房地产项目决策阶段成本管理-投资方案比较和选择

建设项目投资方案的比较和选择（一）目录二寿命期不同的多个投资方案比较和选择一寿命期相同的多个投资方案比较和选择建设项目投资方案的比较和选择在投资方案比较和选择过程中，按其经济关系分为互斥方案和独立方案。互斥方案是各方案之间是相互排斥的，即在多个投资方案中只能选择其中一个方案。如有甲、乙、丙、丁四个投资方案，最终选择甲方案，则必须放弃乙、丙、丁三个方案。独立方案是各方案之间经济上互不相关的方案，如有甲、乙、丙、丁四个投资方案。最终选择甲方案或放弃甲方案，与乙、丙、丁三个方案无关。在这里主要介绍互斥方案的比选。一、寿命期相同的多个投资方案比较和选择（三）差额内部收益率法（二）净年值法（一）净现值法（四）最小费用法净现值越大，方案越优。净现值法是通过计算多个投资方案的净现值并比较其大小来判断投资方案的优劣。净现值是按行业基准收益率或设定的收益率，将各年的净现金流量折现到建设起点(建设起初)的现值之和。（一）净现值法(NPV)一、寿命期相同的多个投资方案比较和选择净现值法(NPV)例1：某公司有三个可行而相互排斥的投资方案，三个投资方案的寿命期均为5年，基准收益率为7％。三个投资方案的现金流量如表1所示。用净现值法选择最优方案。表1：三个投资方案的现金流量表(单位：万元)解：NPV(7%)A＝－700＋194(P/A，7％，5)＝95.40(万元)NPV(7%)B＝－500＋132(P/A，7％，5)＝41.20(万元)NPV(7%)C＝－850＋230(P/A，7％，5)＝93.00(万元)根据上述计算结果可知，A方案净现值最大，故A方案为最优方案。一、寿命期相同的多个投资方案比较和选择方案初始投资年收益A700194B500132C850230净年值法是通过计算多个投资方案的净年值并比较其大小而判断投资方案的优劣。将所有的净现金流量通过基准收益率或设定的收益率折现到每年年末的等额资金，这种方法称为净年值法。净年值越大，方案越优。一、寿命期相同的多个投资方案比较和选择（二）净年值法(NAV)净年值法(NAV)例1：某公司有三个可行而相互排斥的投资方案，三个投资方案的寿命期均为5年，基准收益率为7％。三个投资方案的现金流量如表1所示。用净年值法选择最优方案。表1：三个投资方案的现金流量表(单位：万元)解：NAV(7％)A＝－700(A/P，7％，5)＋194＝23.27(万元)NAV(7％)B＝－500(A/P，7％，5)＋132＝10.05(万元)NAV(7％)C＝－850(A/P，7％，5)＋230＝22.86(万元)根据上述计算结果可知，A方案净年值最大，故A方案为最优方案。一、寿命期相同的多个投资方案比较和选择方案初始投资年收益A700194B500132C850230差额内部收益率法是多个投资方案两两比较，用差额内部收益率的大小来判断投资方案的优劣。差额投资是指投资额大的方案的净现金流量减去投资额小的方案的净现金流量。差额内部收益率是指差额投资净现金流量的内部收益率。一、寿命期相同的多个投资方案比较和选择（三）差额内部收益率法(△IRR)如果A方案的投资额大于B方案的投资额，则时，A方案优于B方案，即投资额大的方案优于投资额小的方案。一、寿命期相同的多个投资方案比较和选择（三）差额内部收益率法(△IRR)(1)验证各投资方案可行性；

(3)两两相比，确定最优方案。计算方法：

(2)投资额略大的方案与投资额最小的方案相比，求出

时，投资额大的方案为优；差额内部收益率法(△IRR)例1：某公司有三个可行而相互排斥的投资方案，三个投资方案的寿命期均为5年，基准收益率为7％。三个投资方案的现金流量如表1所示。用净年值法选择最优方案。表1：三个投资方案的现金流量表(单位：万元)解：△NPVB-0＝－500＋132(P/A,△IRR,5)＝0；IRRB-0＝10.03%＞ic(7%)∴B方案为临时性最优方案。△NPVA－B＝－(700－500)＋(194－132)(P/A,△IRR,5)＝0；△IRRA－B＝16.75%＞ic(7%)；∴A方案为临时性最优方案。△NPVC－A＝－(850－700)＋(230－194)(P/A,△IRR,5)＝0IRRC－A＝6.42%＜ic(7%)；∴A方案为最优方案。一、寿命期相同的多个投资方案比较和选择方案初始投资年收益A700194B500132C8502301.费用现值法(PC)费用现值最小，方案最优。2.费用年值法(AC)费用年值最小，方案最优。一、寿命期相同的多个投资方案比较和选择（四）最小费用法最小费用法例4：某建设项目有两个投资方案，其生产能力和产品品种质量相同，有关基本数据如表2所示。假定基准收益率为8％，用费用现值法和费用年值法分别选择投资方案。表2：两个投资方案有关基础数据一、寿命期相同的多个投资方案比较和选择项目方案1方案2初始投资(万元)70008000生产期(年)1010残值(万元)350400年经营成本(万元)30002000最小费用法解（费用现值法）：PC(8%)1＝7000＋3000(P/A,8%,10)－350(P/F,8%,10)＝26967.95(万元);PC(8%)2＝8000＋2000(P/A,8%,10)－400(P/F,8%,10)＝21234.8(万元);根据上述计算结果可知，方案2费用现值最小，故选择方案2。一、寿命期相同的多个投资方案比较和选择解（费用年值法）：AC(8%)1＝7000（A/P,8%,10）+3000-350(A/F,8%,10)＝4018.85(万元);AC(8%)2＝8000（A/P,8%,10）+2000-400(A/F,8%,10)＝3164.4(万元);根据上述计算结果可知，方案2费用年值最小，故选择方案2。建设项目投资方案的比较和选择（二）目录二寿命期不同的多个投资方案比较和选择一寿命期相同的多个投资方案比较和选择二、寿命期不同的多个投资方案比较和选择（三）研究期法（二）最小公倍数法（一）年值法二、寿命期不同的多个投资方案比较和选择寿命期不同的多个投资方案选优时最常用、最简明的方法。假定各个寿命期无限期重复被看成寿命期相同，按净年值或费用年值进行选择。（一）年值法年值法例5：某公司拟建面积为1500～2500m2的宿舍楼，拟用砖混结构和钢筋混凝土结构两种形式，其费用如表3所示。假设基准收益率为8％。建设期不考虑持续时间。试确定各方案的经济范围。表3：两种结构形式费用表二、寿命期不同的多个投资方案比较和选择方案造价(元/m2)寿命期(年)年维修费(元)残值钢筋混凝土结构200050200000混合结价×5％年值法163.49x＋20000=143.99x＋60000；x=2051.28m2根据费用年值最小，方案最优的原则，则：当1500m2≤x≤2051.28m2时，选择钢筋混凝土结构；当2051.28m2≤x≤2500m2时，选择混合结构。

二、寿命期不同的多个投资方案比较和选择解：设宿舍楼的费用年值是面积x的函数二、寿命期不同的多个投资方案比较和选择最小公倍数作为共同寿命期在共同寿命期内反复实施采用寿命期相同的方法进行选择（二）最小公倍数法最小公倍数法例5：某公司拟建面积为1500～2500m2的宿舍楼，拟用砖混结构和钢筋混凝土结构两种形式，其费用如表3所示。假设基准收益率为8％。建设期不考虑持续时间。试确定各方案的经济范围。表3：两种结构形式费用表二、寿命期不同的多个投资方案比较和选择方案造价(元/m2)寿命期(年)年维修费(元)残值钢筋混凝土结构200050200000混合结价×5％解：两种结构的方案最小公倍数为200，所以这两种结构的方案共同的寿命期为200年，钢筋混凝土结构方案在200年寿命期中反复实施4次，混合结构方案在200年寿命期中反复实施5次，这两种结构的方案在共同的寿命期内进行方案选择。二、寿命期不同的多个投资方案比较和选择取最短的寿命期，作为共同寿命期采用寿命期相同的方法进行选择（三）研究期法研究期法例5：某公司拟建面积为1500～2500m2的宿舍楼，拟用砖混结构和钢筋混凝土结构两种形式，其费用如表3所示。假设基准收益率为8％