房产公司精装修成本全过程控制

浅议四个关键阶段控制精装修工程本钱〔王顺忠浙江银建装饰工程杭州310012〕摘要：通过坤和绍兴公司的假设干工程管理经历，就各类精装修工程本钱控制管理从四个方面加以阐述论证。关键词：业主精装修本钱控制前言精装修工程相比拟土建及其它专业工程而言，其过程涉及的材料部品及相关分包配合的重要与密切程度、专业化程度、科技含量更高，加上其先天的不完善性，局部工程需要在边施工边设计中进行，因而对其本钱的过程控制要求也更高。工程精装修本钱控制的四个关键阶段从工程全面管理的角度分析，房地产工程的精装修主要在以下四个阶段严格掌控才能落实真正意义上的本钱控制，才能真正做到以相对较低的本钱来达成较高性价比的精装修成品房：一、工程筹划、决策阶段的本钱控制二、设计〔方案〕阶段的本钱控制三、工程前期实施阶段的本钱控制四、施工过程阶段的本钱控制工程筹划、决策阶段精装修工程的筹划、决策阶段也可以称为精装修工程前期，前期的本钱控制主要指前期目标工程的精装修产品定位上下、装饰风格等方面问题的控制；此阶段所确定的费用按工程全面管理理论可以决定约70%左右的直接精装修工程本钱。由于筹划、决策阶段的成果直接导致我们产品内在品质的优劣，并直接影响今后精装修成品房的定位销售。因此工程前期我们决策的关键是要紧紧抓住我们自己的目标客户的心理与目前市场同类型成品房的主流方向，防止重复探索、少走弯路，尽量取长补短，从源头来控制今后的精装修本钱；前期的精准定位与否也会对我们后期实施本钱的上下与实施控制的难易产生一定影响。设计〔方案〕阶段的本钱控制设计阶段所产生的成果其造价本钱根本会占到工程总本钱的70~90%，在前期决策根底上确定我们最终设计方案的准确性上下将直接决定我们后期实施本钱的上下与实施工程管理控制的难易。设计决定了工程的主要本钱，设计的节约才是真正意义上的节约，设计决策定位是房产企业工程“成败优劣”的关键。目前行业内不太成熟的地产企业在设计阶段一般有过度依赖于设计师的情况，而目前设计师对具体实施本钱的掌控相对还是比拟薄弱的，费用超支已不是什么新鲜事；设计与施工是别离的，这就造成难以在一定的本钱框架内到达设计应有的效果。设计决定精装修本钱的关键一点还有各种高档关乎设计效果材料的合理选择：主要有进口石材特别是大理石、高级马赛克、高级实木地板、高级壁纸、墙面成批成品木饰面、各类软饰、洁具等。防止因为设计师选材错误导致返工、返修等严重后果。地产商作为各类资源的集成管理者，应该严格把好设计选材这一关，通过多种手段从程序上把设计选材的不良后果降低到最低水平。比方：尽量使用性能稳定、工艺成熟、缺陷较少的材料来进行施工；优先选用国产优质、低价的材料来代替进口材料；卫生间、厨房间尽可能多地使用各类地砖；慎用或少用地板、进口石材，壁纸花纹防止使用横纹理造成完工感观缺陷等......高价彩陶板在吧台等的铺贴效果很差大面青砖的效果很一般整体档次也较低因此，设计阶段的本钱控制核心是做好我们的设计方案评审，也包括了关键材料与工艺的审核，防止过于注重形式而导致实施后发生不可预计的质量或感观缺陷〔包括得不到最优化的性价比〕。工程前期实施阶段的本钱控制工程前期实施阶段的本钱控制主要表达在招标过程及评标过程的严格控制。经过前期考察后遴选的施工单位应使其根本位于同一梯队，否那么届时上下过于悬殊的报价会让业主承当较大的不可预知风险。目前施工单位习惯采用不平衡〔风险〕报价法来进行工程投标报价，此类方法对于后期地产公司的本钱控制会有一定难度及不确定性。3.1单位不同档次报价会非常悬殊，需结合工程的产品定位严加分析，寻找匹配度最高的施工单位。以绿城某高端工程报价为例：〔单位：元〕编号分项工程名称单位数量上海X公司杭州X公司江苏X公司10-18地面800×800中欧米黄㎡10-66地毯铺设(固定不带垫)㎡11-153墙面木龙骨基层上黑檀木饰面㎡12-63MT2铝格栅吊顶(间距100mm)㎡从上述报价中不难看出，单位档次不同造成的实际报价的差距会非常悬殊；国内一流装饰企业木饰面等根本采用成品加工，而局部公司仍停留在现场手工作业的层面，各自采用的工艺不同造成最后迥然不同的报价。业主应明辨是非，分析个中原因，多方了解最后做出合理决断。如果绿城选择杭州某公司，造价当然低廉，确无法得到自己想要的精品；反之，江苏某公司报价又太高，其对于目标工程的性价比并不高；经对三家屡次询标，上海某公司略调整后即告中标，从而实现了双赢。山水人家会所原室内设计就有大面澳洲砂岩，由于地产公司设计调整在外墙面增加大量砂岩施工，增加额到达了原合同价的15%，属重大变更；由于原投标时其主材报价较高，实际市场采购价较低，利润空间对于施工单位相对就较大，而对业主来说就是一种较大的隐性损失。3.3投标单位采用常规材料报高价，特殊材料报低价：如，石膏板吊顶、墙面乳胶漆等常规的施工工程成心比正常报价抬高20%或以上；而把不太确定的石材、花饰、艺术饰件成心压低单价，或投标时送品质相对较差的样品，以备将来设计或业主自行调整。因为从工程实际运作一般规律分析来看，石膏板吊顶、乳胶漆这些常规工程是不太会变更的，而那些关乎效果的关键部品、饰面材料极有可能通过其后期的双向“公关活动”来到达修改或调整的目的，从而为其争取最大利润空间，给业主本钱控制增加相当难度。具体针对这种情况可以采取如下方法解决上述问题：3.3.1、在询标中要求投标单位明示关键材料、部品投标、样品的供给商、联系及提供样品的大幅面数码照片或实际设计规格的3.3.2、采取在所有投标单位中按最优供样单位统一调整，或以样品与报价性价比最高的为基准进行报价调整比拟，或询标时要其承诺当其供给的材料不符合业主要求时，施工单位按业主方提供的样品采供，差价上浮率在25%3.3.3、除比拟易于管理的物资如空调、洁具类采购由业主自行落实外，其它材料业主可以安排指定合格供给商，采取贴明点方式进行单价调整；明点一律在报价书中预先投报，业主通过询标控制其“明点”在5~20%这个范围内，这个范围3.3.4、3.3.5、尽量按工程的重要程度选择一定数量的匹配单位进行投标，以控制绝对品质；对于预中标拟承当的工程经理班子的综合能力必须进行考察，必要时可结合书面形式考察其理论与实际的综合施工过程阶段的本钱控制前面说到施工过程实施控制的本钱根本到达了工程总本钱的90%以上，通过业主在实施过程中的努力还可以针对不同工程适度挖潜，以降低最终造价。仔细熟悉施工图纸，务必对即将实施的工程有整体控制思路。突出重点、关键节点，在关键节点工作上寻求降低造价的可行性方案，会同设计、监理共同掌控；作为业主，一定得有自己的主见，防止盲从设计师。4.2采用创新工艺取得最大程度的节约。山水人家会所的外墙澳洲砂岩施工与2#楼架空层的白洞石干挂施工工程，设计采用常规成熟的干挂工艺，干挂比湿贴工艺的本钱增加约150~200元/㎡的本钱，还有随之带来的环境污染、工期较长等后果。笔者结合实际情况更改了干挂工艺：改为采用干法粘贴工艺，相比拟干挂而言既节约了150元/㎡以上的造价本钱，比湿贴又更能保证施工质量；缩短了实际施工周期，节约了材料消耗，有效降低了施工环境粉尘与噪音污染。另外如在竹地板大面积铺贴中取消地垄这一工序，改用沙浆找平替代地垄，也最大程度地降低了本钱及霉烂、平安等的隐患，直接降低了造价本钱，也相对减少了日后的维护本钱。4.3产品改型以提升性价比、降低日后使用维护本钱：如：建筑的公共部位吊顶工程，由于经常性的维修，上下吊顶会造成检修口四周的饰面材料破坏，如采用明框的铝材检修孔代替木质类或其他金属类暗式检修孔，可以有效防止日后维护过程的二次破坏；如：为降低物业管理本钱，在1~5#高层楼内的公共电梯厅部位把多个筒灯分成假设干组，并分别采用延时开关控制；取消公共部位的的吊灯类装饰灯具，节约今后长期的用电及更换材料的使用、维护本钱。如：设计选用的石材当其单价在500元/m2以上时，业主就应该考虑采用复合饰面板材代替该石材；如，莎安娜米黄，优等品价格根本在1000元/m2以上，采用5厚莎安娜米黄+15厚普通米黄单价就可以下降约30~40%，降低本钱的效果就非常显著。4.4加强工程的过程现场管理业主应要求施工单位增加精装修工程实施过程的成品保护投入，特别在工程后期时阶段对地板、石材瓷砖类的阳角、门窗套等的保护。良好的成品保护可以大大降低今后交付客户的投诉率与返修率，节约今后保修的人力、物力本钱。另外还应加强成品安装后工程局部修整工作的监督催促力度，防止边“修复”边“破坏”。如：切实加强卫生间的“渗”、厨房间“漏”的工作管理，工程参与各方应严格控制防水施工过程的隐蔽工作，坚持一户一验，坚持三次试验，务必做到彻底杜绝渗漏隐患。如：加强各类电气安装管线的隐蔽资料收集整理，除在竣工图图中标明外，每套精装修房还必须建立管线走向的照片整理收集工作，要求做到随竣工资料一并交付客户。今后客户可以依照隐蔽资料放心地在墙、顶、地进行个性化装饰而不用担忧对原隐蔽工程的破坏，从而间接地降低本钱。如：加强过程控制还要求监理等单位必须经常性地对原材料及部品件进行施工前的严格掌控：由于目前市场的装饰材料鱼龙混杂，劣质、不合格品几乎占到了60%以上。常用的装饰、安装工程中使用的型钢，如槽钢、角钢很多时候施工单位选用的是“不合格”钢材，这种不合格主要是重量严重不达标，常见偏差在-18%以上。承重结构类工程就会存有平安隐患，比方过薄的角钢、槽钢在幕墙使用中会引起结构隐患；机电安装类工程因承受拉应力居多，施工单位往往采用较薄的型钢，如果现场管理人员疏忽，就会对业主造成较大的隐性本钱损失。综上所述，我们不难发现，今后如果广阔业主对精装修工程的本钱管理如能从工程筹划、决策阶段，设计〔方案〕阶段，