某商业市场调研报告分析

11三月2024某商业市场调研报告分析本文件为合肥先生信国际市场研究有限公司（以下简称“先生信”）为思彼思营销策划（上海）有限公司（以下简称“思彼思”）准备的机密文件；未经先生信书面同意，不得向任意第三方（公司或个人）透露双方洽谈的情况以及签署的任何文件，包括合同、协议、备忘录、项目建议书等所包含的一切信息；在思彼思按合同约定支付款项后，思彼思拥有该文件的全部版权和知识产权，受法律保护。在此之前，未经先生信书面许可或授权，任何单位及个人不得以任何方式或理由对该产品的任何部分进行使用、复制、修改、抄录、传播或与其它产品捆绑使用销售；对任何侵犯版权和泄密的行为，以及由此对先生信造成的经济损失，先生信保留追究其法律责任的权力；客户阅读该项目建议书即表明遵守该保密和版权约定。保密和版权声明目录主要研究结果及建议保定市宏观市场经济分析保定市商业环境研究项目概述和技术说明

根据保定市重点工程——东湖片区景观的建设目标，以及保定城镇面貌三年大变样和《“大保定、大交通、大水系”规划》。东湖将成为保定市外环水系“五湖十园”的重要节点和东部新城区的核心区域。将被以“学府新城、时尚东湖”的定位打造成为保定东部的城市文化中心。根据《保定市学府新城规划》，东湖将形成集文化、娱乐、商务服务设施为一体的时尚、精品核心环湖综合服务环形建筑群。随着保定市城镇化的推进，结合以上优势因素的东湖新城也必将成为大保定城市圈中汇聚高尚文化、休闲购物和商务贸易等优质消费活动的城市商业核心。本次研究的主要目标为：如何清晰的了解保定市的商业环境，有效依托东湖区优越的区位优势和良好的发展前景，为项目的开发寻找准确定位，助力未来发展。研究目标及背景保定市宏观市场环境研究保定市城市定位和宏观市场分析保定市宏观经济和人口分析保定市政府规划、政策及条例保定市最新五年规划保定市商业环境研究整体商业市场概览城市商圈分布及商圈功能规划城市商业发展趋势项目周边研究研究内容本次调研采用实地调研法：指调查员直接面对调研对象，搜集第一手数据资料的调研方法。

本次调研涵盖两种调研技术：

访问法：指将拟调查的事项，以当面或书面或电话的形式向被访者提出询问，以获得所需资料和数据的调查方法。

观察法：指调查员在调研现场从侧面对调查者的情况进行观察、记录以收集所需资料和数据的调查方法。调研时间：2012年12月8日～2012年12月13日研究技术及时间安排30%研究范围

研究范围权重说明：因本案地处保定市东的东湖区，尚处于建设开发阶段，周边商业环境元素较少。项目本案离保定市成熟商圈较远，且项目本案以东调研范围内开发程度有限。因此，为了更加有效的进行本次研究。本次调研范围以目标项目中心向保定市老城区西移30%，调研范围东西比重由5:5调整为2:8。

调研半径说明：以本案权重后目标为中心，半径取值为方圆3公里的圆圈内为本次调研范围。

数据处理说明：为了便于数据处理，本次报告中均保留一位小数部分。报告技术说明报告技术说明数据源说明：本报告部分宏观数据采集时间点为2012年上半年，年报数据采集时间点为2011年以前。本报告内生产总值、人均GDP、各产业增加值绝对值按当年度价格计算，增长速度按可比价格计算。根据国家相关统计标准的调整，从2011年开始，纳入规模以上工业统计范围的工业企业起点标准从年营业收入500万元提高到2000万元。从2011年开始，固定资产投资统计的起点标准从计划总投资50万元提高到500万元，因此2011年全社会固定资产投资绝对数与2010年不可比，但比上年增速是按可比口径计算的。与此同时，月度投资统计制度将统计范围从城镇扩大到城镇和农村企事业组织，并定义为“固定资产投资（不含农户）”。

人口数据说明：本报告内人口统计数字以2010年第六次人口普查后的数字为基准：总常住人口：1149.4万人，市区常住人口为100.6万人。十年内年均增长率为0.56%，十年共增加人口60.51万人。因十年内，保定市城区人口变化趋势微小，中心城区城市化率变化不大，所以本报告中不再着重讨论年人口变化趋势。在周边人口统计中，因幼教及中小学生生源构成为周边人口，因此在计算周边常住人口后，不再重复计算周边住校学生人口。部分职业学校人口变化较大，无法精确统计在校人数，因此不计入常住学校人口内。

距离与速度计算标准说明：

依据相关报告数据，市内步行速度：4～7公里/小时（取最小值4公里/小时），市内驾车速度：40～50公里/小时（取最小值40公里/小时）。报告技术说明目录主要研究结果及建议保定市宏观市场经济分析保定市商业环境研究项目概述和技术说明从调研分析结果来看，保定城市发展潜力较大，特别是城市化空间较为充裕，人口资源丰富，这些都为保定城市化奠定了良好的基础。另外，依托保定的制造业优势和环首都经济带地理环境，在保定的城市化进程中，困扰其他城市的城镇人口就业问题和人均收入的保持与增长，保定也同样可以从容应对。人均收入的提高和城市人群的扩大，必将带来城市商业格局的变化。一、随着消费人口和消费额的增长，保定市的消费人群特征也会产生相应变化，保定市原老商业圈的定位和发展方向也将随之调整变化。随着城镇化进程的提速，原商业服务体系将渐渐无法满足城市人口的商业需求，新的商业服务模式和服务体系也将在原有基础上进行重塑。

城市研究主要结果二、根据保定市“十二五规划”等建设规划目标描述，以东湖为区域发展核心的保定东城新区，在未来将扮演着成为保定市新城市商业核心的重要角色。随着东湖片区建设项目的落实，东湖片区凭借其良好的发展潜力和独特的文化定位将为新城区吸引更多的优质资源，东城新区的商业也将获得持续且优质的消费支撑。

三、从保定城市消费特征的分析结果来看，目前保定市人均可支配收入较高，但是人均消费额较低，消费观望情绪较浓。我们认为由于国家宏观房产调控政策的不明朗和社会综合保障制度不完善，以及商品价格上涨过快和城市基础建设不到位（体现在2012年重点建设项目的落实率不高）等原因，都从宏观面上影响了市民的消费和投资信心。

城市研究主要结果消费行为上表现为：人均消费性支出数据中的居住消费占比不高，以及新家庭设备采购消费呈现大幅度回落，也间接反映了保定城市投资吸引力的下降。四、从保定市人口特征分析结果来看，保定市人口中受教育人口比例较大，年轻人口占比高于全国平均水平。且保定市总人口基数较大（河北第一）。因此，作为工商业发展的重要因素：良好的人口构成比例和人口素质，将为保定市的未来经济发展奠定良好的基础。

城市研究主要结果五、与人口素质提升对应的人均消费行为特征也有所变化：上一年的人均消费性支出数据显示，保定城市人口对教育、文化、娱乐的投资意向最为强烈，受宏观经济影响也是最小，教育文娱消费支出也超过了生活基础消费支出和固定资产消费支出，消费欲望表现强烈。而与此不相匹配的是：保定城市在文化娱乐和旅游休闲项目方面的规划和建设较为薄弱，这也是东湖新区定位为保定市文化新城具备发展潜力的重要原因。

东湖片区高等教育资源丰沛，一直是保定市传统的教育文化区域。虽然目前基础教育设施建设较为滞后，但是可以预见基础教育建设进一步完善后，东湖新区将成为整个保定市一千万人口旺盛的文化娱乐教育消费欲望的承载地，同时还将辐射和连带东湖地区其他相关产业的发展，提高东湖地区在大保定城市圈中的影响力，拉动对东湖地区的投资热情，带动该区域的完善和发展。

城市研究主要结果六、从保定市经济结构比例来看，保定市较强的制造产业将为保定下一步的城市化进程提供优质的发展优势。能够有效解决在各地推进城市化进程中普遍存在的城市人口就业难，城市人口收入分配比例不均和城市建设与人口不匹配等问题。同时也可有效减轻宏观政策调整对地方财政上的压力，为保定的下一步发展提供充足的缓冲空间。七、保定所处的地理优势独特，保定市位于环首都经济圈中南北通达的中枢位置。因周边城市经济开发程度较高，因此往来保定的交通客货运流量较大，只需规划合理得当，政策及时到位，便有机会转化为工商业发展的资源支持。目前保定市交通基础设施建设较为滞后，物流及各项配套设施还无法满足大规模、中高端工商业发展需求。根据保定市政府十二五规划中交通路网建设规划，保定市的基础交通设施的建设将很快得到改善（较为明显的是城市地铁的规划，新高铁站的规划和保定市市内道路交通九纵九横的发展目标）

城市研究主要结果综上所述，我们认为保定市的城市化优势明显，潜力较大，随着中国城市化工作的推进，保定将迎来难得的发展机遇。作为保定城市未来发展地标的东湖也拥有巨大的发展潜力。本案所处地块在未来发展过程中升值优势明显，周边发展潜力广阔。

一、从保定市政府的总体规划上看，本案所处区域将以东湖为景观核心，周边形成以时尚、精品为建设定位，集文化教育、休闲娱乐，旅游购物、工商业发展及高端住宅配套等功能为一体的核心发展区域。

二、根据周边的交通配套来看，周边交通基础设施完善，周边东三环、五四路、复兴路、东风路道路新建时间不长，路况情况优良。且本案紧靠京珠高速出入口和未来的高铁新站，城际出行成本较低，时间较短，发展工商业贸易基础较好。同时位于东湖湖畔的未来地铁站的规划与建设也将极大的解决城市人口出行流通的成本问题，进一步扩大东湖片区的商业覆盖范围，加强该地区的商业核心作用。

城市研究主要结果三、本案周边配套设施基础较好，本案周边医疗保健资源完善（详见本案调查数据），可以基本满足居民各层次的医疗保健需求。本案周边教育资源丰富（详见本案调查数据），但是基础教育配套较为薄弱，中小学和幼教资源的数量及质量，都距离东湖未来文教中心定位差距较大。四、本案周边产业优势明显，位于本案东南的民营企业科技产业园集结了包括东南日化、庞大五菱、九鼎电力、立中集团、中冀集团、君乐宝乳业等数十家知名民营企业。依托保定制造业传统和周边优良的城际交通优势，产业发展空间较大，也将为本案带来更多的消费人群，以及随之而来的住房、商业、教育文化、购物休闲等各方面消费需求。同时也将和本案周边的商业活动形成工商业共同发展的良势互动。

五、本案商业发展潜力较大，除了产业优势带来的互动效应外，从保定市的商圈分布来看，保定市现有的三个商圈各有优劣，特点鲜明。但是都无法有效覆盖至本案周边，随着本案周边的开发建设，本案周边产生的强大消费需求必须要由本案附近新的商业体予以解决，同时，在本案周边，商圈竞争激烈程度不明显，大学城商圈的定位较为低端，并且辐射范围仅为周边小区和大学城范围，无法满足周边小区和大学城消费中中高端的需求，也无法满足本案所处区域未来中高端住户的日常消费需求。城市研究主要结果六、本案周边中高端住宅项目较多，随着本案所处区域的开发和保定城市化的推进，本案周边基础配套设施的完善，东湖地区将在形成新的文化商务核心后，依托教育优势、旅游景观资源、交通地理优势、商务发展优势和消费产业综合优势吸引保定市及周边持续、优质的中高端住宅消费需求。七、本案目前发展问题：本案所处区域目前在基础教育资源配套上仍需进一步完善，本案所处区域重点项目投资落实情况较低，目前周边常住人口比例中中低端消费需求占比较大，短期内无法支撑商业性运营实现盈利。需要有时间成本和运营成本上的风险预估。八、本案发展建议：建议本案以东湖景观中高端住宅为运营核心，结合东湖独特的景观优势，建设精品文化休闲业态群，引进中高端定位的购物、餐饮、百货、卖场、儿童娱乐品牌，构建区域性的综合高端服务体系。城市研究主要结果目录主要研究结果及建议保定市宏观市场经济分析保定市商业环境研究项目概述和技术说明

保定市以前为河北省会（现省会为石家庄），位于华北平原中部、河北省中部，与北京、天津构成黄金三角，是京津冀地区中心城市之一，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。市中心距北京140公里，天津145公里，石家庄125公里。保定即“永保大都（即元大都北京）安定”之意。是国务院批准的历史文化名城和对外开放城市。辖3区、4市、18县。总人口1119.44万，总面积2.2万平方公里.保定市城市概况保定具有深厚的历史文化积淀和强大的高等教育优势，市内有十几所高等院校：其中华北电力大学为教育部直属211院校并有985优势学科平台，河北大学为河北省与教育部共建的重点大学，河北农业大学亦为省部共建大学，中央司法警官学院为司法部直属唯一高校等等。保定市城市概况

“十一五”期间，保定市规划建设了保沧、廊涿、张石、大广、保阜、荣乌、张涿7条高速公路，里程801公里，总投资500多亿元。投资规模占全省四分之一，全部建成后，保定市高速公路通车里程将达到1200多公里，占全省五分之一，贯穿全市20个县（市），高速公路网密度将达到5.4公里/百平方公里（超过目前德国水平）。截止十一五末，保定高速公路通车里程达657公里，居全省第一位。保定市城市概况今保定市区在战国时期始建城池。保定是尧帝的故乡，春秋、战国时期燕、中山就在境内建都，有三千多年历史。保定在殷商时期为北燕之地，西周至战国为燕赵之地。秦始皇统一天下，分天下为三十六郡，改河北中北部为上谷郡，保定位于其中。后来保定成为河北都会，则称保定为上谷。元至元十二年（1275年），改顺天路为保定路，辖1录事司、7州、8县，州领11县，“保定”之名自此始，寓“保卫大都，安定天下”之意。保定自古为京畿重地，元朝设郡明朝建府清朝为直隶总督署，自清雍正八年(1730）至清朝灭亡（1911）直隶总督驻此，一直为河北政治、经济、文化、教育、军事中心。保定城市历史沿革保定城市历史沿革光绪二十八年五月（1902），袁世凯在保定练新军，设陆军速成学堂和将弁学堂（后改保定陆军军官学校）、师范学堂、巡警学堂等。三十年设立农务学堂。三十一年设立直隶学堂、法政学堂，以及测绘、军需、马医、医务等学堂。三十三年设直隶全省警务学堂、崇实中学、直隶女学堂。保定城市历史沿革1937年9月24日，日军侵占保定。1939年伪河北省公署由天津迁保定。抗日战争胜利后，1946年6月中华民国河北省政府由北平迁保定。1947年10月，中华民国河北省政府开始由保定迁往北平。1948年11月5日，解放军围攻保定。11月22日凌晨，驻保国民党军政人员逃往北平。解放军随即入城，行政人员也陆续进城，建立保定市人民政府，为冀中区直辖市。保定城市历史沿革1949年8月1日建河北省，保定仍为省会，8月9日建立保定专区行政督察专员公署。1958年4月省会迁天津，11月29日，保定专区所属22县1市分别合并为保定市、定县（现定州市）、阜平、涞源、涿县（现涿州市）、易县、高阳、徐水、安国、唐县10县（市）。1960年2月，专、市合并称保定市。1961年5月恢复保定专区建制，市属各县变专区所属，合并的大县陆续撤销。1962年恢复22县1市建制。1966年省会返迁保定，1968年迁往石家庄。1994年12月23日，经国务院批准，保定地区和保定市合并，建立保定市。2012年上半年保定市GDP分析

虽然今年受“7.21”洪灾影响，经济增长有所放缓，但是保定市2012年上半年GDP值为991.9亿元，仍位列河北省11个市中的第5位，GDP同比增加9.6%，增速因受国家宏观政策调整及自然灾害等各方面因素影响。列河北省各城市中下游水平。

保定市近五年GDP增长幅度平稳，2010年因汽车市场增长及房地产市场向好，GDP涨幅达到14.0%，去年GDP涨幅尽管有所回落，但仍为近五年来较高位。保定市GDP变化趋势分析2012年上半年保定市GDP分析2012年保定市GDP值在环首都经济带城市中排名中等偏低。保定市过去6年产业比例变化分析

保定市以工业立市，工业在GDP中一直占有主导性的位置，工业化率逐年增加，而商业比重却呈下降趋势，数据显示政府在经济工作中对商业发展的重视程度略显不足。2012年保定市重点项目开工建设落实率为36.4%，重点项目投资金额到位率为87.8%。投资情况良好，开工项目资金落实率较好。显示投资方对保定发展环境仍具信心。但是新开工项目不足，保定市招商工作仍需进一步加强，以吸引更多重点项目落户。2012年保定市重点项目投资落实情况分析2012年前7个月全市规模以上工业完成增加值495.4亿元，同比增长12.9%，高于全省平均水平（12.8%）0.1个百分点，总量居全省第5位，增速居全省第6位。工业生产总体呈现逐月加快态势。在入统的37个行业中，有31个行业保持增长。汽车及零部件、纺织服装、食品和建材产业等主导行业增加值分别增长17.2%、29.9%、16.7%和26.1%。工业效益有所好转，上半年主营业务收入增幅（8%）比一季度提高4个百分点，利税（-12.3%）和利润（-26.7%）降幅分别收窄8.4、7.6个百分点。2012年保定市工业增长情况分析2012年上半年，保定市固定资产投资继续保持增长，但涨幅较上年有较大幅度的回落。前5个月全市固定资产投资完成537.3亿元，同比增长19.0%，与去年同期相比大幅回落了10.2个百分点。上半年固定资产投资价格指数涨幅的大幅回落及同期工业生产者价格指数的低位表明：保定经济的发展已由前两年的全面跃进到目前出现了结构性的需求不足。

2012年保定市固定资产投资总额分析人工费涨幅两年来首次回落至两位数以下2012年上半年，保定建筑施工企业人工费价格继续上涨，同比上涨9.21%，但涨幅明显回落，比去年同期大幅回落25.64个百分点，这是人工费连续两年大涨后涨幅首次回落到2位数以下。2012年上半年保定市人工费涨幅分析2012年上半年，建筑材料费价格同比下降1.91%。其中，一季度上涨1.2%，二季度下降5.1%。材料费的七类材料价格涨跌互现，但二季度除木材以外的所有建材均同比下降。

建材价格同比下降的原因，一是受房地产调控政策的影响，需求降低；二是上年同期价格上涨过快（除钢材受国际市场影响外），目前趋于稳定.2012年上半年保定市建材市场分析虽然受国际、国内经济大环境的影响，保定市消费品市场增速有所放缓，但在国家扩大内需政策引导下，消费品市场仍然保持较好发展态势,市场整体发展平稳。2012上半年，保定市消费品市场累计实现社会消费品零售总额532.1亿元，同比增长15.3%，高于全省平均水平（15.2%）0.1个百分点。总量和增速均居全省第3位。增幅同比回落1.3个百分点。

2012年保定市社会消费品零售总额分析2012年限额以上企业（个体户）零售额增长较快。保定限额以上企业消费品零售额138.8亿元，同比增长30.1%，高于全省平均水平（19.3%）10.8个百分点，居全省首位，拉动社会消费品零售额增长7个百分点。2012年乡村市场增速加快。二季度城镇零售总额增长15.2%，比第一季度回落1.9个百分点，乡村社会消费品零售总额同比增长14.0%，比一季度提高3.2个百分点，城乡消费增速差距比一季度缩小5.1个百分点。今年上半年，零售业主导地位明显。二季度零售业实现零售额200.2亿元，占全社会消费零售总额的比重为77.8%，同比提高0.8个百分点，同比增长18.0%，比一季度加快2.8个百分点，分别高于批发、住宿、餐饮三个行业增速8.3、15.8、17.5个百分点，拉动全社会消费品零售总额的13.6个百分点。2012年保定市二季度社会消费特点分析从数据中可以看出，在上一年中保定市食品和住房价格涨幅较大，其中食品涨幅达13.3%，推高了保定居民生活必需品消费成本。同时也将影响其他方面消费支出。保定市居民消费价格指数（CPI）分析保定城市居民人均可支配收入增长较明显，为商业消费增长提供了较好的支撑，商业发展潜力较为看好。2012年上半年，保定市城镇居民人均可支配收入为9326元，同比增长13.3%，高于全省平均水平（12.4%）0.9个百分点，比一季度（10.6%）加快2.7个百分点，总量居全省第7位，增速居全省第5位。保定市城市居民人均可支配收入分析2012年上半年，保定市城镇居民人均可支配收入为9326.2元，同比增长13.3%；人均消费性支出为5615.8元，同比增长4.7%。消费的增长和收入的增长差距较大，表明居民消费观望氛围浓厚。

保定市城市居民人均可支配收入分析2012年上半年，保定市城市居民人均消费性支出5615.8元，同比增长4.7%。八大类消费支出呈现“六升二降”格局。其中消费支出最多的是教育文化娱乐项目，其次是居住和衣着，显示出随着可支配收入的增加，保定居民高层次消费欲望也更加明显。

城市人均消费性支出分析

截止2010年第六次全国人口普查。在保定市常住人口中，65岁及以上人口占总人口8.1%(全国平均水平8.9%)。15～65岁人口占总人口74.8%，低于全国平均水平83.4%。城市人口年龄结构较低，发展潜力较大。保定市人口数量和变化趋势分析根据《中国第六次人口普查公报数据》：从全市常住人口年龄和受教育程度构成看，65岁及以上人口的比重上升0.96个百分点；每10万人中具有大学程度的由2204人上升为6188人，具有高中程度的由9337人上升为11123人。全市文盲人口（15岁及以上不识字的人）为24.12万人，减少45.62万人。

从每10万人中不同文化水平人口分布数据上看，保定人均文化素质水平较十年前提高幅度明显，高学历人口比例增加，为经济发展提供了良好的人才储备，也为文化、旅游等高素质消费行业提供了消费支撑。

保定市人口数量和变化趋势分析

2012年保定城市化率为31.8%，较全国41%的平均水平相差近10个百分点，城市化空间还很大，随着城市化率的不断推进将带来持续的住宅需求。且商业区格局会发生变化，保定都市圈将逐渐成形。

保定市城市化率分析保定市总体规划

保定市住房空间总体规划结合“保定三年大变样”工程。主要发展西大园、府河、东湖、西湖和站前五大片区。

保定市住房空间总体规划保定市城市道路按快速路、主干路、次干路及支路四个等级规划建设。城市路网骨架由“井”字形快速路和“九纵九横”主干路构成。

保定市城市交通总体规划保定“十二五”建设规划结合保定城市面貌三年大变样的工作实施。重点工程项目包含：绿色生态、古城文化、城市交通、现代商贸、和谐宜居等主题内容保定市最新五年规划基础设施项目：建设东三环、张石高速保定连接线“保定·中国电谷”立交桥，建设西北郊交通客运站，实施保定火车站扩建改造和七一路等道路改造，对朝阳大街、七一路、东风路、裕华路等城市主要道路进行市容环境综合整治和既有建筑改造和街景整治；建设保定市大水系，启动王快、西大洋两库连通工程，实施府河综合改造和中水深度处理工程；建设垃圾发电厂和医废处理中心、启动南郊和西北郊热电厂建设。保定市最新五年规划商业设施项目：建设万博广场、香江新天地商贸广场、新燕赵商务广场、世纪财富广场。

文化设施建设及历史文化保护项目：规划建设文体中心、IT文化产业基地、保定历史文化名人苑、关汉卿大剧院，整治修缮西大街、光园、淮军公所；建设裕华路历史文化步行街（体育场—大慈阁）；恢复总督署西路和古莲花池十二景；建设规划展览馆。

保定市最新五年规划城市建设项目：建设“太阳能之城”年度项目、搬迁看守所、太行水泥厂搬迁。绿化项目：长城公司富瑞园林万亩绿色生态风景区、城市园林绿化。

保定市最新五年规划城市经济特点：保定以工业为支柱产业，教育资源丰富，拥有良好的人才培养和储备体系，商业发展潜力良好。城市规划：保定经济地理位置优越，交通路网逐步优化，城市化水平提升明显，对城市东部本案区域规划定位丰富。城市潜质：河北省第一人口大市，人均消费潜力较强，居民平均文化素质较高，高层次消费需求潜力较大。从城市整体经济情况和“十二五规划”的布局及定位来看：保定市拥有较大的商业发展潜力，发展商圈的支撑资源未来成长空间和规模也颇为可观。房地产市场发展可持续性较强。但商业消费潜力的开发程度将与保定市城市化进程密切相关。保定市宏观市场分析目录主要研究结果及建议保定市宏观市场经济分析

保定市商业环境研究项目概述和技术说明以城市原点为中心，主要有三大成熟商圈，他们依次为：裕华路商圈、朝阳大街商圈和高开区商圈。三大商圈因其地理位置、消费定位等的不同，呈现出三足鼎立和优势互补的市场态势。除此三大商圈外，还有以东风桥商贸广场为中心的商业圈，该商业圈品类多，价格低廉，但购物环境差，消费水平低，在对本案的影响和本案周边的借鉴方面均无法与其他商圈相提并论。暂不做过多阐述。保定市商圈分布保定市商圈分布保定市裕华路商圈

商圈概况：裕华路商圈为保定市老城商圈，汇聚了保定百货大楼、贸易大厦、总督署购物广场、颐高数码城、保定商场以及钟楼百货、北国商城等大型百货商场，目前仍是保定人气最旺的商圈。其中颐高数码城为恒祥地产开发建设的数码广场。

客群定位：老城区人口密集，客流量大。百货商场、步行街、专卖店、特色小吃店共生于此，来此购物的多为逛街的市区普通市民及周边县郊的中高收入者。因该区四周有名胜古迹，也有部分旅游客群。裕华路商圈介绍商圈范围裕华西路西段裕华西路东段永华南大街莲池南大街主力面积70～100㎡80～200㎡80～200㎡30～50㎡房租29～35元/㎡/月50～75元/㎡/月50～80元/㎡/月30～40元/㎡/月满租率95%以上品牌档次中低端中高端中高端中低端人流量★★★★★★★★★★★★★★★裕华路商圈介绍

裕华路商圈沿街商铺多为品牌形象店或者主力店，为保定市老商业区，保定本地居民多习惯在此进行购物消费。加之附近的旅游景点带动，消费人流量较大，营业情况较好，商铺规模也以大中型为主。裕华路商圈介绍裕华路商圈的业态，以餐饮、服饰鞋帽和商超为主。以上三类业态占据了整个业态的55%。在8%的综合服务类中还包括美容、美发、摄影、眼镜、数码产品等消费类产品。裕华路商圈介绍保定华创国际广场位于保定市最繁华商业区裕华西路，由湖南华创旗下的保定华创房产地产开发有限公司投资4.5亿元精工建造，项目占地约40亩,总建筑面积16万平方米。建成保定市第一个城市中心商业综合体,集山东银座百货、超市、高档酒店、智能公寓、五星级影城、名品街区、休闲娱乐、中西餐厅于一体的现代化商业集群。该项目预计2013年4月竣工。裕华路华创国际广场项目地处保定市裕华路传统核心商业区，南临商业街裕华路，东临恒祥大街（环西北延），西临金台驿街。项目周边商业密集，店铺林立，人流旺盛，市政配套一应俱全，学校、医院、银行、酒店遍布周边。毗邻保定火车站，市内交通四通八达，项目周边26条公交线路为项目提供了良好的交通条件并为后期经营提供充足的人流保障。

裕华路华创国际广场华创广场售价：公寓均价6700元/平米，写字楼均价7400元/平米，商铺均价4万元/平米；LOFT毛坯房均价11000元/平米，精装修房为13000元/平米。全款享96折优惠，贷款享99折优惠。

裕华路华创国际广场保定百货大楼隶属于河北保百集团有限公司。距名胜古迹直隶总督署、古莲花池仅200米，前来旅游观光的各地人士也带来了众多的人气。该商场已拥有18年的发展史，总面积3万平方米，经营商品品种达16万余种，地上五层，地下一层。楼层功能布局B1F家电1F化妆品、珠宝、黄金、名表及其他饰品2F箱包、饰品、鞋类3F男装、女装、衬衣内衣4F家纺、童装、内衣、羊绒、羽绒服5F体育用品、办公用品、休闲运动服饰等裕华路保定百货大楼保定百货大楼品牌以国内外知名中高档品牌为主，奢侈品牌较少。因品牌品类不同，扣点为：25～30%裕华路保定百货大楼楼层品牌B1F飞利浦、东芝、三星、惠而浦、老板、帅康、方太、华帝、康泉、比德斯、欧琳、亚都、海尔、松下、TCL、创维、长虹、索尼、西门子、新飞冰箱、容声冰箱、小天鹅洗衣机、格力空调、奥克斯空调、LG空调、美的空调、史密斯热水器、哈佛热水器、美的小家电、格兰仕小家电、苏泊尔小家电、九阳小家电1FAUPRES/欧珀莱、欧莱雅、玉兰油、DHC、佰草集、家美乐、美宝莲、羽西、Za、自然堂、泊美、梦妆、色彩地带、汇美舍、维尔汀、靓妃、高夫、芙丽芳丝、悠莱、高丝、THEFACESHOP、周大福、六福、天美钻、周大生、老凤祥、爱得康、曼都珊、明牌、同晖黄金、国博生肖金条、梅花、天梭、英纳格、美度、罗马、西铁城、雪铁纳、时度、依波路、卡西欧、雷诺、爵尼、宝时捷、天骏腕表、三冠、雪行、大雍翡翠、银之堡裕华路保定百货大楼品牌分布楼层品牌2F新秀丽、美国旅行者、VIP花花公子、金利来、老人头、凯撒、阿尔皮纳袋鼠、梦特娇皮具、卡帝乐鳄鱼、天王、罗西尼、依波、童年时、海佛兰、嘉乐琥珀、美伊、她世代、时尚眼镜、Zippo打火机、瑞士军刀、777美容套装、皮尔卡丹（女鞋）、红科、百丽、思加图、雅乐士、他她、接吻猫、D：FUSE、哈森、星期六、索菲娅、森达、eee、奥卡索、羚羊、吉普动感、苹果、公牛、达芙妮、百思图、森林公主、富丽

3F威可多、金利来、梦特娇、米盖尔、皮尔·卡丹、雅戈尔、虎豹、五木、菲罗伦思、依文、Jeep、圣约克、九牧王、利郎、马克里奇、布莱恩、高田、芬蓓、黎姿、应大、无色无味、海兰丝、名莎、声雨竹、乙佰乙纳、宗洋、莱姿、卡梵蒂妮、虎豹、罗蒙

裕华路保定百货大楼品牌分布楼层品牌4F鄂尔多斯、帕罗、珍贝、梦特娇、金利来、米皇、皮尔·卡丹、金丽杉、金利来、花花公子、梦特娇、爱慕、桑扶兰、曼妮芬、金利来、猫人、浩沙、雪竹、花雨伞、康妮雅、秋鹿、汝斯芬、罗莱、佳丽斯、维科、梦兰、梦飞、飞雁、东方丽人、小软、海辰贝贝、骆驼、李宁、杉杉、派克兰帝、海威迩、水孩儿、皮尔卡丹、波司登、雪中飞、雪伦、雅鹿、伊里兰、鸭鸭、大羽、杰奥、韦氏、杰卡丹尼裕华路保定百货大楼品牌分布楼层品牌5F耐克、360、波顿、威鹏、播、艾格、艾格周末、宝贝双星、OE、拉夏贝尔、gmd、BearTwo、雪儿、真我永恒、古川琦、佐丹奴、罗宾汉、卡玛、增致、真维斯、班尼路、耐克、阿迪达斯、卡帕、李宁、乔丹、安踏、361°、匹克、花花公子、天伦天、探路者、凯乐石、哥仑步、邓禄普、索尼、佳能、尼康、富士、三星、派克、快易典、读书郎、步步高、蓝盾、艾谱、汇祥、荣康、荣泰、多迪斯泰、汇康、爱康、舒华、万森、浩博、创悦、BH、奥威、好福气、尤尼克斯、红双喜、威克多、强力、鹰牌、斯伯丁、金鹏、火车头、摩腾、国俊、佳斯特、金宏、双星、蝴蝶、流行美

裕华路保定百货大楼品牌分布

保定钟楼商厦座落于保定市繁华市区裕华东路，是一座大型现代化综合零售商场，始建于1994年5月。东邻大慈阁，西毗古莲池，与古钟楼相依。交通便利。钟楼商厦总建筑面积15000平方米，营业面积13000平方米，固定资产投资6500万元，现有员工1000余名。主要经营电子音像、家用电器、服装鞋帽、交通器材、黄金饰品、日用百货、移动通讯、电工灯具、五金工具、针纺织品、家具、食品、餐饮、及食品加工等。商品5万余种。楼层功能布局B1F食品、超市1F家电、黄金饰品、百货、日化产品2F服装、内衣、鞋帽裕华路保定钟楼商厦保定钟楼商厦品牌多为国内二、三线品牌，价位中等偏低因品牌品类不同，扣点为：25～30%

裕华路保定钟楼商厦楼层品牌B1F烟酒饮品、休闲食品、副食调料、粮油等

1F家电海尔、海信、容声、TCL、LG、三星、三洋、伊莱克斯、长虹、志高、科龙、美菱、荣事达、扬子、新飞、华日、西门子、华意、海棠、君子兰、小天鹅、松下、长风、海欧、澳克斯、澳克玛、阪神、康泉、比力奇、金友、卡帕斯、比德斯、史密斯、乐帝、三林、万和、威森、老板、科宝、玉立、好太太、华生、华帝、万邦、米萨贝尔、光芒、上菱、美的、沁园、司迈特、浪木、安吉尔、格兰仕、时康、九阳、苏泊尔、多星、蚬华、三源

裕华路保定钟楼商厦品牌分布楼层品牌1F数码、珠宝康佳、创维、长虹、王牌、厦华、海信、海尔、飞利浦、东芝、三星、索尼、NEC、飞利浦、松下、万利达、先科、厦新、杰科、奇声、艾韵、步步高、迈特、东威、雷声、汇达、战士、先锋

、CAV、奇声、联声、天道、狮乐、万利达、东威、雷声、君旗、德生、德劲、安键、迪桑、凯隆、金业、力兰

、爱华、三洋、金业、雷登、忆安、爱之声

、步步高、智能达、清华紫光、高科、金正、大恒

、JNC、凯恩西、德劲、京华、山水、好记星、E学乐、科导、快译通、松日、苹果、优百特、美优萨、达唯、蓝索

、歌美、金兔、帝伍、上广电龙凤祥珠宝、福牌、鳄鱼、美锦记、金大福、英豪

裕华路保定钟楼商厦品牌分布楼层品牌1F百货玻璃制品：清水、富光、思宝、德宝、顺发、金娃、象印、万象、茂盛、玉章、希乐、富虹、鸿星、建宇、力德尔、旺旺、双力、双鹿

箱包：神采鸟、淑芳、欧莱、芝柏、老爷车、华伦沙特、苹果、香格里拉、都彭、梦达利娇、哥弟、索菲亚、瓦伦西亚、芙蓉王、伊思德、圣德堡、金豹、美国双苹果、华伦麦克、华伦蒂诺、古姿、采信、皮尔卡丹、华伦梦德娇、美达斯、花花公子、登喜路、古思、维也纳、力柏、金利来、袋鼠、梦特娇、红蚂蚁、鳄鱼、老人头、都朋、百代、皇宝、巴人、明牌、卡莱奴、阿迪达斯、米奇、亨得利、双利达、大鹏鸟、劳斯帅特、红牡丹

裕华路保定钟楼商厦品牌分布楼层品牌1F百货工艺品：旺金达、博之源、森雅、弘量、盈德、金莱福、恒润、帝丰源、翰林、派拉蒙、美盛、强人金卡

童车：好孩子、小恐龙、新中华

钟表：西铁成、双狮、梅花、霸王、英达、永顾、卓尔、汇熊、海鸥、剑王、亚时达、欧宝时、保时捷、七匹狼、明珠皇、金钟宝、北极星、天王星、非凡、杰时帝

办公用品：炭高、齐天、爱华、达尔讯、赛特维尔、卡西欧、佳灵通、快译通、英雄、派克玩具：美斯达、雷速登、宝高、迪士嘉、启蒙

布衣：惠多、五妹

体育用品：黑龙、红双喜、尤尼克斯、世达、斯伯丁、三维、天鹅、强力、快克

裕华路保定钟楼商厦品牌分布楼层品牌1F百货照相器材：索尼、松下、三星、奥林巴斯、理光、佳能、美能达、凤凰、乐凯、柯达、富士、吉尼佛

不锈钢制品：苏泊尔、双喜、爱仕达、王中皇、爱妻、小助手、顺达、振能、兴财、威连发、剑生、群兴、彩成、精义发

小五金：飞利浦、超人、飞科、卓力、777、爱得力、南孚、超霸、ZIPPO

超市：王麻子、十八子、巧媳妇、东之珠、美惠子、高天明珠、恒顿、远洋茶花、龙士达、顺美、诺邦、双童、振兴、冠福、万雄、樱花、清清、小帮手、玉蕊、雪莲、日康

裕华路保定钟楼商厦品牌分布楼层品牌2F服装波斯登、大红鹰、袋鼠、康奈、华伦天奴、万成汇江、雪中飞威尔丹顿、苹果、欧伯鹿、华仁天诺、九龙杯、登喜路、亚当尼、老人头、汉维、萨达雷蒙、圣罗兰、老爷车、烟斗贵族、东方帅士、圣达菲、普龙迪豪、璐易金龙、澳鼠、牧马郎、三利、莱佛仕、鹏豹、乔派、威尔众、庄爵、雅鹿、琴曼、龙达菲、卡布朗、罗之蒙、虎豹、威卡盟、从梦、俏丽、雄风、深情、名珍、奇然、乔琦丽妮、千黛美雯、雅菲丽、蔓超、朵儿、天宠、美良、瑞菲尔、舒美珍子、派柏露斯、诺瑟菲、尹美特、欣雨情、合荣、万顺、雅黛丝琪、米豆朗、彤瑶、莹燕、福文、金玉、美兔、福泰、千格、红亿鸟、名杰、旺运、彩彩、伊卡璐、友利、康丽源、红姿韵、侬伊琦、华韵、金九艳、圣非凡、凿石得玉、钱佳顺、柯赛康、伊莎贝尔、雅尔曼、紫金、羽瑶华隆、金虹、飘燕、娅戈奴丝、千姿娇奴、佳羽

裕华路保定钟楼商厦品牌分布楼层品牌2F内衣花花公子、鹿皇、鸿瑞祥、凯撒博斯、庄爵、豪港、奥克尼老人头、雪中花、烟斗老人、亨莱、雅帝奴、美多姿、培蓉、美姿姗、依霸、扬子鳄、青苹果、赛兔、华伦天奴、路易、袋鼠、尼特威尔、扬帆、赛丹、雪马、荣邦、皮尔卡丹、欧蒂亚保罗、圣地亚等、铜牛、飞马、雪竹、三枪等众多品牌、庄爵服饰

2F鞋帽意尔康、意大利袋鼠、宾度、老爷车、卡芙多、啄木鸟、老人头、登喜路、皮尔卡丹、花花公子、德赛帝伦、麦高、红蜻蜓、景发、卡莱妮、梦吉沈威、干佰莉、万事得、美佳美、百意莲、羚羊、吉利蚨、悦丽娜、ABC、阿福贝贝、蜘蛛侠、奥特曼、熊猫王子、光波辉、蓝猫、长荣、红叶、双星、喜的龙、露友、恒春、温克、迪艾、体大

裕华路保定钟楼商厦品牌分布保定北国商城是石家庄零售龙头企业北人集团投资经营的大型百货商场，是北人集团实现跨区域扩张的首个商业网点。商城面积近3万平方米。其经营项目涵盖100多个商品品类，经营国内外知名品牌500余个，商品品种超过10万种，拥有员工1500多人。商品定位中高档，是目前保定市经营规模较大，经营品种较全，客群数量最多的综合性大型现代化百货商场之一。楼层功能布局1F珠宝、名表、饰品等2F男装、女装等3F运动休闲、童装、家纺、内衣等裕华路保定北国商城保定北国商城品牌档次较高，时尚品牌较多，以中高档消费为主。因品牌品类不同，扣点为：28～35%

裕华路保定北国商城楼层品牌1F爱迪尔、金亨、皮尔卡丹、ENZO、欧珀莱、玉兰油欧莱雅、玛贝尔、周大福、周生生、北国金殿、明牌铂金、鑫梦达翡翠、谢瑞麟、瑞恩、中福、泛达诗、K金、戴梦得、金玉翠福、曼都珊、金大福、銮金岁月、龙悦翡翠、尊福翡翠、六福珠宝、佳丽宝、羽西、雅顿、美谛高丝、美宝莲、雅诗兰黛、碧欧泉、娇兰、水芝澳、佰草集、蝶妆、艾文莉、兰蔻、迪奥、资生堂、娇韵诗、兰芝、美卡芬艾、纪梵希、家美乐、芳珂、倩碧、香奈儿、荷姿、思魅、帝舵、浪琴、雷达、欧米茄、劳力士、万宝龙裕华路保定北国商城品牌分布楼层品牌2F爱玲杰、名莎、柯莉雅阁、流行秀、米亚、SCAT、PRICH、江南布衣JNBY、播、淑女屋、艾格ES、艾格周末、艾格Etam、美丽宝、米奇包、拉夏贝尔、中国娃娃、贝蒂包、伊耐尔、索菲娅、天美意、COEY、羚羊、奥卡索、拉谷谷、A02、安乃安、STAGE89、维沙曼、ONLY、百家好、诱狐、欧时力、衣恋、埃斯普利特、维尼熊、芒果、米欧、几米、碧淑黛芙、eni:d、卡绣、TB.2、伊华欧秀、季候风、研色、EtBoite、杰西伍、瑞贝卡、西羿、卡莎、纳文、樱花共和国、迪妮、宝贝双星、杰西慕、贝诺安、古川崎、圣格瑞拉、COCODEAL、GMD、米奇、贝蒂比利时巧克力、姿妮华、欧碧倩、劲草、爵克、杰西、BRJ、MindBridge、DAZZLE、裕华路保定北国商城品牌分布楼层品牌3F芭比娃娃、兔仔喽、X次方、AB、梦特娇、富万迷、斯乃纳、巴布豆、卡拉贝熊、露轮、雪驰、华羽天威、蒙赛尔、依里兰、鸭鸭、舒克、赛乐、FINE、迪士尼内衣、黄色小鸭PIYOPIYO、帕兰朵、远东、海林、顶瓜瓜、铜牛、宜而爽、三枪、纤丝鸟、花雨伞、花花公子、圣大保罗、第一坊、恒源祥、南极人、帅马、贝蒂、幸运鼠、贝蒂、海威迩、汤普勒、大羽、雅鹿波司登、冰洁、雪中飞、孕妇装、雪仙丽、艾雅/恒适、弗劳斯、伊港、达尔丽、鄂尔多斯、汝斯芬、大圣、史努比SNOOPY、青青果GRENCO、小熊维尼、好孩子、创翔、阿迪达斯、耐克、玛可马瑞、吉普、丽婴房、哥比兔

裕华路保定北国商城品牌分布保定市朝阳大街商圈

商圈概况：位于保定市朝阳大街与东风路两大城市中轴交汇处，沿朝阳路依次为中银大厦/嘉柏酒店、新天地百货/图书大厦、大世界商业城、时代商厦、茂业百货等零售商业。

客群定位：该商圈的消费水平相对适中，既有迎合年轻人都市、时尚感的现代购物广场——茂业百货、新天地百货，也有老一辈钟爱的老购物中心——大世界商业城、时代大厦；保定市朝阳大街商圈介绍万博位于保定市朝阳大街与东风路交叉口东北角，由河北恒祥房地产开发有限公司开发，总投资约25亿，位于保定市朝阳路商圈；占地12.5万平方米，总建筑面积57万平方米。包括建筑总高度258米的摩天地标、21万平米购物中心、150米超高层写字楼、2个下沉广场、大型室外休闲广场及12栋国际公寓。朝阳大街万博广场万博广场地下一层将引进世界500强沃尔玛超市购物广场，地下二三层为大型停车场。

地上有高35米共六层、营业面积21万平方米的立体商业综合体（内有购物、真冰场、影城、餐饮及其它娱乐设施），大型室外休闲广场等。

朝阳大街万博广场整个工程预计今年全部完工。万博广场建成后，将成为集百货、国际品牌旗舰店、大型超市、美食广场、室内真冰场、动感游乐城、多厅电影院等多功能为一体，并聚合五星级酒店、国际会展中心、甲级写字楼、高端行政公寓等物业群体的高端商务综合体。

租售情况：价格待定朝阳大街万博广场

保定时代商厦位于保定市朝阳路18号，北临中银大厦，东靠燕赵大酒店，集零售、批发、维修、餐饮、娱乐一体，总营业面积2.3万平方米，经营商品6万余种。其前身是计划经济时期国有二级批发企业河北保定针纺织品采购供应站，成立于1949年8月。后于1994年11月20日成功转型为大型现代综合零售商厦，即时代商厦。18年的商海历程里，它颇受中老年人的青睐，不少中老年人一提到逛商场、买食品，首先想到的便是时代商厦。这种群体结构成为一种固定的模式渗透到了保定人的购物习惯当中，也使得时代商厦流失了一大部分年轻的顾客群体。面对现今越来越激励的竞争，时代商厦于2012年6月商场进行长达3个月的装修整改，升级后的商厦成为集百货、食品、流行时装、时尚生活用品、家用电器、综合超市、餐饮娱乐于一体的多主题概念商业综合体，

朝阳大街保定时代商厦楼层功能布局B1F家电及餐饮1F超市、烟酒、食品及餐饮2F珠宝、名表、鞋帽及工艺礼品3F男装4F女装5F运动休闲、儿童用品、体育和办公用品朝阳大街保定时代商厦布局保定时代商厦以中端品牌为主，品牌消费档次中端偏低。因品牌品类不同，扣点为：20～25%

朝阳大街保定时代商厦楼层品牌2F周大福珠宝、六福珠宝、周大生、老凤祥、金象、世嘉、明牌、金盛林、华北金店、凤珍珍珠、SA琥珀、嘉乐琥珀、欣鑫梦达、天乙、宝泉、雷达、依波路、美度、英纳格、梅花、时度、西铁城、飞亚达、罗西尼、依波、天王、卡西欧、天王星、北极星等、富贵鸟、奥康、金利来、皮尔卡丹、梦特娇、金利来、Jeep、百田森等3F暇步士、皮尔卡丹、雅戈尔、五木、鄂尔多斯、迪赛、迪柯尼、路卡迪龙、沙驰、爵士丹尼、圣吉卡爱慕男士、乔狄兰诺、杉杉、金狐狸、鳄鱼、兰河、蝶失、开开、老人头、杉杉、利郎、柒牌、劲霸、爱登堡朝阳大街保定时代商厦品牌分布楼层品牌4F依恋、小熊、大嘴猴、拉拉波波、5+、地素、衣索、伊华欧秀、歌莉娅、正大、格尔、柯兰诺、特芙娜、米苛芭娜、太平鸟、吉普、三淼、江南布衣、V.M、卡玛、真维斯、美特斯邦威、以纯等

5F匡威、特步、贵人鸟、CBA、鸿星尔克、李宁、牧高笛、匹克派克兰帝、水孩儿、猫和老鼠、史努比、宝贝小猪、好孩子等朝阳大街保定时代商厦品牌分布

保定市茂业百货位于朝阳南大街５８号（原国贸大厦），营业面积２万平米，停车位３００个，分六个经营楼层，以“时尚生活方式缔造者”为定位。

楼层功能布局B1F运动、休闲类1F化妆品、精品、珠宝、鞋品、皮鞋美容配套

2F仕女装、淑女装、时尚女包、主题餐厅、美发厅

3F少女装、内衣、家居服

4F男正装、商务、缝纫区

5F童装、床用、家居、羽绒服、美容院、客服中心

朝阳大街茂业百货保定茂业百货以中端品牌为主，品牌消费档次中端偏低。因品牌品类不同，扣点为：20～25%

朝阳大街茂业百货楼层品牌B1F耐克、阿迪、卡帕、杰克琼斯、斯莱德、GXG、探路者、彪马、匡威、哥伦布、安踏、361度等1F周大福、瑞恩、潮宏基、欧珀莱、玉兰油、天梭、英纳格、艾米龙、妙丽、蝶愫等2F马斯菲尔、艾薇、奢爱、哥弟、恩赏、圣诺兰、楚薇薇、春晓美业3Fverymoda，only，5+，淑女屋、欧时力、季候风、拉夏贝尔、GMD、黛安芬、曼妮芬等4F报喜鸟、雅戈尔、爱迪丹顿、希尼亚、尼爵、梵思诺、马克里奇、摩根、依文等5F安奈儿、博迪小熊、甲虫屋、七匹狼、骆驼、罗莱、esprit等朝阳大街茂业百货品牌分布保定百世开利新天地百货有限公司，位于保定市朝阳南大街49号，营业面积2万余平方米，新天地百货是以经营服装服饰为特色的主题商场，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体。楼层功能布局B1F休闲、餐饮1F时尚服饰2F青春流行3F靓丽淑女4F都市白领朝阳大街保世开利新天地百货保定朝阳大街保世开利新天地百货以国内中低端服饰品牌为主，品牌消费档次偏低。因品牌品类不同，扣点为：20～25%

朝阳大街保世开利新天地百货楼层品牌1F天美意、她他、达芙妮、袋鼠、百丽、至尊红颜、路易豪丹、许大福、名郎、百思图等2F衣迷、朵以、诺曼琦、艾格、艾哲、阿依莲、千思曼、淑女屋、安踏等3F特步、五月格格、诗恩娜、李宁、花花公子、如宾、匹克、千百惠等4F庄派、圣源祥、卡布朗、迪克、雅鹿、华伦天奴、拓荒者等朝阳大街保世开利新天地百货品牌分布保定市高开区商圈

商圈概况：位于朝阳路高新技术开发区，主要有以保定购物广场和北国先天下为中心（又称北部商圈），目前保定市营业面积在5万平方米以上的只有高新区的保百购物广场和北国先天下。这两家企业均定位高端。该商圈近14个政要机关座拥其中，各大金融中心触手可及，10余个星级酒店、餐饮名店落座在此，19个高档社区、商业门店林立于此，18个大型企事业单位相互毗邻。

客群定位：真正的高端定位，客流较其他商圈少，但配套好、购物环境好，吸引了一大批强购买力的消费人。保定市高开区商圈保百购物广场地处保定市高档消费区，市委、市政府、国家高新技术管委会、中国海关、市政府接待中心、市图书馆、国税局、地税局、中级人民法院、检验检疫局等政府机关及中国电谷、天威英利新能源、中国移动保定分公司、中国联通保定分公司等知名大集团、大公司均分布在其周围半径1.5公里之内，“茗畅园”、“吉翔园”、“锦观城”等几十座高档住宅小区环绕四周，汇集了高层次消费群体，形成了强大的购买力，地理位置十分优越。该商场拥有百货和超市两种业态，总面积13万平方米，荟萃高中档商品20万余种，是河北省首屈一指的大型现代化综合商厦。楼层功能布局1F名牌服饰、化妆品、珠宝、黄金、翡翠、工艺品2F男女装、皮具、鞋3F男女装、运动休闲装、体育器材、文具、照相器材、家用电器4F床上用品和内衣保定市高开区保百购物广场保百购物广场以中、高端消费者为客群定位，以国际品牌及国内一线品牌为品牌定位，购物环境优雅，高档、时尚。因品牌品类不同，扣点为：30～35%

保定市高开区保百购物广场楼层品牌1Fweekendmaxmara、雅格狮丹、奥德臣、BrooksBrother、TommyHilfiger、迪奥、兰蔻、资生堂、伊丽莎白雅顿、高斯·雪肌精、水芝澳、贝佳斯、欧珀莱、玉兰油、羽西、佰草集、嘉美乐、梦妆、自然堂、蜜丝佛陀、美宝莲、周大福、金至尊、潮宏基、Enzo、老凤祥、周大生、珍妮诗、曼都珊、follifollie、阿玛尼、巴宝莉、梅花、英纳格、依波路、卡西欧、斯沃琪、精工、明威、哈森、爱意、皮尔卡丹、曼妮仙、汤普葛罗、Cavacava、GNC、芭芬、卡蒂娜、星期六、接吻猫等保定市高开区保百购物广场品牌分布楼层品牌2FCK、马天奴、言、滕氏、萨侬、歌力思、朗姿、马斯菲尔、江南布衣、闲云、名莎、粉红玛丽、瑞丝、温莎蒂、沙驰、卡利亚里、威可多、卡尔丹顿、格罗尼雅、诺丁山、马亚诺、萨巴蒂尼、Jeep、兰豹、爱慕先生、暇步士、骆驼动感、艾高、填柏岚、明治、迪卡龙、嘉里奥、迪桑娜、金利来、皮尔卡丹、凯撒、梦特娇、希伯来、迪莱克斯、美伊、她时代、茜子、嘉宝、zippo、银之堡、24小时、爱步、梅尔代格、都彭、宾度、她他、百丽、思加图、百思图、森达、索菲亚、COEY、奥卡索、天美意、eee、沙驰保定市高开区保百购物广场品牌分布楼层品牌3F詹妮弗、声雨竹、蓝地、伊蒂雅、沐兰、雅莹、敦奴、玖姿、吉蒂拉、玫而美、H.F、菲妮迪、盛克妮、金利来、圣宝龙、迪柯尼、路卡迪龙、卡奴迪路、爵士丹尼、爱登堡、佛伦帝奴、马克·里奇、耐克、阿迪达斯、彪马、卡帕、匡威、李宁、乔丹、安踏、361度、七匹狼、哥伦比亚、狼爪、奥索卡等。4F猫人、罗莱、梦洁、富安娜、洛卡莱、金利来、桑扶兰、黛安芬、曼妮芬等保定市高开区保百购物广场品牌分布北国先天下购物广场由河北石家庄的商业名企北人集团投资兴建，于2011年10月29日开业，这是该集团继在保定市2003年开出第一家商场“保定北国商城”之后，第二次扩张保定。保定北国先天下广场坐落于保定市高新区，保定市CBD核心商圈，此商圈最具体现保定发展的主流方向和生活消费水平，是高收入人士密集区域，广场建筑面积11万平米，集北国百货、超市、电器、珠宝四大业态于一体的卖场。汇聚550个国际国内知名品牌，其店内还开设了高档电影院、中西餐厅、咖啡厅、美容、健身场所等。保定市高开区北国先天下购物广场楼层功能布局1F国际名品、名表化妆品、珠宝饰品、男鞋女鞋2F精品女装、内衣、女包、饰品3F俊逸男装、男士精品、绒衫、男包服4F少淑女装、时尚运动、户外运动、数码通讯5F家居床品、顶级硬厨、精品家电、童装玩具6F中西餐厅保定市高开区北国先天下购物广场北国先天下购物广场购物环境舒适、高端，高端品牌丰富、时尚，奢侈品牌云集，客群主要以高收入消费者为主。因品牌品类不同，扣点为：33～35%

保定市高开区北国先天下购物广场楼层品牌1FLV、GUCCI、卡地亚、菲拉格慕、阿玛尼、COACH、麦克斯马拉、康纳利、万宝龙、登喜路、铁狮东尼、卓诺迪1881、保鲨、BOSS、雅格狮丹、都本、肯迪文、奥德臣、伯爵、宝玑、宝珀、雅克德罗、积家、万国、真力时、欧米茄、豪雅、浪琴、依波路、雷达、梅花、周大福、六福、谢瑞麟、菲尼莎、赫莲娜、迪奥、希思黎、纪梵希、资生堂2FMARELLA、MAX&CO.、Kangjinyoung、LIU.JO、ED、O’2nd、子苞米、MOGG、卓雅、宝姿、巴斯勒、艾温蒂芬、诺贝达、艾法利约翰、莱迪蒙、CR、沙驰、佛朗尼齐拉、佛伦斯、观奇洋服、华斯度、凯莱露喜、凯文凯利、朗维高、路卡迪龙、马丁韦乐、马克里奇、马仙奴、米盖尔、皮尔卡丹、仕东利、斯沃琪保定市高开区北国先天下购物广场品牌分布楼层品牌3FVICTEX、德鲨、黄金熊、HAZZYS、吉普、高尔夫、法鳄、比音勒芬、马飞仕图、马克华菲、添柏岚、万宝路、黑牌、24小时、CD、爱步、爱慕先生、REPLAY、德诗、佩蒂帕恩、薇薏蔻、ZUKKA、E-WORLD、麦克斯、洛妍、露露、玖姿、杰西卡、洪英妮、粉红玛琍、芝禾、言、PRICH、Brj、兰卓丽、嘉德丽娅、LISECHARMEL、MODELAB、LC、爱慕、曼妮芬、美丽、夏娃的诱惑、桑扶兰、华歌尔、linearosa、帕翠亚、露娜、hogl、保兰德、安玛莉、百丽、嘉宝、几凡儿、Yellowearth、捷希、莱尔斯丹、曼仙妮、妙丽、千百度、雀西、思加图、舞媚、暇步士保定市高开区北国先天下购物广场楼层品牌4F耐克、阿迪达斯、卡帕、始祖鸟、爱步、北面、匡威、斐乐、哥伦比亚、乐飞叶、狼爪、可隆、PUMA、新百伦、万斯、傲胜、izzue、b+ab、5cm、FAIRWHALE、DAZZLE、ELAND、百家好、大嘴猴、汤米诺、VEROMODA、ONLY、古木夕羊、利蜂、GXG、SELECTED、太平鸟、杰克琼斯、哈利波特、LEE、ABLEJEANS

5FGoodgoods、iittala、NARUMI、米兰菲丽、日本香堂、杏南瓷器、玛戈隆特、法蓝瓷、雅致、琉园、陶作坊、匠心坊、双立人、菲仕乐、WMF、拉歌蒂尼、力康、米技、菲姐、OQO、FRETTE、TRUSSARDI、罗卡芙、CK、寐、博洋、富安娜、恐龙、罗莱、泰普尔、提籁雅、宜庭、鄂尔多斯、皮尔卡丹、雪莲、珍贝、catimini、bebeLUX、tuctuc、衣恋

6F俏江南、光明渔港、湘玲珑、金棕榈

保定市高开区北国先天下购物广场保定市商圈总体分析在保定的商业环境中，以保百集团为主的本地企业依靠地利人和的优势继续精耕细作，而北国、茂业等外来企业均加大投入以增加自己的市场份额，新兴城市综合体如万博广场、华创国际广场也纷纷引进商业巨头沃尔玛、百盛、银座以提升自身名气和影响力，商业繁荣的同时也存在一些缺陷和弊端。老商圈人流、车流量大，但交通拥堵、停车位紧缺，市场同质化现象严重，往往很多临近商家代理同一品牌产品，货物积压情况比较严重，为增加销量回笼资金，只能采取降价促销方式，降低利润率。经营业态单一，单纯的购物、逛街，缺乏新意，同时供顾客休息、休闲场所少，逛街购物疲劳感增加，大大降低了购物欲望。如朝阳大街商圈，缺乏餐饮场所。主题定位不明确、产品结构混乱、商场缺乏有序合理的经营管理。如现有商场大多以时尚、潮流标榜自己，但内部经营管理不到位，产品及商家引进参差不齐。

保定市商圈总体分析商圈分布：保定市成熟商圈主要集中在城市西部，本案所在城市东部目前没有成熟商圈形成，商业发展空间较大。商圈特点：保定市高端定位商圈较少，主要商业体量中等偏小，商品陈列，品牌定位，业态组合、服务管理及购物环境需要进一步升级完善，否则难以满足保定城市中心日益增长的中高层次购物休闲消费需求。依据保定市对于东湖地区的未来规划，本案所处区域区位优势明显，未来将成长为中高端住宅区汇集，融休闲、旅游度假、购物、文化展示、商务活动为一体的中高端城市消费中心，对商业服务定位也有着更高的要求，而从目前的商圈分布来看，高开区商圈区域跨度太大，对本案区域辐射力有限，朝阳大街商圈和裕华路商圈较老，商业定位短期内很难完全转变，因此建议本案发展潜力较大的中高端休闲购物中心。保定市商圈总体分析东湖片区景观建设项目是保定市全面实施城镇面貌三年大变样及该市“大水系”规划中“两环四廊、五湖十园”的重要建设项目，也是保定市政府的重点工程之一。

东湖片区位于保定市七一东路与东防洪堤交叉处，是该市“水二环”的重要组成部分。片区规划面积660亩，总投资4.8亿元。建设内容包括水域、公园绿地、景区内道路、广场、配套建筑、服务建筑等。建筑规模包括公园绿地约24.99万平方米，景区道路约2万平方米，广场约2.9万平方米，水域27万平方米，铺装6.6万平方米。

东湖景观区未来规划东湖景区的整体定位为城市中央公园，辐射范围涵盖了整个保定城区。片区景观兼具时尚与文化特色，形成滨湖休闲、艺术展示和生态体验等功能分区。滨湖区域将规划建设关汉卿大剧院等文化设施，形成保定市集文化、生态、宜居于一体的市级文化中心和东部新区。其中规划建设的关汉卿大剧院，整体包括关汉卿大剧院、博物馆两大部分，兼有历史文化名人苑、电影放映等多种功能区，能够满足各种大型文艺演出和会议的需要，可以为市民提供丰富多彩、层次多样的文化服务。这组建筑将被打造成具有唯一性、标志性、体现保定深厚文化底蕴的经典城市建筑。

东湖景观区未来规划本案东湖人工湖东湖人工湖关汉卿大剧院复兴路未来石关汉卿大剧院本案周边尚处于待开发阶段，开建项目较少，本案周边实际开建项目有：东湖人工湖、关汉卿大剧院和未来石商业综合体三个项目。本案概况本案周边常住人口约为15.5万人，因周边高教、职教资源丰富，总人口中住校高校学生人数比例最大，达到75%。同时，本案周边开发程度较低，成熟居民聚居区域较少，常住居民人口比例为21%。另外，本案周边企业较多，工厂职工人数为7000人，但由于企业规模限制，住宿条件有限，因此，实际住宿职工仅为2600人。本案周边区域常住人口研究城市主干道七一路、东三环、复兴路、东风路周边常住人口155000人附近小区、村庄紫苑、博仕园（园中苑）、东方家园、东兴小区、尚庄、银定庄，东湖印象公园军校广场医疗保健保定第一中心医院、保定市第六医院、保定市第三医院分院、河北大学附属医院、河北大学教学医院本案周边区域配套概况幼儿园东霞幼儿园、英才幼儿园小学尚庄小学、金庄小学、东百楼小学、东金庄第一小学中学保定市第十七中学高校河北大学工商学院、保定大学、保定电大职教洪金宝特技影视学校、河北软件、河北求实医科专修学院、保定机电技校、金宇培训学校、新世纪学校、保定广播电视中专产业民营企业科技产业园商圈大学城商圈、未来石商圈城际交通京珠高速出入口，高铁车站（规划中）公共交通4路、27路、29路、39路、56路、61路、303路直达本案周边区域配套概况本案主干道次干道支道本案周边道路交通情况分析本案本案位于东三环西侧，东面展示面较长，且无阻挡物，展示效果较佳。本案所处东三环路况情况较佳，同时距保定市对外交通和市区主干道七一路较近，交通便捷，客户可顺畅的通过次干道：复兴路、东风路或主干道到达本案。本案支路亟待做出重新规划，现阶段支路较狭窄、路况差且不规则，如不尽快解决。建成后对商务交通客流和小区居民的出行都会造成不便，对商业体运营和本案销售都会造成较大影响。本案周边道路交通情况分析时间人流量(人次）车流量(人次）08:00～08:20122313:00～13:20154117:40～18:002546本案周边道路交通情况分析本案到达东三环七一路口648米到达东三环（七一路口）车站794米到达东三环车站726米东三环（七一路口）车站车次：4路27路29路39路东三环车站车次：56路61路303路本案附近公共交通配套较差，仅七一路（东三环）交口设有公共交通站点，且需步行10～12分钟，对入住本案的商户、业主及消费者的交通出行都会造成不便。若本案的公共交通成本无法降低，则商业发展很难有所建树。本案周边公共交通情况分析本案保定市十七中本案周边教育配套情况分析教育现状教育定位人数（人）幼教英才幼儿园普通未知东霞幼儿园普通未知小学尚庄小学普通未知金庄小学普通未知东百楼小学普通未知东金庄乡第一小学普通未知中学十七中重点中学3600高教河北大学工商学院重点大学50000保定学院重点大学25000保定电大普通大学16000本案周边教育配套情况分析教育现状教育定位人数（人）高教洪金宝特技影视学校职业学院1800保定广播电视中专职业学院5400河北求实医科专修学院职业学院3500保定机械电子技校技工学校800河北中西医结合学校职业学院3500新世纪学校职业中专未知金宇培训学校普通大学2000河北软件职业技术学院职业学院9000本案周边教育配套情况分析本案本案周边医疗资源配套情况分析本案附近基础医疗配套资源丰富，保定市两家三级医院均在本案道路里程5公里之内，且还拥有其他各类二级及其他医院，其中保定市第三医院分院和河北大学附属医院距离本案仅3分钟左右车程。医疗资源现状距离三级医院保定市第一中心医院5公里保定市第六医院4.5公里二级医院保定市人民医院5公里保定市第三医院分院900米河北大学教学医院5公里其他医院河北大学附属医院1.5公里本案周边医疗资源配套情况分析便捷的出入交通方式非常适合快节奏的现代商务活动。另外，附近的民营科技产业园还为本地段提供了丰富的产业工人消费人群和未来的住宅购买人群，本案商务投资潜力较大。本案东侧为京珠高速出入口，交通便捷，附近有民营科技产业园，民营企业众多，东侧还有规划中的高铁车站。由此为本地域带来了丰富的企业商务资源支撑。本案高铁站民营科技产业园京珠高速本案周边产业资源配套情况分析企业名称主力产业企业员工数量（人）员工主力年龄段寄宿员工数量占比开源铁塔信号15020-3050%北方印胶印刷7520-2545%飞天药业制药10020-3050%滕泰电力电力3025-3520%华异特电气电气3020-3025%河北安装容压器55020-3035%耐思电气电气6020-2530%邮电实业铁塔4020-2820%君乐宝奶业30020-3030%中冀集团汽车55020-3030%本案周边产业资源配套情况分析企业名称主力产业企业员工数量（人）员工主力年龄段寄宿员工数量占比立中集团车轮200020-3060%东明树脂树脂8020-3045%唐人木艺木艺6020-3030%庞大五菱汽车24020-3580%河北山浦化妆品15020-2550%九华消防消防门20020-2850%东方中药中药6020-3020%久鼎电力电力100020-4035%本案周边产业资源配套情况分析企业名称主力产业企业员工数量（人）员工主力年龄段寄宿员工数量占比瑞普生物生物35020-3540%裕丰电力电力4025-3530%维特瑞交通设施标志7020-3030%东南日化日化品40020-3025%荣毅集团太阳能20025-4030%天利制造电线5025-3035%硅锋电力电力6025-3540%唐钢板材板材6025-4020%水木电器电气设备2525-30