房地产项目开发投资分析-房地产项目开发收入与税金估算

房地产开发收入测算1、房地产投资收入类型销售收入出租收入自营收入转售收入避税收入无形收入

2、房地产投资收入合理构成投资利息管理报酬风险报酬3、

房地产投资收入估算原则一般性原则一般性原则就是指在估算房地产投资收入时，通常只估算正常市场条件及正常使用状态下房地产本身的各种可能的合理收入，不能把市场的特殊变化以及房地产投资人的特殊情况，如资金、管理、经营等考虑到收入估算中来。市场性原则房地产投资收入与宏观经济发展以及房地产市场、旅游市场、文化娱乐市场等的变化密切相关。应变性原则如果出现直接影响宏观经济和各类产业市场的重大事件或重大政策的变化，投资分析人员就应该及时地充分研究这些事件或变化对未来市场的影响程度、影响范围以及影响时间等，同时应合理地调整影响收入的租金、价格等收入因子，以保证估算出来的投资收入是符合市场情况的客观收入。返回本章目录4、租售收入的估算租售收入的估算公式

（P/F，i，n）]式中S——销售收入或出租的租金收入；qn——第n期的租售数量（面积或个数等）；pn——第n期的租售价格；m——租售计算期；租售收入估算公式的说明（1）对于房地产销售，上述估算公式只是签约后一次付款的表达式，而现实中通常都是多次付款，计算起来更为复杂。（2）对出售房地产来说，由于受市场的影响，其售价通常会有一些调整。（3）对出租房地产来说，由于出租所经过的时间较长，租金会因市场的变化而有一定的变化。4、租售收入的估算销售收入影响因素分析

（1）销售方式的选择：委托销售、自行销售

（2）付款方式与优惠折扣的确定

（3）销售价格策略的制定：低开高走、高开高走出租收入影响因素分析

（1）房地产所处地段：地段好、出租率高、租金高；

（2）房地产物业类型（3）物业服务质量

（4）房地产交易市场状况（5）租约的具体规定：绝对毛租约、绝对净租约、协商或者混合租约

4、

租售收入的估算租售价格的选择确定

（1）定价目标确定：充分根据定价目标考虑上限与下限价格

以资金回笼为目标？利润目标：最大还是平均利润目标？竞争目标：与竞争对手较量还是避免竞争？（2）定价方法1）成本导向定价法①完全成本定价法②目标利润定价法2）需求导向定价法3）竞争导向定价法：随行就市或跟随定价法

4、租售收入的估算租售方案的确定

（1）房地产的经营方式（2）租售的时间安排以及各阶段内租售面积（3）租售价格的确定（4）收款方式和收款计划的确定

【注意】

（1）项目的租售期可以是年、半年、季、月；

（2）开工竣工日期：1月开工、9月竣工；

（3）合理安排组租售比例、租售数量。5、转售收入及其他收入的估算货币数量估算法

出租或自营期间10-20年的现金流量进行分析，然后计算10年中这些年中现金流量的价值，最终估算转售价格。百分率变化估算法

假设持有期内价值变动的百分率，依此估算转售收入。5、转售收入及其他收入的估算自营收入的估算自营收入涉及到第三产业的各个方面，收入种类千差万别，同时它又与房地产的使用密切相关，具体估算起来非常复杂。进行自营收入估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响。具体估算时，通常要利用比较法，即选择一些可比自营企业进行比较，最后计算出本自营企业未来的营业额。避税收入的估算折旧与摊销引起的避税收入=不考虑折旧时应纳税所得额－考虑折旧时实际应纳税额所得额

5、转售收入及其他收入的估算无形收入的估算心理感觉或享受、难以量化，有时需考虑投资人的心理感受或无形收入并且进行评价。5、转售收入及其他收入的估算房地产开发投资税费1、我国现行房地产税收土地使用权取得契税城镇土地使用税耕地占用税印花税建筑企业增值税及城市维护建设税、教育费附加开发环节税收交易环节税收持有环节税收买方契税、印花税卖方增值税及城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税房产税城镇土地使用税2、我国现行房地产收费土地补偿费、安置补助费、地上附着物与青苗补偿费、耕地开垦费、土地复垦费、征收管理费……城市基础设施配套费、新墙基金、人防费……