房屋质量缺陷损失评估规程样本

房屋质量缺陷损失评估规程目次

1总则

2术语

3房屋质量缺陷鉴定与评估

4房屋质量缺陷损失评估程序

5房屋质量缺陷损失评估办法

5.1成本法

5.2资本化法

5.3价差法

5.4市场比较法

6房屋质量缺陷损失评估办法应用

7房屋质量缺陷损失评估成果

8房屋质量缺陷损失评估报告

附录A房屋质量缺陷损失评估报告规范格式（论述式）

附录B房屋质量缺陷损失评估报告规范格式（表格式）

1总则

1.0.1为了维护房屋买卖当事人合法权益，有效解决房屋质量缺陷引起经济纠纷，规范房屋质量缺陷损失评估行为，统一评估程序和办法，使评估成果客观、公正、合理，制定本规程。

1.0.2本规程合用于北京市行政区域内住宅类房屋质量缺陷损失评估，但存在安全隐患房屋除外。

1.0.3本规程根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规，国家建筑工程质量验收规范及《房地产估价规范》编制。

1.0.4房屋质量缺陷损失评估除应执行本规程外，尚应符合国家和北京市现行关于强制性原则、规范规定。

1.0.5其她类型房屋质量缺陷损失评估，可参照本规程执行。

2术语

2.0.1房屋质量

在国家相应原则或合同商定中，对房屋实体、功能、环境等方面规定。

2.0.2房屋质量缺陷

房屋实体、功能、环境等不符合国家相应原则或合同商定规定。

2.0.3房屋质量缺陷承认

房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷部位、类型、限度等达到共识，并订立书面合同。

2.0.4房屋质量缺陷鉴定

由具备法定资质专业检测、鉴定机构对房屋质量缺陷部位、类型、限度等予以技术判断，并出具书面专业意见。

2.0.5房屋质量缺陷评估

由房地产估价机构对房屋质量缺陷部位、类型、限度等予以技术判断，并出具书面专业意见。

2.0.6可修复房屋质量缺陷

可通过采用技术上也许、经济上可行施工办法予以修复房屋质量缺陷。

2.0.7不可修复房屋质量缺陷

因技术上不也许或经济上不可行，不能修复房屋质量缺陷。

2.0.8房屋质量缺陷损失

房屋质量缺陷所导致房地产经济价值减少。

2.0.9房屋质量缺陷损失评估

房地产估价机构对房屋质量缺陷损失进行分析、估算和鉴定，其成果作为拟定房屋质量缺陷损失补偿金额参照根据。

2.0.10成本法

求取修复房屋质量缺陷所必须各项费用之和作为房屋质量缺陷损失办法。

2.0.11资本化法

求取房屋质量缺陷所引起将来收益损失现值作为房屋质量缺陷损失办法。

2.0.12价差法

求取类似无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失办法。

2.0.13市场比较法

与类似房屋质量缺陷进行比较，对其损失补偿金额进行修正、调节来求取房屋质量缺陷损失办法。

3房屋质量缺陷鉴定与评估

3.0.1房屋质量缺陷损失评估之前，应当进行房屋质量缺陷承认或鉴定、评估。

3.0.2进行房屋质量缺陷评估，应当由房屋质量缺陷各方当事人共同委托。

3.0.3房屋质量缺陷承认合同、鉴定报告、评估报告，应当涉及下列内容：

1房屋质量缺陷部位；

2房屋质量缺陷类型；

3房屋质量缺陷限度；

4房屋质量缺陷影响。

3.0.4房屋质量缺陷类型如下：

1按照性质，分为房屋实体质量缺陷、房屋功能质量缺陷、房屋环境质量缺陷。其中，房屋环境质量缺陷又分为房屋室内环境质量缺陷和房屋室外环境质量缺陷。

2按照与否可修复，分为可修复房屋质量缺陷和不可修复房屋质量缺陷。

3按照缺陷存在时间，分为暂时性房屋质量缺陷和永久性房屋质量缺陷。

3.0.5对于可修复房屋质量缺陷，应当有科学、合理、可行修复方案。

3.0.6房屋质量缺陷修复方案，可以采用下列三种方式之一拟定：

1房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷修复方案协商一致，由房屋质量缺陷各方当事人共同订立房屋质量缺陷修复方案承认合同；

2房屋质量缺陷当事人一方委托或者各方共同委托，由具备相应资质机构出具房屋质量缺陷修复方案；

3房屋质量缺陷各方当事人共同委托，由受托进行房屋质量缺陷损失评估房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。

4房屋质量缺陷损失评估程序

4.0.1进行房屋质量缺陷损失评估，应当按照下列程序进行：

1受理评估委托；

2拟定评估作业方案；

3收集评估所需资料；

4实地查勘房屋质量缺陷状况；

5选定评估办法进行测算；

6拟定评估成果；

7撰写评估报告；

8审核评估报告；

9出具评估报告；

10评估资料归档。

4.0.2房地产估价机构受理房屋质量缺陷损失评估业务时，应当与房屋质量缺陷当事人订立房屋质量缺陷损失评估委托合同。

4.0.3房地产估价机构接受房屋质量缺陷损失评估委托后，应当指定至少一名专职注册房地产估价师负责该项目，直至完毕。

4.0.4房屋质量缺陷损失评估作业方案应当涉及下列内容：

1拟采用评估技术路线和评估办法；

2拟调查收集资料及其来源渠道；

3评估作业时间进度。

评估作业方案重要内容应当告知委托人。

4.0.5评估人员应当对房屋质量缺陷进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映房屋质量缺陷状况影像资料。

在房屋质量缺陷承认合同或鉴定报告基本上进行损失评估，应当对委托人提供承认合同或鉴定报告内容进行实地核对，并在评估报告中披露核对状况。

4.0.6房屋质量缺陷损失评估应当选用成本法、资本化法、价差法、市场比较法中一种或者各种进行测算。

4.0.7房屋质量缺陷损失评估报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

有有关工程技术人员提供技术支持，有关工程技术人员应当在评估报告上签字，并注明提供技术支持内容。

5房屋质量缺陷损失评估办法

5.1成本法

5.1.1成本法公式为：

V=C1+C2+C3+C4-C5（5.1.1）

式中V——房屋质量缺陷损失评估值；

C1——拆除工程费用；

C2——修缮工程费用；

C3——恢复工程费用；

C4——直接经济损失；

C5——被拆除物残值。

5.1.2拆除、修缮、恢复工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额，并通过广泛收集评估时点建筑工程市场价格水平拟定。

5.1.3拆除、修缮、恢复工程费用涉及直接费、间接费、利润和税金等。

直接费涉及人工费、材料费、机械设备使用费和办法费，间接费涉及规费和公司管理费。

5.1.4直接费应当参照房屋修缮工程预算定额中有关规则进行测算，间接费、利润和税金以定额规定基数按照合理费率测算。

5.1.5直接经济损失是指修复施工期间或修复后所导致经济损失，涉及：

1房屋使用人周转安顿费用；

2房屋空置收益损失；

3房屋使用面积减少损失；

4房屋室内净高减少损失；

5房屋采光面积减少损失；

6房屋耐久性减少损失；

7邻近房屋损坏补偿；

8施工影响补偿；

9其她直接经济损失。

5.1.6被拆除物残值应当依照评估时点回收市场价格合理拟定。

5.2资本化法

5.2.1合用于净收益损失资本化法公式为：

（5.2.1）

式中V——房屋质量缺陷损失评估值；

△Ai——将来第i年净收益损失额；

R——折现率；

m——净收益损失年限。

5.2.2合用于收益年限减少资本化法公式为：

（5.2.2）

式中V——房屋质量缺陷损失评估值；

Ai——将来第i年可获得正常市场净收益；

R——折现率；

n——无质量缺陷房屋剩余使用年限；

m——有质量缺陷房屋剩余使用年限。

5.2.3净收益损失额涉及：

1租金等收入减少所导致净收益损失额；

2能源消耗等运营费用增长所导致净收益损失额。

5.3价差法

5.3.1价差法公式为：

V=V1-V2（5.3.1）

式中V——房屋质量缺陷损失评估值；

V1——类似无质量缺陷房屋市场价值；

V2——类似有质量缺陷房屋市场价值。

5.3.2类似无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋市场价值，按照《房地产估价规范》中市场比较法评估求取。

5.4市场比较法

5.4.1市场比较法公式为：

V＝P×F1×F2×F3（5.4.1）

式中V——房屋质量缺陷损失评估值；

P——可比实例补偿金额；

F1——补偿状况修正系数；

F2——补偿日期修正系数；

F3——缺陷状况修正系数。

5.4.2采用市场比较法评估时，应当选用三个或三个以上类似房屋质量缺陷可比实例。

5.4.3进行补偿状况修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额。

5.4.4进行补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期补偿金额调节为在评估时点补偿金额。

5.4.5进行缺陷状况修正，应当将可比实例房屋质量缺陷状况下补偿金额调节为被评估房屋质量缺陷状况下补偿金额。

5.4.6不同可比实例修正后补偿金额简朴算术平均值为市场比较法评估成果。

6房屋质量缺陷损失评估办法应用

6.0.1评估可修复房屋质量缺陷损失，应当以成本法为主。

6.0.2成本法中拆除、修缮、恢复工程费用除参照有关工程预算定额进行测算外，也可一方面拟定各项工程内容综合单价水平，然后依照各项工程内容工程量进行测算。

6.0.3房屋使用人周转安顿费用，按照安顿对象每天所需安顿费用与安顿天数乘积进行测算。

安顿对象每天所需安顿费用，应当在详细调查评估对象所处区域生活服务消费水平基本上，并参照市场上同类状况安顿费用水平拟定。

安顿天数依照修复方案合理工期拟定。

6.0.4房屋空置收益损失，宜采用资本化法进行测算。

6.0.5房屋使用面积减少、室内净高减少、采光面积减少、耐久性减少损失，宜采用资本化法、价差法进行测算。

6.0.6邻近房屋损坏补偿，应依照详细状况，选用成本法、资本化法、价差法、市场比较法进行测算。

6.0.7施工影响补偿，依照关于规定原则或参照市场上类似影响补偿水平进行测算。

6.0.8评估不可修复房屋质量缺陷损失，可依照评估对象实际状况分别选用资本化法、价差法、市场比较法进行测算。

6.0.9评估不可修复、出租房屋质量缺陷损失，宜选用资本化法。

6.0.10评估不可修复、自用房屋质量缺陷损失，宜选用价差法或市场比较法。

7房屋质量缺陷损失评估成果

7.0.1采用一种评估办法进行房屋质量缺陷损失评估，其评估成果为最后评估成果。

7.0.2采用两种或两种以上评估办法进行房屋质量缺陷损失评估，不同办法评估成果简朴算术平均数为最后评估成果。

7.0.3一种房屋质量缺陷损失评估项目中包括多项房屋质量缺陷并分项进行评估，各项评估成果之和为最后评估成果。

8房屋质量缺陷损失评估报告

8.0.1房屋质量缺陷损失评估报告，应当涉及下列某些：

1封面；

2目录；

3致委托人函；

4房地产估价师声明；

5评估假设和限制条件；

6评估成果报告；

7评估技术报告；

8附件。

8.0.2房屋质量缺陷损失评估报告有论述式和表格式两种格式。评估报告除单一房屋实体质量缺陷损失评估可采用表格式外，应当采用论述式。

8.0.3房屋质量缺陷损失评估报告应当记载下列事项：

1评估项目名称；

2委托人名称或姓名和住所；

3房地产估价机构名称和住所；

4房屋质量缺陷状况；

5评估目；

6评估时点；

7房屋质量缺陷损失定义；

8评估原则；

9评估根据；

10评估技术路线、办法和测算过程；

11评估成果及其拟定理由；

12评估作业期；

13评估报告应用有效期；

14评估人员；

15房地产估价师声明；

16评估假设和限制条件；

17附件，应当涉及反映房屋质量缺陷状况影像资料，房屋质量缺陷承认合同或鉴定报告、评估报告，修复方案，评估机构资质证明和注册房地产估价师资格证明、提供技术支持有关工程技术人员资格证明等。

8.0.4房地产估价师声明应当涉及下列内容，并有至少两名专职注册房地产估价师签名：

1评估报告中房地产估价师陈述事实，是真实和精确。

2评估报告中分析、意见和结论，是房地产估价师自己公正专业分析、意见和结论，但受到评估报告中已阐明假设和限制条件限制。

3房地产估价师与评估对象没有（或有已载明）利害关系，也与关于当事人没有（或有已载明）个人利害关系或偏见。

4房地产估价师是依照《房地产估价规范》和《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》进行分析测算，形成意见和结论，撰写评估报告。

5房地产估价师已（或没有）对评估对象进行了实地查勘，并应当列出对评估对象进行了实地查勘房地产估价师姓名。

6没有人对评估报告提供了重要专业协助（若有例外，应当阐明提供重要专业协助者姓名、专业资格及其所提供重要专业协助内容）。

7其她需要声明事项。

附录A房屋质量缺陷损失评估报告规范格式

（论述式）

1、封面

标题：房屋质量缺陷损失评估报告

评估项目名称：阐明本评估项目全称

委托人：阐明本评估项目委托单位全称或个人全名

评估机构：阐明房地产估价机构全称

评估人员：阐明参加本评估项目房地产估价师姓名

评估作业日期：阐明本次评估起止年月日，即正式接受评估委托年月日至完毕评估报告年月日。

评估报告编号：阐明本评估报告在本估价机构内编号。

2、目录

3、致委托人函

标题：致委托人函

内容：致函对象（为委托人全称）、房屋质量缺陷状况、评估目、评估时点、评估根据、评估成果、评估报告应用有效期、致函落款（为评估机构全称，并加盖其公章、法定代表人签章）、致函日期（为致函年月日）。

4、房地产估价师声明

标题：房地产估价师声明

咱们郑重声明：

（1）评估报告中房地产估价师陈述事实，是真实和精确。

（2）评估报告中分析、意见和结论，是房地产估价师自己公正专业分析、意见和结论，但受到评估报告中已阐明假设和限制条件限制。

（3）房地产估价师与评估对象没有（或有已载明）利害关系，也与关于当事人没有（或有已载明）个人利害关系或偏见。

（4）房地产估价师是依照《房地产估价规范》和《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》进行分析测算，形成意见和结论，撰写评估报告。

（5）房地产估价师已（或没有）对评估对象进行了实地查勘。（列出对评估对象进行了实地查勘房地产估价师姓名）。

（6）没有人对评估报告提供了重要专业协助（若有例外，应当阐明提供重要专业协助者姓名、专业资格及其所提供重要专业协助内容）。

（7）其她需要声明事项。

参加本次评估房地产估价师：姓名、房地产估价师注册证号、签名。

5、评估假设和限制条件

标题：评估假设和限制条件

阐明本次评估假设前提，未经调查确认或无法调查确认资料数据，评估中未考虑因素和某些特殊解决及其也许影响，本评估报告使用限制条件。

6、评估成果报告

（1）委托人（阐明本评估项目委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托为个人姓名和住所）

（2）评估机构（阐明房地产估价机构全称、法定代表人或执行合伙人、住所、资质级别）

（3）房屋质量缺陷状况（涉及房屋质量缺陷部位、类型、限度和影响等）

（4）评估目（阐明本次评估目和应用方向）

（5）评估时点（阐明评估成果所相应年月日）

（6）房屋质量缺陷损失定义

（7）评估根据（阐明本次评估根据国家和地办法律、法规，房屋质量缺陷承认合同或鉴定报告、评估报告，修复方案，委托人提供关于资料，房地产估价机构和房地产估价师掌握和收集关于资料）

（8）评估原则（阐明本次评估遵循评估原则）

（9）评估办法（阐明本次评估思路和采用办法以及这些评估办法定义）

（10）评估成果（阐明本次评估最后成果，并附大写金额。若用外币表达，应当阐明评估时点中华人民共和国人民银行发布人民币市场汇率中间价，并注明所折合人民币价格）

（11）评估人员（列出所有参加本次评估人员姓名、估价资格或职称，并由本人签名）和提供技术支持有关工程技术人员（姓名、资格证书名称及编号、签名）

（12）评估作业期（阐明本次评估起止年月日）

（13）评估报告应用有效期（阐明本评估报告应用有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为一定年限，如一年）

（14）关于阐明

7、评估技术报告

标题：房屋质量缺陷损失评估技术报告

（1）房屋质量缺陷状况分析（涉及对房屋质量缺陷部位、类型、限度和影响等分析）

（2）评估办法选用（详细阐明评估技术路线和采用办法及其理由）

（3）评估测算过程（详细阐明测算过程，参数拟定等）

（4）评估成果拟定（详细阐明评估成果及其拟定理由）

8、附件

附件应当涉及反映房屋质量缺陷状况影像资料，房屋质量缺陷承认合同或鉴定报告、评估报告，修复方案，房地产估价机构资质证明和房地产估价师资格证明、提供技术支持有关工程技术人员资格证明等。

制作规定：评估报告应当做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应当有较好质量。纸张大小应当采用A4纸规格。

附录B房屋质量缺陷损失评估报告规范格式

（表格式）

1、标题：房屋质量缺陷损失评估报告

评估项目名称：阐明本评估项目全称

评估报告编号：

2、评估成果报告

一、委托人

名称/姓名

住所

联系人

联系电话

二、评估机构

名称

住所

资质证书号

联系人

联系电话

三、评估对象

房屋用途

建筑构造

房屋质量缺陷部位

房屋质量缺陷类型

房屋质量缺陷限度

房屋质量缺陷影响

其她状况

四、承认合同/鉴定报告/评估报告摘要

出具人

出具日期

报告编号

内容摘要

五、修复方案摘要

出具人

出具日期

方案编号

内容摘要

六、评估目

七、评估时点

八、房屋质量缺陷损失定义

九、评估根据

十、评估原则

十一、评估办法

十二、评估成果

十三、评估人员

姓名

资格/职称

注册号/证书号

评估人员签名

十四、提供支持工程技术人员

姓名

资格/职称

注册号/证书号

专业人员签名

十五、评估作业期

自年月日至年月日

十六、评估报告应用有效期

评估机构（盖章）

法定代表人（签章）

年月日

3、附件

内容规定与“论述式”相似。

北京市房屋质量缺陷损失评估规程

条文说明

目次

1总则

2术语

3房屋质量缺陷鉴定与评估

4房屋质量缺陷损失评估程序

5房屋质量缺陷损失评估办法

5.1成本法

5.2资本化法

5.3价差法

5.4市场比较法

6房屋质量缺陷损失评估办法应用

7房屋质量缺陷损失评估成果

8房屋质量缺陷损失评估报告

1总则

1.0.1本条明确了制定本规程目。随着住房制度改革和住宅商品化不断进一步，商品房交易数量日益增大，由房屋质量缺陷引起经济纠纷也随之浮现。为了有效解决这种纠纷，给当事人各方提供房屋质量缺陷补偿参照根据，当事人可以委托具备房地产估价资质估价机构对房屋质量缺陷损失进行评估。本规程是规范房屋质量缺陷损失评估行为、统一评估程序和办法技术原则性文献。

1.0.2本条明确了本规程合用范畴。一是合用区域：北京市行政区域内，二是合用房屋类型：住宅类房屋，三是特别指出“存在安全隐患房屋”不合用本规程。

1.0.3本条阐明了制定本规程编制根据。第一类是国家法律文献，即《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》等；第二类是国家行政法规文献，即《建设工程质量管理条例》等；第三类是原则性文献，即建筑工程质量验收规范、《房地产估价规范》等。

其中华人民共和国家现行建筑工程质量验收规范重要有：

《建筑工程施工质量验收统一原则》

GB50300-

《建筑地基基本工程施工质量验收规范》

GB50202-

《砌体工程施工质量验收规范》

GB50203-

《混凝土构造工程施工质量验收规范》

GB50204-

《钢构造工程施工质量验收规范》

GB50205-

《木构造工程施工质量验收规范》

GB50206-

《屋面工程质量验收规范》

GB50207-

《地下防水工程质量验收规范》

GB50208-

《建筑地面工程施工质量验收规范》

GB50209-

《建筑装饰装修工程质量验收规范》

GB50210-

《建筑防腐蚀工程施工及验收规范》

GB50212-

《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》

GB50242-

《通风与空调工程施工质量验收规范》

GB50243-

《电梯工程施工质量验收规范》

GB50310-

《建筑电气工程施工质量验收规范》

GB50303-

1.0.4本条明确了本规程与国家和北京市现行关于强制性原则、规范关系。

1.0.5本条规定了参照执行范畴，重要是指住宅之外其她类型房屋或房屋买卖之外其她活动浮现房屋质量缺陷时，可参照本规程有关程序、办法等估算其补偿价格。

2术语

2.0.1～2.0.2本规程中对于“房屋质量”和“房屋质量缺陷”定义，重要是从房屋实体、功能、环境等方面实际状况与国家相应原则或合同商定内容与否一致予以拟定。

房屋实体是指房屋实际存在有形构成某些，涉及主体构造、围护构造、装饰装修等。

房屋功能是指房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、隔热、防水、采光、日照等方面使用状态与指标。

房屋环境是指对房屋使用人及其活动导致影响空气、水、声、光、辐射、景观等因素，可分为室内环境和室外环境。

2.0.3缺陷承认必要是各方当事人对质量缺陷达到一致意见，并形成书面文献，以作为评估根据。

2.0.4由具备法定资质专业检测、鉴定机构进行房屋质量缺陷鉴定期，应由当事人一方委托或者各方共同委托。

2.0.5由房地产估价机构进行房屋质量缺陷评估时，应由各方当事人各方共同委托。

2.0.6～2.0.7这两条阐明了拟定房屋质量缺陷与否可修复原则和根据，即重要从技术上也许和经济上可行两方面予以考虑。

技术上也许是指修复方案在施工技术手段、建筑装饰材料性能等方面可以达到在国家相应原则或合同商定中，对房屋实体、功能、环境等方面规定。

经济上可行是指修复方案在技术也许前提下，修复费用是符合市场正常水平、可以被各方接受。

2.0.8因房屋质量缺陷导致房地产经济价值减少，重要涉及房地产交易价值或收益价值减少、修复质量缺陷需支付各项工程费用、修复施工导致人员周转安顿费用及房屋空置收益损失等直接经济损失。

2.0.9本条明确了房屋质量缺陷损失评估性质、内涵、外延以及评估成果作用。

2.0.10～2.0.13本规程中共有四种办法用于求取房屋质量缺陷损失，分别合用于不同状况下损失价值估算。评估人员应依照房屋质量缺陷实际状况选用相应评估办法。

3房屋质量缺陷鉴定与评估

3.0.1委托人委托房地产估价机构进行房屋质量缺陷损失评估前，一方面应当依照当事人自己意愿，对房屋质量缺陷进行承认或鉴定、评估，并提供房屋质量缺陷书面合同或报告，作为缺陷损失评估重要前提条件和文献根据。

3.0.2为了保证房屋质量缺陷损失评估顺利进行，由房地产估价机构对房屋质量缺陷进行评估前，应当由房屋质量缺陷各方当事人，涉及房屋出卖人、买受人、房屋质量缺陷影响到相邻关系人，以及对质量缺陷房屋享有她项权利权利人等达到一致意见，共同委托并承认由房地产估价机构对房屋质量缺陷进行评估工作。

3.0.3房屋质量缺陷部位是指质量缺陷在房屋实体构造中详细位置。例如房屋浮现破损、裂缝，也许是发生在地面、墙面、顶棚等不同部位。

房屋质量缺陷类型详细分类见本规程3.0.4条。

房屋质量缺陷限度是指房屋质量缺陷作用范畴及大小。例如：存在质量缺陷房屋地基有不均匀沉降现象，超过设计规划容许偏差值。

房屋质量缺陷影响是指房屋质量缺陷对房屋实体、功能、环境等方面不良作用。例如房屋质量缺陷导致装饰装修损坏、使用人无法入住、房屋收益水平减少等状况。

3.0.4本条是从不同角度对房屋质量缺陷进行了分类。

其中：

暂时性房屋质量缺陷是指根据质量缺陷修复方案进行修复后，房屋质量缺陷可以完全消除，房屋耐久性、合用性等方面完全符合国家相应原则以及合同商定中规定，不影响对房屋正常使用。

永久性房屋质量缺陷是指随着整个房屋经济寿命周期不可修复房屋质量缺陷，或是根据可行质量缺陷修复方案进行修复后，房屋可以使用，但房屋耐久性、合用性等方面不能完全符合国家相应原则及合同商定中规定。例如对房屋室内进行加固修复后，导致室内面积减少，室内净高减少等房屋质量缺陷。

3.0.5科学、合理、可行修复方案，是以技术上也许与经济上可行为原则制定。

3.0.6对于房屋质量缺陷部位明显、类型简朴、限度轻微、影响不大状况，房屋质量缺陷各方当事人乐意自行协商解决，由房屋质量缺陷各方当事人共同订立房屋质量缺陷修复方案承认合同。

对于房屋质量缺陷严重，当事人不能自行拟定修复方案，或各方当事人不能达到一致意见协商解决状况，房屋质量缺陷当事人可以一方委托或者共同委托，由具备相应资质机构（国家及北京市主管机关承认或授予资质房屋质量鉴定单位或设计单位等）出具房屋质量缺陷修复方案。

房屋质量缺陷各方当事人一致批准，也可以共同委托由受托进行房屋质量缺陷损失评估房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。

4房屋质量缺陷损失评估程序

4.0.1本条规定了进行房屋质量缺陷损失评估所必要遵循工作流程。

4.0.2房地产估价机构受理房屋质量缺陷损失评估业务委托时，委托方房屋质量缺陷当事人应是具备法定资格房屋产权人或受托房屋产权处分代理人，也可是房屋质量缺陷负责人或受托房屋质量缺陷责任代理人，房地产估价机构与其订立房屋质量缺陷损失评估业务委托合同。

4.0.3本条规定房地产估价机构接受房屋质量缺陷损失评估委托后，应当指定至少一名专职注册房地产估价师负责该项目，是为了体现房地产估价机构责任，有助于整个房屋质量缺陷损失评估活动中各种有关问题合理判断、协调解决，以保证房屋质量缺陷损失评估活动工作质量。

4.0.4制定房屋质量缺陷损失评估作业方案并告知委托人，以保证作业方案科学合理性和委托人知情权。

4.0.5房屋质量缺陷体现形式、成因繁多，使房屋质量缺陷损失评估活动具备较为鲜明个案特点。在拟定房屋质量缺陷损失评估作业方案时应做到详细状况详细分析，密切结合实际。对于涉及到主体构造或复杂限度房屋质量缺陷应当由具备建筑工程质量检查资质、环境质量检查资质等专业检测机构进行鉴定。

为贯彻房屋质量缺陷损失评估根据真实可靠性，房地产估价师与工程技术人员必要进行房屋质量缺陷现场查勘验证。实地查勘核对成果必要在报告中予以披露。若不一致时，评估人员应在评估报告中阐明解决办法及对评估成果影响。

4.0.6房屋质量缺陷损失评估可依照项目复杂限度和计算办法合用范畴，选用本规程所规定一种或者各种办法进行测算评估。

4.0.7本条规定了出具评估报告合法性和有效性，并明确参加评估活动有关工程技术人员责任，体现各关于参加估价活动人员工作范畴和规定。

5房屋质量缺陷损失评估办法

5.1成本法

5.1.1修复房屋质量缺陷所必须各项费用普通涉及拆除工程、修缮工程、恢复工程等修复活动支出施工费用，以及由于修复活动导致直接经济损失而支出补偿费用。当被拆除物具备可回收残值而产生收益时，应在上述支出费用基本上扣除该某些收益后拟定评估值。

针对详细房屋质量缺陷，公式5.1.1中费用构成也许是所有5项费用或某些项目费用。评估人员应依照收集资料和现场查勘状况，分析房屋质量缺陷修复活动产生影响，涉及对房屋原有装饰装修、附属设备设施、使用人及周边环境等影响，合理拟定缺陷损失费用构成。

5.1.2评估人员应参照相应房屋修缮工程预算定额拟定拆除、修缮、恢复工程费用构成(详见5.1.3条)及计算规则,定额中预算价格可以作为参照根据，或是在市场价格根据不充分时采用。

5.1.3本条中工程费用构成内容是依照相应房屋修缮工程预算定额计算规则拟定。

5.1.4直接费按工程量与其单价乘积进行测算，其中工程量应按照房屋修缮工程预算定额中有关工程量计算规则测算，而单价应按照收集市场价格水平并结合房屋质量缺陷状况综合拟定。

间接费是按直接费与间接费率乘积进行测算，利润是按直接费、间接费之和与利润率乘积进行测算，税金是按直接费、间接费、利润之和与国家规定税率乘积进行测算，工程费用则是上述直接费、间接费、利润、税金之和。

上述各项费用费率应依照房屋质量缺陷实际状况、现场施工条件等因素，参照房屋修缮工程预算定额中指引费率综合拟定。

如果委托人可以提供有关专业机构出具修复方案工程造价，其成果可作为拟定工程费用参照根据。

5.1.5本条列举了几种常用直接经济损失，应用中尚应依照实际状况拟定其她类型直接经济损失。

5.1.6被拆除物仅为暂时性拆除，并且在修缮工程完毕后仍将其复位，不应计算其回收残值，并且在计算恢复工程直接费时不应计算相应材料费用。

被拆除物拆除后不再运用，评估人员应收集评估时点回收市场价格拟定其价值。

5.2资本化法

5.2.1房屋质量缺陷仅导致实际净收益减损，但对房屋耐久性无影响，应选用本条公式5.2.1进行损失测算。

5.2.2房屋质量缺陷仅导致房屋实际使用年限缩短，使得房屋收益年限减少，应选用本条公式5.2.2进行损失测算。

收益年期减少是指由于房屋质量缺陷使得房屋耐久性减少所导致房屋使用年限缩短，继而引起房屋收益年期减少。

5.2.3租金收入减少是指由于房屋质量缺陷影响使得房屋收益单价低于正常合理市场单价水平，上述两种单价差值与房屋收益面积乘积即构成净收益损失额△Ai。

运营费用增长是指由于房屋质量缺陷使得房屋能源消耗、维护等运营费用增长而导致实际净收益减少，而每年由于房屋质量缺陷存在需要增长运营费用即为净收益损失额△Ai。

5.3价差法

5.3.1类似无质量缺陷房屋是指与评估对象所在房屋用途和建筑构造相似、所处地段相近不存在质量缺陷房屋。

类似有质量缺陷房屋是指与评估对象所在房屋用途和建筑构造等相似、所处地段相近房屋，并且该房屋存在与评估对象类似房屋质量缺陷。

5.3.2本条中市场比较法应按《房地产估价规范》有关程序、原则使用，评估人员应注意区别与本规程中市场比较法差别。

5.4市场比较法

5.4.1本条规定了市场比较法可比实例、因素修正系数与损失价值之间关系。

5.4.2选用可比实例应符合下列规定：

1缺陷部位、类型、限度等与待估缺陷类似；

2补偿日期与评估时点相近，不适当超过一年；

3补偿金额为正常价格或可修正为正常价格。

5.4.3进行补偿状况修正，应排除补偿行为中特殊因素所导致可比实例补偿价格偏差，特别是评估人员应理解可比实例补偿价格所包括详细补偿内容，剔除非缺陷因素补偿某些价格。

5.4.4进行补偿日期修正，可依照市场价格变化，采用定基或环比办法进行拟定。

5.4.5房屋质量缺陷状况重要涉及缺陷发生部位、类型、限度等，将可比实例与评估对象这些缺陷状况进行比较修正。

5.4.6每个可比实例通过各项修正之后，都会相应地得出一种比准价格，但不同可比实例修正后金额也许是不一致，而本条正是为了明确拟定最后评估成果计算原则。

6房屋质量缺