房地产工程管理体系的建立与实施样本

讲师简介卢卫东先生国内房地产项目管理专家，近年中海地产、朗钜地产、金地集团工程管理高管经验，培训了600多家房地产公司，现场调研、观摩了国内200多家房地产公司工程项目管理工作。卢卫东既具备夯实理论知识又以其在该领域丰富经验见长，结合国内房地产行业工程管理实际状况，提出了“产品质量、经营进度、投资控制”房地产工程管理先进理念，让房地产公司老板、老总和工程管理经理人思路豁然开阔。她培训课程进一步浅出、生动实用、针对性强、实效性强，是倍受广大房地产经理人所爱慕实战派专家。现任『百锐中华人民共和国地产研究所』所长，专注于房地产项目管理实战研究与开发，从事房地产工程管理征询/顾问/培训工作，清华大学深圳研究院房地产总裁班讲师，中华人民共和国人民大学培训学院培训讲师，武汉大学经济与管理学院外聘培训教师。房地产工程管理体系建立与实行第一讲：房地产工程核心理念简介暨房地产工程管理人才观房地产工程管理行业现状分析房地产工程管理行业现状背景一种房地产工程项目是由不同工程管理主体（例如：承建单位、监理单位、房地产公司、政府建设主管部门、设计院等）共同管理完毕。由于这些工程管理主体对房地产工程项目所承担社会责任或所站角度不同，她们所采用工程管理办法也是不同。高校工程管理教诲，基本上是站在施工单位角度讲工程管理。作为甲方房地产公司，采用什么样工程管理模式才是科学合理呢？当前，国内对房地产公司工程管理模式研究几乎是空白。中华人民共和国房地产公司工程管理现状分析现状状况：各个房地产公司，因经营差别、背景区别、阶段不同等因素，采用工程管理办法不尽相似，可谓五花八门，没有统一原则和规范，互相学习与借鉴难度大！中华人民共和国房地产公司工程管理现状也有共同地方共同特点房地产工程管理存在普遍问题房地产公司做成了总承包或建筑施工总承包在房地产项目中无法胜任“总承包”因素房地产工程管理核心理念剖析房地产工程管理职业经理人卢卫东先生，运用当代项目管理理论，结合近年在品牌地产公司和民营地产公司房地产工程管理实操经验，突破承建单位“工艺质量、工艺进度、成本控制”工程管理思路，建立起“产品质量、经营进度、投资控制”房地产公司工程管理体系，以建筑产品为中心、真正做好客户服务工作，全新演绎房地产工程“系统协调”（贯彻营销与设计意图、把好工程业务关、协助调配资金）管理模式。房地产公司与承建单位对“铁三角”结识区别，详见链接。近期，运用当代项目管理九大体系（范畴管理、集成管理、风险管理、时间管理、成本管理、质量管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）思路，对提高房地产工程管理水平比较合用。房地产工程管理全程策划案例，详见链接。中华人民共和国房地产将来工程管理方向非核心业务外包是方向！将来房地产工程管理方向：各类投资模式下供方管理。房地产工程管理实战体会，详见链接。三个要素：工程管理资源环境、工程管理理念与否统一、工程管理系统化。房地产工程管理九大技巧：运用当代项目管理九大体系（范畴管理、时间管理、成本管理、质量管理、集成管理、风险管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）思路，详见房地产工程管理全程策划案例。房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发、建筑产品高新技术应用、建筑产品质量缺陷维修、员工与供应商培训。中华人民共和国工程管理研究课程探讨房地产工程管理人才观合格工程师——熟悉本专业技术、工序，基本理解本专业社会工程资源，有一定沟通、协调能力，可以胜任普通工程师规定。先进工程师——熟悉本专业技术、工序，理解本专业社会工程资源，理解有关专业基本状况，熟悉本专业市场成本，有良好沟通、协调能力，可以担任经理助理。部门经理——理解各专业基本状况，理解各专业社会工程资源，可以系统、全面地协调各专业工作，熟悉工程成本，有良好沟通、协调能力，有一定社会活动能力，职业操守好，可以担任部门经理或副经理。工程老总——理解营销，懂设计管理，精通工程管理，协调财务，有一定社会活动能力，职业操守好，可以担任工程老总。第二讲：房地产工程范畴管理项目范畴管理基本概念项目范畴管理定义：是一种项目全过程中所涉及项目产出物和项目工作范畴所进行管理和控制工作。项目范畴，涉及项目产出物范畴和项目工作范畴两个方面。项目产出物是最后项目成果，项目工作范畴是完毕一种项目并且实现项目目的和获得项目产出物所必须所有工作范畴。项目范畴管理目的是使整个项目产出物可以全面达到项目目的规定，使项目所有工作既不超过生成既定项目产出物和实现既定项目目的需要，也不能少于这种需要。项目范畴定义目。明确界定项目产出物和工作，提高对项目成本估算、项目工期和项目资源需求估算精确性，为项目绩效度量和管理控制拟定了一种基准，便于明确和分派项目任务和责任等。WBS技术简介。WBS技术也就是工作分解构造技术，是指将依照项目目的拟定项目产出物和项目工作进行逐级细分，最后拟定出可操作执行项目工作包从而界定一种项目范畴技术办法。是协助人们揭示项目细节有效工具，是界定项目范畴、进行项目预算和沟通等有效工具。WBS技术在房地产工程管理运用房地产工程管理成果范畴案例。房地产工程管理通用工作范畴案例民用建筑设备安装工程范畴划分办法案例案例主包合同案例成本肢解办法案例开发工作范畴管理案例房地产工程管理项目WBS分解构造案例房地产工程管理项目WBS技术运用原则：成果范畴分解以合约拟分包分部工程项目为界，项目工作范畴依照公司详细状况拟定。第三讲：房地产工程时间筹划管理房地产时间管理政策风险房地产公司进度筹划核心理念－经营进度房地产项目进度筹划管理操作原则－向核心工作要时间，向非核心工作要资源筹划管理概念：什么是筹划？《惠普POM》：筹划是部门之间沟通工具。筹划要点：拟定少数核心性指标，保证部门协调一致。《惠普执行力》：筹划是控制军队行进步伐“鼓点”。房地产工程时间筹划与现场施工进度关系房地产工程时间筹划比现场施工进度内涵更丰富；现场施工进度是房地产工程时间筹划实物体现；房地产工程时间筹划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观；影响现场进度，往往不是承建单位，而是开发商自己。房地产工程时间筹划目保证工程任务顺利完毕保证跨专业、跨部门信息整合、共享、畅通便于领导对开发过程进行监控与调节房地产工程时间筹划智慧金钥匙筹划本质是工作开始前，思考如何做好它。避免过于乐观，特别是在项目初期，留有余地。筹划是所有人承诺，制定前应消除不批准见。经常召开协调和沟通会议，是统一思想法宝。执行中保持项目筹划及时分发、一致、有效。房地产开发特点分析运作周期长：监控成本和监控难度高。外部接口多：协调和可控性难度高。手工操作为主：原则化和一致性差（分包体系、民工作业）。并行运作单位多：协调和筹划控制难度大（各种单位在项目现场）。产品不可逆：前期导致错误，到了后期难以改正，纠错成本高。房地产工程时间筹划管理体系内容房地产工程时间筹划管理体系内容重要是在工程管理项目WBS基本上，细化活动内容、配备资源和时间，明确各部门任务和责任，使项目得到有效监控。中海、万科三级管理筹划案例，详见链接。某地产集团时间控制筹划28个节点，详见链接。房地产工程时间进度控制实例房地产工程时间进度筹划普通分解如下：房地产项目开发发展控制筹划、工程实行控制筹划、承建单位和甲供材料进场筹划、承建单位和甲供材料招标筹划、施工图出图筹划。案例：发展控制筹划、工程实行控制筹划、承建单位和甲供材料招标筹划、施工图出图筹划。通过这些筹划，将参加工程建设各个部门工作有机地衔接在一起。房地产工程时间筹划管理体系现实意义：沟通平台、监控平台、知识平台房地产项目开工之前编制三级管理筹划意义：设立项目基准筹划。建立房地产工程时间筹划管理体系基本房地产工程时间筹划管理任务是什么？房地产工程筹划管理任务就是以营销为中心，将公司发展战略、发展筹划详细贯彻到开发项目工程实行阶段上来，各职能部门依照批准筹划，开展各项工作，并依照状况变化对筹划进行动态控制，从而时刻保持工程管理积极性。通俗地说，房地产工程时间筹划就是把公司经营筹划转化为生产筹划，从而指引生产。如何编制房地产工程时间管理筹划？房地产工程筹划管理人员要清晰房地产整个开发流程，并对营销、设计、施工及保修阶段重要工作有所理解，要有一定组织能力，能协调各业务工作。——通盘考虑筹划是好筹划。编制房地产项目筹划时要充分结识公司资源状况，涉及资金准备及投入、项目班子搭建及既有人员安排、公司现已开发或正在开发项目状况。在结识到自身资源状况下，考虑项目范畴划分，充分给足每项工作需要耗费时间，充分考虑实行时风险状况，编制出可行各项筹划。——符合公司实际状况筹划是好筹划。房地产工程筹划管理人员要对市场上工作办法进行研究，熟悉完毕流程中各项工作需要时间，并对此时间内完毕工作内容深度有所理解，可以横向研究其他房地产公司开发项目所需时间、周期，注意收集关于项目开发、项目操作等方面资料，以便运用。特别是新到一种地区进行项目开发，一定要理解本地状况。——符合市场规律筹划是好筹划。筹划编制要分层次，谁干工作谁编筹划。——可以操作执行筹划是好筹划。如何测算房地产工程工期？房地产原则工期测算案例，详见链接保证房地产工程进度对的途径：一是提前安排工作；二是抢工序搭接时间。如何判断现场存在工程进度问题？人、机、料。如何有效执行工程时间筹划？目的统一甲方工程时间筹划管理体系组织保障团队执行力资源支持技术支持第四讲：房地产工程质量管理房地产工程管理经验之谈——建立房地产工程管理整体概念规范供应商管理严谨工程合同管理强势、系统工程时间筹划管理体系技术管理底盘夯实（工法、技术研究）员工专业、敬业，现场执行能力强房地产质量管理核心理念－产品质量兼顾工艺质量、客户需求和公司能力，才是房地产公司产品质量控制最佳选取。房地产公司要开发符合客户产品质量原则建筑产品，在现阶段而言，我以为要从建筑产品人性化功能开发（业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化）、建筑产品高新技术应用和建筑产品质量缺陷维修三个方面努力。衡量产品质量成功与否指标：客户满意度客户对开发商质量与服务满意四重境界：一次购买满意—重复购买－推荐朋友购买－以开发商物业为荣。衡量工程质量详细指标房地产项目质量管理与控制思路工程项目基本保证质量客户关注质量先进产品质量房地产工程质量通病防治办法（客户关注质量）业主工程质量投诉热点分析某公司分析浮现工程质量通病因素分析她山之石可以攻玉铝合金门窗质量控制民用建筑防水体系筑与抹灰质量控制如何实现产品质量－房地产公司质量管理境界设计质量是产品质量先天之本既然房地产公司工程质量原则不但仅是工程施工质量原则，并且要保证工程功能性质量，那么这就规定咱们事先必要把客户需求研究清晰，依照客户需求，先把产品设计好，然后安排施工建造。产品设计天生就有缺陷，后期再补救也代价惨重。客户产品质量原则案例分析。近阶段，房地产产品质量在于设计创新。如何选好让客户满意材料与部品好材料应当是在满足设计图纸以及国家质量规定外，还可以满足产品定位规定，营销策划规定。一种材料在某个楼盘是好材料，客户满意度很高，在另一种楼盘也许就不是好材料了，符合客户市场材料是好材料。如何做好产品选材用料，咱们要从产品定位、建筑技术市场资源、设计规定、国家地方关于规定等方面来综合考虑。人性化设计与精湛工艺完美结合引进工程质量保险或担保制度——风险转嫁第五讲：房地产工程现场管理房地产工程现场有效管理二个前提条件：资源环境与合同管理。房地产工程开工之前三个核心工作：时间筹划管理、施工总平面布置、技术管理。九个核心环节：技术方案先行、工程样板先行、设备材料进场控制、工序控制办法、现场“死角”管理、现场签证与设计变更管理、钥匙管理与成品保护办法、现场文档资料管理、工程验收管理。房地产工程现场管理案例分析资源环境与合同管理－建立健全房地产工程管理体系供方管理案例人员设立与分工案例－弱矩阵管理模式下现场人员配备与分工案例原则化工程合同甲方现场管理体系系统性监理机构工作原则化房地产公司现场项目部现场管理原则化中海地产深圳地区现场管理案例三个核心工作时间筹划管理，详见筹划管理专项讲座。施工现场总平面布置图技术管理：图纸与工法管理九个核心环节技术方案先行工程样板先行设备材料进场控制工序控制办法。现场“死角”管理－工程日记。钥匙管理与成品保护办法现场签证与设计变更管理现场文档资料管理工程验收管理构建房地产工程现场管理体系鱼骨图第六讲：房地产工程技术管理与建筑部品研究房地产工程技术管理层次定位房地产工程管理宏观办法房地产工程管理宏观办法：技术、合同、经济、组织。技术是房地产工程管理基本和底盘。合同是房地产工程管理“君子合同”。（在大陆）经济是房地产工程管理杠杆。组织是房地产工程管理核心。工程管理在房地产公司地位房地产工程管理是房地产公司经营路线指引下专业运作。不同地产公司，同一种地产公司不同项目，工程管理模式也许是不同样，采用如何工程管理模式，取决于房地产项目如何经营，房地产工程管理模式是受经营路线限制和指引。但万变不离其宗，通过调配技术手段、合同规则、经济利益、组织原则，最后完毕工程管理任务，实现公司经营目的。一种公司要形成具备自身特色工程管理模式，必要遵行公司经营路线规则，照搬别人经验是没有用。有什么样工程管理环境决定采用什么样工程管理模式。工程技术管理层次定位工程技术是营销意图与建筑产品之间桥梁，是工程与营销对接口，是产品设计和选材用料根据。离开项目属性（营销定位）谈技术是没有任何意义。工程技术是评判工程成本控制水平根据。离开技术谈成本是没有任何意义。工程技术是工程质量控制基本。离开技术空谈质量控制是没有任何意义。剖析房地产公司工程技术管理房地产公司工程技术管理任务是什么？关于品牌公司工程技术管理沿革。房地产工程技术管理任务就是将项目营销意图转化为工程技术原则（技术参数），然后按照拟定技术参数进行招标，定标后拟定产品部品或者施工出来产品，符合营销意图和满足国家或地方有关规定，同步没有突破工程成本筹划。房地产公司工程技术管理工作核心是什么？房地产公司工程技术管理工作核心是技术与市场结合、技术与经济结合。房地产公司工程技术管理特点，决定了房地产公司工程技术人员既懂技术又懂市场（营销市场）、既懂技术又懂造价。一种不懂造价工程师，在房地产公司不也许是一种先进工程师。如何做好房地产公司工程技术管理工作？房地产建筑部品与工法研究意义和套路关于房地产原则化粗浅结识：第一、供方资源原则化；第二、产品原则化；第三、部品原则；第四、工法原则。房地产建筑部品与工法研究意义房地产建筑部品与工法研究套路房地产公司工程技术原则是什么？房地产公司工程技术原则应当是市场原则、客户原则。为什么咱们要选取客户原则而不是国标？其一，国标只是略高于社会平均水平，是对社会既有先进水平总结，普通来说，国标将永远落后市场原则和客户规定，客户规定将是推动国标提高原动力，只有站在市场第一线房地产公司，才真正地懂得购房者需要什么。其二，激烈市场竞争，规定咱们以客户为中心，客户是咱们衣食父母，这就决定了工程技术原则选取同样要以客户为中心。其三，坚持客户原则，是咱们房地产公司责任，由于咱们肩负对业主几乎是一辈子使命和承诺。坚持工程技术客户原则，已经使房地产公司成为了推动建筑技术发展核心力量（同丁士昭先生观点），咱们为此感到自豪。客户技术原则效应是什么？客户技术原则效应就是“一对一”广告，是技术营销，是口碑传颂，是品牌展示。现场项目部技术管理工作重点是什么？现场技术管理工作重点是解决功能性问题，另一方面是解决操作性问题。房地产工程管理实战讲座案例锦集房地产工程管理全程策划书案例第1章 工程概况 71.1 项目概况 71.2 编制规定 71.2.1 案例 71.3 工程概况 71.3.1 编制规定 71.3.2 案例 71.4 典型平立剖图或透视图 7第2章 开工前准备工程 72.1 “七通一平” 72.1.1 给水 72.1.2 排水 82.1.3 电力 82.1.4 道路 82.1.5 通讯 92.1.6 宽带 92.1.7 天然气 92.1.8 土地平整 92.2 施工现场平面布置图中需要房地产公司考虑重要问题 92.2.1 场地分期开发基本意图 92.2.2 分期开发各期场地衔接运用基本思路 92.2.3 暂时道路布置以及交通系统 92.2.4 项目部、监理机构、施工单位办公区和生活区布置 92.2.5 竖向垂直运送布置 92.2.6 施工单位重要加工区、材料堆放区、作业区 92.2.7 暂时水电接驳、暂时变压器安排 92.2.8 出场车辆清洗 92.2.9 土方场地内搬运与大型土方堆放场地 92.2.10 室外管线穿插、园林绿化施工与场地移送运动变化 92.2.11 营销卖场意图在现场平面布置体现，详见售楼准备工程策划 92.3 各种暂时设施搭设综合协调 92.4 工程开工合法手续 92.4.1 用地允许证 92.4.2 筹划立项证明 92.4.3 规划允许证 92.4.4 桩基提前开工证明 92.4.5 基坑开工证明 92.4.6 施工允许证 92.5 现场施工平面布置图案例 92.5.1 现场施工办法规定案例 92.5.2 现场施工平面布置图案例 9第3章 项目组织架构与岗位职责 103.1 编制规定 103.1.1 确立项目经理部机构设立 103.1.2 明确项目部与监理机构职责分工 103.2 项目制管理案例－项目制管理组织架构与岗位职责案例 103.3 公司职能型管理项目部岗位职责案例－中海地产某项目部岗位职责案例 10第4章 项目综合协调管理 10项目综合协调管理重要任务是系统协调工程与营销、与设计、与政府主管部门、与合伙方等配合关系。此项工作必要事先做好策划，否则工程管理过程中受到干扰太多。 104.1 营销意图对工程管理规定 104.1.1 某世界推盘筹划表案例 104.1.2 某项目营销推广及工程进度规定案例 104.1.3 百锐百锐花园项目“六点一线”包装思路案例 104.2 售楼准备工程任务分派 104.2.1 样板房装修 104.2.2 样板房饰品、家具 104.2.3 卖场包装 104.3 与政府职能部门协调 104.3.1 国土局报建 104.3.2 建设局报建 104.3.3 质监站寻常监督管理 114.3.4 安监站寻常监督 114.3.5 筹划局报建 114.3.6 消防局报建 114.3.7 环保局报建 114.3.8 城管办报建 114.3.9 民防办报建 114.3.10 技术监督局 114.3.11 水务部门 114.3.12 电力部门 114.3.13 燃气公司 114.3.14 有限电视 114.3.15 宽频网络 114.3.16 电话通讯 124.4 与合伙方关系协调 124.4.1 明确合伙双方在工程管理上分工及责任 124.4.2 合伙关系矛盾解决 124.5 与项目周边环境关系协调 124.5.1 民扰状况协调 124.5.2 施工路口安排 124.5.3 夜间施工安排 124.5.4 土方外运安排 124.6 其他房地产公司办事方式研究 12第5章 施工布置、项目施工范畴划分 125.1 施工布置、项目施工范畴划分编制规定 125.1.1 划分施工标段 125.1.2 拟定施工顺序、划分施工流水段。依照营销规定，拟定施工顺序、划分施工流水段，地下、主体与安装、装修衔接关系。 125.1.3 销售示范区施工规定。依照营销规定，初步拟定销售示范区施工规定。 125.1.4 拟定分包项及其互相搭接关系 125.1.5 项目施工范畴变更控制 125.2 设备安装工程合同范畴划分办法案例，详见案例锦集 125.3 普通住宅项目合同分解意见案例，详见案例锦集。 12第6章 工程进度管理 126.1 本项目工程进度控制特点、难点分析以及对策 126.1.1 工程进度控制特点、难点分析 126.1.2 工程进度控制方略 126.2 甲方工程进度控制筹划管理系统 126.2.1 房地产项目开发发展控制筹划 126.2.2 工程实行控制筹划 126.2.3 承建单位和甲供材料进场筹划 126.2.4 承建单位和甲供材料招标筹划 126.2.5 施工图出图筹划 136.3 工程进度控制筹划贯彻 136.3.1 工程进度标志性控制点一览表 136.3.2 工程进度合同化管理 136.3.3 贯彻工程进度筹划寻常管理 136.4 房地产项目开发发展控制筹划、工程实行控制控制筹划、承建单位和甲供材料招标筹划、施工图出图筹划案例案例，详见案例锦集。 136.5 工程进度标志性控制点一览表案例 13第7章 工程质量及安全文明管理 147.1 工程质量目的 147.1.1 工程质量目的案例 147.2 严格把好设计关 147.2.1 设计质量是工程质量先天之本 147.2.2 施工图审查指引案例 147.3 选好承建单位和监理单位 147.3.1 选取承建单位 147.3.2 选取监理单位 147.4 做好选材用料 147.5 现场控制质量保证办法 147.5.1 监理机构质量保证体系 147.5.2 施工单位质量保证体系 147.5.3 技术方案先行制度 147.5.4 设备材料进场验收制度 157.5.5 工程样板验收交底制度 157.5.6 工序控制办法 157.5.7 成品保护办法 157.5.8 入住前质量检查和维修――把握竣工验收最后防线。竣工之前，对每一种非隐蔽分部工程进行100％检查，质量缺陷100％封闭，将从政府抽样验收提高到100％验收。 157.6 安全文明施工 157.6.1 安全文明施工管理目的 157.6.2 安全文明施工管理办法 157.6.3 工程CI策划 15第8章 工程成本管理 158.1 拟定项目定位档次 158.2 拟定付款条件或合伙方式 158.3 规划设计过程中进行成本控制 158.4 选材用料原则拟定 158.5 编制项目工程成本控制指标 158.6 承建单位考察、工程技术调研（详见采购与招标管理） 158.7 招投标及材料采购方式（详见采购与招标管理） 168.8 拟定工程技术原则 168.9 招标（详见采购与招标管理） 168.10 技术标分析、商务标分析（详见采购与招标管理） 168.11 定标（详见采购与招标管理） 168.12 项目部执行合同，把好现场签证关 168.13 甲供材料管理 168.14 进度款支付 168.15 工程竣工进行决算 168.16 保固金支付 16第9章 采购与招标管理 169.1 招投标及材料采购方式 169.2 监理招标 169.2.1 入围资格 169.2.2 监理人员资质审查 169.2.3 现场办公设备规定 179.3 总包招标 179.3.1 入围资格 179.4 分包管理与甲供材料协调 179.4.1 总包管理工作 179.4.2 总包配合工作 189.5 甲供、限价材料管理 189.6 配套专业分包工程招标 199.7 承建单位考察、工程技术调研 199.8 招标 199.9 技术标分析、商务标分析 199.10 定标 19第10章 项目沟通管理 1910.1 进场须知 1910.2 周例会 1910.3 监理月报 1910.4 工程月报 1910.5 里程碑形象进度 1910.6 文献收发、传阅 1910.7 文献归档 19第11章 项目现场管理原则化 1911.1 甲方现场项目部工程管理原则化 1911.1.1 项目现场筹划管理流程 1911.1.2 现场工程技术管理流程 1911.1.3 现场工程质量与安全管理流程 1911.1.4 合同管理与履行和现场签证管理流程 1911.1.5 甲供材料管理流程 1911.1.6 文献管理流程 1911.2 监理机构现场管理原则化 19第12章 工程难点、重点分析以及对策 1912.1 编制规定 1912.1.1 难点分析与对策 2012.1.2 重点分析与对策 2012.2 案例 20第13章 工程风险与对策 21按项目风险引起因素分类： 2113.1 项目钞票流预测与控制风险 2113.2 承建商＋供应商管理风险 2113.3 设计管理风险 2113.4 甲方管理风险 2113.5 政府与政策风险 2113.6 市场+营销+客户风险 2113.7 新材料新技术新工艺运用风险 2113.8 现场工程质量、安全风险 21第14章 工程验收与物业移送 2114.1 工程验收 2114.1.1 竣工丈量、规划验收 2114.1.2 消防验收 2114.1.3 燃气验收 2114.1.4 电梯验收 2114.1.5 人防验收 2114.1.6 环保验收 2114.1.7 档案验收 2214.1.8 安监验收 2214.1.9 三算复核 2214.1.10 竣工核验 2214.2 物业正常运作手续办理 2214.2.1 正式水办理 2214.2.2 正式电办理 2214.2.3 燃气开通 2214.2.4 闭路电视开通 2214.2.5 电话开通 2214.2.6 网络开通 2214.2.7 智能化开通 2214.3 物业移送 2214.3.1 设备移送 2214.3.2 土建移送 22第15章 工程管理应遵守原则与规则 2215.1 国家规范 2215.2 地方规范 2215.3 本地主管部门规定 22房地产工程管理通用工作内容汇总（深圳为例）1合约、预算工作内容1.1工程合约管理1.1.1工程分判合同管理1.1.1.1工程分判范畴划分及其互有关系1.1.1.2编制项目整体施工招标方案及筹划1.1.1.3对投标单位、工程监理和工程造价征询单位资格审查1.1.1.4组织工程招标工作及评标定标工作1.1.1.5组织工程监理和工程造价征询委托单位招标工作1.1.1.6对合同文献进行交底和解释1.1.1.7办理工程保险和保险索赔事宜1.1.1.8检查监督分判合同执行状况，建立承建商履约状况记录1.1.2物资分包合同管理1.1.2.1编制甲供物资采购进度筹划1.1.2.2组织工程物资招标工作及评标定标工作1.1.2.3提供装修材料和其他需送样报审物资样品1.1.2.4工程维修备用物资移送及工程剩余物资解决工作1.1.2.5工程物资记录工作1.1.2.6乙供物资询价工作1.1.2.7检查监督采购合同执行状况，建立供应商履约状况记录1.1.3设计单位招标及合同管理1.1.3.1设计单位资格审查管理工作1.1.3.2组织设计项目招标及评标定标工作1.1.3.3检查监督设计合同执行状况，建立设计单位履约状况记录1.2建筑安装成本控制与管理1.2.1立项阶段1.2.1.1编制项目建安成本估算1.2.1.2编制分某些项工程成本估算1.2.2设计阶段1.2.2.1编制项目建安成本概算1.2.3发包阶段1.2.3.1编制项目工程量清单1.2.3.2商务标评比1.2.4施工阶段1.2.4.1编制项目建安成本预算1.2.4.2编制项目资金投入筹划明细1.2.4.3审核工程进度款、补充预算1.2.4.4建安成本动态评估1.2.5竣工阶段1.2.5.1工程竣工结算1.2.5.2审核保固金支付1.3建筑市场信息管理1.3.1掌握市场上重要机电设备和建筑材料价格和供求状况，建立相应数据库，对各类建筑安装成本数据进行记录、对比、分析，比较系统地掌握建筑安装成我市场水平；1.3.2理解在深各施工单位资质状况、施工业绩、报价水平及任务饱满状况；1.3.3理解在深各设计单位工作状况、设计业绩、报价水平及任务饱满状况1.4其他工作项目1.4.1“三算单”办理1.4.2合约、预算项目后评估1.4.3估政府职能部门规定或领导安排其他事情1.5.规划设计、工程技术管理内容1.5.1建筑设计管理1.5.1.1建筑设计出图筹划1.5.1.2设计全程跟踪管理1.5.1.3设计变更管理1.5.1.4组织建筑设计招标及评标定标工作1.5.1.5施工中设计配合1.5.1.6建筑材料选型1.5.2装饰设计管理1.5.2.1装饰设计出图筹划1.5.2.2设计全程跟踪管理1.5.2.3设计变更管理1.5.2.4组织建筑设计招标及评标定标工作1.5.2.5施工中设计配合1.5.2.6装饰材料选型1.5.3景观设计管理1.5.3.1景观设计出图筹划1.5.3.2设计全程跟踪管理1.5.3.3设计变更管理1.5.3.4组织建筑设计招标及评标定标工作1.5.3.5施工中设计配合1.5.3.6景观材料选型1.5.4工程技术管理1.5.4.1项目工程可行性分析1.5.4.2项目周边工程环境调查（涉及市政管网、水电接驳）1.5.4.3项目工程进度控制性时间拟定1.5.4.4项目工程重点与难点分析1.5.4.5工程各分某些项工程技术研究1.5.4.6工程选材用料原则制定1.5.4.7合同技术办法拟定与技术标评审1.5.4.8工程选材用料、优化工程技术方案1.5.4.9工程技术交底1.5.4.10现场工程技术支持1.5.4.11现场工程质量与安全监督检查1.5.4.12工程维修技术支持、工程维修总结及反馈1.5.4.13工程档案管理及档案验收1.5.5规划设计、工程技术信息管理1.5.5.1考察新楼盘并编制考察报告1.5.5.2建筑、环境、景观、工程技术专项研究报告1.5.6其他工作项目1.5.6.1配合建筑、环境、景观、工程技术报建工作1.5.6.2建筑、环境、景观、工程技术项目后评估2开发报建内容2.1国土局报建2.1.1办理土地转让手续、核算地价2.1.2规划、建筑方案报建2.1.3初步设计报建2.1.4施工图报建2.1.5规划查丈、规划验收2.2建设局报建2.2.1工程招投标或直接发包2.2.2基坑支护方案备案2.2.3桩基提前施工允许证2.2.4施工合同备案2.2.5墙体材料使用手续2.2.6施工允许证办理2.2.7燃气工程验收2.2.8项目竣工验收2.3筹划局报建2.3.1筹划立项2.3.2固定资产投资允许证2.4消防局报建2.4.1方案报建2.4.2扩初报建2.4.3施工图报建2.4.4消防工程竣工验收2.5环保局报建2.5.1项目环境影响审批，提出环境评估报告2.5.2环保验收（涉及发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收）2.6城管办报建2.6.1占用绿化及人行道审批2.6.2开路口审批2.6.3营销广告审批2.7民防办报建2.7.1人防方案审批2.7.2初步设计审批2.7.3人防竣工验收2.8技术监督局2.8.1电梯报装2.8.2电梯验收2.9物业正常运作手续办理2.9.1办理暂时用水、用电手续2.9.2暂时用水转正式用水2.9.3暂时用水转正式用电2.9.4燃气开通2.9.5闭路电视开通2.9.6电话开通2.9.7网络开通2.9.8智能化开通3现场项目管理内容3.1进度筹划管理3.1.1甲方筹划3.1.1.1项目发展筹划3.1.1.2工程进度控制总筹划、总筹划评审记录、总筹划调节3.1.1.3施工图交付筹划及调节状况3.1.1.4承建商进场筹划及调节状况3.1.1.5甲供材料进场筹划及调节状况3.1.1.6样板确认筹划及调节状况3.1.1.7施工过程控制筹划3.1.1.8施工总进度筹划报表及评审意见3.1.1.9施工月进度筹划及评审意见3.1.1.10施工周进度筹划及评审意见3.1.1.11延长工期报审表或报告3.2现场工程技术管理3.2.1图纸管理3.2.1.1图纸清单3.2.1.2图纸会审记录3.2.2设计变更管理3.2.2.1设计变更清单3.2.2.2各专业设计变更3.2.3施工组织设计3.2.3.1施工组织设计清单3.2.3.2施工组织设计报审表3.2.3.3施工组织设计原件3.2.4测量资料3.2.4.1基准点座标3.2.4.2测量报验资料3.2.4.3沉降及变形观测记录3.2.5技术交底3.3工程质量管理3.3.1工程质量控制重点与难点以及控制办法3.3.2样板确认单3.3.3现场巡视记录及封闭状况3.3.4公司检查记录及封闭状况3.3.5其他检查记录及封闭状况3.3.6竣工之前全面质量检查记录及封闭状况3.3.7工程质量问题调查、解决3.4合同管理3.4.1合同文本3.4.1.1合同清单3.4.1.2施工合同3.4.1.3监理合同3.4.1.4甲供材料合同3.4.1.5工程委托书3.4.23.4.33.5工程成本管理3.5.1进度款支付3.5.1.1承建商进度款申请审批表3.5.1.2承建商进度款申请书3.5.1.3补充预算3.5.1.4奖励、罚款告知单3.5.1.5甲供材料扣款3.5.1.6工程往来其他扣款单3.5.1.7乙供材料认质认价3.5.2现场签证管理3.5.2.1现场签证原始资料3.5.3工程结算3.5.3.1甲供材料、设备结算3.5.3.2工程计算书3.6甲供材料与材料供应商管理3.6.1甲供材料需求筹划管理3.6.1.1承建商材料需求筹划3.6.1.2材料月度使用筹划汇总表3.6.2材料管理3.6.2.1材料样品清单3.6.2.2材料进场验收记录3.6.2.3材料进货台帐3.6.2.4材料移送记录3.6.3材料供应商来文3.6.4发文材料供应商3.7监理工作管理3.7.1监理配合指引3.7.2总监理工程师任命告知书3.7.3监理机构构架、监理人员登记表、人员更换审批3.7.4监理规划及审核意见3.7.5监理细则及审核意见3.7.6监理月报及审核意见3.7.7安全检查记录3.7.8监理工作质量检查表3.7.9监理工程师告知单3.7.10发文监理机构3.8承建商工作管理3.8.1施工单位资格报审表3.8.2工程配合指引3.8.3开工报告3.8.4场地移送记录（重点）3.8.5材料检查3.8.6隐蔽验收记录3.8.7混凝土灌溉令3.8.8外架拆除令3.8.9分部工程中间验收报告3.8.10专项工程及工程验收报告3.8.11工程移送资料3.8.12承建商来文3.8.13发文承建商4物业移送工作4.1设备移送4.1.1变配电工程4.1.2水泵房4.1.3消防中心4.1.4空调系统4.1.5智能化系统4.2土建移送4.2.1土建4.2.2室外园林5监理机构管理内容（暂略）6施工单位管理内容（暂略）普通高层住宅各分部工程汇总案例土建工程1.1基坑支护及土方挖运1.2场地平整及土方工程1.3桩基工程及检测工程1.4主包1.5防水1.6幕墙、铝合金门窗、玻璃雨篷、空调百页1.7外墙涂料1.8栏杆1.9入户门供货及安装工程1.10防火门供货及安装工程1.11钢构造、网架构造、膜构造等特种工程1.12室外道路工程1.13白蚁防治办法装饰工程2.1售楼处装修2.2样板楼2.3会所装修2.4大堂装修2.5套餐装修2.6信报箱工程2.7橱柜安装工程2.8公共走道装修园林景观3.1园林景观工程3.2绿化工程3.3园林水景工程设备工程4.1变配电高低压设备安装，供电接驳4.1.1整个建筑高压电缆进线、变配电图纸必要先交由深圳市供电局进行审图并出具审图意见书。4.1.2委托有关设计院依照建筑平面图及审图意见书等进行外线设计。4.1.3外线电缆接火、电缆沟施工及有关破路、破绿化等申报及施工依照有关部门规定进行。4.1.4外线进建筑物穿墙套管4.1.5电缆桥架安装4.1.6变配电房4.1.7高低压配电柜4.2燃气工程4.2.1燃气管道管洞预埋及套管预留4.2.2燃气管道和庭院管道安装4.2.3燃气表、调压器、各种燃气阀门供应及安装4.2.4阀门箱制作和安装4.2.5地下室燃气泄漏报警系统4.3电梯采购、安装4.4消防工程4.4.1火灾自动报警系统，硬线联动控制系统，消防广播系统，消防电话系统。4.4.2消火栓系统4.4.3自动喷淋系统4.4.4防排烟系统（排风排烟、正压送风）4.4.5设备房送排风系统4.4.6电梯迫降4.4.7电梯、机房、消防控制中心三方对讲4.4.8柴油发电机房气体灭火系统设计及施工4.4.9防火卷帘系统4.4.10上述各项系统调试。4.4.11整个工程消防验收协调及统筹工作。4.5人防工程4.6智能化系统工程4.6.1社区可视对讲系统4.6.2闭路监控系统4.6.3一卡通（门禁、停车场、智能消费等）4.6.4背景音乐系统4.6.5智能巡更系统4.6.6周界防越系统4.7电视安装工程4.8电话安装工程4.9网络安装工程4.10室外供排水工程4.10.1化粪池4.10.2室内管道4.10.3室外道路、广场等雨水排放4.10.4室外园林给排水4.10.5室外污水管道4.10.6室外雨水管道4.10.7室外给水管道及室外消火栓4.10.8水泵接合器4.11游泳池安装工程4.11.1泳池设备安装4.11.2机房和设备电源4.11.3有关管道安装4.11.4有关线管预埋及电线敷设4.11.5有关水质检测及协助甲方办理泳池开放手续。4.12环保、发电机工程4.13空调安装工程4.13.1空调系统（风管与配件制作、部件制作、风管系统安装、风管与设备防腐、风机安装、系统测试）4.13.2制冷系统（制冷机组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备防腐与绝热，系统调试）4.13.3空调水系统（冷热水管道系统安装，冷却水管道系统安装，冷凝水管道系统安装，阀门及部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备防腐与绝热，系统调试）4.14远程抄表系统4.14.1水表抄送4.14.2电表抄送4.14.3燃气表抄送（涉及燃气电磁阀切断及泄漏报警）4.15停车场管理系统4.16泛光照明设备安装工程合同范畴划分办法燃气工程合同工程范畴一、与燃气工程关于工程内容1燃气管道管洞预埋及套管预留2室内燃气管道和庭院管道安装3燃气表、调压器、各种燃气阀门供应及安装4阀门箱制作和安装5地下室燃气泄漏报警系统二、合同分界线与燃气工程关于，比较难以划分重要是管洞和套管预留预埋，以及地下室燃气报警设立问题。合同中可以明确，管洞及套管预留预埋由总包负责（由于总包预留管洞及套管经常不符合燃气工程规定，燃气施工单位进场后经常还要安排大量时间来整治预留管洞及套管，因而在主体建设中如果燃气施工单位已经进场，可以安排和总包单位交接已施工某些，未施工某些则可由燃气施工单位继续预留）。地下室燃气泄漏报警重要会和燃气抄表单位分界不明或着容易遗忘。燃气表改装由抄表单位完毕。三、燃气工程与关于部门协调流程1到燃气公司办理施工现场燃气管道及设施确认表（确认施工范畴内燃气设施状况）2市场燃气接入点申请（地下管道气公司办理）3燃气施工图设计4燃气施工图审核（深圳共有五家单位可以审核）5燃气施工图报建设局燃气科审核6施工单位招标7质检站办理质监手续8燃气监理处办理燃气工程监理手续9施工图纸会审及交底10样板房验收11工程竣工预验收12竣工验收（建设单位、质检站、燃气监理、供气单位）13入伙时，客服部代收燃气开户费用。消防工程施工合同范畴一、与消防工程有关工程内容1火灾自动报警系统，硬线联动控制系统，消防广播系统，消防电话系统。2消火栓系统3自动喷淋系统4防排烟系统（排风排烟、正压送风）5设备房送排风系统6电梯迫降7电梯、机房、消防控制中心三方对讲8柴油发电机房气体灭火系统设计及施工9防火卷帘系统10上述各项系统调试。11整个工程消防验收协调及统筹工作。二、合同分界线1与总包分界线：总包负责消防管道管洞预留及预埋、线管预埋。总包负责将电源接至水泵房及消防控制中心。（与否带一种配电箱由图纸拟定），消防水池以及屋顶消防水箱进水管、溢流放空管、溢流报警包括在总包合同中。2与电梯施工单位分界线：消防电梯迫降线路接至电梯机房，电梯机房、消控中心、轿箱两两对讲线路敷设。3与空调工程分界线：所有防排烟、正压送风、设备房送排风系统均包括在消防合同中。4与三箱供货单位分界线：各种设备控制箱包括在消防工程中。如风机（排烟、排风、正压送风）控制箱等。5与社区智能化工程分界线：背景音乐和消防广播与否合并，须看工程详细状况。须背景音乐系统须提前使用建议由智能化单位施工，和消防广播分开。三、消防与消防局有关流程1初步设计消防审核1.1建筑设计防火审核申报表1.2全套初步设计图1.3刻录所有图纸电子光盘1.4建筑消防设计审核档案册1.5建筑消防设计申报审核档案目录1.5.1建筑工程消防设计申报审核表1.5.2证明该项目合法政府审批资料（复印件加盖公章）1.5.3消防设计总阐明1.5.4图纸目录1.5.5总平面设计图1.5.6建筑平面图1.5.7剖面图1.5.8室内消火栓原理（系统）图1.5.9自动喷水灭火原理（系统）图1.5.10火灾自动报警原理（系统）图1.5.11其她固定灭火装置原理（系统）图1.5.12其她与消防设计关于图纸2施工图设计消防审核（通初步设计消防审核）3申报工程竣工消防验收3.1建筑工程消防验收申报表3.2该工程《建筑工程消防设计审核意见书》3.3建筑工程竣工消防验收档案目录3.3.1建筑工程消防验收申报表3.3.2建筑总平面竣工图3.3.3自动报警竣工系统图3.3.4自动喷淋竣工系统图3.3.5防排烟竣工系统图3.3.6室内外消火栓竣工系统图3.3.7气体灭火竣工系统图3.3.8试压资料3.3.9水泵房位置竣工平面图3.3.10消防值班室位置竣工平面图3.3.11防排烟风机位置竣工平面图电梯安装工程合同范畴室外给排水工程合同范畴游泳池设备供货及安装工程合同空调工程合同社区智能化合同三表抄送合同屋顶泛光照明工程合同范畴2发电机安装及环保工程合同范畴变配电工程合同范畴百锐花园项目防水保温体系设计方案（深圳案例）防水工程是保证建筑物及构筑物构造不受水侵蚀，内部空间不受水危害一项分部工程，在建筑工程中占有重要地位，防水工程质量好坏，直接影响到建筑物和构筑物寿命，影响到人们正常、舒服起居环境。一栋建筑物没有高质量防水工程就不能保证其正常功能实现。建筑防水工程是一项系统工程，它涉及设计、施工、材料、管理等各个方面，建筑防水工程任务则是综合上述各方面因素，进行可靠、耐久、合理、经济设计，选取符合规定高性能材料，精心组织施工，实现防水工程高质量，满足建筑物防水耐用年限，获得良好综合效益。百锐花园项目是我公司发展第二个项目，防水工程一定要认真设计、精心施工、严格管理,保证百锐花园项目防水效果，达到《百锐花园发展报告》中提出防渗漏目的，即：屋面防水、卫生间防水质量目的100％不漏，门窗、管根防水质量目的98％不漏，外墙及螺栓孔洞渗漏点10处（注：防渗漏目的百分率及渗漏点数，按经历一种雨季渗漏点进行记录。）第一节防水设计规定1.防水设计原则：可靠性设计；按级设防；防排结合；脱离分仓；刚柔结合；多道设防；复合防水；节点密封；加强保护；充分考虑施工因素。2.防水设计应考虑因素2.1建筑物性质、重要限度、构造特点、使用功能、地区环境、使用年限2.2依照上述因素，设立合理构造层次、选用相适应防水材料2.3设计可靠节点，提出切实可行技术办法，使设计作到可靠、耐久、合理、经济规定。3.防水层规定3.1有克服构造变形、温差变形影响能力3.2抵抗阳光、紫外线、臭氧等导致老化及风雨冲刷。3.3承受酸、碱、盐等化学介质侵蚀和动水压等作用。4.建筑防水设计几种部位4.1屋面防水4.2墙面防水4.3卫生间墙及地面防水4.4地下室防水4.5游泳池防水4.6生活水池、消防水池防水第二节屋面防水设计1.百锐花园屋面防水级别百锐花园项目屋面防水级别按《广东省建筑防水工程技术规程》原则定为Ⅱ级（防水耐用年限为，屋面防水工程重要考虑：1.1采用按抗裂设计整体现浇砼屋面自防水构造；1.2设立柔性防水层；1.3屋面放坡，及时排放雨水，坡度为２％；1.4注意穿墙、板管线及防水层收口节点解决。2.百锐花园屋面防水做法2.110厚地砖，3～5厚水泥砂浆铺贴。2.2素撒水泥面（洒适量清水）2.325厚1：3干硬性水泥砂浆结合层2.440厚C20细石混凝土，内配Φ4@150双向钢筋网，分缝HYPERLINKmailto:Φ6@200@，内填密封油膏2.560厚（最薄处）1：8水泥陶粒保温找坡层，坡度2%2.620厚；2.5水泥砂浆保护层2.7911聚氨脂防水涂膜2MM厚2.8现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光3.百锐花园架空层防水露天某些做法作法基本同普通屋面工程，区别是在种植土下面设立60mm3.1植被（路面铺装某些见园建施工图做法）3.2种植土，厚度依照苗木而不同；同步依照园建施工图，做好与室内某些衔接；3.3土工布一道；3.4填60mm厚卵石滤水层，适量布置PVC排水管；3.5铺大阶砖一层20mm厚3.620厚1：3干硬性水泥砂浆结合层3.740厚C20细石混凝土，内配Φ4@150双向钢筋网，分缝HYPERLINKmailto:Φ6@200@，内填密封油膏3.860厚（最薄处）1：8水泥陶粒保温找坡层，坡度2%3.920厚；2.5水泥砂浆保护层3.10911聚氨脂防水涂膜2MM厚3.11现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光4.百锐花园架空层防水室内某些做法4.110厚地砖，3-5厚水泥砂浆铺贴4.2素撒水泥面（洒适量清水）4.320厚1：3干硬性水泥砂浆结合层4.420厚1：2.5水泥砂浆保护层4.5911聚氨脂防水涂膜2MM厚（此防水层与露天某些防水层同步施工，连为一体。）4.6现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光5.空中花园防水做法5.1铺装某些5.1.110厚浅色地砖，3-5厚水泥砂浆铺贴5.1.2素撒水泥面（洒适量清水）5.1.325厚1：3干硬性水泥砂浆结合层（因建筑做法需要恰当提高标高，可以恰当加厚此层。）5.1.41：8水泥陶粒垫高找平（如建筑做法需要提高较大标高，采用水泥陶粒垫高找平。）5.1.520厚1：2.5水泥砂浆保护层5.1.6911聚氨脂防水涂膜2mm厚5.1.7现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光5.2花池某些5.2.1种植土，厚度依照苗木而不同5.2.2土工布一道5.2.3填60mm厚卵石滤水层，适量布置PVC排水管5.2.4铺大阶砖一层20mm厚5.2.520厚1：2.5水泥砂浆保护层5.2.6911聚氨脂防水涂膜2mm厚5.2.7现浇钢筋混凝土板，初凝前原浆收光6.屋面防水节点规定6.1屋面雨水口处，设立一种500×500mm排水漏斗，并配备镀锌雨水篦子，详见6.2女儿墙泛水处，离屋面构造面500mm处，设立挡雨檐，突出墙面60mm，防水材料必要做到挡水檐下收口，见下面详图。6.3凡屋面或空中花园或架空层，与室内共用墙体，下部浇注与墙同宽、高500C15防水混凝土坎。第三节外墙防水设计1.外门窗防水外门窗渗漏是许多工程存在问题，其重要因素之一是门窗自身防水性能差，特别是窗户周边塞缝防水性能差，针对这种状况，制定如下其重要设计控制要点，保证达到公司防水规定。1.1门窗设计性能指标规定门窗用料要通过计算拟定与否具备足够强度以保证抗风压及密封性能。详细指标规定如下：抗风压强度：12层（含12层）如下抗风压强度2500Pa；12层－22层3000Pa；23层以上3500Pa。抗渗规定：门窗雨水渗入性能为=1\*ROMANI级，即Ｐ500Pa。此原则比国标提高2个级别。为达到以上规定，需结合外立面进行窗型专项设计和计算，选取适当型材并通过实验拟定。1.2节点设计规定1.2.1上框料要有滴水线条，下方框料要有排水槽。平开窗框料必要为高低脚形式，以便塞缝，延长水路、从而保证塞缝质量。1.2.2采用优质配件，涉及执手、锁、铰链、铆钉等，保证节点质量。1.2.3玻璃与铝合金之间缝均应采用合格中性硅酮密封胶密封，不得采用胶条密封。1.2.4窗户防水节点做法详见图。1.3采用切实有效塞缝办法1.3.1采用１：２干硬性水泥砂浆塞缝，减少砂浆收缩裂缝。1.3.2在塞缝外侧加刷聚合物水泥基涂膜3遍，厚度2mm，不应选用聚胺脂类涂料，否则聚胺脂类涂料会与建筑密封胶发生化学反映，引起材料性能变化，颜色变化，影响美观。铝框或塑框与墙体之间采用DowCorning793或GE1.4门窗防水方案详见门窗专项设计2.外墙墙体防水外墙设计时已考虑尽量使用混凝土，以提高其防水性能。对突出外墙混凝土构件如空调盒等在设计时均规定为现浇。2.1混凝土外墙面防水重要涉及如下几种方面内容：2.1.1控制外墙垂直度和平整度，保证抹灰厚度不超过规范规定，对于个别超厚达５０ｍｍ以上，必要加挂钢丝网，以防止抹灰层开裂、空鼓。2.1.2螺杆洞解决：所有螺杆洞都必要解决且通过专项隐蔽验收。解决办法是：在螺杆洞外侧凿出５０x５０x２０ｍｍ喇叭形（规定开口朝下），用防水砂浆分两次封闭，第一次封闭深度一半高，并在砂浆凝固后用水泥浆养护两次，第二次封闭高出墙面１－２ｍｍ，并检查与否浮现细微裂缝或空鼓。2.1.3脚手杆洞解决．用细石混凝土堵塞，并作专项隐蔽验收。2.2砌体外墙防水设计2.2.1..外墙砌筑材料采用实心粘土砖。2.2.2.与混凝土墙体、柱、梁与砌体相交之处严格按设计图纸规定予留好拉接钢筋，并保证其长度。2.2.3砌体与混凝土相交部位部位抹灰前加挂钢丝网，以减少裂缝并限制其发展。2.2.4抹灰规定：抹灰要分三次抹灰，第一次是钉钢丝网处得先抹灰，保证钢丝网与墙体材料之间可以充分密实，避免钢丝网处浮现空鼓现象，第二、三次按规范规定正常抹灰进行。抹灰总厚度不不大于3.5cm需挂钢丝网解决。一次抹灰厚度不不不大于10mm。2.2.5外墙抹灰中掺入纤维为美国杜拉丝纤维，每立方米砂浆掺入0.9kg。2.2.6与屋面、空中花园相接墙体，墙体底部做法详见屋面节点做法。2.3其他外墙洞口设计规定2.3.1.空调洞解决。设计中空调洞为一次现浇或后浇，并在空调口内侧考虑了防水坎，已经通过专项审核修改了某些不合理设计。此外，所有空调位均考虑了具备防雨功能挑檐，大大增强了其防水性能。2.3.2所有外露管道洞口（如空调冷凝管进出口），设计成向外坡度，内外高差２０mm2.3.3.窗洞口上下口坡度要大，高差为20mm以上。2.4选取适当外墙饰面材料，提高防水性能外墙选用何种饰面材料对防水影响较大，如大块面材，因粘贴工艺规定而容易使防水性能变差。因而，建议选用带纸皮面砖，可以明显改进防水性能。此外，石材幕墙勾缝材料采用专用勾缝材料（如日本产INAX或国产HB专用勾缝材料），以减少砖缝处裂缝。第四节卫生间、阳台、管根防水1.普通卫生间1.1卫生间地面，做法为现浇砼初凝前收光，面刷2mm聚胺脂防水层。1.2卫生间四周先做200mm高C151.3卫生间四周墙体离地面300mm高、与浴缸接触墙面离地面700mm高范畴内均刷2mm厚聚脂防水层，门口铺出500mm1.4普通卫生间构造已降板50mm，使得室内外形成明显高差，地面找坡1%，坡向地漏，避免积水流向厅房地面。2.阳台依照既有经验，阳台很少发生渗漏，个别渗漏处重要发生在管根，详细做法如下：2.1现浇砼板，取消聚胺脂防水层，以防止地面装饰层空鼓。2.2穿阳台楼板管根处后浇混凝土，四周100mm宽范畴内均刷2mm厚聚胺脂防水层保护。做法见图2.3图6。2.4管根混凝土施工规定：管根分两次封堵，第一次浇注五分之三，第二次浇注五分之二，每次需进行试水。2.5阳台地面构造已降板50mm，使室内外形成明显高差，地面找坡1%，坡向地漏。3.其他管根，参照阳台管根第五节地下室防水1.地下室防水基本上以构造自防水体系为主，采用如下办法：1.1地下室底板及墙体为C40S8抗渗砼自防水构造；1.2地下室底板不做防水；1.3地下室侧板采用JS半刚性防水层，厚度2mm，施工面从地下室底板护脚处开始，采用20mm厚苯板作防水层保护层；1.4地下室顶板，选用屋面做法，花池处屋顶花池防水做法。第六节游泳池防水1.游泳池防水采用如下办法：1.1游泳池采用双层板混凝土构造型式；1.2在二层混凝土之间增设一道911聚氨脂涂膜防水，与架空层防水层连为一体；1.3在游泳池内侧采用JS半刚性防水层，厚度2mm。第七节生活水池、消防水池防水1.生活水池：防水涂膜与环保涂膜二合一。2.消防水池：先试水，渗漏处由主包单位修补，不此外做防水。第八节防水材料选用建议1.防水施工单位招标时，咱们可以采用甲方指定防水材料品牌报价和投标单位自行选用防水材料品牌报价相结合方式。2.防水材料品牌选用建议：三元乙丙卷材选用“卡莱尔”或山东“辉力”品牌，JS选用“金汤”或“黑豹”品牌，聚氨脂选用“汇丽”或“富盛”品牌，生活水池防护材料采用901瓷釉涂料或鞍马防化柔韧膜。第九节施工质量控制规定1.屋面（涉及架空层、空中花园）防水施工控制规定1.1施工之前，先对屋面混凝土构造层进行试水，水深100mm左右，浸泡24小时。如发既有渗漏现象，先对混凝土构造裂缝进行修补。1.2第一道涂膜防水施工完毕后，进行试水，水深100mm左右，浸泡24小时。1.3三元乙丙橡胶防水卷材搭接部位，要使用专用粘结胶剂，对粘结胶剂质量要进行严格控制。1.4防水层（涂膜、卷材防水层）隐蔽之前，必要100％检查。2.卫生间防水施工控制规定2.1施工之前，先对卫生间混凝土构造进行试水，水深50～100mm，浸泡24小时。2.2涂膜防水层施工完毕后，进行试水，水深50～100mm，浸泡24小时。3.外墙防水施工控制规定3.1外墙砌筑材料选用粘土实心红砖。3.2砌筑砂浆必要机械搅拌。3.3原则层砌体，分三次砌筑，日砌高度不超过1.4m，雨天施工日砌高度不超过1.2m；顶砌在歇墙至少7天后施工，高层顶砌要分竖向施工段从上往下顶砌。3.4外墙砖施工。为了节约工程成本，外墙砖粘贴不选用专用粘结剂，但施工大面积之前，必要按《建筑工程饰面砖粘结强度检查原则》JGJ110－97进行抗拔实验，以拟定粘结材料配比和施工工艺。3.5抹灰规定3.5.1抹灰与砌筑间隔时间至少10天。3.5.2抹灰前，基层表面尘土、污垢、油渍等应清除干净，并应洒水润湿。3.5.3抹灰砂浆须使用机械搅拌。3.5.4抹灰规定：抹灰要分三次抹灰，第一次是钉钢丝网处得先抹灰，保证钢丝网与墙体材料之间可以充分密实，避免钢丝网处浮现空鼓现象，第二、三次按规范规定正常抹灰进行。抹灰总厚度不不大于3.5cm需挂钢丝网解决。一次抹灰厚度不不不大于10mm。3.5.5外墙抹灰中掺入纤维为美国杜拉丝纤维，每立方米砂浆掺入0.9kg。3.5.6为了避免抹灰砂浆开裂，在砂浆终凝后洒水养护7天。4.生活水池4.1防护涂膜施工之前，必要对水池进行抽湿解决，干燥限度达到防护材料规定规定后方可施工。4.2对防护涂膜厚度一定要进行抽样检查。5.铝合金门窗5.1施工单位在门窗下料之前，必要对现场门窗预留洞口尺寸进行复核。塞缝宽度控制在20～40mm之间，如缝宽超过规定规定，要做特殊解决。5.2铝框塞缝。塞缝之前，必要将基层清理干净，不容许有落地灰等；塞缝之前，需将基层湿润；施工单位拌砂浆人员必要固定专人；铝合金塞缝人员要固定，施工单位要将塞缝人员名单报监理部备案；塞缝用砂浆必要是干硬性砂浆，施工中注意控制砂浆质量；塞缝应先某些塞缝，达到固定窗框，然后退出木垫，再大面积塞缝，避免浮现漏退木垫或木垫部位塞缝不密实现象；塞缝与框料平齐，最佳做成凹弧形，不可以凸出框边5.3铝框边打胶。第一道胶为JS胶，第二道胶为广州“白云”密封胶等；打胶必要保证质量，不容许有漏刷现象；第二道密封胶，土建要预留槽，密封胶镶嵌在槽中。对铝合金土建收口，铝合金施工单位须向主包单位进行技术交底，避免浮现收口压框太多或露出JS防水胶。5.4凸窗窗台板铝框外侧，内外高差至少保证20mm。5.5施工过程中，所有推拉门下框料用U型硬质塑料扣盖。5.6对每一道工序必要进行抽样检查，并形成记录。5.7对每一扇窗户要进行24小时淋水实验。房地产公司重点控制工序验线水准及坐标控制点移送；基本与桩基验线砌筑验线内装1米线工程质量样板制作与交底混凝土灌溉渗漏外门窗防水屋面防水墙面防水卫生间墙及地面防水地下室防水游泳池防水生活水池、消防水池防水管根防水烟道根部防水外架拆除外架拆除安全性控制外架拆除时外门窗与外墙质量控制工作面移送水准及坐标控制点移送；施工水电接驳点以及读表记录移送；作业控制线移送，例如：1米场地土方标高移送，例如：原始场地移送给土方单位；土方单位将平整后场地移送基坑单位；基坑单位将基坑移送给桩基单位；桩基单位将工作面移送给主包单位等；基坑坡度与桩基、主包施工关系移送；主包与分包之间工作面移送，例如：门窗洞口移送；入户门、防火门洞口移送；栏杆工作面移送；防水工作面移送；外墙涂料工作面移送；白蚁防治工作面移送；水池防护工作面移送；电梯井道移送；烟道工作面移送；二次装修工作面移送；园林工作面移送；电梯机房、消防中心、变配电房、水泵房、弱电（电话、电视、宽频）等各类设备房移送；人防、消防、燃气、智能化等设备专业工作面移送；分包之间工作面移送，例如：电梯安装与大堂二次装修工作面移送等；水管试压工程监理审核用表序号审核内容审核方式审核成果记录1监理合同签定与备案查看监理合同2监理合同与否交底查看交底记录3有无《监理规划》？内容与否符合规定？与否包括旁站监理方案；与否依照实际状况作调节查看《监理规划》4与否按规定对《监理规划》进行交底？查看交底记录5与否按专业分阶段编写《监理细则》？各监理工程师与否按监理细则规定工作？查看土建、水、电专业不同阶段监理细则各一份；察考在场监理工程师与否熟悉相应监理细则内容。6与否审核勘察方案；与否检查勘察进度和质量状况查看审核记录7与否进行投标单位资格审查查看《投标单位资格审查记录》8与否协助业主组织发标、踏勘，并整顿答疑文献查看《发标、踏勘答疑记录》；查看答疑文献9监理与否提出独立标书评审意见查看《标书评审记录》中有无监理意见10与否发出《中标告知书》查看《中标告知书》11与否将设计合同存档；与否向设计单位发放《监理配合规定》查看设计和发文记录12与否协助业主编写设计任务书查看关于记录13与否形成《设计输出文献审查报告》查看关于记录14与否形成《设计跟踪检查记录单》查看关于记录15与否进行设计验收查看关于记录16对设计大改与否召开专项会进行论证查看关于记录17与否形成设计监理工作总结查看有关总结及其内容18与否填写《投标单位资格审查表》查看关于记录19与否协助业主编制招标文献；查看关于记录20与否协助业主组织发标、踏勘，并整顿答疑文献查看《发标、踏勘答疑记录》；查看答疑文献21与否形成《标书评审记录》、《施工组织设计（方案）审查评比表》查看有关记录22与否发出《中标告知书》查看《中标告知书》23与否形成施工准备阶段监理工作总结查看有关总结及其内容24与否配备当前监理阶段必要规范查看规范25人员与否具备执业资格；各专业人员与否到位查看执业资格证书、上岗证；对照架构图检查人员到位状况26监理部与否建立《监理部人员分工表》查看有关文献27工程与否具备开工条件；与否对工程开工准备状况进行检查并形成开工准备检查报告查看有关批准文献（政府三证）；查看有关报告28与否按规定组织场地移送并形成《场地移送记录》查看有关记录29与否进行施工组织设计审查查看《施工组织设计（方案）报审表》及监理审查意见30与否对总包单位身份进行确认查看总包单位资质证明资料、营业执照等；查看项目经理和“五大员”证书；查看施工合同31与否对分包商资质进行审查查看分包施工合同；查看《分包商资格报审表》；32与否进行施工图会审并形成施工图会审记录查看图纸会审记录及图纸会审会议纪要33与否规定施工单位上报《建筑材料报审表》及《成品、半成品申报表》；与否对进场前设备进行检查抽查各专业《建筑材料报审表》、《成品、半成品申报表》及《重要建筑安装设备报审表》34与否使用《工程材料/构配件进场登记表》、《抽样检查登记表》；材料送检与否全面；实验报告与否及时存档查看有关记录35与否将分某些项工程工序质量控制办法和成果予以记录查看《监理工程师日记》及有关《监理工程师告知单》36与否就工程部组织每月检查所提问题发出《监理工程师告知单》查看《监理工程师告知单》和施工单位整治回答单37旁站监理贯彻状况与否按方案内容实行旁站；查看旁站记录、38与否组织隐蔽工程验收并形成《隐蔽工程验收记录》查看《隐蔽工程验收记录》39与否组织分某些项工程验收并形成《分项工程质量评估表》；与否使用新质量检查评估表格查看有关记录40与否组织有关单位进行中间验收并形成有关文献查看桩基、主体、基本、电梯、消防等验收证明书41与否在对设备安装进行中间验收和验收（电梯、发电机、水泵等）查看有关记录文献（如《隐蔽工程验收记录》、《验收报告》等）42与否对施工单位发出必要停工指令查看停工指令审查其合理性及及时性43与否编写《监理控制进度筹划》查看《监理总进度控制筹划》材料设备进度筹划、分包单位进度筹划，并审查其合理性44与否依照实际进度对《工程总进度筹划》进行调节查看新《工程总进度筹划》45与否对分包单位《单位(单项)工程进度筹划》进行审核查看《单位(单项)工程进度筹划》及监理单位审核意见46与否审核重要施工单位所报月进度筹划查看有关记录47与否对进度筹划进行跟踪调节并反映在工作记录中查看《监理日记》及《会议纪要》中关于工程进度记录及有关解决办法48与否准时召开工程监理周例会议并形成会议纪要查看《周监理睬议纪要》49与否召开必要专项会议并形成会议纪要，如开工预备、防水等查看《监理专项会议纪要》50与否召开监理部内部会议并形成会议记录（至少每月一次）查看监理部内部会议记录51与否及时审核完毕报表查看施工单位完毕报表及监理审查意见52与否及时精确审核《工程款支付申报表》、《工程款支付清单》查看《工程款支付申报表》、《工程款支付清单》与否符合规定53与否及时审核补充预算查看补充预算54与否及时审核分包单位结算查看工程结算审核文献56设计变更流程与否符合规定查看有无使用《工程变更指令》和《设计变更登记表》；有无按规定在图纸上标注；57与否按规定解决工程索赔（订立《增长工程现场签证单》）查看《增长工程现场签证单》并审查其合理性58与否对工程进行合理化建议查看合理化建议有关文献或报告59与否进行竣工前检查查看《竣工检查登记表》、《竣工资料审查意见》60与否组织竣工初验和质量评估并形成有关记录查看会议纪要61与否按规定进行工程交付查看施工单位提交《工程移送申请》、《工程移送清单》及《工程移送书》62与否编制《工程保修阶段监理细则》查看细则63与否填写《保修登记表》查看《保修登记表》64与否编写保修阶段监理总结查看保修阶段监理总结65与否审核外脚手架专项施工方案查看方案报审表66与否审查特殊工种操作人员资格证、上岗证查看有关证件67与否进行安全巡视检查并将成果予以记录查看监理日记中有关记录及《监理工程师告知单》68安全旁站监理贯彻状况查看旁站监理记录（外架、塔吊、桩孔内空气、生活水池内涂料等）69与否准时形成《安全监理月报》查看《安全监理月报》及其内容70项目部监理工程师与否有必要劳动保护查看现场监理工程师劳动保护用品（安全鞋、安全帽、电筒等）71项目总监与否对监理人员书面记录进行工作监督检查查看监理日记中总