房地产市场及房地产金融运行-2023年度房地产金融

目录一、房产市行形势 1（一）手住格普遍跌 1（二）建商房销售模下行至2011年平 2（三）房开资规模下降 3（四）地产景气程仍然弱 4（五）地交场仍未摆脱状态 5（六）线城宅库存化的较大 5（七）房租格水平比小降 6（八）金资率略有降 7二、个住房形势 8（一）人住款余额续三度负增长 8（二）分城套住房款利低至3.6 9（三）人住款的平放款已低于周 10（四）民购财务杠水平提高 11三、房融资势 12（一）地产贷款余的同速保持增长 12（二）地产规模压至高的1/313（三）企境信用债行规同比下降 13四、房产市要政策析 14（一）地产需求端要政析 14（二）地产供给端要政析 18五、房产市房地产融运望 23（一）地产有望持宽松 23（二）地产仍有坚的需础 23（三）企融势大幅善 26附件：关指明 28一、房地产市场运行形势（一）二手住房价格普遍下跌70年，700.89%1.40.317020232～42023120.45%、0.79%（1左上图。20230.10，3.47（1右上图；二线城市新建商品住宅销1左下图（1右下图。图1 70个大中城市房价走势（月度环比资料来源：国家统计局。注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、35个城市。升，各线城市二手住房价格出现了普遍的下跌。（二）新建商品住房销售规模下行至2011年水平从新建商品住宅销售情况来看，202320239.4818.610.306.0%，同比降幅较2022年收窄了22.3个百分点。新建商品住房销售面积已回落至2011年的水平1，较2021年15.65亿平米的峰值下降接近40%。2023年新建住房销售市场规模继续下行的主要原因可能包括以下三点：一2021年第三季度以来，数十家大型房企出现财务风险，问题房12011年的住房销售面积为9.7亿平方米。图2 商品住宅销售情况（季度资料来源：国家统计局。注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增（1（2）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了（3性质的销售数据。（三）住房开发投资规模仍下降从商品住宅的投资数据来看，20238.382022（3左图6.9320.9%7.2417.2%（3右图。图3 商品住宅供给情况（季度资料来源：国家统计局。19982023年末，35030086（四）房地产行业景气程度仍然较弱（2数202294.35202342022916个月处于较低景气水平，202393.4左右波动，已有筑底的迹象。图4 房地产市场景气程度情况（月度资料来源：国家统计局。2全国房地产开发景气指数（遵循经济周期波动的理论，以景气循10095105度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。（五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态20232.8113.9%；成2.0620.7%2.5418.2%（5左图。20237388202214.8%5.0%2022（5右图202313.2%。图5 100大中城市土地交易情况（季度资料来源：Wind。（六）三线城市住宅库存去化的压力较大2022年末的17.6202324.613.120221.918.320221.242.2202217.7（6图6 各城市房地产库存去化情况（3周移动平均资料来源：根据统计计算。注：因南宁、东莞、泉州、宝鸡的商品房可售或销售套数数据存在不再更新或缺失问题，本报告考察的城市数量由2021年的18个调整为14个。图中的一线城市包括北京、上海、广州、深圳，二线城市包括杭州、南京、苏州、厦门、南昌、福州、青岛，三线城市包括莆田、东营、舟山。的趋势，未来三线城市库存去化的压力可能还会进一步加大。（七）住房租金价格水平同比小幅下降5042.4%；281.7；181.6（7图7 贝壳50城住房租金指数（月度，定基2018年月资料来源：贝壳研究院。注：50个城市的住房租金价格指数统计按照一二三线城市划分，一线城市428个城市；三线城市指常州、东莞、佛山、惠州、嘉兴、廊坊、洛个城市。（八）租金资本化率略有下降2023202257.8202355.2年（8上图。二线热点城市的平均租金资本化率由202256.2202349.9年；2023年末二线非热点城市的47.62022年同期基本持平（8左下图。三线202242.0202341.0年（8右下图样本城市的租金资本化率表现为略有下降或基本持平。图8 租金资本化率走势（月度资料来源：国家金融与发展实验室监测数据。二、个人住房金融形势（一）个人住房贷款余额连续三个季度负增长202338.1716.1%20170.3%-0.7%-1.2%和（9左图从国家金融监督管理总局公布的数据来看，2023年新增个人住房按揭贷款规模6.46300亿元，表现为负增长。从居民部门新增中长期贷款月度数据来看，202321252022年的月度平均增量（2292亿元）%202347月，居民部门新增中长期贷款月度平均增量出现了为负值的情形（9右图。图9 个人住房贷款余额及居民新增中长期贷款情资料来源：中国人民银行。（二）部分城市首套住房贷款利率已低至3.6%50（10，20233.88（LPR32个基点20222324LP（4.22023LPR22个基点202250434.40%（LPR20个基点。总的来看，2023LPR27个基点。图10 个人住房贷款平均利率走资料来源：贝壳研究院，中国人民银行，Wind。50（三）个人住房贷款的平均放款周期已低于三周从个人住房贷款放款周期情况来看，202320202110732726天（1图个人住房贷款平均放款周资料来源：贝壳研究院。庆、西安、南京、合肥、成都、佛山、东莞。（四）居民购房的财务杠杆水平有所提高我们计算了一线城市和部分二线城市新增二手住房贷款价值比（LoantoluT与个人住房贷款违则银行等金融机构面临的风险较小。202341%（12左上图60%，深圳的平均新增二手住房贷款价值（12右上图59%，天津的平均新增二手住房贷款价值比（12左下图3成左右（12右下图。图12 一线和部分二线城市新增二手住房贷款价值比资料来源：贝壳研究院。注：自本季度起，样本城市LTV数值的计算过程中剔除全款购房交易数据。2023123～6成，新增二手住房贷款抵押物保障程度均较高。三、房企融资形势（一）房地产开发贷款余额的同比增速保持正增长从中国人民银行公布的金融机构贷款投向统计数据来看，202312.881.5%（13202361002000700度净减少2900亿元。3500提供了稳定的信贷资金支持。图13 房地产开发贷余额情况（季度资料来源：中国人民银行。（二）房地产信托规模压降至高峰时的1/3水平3从投向房地产行业的信托资金数据来看，20231.022022202820192.931.911/3201917比重也在持续下降。202320221.9320199.17个百分点（14左图。7.29%、6.98%、7.06%（14右图。图14 房地产信托情况（季度资料来源：中国信托业协会，用益信托网，Wind。（三）房企境内外信用债发行规模均同比下降2023（不包括资产证券化产品4529亿8.3%3.57%（15左图20231.962022中，在2024年内新增到期的境内债规模为2992亿元。202391.8（650亿元3202320233.78%500%81348亿美元（9545元202222.08。图15 房企境内、境外信用债发行情况（季度资料来源：Wind。四、房地产市场重要政策分析（一）房地产市场需求端重要政策分析存量首套住房商业贷款利率的调整2023持续优化、LPR102023年第二季度开始连续负增长。831布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确提出对于2023831（2023925存量首套住房商业性个人住房贷款的方式调整和降低存量首套房个人住房贷款LPR首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。2023年9月5日之后，各商业银2023925率进行调整。2373全体借款人每年减少约1700亿元的利息支出；共惠及5325万户、约1.6亿人，3200实了减轻借款居民的利息负担。房地产市场行政性限制措施进一步取消2010200820092010年初，子是北京2009年12月新建住房价格的月度环比涨幅为5.413.22010417日，（201010号1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂430北京出台了《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（201013号1100（对户籍、社保或个税缴费年限、婚姻情况的要求。2012年，70城房价同比增速从2010年4月15.4%的峰值，下降至2012年6月的-1.3%2013放松限购的做法迅速被叫停。2014政策开始被取消。2015年开始，国务院启动棚改货币化安置，短期内大幅提高了房地产市场2016的方式间接放松限购要求。20213202212取消了限购政策。20237120m²（崇明区除外限购要求。1月，住建部在城市房图16 70个大中城市房价走势（月度同比资料来源：国家统计局。明确商品房消费者超级优先权80%～90%。2021年下半年以来，房企普遍出现流动性紧40家大型房企出现债务展期导致众多期房消费者的合法权益难以获得有效保护。2023420（〔20231号（提供了实际可行的重要指引。42024129日被香港高等法院正202361.742.39-64423.56040（约负债）的清偿5。（二）房地产市场供给端重要政策分析房企融资“三支箭”政策落实情况202145融资出台了一系列支持性政策（市场称之为房企融资“三支箭”政策免房企违约持续蔓延方面发挥了积极作用。202216金融监督管理总局公布的数据来看，202331额的同比增速保持连续六个季度的正增长，房地产开发贷款余额年度净增量为1900亿元，为房企提供了稳定的信贷资金支持。虽然银行业金融机构密集向优6.20%度相对较弱（1表1 样本上市银行房地产业贷款余额及增速情况金融机构类型2020年2021年2022年2023年6月国有大型商业银行贷款余额41242441764847351480贷款余额同比增速1.04%-1.40%4.46%6.20%股份制商业银行贷款余额25961249582428224596贷款余额同比增速-4.05%-6.41%-2.18%1.30%城市商业银行贷款余额6637633665766928贷款余额同比增速2.15%-9.62%5.40%5.35%农村商业银行贷款余额458395356344贷款余额同比增速-7.29%-8.39%-5.62%-3.36%资料来源：Wind。6（9（16（7（行、渝农商行、无锡银行、苏农银行、青农商行、江阴银行、常熟银行。1333337（2企信用收缩、修复民营房企债券融资渠道方面依然发挥了积极作用。表2 民营房企债券融资支持工具的发行情况发行人发行债券数量（只）发行金额（亿元）龙湖458新城控股447碧桂园442美的置业440金辉集团328新希望五新实业326卓越商管425中骏集团222雅居乐112旭辉112华宇集团111合景控股17新湖中宝17合计33337资料来源：Wind。2022（包括恢复涉房上市公司并购重组及配套25A8A股上市房企的增发方案获得监管部门批准通过。其4301.1亿元（3。此外，H越秀地产等多家房企也顺利完成增发配售。表3 A股上市房企股权融资情况证券简称发审委通过公告日期发行日期上市日期募资总额（亿元）招商蛇口2023-05-292023-06-262023-07-2089.282023-09-142023-10-1985.00陆家嘴2023-06-082023-07-122023-08-0867.44华发股份2023-08-042023-10-162023-10-3151.24福星股份2023-06-072023-12-182024-01-238.14合计301.10资料来源：Wind。20233权融资规模有限，受惠房企数量也有限，仍有较大发力空间。房企融资协调机制推进情况从不同所有制房企筹资性现金流流入规模来看，2020年～20236187664867423029660353595066245417911130834271亿元、1334第二，已债务违约房企（尤其是公开市场债务已违约房企20家6企的财务数据来看，2020年～20231175497761659659资需求难以得到满足。为贯彻落实中央金融工作会议、中央经济工作会议一视同仁满足不同所有制620100202415（20242号12613010722029214个城市已建立房地产融资协调机制，534957162294.31236亿元，正在根据项目建设进度需要陆续发放贷款。9020需求，对于促进房地产行业平稳健康发展具有十分积极的意义。五、房地产市场及房地产金融运行展望（一）房地产政策有望持续宽松2024产发展新模式相适应的住房制度。房成本。住房+保障住房+素联动新机制。（二）房地产市场仍有坚实的需求基础2023从2022年正式进入人口负增长时代。少293万人。第二，城镇化进程有所放缓。1996年我国城镇化率首次超过30%1996～20201.3922022021年开始，我国城镇化进程有所放缓。202366.16%，城镇化率在2021～20230.761016（25～35岁的人口数量20202.36