个人住房贷款业务风险与防范

个人住房贷款业务风险与防范内容摘要：当前我国商业银行面临着资金流动性泛滥以及盈利压力困境于是各商业银行纷纷调整信贷结构将个人住房贷款业务作为业务的发展重点和新的业务增长点。但是商业银行个人贷款业务的发展因风险管理滞后面临着困境。同时随着国家房地产宏观调控政策进一步释放使得房地产市场逐渐回归理性。然而伴随着市场的大幅波动个人住房贷款业务风险加大。因此要发展商业银行个人住房贷款业务的关键就是对个人住房贷款业务存在的风险进行分析和防范。关键词：个人住房贷款业务风险防范对策当前我国商业银行面临着资金流动性泛滥以及盈利压力困境。为了摆脱困境各商业银行纷纷调整信贷结构将个人住房贷款业务作为业务的发展重点和新的业务增长点。但是商业银行个人贷款业务的发展因风险管理滞后面临着两难的困境。一方面从银行来讲虽然银行充分意识到信贷政策应向个人住房贷款业务倾斜但由于缺乏有效的风险识别技术和风险控制措施影响了商业银行个人住房贷款业务的发展。另一方面从社会来讲居民通过个人住房贷款业务可以改善居住条件提高生活水平但由于部分购房者对房地产市场的炒作以及不法机构和个人利用一些政策、法规的不成熟及银行操作中的违规进行投机严重影响了商业银行个人住房贷款业务的正常发展。因此探讨与揭示商业银行个人住房贷款业务中存在的各类风险结合理论分析与实践总结出一系列的风险防范措施显得尤为迫切。个人住房贷款的特点及风险特征根据中国人民银行1998年5月公布的《个人住房贷款管理办法》的相关内容商业银行个人住房贷款就是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。一般以中长期贷款为主借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。个人住房贷款具有三大特点：贷款对象特殊且用途专一对象是具有完全民事行为能力的自然人只能用于支付其所购住房的房款；贷款期限长五年至三十年为主；偿还方式特殊按月归还贷款本息。正是由于上述特点个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征给贷款实际管理工作造成了一定的困难也阻碍了进一步发展该项业务。个人住房贷款业务中的风险因素 （一）征信系统不发达与借款人还款能力导致的风险商业银行对于借款申请人资信的调查通常可采用的手段很少。例如上海地区目前仅能通过上海资信有限公司的资信网以身份证索引其资信情况。而上海资信有限公司成立于20—年目前建立的个人资信记录仅856万条。这些记录大都是在沪各大商业银行有过借款记录或申办过贷记卡的人士的档案。公用事业费项目现在也仅包括电信费一个项目。没有贷款、贷记卡或电信买卡充值的客户一般都没有建立信用记录对于这些客户银行放款是相当盲目的由此就会产生来自借款人道德的风险。（二）开发商经营不善导致的风险一些房地产开发企业由于经营管理失误造成其已销售期房不能按时交业主使用致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约而且往往很难在短时间内得到解决。一旦出现这种情况使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。另外开发商开发手续不完备在尚未取得商品房预售许可证的情况下销售房产回笼资金造成所签购房合同无效从而波及借款合同的履行。（三）非真实交易造成的风险一些中小型开发商销售缓滞资金周转出现困难时就设法同十几户甚至几十户虚拟购房人签订售房合同并据此向商业银行申请住房按揭贷款以达到回笼资金的目的。一些二手房中介机构联手评估机构、借款人抬高房屋成交价格达成降低首付的目的从而增加了银行的贷款风险。中介机构协助借款人虚构买卖交易套取银行按揭贷款将资金挪作他用以规避银行资金政策投向的限制增加银行贷款资金的风险。 （四）商业银行自身管理薄弱导致的风险1.决策风险。目前各家银行都十分重视个人住房贷款业务市场竞争渐呈白热化状态无序现象突出。不少金融机构还没有完全树立科学发展观和正确的经营理念在外部市场和内部考核的双重压力下片面追求指标、抢占市场放宽贷款条件降低客户准入门槛。并且在决策的制定过程中不对客户的资质进行细分造成执行决策的人对所有的借款人都使用同样的标准。银行的决策者在面对市场与风险的选择上往往会选择市场这必然加大了经营的风险。2.内部操作环节的风险。随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加为了加快办理的速度银行会忽视贷款操作的严谨性从而造成相关法律文本和手续的缺漏如合同要素填写错误、漏填、随意修改从而影响合同本身的法律效力在法律认定时产生纠纷。对借款人的身份审核不严造成贷款合同及相关法律文本由他人代签或伪造签名形成无效合同。在抵押登记手续未完善前发放货款使得贷款担保无法落到实处。（五）法律法规的不健全给按揭业务带来的风险20_年1月起实滋的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台给逾期贷款的催收和执行带来了很大的法律风险。该规定对于债务人变卖、拍卖抵押物设置了限制条件使得抵押物虽然被查封却不能自由转让造成银行抵押权实际被悬空了。即便是可以达到处置条件的房产银行也普遍感到过程漫长耗时耗力。且根据有关法律规定银行处分抵押房地产所得金额应在扣除补缴土地使用权出让金（针对划拨、集体土地而言）后依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权的债权本息及支付违约金。而通常归还贷款本息前还应支付诉讼费、拍卖费及房产过户费。剩余的款项才能用于归还贷款最后未必足以收回全部本息。（六）商业银行外部经济环境变化产生的风险1.房地产行业波动风险。由于个人住房贷款还款期限长使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非常密切。当房地产泡沫破裂公众购房欲望受挫房地产价值大幅贬值对银行贷款资金回收在很大程度上构成了威胁。经济的萧条使得原来一部分借款人失业没有了还款来源造成不良贷款。2.利率变动风险。目前个人住房贷款采用浮动利率。从1997年到20_年利率一直处于下降趋势未能对借款人的还款造成影响。而20_末至今多次调高贷款利率使借款人的每月还款金额加大每月还款负担加重某种程度上贷款违约率也会增加。3.流动性风险。流动性风险具体表现为：个人住房贷款的资金来源主要是居民的储蓄存款属于短期资金来源。而个人住房贷款的期限普遍较长目前又缺乏及时融入现金的手段和渠道使得商业银行始终面临资金流动性风险的问题。 商业银行个人住房贷款风险的防范对策（一）尽快建立完善的个人信用体系政府应将建立完善的信用体系作为当前一项重大工程