如何联动招商进行成本管控培训

如何联动招商进行成本管控--以武汉华发中城荟4#地项目为例掘金行动

势在必行

武汉合资公司-成本部-xx老师：xx2024年3月案例简介武汉华发中城荟4#地商业项目面临由商业销售改自持、开业任务重、疫情期间影响等诸多挑战，结合项目施工现状，面临的商业改造难度大，在商业开业筹备阶段，通过对现状进行分析、确定问题切入点，联动商管、设计、项目共同研究决策，从招商运营角度，实现约1100万元的成本优化。简介案例简介华发中城荟4#地项目简介：总建筑面积约20.04万方，包含T1-T3三栋公寓建筑面积约5.75万方，B1酒店建筑面积约1.16万方，B2-B9商业建筑面积约6.27万方，二层地下室，地下商业面积约1.27万方，地下室建筑面积约5.58万方。目录一案例背景Situation二任务Task四结果Result五启示与反思三行动Action六方法论及工具总结一、案例背景Situation内部背景：华发中城荟4#地作为华发股份与武汉中城合作项目，为实现合作双方共同的利益，在保证商业开业节点的同时减少各项商业改造费用支出。项目目前处于开业筹备期，目标成本使用率到达预警（约98%），进行各项成本优化势在必行。目标成本：140,657万元动态成本：139446万元（目标成本使用率98%）降成本、保收益保证目标成本可控一、案例背景Situation外部背景：华发中城荟4#地位于汉口CBD商圈，周边商业项目竞争环境激烈，周边商业有泛海城市广场、龙湖天街等项目作为竞争项目；同时面临网购环境的冲击，线下实体商业营业额受到双重竞争，存在招商难度大，当商铺租金既定的情况下，唯有降本。通过提升商业触点价值、精准成本适配、控制低效成本，减少成本费用的各项开支。123654文字文字周边商业的竞争网购环境竞争降本二、任务Task外部挑战：➶优化空间有限：项目整体结构基本处于完工状态，能够成本优化力度有限，优化难度大；➶招商条件未完全确定：因商铺招商还在进行中，存在后续批次商铺改造类费用增加。内在挑战：➶需协同作战：降本行动涉及到多部门协作，商管需优化招商需求，设计需出具优化后图纸，成本需核算优化成果，项目需落实相关优化动作；➶外部单位配合：设计院及时配合完成施工图，施工方按优化方案实施。基于项目开发阶段现状以及保证项目目标成本可控，需要进行降本行动。三、行动Action研究优化方向

确定优化内容

落实优化动作

核实优化结果发现问题分析优化途径优化行动实施优化结果输出优化空间有限、招商条件未完全确定、协同部门多联动多部门专题研究优化内容由商管发起需求呈文，设计进行优化图纸落地，成本优化费用测算跟踪优化成果落地效果三、行动Action形成优化决议成果文件，并将文件抄送各相关部门执行。四、结果Result实现经验价值共享跨部门协同力提高成本优化约1100万元，目标成本可控行动结果四、结果Result通过商管公司、设计部、成本部、项目部共同联动，共同挖掘项目商业改造阶段可优化内容，制定可执行的优化动作，实现约1125万元成本优化。序号优化内容合计（万元）备注1B1酒店改造776寻找接手现状交付运营方，减少验收改造费用2屋顶花园园林工程结合招商需求进行优化209结合商业屋顶商户租赁情况，预留商业可利用空间，进行园林工程优化3外立面施工结合商户装修需求48Minotti商户外立面改造提前预留二次装修条件，减少原立面幕墙费用4商业动线优化48商业动线优化，增设货运通道，将原石材铺装改为沥青路面5合理利用、实现物品二次价值44原营销中心、样板间软装类合理二次利用6预估金额合计1125四、结果Result1、掘金行动之一：B1酒店改造B1酒店地上原作为武汉独资公司与合资公司营销中心、样板间、展示区屋顶花园使用，地下作为合资公司员工食堂，在项目验收阶段，存在结构布局与规划验收布局存在差异，按照常规验收方案，需要将现状改造为按规划验收图纸施工，将存在大量的拆改和新建恢复工程，存在改造费用约1226万元。序号列项面积(含地下室面积)单方合计备注一拆除工程23534954751营销中心1300200260000地面、墙面、天棚、其他拆除2样板间1100150165000地面、墙面、天棚、其他拆除3艺展中心763150114450地面、墙面、天棚、其他拆除4其他类拆装148571001622535办公区、食堂、公区5安装拆除148578011849206将可利用物品搬运至指定位置1485710148570二恢复竣备37555677371土建结构148573861622535砌筑、构造柱、圈梁、过梁砼钢筋及模板等2水电安装14857801184920预留到水电井3消防工程148571862760282三措施费31942551脚手架1485711517085552垂直运输14857507428503二次转运14857456685654成品保预估金额合计1485782512257467四、结果Result1、掘金行动之一：B1酒店改造从招商运营角度，寻找酒店运营方接手现状交付，由酒店运营方解决竣工验收，招商整合酒店方资源，酒店方可接受地上结构现状交付，则地下由甲方按照竣备验收图纸进行改造，地下改造费用约450万元，实现改造费用相对1226万元减少约776万元。序号列项单位面积单方合计备注一拆除工程4319371装饰拆除㎡1296203263097原员工食堂2安装拆除㎡1296130168840原员工食堂二新建工程26086361土建装饰㎡2704337912536构造柱、圈梁、过梁砼钢筋及模板等2水电安装㎡2704401081603消防工程㎡27041604326404排水排污㎡14857202971405隔油池项12000002000006不锈钢水箱项11000001000007油烟排放项11500001500008燃气项13000003000009停车划线㎡270440108160三物业用房布草间、垃圾房1500000需在地下室设置物业用房约1200㎡，布草间200㎡，垃圾房100㎡1设备房结构改造㎡150050750002装修㎡15009501425000包含硬装及软装类四汇总4540573四、结果Result2、掘金行动之二：屋顶花园园林工程结合招商需求进行优化屋顶花园根据招商定位，确定一家大型海鲜自动餐厅，考虑商家后续在屋顶花园室外经营策略，后期软装设置可由商家自行配置，原屋顶园林方案中的大型儿童幼儿设施、灯光秀、钢结构多边形廊架等可以优化，只保留儿童游乐EPDM地垫，后续可预留商家举办小型活动场地，减少园林软装的投入成本。序号铺位号品牌业态面积（㎡）进度1B9-L5-1/2上宴餐饮1908.75双方用印层完成面积（㎡）1908.75楼层完成面积占比100.00%已租赁给“上宴海鲜自助”，面积1908.75㎡四、结果Result2、掘金行动之二：屋顶花园园林工程结合招商需求进行优化从商户运营需求出发，为商户预留更多的活动场地，优化软装配置，节约约209万元成本支出。序号项目描述单位工程量综合单方金额备注一优化内容2093755.601多边形花朵状廊架m2199.001899.58378017.30取消2树屋廊架t5.5712242.2268150.94取消33厚镜面不锈钢m2166.17992.37164907.12取消4镜面不锈钢景墙钢结构t2.0512242.2225152.65取消5检修门m21.80199.67359.40取消6景观灯光秀部分项672,112.29取消7景观软装项785,055.89取消，只保留垃圾桶及EPDM儿童地垫四、结果Result3、掘金行动之三：外立面施工结合商户装修需求由原幕墙外立面方案弧形铝板改为商户外立面方案玻璃幕墙以及铝型材格栅造型；为满足幕墙验收，外立面采用临时白色铁皮封堵解决验收难题，验收完成后完成商户外立面装修风格，减少原幕墙方案无效成本投入。四、结果Result3、掘金行动之三：外立面施工结合商户装修需求鉴于商户前置招商条件的及时确定，避免了原合同内无效成约57万元产生，通过以临时封堵方案解决项目验收难题，执行小投入大节约的模式，保证了商户与甲方共同利益。序号项目名称单位工程量综合单价合价备注一原合同内扣减1-2F-3、4、5剖13mm铝单板弧形幕墙㎡-185.45721.56-133812.58合同价23mm铝单板平面幕墙㎡-224.71635.13-142718.56合同价310low-e+12A+10mm双钢化超白中空玻璃地弹门㎡-10.512078.82-21848.40合同价410超白LOW-E（双银）+12A+10超白双钢化中空玻璃幕墙（平面）㎡-35.481154.53-40962.66合同价5铝板外马蹄形铝合金装饰线条竖向75*100m-2057.87116.36-239454.03合同价小计-578796.23二临时费用增加11mm镀锌钢板（外喷白色油漆）幕墙㎡473.53194.6992193.04三合计-486603.19四、结果Result4、掘金行动之四：商业动线优化因商管提出外部商业动线变化，西北入口地面通道作为后期货运专用通道，则将原地面石材铺装变更为沥青路面铺装，满足货运承重要求。序号项目描述优化金额一优化内容1原石材石材铺装改沥青路面481607.57四、结果Result5、掘金行动之五：合理利用、实现物品二次价值（1）商管办公室装修中央空调：因员工办公室需从营销中心三楼搬迁出去，将原员工办公室VRV空调搬至物业办公室二次使用。序号项目描述单位工程量综合单方金额备注一优化内容1商业办公室空调利旧m2610500305000二次利用四、结果Result5、掘金行动之五：合理利用、实现物品二次价值（2）VIP室软装：VIP室部分软装可考虑原营销中心软装二次利用，实现物品的二次回收利用。五、启示与反思在协同多部门进行成本优化过程中，需要多专业、多维度、多方向探索优化可行性，需树立全员成本管控的理念。无论项目处于规划方案阶段还是商业筹备阶段，都需要将降本增效思维贯穿始终。全员成本管控设计部商管公司项目部成本部五、启示与反思虽然成本与招商配合过程中取得一定的成本优化成果。项目前期定位销售型商业，于2019年度改为自持型商业，两种业态管控方式存在较大差异；原业态以小铺为主利于销售，改为自持型商业后，面临成本与商管商业规划方案阶段介入较晚、招商主力店存在变更、主力店品牌确定时间较晚等问题。对标行业商业地产，在规划设计阶段主力店品牌、商业定位、业态均已经确定，将主力店的商务条件整合进规划设计，减少后期主力店商业改造费用的支出。五、启示与反思例：因规划阶段商业业态、定位确定较晚，本项目存在分散商业外立面门洞过多的问题，需要对多余的门洞进行封堵，存在无效成本的产生。原规划现招商划铺图六、方法论及工具总结对于商业项目在施工过程中由销售改为自持，在招商过程必然会面临一系列的问题：➽前端规划阶段招商定位、商业业态不确定；➽施工中端需按照原规划图纸完成竣备验收，对于招商条件的预留执行有限；➽开业筹备尾端面临开业时间紧迫，势必存在一些商业改造的发生：根据最终的招商业态、定位重新进行划铺、电量的重新分配、外立面门洞的封堵等。➹面临一系列的招商变化，成本管控面临越来越多的挑战，需要在限定的时间内完成优化动作，不断发掘成本优化途径与空间。（一）挑战无处不在六、方法论及工具总结在面对复杂的招商环境、有限的资源空间、唯有探索降本途径，实现可行、可控、可复制的工作方式。（二）探索降本途径六、方法论及工具总结1、➶具体化：联动商管、设计、项目明确成本优化方向和途径，在不影响开业节点的情况下，初步确定可优化的分项工程（未施工）：大区景观工程、屋顶花园工程、可再次利用软装类等；2、➶可衡量：确定优化金额范围，在各分项工程首先保证在原目标成本内可控，在可控的基础上进行二次优化，初步确定优化金额800万-1000万元，为后续不可预见类费用进行空间预留。100万200万800万六、方法论及工具总结4、➶可达到：对最终优化方案形成最终优化方案，可分步落实执行，分为可以完全落实执行、根据效果评估待落实；以变更图纸的形式落实执行，并执行专项立项审批；3、➶可实现：将优化工程目标分解、责任分解、行动分解；联动商管、设计、项目研究优化的多个方案，设计部根据方案出具初步的优化图纸，成本对多个优化方案进行测算并汇总最优方案路径，对最终优化方案进行评估确保可实现、可落地。序号优化内容优化（万元）备注1B1酒店改造776可落实2外立面施工结合商户装修需求48可落实3商业动线优化48可落实4合理利用、实现物品二次价值44可落实5屋顶花园园林工程结合招商需求进行优化209待屋顶花园施工完成后效果评估，其中树屋及软装约50万元为待定优化项六、方法论及工具总结5、➶相关的：对于优化下来的费用空间，可用于开业前各项不可预见费用预留，保证已经审批的目标成本可控。6、➶限时执行：对优化动作落实需要约定时限要求，根据项目开业节点计划，要求各项优化于开业前3月份内执行落地。外立面按商户需求完成屋顶花园预留软装安装条件（待效果评估软装是否完全优化）六、方法论及工具总结在探索成本优化的途径中，存在以下总结：1、➶执行商业改造类立项审批制度，对每一项商业改造商管需发起呈文立项审批，对改造事项审核其合理性以及必要性；2、➶对于商业改造工程与商业运营的工作界面划分进行探讨并形成界面划分建议；3、➶对于商业改造类执行限额管控，需要在目标成本制定时进行费用预留；对于超目标成本时，需执行一事一议审批制度；4、➶对商业改造类落地执行途径进行梳理。（三）总结沉淀六、方法论及工具总结因招商引起的商业改造类费用增加，执行立项审批制度，为提升相关流程审批效率，公司可制定招商类费用审批权限，按权限等级进行立项审批。六、方法论及工具总结以全周期招商为分界点：开业前与开业后全部由地产开发负责以招商租售率100%为分界点：开业时租售率未达到100%，只至达到100%为止以商业开业节点为分界点：开业前商业改造工程由地产开发公司负责完成，开业后由商业运营公司负责完成各项改造010203商业改造工程与商业运营的工作界面划分：通过了解地产行业中其他公司的界面划分，存在以下3种模式：对于商业改造工程与商业运营的工作界面需要清晰明确的划分，建议以招商租售率达到100%（首次达到，不含商铺的二次变更），后续的改造由商业运营公司负责。六、方法论及工具总结商业改造工程限额管控，在目标成本制定时进行费用预