2023年全国物业管理师《物业经营管理》考前预测卷（六）含解析

2023年全国物业管理师《物业经营管理》考前密押预测卷(六)

含解析

一、单选题

1.下列物业经营管理的内容中，以运行管理为主的是()。

A、物业管理和设施管理

Bv物业管理和资产管理

C、设施管理和投资组合管理

D、资产管理和投资组合管理

答案：A

解析：物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业投资组合管理

以策略性管理为主。

2.下列属于实际办公室的特点的是()。

Av为客户提供个高价值的商业地标地址

B、办公空间使用管理具有较大的灵活性

C、同时拥有齐全的会议室、秘书和其他支持服务

D、客户可以在有需求时，随时拥有所需的所有资源

答案：B

解析：服务式办公室一般有两种使用形式，即实际办公室和虚拟办公室：①实际

办公室租赁使用对象一般为一家企业，有实际具体办公空间，办公空间使用管理

具有较大的灵活性，②虚拟办公室则是为多家企业同时使用，数家企业可以租用

服务式办公室内的同一区域办公，没有实际具体的办公空间，是为客户提供一个

高价值的商业地标地址，建立一个可靠、成功的形象，同时拥有齐全的会议室、

秘书和其他支持服务，客户可以在有需求时，随时拥有所需的所有资源，即客户

充分利用服务式办公室内的公共商务资源和服务资源。

3.下列不属于可供企业选择的市场营销策略的是()。

A、品牌营销

B、集中性营销

C、无差异营销

D、差异性营销

答案：A

解析：可供企业选择的市场营销策略有三种：①无差异营销，是指企业不考虑细

分市场的差异性，对整个市场只提供一种产品。企业的产品针对的是客户的共同

需求而不是不同需求。②差异性营销是指企业同时以几个细分市场为目标，分别

设计产品及营销方案，以满足不同细分市场的需求。②集中性营销，是指企业将

整体市场细分后，只选择其中一个或少数几个细分市场作为目标市场，制订一套

营销方案，集中企业资源在目标市场上开展高度专业化经营。二'多项选择题

4.社区广告经营是住宅小区普遍开展的经营业务之一，此项业务开展的前提是()o

A、征得全体业主同意

B、征得2/3业主同意

C、物业服务企业决定

Dx征得1/2业主同意

答案:A

解析：社区广告经营是住宅小区普遍开展的经营业务之一，也是住宅小区资源经

营的主要收入之一。社区广告经营业务的开展往往是以共用部位和共用设施为基

础，这些资源属于业主共有，产生的纯收益也属于业主共有。此项业务的开展前

提，必须是征得全体业主同意，同时明确收益归属或分配，在经营过程中，要单

独列支收入和成本，定期公开账目。

5.我国个人储蓄存款和国库券利息是以()计算的。

A、名义利率

Bx实际利率

Cv单利

D、复利

答案：C

解析：利息的计算有单利计息和复利计息两种。单利计息是仅按本金计算利息,

利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。我国个人储蓄存款和国库券的利

息就是以单利计算的，计息周期为“年”。

6.下列各项中，不属于财务报告分析中比较分析法的对象的是()。

A、比较各会计要素的总量

B、比较结构百分比

C、比较各财务比率

D、比较变动额

答案：D

解析：财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析的对象主要包括：①比较

各会计要素的总量，比如总资产、净资产'净利润的总量变化，②比较结构百分

比，比如利润表中各个项目的构成比重,③比较各种财务比率,比如资产负债率、

应收账款周转率等。

7.()经营模式比较能够切合实际地满足业主期望客户需求，便于保证服务质量。

A、自主经营型

B、联合经营型

C、委托经营型

D、资源经营型

答案：A

解析：自主经营型的优点：①所提供的经营内容具有一定的针对性，比较能够切

合实际地满足业主期望客户需求，便于保证服务质量，②不用受制于专业公司，

也能节约必须用于支付专业公司的酬金或利润。

8.从商业物业的经营属性看，商业物业的主要活动是()。

A、以营销为主的活动

B、以商品为主的活动

C、以服务为主的活动

D、以促销为主的活动

答案：B

解析：从商业物业的经营属性看，以商品为主的活动是商业物业的主要活动，占

据主导地位，其他活动都应服从、服务与这种活动。

9.通常写字楼租金调升每次上调幅度尽量控制在()之间。

A、1%~3%

Bv3%—5%

C、5%~7%

D、7%~10%

答案：B

解析：一般情况下，写字楼租金的小幅调升不但可以提高项目收益，同时还可以

提升项目的市场形象。价格上调前期，可以适当地给予承租人一定的优惠政策来

缓冲，通常每次上调幅度尽量控制在3%〜5%之间。

10.下列不属于制订管理计划包台的工作步骤的是()。

A、交通与公用设施情况调查

B、确定管理计划目标

C、进行严密的经济论证

D、组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标

答案：B

解析：制订管理计划一般应遵循如下工作步骤：①市场分析。包括对本地区和周

边的市场分析，具体需要调查分析当地人口'经济状况和发展趋势、就业与收入

状况、消费水平'产业结构变动、利率水平等。②交通与公用设施情况调查。重

点是公共交通和停车场情况，交通布局可能发生的变化等。③同类物业供求关系

调查。着重同类物业的供求平衡分析、租售情况分析。④消费者调查'分析。调

查潜在消费者收入水平、消费心理、行为与习惯(消费价格区间、消费地点、消

费的时间和频率、和谁一起消费等)。在此基础上，确定主要目标消费群体。⑤

进行严密的经济论证。全面衡量项目经营周期收支，做出慎重的可行性论证和风

险评估。⑥组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标。

11.下列不属于写字楼租金折扣方式的是Oo

A、变相折扣

B、续租价格折扣

C、租金的直接折扣

D、租金的间接折扣

答案：D

解析：在入住率比较低时，写字楼的租金一般会往下调，为了不降低写字楼的对

外招商形象，尤其是更改报价还会带来一段时间的滞后，此时，出租人往往倾向

采用付款折扣等形式来促进潜在承租人最终成交。写字楼租金折扣方式有：①变

相折扣，②续租价格折扣，②租金的直接折扣。

12.一般来说，每个办公室工作人员有Om?的单元内建筑面积较合适。

Ax5~6

B、7-10

C、15-20

Dv20-25

答案:C

解析：般来说，为每个办公室工作人员提供10〜15m?的单元内建筑面积比较合

适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5〜6r√,但接待室、会议室、

交通面积、储藏面积、办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给予足

够的考虑。此外，如果出租单元的平面设计中私人办公室数量较多，则人均办公

面积的指标可适当提高一些。

13.关于财务分析中的比较分析法，下列说法不正确的是()。

A、比较分析法是财务分析中常用的方法

B、比较分析可以与本企业历史比，也可以与同类企业比

C、比较分析不可以与计划预算比

D、比较分析包括趋势分析和横向比较

答案：C

解析：C项，财务分析中常用的方法是比较分析法。比较分析可以与本企业历史

比（也称“趋势分析”），可以与同类企业比（也称“横向比较”），也可以与

计划预算比。

14.小区会所与一般俱乐部的不同点在于（）。

A、小区会所功能更全面

B、小区会所只对业主开放

C、俱乐部偏重于康乐类

D、小区会所是封闭式管理

答案：B

解析：小区会所是为业主（用户）提供娱乐、休闲活动的场所。与一般俱乐部不

同的是，小区会所只对业主开放，这种“特权”时常让业主有种“身份”满足感，

并通过尽享会所配套的服务体现出

15.下列各表达式中，正确的是（）。

A、净资产报酬率=息税前净利润/正均资产总额*100%

B、利息保障倍数=息税前利润总额/利息支出

C、总资产周转率=主营业务收入/正均资产总额

D、销售增长率=本年主营业务收入增长额/本年主营业务收入总额*100%

答案：B

解析：具体分析如下：A项，总资产报酬率=(利润总额+利息支出)/平均资产

总额*100%C项，总资产周转率(次)=主营业务收入净额/平均资产总额D项，

销售(营业)增长率=本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额*100%

16.等额序列支付的现值计算公式是()。

A、P=A∕(1+i)n

BvP=(A∕1)[1-1∕(1+1)n]

C、P=A∕i(1+i)n

D、P=A∕[1-1∕(1+i)n]

答案：B

17.关于零售商业物业的表进，下列说法不正确的是()。

A、零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群

B、为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中

统一的专业化物业经营管理服务

C、零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺

D、综合用途物业内零售商场的规模往往受到定的限制

答案：C

解析：C项，零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到

大型购物中心的各种零售商业空间。零售商业物业(以下简称商业物业)指用于

零售商业的物业，其范围相当广泛。从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中

心，面积规模从十几平方米到十余万平方米，其服务的地域范围从邻里、居住区

到整个城市甚至全国。

18.绿色建筑概念中的两个关键点是“全寿命周期理念”和()。

A、节约资源

B、保护环境

Cx减少污染

D、建设运营

答案：D

解析：绿色建筑是在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境和减

少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿

色建筑概念中“全寿命周期理念”和“建设运营”是两个关键点。

19.某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，

余款20万元自投资者用现金支付。如果该投资的经营费用和抵押贷款还本付息

后的年净现金流量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为()。

A、12%

B、14%

C、7%

D、2.8%

答案：B

解析：现金回报率是指房地产置业投费过程中，每年所获得的现金报酬与投斐者

初始投入的权益资本的比率。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。

其中，税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投费者

的初始现金投资。题中，该项投资的税前现金回报率为：2.8/20*100%=14%o

20.若承租人拖欠租金，出租人有权收取()。

A、利息

B、保证金

C、滞纳金

Dv押金

答案：C

解析：按照合同规定的租金标准收取租金是出租人的一项基本权利。对租金拖欠

者，要收取滞纳金。

21.云计算服务的最底层是()。

AxITFoundation

B、IaaS

CxPaaS

DxSaaS

答案：A

解析：云计算服务的最底层是ITFoUndation,严格来说这并不是云计算的一层，

是构成云计算的IT基础设的集合，具体表现为不同的软硬件厂商的产品与方案。

22.一般情况下，()应选择联合经营型经营管理模式。

A、以追求利润或保障质量为目标时

B、经营内容专业性较强或需要特许审批的

C、不具备经营能力，但具有可供经营的平台时

D、需要降低经营成本和风险时

答案：B

解析：物业服务企业选择经营模式时，要充分考虑每种经营模式的优缺点，然后

结合企业自身的综合能力、具体服务的内容'市场环境、项目特点、客户需求特

点等确定。选择确定经营模式是个复杂的过程，一般情况下，以追求利润或保障

质量为目标时，选择自主经营型，经营内容专业性较强或需要特许审批的，选择

联合经营型，不具备经营能力，但具有可供经营的平台时，选择委托经营型。

23.关于银行总部物业经营管理特点的说法不正确的是()。

A、银行总部内既有相对封闭的办公区域，又有对外开放的营业场所

B、既要满足单一业主的办公需求，又要满足业主的客户来访及办理业务的服务

需求

C、保证物业的秩序安全，银行的信息安全是银行自己的责任与物业无关

D、银行总部突发事件转多，需要物业既要有周密完备的应急预案，又要有经验

丰富的应变能力

答案：C

解析：银行总部物业经营管理特点包括以下几个方面：①银行总部内既有相对封

闭的办公区域，又有对外开放的营业场所，既要保证银行内部人员办公环境的私

密安全，又要确保银行重要客户的出入便捷，需要物业合理的分区管理。②既要

满足单一业主的办公需求，又要满足业主的客户来访及办理业务的服务需求，需

要物业在管理中体现服务，在服务中不失管理。③既要保证物业的秩序安全，又

要维护银行的信息安全，需要物业人防与技防的完美结合。④银行总部由于自身

性质的特点，突发事件较多，需要物业既要有周密完备的应急预案，又要有经验

丰富的应变能力。

24.对于居住物业，应重点了解()。

A、目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平等

B、其所处地段的交通通达程度，目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系

C、物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平等

D、未来入住者的意见

答案：A

解析：居住物业要重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现

有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置

标准、需要向业主或租户提供的物业服务产品的种类、数量及标准等。

25.我国房地产开发贷款和住房抵押贷款的计息方式是()。

A、单利

B、复利

C、名义利率

Dx实际利率

答案：B

解析：我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。由于复利计息比

较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用

复利计息。

26.物业经营管理实现的前提和条件是()。

Ax客户

Bx项目

C∖资源

Dv能力

答案：C

解析：资源是物业经营管理实现的前提和条件。面对不同项目，经营管理所需的

主要资源亦不同，如零售商业是商业空间和商品消费群体，写字楼是办公空间与

办公客户，房屋租赁是可出租空间与承租客户，餐馆是餐位与食客等。

27.确定租金时，一般应首先根据()确定一个基础租金。

Ax市场租金水平

B、收租损失

C、业主希望达到的投费收益率目标和可接受的最低租金水平

D、物业管理成本

答案：C

解析：在确定基础租金时，必须以价值为基础，以成本为最低经济界限，根据业

主希望达到的投费收益率目标和其可接收的最低租金水平而确定。

28.物业经营管理市场细分的依据主要有()。

A、消费者心理

B、最终用户和客户规模

C、消费者行为

D、消费者自我个性

答案：B

解析：物业经营管理市场的客户是拥有物业的业主和租户，这类业主和租户使用

物业的目的并不在于消费，而在于获取利润。因此这个市场的细分，还有不同于

一般消费者市场细分的依据。物业经营管理市场细分的依据主要有最终用户和客

户规模。

29.下列写字楼物业经营管理项目选择的说法不正确的是()。

A、客户服务需求的项目是物业经营首先应该考虑的内容

B、在地理位置较偏远的单纯性写字楼里，宜开办经营性商务服务中心

C、对月收入水平5000元以上的客户群体，午餐最好提供相对便宜的盒饭

D、在地理位置优越的综合型写字楼里，可以实施服务式办公模式

答案：C

解析：写字楼客户群体的收入状况、购买能力、工作性质'文化层次'兴趣趋向

等特征，是决定经营项目选择的因素之一。例如：餐饮经营时，对月收入水平2

500〜3500元之间的客户群体，午餐最好提供相对便宜的盒饭，对月收入水平5

000元以上的客户群体，午餐最好在餐厅零点或自选，或提供档次较高的盒饭等。

30.物业服务企业有足够的资质和能力时，应采用（）。

A、承租商会全权委托经营管理模式

B、大业主与企业共同经营管理模式

C、企业全权委托经营管理模式

D、大业主全权委托经营管理模式

答案:D

解析：如果物业服务企业有足够的资质和能力，应争取采用大业主全权委托经营

管理模式。这种模式下，物业服务企业全权负责商业物业的出租经营和物业管理。

具体实施中，业主与物业服务企业会定期召开例会，物业服务企业会定期向大业

主书面报告物业经营管理情况。作为附加，部分主力店和次主力店的代表（或由

全体承租商选举的代表）也可参加例会。在这种管理模式下，物业服务企业可以

在合同授权范围内主动'全责地提供物业服务，承担相应责任，从事法律法规允

许的各项专业管理和服务。

31.下列关于金融物业对社会冲突的管理和控制的说法，不正确的是()。

A、尽可能取得当地派出所或公安方面的配合和协助

B、采取规劝、说服、讲道理等柔性手法化解矛盾，如果行不通便强行压制

C、制定应对措施和所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能独断专行

D、在事发现场布置摄录装置，保留相关影像资料备用

答案：B

解析：在处理此类纠纷中，物业管理方应尽可能取得当地派出所或公安方面的配

合和协助，采取规劝、说服'讲道理等柔性手法化解矛盾，切不可以强行压制，

采取硬性手段处理，以避免矛盾升级，产生意外伤害甚至集体暴力行为。无论物

业管理方如何制定应对措施，所有预案均应与银行主管部门事先协商制定，不能

独断专行。同时注意，在事发现场布置摄录装置，保留相关影像斐料备用。

32.为了防止某承租商随意改变其所租物业的使用方式，租约规定了()的内容。

A、限制承租商在定地域范围内重复设店

B、限制经营相似的用户

C、关于每一独立承租单元的用途

Dx营业时间

答案：C

解析：制定关于每一独立承租单元的用途规定的条款主要目的，是为了防止某一

个承租商随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一协

调°

33.下列关于酒店公寓散客租赁管理服务说法错误的是()。

A、散客客户是酒店公寓的主要服务对象

B、散客与酒店公寓接触交往可分为预售期、销售期和售后期三个阶段

C、对有预定和无预定的客户，酒店公寓提供相同的服务程序

D、散客退房一般是到前台自行结账

答案：A

解析：散客客户作为酒店式公寓客源的一个重要补充，对增加酒店公寓营业收入

起着非常重要的作用，长住客户是酒店公寓的主要服务对象。

34.在制定租赁方案时，需要首先确定的事项是()

Ax租金方案

B、能够对外出租的面积和租赁方式

C、租赁经营预算

D、吸引租户的策略

答案：B

解析：租赁方案主要是对物业租赁过程中将要发生的主要事项进行分析，并逐项

设计具体实施内容、计划安排等。租赁方案的内容不仅要对租赁活动进行宏观概

括，而且要重视细节，既要有租赁问题详尽描述，又要有针对性的可行性措施，

既要覆盖租赁全过程，又能突出重点。在制订租赁方案时，首先需要确定租赁房

屋的类型、面积和租赁方式。

35.财务内部收益率是指在整个()内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现

率。

A、开发期

B、计算期

C、性能寿命期

D、动态投资回收期

答案：B

解析：财务内部收益率(IRR)是指项目整个计算期内，各年净现金流量现值累

计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率的经济含

义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目

寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。

36.小区停车场、会所等设施属()。

Ax发展商所有

B、政府所有

C、业主共有

D、物业企业所有

答案：A

解析：通常，住宅小区里可以作为物业服务企业经营的物业斐源的权属可划分为

以下几种类型：①属发展商所有：例如小区停车场、会所等设施。如果发展商没

有将这些设施在合同中约定为他人所有,则这些设施的所有权属于开发商。此时,

发展商可以将自有停车场的部分使用权和收益权转让给物业服务企业，以弥补物

业服务企业的亏损。②属政府所有：如人防工程等，这部分空间的使用权和收益

权的归属存在着理论和实践上的很多争议。③属业主共有：一般来说，除去上进

①'②之外的可经营物业部分均属业主所共有。如利用小区道路、绿地改建的露

天停车位，物业管理用房等。

37.对会所日常管理的说法不正确的是()。

A、确保来会的会员能高高兴兴来，痛痛快快玩，愉愉快快走，是会所经营的核

心

B、为保证会所的卫生标准,经营管理方要制定并定期公布会所卫生方面的要求，

并制定外带食品饮料、吸烟'宠物等方面的管理规定

C、对于会所的财务管理要做到事后收费、持卡消费、打折促销等政策保持连续

性

D、对于施行会员制的会所，要注意会员信息安全

答案：C

解析：会所的财务管理应是预先收费、持卡消费'打折促销等政策保持连续性,

而不是事后付费。

38.某家庭以30万元购买一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，

该贷款的年利率为6%,按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷

款本金5万元。则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少()元。

A、544.10

Bx556.00

C、1776.32

Dv2109.38

答案：B

解析：具体计算过程如下：①n1=15*12=180个月,n2=5*12=60个月,i=6%∕12=

0.5%;②初始抵押贷款数额为30万元，③该家庭月还本付息额为:A=P*i∕[1-(1+

i)-n]=30*05%/[1-(1+0.5%)-180]=0.2530(万元),④第6年初尚未偿还折抵押

贷款本金额为：P=(A∕i)*[1-(1+1)-n]=(0.2530/0.5%)*[1-(1+0.5%)-(180-60)]

=22.77(万元)：⑤当该家庭在第6年初一次偿还本金5万元后，则在第6年初

尚未偿还抵押贷款本金数额为22.77-5=17.77(万元)，⑥从第6年开始该家庭

月还本付息额为：A1=P1*i∕[1-(1+i)-n]=17.77*0.5%∕[1-(1+0.5%)-120]=0.197

4(万元)；⑦从第6年开始的月还本付息额将减少：2530-1974=556(元)。

39.关于物业维修和维护的开支，下列表述不正确的是()。

A、在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资

B、业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户

C、物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担

D、对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资

答案：C

解析：C项，关于租赁房屋和室内设施的安全性能条款，在物业租赁合同中应有

明确规定。出租人所提供的租赁房屋及其附属设施设备应具有使用安全性，包括

门窗、墙体、地面、防水、管线'照明、制冷'供暖'家具、家电等。一般情况

下，出租人应该负责这部分设施设备日常使用的维修养护，保证安全性，但是也

可自租赁双方协商另行约定维修养护责任人。承租人自备设施设备的安全性应由

承租人自己负责。

40.作为严格的租赁行为，必须有明确的()。

A、租赁用途

B、租赁期限

C、支付方式

D、修缮责任

答案：B

解析:作为严格的租赁行为，必须有明确的租赁期限。租赁期限的表达应该完整、

明确，写明开始和终止日期，并说明整个期限的时间长度。

41.通常用来表示物业的从“外”至厂内”一“进”的方便程度的术语是（）。

Av便捷性

B、方便程度

C、可及性

Dx可通达性

答案：C

解析：可及性与便捷性的含义基本相同。但通常用“可及性”表达由“外”到“内”

——“进”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”至IJ“外”——“出”的方便

程度。

42.企业净利润占净资产（或所有者权益）的比率是O。

A、权益资本净利率

B、权益资产净利率

C、资金利润率

D、投资收益率

答案：A

解析：每股收益（或称为权益费本净利率），是企业净利润占净资产（或所有者

权益）的比率，用以反映企业运用自由奥本获得利润的能力。

43.可以把商业物业的管理目标概括为“六个统一”和“一个指导”。一个指导

即（）。

A、店面的指导

B、权益的指导

C、安全的指导

D、价格与质量的指导

答案：B

解析：根据商业物业管理的基本共性，可以把对商业物业的管理目标概括为“六

个统一”和“一个指导”。其中，六个统一包括：①统一的店面管理，②统一的

形象管理，③统一的员工管理；④统一的安全管理，⑤统一的租赁管理，⑥统一

的价格与质量检查管理。一个指导即权益的指导。

44.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为IIOO元∕m∖出

租的年末净收益为110元∕r√,假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,

则该期房目前的价格是()元/m:

Av978

B、1000

C、1078

D11178

答案：A

解析：该期房目前的价格为：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房

出租的收益的折现值-风险补偿，代入题中数据可得V=IIOo-IlO/(1+10%)7100

*2%=978(元/m?)

45.在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用的估价方法是()。

A、市场法

B、成本法

C、收益法

D、折旧法

答案：B

解析：在物业保险（包括担保和理赔）及其他损害赔偿中，一般采用成本法估价。

因为在保险事故发生后或其他损害中，物业的损毁通常是建筑物的局部，需要将

其恢复到原状，对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来

解决。

46.产业园在香港被特为（）

A、工业园地

Bv工业村

Cx企业区

D、工业园

答案：B

解析：产业园在日本被特为“工业团地”，在中国香港被称为“工业村”，在英

国则称为“企业区”。由于类型的多样，产业园区目前还没有一个统一的定义。

47.在一定资源条件下，物业服务企业选择某住宅小区物业管理项目，而放弃其

他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益的损失为（）

A、差异成本

Bx边际成本

C、估计成本

D、机会成本

答案：D

解析：机会成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在

利益损失。例如，在一定资源条件下，选择餐饮服务经营项目，就意味着放弃其

他经营项目的潜在收益，如超市、美容美发。

48.下列关于社区文化项目的经营方法说法错误的是()。

A、物业服务企业成立社区文化的专门部门，负责社区文化活动的组织与执行

B、社区文化建设要制定好计划和方案

C、社区文化活动可以寻求政府支持

D、在开展社区文化建设时再规划场地

答案：D

解析：开展社区文化活动必须有场地，硬件设施是社区文化活动的基本保障。场

地的来源首先要有规划。设计部门应将社区文化活动的场地、设施纳人规划。物

业服务企业在前期介入阶段就要积极争取、提出合理建议。小区交付使用后，物

业服务企业在资金许可的情况下，还要有计划、有步骤地对社区文化设施加以完

善。条件不够的，要尽可能地提高文化设施的利用率，要做到大活动有地点，小

活动有场所。

49.在经营业务开展之前，要围绕经营内容和()选择和确定供应商和承包商。

A、项目特点

B、经营模式

C、企业战略

D、经营理念

答案：B

解析：在经营业务开展之前，要围绕经营内容和经营模式选择和确定供应商和承

包商。例如：经营餐饮业时，物业服务企业就要确定安全可靠的食材供应商，这

是经营的最根本保障，安全可靠的食材供应不仅仅是商业经营，更应该将其上升

到商业道德管理层面去认识和理解。

50.采用市场法进行物业估价，选取的可比实例数量一般至少为个，最多为

个。（）

A、2；8

B、3；10

Cv4；12

D、5；15

答案：B

解析：选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过

多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的

工作量大，因此，一般应保持在3个以上（含3个）`10个以下（含10个）可

比实例即可。

51.下列关于会所的说法错误的是（）。

A、会所一般是指实行封闭管理，仅对入会会员及其亲朋提供服务和聚会活动的

场所

B、会所由基本部分和主题部分构成

C、按所处的地理位置，会所分为城市会所和乡村会所

D、不同档次的物业，会所的基本功能分区不相同

答案：D

论哪个档次的物业，会所的基本功能分区大致相同：健身室、球类室'泳池，酒

吧'棋牌室、美容美发店、阅览室和餐厅。

52.一般而言，有偿合同义务的履行，相比于无偿合同，其完成的程度()。

Av较低

B、较高

C、相等

D、无法比较

答案：B

解析：有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。有偿合

同大多数是双务合同。一般而言，有偿合同义务的履行，其完成的程度要高于无

偿合同，有偿合同义务人的违约责任比无偿合同义务人的违约责任要重。

53.有店铺的商业物业，从()的角度看具有定的共性。

A、物业经营管理

B、客户

C、商业

D、业主

答案：A

解析：有店铺的商业物业，从物业经营管理的角度看，虽然都具有一定的共性,

但内容最丰富、管理要求最高、最具特色的是超市和购物中心两类。

54.台湾物业管理服务项目不包括()。

A、建筑物与环境的使用管理与维护

B、生活与商业支持服务

C、资产管理

D、物业管理

答案：D

解析：台湾物业管理以实现整合业界转硬件标准化系统、提升服务质量为目标,

将物业管理服务业产业范畴依其服务项目分为三类：①建筑物与环境的使用管理

与维护，包括提供建筑物与环境管理维护、清洁'公共安全检查、消防安全设备

及附属设施设备检修等服务，②生活与商业支持服务，包括提供物业代办及咨询

业务、物业生活服务(小区网络'照顾服务、保姆、宅配物流)、生活产品(食

衣住行育乐)及商业支持等服务，③资产管理，包括提供不动产经营顾问、开发

租赁及投资管理等服务。

55.公寓的土地使用年限为()年。

A、70

B、30

C、40

D、50

答案：C

解析：在我国，公寓没有严格的定义，般是指居住条件较为完善可供出售或出租

给众多人士分开独立居住的分层'分户住宅物业。与一般住宅楼宇的主要不同的

是其土地使用年限可能只有40年。

56.在收益性物业估价的基本方法中，成本法中的“成本”是指()。

A、通常意义的成本

Bv费用

G价格

D、营业费

答案：C

解析：成本法可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方

法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。

57.处于良好的地理位置，建筑物的实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例

或规范的要求，指的是()写字楼。

A、甲级

Bv乙级

C、丙级

Dx丁级

答案：B

解析：国外通常特写字楼分为甲、乙、丙三个等级。其中，乙级写字楼具有良好

的地理位置，建筑物的物理实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的

要求，但建筑物的功能不是最先进的有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同

类建筑物。

58.承租商和业主之间可能要协商一个()作为计算百分比租金的基础。

A、净租金

Bx盈亏平衡点

C、基础租金

D、人为平衡点

答案：D

解析：在收取百分比租金时，承租商和业主之间可能要协商一个人为平衡点作为

计算百分比租金的基础，人为平衡点可以高于或低于自然平衡点，而如果人为平

衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。

59.下列不属于大数据的是()。

A、行数据

Bv列数据

C、结构化数据

D、非结构化数据

答案：B

解析：大数据有三种类型：①结构化数据，即行数据，存储在数据库里，可以用

二维表结构来实现的数据。②半结构化数据，这种数据包括电子邮件、办公处理

文档，以及许多存储在Web上的信息半结构化数据是基于内容的，可以被搜索。

③非结构化数据，包括图像、音频和视频等可以被感知的信息。

60.房屋承租人将承租的房屋再出租的行为称为()

Ax房屋转租

B∖房屋出租

C、房屋承租

D、房屋批租

答案：A

解析：租赁房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租

人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中

获得收益。

多选题

1.下列属于公共设施与公共事务管理内容的有()。

A、体育设施

Bx园林与古建筑

C、学生公寓

D、教学区与家属区

E、食堂

答案：ABD

解析：学校物业经营管理的主要工作包括学生管理、教学管理、公共设施与公共

事务管理、假期管理和其他管理。其中公共设施与公共事务管理包括体育设施、

园林与古建筑、教学区与家属区。

2.编制弹性成本预算的主要方法有()。

A、图形法

Bv列表法

Cx公式法

Dx头脑风暴法

E、专家咨询法

答案：BC

解析：编制弹性成本(费用)预算的主要方法一般有两种：①列表法，又称多水

平法，是按照物业服务企业管理服务能力的利用程度的不同而编制的多种管理服

务水平的预算，②公式法，是利用y=a+bx的公式，计算各种管理经营活动水平

下的预算成本。

3.商业物业管理目标“六个统一”包括()。

A、统一的员工管理

B、统一的店面管理

C、统一的安全管理

D、统一的权益指导

E、统一的店面管理

答案：ABCE

解析：根据商业物业管理的基本共性，可以把对商业物业的管理目标概括为“六

个统一”和“一个指导”。其中，六个统一包括：①统一的店面管理，②境的形

象管理，③统一的员工管理；④统一的安全管理，⑤统一的租赁管理；⑥统一的

价格与质量检查管理。一个指导即权益的指导。

4.资产管理与传统物业管理的区别包括()。

A、两者互为联系、互相促进

B、出发点不同

C、运行效果不同

Dx宗旨不同

E、内容不同

答案:BCE

解析：资产管理与传统物业管理的区别包括：①出发点不同。传统物业管理是基

于管理服务，强调物业基本功能的正常发挥，资产管理是基于价值，强调物业和

客户费产的保值、增值。②内容不同。传统物业管理的内容主要包括物业维护、

清洁、绿化等物业服务合同约定的常规服务项目和内容，资产管理的内容强调是

多元化与开放性，其所包台的服务内容非常广泛。③考核评价标准不同。传统物

业管理的考核评价强调物业的正常运作使用与业主、物业使用人的满意度，资产

管理的考核评价则以经济效益为主。④运行效果不同。传统物业管理运作强调物

业的运行维护，物业服务企业的收益主要集中于项目酬金或服务利润，斐产管理

由干涉及面宽，技术水平高，利润水平很多情况下明显优于传统物业管理，因此

资产管理不仅开拓了物业管理的服务范围和行业新的利润空间，提升了行业质量

与层次，而且能全面带动行业的优化、升级。

5.写字楼物业的经营管理工作包括()。

A、经营管理方案设计

B、服务需求调查

C、经营管理项目选择与定位

D、具体实施

E、后期维护及后续服务

答案：ACD

解析：写字楼物业的经营管理工作包括经营管理方案设计'经营管理项目选择与

定位以及具体实三部分。

6.斐产管理的运作形式有()。

A、自营

B、专业服务

C、多种经营

D、提供交易平台

E、合作经营

答案：ADE

解析：目前我国物业经营管理运行中，资产管理的运作形式大致有三种:①自营，

是指物业服务企业自行组织开展资产管理活动，并对服务的过程和结果承担全部

责任。②提供交易平台，是指物业服务企业只提供交易平台并负责管理，提供技

术支持等，不参与交换的服务形态。②合作经营，是指物业服务企业与其他经营

主体合作，共同开展资产管理经营。

7.下列各项都会引起建筑物价值的损失，其中属于经济折旧的有（）。

A、没有适当地采取预防、养护措施或修理不够及时

B、办公楼没有电梯、集中空调、宽带等

C、一个高级住宅区附近兴建了一座工厂，导致该居住区的物业价值下降

D、住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等

E、市场供给过量

答案:CE

解析：经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。

不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）`区位因素（如环境改

变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其

他因素（如政府政策变化等）。C属于环境污染因素。

8.下列成本费用中，列入物业服务企业营业成本的有（）。

A、直接人工费

B、劳动保险

C、折旧费用

D、管理费用

E、直接材料费

答案：AE

解析：营业成本是物业服务企业在从事物业经营管理活动中发生的各项直接支出,

其预算包括直接人工费和直接材料费预算两部分。其中，直接人工费预算是公司

在预算期内直接从事物业经营管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出，

而直接材料费预算是物业经营管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料、

和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。自于营业成本是公司为赚取收

入而发生的直接费用，因此，编制营业成本预算，应以收入预算为基础，确定相

应的直接成本。

9.物业经营管理市场细分的方法主要有()。

A、单一因素法

B、综合因素法

C、典型因素法

D、系列因素法

E、对比分析法

答案：ABD

解析：物业经营管理市场细分的方法主要有：①单一因素法，是指只根据影响消

费者需求的某一种因素进行市场细分。②综合因素法，是指用两种或两种以上影

响消费者需求的因素进行市场细分。③系列因素法，是指在进行市场细分时，先

列举影响消费者需求的众多因素，然后再由粗到细进行细分。

10.现代写字楼多建在以()为中心的大城市。

A、经研

B、金融

ez>≡

C`贝列

Dv信息

E、工业

答案：ABCD

解析：写字楼大多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，特别是城

市的中心地段，区域经济活动频繁，商品交易畅旺，信息集中，交通方便，各类

商业设施齐全，便于集中办公、处理公务和商务事宜，所以能吸引众多企业、机

构或单位在此类地段建造或租赁办公场所，设立公司和办事处，因为其既利于工

作人员上班,又利于贸易的谈判和开展。同时一栋写字楼有相当规模的建筑面积,

办公单位集中，人口密度大。

11.下列属于导致商场内商品损耗的主要原因的是()。

A、员工作业错误

B、顾客偷盗

C、供应商偷盗

Dx商品过时

E、员工偷盗

答案:ABCE

解析：导致商场内商品损耗的主要原因包括：员工作业错误，员工偷盗，顾客偷

盗，供应商偷盗以及各种特殊原因造成的意外损失，如火灾、水灾、台风`地震

等。而其中80%左右的损耗是由内部员工的不良行为造成的。因此，防止商品损

耗，要从对营业员工的管理抓起。

12.对于高开低走适用的写字楼项目的有()。

A、在一段时间内，区域市场同类竞争写字楼较少

B、写字楼项目本身体量大，需要尽快聚集人气，打造热销之势

C、写字楼在招商期间正逢宏观经济形势不景气或市场存在不利因素

D、同类写字楼项目在某段时间之内市场供应量过大，存在过于激烈的竞争

E、在招商期间突遇市场低迷状态，同时又有众多同类写字楼与之形成激烈竞争

答案:ACE

解析：高开低走策略适用于：①在一段时间内，区域市场同类竞争写字楼较少,

②具有别的写字楼所没有的独特卖点，③写字楼在招商期间正逢宏观经济形势不

景气或市场存在不利因素，此时市场需求资源有限。有些高档写字楼项目，在招

商期间突遇市场低迷状态，同时又有众多同类写字楼与之形成激烈竞争，即便是

项目本身综合素质很高，但为了争取更多的潜在承租人资源和市场份额，实际又

以较低的价格成交，此时采用低走方式，也不失为明智之举。而高开，也正可以

因此而突出项目的非凡品质，以此树立项目的美好形象和知名度。写字楼项目本

身体量大，需要尽快聚集人气，打造热销之势和同类写字楼项目在某段时间之内

市场供应量过大，存在过于激烈的竞争属于低开高走策略适用的写字楼。

13.下列关于物业服务企业的说法中，正确的有()。

A、管理型物业服务企业是具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中

处在总包的位置

B、物业服务企业是服务性单位，不是经营性企业组织

C、专业性物业服务企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常

以专业分包形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合

同的基础上获得物业管理业务

D、现代物业服务企业完全按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机

制运作

E、综合型物业服务企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业

答案：ACDE

解析：B项，物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此，物业

服务企业既是服务性单位，又是经营性企业组织。物业服务企业首先应当是个优

秀的企业，其次才是个优秀的物业服务企业。随着社会的发展，企业的目标日益

多元化，除了营利之外，还包括了商业伦理、社会责任等方面。但企业作为个经

营性机构，营利是企业最基本、最重要的目标。

14.下列属于物业经营管理市场分析的定性分析方法的有()。

A、SWOT分析方法

B、趋势分析法

C、归纳分析法

D、演绎分析法

E、比较分析法

答案：ACD

解析：物业经营管理市场定性分析的方法包括：①SWOT分析方法，是将与研究

对象密切相关的各种主要的内部优势、劣势、外部机会和威胁等，通过调查列举

出来，并制成SWOT矩阵或表，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起

来加以分析，从中得出一系列相应的结论。②系统分析法运用系统分析的方法进

行市场分析，可以使企业从整体上考虑经营发展战略，用联系的、全面的和发展

的观点来研究市场的各种现象，既看到供的方面，又看到求的方面，并预见到它

们的发展趋势，从而做出正确的经营管理决策。③归纳分析法，是根据调查对象

具有或不具有某种属性，从而归纳出该类事物的全部对象都具有或不具有这种属

性的归纳方法。④演绎分析法，就是把市场整体分解为各个部分、方面'