政府办公楼物业设施设备维保管理方案

政府办公楼物业设施设备维保管理方案针对物业使用期限实施全过程管理，运用设施长远发展策略来调整现存设施设备管理概念。通过整合设施设备日常维修保养思想，修正设施设备大中修概念认识，调整设施管理阶段工作重点，是设施管理的重要手段。一、设备、设施日常维修养护计划及实施方案项目维修类别日常维修计划方案标准实施效果机电设备1）电梯维护保养每天巡视检查，发现现问题、及时维修。由设备部组织实施。各项机电设备维修保养规程1)无故障、停电2)保障安全运行。2）水泵维护保养3）其它设备设施通讯设备1）电话每周检查一遍，发观问题，及时维修。由设备部组织实施各项机电设备维修保养规程通讯畅通，无故障。2）宽带每周检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部组织实施各项通讯设备维修保养规程水泵及设备水泵每周检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部实施1）设备运行正常；2）储水池清洁无污染物。1）确保供水正常；2）水质无污染。公用照明1）线路的检修维护；2）灯具的维修及更新。每周检查一遍，发现问题，及时维修由设备部实施1）线路无乱搭乱接；2）照明灯具政党有效消防设备1）疏散标志的维修及维护；2）室内消火栓（箱）的维护及检修；3）其它消防设备每周检查一遍，发现问题，及时维修由设备部按相应作业规程实施维修1）标识制定及维护规定；2）消火栓维修操作规程设施有效，标志清楚，完好无损。消防设施排水管室外消防栓每周检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部门作业维修工按相关维修规程实施1）排水管施工技术标准。2）消防设施施工标准。1）管道畅通，无堵塞。2）无泄露；3）消防设施正常有效。上、下水管1）接口及砂眼漏水2）管堵塞、破裂；3）固定码松脱每半年检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部负责维修。1）排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准。上、下水通畅，无渗漏。供配电2）配电房1）开闭所24小时值守。2）配电房每班巡回检查2-3次，发现问题及时处理。由设备部按相应工作制度、工作业规程实施。开闭所及配电房工作制度、作业规程供配电设施正常运行中央空调1）表冷器2）过滤网3）管道附件定期维护、保养，发现问题，及时处理。由空调班按相应工作制度、作业规程实施。空调维修工工作制度、作业规程中央空调节器安全正常运行二、设备、设施定期维修养护计划及实施方案项目维修类别定期维修计划方案标准实施效果机电设备1）电梯维护保养每月维保、养护，发现问题、及时维修。由设备部组织实施。各项机电设备维修保养规程1）无故障、停电；2）保障安全运行。2）水泵维护保养3）其它设备设施通讯设备1）电话每季保养一次，发现问题，及时维修。由设备部组织实施。各项通讯设备维修保养规程通讯畅通，无故障2）宽带变频水泵及设备变频水泵及其设备1）每月保养清洗一次；2）每季度对设备保养一次。由设备部实施。1）有关二次供水规定；2）有关电气维护标准。1）确保供水正常；2）水质无污染。公用照明1）路的检修维护；2）灯具的维修及更新。每年检修一次线路和灯具，更换老化线路的损坏灯具。1）由设备部按相应保养实施；2）照明器具每年更换一次。1）线路无老化；2）灯具政党使用，照明完好。消防设备1）疏散标志的维修及维护；2）室内消火栓箱的维护及检修；3）其它消防设备。每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以免发霉；2）每年对消防疏散标志进行一次维护。1）由消防、机电维修专业人对应负责实施；2）消防系统主要设施、设备每年更换一次。消防设施保养规程。设施完好率100%消防设施管网室外消防栓水泵结合器1）消防栓及水泵接全器每半年油漆一次；2）消防栓每半年排一次水，检修一次。由设备部组织实施。1）开启灵活；2）不渗漏1）正常有效使用；2）外观完好。上、下水主管1）接口吸砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定码松脱。1）每年刷一次管道油漆；2）每年维修一次，并坚固管道固定码；3）每年雨季检查一次雨水口，更换不合格部分。由设备部按相关性作业规范实施。排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准。1）美观完好；2）上、下水通畅；3）无渗漏。供配电配电房1）每季进行一次专业维保。2）每年假期中进行曲一次中修和预防性试验。由设备部按相关法规作业规范组织实施。1）有关开闭所检修标准规；2）有关电气维护标准。确保供电设施安全正常运行。中央空调冷冻、冷却水系统部件按运行周期进行专业维护由设备部按相关法规作业规范组织实施。按中央空调相关性规定和标准确保中央空调安全正常运行三、公共设施及公建日常维修计划及实施方案项目维修类别定期维修计划方案标准实施效果房屋承重结构部位1）局部受损；2）施工质量原因造成的结构问题。日常每周巡查一次入们装修阶段要每天巡视2次，发现问题，立即处理、维修。1）由于使用不当造成结构局部受损较轻由设备部门按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”，提出方案，受托专业公司实施；2）如因施工质量原因或保修期造成结构问题，应报请开发单们处理。1）房屋修缮标准；2）有关工程施工技术规范。1）安全、正常使用；2）功能完好。外墙面1）外墙面鼓胶落的修补；2）外墙面大面积渗漏；3）外墙面的翻新；每周巡检一遍，发现问题，及时维修。由设备部按有关修缮规程实施。1）房屋修缮标准；2）外墙面修缮作业规程。无鼓无脱、无渗水、无违间、整洁统一。公用屋面1）隔热层破损；2）防水层破造成屋面渗漏；3）屋面积水。（售房合同明确屋面属顶层业主独立使用的屋面除外）每周检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部按相应作业规程实施维修，按照年度普查计划维修。房屋修缮标准。1）无积水、无渗漏；2）隔热层完好无损。公用通道门厅、1）公用地面的维修改造；2）公共通道、门厅的墙、天棚维护；3）楼间墙面、扶手、踏步的维护。每周检查一次，发现问题，及时维修。由设备部按相应作业规程实施维修。1）相应建筑部分修缮技术规程；2）房屋修缮标准。1）整洁、无缺损、无霉迹；2）扶手完好、无张贴痕迹。小区道路路面人行道砼道牙每周检查一遍，发现问题及时维修。由设备部维修工按专业操作规程实施1）路面修缮质量标准；2）人行道铺设修缮标准干净、平整、无坑洼，无积水，无缺损、完好率达99%以上。公共照明庭院灯、楼道灯、其它照明灯每周检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部维修工按专业操作规程实施1）电气作业安全操作规程；2）灯具施工标准。灯泡政党使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。沟渠池进雨水口雨水进污水进化粪池阀门进每周检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部维修工按专业操作规程实施1）进内无积物，进壁无胶落；2）化粪池出口及分隔地无堵塞；3）进盖上标志清晰。1）进盖完好率达100%，有效发挥功用，无参；2）无缺损，少污积；3）无堵。园林绿地绿地、花草、雕塑小品、花池每天检查一遍，发现问题，及时维修。环境清洁部进行绿化补种园艺维修。1）绿化工作标准；2）园林工作标准。1）绿化管理设施、设备齐全完好；2）雕塑水品等财贸艺完好率在99%以上；3）绿化及时补各率达99%以上；4）循环水系统畅顺。文化场所活动场地每天检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部专业维修实施。1）整洁、安全、场所菌能正常有效；2）无改建，无乱堆放；3）各项设施、设备完好，正常使用。停车场室内停车场每周检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部专业维修实施。1）砼路面修缮质量标准；2）停缮车场地维修标准。1）平整、无积水、无缺损、完好率99%以上。公用标志标识牌警示牌每周检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部维修实施。1）标志清楚，无污积，破损；2）安放牢固。1）标志设施完好率100%；2）标志无损坏。其他设施围楼每周检查一遍，发现问题，及时维修。由设备部维修实施。1）无破损；2）无脱落；3）池水通畅。1）确保围栏挡土墙安全使用；2）确保垃圾转运站使用。管理用房管理用房每周检查一次，由设备部按相关性维修保养规程实施。1）相当建筑啊分维修保养规程；2）相应电气、设备保养规程。1）政党安全使用；2）各项设施，设备完好；3）无改建。四、公共设施及公建定期维修计划及实施方案项目维修类别定期维修计划方案标准实施效果房屋承重结构部位1）局部受损；2）施工质量原因造成的结构问题。1）每年对房屋基础进行一次检查；2）及时了解住户家庭的结构性能，做到早发现，早处理。由设备部负责实施。1）建筑物白蚁防治标准；2）建筑物完好等级标准。1）结构安全、正常使用；2）结构履能完好。外墙面1）外墙面起鼓胶落的修补；2）外墙面局部渗漏；1）每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效，应局部翻新防止面积续扩大及污染墙面，并清洗一次，2）每年雨季前对住户外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入；3）外墙面大面积渗漏；4）外墙面的翻新；由设备部负责实施。1）房屋修缮标准；2）外墙面修缮作业规程。外墙平整、无渗水、整洁统一。屋面1）热层破损；2）防水层破损造成屋面渗漏；3）屋面积水。1）每半年疏通一次屋面雨水口；2）每年对屋面防水层检修一次；5）由设备部负责实施。1）房屋修缮标准；2）相应修缮作业规程。1）无积水、防水层正常；2）隔热层完好。公共通道门厅、楼梯间1）公用地面的维修改造；2）公共通道、门厅的墙、天棚维护；3）楼间墙面、扶手、踏步的维护。1）每半年对公共地面进行维护一次，补换损坏或空鼓地砖；1）由设备部按相关技术规程实施；2）每三年铲除抹灰翻新一次。1）房屋修缮标准；2）相应建筑部分修缮技术规程；美观完好、整洁、清爽。共用烟道1）由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成的2）排烟口封闭不当造成漏烟每年对屋面出烟口盖板及防护罩进行一次维护由设备部按相关性作业规范实施。排烟管道技术规范排烟通畅，安全、正常使用。区内道路路面人行道的道牙每年对局部损坏严重的路面、道牙、人行道板应控制在1%每年内，其它控制在50%每年内。翻新工作由设备自行组织专业维修工或委托有关施工单位实施。1）道路使用管理规定；2）路面施工质量标准。1）减少泌要的路面受污损和破坏；2）使局部损坏严重中面通过翻新延长寿命，从则使整个道路保持使用功能。公用照明庭院灯、楼道灯、其他照明灯1）每月清洁灯具一次；2）每季检修线路一次，应控制在1%每年内，其它控制在5%每年内。1）由设备部维护；2）对于破损灯具及老化线路进行更换。1）线路老化；2）照明设施清洁完好1）实现良好的灯具外观；2）照明系统正常有效；3）照明设施线路完好率达95%以上。沟渠池进雨水门雨水进污水进化粪池阀门进1）化粪池每半年清理一次；2）每季度清理进内杂物一次3）每年全面维修完善一次。由设备部按作业规程实施维修。进内侧防2）进内无沉积物。1）化粪池内无沉积物、出口畅通；2）进盖正常使用、密合；3）流水通畅。园林绿地绿化、雕塑、小品、循环水池、花池1）春、夏季各补换绿地一次，树木补种春、夏各一次；2）花木每半月修剪一次；3）草坪乔木每月修剪一次；由绿化服务部实施。1）绿草丛伍，树木青青、剪切整齐；2）雕塑、小品完整清洁，流水清清。管理用房管理用房1）每月检修一次设施，设备；2）每半年检查一次电气线路；3）每二年内粉刷一次；4）每年对其它建筑部分维护一次。由设备部实施。1）相应建筑维修规程。2）电气设备维修保养规程。1）整洁、安全、正常使用；2）设备、设备完好。五、公共设施维修养护流程编制施工方案，报客户业委会审批编制施工方案，报客户业委会审批归档保存维修完毕，经验收合格后，填写维修记录表维修技术人员到现场维修建筑设施主管日常巡视检查或其它途径发现问题，填写维修申报单班组分工，实施方案，准备工具材料技术保障部负责签收维修申报单建筑设施主管日常巡视检查或其它途径发现问题，填写维修申报单班组分工，实施方案，准备工具材料技术保障部负责签收维修申报单六、秀山县行政中心大楼房屋本体维修养护流程维修申报，填写维修申报表维修申报，填写维修申报表填写派工单准备材料，持单现场维修技术保障部专业工程师到现场查看，提出维修方案，并监督维修过程维修完毕，客户在派工单上签字维修人员上交维修单技术保障部将所有派上单输入电脑，管理处组织维修回访技术保障部每星期将维修电脑总单程报管理处对不合格维修项目一般维修重大维修七、秀山县行政中心大楼装修审批·监管流程客户提供装修图纸、房屋或展位租赁合同客户提供装修图纸、房屋或展位租赁合同到管理处领取装修申报表并填报、提供施工单位营业执照及施工人员身份证复印件、相片商业用途超过50㎡管理处审批报消防部门审批报批资料存档登记到计划财务部交纳装修押金管理处办理装修开工手续装修工程竣工管理处验收装修工程现场装修施工现场监管；综合事务、工程、保洁、安全护卫等各部门执行违章处理退押金管理处信息收集、处理秀山县行政中心大楼装修审批·监管流程客户提供装修图纸、房屋或展位租赁合同客户提供装修图纸、房屋或展位租赁合同到管理处领取装修申报表并填报、提供施工单位营业执照及施工人员身份证复印件、相片商业用途超过50㎡管理处审批报消防部门审批报批资料存档登记到计划财务部交纳装修押金管理处办理装修开工手续装修工程竣工管理处验收装修工程现场装修施工现场监管；综合事务、工程、保洁、安全护卫等各部门执行违章处理退押金管理处信息收集、处理九、维修养护工程物料控制流程材料来源控制；建立合格供应商档案（供应商专业资质证明，供应商评价记录、供货记录）材料来源控制；建立合格供应商档案（供应商专业资质证明，供应商评价记录、供货记录）物料申请，填申请单相关责任部门审批采购员按要求采购仓库管理员验收、检查，登记入库存物料申请人填写领料单，材料出库仓库管理员做好领料登记物料消耗单（每月一次统计）归档管理十、各项指标的承诺及完成承诺指标达标率指标名称国家评分标准管理指标管理目标实施措施房屋及配套设施完好率98%98%实行巡视制度，确保房屋完好，无新违章搭建及损坏公共设施房屋零修、急修及时率98%99%按规定的维修服务标准，合理安排维修人员，确保维修工程人员及时维修维修工程质量合格率100%100%分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需求十一、房屋主体维修养护执行质量计划表如下：项目维修范围需维修项目标准定期维修计划日常保养计划房屋完好率99%，大中修质量合格率99%，房屋零修、急修及时率99%；设备完好率99%房屋主体主体结构裂缝或严重破坏按需要、不定期参见：ISO9002运作程序文件NPMOP-13《建筑物本体维护》；ISO9002运作程序文件NPMOP-14《住户服务》；ISO9002运作程序文件NPMOP-05《公共区域设施和卫生管理》；楼地面工程平整、起砂、开裂小修/年、中修/4年、大修/8年屋面工程渗漏、排水堵塞小修/年、中修/4年、大修/8年粉饰工程开裂、剥落、色不匀小修/年、中修/3年烟道不通畅小修/年房屋主体设备给排水系统不通畅检修1次/年详见：《工程、设备管理工作手册》1、变配电系统2、空调系统3、水系统4、消防系统5、电梯系统6、公用天线、背景音响系统7、设备管理、大修改造供电设备有故障、无法供电检修1次/年弱电设备有故障、无法使用检修1次/年消防设备滴、漏、缺附件检修1次/年电梯设备电梯、无法使用中修1次/年，大修1次/6年避雷设备腐蚀、损坏检测1次/3年注房屋本体使用年限按50年，机电设备分别按产品寿命确定更新、改造周期十二、公共设施重大项目维修执行质量计划表如下：序号维修范围需维修项目标准定期维修计划作业规范及措施效果1区内道路路面、路基严重损坏修缮1次/年参见：ISO9002运作程序文件NPMOP-05《公共区域设施和卫生管理》参见：ISO9002运作程序文件NPMOP-05《公共区域设施和卫生管理》ISO9002运作程序文件NPMOP-09《停车场管理》ISO9002运作2路灯线路需改造的重新敷设按需要不定期3绿化场地重新造植的改造改造绿化/2年4沟、渠、池、井严重断裂或破损检修1次/年5文化、娱乐场所改造、改建按需要、不定期6停车场、车棚、走廊更新、改造、改建检修1次/2年7公共机电设施更新、改造按需要，不定期8其他由市住宅部门确定按需要、不定期备注1、道路的使用年限按20年计，房屋主体按50年计。2、按上述标准确立的重大维修项目所发生的费用按规定从基金开支。十三、公共设施日常维护养护执行质量计划表如下：序号维修范围日常保养维修计划作业规