邯郸市某地块房地产开发可行性研究报告(含成本分析、土地测算、现金流量等附表)

目录第一部分项目总论 3一、项目可行性研究报告编制背景 3（一）、可行性研究报告名称 3（二）、可行性报告编制单位 3（三）、可行性研究报告编制依据 3二、项目地块概况 3（一）、***地块概况 3（二）、***地块规划指标及其它要求 3（三）、地块成交价预估 4三、可行性研究的结论 4（一）、***南地块经济测算结论 4（二）、***北地块经济测算结论 4第二部分项目宏观投资环境和市场研究 6一、项目所在城市的宏观投资背景 6（一）、城市基本背景 6（二）、城市宏观经济概况 6二、邯郸市房地产市场概况 8（一）、房地产投资后期放缓 9（二）、土地市场供给严重不足 9（三）、房价增速较快 9（四）、市场供给相对不足 10（五）、市场供需预计 11三、项目周边市场状况 12第三部分项目的市场定位 14一、主力消费群定位与分析 14（一）、目标客户主要构成 14（二）、目标客户群购买力分析 14（三）、综述 14二、产品定位 15三、户型定位 15四、项目方案评估意见 15第四部分项目的经济分析 16一、项目总体经济技术指标 16二、项目开发建设的组织与实施计划 16（一）、项目开发建设方案拟定 16（二）、开发进度 16（三）、销售进度 17三、项目成本明细 18（一）、***南地块成本 18（二）、***北地块成本 19四、项目收入 20（一）、项目销售价格及销售进程确定 20（二）、项目收入 21五、项目利润 21（一）、***南地块项目 21（二）、***北地块项目 21六、资金来源与支出 21七、现金流量分析 22（一）、***南地块项目 22（二）、***北地块项目 22八、盈亏平衡分析 22（一）、***南地块项目 22（二）、***北地块项目 23九、敏感性分析 23（一）、开发成本浮动对利润的影响 23（二）、销售均价格浮动对利润的影响 23（三）、成本和价格敏感性分析比较 23第五部分可行性研究的结论 25一、经济效益分析 25（一）、***南地块项目 25（二）、***北地块项目 25二、拟投资理由及潜在风险 25（一）、拟投资理由 25（二）、潜在风险 26三、社会效益分析 26

第一部分项目总论一、项目可行性研究报告编制背景（一）、可行性研究报告名称邯郸市***（南地块、北地块）地块可行性研究报告（二）、可行性报告编制单位***房地产发展股份有限公司发展部（三）、可行性研究报告编制依据1、国家相关政策、法规2、走访记录（市场调研数据和资料）3、邯郸市土地交易中心信息4、邯郸市政府、市统计局等相关网站5、邯郸建设局统计数据二、项目地块概况（一）、***地块概况***地块（南地块、北地块）四至为路（东侧是东环路（50m绿化带）、西侧临街广泰街，南侧是北仓库路，北侧是变电站路，详细地块位置图见下），是邯郸市未来新城区的中心城区板块。目前***地块西侧是邯郸市直属政府机关公务员居住区家和小区。***地块区域位置未来优势明显，具备便捷的城市主干道，但目前该区域尚未开通公交，区域生活配套等基础也有待完善，随着该区域的不断规划发展和街区范围内的文教设施的建设，周边的文化气氛将进一步提升，具有较好的发展潜力。***地块占地具备一定规模（南地块约130亩、北地块119亩），宜于建设开发一定规模的居住社区，且***地块地形规整，更有利于项目的规划。（二）、***地块规划指标及其它要求***南地块占地规模约7.92万㎡，规划指标要求容积率不大于3.0，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%，要求规划不少于50%的90㎡小户型，国家一级或二级房地产开发资质的企业具备该地块的竞买权，同时禁止联合竞买和自然人竞买。***北地块占地规模约8.67万㎡，规划指标要求容积率不大于3.0，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%，要求规划不少于50%的90㎡小户型，国家一级开发资质的房地产开发企业具备该地块的竞买权，同时禁止联合竞买和自然人竞买。（三）、地块成交价预估根据经济测算和土地价格增价幅度要求预估***南地块成交楼面价1000元/㎡左右，预计***南地块土地总费用27040万元（其中土地出让金26000万元、土地契税1040万元），即楼地价1039元/㎡（含契税）。根据经济测算和土地价格增价幅度要求预估***北地块成交楼面价1000元/㎡左右，预计***南地块土地总费用24960万元（其中土地出让金24000万元、土地契税960万元），即楼地价1050元/㎡（含契税）。三、可行性研究的结论（一）、***南地块经济测算结论***南地块项目以土地成本27040万元（其中土地出让金26000万元）和开发成本43733万元的进行经济测算结论如下：项目总成本：70773万元项目销售收入：104397万元项目利润：27830万元项目销售利润率：26.66%项目内部收益率：33.06%项目净现值：17906万元项目投资回收期：1.76年（二）、***北地块经济测算结论***北地块项目以土地成本24960万元（其中土地出让金24000万元）和开发成本39982万元的进行经济测算结论如下：项目总成本：64942万元项目销售收入：95437万元项目利润：25198万元项目销售利润率：26.40%项目内部收益率：32.54%项目净现值：16155万元项目投资回收期：1.77年通过对项目的整体经济项目评价可以得出***地块（南地块、北地块）具有较为合理的投资回报率，投资回收期短，项目风险相对较小，规模符合公司的发展战略，因此项目可行。

第二部分项目宏观投资环境和市场研究一、项目所在城市的宏观投资背景（一）、城市基本背景邯郸市位于河北省南部，邻接山西、山东和河南三省，是河北省重要经济大市，1985年被国务院批准为对外开放城市，1992年又被国务院批准为较大的市。邯郸市辖区面积1.2万平方公里，其中市区面积457平方公里。下辖4区（邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区）、1市（武安市）和、14县（邯郸县、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、肥乡县、永年县、邱县、鸡泽县、广平县、曲周县、魏县、馆陶县）。截至2006年底全市人口884万，其中市区人口140余万，市区人口居河北省第三位。邯郸具有发达铁路和公路交通网络，贯穿南北的有京广铁路、京珠高速公路、107国道横贯南北，邯长、邯济铁路和309国道连接东西，是中原地区重要的交通枢纽。邯郸“十一五”期间规划发展目标是：2010年地区生产总值到达2300亿元，年均增长13%以上，人均生产总值25000元；全部财政收入达到240亿元，年均增长15%以上，全社会固定资产投资累计完成3500亿元，年均增长15％以上，城镇居民人均可支配收入增长10％左右，城镇居民人均住房面积到达30.00㎡。（二）、城市宏观经济概况1、经济总量2006年邯郸市国民经济快速稳定增长，实现全市生产总值1338.1亿元，比上年增长14.9％。全市完成财政收入138.2亿元，比上年增长14.2％。其中地方一般预算收入52.8亿元，同比增长22.2％。2、购买力和消费水平邯郸城市居民收入在“十五”期间进入高速增长阶段，2006年城市居民人均可支配收入达到10503元，同比增长13.8%；城市居民恩格尔系数为34.0%，同比下降1.4个百分点。3、城市居民居住水平2005年城市居民住房人均建筑面积25.70㎡，根据邯郸市“十一五”发展规划目标，到2010年城市人均居住建筑面积达到30.00㎡，则在“十一五”期间邯郸城市居民人均住房建筑面积年均增长0.86㎡。4、固定资产投资“十五”期间邯郸社会固定资产投资进入高速增长期，2006年邯郸市全社会固定资产投资额为599.5亿元，同比增长37.5％，其中城镇固定资产投资完成498.3亿元，同比增长42.6％。5、2007年邯郸市主要预期目标2007年全市经济社会发展的主要预期目标是：生产总值增长12%、财政收入增长17%以上、全社会固定资产投资增长20%、城市居民人均可支配收入增长10%以上；6、邯郸城市规划依据河北省《省域城镇体系规划》“把邯郸建设成为晋冀鲁豫四省临界区中心城市和生态宜居城市”的总体目标，按照“外延扩区，内涵挖潜，完善功能，提升品位”的总体思路，继续以旧区改造和新区建设相结合，调整老城区，拓展新城区，加快主城区域企业的“退二进三”，积极拓展市东部新区（现城区内东部）中心城区。按照“南连、北延、东扩、西移、中优”的思路，拓展中轴线，疏通棋盘路，整治串城河，营造防护林，改造城中村，拓展中心城市发展空间，完善城市功能。加快城市外扩和主城区交通体系建设，完成两路四延、两路两延，发展城市主干道立体交通，加快建设环城高速，基本完成主城区内规划路网改造任务；实施高开区东扩、谋划行政中心东移，适时调整行政区划，逐步形成“双核”城市形态，拉开城市发展框架。积极推进城乡一体化发展，完善连接峰峰和武安、永年、肥乡、成安、临漳、磁县6个卫星城的30km二、邯郸市房地产市场概况1998年国家开始进行住房制度改革，职工住房由原来的实物分配方式改为商品货币化形式，取消了福利分房政策。2000年以后邯郸市房地产业迅速崛起，房地产开发企业数量、房地产投资规模、施竣工面积等均快速增加，房价也快速增长，特别是2004年和2005年。（一）、房地产投资后期放缓虽受诸多宏观调控政策影响，“十五”期间邯郸房地产投资迅速，到2005年的房地产投资到达27.8亿元，同比增长18.8％。但由于2005年和2006年邯郸市公开出让土地相对较少，随着2005年之前出让土地开发建设进入尾声，后续可供开发建设项目不多，到2006年邯郸市房地产投资下降到26.9亿元，同比上年下降3个百分点，其中2006年邯郸市主城区房地产投资18.70亿元（住宅投资11.62亿元）。数据来源：邯郸市政府公告和市建设局统计数据（二）、土地市场供给严重不足2006年邯郸土地市场供给严重不足的一年，全年市区仅有5块开发建设用地出让成交，总计约5.72万㎡，其中4块居住类建设用地，合计约5.47万㎡，详细见“2006年邯郸市国有土地使用权出让结果汇总表”。2006年邯郸市国有土地使用权出让结果汇总表编号受让地位地块位置规划用途出让方式地块规模出让金额单价1居住挂牌20039.2㎡2292.48万元72.67万元/亩2居住挂牌26119.2㎡2310万元58.96万元/亩3居住拍卖5968.43㎡1685万元188.21万元/亩4居住挂牌2605.35㎡1120万元286.59万元/亩5综合挂牌2422.83㎡200万元55.03万元/亩（三）、房价增速较快根据市场调研了解到2006年是邯郸商品房价格上涨较快的一年，全年商品房整体价格水平上涨800—1000元/㎡，前城区整体商品住宅价格在3600—3700元/㎡，其中鑫港·星城国际1期均价3600—3700元/㎡、鑫港·融富中心目前未能取得预售条件下认购价格3380元/㎡，后期上调3480元/㎡、3580元/㎡滕宇苑均价4000元/㎡。由于近两年来，土地供给较少，而之前供给土地基本上以转化为商品房已消化，拉德芳斯、创鑫阳光等规模较大的楼盘由于后期拆迁难于进展，目前拉德芳斯、创鑫阳光基本上是无房可卖，据了解拉德芳斯、创鑫阳光后期尾盘价格达到4000元/㎡，相对与去年4、5月份价格上涨达到800—1000元//㎡。项目区域内的二手房价格也大幅度上涨，以政通小区为例，去年4、5月份二手房价格一般在2800—3000元/㎡，而到目前该小区的二手房价格一般在3800—4000元/㎡，有的甚至到达4200元/㎡。（四）、市场供给相对不足根据邯郸市建设局统计数据显示，2006年邯郸主城区房地产新开工面积126.40万㎡（其中住宅89.40万㎡），竣工面积132.99万㎡（其中住宅118.41万㎡），销售面积128.77万㎡（其中住宅119.55万㎡），空置面积6.95万㎡（其中住宅5.14万㎡），主城区供给需求比为1.03（住宅0.99），详细见下图所示。根据邯郸市建设局统计数据，截至2007年4月，邯郸市主城区待销商品房面积2.64万㎡（其中住宅1.57万㎡），滞销商品房面积0.57万㎡（其中住宅0.13万㎡），积压商品房面积0.04万㎡（其中住宅0.04万）。假定2006年出让4宗5.47万㎡居住类土地容积率为3，则后续可转化成商品住宅供给仅为16.41万㎡，远远不能满足目前市场的需求。因此从以上数据分析得出，2006年邯郸商品房市场需求较为旺盛，而截至目前的市场供给严重不足，并且2005年、2006年邯郸土地供给相对较少，市场供给势必将持续不足。另，1991—2006年邯郸城区（含峰峰矿区和邯郸县）开发竣工10万㎡以上规模住宅小区总计建筑面积325.75万㎡，其中商品住宅仅为119.27万㎡，也在较大程度上看出邯郸商品住房严重不足，详细见后文的1991—2005年期间邯郸市经济适用房和商品住宅规模小区一览表。1991~2006年开发竣工入住的10万㎡以上的住宅小区一览表（经济适用住房）序号小区名称开发企业所在区县小区建成规模（万㎡）开工年份竣工年份住宅户数22.6619982002198613.51995199618441819981999196518.819992000178022199719982368122002200511801520042006113628.6220042006172719200120021591122002200310882120042005134615.920022004154515199920011409合计233.48209651991~2006年开发竣工入住的10万㎡以上的住宅小区一览表（商品住房小区）序号小区名称开发企业所在区县小区建成规模（万㎡）开工年份竣工年份住宅户数11.562005200665210.52002200562412.452003200676614.962002200679314.62200420061096132002200613002420002005138018.18200320051092合计119.277703（五）、市场供需预计2005年邯郸市区人口137万人，人均居住面积25.7㎡。根据《关于实施“一线两厢”区域经济发展战略的指导意见》和邯郸市“十一五”发展规划，到2010年邯郸市区人口达到150万，城市居民人均住房建筑面积30.00㎡，则“十一五”期间邯郸城市居民人均住房面积年均增长0.86㎡，由此可以估算出“十一五”期间邯郸商品房住宅的刚性需求507.82万㎡（其中新增人口“带动型需求”390万㎡、现有人口“改善型需求”117.82万㎡）。在未考虑邯郸旧城改造、拆迁以及其他形式的转移性需求，“十一五”期间邯郸市区年均商品住宅刚性需求量为101.56万㎡。三、项目周边市场状况目前周边在售项目相对较少，仅有***等。由于本项目区域是邯郸重点发展新城区，项目区域地理位置、生活环境等条件优越，随着区域内的交通、购物、休闲、医疗、文教等生活配套日益完善齐全，居住氛围的逐步形成，该区域业已成为邯郸房地产发展主要热点地带。由于本项目临近于***，具有较强的同区位性和可比性。通过对***项目的重点深入调研，综合分析得出如下几点：1、项目所属区域为邯郸城区中高档商品房区域（目前逐步形成中）。该区域发展潜力优势明显，目前产品档次、品质等均相对较高。以正在开发建设中的鑫港·星城国际的产品建筑结构、外立面效果、项目景观规划和小区内配套等方面在邯郸城区属于中高档水平。2、参考区域内在售楼盘（***）的产品品质和价格水平，同时结合本项目的地位、开发进度、预计销售时间和公司的开发优势等因素，可以乐观地判定本项目1期均价3800元/㎡，2期住宅均价4000元/㎡。3、区域内项目目标客户群以邯郸城区（含邯郸县）中高端收入人群为主，其消费群体多为政府机关、银行、电力、电厂、电信、邯钢等高收入企事业单位人员。4、从产品供给来看，由于区域内已售或在售项目均为“新政”前项目，户型面积未受70%的90㎡限制。鑫港·星城国际和鑫港·融富中心以130余平方米（134㎡、137㎡）的3室2厅2卫户型和110余平方米（114㎡、117㎡）的3室2厅1卫户型为主，其中130余平方米户型多于110余平方米的户型。详细周边楼盘信息见邯郸***地块项目周边楼盘汇总表。5、从产品需求来看，***以130余平方米的商品住宅以邯郸城区（含邯郸县）政府机关领导和收入较高的企事业单位中高层管理人员购置为主，而110余平方米商品住宅，邯郸城区（含邯郸县）政府机关和收入较高的企事业单位人员购置较多。另部分外来置业群体倾向购置130余平方米商品住宅。项目周边楼盘信息汇总表项目名称地理位置主力户型价格（元/㎡）销售进度备注项目地块西侧，3/2/2—140㎡3/2/1—100㎡近期二手房价格3600—37002003年销售完毕经济适用房，定向政府机关项目地块西侧，3/2/2，134㎡、137㎡3/2/1，114㎡、117㎡均价3600—37001期销售完毕以建行团购为主，少量对外销售3380，后期上调目前认购中拖底商业较多，销售价格低于星城国际项目地块南不到1km3/2/1，130㎡、131㎡近期二手房价格，均价3600，2层3200-3300，6层3664，13层3638已销售完毕经济适用房，定向邯郸县政府机关3/2/2，143㎡、145㎡4/2/2，176㎡项目地块东南侧约2km3/2/1，126㎡3/2/2，135㎡多层均价3900，4层3900，3层3980高层均价3700左右只剩少量多层，4栋高层销售完毕高档新盘，以多层为主，部分18高层***路交口处3/2/2，150㎡、143㎡均价4000多层

第三部分项目的市场定位一、主力消费群定位与分析（一）、目标客户主要构成由于本项目区域是邯郸重点发展新城区，项目区域地理位置、生活环境等条件优越，随着区域内的交通、购物、休闲、医疗、文教等生活配套日益完善，目前该区域逐步成为邯郸中高端收入人群购房需求的首选之处。由于本项目区域是邯郸重点发展新城区，项目区域地理位置、生活环境等条件优越，随着区域内的交通、购物、休闲、医疗、文教等生活配套日益完善，目前该区域逐步成为邯郸中高端收入人群购房需求的首选之处。以***的消费群体来看，邯郸城区（含邯郸县）中高端收入人群为主。结合本项目与***的同区位性、同质性，拟定本项目的客户群体为邯郸城区（含邯郸县）中高端收入人群，其中高端收入目标客户群以邯郸城区（含邯郸县）政府机关干部、银行、电力公司、电厂、电信等高收入企事业单位中高层管理人员为主，中高端收入以邯郸城区（含邯郸县）政府机关人员、银行、电力公司、电厂、电信、邯钢等高收入企事业单位员工为主。（二）、目标客户群购买力分析预计本项目的住宅平均建筑面积约为100㎡,均价3800元/㎡，每套住房的总价为约38万元左右，按首付30%和还款期限为20年计算，每月还款约在1860元。据相关统计数据表明：2006年邯郸城区居民人均可支配收入10503元，以普通三口之家计算，家庭平均月可支配收入约2625元。由于本项目拟定的目标客户群体为邯郸中高端收入人群，假设该群体家庭可支配收入高出邯郸城区居民人均可支配收入1000元/月，则拟定的目标客户群体家庭月可支配收入约为月还款的2倍。因此在未考虑到目标客户群体的未来收入增长的情况的条件下，本项目拟定的邯郸中高端收入群体完全有经济能力购房本项目住宅。（三）、综述综合考虑到本项目所属区域的未来发展，项目区域地理位置、生活环境等条件优越，交通、购物、休闲、医疗、文教等生活配套日益完善齐全，特别是产品的价格水平和面积区间设置较好的迎合拟定目标客户群体的购买力和实际需求，故在满足市场需求和吸引目标客户方面具备较大的优势，本项目拟定目标客户群体完全可以消化本项目。二、产品定位综合考虑本项目的区域位置、交通条件、生活配套和区域在邯郸城区未来发展地位，以及本项目所属板块已建或在建项目的总体定位，本项目宜于以中高档普通住宅的产品定位。三、户型定位根据邯郸市房地产政策情况、房地产供求状况、区域内楼盘状况和价格状况，尤其是考虑到项目50%的90㎡小户型的限制条件和目标客户群的需求状况确定本项目的户型定位。1、90㎡以上户型面积产品客户群以邯郸主城区高端收入人群（政府机关干部、银行、电力公司、电厂、电信等高收入企事业单位中高层管理人员）为主，因此本项目90㎡以上的户型面积以100—130㎡为主，以及部分90—100和130㎡以上。其中100—130户型结构以3室为主，3室2厅2卫多于3室2厅1卫；90—100㎡以2室2厅1卫为主；130㎡以上均以采用3室2厅2卫的户型结构。2、90㎡以下户型面积产品客户群以邯郸主城区中高端收入人群（政府机关职员、银行、电力公司、电厂、电信、邯钢等高收入企事业单位员工）为主，因此90㎡以下的户型面积以80—90㎡为主，户型结构以2室2厅1卫为主，辅以部分2室2厅2卫和3室2厅1卫。四、项目方案评估意见由于本项目所在的区域属于邯郸未来重点发展地带，也是邯郸城区中高档商品房相对集中区域，综合考虑到项目区域内目标客户群为邯郸市中高端收入人群，因此本项目在开发过程中应着力注重项目产品品质、品牌形象和项目营销，因此建议本项目中高端档产品定位，宜于建造板式高层，采用简约建筑风格、明朗的外立面效果、优美社区景观、完善社区配套及人性化的物业管理来突出本项目的价值。

第四部分项目的经济分析一、项目总体经济技术指标***地块（南地块、北地块）出让为净地出让（其中南地块占地合约130亩，北地块合约119亩），该宗地为住宅用地，建筑密度20%，综合容积率约3.0；由于本地块经济技术指标要求，初步拟定***地块（南地块、北地块）的各项物业分期汇总表如下：地块名称住宅商业分期合计***南地块1期12.00万㎡0.40万㎡12.40万㎡2期13.12万㎡0.50万㎡13.62万㎡分类合计25.12万㎡0.90万㎡***北地块1期11.00万㎡0.40万㎡11.40万㎡2期11.92万㎡0.45万㎡12.37万㎡分类合计25.12万㎡0.90万㎡二、项目开发建设的组织与实施计划（一）、项目开发建设方案拟定由于公司首次在邯郸开发项目，对市场认识上存在一定的不足，***南地块项目和北地块项目均具有20多万平方米的建筑规模，项目均要求50%的90㎡的小户型面积，同时考虑项目资金的快速回笼和开发风险的减小的建议，***地块（南地块、北地块）项目宜于由南向北分2期开发建设和销售。（二）、开发进度综合考虑***地块（南地块、北地块）项目开发进度要求（土地成交后8个月内动工，动工后2年内竣工）和公司开发进度，拟定***地块（南地块、北地块）开发期为开发期为36个月，前期规划、设计、勘察、测量、手续办理、招投标等共需6个月；项目各期建筑工程12个月，室外配套在楼体封顶后3个月内完成。***南地块项目各项关键工作事项进度情况，详细见***南地块项目附件材料附表二***南地块项目开发进度表。***北地块项目各项关键工作事项进度情况，详细见***北地块项目附件材料附表二***北地块项目开发进度表。（三）、销售进度工程开工的第3个月基本上开始销售，项目各分期室外配套完成时销售基本结束，各分期住宅销售期为12个月，商业均安排在各项目的2期销售，销售周期5个月。详细销售进度见下表：***南地块项目销售进度表一期住宅销售期间2008年4月—2009年3月合计08.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.01108.01208.0108.0208.03月度销售进程25%20%10%8%6%8%8%6%4%3%1%1%100%月度销售面积（万㎡）3.002.401.200.960.720.960.960.720.480.360.120.1212.00二期住宅销售期间2009年1月—2009年12月合计09.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.12月度销售进程25%20%10%8%6%8%8%6%4%3%1%1%100%月度销售面积（万㎡）3.282.621.311.050.791.051.050.790.520.390.130.1313.12商业销售期间2009年7月—2009年12月合计09.0709.0809.0909.1009.1109.12月度销售进程30%25%20%10%10%5%100%月度销售面积（万㎡）0.270.2250.180.090.090.0450.90***北地块项目销售进度表一期住宅销售期间2008年4月—2009年3月合计08.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.01108.01208.0108.0208.03月度销售进程25%20%10%8%6%8%8%6%4%3%1%1%100%月度销售面积（万㎡）2.752.201.100.880.660.880.880.660.440.330.110.1111.00二期住宅销售期间2009年1月—2009年12月合计09.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.12月度销售进程25%20%10%8%6%8%8%6%4%3%1%1%100%月度销售面积（万㎡）2.982.381.190.950.720.950.950.720.480.360.120.1211.92商业销售期间2009年7月—2009年12月合计09.0709.0809.0909.1009.1109.12月度销售进程30%25%20%10%10%5%100%月度销售面积（万㎡）0.2550.2130.170.0850.0850.04250.85三、项目成本明细（一）、***南地块成本***南地块除土地成本以外的成本明细见下表（同***南地块项目附件材料的附表一）：分项总成本（万元）单位成本（元/㎡）备注1、建筑工程成本32,530.351250.00小高层、高层住宅32530.351250.002、项目前期费用546.5121.00规划设计费130.125.00住宅设计费312.2912.00地质勘探52.052.00放线测量费13.010.50监理费39.041.503、政府规费2658.90102.17城市配套费702.6627.00基础教育费1040.9740.00散装水泥18.740.72墙体革新费130.125.00渣土清运费52.052.00确权测绘费39.041.50人防质检、监督、定额156.156.00室内环测26.021.00河道管理52.052.00文物勘探52.052.00产权登记费39.041.50参考锦绣花苑竣工备案费26.021.00参考锦绣花苑交易服务费39.041.50工程质量检测57.252.20质量监督费22.770.88中标造价0.07%技术服务费26.021.00参考锦绣花苑防雷审核39.041.50图纸审查52.052.00环境评估费13.010.50印花税9.760.38中标造价0.03%招标服务费65.062.50合同造价0.2%4、安装工程4294.01165.00燃气0.00业主收取上下水650.6125.00电力1301.2150.00供热1821.7070.00智能化520.4920.005、环境配套1040.9740.00景观、绿化780.7330.00室外道路260.2410.006、管理费390.3615.007、销售费用780.7330.008、财务费用1100.6442.299、不可预见费390.3615.00总计：43,732.841,680.46根据项目的经济测算时，预计***南地块合理成交低价为26,000万元（合约199.81万元/亩，楼面价999.07元/㎡），详细土地测算见***南地块项目附件材料的附表三（1）***南地块土地成本测算表。（二）、***北地块成本***北地块除土地成本以外的成本明细见下表（同***北地块项目附件材料的附表一）：项目名称总成本（万元）单位成本（元/㎡）备注1、建筑工程成本29,714.591250.00小高层、高层住宅29714.591250.002、项目前期费用499.2121.00规划设计费118.865.00住宅设计费285.2612.00地质勘探47.542.00放线测量费11.890.50监理费35.661.503、政府规费2428.75102.17城市配套费641.8427.00基础教育费950.8740.00散装水泥17.120.72墙体革新费118.865.00渣土清运费47.542.00确权测绘费35.661.50人防质检、监督、定额142.636.00室内环测23.771.00河道管理47.542.00文物勘探47.542.00产权登记费35.661.50参考锦绣花苑竣工备案费23.771.00参考锦绣花苑交易服务费35.661.50工程质量检测52.302.20质量监督费20.800.88中标造价0.07%技术服务费23.771.00参考锦绣花苑防雷审核35.661.50图纸审查47.542.00环境评估费11.890.50印花税8.910.38中标造价0.03%招标服务费59.432.50合同造价0.2%4、安装工程3922.33165.00燃气0.00业主收取上下水594.2925.00电力1188.5850.00供热1664.0270.00智能化475.4320.005、环境配套950.8740.00景观、绿化713.1530.00室外道路237.7210.006、管理费356.5815.007、销售费用713.1530.008、财务费用1039.9343.759、不可预见费356.5815.00总计：39,981.971,681.92根据项目的经济测算时，预计***北地块合理成交低价为24,000万元（合约201.92万元/亩，楼面价1009.61元/㎡），详细土地测算见***北地块项目附件材料的附表三（1）***北地块土地成本测算表。四、项目收入（一）、项目销售价格及销售进程确定综合考虑本地块周边在售（拟售）项目售价（鑫港·星城国际1期均价3600—3700元/㎡、鑫港·融富中心目前未能取得预售条件下认购价格3380元/㎡，后期上调3480元/㎡、3580元/㎡滕宇苑均价4000元/㎡）、周边二手房价格（家和小区3600—3700元/㎡、政通小区3800—4000元/㎡）、本项目预期投资回报、邯郸房地产市场大环境和区域市场的未来价格预计，拟定***地块（南地块、北地块）项目的销售均价格是：①1期住宅均价3800元/㎡②2期住宅均价4000元/㎡③商业住宅均价7000元/㎡（二）、项目收入***南地块项目收入一览表面积（万㎡）价格（元/㎡）收入（万元）1期住宅12.00380045600.002期住宅13.12400052497.12商业0.970006300.00合计26.02104397.12备注：经济测算时未予考虑人防与地下车位（车库）的成本与收入。***北地块项目收入一览表***北地块面积（万㎡）价格（元/㎡）收入（万元）1期住宅11.00380041800.002期住宅11.92400047686.68商业0.8570005950.00合计23.7795436.68备注：经济测算时未予考虑人防与地下车位（车库）的成本与收入。五、项目利润（一）、***南地块项目项目销售收入104,397.127万元，税后净收入为98,603.08万元，总成本为70,772.84万元，总利润为27,830.245万元，项目销售利润率为27.33%。计算如下：（98,603.08－70,772.849）÷104,397.127=27.33%详见***南地块项目附件材料的附表三（1）土地成本测算表。（二）、***北地块项目项目销售收入95,436.68万元，税后净收入为90,139.94万元，总成本为69,941.97万元，总利润为25,197.97万元，项目销售利润率为26.40%。计算如下：（90,139.94－69,941.97）÷95,436.68=26.40%详见***北地块项目附件材料的附表三（1）土地成本测算表。六、资金来源与支出项目资金来源包括项目占用资金和预售收入，项目占用公司资金分多次投入，项目占用资金在开发期间分批返还公司。资金支出包括土地费用、其他费用、税费和还款。***南地块项目的资金流详细见***南地块项目附件材料的附表四——资金来源及支出测算表。***北地块项目的资金流详细见***北地块项目附件材料的附表四——资金来源及支出测算表。七、现金流量分析（一）、***南地块项目基准收益率的大小取决于银行的利率高低、项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等，本项目取“银行同期贷款利率”为6.48%，故基准收益率设为8%。财务净现值：17,906.10万元财务内部收益率：33.06%财务投资回收期：1.76年详见***南地块项目附件材料的附表五——现金流量表。从***南地块项目的财务净现值、内部收益率、财务回收期来看，本项目具备较好的经济收益效果。（二）、***北地块项目基准收益率的大小取决于银行的利率高低、项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等，本项目取“银行同期贷款利率”为6.48%，故基准收益率设为8%。财务净现值：16,155.370万元财务内部收益率：32.54%财务投资回收期：1.77年详见***北地块项目附件材料的附表五——现金流量表从***北地块项目的财务净现值、内部收益率、财务回收期来看，本项目具备较好的经济收益效果。八、盈亏平衡分析（一）、***南地块项目1、销售价格不变时，盈亏平衡点时销售率为A:104,397.12xAx(1-5.55%)=70,772.84A=71.78%项目盈亏平衡点销售率为71.78%，说明项目存在一定的投资风险。（二）、***北地块项目1、销售价格不变时，盈亏平衡点时销售率为B:95,436.68xBx(1-5.55%)=64,941.97B=72.05%项目盈亏平衡点销售率为72.05%，说明项目存在一定的投资风险。九、敏感性分析在规划方案基本确定的情况下，影响项目利润的因素主要是开发成本及销售价格的变动。（一）、开发成本浮动对利润的影响①***南地块项目总成本在正负5%范围