吉林省某国际会议中心项目建议书(代可研)

吉林省**国际会议中心项目建议书**设计研究院北京**工程项目管理有限公司二零一零年六月

吉林省**国际会议中心项目建议书项目名称：吉林省**国际会议中心项目建议书委托编制方：北京**房地产开发有限公司受托编制方：北京市**研究院北京**工程项目管理有限公司编制日期：20编制单位 北京市**研究院 工程咨询证书编号：** 北京**工程项目管理有限公司 工程造价证书编号：**编制负责人 ** 注册咨询工程师审定人 ** 注册造价工程师审核人**编制人 **目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 总论 1一、 项目概况 1第二章 项目开发前景分析 6一、 经济发展现状 6二、 旅游业现状 10三、 城市规划与发展目标 11四、 项目市场前景分析 13第三章 建设条件 31一、 本项目的基本情况 31二、 项目区位条件 31三、 区域工程地质条件 33四、 项目用地现状 36第四章 建设方案 37一、 开发建设方案理念 37二、 项目开发宗旨 38三、 项目开发内容 40第五章 实施进度计划 41一、 项目实施进度计划 41第六章 环境保护 42第七章 投资估算与资金筹措 45一、 投资估算 45二、 资金筹措 45第八章 财务分析 48一、 测算说明 48二、 财务测算的假设条件 48三、 收益预测 49四、 财务指标 49第九章 风险分析 51一、 交通风险 51二、 经营物业招商风险 51三、 未来市场竞争的风险 52四、 房地产市场回调风险 52五、 各物业策划及管理风险 52六、 政策变动风险 52第十章 社会效益评价 54第十一章 结论及建议 55一、 结论 55二、 建议 56总论项目概况项目名称吉林省**国际会议中心项目建设单位**控股集团有限公司**控股集团的前身为创建于1988年**合成化工厂，现有总资产60多亿元，净资产50多亿元，下辖20余家分子公司，在医药、化工、教育、投资、贸易、房地产等领域已初具规模。集团形成了极具特色的“老师文化”，确立了“创造财富、造福社会”的宗旨，“创新、人和、竞成”的价值观以及“求实、求新、求质、求效”的企业精神。集团房地产事业部目前在北京、海南、浙江、江苏等地致力于住宅及旅游度假地产的开发。（三）项目建设的必要性1.本项目的实施，响应了吉林省旅游业发展“十一五”规划政策的要求。对促进吉林省旅游业持续、快速、健康发展，使其成为支柱产业将起到十分重要的作用。是树立和落实科学发展观，努力实现跨越式发展，使旅游业成为国民经济支柱产业的需要。“十一五”是我国全面建设小康社会的重要时期，也是把吉林省旅游业培育成为国民经济支柱产业的重要时期，在这种形势下实施本项目意义重大，是树立和落实科学发展观的具体举措，必将促进吉林省旅游业快速发展，提高旅游经济总量，使其成为国民经济的支柱产业。2.本项目的实施，符合国家振兴东北老工业基地的有关政策。国家实施振兴东北战略，出台了一系列支持重大基础设施建设、改革、发展、开放等政策，旅游业由于自身的产业特点及对外开放的灵活性和适应性，将成为国家产业政策扶持的重点行业。目前，**旅游市场呈现出逐渐扩大的趋势，特别是冰雪旅游倍受我国南方地区和东南亚游客的青睐，其发展前景十分广阔。3.本项目的实施，可带动其它相关产业同步、协调、快速发展，促进地方经济繁荣。吉林省**国际会议中心建设项目，将从当地民俗风情、自然风光、城市特色及文化要素融入酒店风格、室内装饰、餐饮全方位整合，以提升酒店文化的吸引力，以此带动其它相关产业同步、协调、快速发展，促进地方经济繁荣。4.做大做强**旅游主导产业，多元化开发旅游产品，打造国际化旅游品牌，提高旅游产品的档次和品位，可全面提升**整体形象，满足游客消费需求。依托**博大丰厚的旅游资源，充分发挥“中华名山”的效应，全面提高接待服务能力，塑造优质的**旅游服务业形象，以满足游客消费需求，吸引各国游客到**观光、游览、购物、休闲健身。5.本项目的实施，具有良好的社会效益**地区享有原始的自然环境，令人叹为观止的自然景观形成了良好的旅游资源，具有强大的旅游开发潜力。目前，客源市场已从2000年的周边省（区）市扩展到全国各地和韩国、俄罗斯、日本和港澳台等世界十几个国家和地区。本项目的建设，势必在经济上提高当地的人均收入水平，同时可以发展进出口旅游，增加外汇收入；更可以扩大就业，促进国民经济发展。项目选址本项目位于**保护开发区管理委员会池西区松山林场内，坐拥松花江之源头，背靠盘龙之群山。地块距离**森林机场15公里，距长松高速公路5公里，距西山门30公里项目建设规划情况本项目开发总用地面积2800亩（173.3ha），其中总建设用地面积1800亩（120ha），项目总建筑面积55万m2，平均容积率为0.46。详见项目用地规划表：序号开发内容占地面积建筑面积备注（亩）（万平米）一级土地开发土地开发整理1800棚户区居民244户拆迁、七通一平二级土地开发1精品度假酒店3504不超过250间客房2五星级度假酒店及国际会议中心区4506如万豪、喜来登、希尔顿等，350间客房3产权式酒店30010分3家，共800间客房4度假别墅及度假公寓区65030住宅2000套，度假别墅150栋5风情商业街504.5商业街、酒吧、咖啡吧、医疗所等6生态食品加工厂0.57其他配套（温泉、野外运动等）温泉游乐、运动设施合计180055可提供客房1400间，住宅单元2000套，度假别墅及企业会所150栋建设内容本项目拟投资63亿，意在打造国际一流的多功能森林旅游度假区，建设内容包括国际会议中心、五星级酒店、产权式酒店、风情商业街、度假别墅及度假公寓区、生态食品加工厂及其他温泉、野外运动等配套、基础设施。主要经济指标项目投资及资金来源本项目总投资63亿元，因项目投资金额巨大，将引入除自有资金以外的其他资金，如银行信贷、信托或私募股权投资资金、项目预售款以及合作开发或者合资开发等。项目总收入依据财务测算，本项目开发完成后总投资收入为76.05亿元，毛利润13.05亿；项目总投资回报率25.48%，年化投资回报率为3.92%；自有启动资金投资回报率267.5%，自有启动资金年化投资回报率为41.15%。 项目开发前景分析经济发展现状1996年，吉林省旅游业总产出占其国民生产总值的比例仅为0.8%，2000年提高到3.12%，2005年达到6.34%。2005年比1995的3.12%提高3.22个百分点，实现了历史性跨越。省政府把旅游业作为全省经济发展的五大特色产业之一，作为国民经济的支柱产业来培育。各级党委、政府更加重视旅游业的发展，进一步加强宏观指导，加大资金和政策扶持力度，各部门支持旅游业发展的积极性更加高涨，形成发展旅游的强劲合力。依托“亚冬会”、“电影节”、“冰雪节”等文体活动和商务活动，必将促进其旅游业的快速发展。据吉林省**保护开发管理委员会办公室文件（长管办发[2009]7号）内容，**地区经济保持较快增长，发展质量稳步提高。全区地区生产总值完成10.2亿元，增长24.4%。其中一、二、三产业增加值分别完成2.5亿元、3.0亿元和4.7亿元，分别增长2.0%、24.6%和41.2%。对经济增长的贡献率分别为2.5%、29.6%和67.9%。全口径财政收入实现8512万元，按可比口径，增长30.6%。其中地方级财政收入3713万元，增长32.9%；城镇居民人均可支配收入10195元，增长9.5%；农村居民人均纯收入5246元，增长6.1%。产业结构进一步优化。以旅游经济为支柱的服务业加快发展，三次产业占GDP的比重调整为25.0:29.4:45.6万元GDP能耗比上年下降4.1%，主要污染物（COD、SO2）排放总量比上年均有减少。全社会固定资产投资完成18亿元，增长42.9%，发展基础不断增强。1、宏观经济的积极向好为本项目奠定了良好的市场前景国家统计局公布数据显示，2009年前三季度国内生产总值217817亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%，宏观经济起稳回升势头逐步增强，总体形势积极向上；城镇居民人均可支配收入12973元，同比增长9.3%，社会消费品零售总额89676亿元，同比增长15.1%，其中住宿和餐饮业增长17.4%，国内居民收入逐步提高，消费需求进一步释放，旅游、住宿和餐营业实现了更快的发展。特别是国务院近期出台的《关于加快发展旅游业的意见》更加直接地刺激和推动了国内旅游市场的持续发展。2、长吉图规划纲要极大地提升了本项目区域开发的关注度2009年8月，国务院批准了长吉图规划纲要，将本地区的开发开放规划上升为国家战略，将吸引全国、甚至全世界的资本涌入该区域，对本区域的基础设施、商贸旅游以及现代物流进行升级改造，从而自然地为本项目的开发奠定了一个良好的外部环境，也使得**度假旅游得到持续的关注。3、**管委会开展的多层次的对外营销将直接提升**旅游的知名度通过各种招商引资活动、旅游娱乐活动以及国际性论坛会议，向世界各个地区、各个层次的度假旅游参与者宣传**、重塑**，使“南有亚龙湾、北有**”的旅游度假格局深入人心。综上各种因素，再加上**自身独一无二的冰雪旅游资源，将促使**度假旅游持续发展。在目前的旅游接待人次、旅游总收入的基础上，保持每年20%的增长，逐步实现**管委会制定的短期目标、中期目标以及长期目标。如此，在本项目所有开发项目完成后即2016-2018期间，**管委会所辖区域全年将接待旅游1000万次，实现旅游总收入120亿。保守估计，到时**度假旅游将达到2008年底三亚市的旅游业发展水平（具体见下表3）。三亚市除度假酒店群以外，还建有高尔夫球场3个、潜水基地7处、大型演艺场所2处，初步形成“吃、住、行、游、购、娱”等六大要素比较配套、功能比较齐全的产业体系。表格1三亚市旅游业状况项目2007年2008年旅游接待人次（万次）538.43604.15旅游总收入（亿）80.1191.05酒店数量（列入统计全市180家，五星级5三亚市自2002年以来，旅游度假、住宿餐饮土地地价飙升。2002年中国土地市场网资料显示，商服类用地平均价格每亩28.55万；2009年，商服类用地则涨到330万/亩。前后8年时间涨了10.5倍具体见图三亚市旅游住宿餐饮地价趋势图（单位：万/亩）数据来源：中国土地市场网三亚亚龙湾的别墅价格也涨势凶猛（参见图10）。2006年1月开盘的申亚翡翠谷，公寓起步价才3000元/平米，均价为9500元/平米，别墅起步价为9000元/平米，均价为16000元/平米；2008年1月开盘的亚龙湾会·公主郡，公寓均价为16500元/平米，别墅均价为31000元/平米；2008年3月开盘的华宇皇冠会馆别墅起步价就是39000元/平米；2009年开盘的亚龙湾高尔夫别墅更是根据不同的户型，单价涨到42000元/平米~64000元/平米，平均53000元/平米。综上所述，随着**度假旅游的持续火热并且逐步领跑冰雪旅游度假市场，从而跟三亚热带海滩旅游度假形成南北互补之格局，本项目也将逐步实现其投资价值。旅游业现状国家实施振兴东北战略，出台了一系列支持重大基础设施建设、改革、发展、开放等政策。旅游业由于其自身的产业特点及对外开放的灵活性和适应性，将成为国家产业政策扶持的重点行业。东北地区旅游市场呈现出逐渐扩大的趋势，特别是冰雪旅游倍受我国南方地区和东南亚游客的青睐。各方面研究表明，随着东北老工业基地振兴和东北亚地区经济一体化的推进，东北旅游将呈现出十分广阔的发展前景。**管委会自2005年成立以来,实施了一系列环境综合整治年主题活动。突出整治保护环境、建设环境、旅游环境、交通环境、市容环境、经济发展环境、治安环境等七个方面的内容。积极推进辖区美化、绿化、亮化工程，卫生、交通环境焕然一新，服务质量进一步提高，广大游客及辖区百姓比较满意。加大旅游基础设施投入力度，购入环保中巴、大巴及越野车300余辆，实行山门封闭运营管理.经过几年的改造,**旅游业发展较快：2007年景区全年接待旅游87.76万人次；2008年88.11万人次；2009年1-11月105.8万人次，预计全年108万人次；全区接待旅游人数2008年为168万人次，2009年预计180万人次。目前全区拥有准星级宾馆19家，客房共4200间。目前**管委会所辖区只有准星级宾馆19家，客房共4200间，高端休闲、度假旅游设施严重不足，无法满足现代旅游业不断升级换代的需求，也从客观上限制了**休闲、度假旅游的进一步发展、产业链的进一步延伸。城市规划与发展目标城市规划保护与利用相结合更好地突出和体现保护第一的原则，制定具体保护措施，在满足区域环境容量的前提下，发展生态经济、旅游经济、特色经济，适度开发，控制企业数量和人口规模，禁止引入有污染的工业项目，避免对生态环境和水资源造成破坏。传统文化与现代科学相并用深度挖掘**传统民俗文化，展示人文和地域风情，突出地方特色，保护历史和自然文化遗产，树立特色旅游品牌。同时，运用先进的科学技术，创建和谐、文明、科技的**，将吉林风貌、**风情展现给世界。局部与整体同协调从全省经济发展大局出发，加强**与周边区域空间资源、旅游资源和文化资源等多方面、全方位的整合，建立区域协调管理机制，加强规划的指导性和约束力。当前与长远同关注**规划力争做到准确定位，明确目标。根据资源品质明确**世界级旅游品位的定位，进一步明确**远、近期发展目标，高标准、高起点编制专项规划和详细规划，加强三个旅游服务基地和五个主题功能区的环境设计和**。今后要提高规划区内项目建设标准的准入门槛，在设施建设上，把保护天然资源原生态与优质的现代服务相结合；在环境设计上，建筑风格、色彩和体量要与自然环境相协调。分阶段的逐步提高和完善服务接待能力，打造世界一流旅游服务基地。发展目标进一步树立整体发展、统筹发展、可持续发展的理念，充分发挥规划的指导性，立足全区实际，着眼长远发展，力争做好规划工作。认真做好已有规划的修正和升级，力求高标准、突出科学性、增强指导性。坚持高起点、大发展，研究编制全区项目详规，努力做到项目空间布局合理，各资源要素配置科学。深入实际、调查研究，提前做好《全区国民经济和社会发展“十二五”规划》调研工作，为科学编制“十二五”规划提供数据支持。同时结合区域、行业和产业发展需要，加快《**生态经济示范区建设规划》和《**绿色能源体系发展规划》的编制步伐。项目市场前景分析市场需求分析旅游休闲相关需求**是自然保护区，拟建度假区酒店未来所获得的所有客源至少都将在某种程度上与旅游休闲活动相关。项目地块位置相对偏远、独立，无法获得任何周边区域设施的支持，因此拟建度假区酒店自身必须完全满足客人的娱乐、住宿和餐饮需求。**保护区内、甚至周边地区以外都分布着许多景点，但是通往这些景点的交通依赖于不同的道路状况。当地政府和**保护开发区管理委员会在过去几年内积极努力，促进该地区基础设施的开发、修建新公路、开发必要的旅游设施、改善地方和区域交通网络。a.项目地块颇具战略意义的地理位置—靠近新机场及**西门入口；b.公园西门入口处有一个新的交通枢纽和游客服务中心，这将成为摆渡巴士的换乘站点，游客的换乘巴士从西门（邻近项目地点）进入公园，游览各个景点；会议相关需求最直接的会议相关需求将来自拟建度假村内部的会议设施。我们认为，拟建度假区酒店相对充裕的客房数量、广泛的娱乐休闲设施、再加上高品质的会议设施有望为该地区引入大量会议相关需求。延吉市是备受东北地区许多政府和商务会议欢迎的目的地，从延吉驱车前往距离**最近的北门大约3小时车程。在更多的区域性城市中，会议组织者选择该市的理由是其毗邻**景区，因此时常将其纳入会议活动路线中。例如，一个在延吉举办的、为期3-4天的会议活动通常包括**一日游或者含1天1晚住宿的旅游活动。尽管会议线路内包括部分旅游休闲活动十分受市场欢迎，但是未选择离**更近的地方举办会议的原因仅仅是因为这里没有足够的接待设施，因此延吉市部分酒店的会议设施必须能够接待所有此类客源。尽管在延吉大多数酒店中，会议相关需求仅占其总体需求中的一小部分，但旅游设施的开发以及拟建度假区酒店高品质客房和会议设施的供给应有助于为该地区诱导会议需求。在中国各主要会议市场中，会议日程中时常纳入针对团队和个人提供一系列娱乐休闲活动的自由时间，且这样的发展趋势愈发凸显。我们为度假村提供的各项建议（包括各酒店开发项目集中在一个区域内、功能性会议空间、餐饮设施、以及度假地内集中设置的各种被动性体验与主动性体验的娱乐设施和项目）将非常适合各种规模的团队活动。**机场距离项目地点非常近，会议团队往来于机场与拟建度假区酒店之间非常方便，这对于潜在的会议组织者更具吸引力，这些组织者正在为他们的会议活动寻觅有趣且交通便捷的地点。我们预计，对上述针对会议团队提供的设施进行良好管理和服务有望极大地推动拟建度假区酒店发展成为一个国家级的会议目的地。政府相关需求政府相关需求在目前酒店市场中的需求比例较小。重要的省级政府所在地距离项目地点较远，其中，项目地点距离吉林省政府386公里，与长春、沈阳和哈尔滨的距离分别为369公里、478公里和621公里。尽管项目地点紧邻周边区域产生的政府相关需求较小，但**还是吸引到了一些区域性政府团队需求，此类客源希望在行程中安排**观光旅游。鉴于需求特征的相似性和选择**作为会议活动举办地的理由，我们对会议相关客源的研究发现同样适用于政府客源。换言之，公园景区和其景致是这两类需求的主要驱动力，但是市场中目前缺乏必要的设施大大制约了此类需求的增长。商务相关需求项目地点周边区域基本上没有商务需求来源地，此类需求不会成为拟建度假区酒店的主要客源，该地区的整体商业开发大多集中于旅游产业。据悉，二道白河镇上（靠近**北门入口处）的部分酒店有少量商务需求。据我们了解，此类需求主要来自当地企业，在一定程度上与该地区的旅游和基础设施开发相关。项目定位分析本地区内现有酒店分析表中的酒店分成两类市场。一类包括位于二道白河镇（离**北门入口最近的镇）的酒店、以及位于**西门入口的蓝景戴斯酒店。另一类市场是位于延吉市的酒店，延吉是大多数前往**游客的必经城市。尽管这两类酒店市场都十分依赖于**的旅游业，但它们彼此之间还存在微小差异，本章中我们将详细介绍。一直以来，二道白河镇与**旅游市场的关系最为紧密，这主要是缘于该镇在地理位置上靠近景区北门入口，而北门是供游客进入**旅游景区经营历史最久远的入口。靠近北门入口处有一些其它当地运营的酒店，但实际上许多这样的酒店在冬天淡季到来时就开始歇业。而拟建度假区酒店将会在全年都处于营业状态中。考虑到这些酒店一年中都会停业数月，因此，我们认为，对于表现市场全年的季节性特征方面，这些酒店不具备代表性。历史业绩分析尽管酒店市场的历史业绩数据十分有限，可用数据较少，但还是可以得出一些重要结论。最明显的两个指标是整体市场的住宿率以及平均房价业绩水平尤为惨淡。在上述我们所调查的酒店中，平均房价业绩水平刚刚达到人民币300元。市场中业绩表现最好的酒店是**地区的长白大厦和延吉市的延边国际饭店。后者是该区域品质最高的酒店。整体市场的住宿率也非常低，位于延吉的酒店拥有更加多元化的客源市场结构以及一部分会议和商务客源，从而有助于轻微提高和平衡全年的住宿率水平。一直以来，全年住宿率水平最高的酒店是延吉的白山大厦。尽管与许多其他酒店相比，该酒店设施相对陈旧，但据管理人员透露，酒店与市政府的关系良好，从而提供了全年范围内稳定的客源，其中相当一部分需求与酒店内举办的会议和活动有关。位于**地区的酒店主要迎合与旅游有关的客源，此类需求大多集中于当地的需求旺季期间（6月到8月）。除了上述酒店以外，2008年1月开业、位于**景区西门的蓝景戴斯酒店是市场中的一个重要新增供给。自开业以来，该酒店就与市场中其它酒店一样历经了显著的需求季节性波动。但是，该酒店简洁舒适的客房、临近西门入口的优越地理位置都有助于其实现高于二道白河镇竞争对手酒店的房价水平。该酒店是整个地区中平均房价业绩表现最为强劲的一个酒店。2009年旺季期间，蓝景戴斯酒店对旅游散客和旅游团队的客房报价约为人民币1,000元，这样的房价水平在旺季以外的任何时期内都难以维持。较少的客房数量以及西门附近其它任何区域都没有与之相比较的设施配备充分解释了该酒店可以实现高昂房价的原因。尽管酒店规模较小，但迄今为止，蓝景戴斯酒店是**酒店市场上最新、设施品质水准最高的酒店。市场需求构成以下饼图显示了**地区和延吉市酒店的客源市场构成：旅游团队需求旅游团体客源是**地区酒店市场中最大的需求市场，此类客源在延吉市酒店市场中位居第二。在**地区酒店中，旅游团体客源占房晚住宿总需求的75%；而延吉市酒店的客源构成相对更加均衡，旅游团体客源占总需求的27%左右。考虑到旅游团队客源在**地区酒店房晚需求中的主导性地位，以及该地区旅游市场极为明显的季节性差异，因此这些酒店旺季和淡季之间的住宿率差异非常显著。在7月和8月旺季期间，延吉市和**地区酒店的住宿率都在90%至100%，但是淡季来临时，许多酒店的住宿率可降至20%至30%。旅游团队在旺季期间（5月1日至9月31日）和淡季期间（10月1日至次年4月30日）的季节性特征表现的更为显著。春节期间，时常出现一个游客到访小高峰，之后迅速回落到冬季的极低水平。旅游团队一般都来自中国东北的主要城市，如：长春、吉林市、沈阳或延吉。通过旅行社组织的航空包机旅行团一般都要在前往**途中的其他城市停留，而不是直接抵达**。包机旅游的线路通常都会高度压缩，因为在往返**的路途上不得不花费大量时间，导致游客实际在公园内的平均停留时间非常短。旺季期间，**周边区域酒店的接待能力十分有限，迫使旅游团体不得不选择在更远的城市或镇上住宿。这些接待溢出客源的城市有延吉、安图和敦化，距离**北门入口处的距离分别为235公里、160公里和187公里。某些情况下，由于住宿地距离公园太远，一些旅行团只能在公园内停留一日。举例来说，旅游大巴凌晨5点从延吉市酒店出发，大约在3个小时后抵达公园，游客在公园内游览一整天后，于夜里10点左右返回延吉市的酒店。浩华搜集到了2009年**旅游团队的客源地统计数据。下表所示为2009年**旅游团队排名前15位的客源地，来自这15个客源地的旅游团队占当年市场客源总量的94%。作为两个最大的旅游团队客源地，来自吉林省和辽宁省的团队客源分别占2009年旅游团队客源总量的24%和14%。大型巴士是许多旅游团的到访交通工具，因此，许多到访**的旅游团队都来自驱车范围可达的周边区域。虽然还未得到2008年的可资比较数据，但我们认为，新机场全年执行往返北京的航班是其成为第三位旅游团队客源地的主要贡献力。第四大旅游团队客源地是韩国，占客源总量的11%。**十分受韩国游客的欢迎，原因可归纳为：传说**是大韩民族的发源地；短途航程即可从首尔抵达延吉或另一个区域性城市；景区公园颇受韩国游客喜爱。中国另外两个著名的风景名山，黄山和张家界也是十分受到韩国游客的喜爱。旅游散客需求根据**旅游管理部门的统计，自驾车旅游散客数量在到访景区的游客总量中占有相当高的比重。基于我们对延吉市酒店和**地区各酒店的访谈，很难认定这类说法。在我们对上述两个地区各酒店所作的访谈中了解到，旅游散客约占房晚需求总量的13%-14%。基于对到访**的829,016名游客样本数据进行客源地分析得出，27%是旅游散客，其余73%来自旅游团队。通常，公园内相对欠发达的旅游设施会制约旅游散客的到访。但是，地方官员声称，公园内及其周边地区缺少开发恰恰是吸引那些更喜欢追求独特或新鲜旅游体验的旅游散客的要素。考虑到上述所有因素，很难测算出该地区确切的旅游散客数量。基于市场研究，我们可以明确断定，旅游散客在整体客源中的所占比例要比旅游团体低得多。与此同时，旅游散客在市场中的构成比例也不容忽视，随着更多迎合此类市场的酒店和餐馆开业，该市场有望实现增长。其他推动旅游散客客源增长的因素有：拥有私家车的个人/家庭的数量正不断增多；居民可支配收入的持续增长。从拟建度假区酒店的战略发展角度考虑，与新建机场的便捷连接将显著提升旅游散客的便捷抵达和离开。这部分旅游散客将不必再依赖于略显不便的地方交通，如：出租车或者长时间乘坐旅游大巴。目前可搜集到的旅游散客客源地数据表明，私家车是到访**旅游散客使用最多的交通工具。如下表所示，84%的旅游散客来自吉林省或黑龙江省，这两个省份都在驱车可达的距离范围内。尽管位居第三和第四位，但来自辽宁省和北京市的旅游散客在**旅游散客总量中的比例要低得多。与排名前四位的客源地相比，其余6个客源地对旅游散客市场的贡献微不足道。会议需求会议客源仅占**地区酒店房晚需求总量的2%左右。但是，对延吉市酒店而言，此类客源的比重则达到30%左右。白山大厦的会议客源比例甚至高达60%，远远高于市场整体平均水平。延边国际饭店和翔宇大酒店的会议客源比例分别占各酒店10%和7%。许多酒店的管理人员都反映，对于会议团体客源而言，该地区最大卖点是邻近**。会议客源也呈现出季节性特征，但不如旅游客源市场那么显著。在旅游市场已经进入淡季的11月和12月份期间，会议团队市场则迈步了旺季，这主要是由于该地区许多公司都选择在**或附近区域举办年终会议。这部分会议团队通常停留3至4天，一般在行程中包括公园的一日观光。与部分旅行团一样，此类观光活动通常在一天内完成，或是在更靠近公园入口的某处安排一晚酒店住宿。更靠近**的酒店缺乏会议团队客源的两个主要因素是：首先，对大型团队客源而言，延吉机场更方便出入，延吉也是距离**北门入口处最近的城市。其次，**地区酒店的规模普遍较小，缺乏举办会议的必需设施。山江酒店适度的会议空间与该酒店的规模互为匹配，但酒店的各项设施均无法达到国际水准，而设施品质恰恰是吸引周边区域以外市场会议需求的必备条件。我们预计，随着新的各度假村酒店开业，会议客源将在需求总量中占有显著份额。我们认为，作为一个目的地，**旅游资源有望支持会议客源实现强劲增长，原因如下：随着**新机场投入运营，会议团队进、出**将更为方便。此外，新机场邻近诸多已规划的度假村项目开发地点，大型巴士驱车只要几分钟即可抵达位于西门地区的绝大多数新建酒店（包括拟建度假区酒店在内）。随着**地区各新建度假酒店的开业，我们预计机场航线将实现显著增多，对来自全国各地城市的会议客源而言，**将成为一个方便抵达的目的地；**自然风光秀丽多样，十分适宜于主动性活动和观光旅游。在中国，会议团队的行程中至少安排一些休闲活动极为常见；此外，美丽的自然风光也使**地区对于奖励旅游团队具备吸引力，此类客源正在国内寻找交通相对便捷、物有所值的目的地。在中国，自然景色品质堪比**、且日后从主要沿海城市便捷抵达的目的地廖廖无几；长春是距离**最近的大城市，但即使是新建高速公路通车后，长春与**之间仍需3小时车程。这意味着**未来的度假酒店需要有能力接待那些因设施本身而诱导而来的需求，为他们提供全套服务，包括：娱乐、餐饮、游憩和观光。这种可提供全套服务的度假酒店目的地的存在，使得会议活动策划者易于组织团队及个人行程；中国能够提供全方位服务的度假酒店及休闲体验目的地少之又少，这种开发趋势在中国仍比较新颖。因此，我们预计，如果**能够提供必要的服务及设施，其他能够与之匹敌的目的地将不会太多。商务需求商务客源约占延吉酒店市场房晚总需求的22%，此类需求较高的占有比例部分平衡了延吉市酒店市场对大体量、季节性特征明显的旅游客源市场的倚重。延吉市是一个区域性中心城市，商务需求的一定占有比例与该市的商业活动有关，属意料之中。延吉国际饭店的商务需求比例最高，约占其房晚需求的40%。**地区酒店的商务需求所占比例要小得多，仅占总需求的8%左右。纳入此类分析的酒店全部位于二道白河镇，该镇距离公园北门入口最近。据这些酒店的管理人员透露，商务客源均为“本地”客源，换言之，此类需求来源于在镇内拥有运营基地的不同企业，其中许多企业与该地区的旅游产业开发有部分关系。二道白河镇是这些企业在当地的办事处，在地理位置上离公园的北部地区最近，也是迄今为止开发最完善的地区，与东北面的延吉机场的交通最为便捷（3小时）。国籍构成按照国籍划分的房晚销售总量如下图所示：上图中显示了延吉市酒店和**地区酒店按国籍划分的平均客源分布。国内客源占整个市场的近三分之二。第二大市场是韩国，占房晚需求总量的27%。如前所述，**在韩国游客中极受欢迎。国际客源方面，来自台湾和俄罗斯的客源相对较少。延吉市和**地区酒店市场的客源国籍构成差异较小，但在韩国游客数量方面差异显著。韩国游客约占延吉市酒店市场客源总量的31%，但在靠近**地区的酒店市场中，韩国游客仅占17%。尽管造成这一差异的确切原因尚不清楚，我们认为可能归因于客源市场构成的差异所致。延吉市酒店接待的商务客源要显著多于**地区的酒店。考虑到延吉地区颇受韩国人的喜爱，因此它可能吸引了大量韩国商务人士。游客到访数量及季节性模式下图所示为2000年至2009年期间，**到访游客的历史统计数据。此外，下图也展示了这一期间游客到访数量的年增长率。2000年至2009年十年期间，到访**游客数量的年均增长率为18%，其中，各年的游客到访数量均较上一年有所增加。游客数量在2003年因SARS影响受到了抑制，而后便于2004年迅速得到释放，该年成为增长率最高的年份。2009年，游客到访数量超过了百万人次，这可能要归因于新机场开始全年运营、以及**公园内大部分环路系统的完工。尽管到访**的游客数量在过去十年中实现了强劲的增长，但其季节性模式仍就十分显著。以下两个图表显示了2007年至2009年期间月度游客到访数量。6月至9月期间，游客数量的急剧飙升显示出**旅游市场极为显著的季节性特征。2009年3月是游客数量最少的一个月，平均每天仅有259人进入公园；同年8月，游客到访数量平均每天可达13,145人。高度集中于夏季期间的客源对**地区有限的旅游基础设施带来了极大压力，漫长的冬季几乎没有任何需求，又造成旅游资源在一年中其余时间无法得到有效利用。以上第二张图显示了2007年至2009年期间月度游客到访数量。图中的每一个点表示当年各月份游客数量占全年游客总量的百分比，例如2009年8月的游客数量占2009年全年游客数量的38%。**周边地区和延吉市酒店市场的需求量则随着**旅游客源的波动而起伏。由于延吉市酒店拥有更高比例的商务和会议需求，淡季期间的住宿率水平不像**地区酒店那么低。总体而言，延吉市酒店市场淡季期间的住宿率为30%至40%左右，**地区酒店市场的住宿率则跌至15%至25%左右。在旺季需求高峰期间，延吉市和**酒店的住宿率水平通常够可以达到95%以上。如前所述，旺季期间的酒店需求量庞大，由于靠近景区各酒店的住宿率爆满，游客不得不在远离景区的多个城市和乡镇中寻找住宿设施。延吉市和**酒店业和旅游业从业人士反映，淡季期间的游客到访数量正呈现出逐渐增长的趋势。但是，从最新的数据可以看出，游客到访数量仍然存在着两个极端。显著的季节性差异给拟建度假区酒店带来的最大挑战在于其对全年住宿率水平的制约。旺季期间，客源需求充裕，酒店不论品质优劣均能以旺季房价售出全部客房。许多地方居民还将他们家中空闲的房间出租给游客以赚取更多的收入。低档酒店甚至将其客房同时出租给5至6人以吸引和迎合客源需求。淡季期历时较久、住宿率低下，因此大幅拉低了全年的住宿率水平。理论上讲，即使**酒店在旺季获取的住宿率可达100%，平季期间仍能够获取相当不错的客源量，但淡季期间一贯的低住宿率水平也将制约全年的业绩表现。尽管有迹象表明，有越来越多的游客在冬季期间到访**滑雪并欣赏冬季风光，但这部分游客数量仍然有限。此外，伴随着冬严寒季、且需长途旅行的目的地在中国仍将面临着严峻的挑战。2008年**冬季游客数量较2007年有所增长，但2009年再度下跌（尽管该年全年游客数量实现了强劲增长）。我们预计，在能够提供充足的娱乐及住宿设施吸引冬季游客到访之前，**的季节性模式不会出现显著变化。尽管如此，我们预计未来多年内旅游需求仍将主要集中在夏季期间。潜在新增竞争度假酒店供给•白溪主题功能区：是一个大型度假酒店开发项目，目前正在施工中。项目占地16.9公顷，距离西门入口约10公里处。除娱乐和会议设施外，该项目的一期工程还包含一座按国际五星级标准建造的酒店（大约300间客房）。我们了解到，该项目的业主正为进一步开发寻求另外的投资合作伙伴。项目一期预期于•望天鹅主题功能区：目前尚未动工，但项目地点几年前就已被当地管理委员会指定为度假酒店开发项目的潜在区域。事实上，由于有报道称该项目地点的山地可进行垂直落差达600米•万达主题开发区：是一个大型度假酒店开发项目，距离**机场14公里，占地面积10平方公里。项目地点上有一座山体可建成垂直落差达400米的滑雪道。我们了解到，在一期项目中，整座山体将用于打造成一个滑雪区，山脚下建造一处度假村大本营，拥有多达6座国际酒店，以及类型广泛的娱乐、零售及餐饮设施和署名高尔夫球场。我们了解到，一期项目将提供大约1,800间客房，据称这些客房将于•漫江主题功能区：漫江主体功能区靠近南门，是另一处已规划的、用于旅游及度假村开发的功能区。整个项目地块占地约6平方公里，负责总体规划的公司已经对其进行过调研。据我们了解，该区域内有两处地点拥有天然温泉资源。此外，我们还了解到，不止一家开发商对于将整个项目地点开发为度假村及旅游用途表示了出兴趣。建设条件本项目的基本情况**位于东北亚大陆东部，吉林省东南边陲，是我国东北地区最高山，是图们江、鸭绿江、松花江的三江发源地。**位于吉林省东南部地区，东经127°40'～128°16'，北纬41°35'～42°25'之间的地带，是中、朝两国界山。闻名中外的美景，一望无际的林海，以及栖息其间的珍禽异兽，使它于1980年列入联合国国际生物圈保护区。项目区位条件交通状况目前**的交通主要依托**、延吉、长春三个机场，已开通北京到**直航航线，未来3-5年将开通上海、广州的直航航线。区域内部交通由公路承担。现已建成**环山公路，由长春、延吉至**的高速公路正在建设中。根据已经完成的《**交通总体规划》，**未来交通运输网布局可以规划为“三环、三纵、六出口、五漂流、四机场、二轻轨”。三环是指以**天池为中心形成的三条环形公路；三纵是指以天池为中心，向南、西、北三个方向辐射的三条射线公路；六出口是指**保护开发区通往周边重要城市的六个出口通道；五漂流是指以松江河、二道白河、大沙河、锦江和鸭绿江为主水上漂流项目；四机场是指**机场以及北、西、南三坡直升机场；二轻轨是指**北坡轻轨和西坡轻轨。这些立体交通网络的建成，将极大地提升**的区域优势。2009年开通了北京、延吉和长春飞往**机场的航班，航程分别为1小时40分钟、30分钟和40分钟。北京——**——延吉航线每周执行6个往返班次。如果从上述城市包括飞往**的各条航线都能够全年持续经营，那么其对**旅游市场蓬勃发展将具有革命性的促进作用。环境状况项目地理位置优越，地势宽敞且相对平坦，整个地块被广阔的森林和绵延起伏的山丘所环抱。松江河从中贯穿将地块分为大致相等的南北两区。北区地形沿东北方向平缓上升，南区整体上沿着松江河向南延展。周边广茂的原始森林、清澈的河流、连绵起伏的山脉、大片的农田和原生态的村庄，酿造了浓郁的自然气息。**四季分明，每一季节各有其独特景致，春季花开遍野，夏季清风拂面，秋季秋色宜人，冬季白雪皑皑。优美的自然风光打造了**独有的仙山风韵。区域工程地质条件水文条件**是图们江、松花江、鸭绿江三大水系的发源地。第二松花江是松花江主干流之一，它有南、北两个发源地，南源为头道江，北源为二道江。头道江汇集了**西坡的各条支流，在保护区内的主要支流有漫江、锦江、梯子河、大沙河、小沙河、松江河、槽子河等。二道江汇集了**北坡的各个支流，在保护区内的主要支流有头道白河、二道白河、三道白河等。其中，二道白河直接发源于**天池，是第二松花江的正源。鸭绿江发源于**天池南麓，在管委会辖区内的主要支流有十五道沟河、十九道沟河和二十三道沟河。图们江源于**天池东麓，干流是中朝两国的界河，全区河流年平均流量240亿立方米，水力蕴藏量347万千瓦。地质概述**处于东亚大陆边缘，濒临太平洋的强烈褶皱带。远在两亿年至七千五百万年的中生代以前，就曾经有过多次地壳变迁活动，形成古老的岩层。中生代经历上亿年的风雨侵蚀，形成一系列山间盆地。到了新生代，变成了一片波状起伏的具有残丘散布的准平原。随着新生代喜马拉雅造山运动，伴有火山的间歇性喷发，地壳发生了一系列断裂、抬升，地下深处的岩浆大量喷出地面，构成玄武岩台地。第四纪到来之前，地壳运动进入一个新的活动时期，火山活动趋于活跃，由原来裂隙式喷发转为中心式喷发，喷出的熔岩和各种碎屑物堆积在火山口四周的熔岩高原和台地上，筑起了以天池为主要火山通道的庞大的火山锥。**独特的火山地质地貌具有重要的科研价值，是研究地球演化历史的重要材料，是揭示地球生物形成演变的重要依据。气候条件**辖区属于受季风影响的温带大陆性山地气候，除具有一般山地气候的特点外，还有明显的垂直气候变化。总的特点是：冬季漫长凛冽，夏季短暂温凉，春季风大干燥，秋季多雾凉爽。年均气温在-7℃至3℃之间，7月份平均气温不超过10℃，1月最冷，月平均气温-20℃左右，最低气温曾出现过零下44℃。年日照时数不足2300小时。无霜期100天左右，山顶只有60天左右。积雪深度一般在50厘米，个别地方可达70厘米。年降水量在700-1400毫米之间，6-**独特的气候具有极大的体验价值，是构成当地旅游资源特色的重要内容。土壤条件**地区的土壤受地貌、母质、植被和气候等自然因素的影响呈垂直带谱分布，自下而上大体可分为山地暗棕壤土、棕色针叶林土、亚高山疏林草甸土和高山苔原土。山地暗棕壤分布在海拔1100米以下的熔岩台地上，成土母质为残积物、坡积物和湖积物，土壤质地较粗，结构疏松，排水良好，上层大于50厘米。植被以红松阔叶林为主。棕色针叶林土分布在海拔1150-1800米之间的坡地高原上，母质为玄武岩、花岗岩风化物，上部覆盖有火山灰。植被以云、冷杉为主，混生有岳桦及长白落叶松。土层较薄，多在20-亚高山疏林草甸土分布在海拔1800-2100米高山苔原土分布在海拔2100米以上的火山锥体周围。土壤母质主要是角砾岩、粗面岩和玄武岩。植被只有矮小的灌木、草本和地衣、苔藓等。植物生长期短，有机质分解特别缓慢，大量积累，形成泥炭质。土层很薄，剖面层次不明显。地下水地下水主要分布在细砂中，主要补给来源为大气降水，渗透性较强，属孔隙潜水，地下水水位埋深3.10m，标高自然条件对项目的影响上述自然条件对项目总体影响不大，但直接关系到工程的施工和造价。本项目地处北温带，全年施工期短，只有六个月左右，其中三个月为雨季，对工程施工有许多不便。加之冻土深度大，路面厚度设计除结构计算厚度外，还要考虑防冻厚度要求，管线等人工构造物基础埋深也相应增大，致使工程造价有不同程度的增加。项目用地现状项目现状为林场职工居住区，总共244户以及部分林地。土地多为平地或平缓山坡，松江河穿过地块中部，将整个地块分为大致相等的南北两个区域。南边区域大体呈矩形形状，因之前为农业用地，因此基本上全部是平地。北边区域的地势沿河岸缓缓升高，大量简陋砖房分布于此，构成了一个小镇。建设方案开发建设方案理念**统一规划将以“生态**、魅力**、和谐**”为发展理念，建设**为国际名山、度假胜地和生态特区。国际名山——东方阿尔卑斯：横跨中、朝、韩、俄四国；松花江、鸭绿江、图们江三江之源；满族、朝鲜族的精神家园；度假胜地——南有亚龙湾，北有**：随着旅游从“观光时代”走向“休闲度假时代”，中国将形成“南有亚龙湾，北有**”的南北两极相互呼应的休闲度假格局。**将成为北中国度假疗养胜地，冰雪运动的天堂、极限探险的乐园、世界会议的中心；生态特区——21世纪生态文明朝圣地：**被评为人与生物圈自然保护地、国际A级自然保护区、全球28个环境监测点之一、国家级自然保护区、中国国家自然遗产。**国际会议中心的建设意在整合**旅游度假资源，凸显出**旅游资源特色。**是作为中国十大名山之一并与五岳齐名，堪称风光秀丽、景色迷人的关东第一山，2007年成为国家首批AAAAA级风景区。**天池，是松花、图们、鸭绿三江之源，是中朝两国的界湖。它像一块瑰丽的碧玉镶嵌在雄伟壮丽的**群峰之中，形如莲叶初露水面。**如此独具特色的秀美风景将为**打造出其独有的“**牌”。本项目将深层挖掘**文化，塑造其自身特色，彰显出地域特征和文化特质，建立起全方位的度假氛围，营造出其自身的独特魅力与个性特征。同时注重酒店的产品质量及服务质量，紧紧围绕文化主题，让顾客获得富有个性的文化感受的酒店创新模式。**国际会议中心将从当地民俗风情自然风光、城市特色，并将文化要素融入酒店风格、室内装饰、餐饮全方位整合，以提升酒店文化的吸引力。**国际会议中心拟在全年范围内针对不同兴趣的旅游群体进行市场营销，使其在一年四季内都具备吸引力。**一年四季变幻的景致及气候特征使不同兴趣的爱好者选择在不同时间到访**，本项目将充分利用这一潜在价值，将自身定位在最佳目的地。项目开发宗旨保护性开发保护原生态，坚持低容积率，充分利用天然地形地貌，规划设计高度尊重自然形态，对有价值的一草一木，一水一石都要精心保护。项目的开发将以保护作为旅游资源开发的首要原则和根本前提，以可持续发展作为最大目标。旅游业的经济性与旅游资源的保护性是一致的，为提高项目经济性，项目建设单位在项目建成运营后将充分认识旅游资源的特点及经济价值，在科学规划的基础上谋求持续的投资效益。同时严格遵守相关法规与章程，不能只讲经济效益，而不管环境效应、社会效应和文化效应。生态性开发引进先进的建筑和材料科技，避免二次污染，利用企业多年积累的环保方面的科技成就和先进经验，对开发过程及投入使用后产生的废水、废气进行高集中度处理。坚持低碳、节能的生态开发原则，与国家有关部委合作，探索地热、太阳能等清洁能源的开发利用。合理有效的开发生态旅游资源，促进社会经济的发展，更重要的是实现了社会、经济以及环境效益的有效统一。在资源开发过程中，使得生态旅游资源的自然性、民族性、原始性以及地方特色得到具体体现；在开发的设计阶段要充分选择最能够体现上述特色的旅游资源项目，与其他景区、景点相区别，突出旅游资源的独特优势，做到“人无我有，人有我特，人有我佳”。高端性开发高端度假酒店选择的品牌是国际一流的超五星级品牌，入住的客户吸引国内外高端客户，方式是度假，而不是简单的观光旅游；度假别墅及公寓的销售对象是华南、华东及东南亚等经济发达地区的客户；设计高品位，建造高质量，运营高水平。系统性开发大区域开发的规模效应，该度假区域自成体系，形成集酒店、会议中心、商业、度假公寓、野外活动为一体的综合性多功能度假区，功能配置合理、基础设施齐全，不仅住得进来，而且流连忘返。本项目开发建设的真正价值在于其适应市场的程度，要开发出市场需求相适应的产品，并使之形成较高的市场占有率。并制定方案加以实施，以使技术与经济最佳的统一起来，使企业效益趋于最大化。项目开发内容本项目开发规划周期为5～8年。开发内容包括森林高尔夫球场或滑雪场、国际高标准酒店会议度假区、标准五星级度假酒店、四星级度假酒店3座、度假别墅及度假公寓区、风情商业街、生态食品加工厂等。实施进度计划项目实施进度计划由于本项目投入金额较大，开发项目较多，而**需要一个长期的发展过程，因此整个项目分三期进行开发。详见下表：开发时间段一期2010-2013二期2014-2016三期2017-2018完成开发项目1、1800亩土地一级开发整理；2、标准五星级酒店；3、国际会议中心1、产权式酒店；2、度假公寓；3、生态食品加工厂；4、风情商业街；5、高尔夫球场或滑雪场；6、其他配套、基础设施（温泉、野外设施等）1、度假别墅；2、精品五星级酒店；3、部分公寓相应资本支出12亿33亿18亿环境保护（一）编制依据《中华人民共和国环境保护法》中华人民共和国国务院令253号《建设项目环境保护管理条例》GB3838-2002《地表水环境质量标准》GB8978-1996《污水综合排放标准》GB3095-1996《环境空气质量标准》GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》GB3096-1993《城市区域环境噪声标准》GB12523-1996《建筑施工场界噪声限值》（二）项目建设可能引起的生态变化本项目的实施对城镇建设、经济发展和交通运输具有重要意义的同时，也将对拟建区域的环境产生一些负面影响。一是工程建设占用土地，工程开挖对生态植被的破坏；二是施工期间施工机械、车辆噪声、施工过程中的扬尘、施工现场的生活垃圾及建筑垃圾对环境的影响，三是竣工后，电动机械和车辆所产生的噪声及汽车产生的尾气、扬尘等对周围声环境及大气环境的影响。（三）控制污染和生态变化的初步方案建设期的环保方案增加道路中心线与建筑物之间距离，使建筑物远离噪声污染源。考虑到项目建成后，将加大沿线的空气污染，增加道路绿化比例，种植吸收有害物质吸滞尘埃的树种。施工期的环保方案噪声污染防治措施在施工过程中，机械产生的噪声较大，对现场施工人员，特别是机械操作人员带来很大的影响。为此，建议施工单位合理安排工作人员工时，使其轮流操作，减少接触高噪声时间，并有足够的时间恢复体力。高噪声作业区应远离环境敏感区，对影响较重的施工场地需合理选择施工机械、施工方法，尽量选用低噪声设备，在施工过程中，经常对施工设备进行维修保养，避免由于设备性能减退而使噪声增强现象的发生。施工机械，应合理安排施工时间；在居民区附近，严禁夜间施工。空气污染防治措施对于施工中产生的扬尘，要采取相应的措施，尽量使之减小到最低范围。材料要集中堆放，减少尘源；运输过程中要加盖蓬布或适当洒水，降低起尘；施工中还应配置洒水车，以减小扬尘范围。混凝土的拌和，采用站拌方式，并慎重选择地址，拌和站应远离环境敏感点，并设在当地主导风向下风向一侧。拌和站应配备除尘设备，加强劳保措施。其它防治措施施工区固体废物和生活垃圾应统一收集、统一清运、合理处理；堆弃土方时应注意减少破坏掩埋地表植被。运营期采取的防治措施道路建成后，在使用过程中产生的污染物主要是车辆在行驶过程中产生的噪声、扬尘和废气。噪声污染防治措施在使用过程中噪声的影响比较明显，不同类型的车辆，不同的行使状态，产生的噪声强度也不同，随着交通量的增加，产生的噪声对道路两侧声学环境的影响也随之增加，但噪声的增长幅度并不大，只要加强管理，就能有效的降低噪声强度。严禁机动车乱鸣笛，合理组织交通；保持路面平整，限制行车速度；对噪声超标车辆实行强行维修，直到噪声达到标准才能上路，淘汰噪声严重的污染车辆。空气污染防治措施可通过改进汽车性能，安装汽车尾气净化装置，使用无铅汽油等方法来减少污染物的绝对排放量；对装运含尘物料的汽车应令其用蓬布遮盖货物，严格控制物料的洒落。在进出砂石料场的主要运输道路应配备洒水车定时、定期洒水，有效地吸附开采、装卸、运输砂石料产生的扬尘；实行排放检测制度，对超标排放车辆应限制或禁止其上路行驶。总之只要采取适当的措施，本工程对周围环境不会产生太大的影响。投资估算与资金筹措投资估算本项目目前没有具体的规划图以及实施方案，所以只能作出粗略的投资估算。投资估算表序号开发内容建筑面积（万平米）总投资（亿）备注1土地开发整理5棚户区居民244户拆迁、七通一平2精品度假酒店47.5不超过250间客房3五星级度假酒店及国际会议中心区69如万豪、喜来登、希尔顿等，350间客房4产权式酒店108分3家，共800间客房5度假别墅及度假公寓区3021住宅2000套，度假别墅150栋6风情商业街4.56商业街、酒吧、咖啡吧、医疗所等7生态食品加工厂0.50.58其他配套（温泉、野外运动等）6温泉游乐、运动设施合计5563可提供客房1400间，住宅单元2000套，度假别墅及企业会所150栋资金筹措本项目总投资63亿元，因项目投资金额巨大，将引入出自有资金以外的其他资金，如银行信贷、信托或私募股权投资资金、项目预售款以及合作开发或者合资开发等。自有资金本项目进行分期开发，一期开发建设拟在**地区成立项目公司，注册资本1亿元。一期投资12亿元，启动资本金约6亿元。银行贷款银行贷款将是本项目极其重要的资金来源。由于本项目进行分期开发，可以滚动使用土地使用权、各类物业进行抵押贷款。银行贷款将借助于**管委会在当地的政府资源，协调各家当地银行办理贷款。信托及私募股权投资资金信托资金既可以用于债权融资，也可以用作股权融资，可以作为银行债权融资的补充。私募股权投资资金融资，可以在项目开发过程中，单独拿出一个分项目，比如土地一级开发项目，跟私募基金共同设立一个项目子公司进行开发。在获得土地使用权抵押贷款之前，可以直接将自有启动开发资金减少为5000万。项目预售款本项目涉及度假公寓、度假别墅和产权式酒店等物业，这些分项目在开发过程中可以带来部分项目预售款。用未来的收益补充现在的资金支出。合作开发或合资开发本项目开发时间跨度大，2800亩土地也必将随着开发进度及**旅游的发展而身价倍涨。因而，届时可以将土地使用权转让，自身保留最好的土地开发最有把握的物业；或者，用土地使用权跟其他开发商合作开发，从而减少自有资金的支出。财务分析测算说明整个项目分三期进行开发建设，本财务分析对成个项目做投资回收分析。财务测算的假设条件项目建设周期为8年；项目启动资金为6亿；8年后，**旅游接待规模基本达到管委会的长期目标；届时，**旅游状态达到三亚市2008年的水平；所有开发完成后的酒店及会议中心都出售；各物业出售价格参考目前三亚市公寓、别墅之价格，并给予一定的折扣；各星级酒店参考别墅及公寓价格出售；高尔夫球场或滑雪场、温泉及其他野外运动场所、生态食物加工厂开发完成后一次性收回成本；由于尚未跟**管委会进一步商定项目税费优惠条件，故测算不考虑各类税费。收益预测通过以上假设条件，简单预测本项目开发完成后总投资收入为760500万元。单价

（元/平米）总建筑面积

（万平米）收入（万）精品度假酒店250004100000五星级酒店及国际会议中心180006108000四星级酒店1500010150000度假别墅及度假公寓900030270000风情商业街150004.567500其他经营性场所成本价（万）60000生态食品加工开发100000.55000总收入（万）760500财务指标总收入由以上测算可知项目毛收入为760