房信集团拟建项目投资分析报告

目录≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•≈•工程概况当地房地产市场走势分析当地房地产市场总体回忆与展瞧1、回忆2、展瞧所在区域住宅市场走势分析1、供求关系2、价格走势3、市场特点4、个盘素养5、结论工程土地价值判定及工程地块优劣势分析土地价值1、地理位置2、周边环境3、环境污染4、地块四周的交通条件5、配套设施6、邻近竞争楼盘素养工程地块优劣势分析1、地理条件分析2、环临竞争楼盘比照结论可提升价值研判类比土地价值规划能力关于土地价值的提升单体设计市场细分及客户定位工程现场包装工程营销筹划物业治理结论工程市场定位工程的市场定位消费群体定位工程价值分析工程定价模拟工程投进产出分析工程投资分析讲明工程本钞票概述工程收益模拟投资风险分析及其躲藏方式提示风险性分析躲藏方式开发节奏建议工程概况〔一〕地理位置地处北辰区新宜白大道以西，普济河道立交桥交叉口的正北侧。〔二〕要紧经济指标1、占地面积：200多亩2、总建筑面积：约20多万平方米3、容积率：4、绿化率：30%以上5、建筑密度：略6、总户数：略二、当地房地产市场走势分析〔一〕当地房地产市场总体回忆与展瞧房地产工程没有试探可言，只有瞧准了再下手，不象打麻将，这把和不了推倒了下把接着玩儿。1、回顾本案所在区——北辰区，位于天津市市区的正北面，与河北区白庙紧紧相连。传统上，天津市区的居民按照区域经济状况将市内六区分成六种档次，即：和平区是首位；南开区为第二位；河西区为第三位；河东区为第四位；河北区和红桥区分不列居第五、第六位。由于市政规划、区域投资规模以及市政府扶持力度关系着当地经济建设的开展速度，因此，河北区经济建设的程度没有象南开区对华苑居住区和河西区对梅江生态居住区那样对新宜白大道上的商品住宅有着翻天覆地的妨碍。加之，位于四郊经济地位之尾的北辰区，房地产开发本就非常缓慢，尽管有万科花园新城时尚精品TOWNHOUSE工程的介进，但在近一、两年内，那个地点仍然是一般商品住宅的市场。2、展瞧展瞧2002年当地房地产市场，能够讲蕴含着巨大潜力，其一，环境工程建设中将对城乡结合部进市口、道路两侧工程实施绿化、美化改造；其二，市政府下大力量培育市场有效需求，积极推进小城镇的住宅开发，加快都市化进程；其三，越来越标准化的建设市场，更适宜品牌与实力的竞争，淘汰那些规模小、质量差、不注重物业效劳的烂尾工程；其四，政府对公积金贷款和按揭贷款政策的进一步放开。落低银行贷款和存款利息，刺激了消费，同时增强了商品房的有效需求。将来新宜白大道上的工程必将成为品牌工程的标志。〔二〕所在区域住宅市场走势分析1、供求关系当地住宅市场不同于市区的住宅市场有着宽阔的消费群体，仅靠区域内的居民不能够满足其商品住宅的消化需求，尽管北辰区宜兴埠在当地经济开展状况良好，但与市区居民的生活水平相比仍然相对非常低。由于家庭收进的上下直截了当妨碍着购房需求能力，同时，当地消费瞧念的落后以及有限的居住人口，都成为当地商品房供大于求的至关因素。据市场调查结果得知，1998年开发建设的田园小区和喊翠园尽管经历了三年之久的销售时刻，但因其市场定位的狭窄，现仍存有大量的空置房；2001年初开发建设的梧桐园、都市桃园大规模的商品住宅面积又加大了当地空置房的消化压力。拓展市场需求面正是万达新城在成功完成一期工程的销售任务之后，又将二期商品房销售业绩挤于周边物业的销售之首，仅从出进于万达新城的车辆品牌来瞧，那个地点的业主80%以上是白领和爆发户，他们当中除在当地做生意以外，大多数业主是人在北京工作，其老家又在天津，因此新宜白大道上的物业成为其置业的首选，购置万科花园新城的豪华不墅，其目前的经济状况尚未到达，如此，有着完善生活配套设施的万达新城就成为炙手可热的首选楼盘。从这一点来瞧，完善、周到的生活配套是工程竞争的市场根底。2、价格走势受着当地经济及人文环境的妨碍，当地房地产工程的档次普遍不高，除万科花园新城独树一帜，走联排不墅豪宅市场的销路外，当地所有工程的商品住宅价格全部采取低调处理。万达新城的销售均价为1800元/㎡；都市桃园的销售均价是1590元/㎡；梧桐园的销售均价是1650元/㎡；田园小区的销售均价是1638元/㎡；喊翠园的销售均价是1600元/㎡。当地商品住宅市场的开发时刻并不非常晚，可谓房产开发市场和消费市场十分成熟。但近几年，当地房地产市场总体来讲其经营状况并不良好，除万科花园新城与万达新城以外，那个地点尽大都数工程均未出现过热销场面，销售市场长期处于低迷状态。那么，是价格高于消费能力？是地段偏僻位于郊区？依然当地房地产的消费市场狭窄？都不是，作为民宅典范的万达新城，其商品住宅的市场均价高于四周所有的工程，作为豪华不墅的万科花园新城，论其住宅的销售价格也属我市高价之一，曾在我市一度产生热销抢购的场面，并在当地一直维持着良好的销售业绩。究其缘故，是品牌、是品质、是效劳，是购房者瞧到了物超所值，人们买房子早已不再是单买住宅，现现在，买房子还要买房子的附加值：交通、环境、配套、房型、升值、舒适……假如，当地再开发的工程不立足于买方市场，不考虑目标客户群体的消费需求，一味地使用价格战术，势必使新工程失往竞争优势，死于襁褓之中。3、市场特点市场特点：区域市场内部开展的不平衡性。新宜白大道是我市三环十四射中的一条连接中环线与京津塘高速公路、津围公路的重要干线，将天津与北京、河北省的距离拉近，加速了京津冀三地的贸易往来。房地产开发商们顺理成章地将“以路带动房改〞的政策具体化，然而原有的地域分割使得新宜白大道两侧的商品住宅楼市场具有显著的地域不平衡性特征，新宜白大道西北侧居民的生活所需完全要靠对面宜兴埠镇内的配套来维持。万科花园新城之因此称其为“城〞，是因其市政配套齐全，城内有公交车站、邮局、银行、学校、幼儿园、超市、饭店、业主会所、休闲广场等，生活所需不用外求。万科花园新城因其高档工程的市场定位，保证了城内业主生活的尽对私密性，因此城内配套设施对周边民宅工程没有起到多大的促进作用，四周一般民宅必须靠自身建设来猎取目标市场的占有份额。可想而知，作为一般民宅的万达新城销售业绩在当地一直良好，最直截了当的缘故，确实是基本其底商内多种经营工程和区内超市的补充，起到了极大的促销作用。相比之下，田园小区、喊翠园、普庆公寓等中小型工程由于内部配套的不完善，在同质工程的同等价位的根底上，成为其滞销或缓销的要紧缘故。4、个盘素养本案所在区域商品住宅不是许多，以下是新宜白大道两侧邻近地段要紧楼盘〔指同质素工程〕的资料：万达新城位置：新宜白大道西北侧，武警六支队旁。性质：六层砖混结构商品住宅，其中，临街楼宇首层为商业店展，二层以上为住宅，全部现房。价格：起价1577元/平方米〔第六层价〕，三层为最高价2000元/平方米。梧桐园①位置：新宜白大道西北侧，万达新城后。②性质：六层砖混结构商品住宅。③价格：起价1298元/平方米〔第六层价，准现房〕，三层为最高价1820元/平方米。都市桃园位置：新宜白大道西北侧，梧桐园后。性质：六层砖混结构商品住宅。价格：起价1338元/平方米〔第六层价，期房〕，三层为最高价1768元/平方米。宝利园新城①位置：宜白路加油站左转300米，宜兴埠镇内。②性质：六层砖混结构商品住宅，落地外飘窗。③价格：起价1480元/平方米〔第六层价，现房〕，三层为最高价1900元/平方米。今日家园①位置：宜白路与三千路交口。②性质：七层砖混结构商品住宅，其中临街楼宇首层为底商，二层以上为住宅。③价格：起价1298元/平方米〔第六层价，现房〕，三层为最高价1838元/平方米。……其他详尽内容请见?本案周边楼盘调查表?5、结论在我市房地产开展的中早期，本地由于区位因素，开展较市区、东丽区、西青区、津南区三个郊区滞后，到目前为止，当地商品住宅价格要比前者低10—40%。由于我市都市建设的步伐加快，为此地域的区位功能的进一步转换提供了催化剂，同时为当地的房地产开发，尤其是商品住宅市场提供了契机。只是，本区域商品住宅市场开展的不平衡性，在短期内仍将存在，并妨碍着下一步的开发决策。假如，开发工程立足于房地产的买方市场，并分析目标市场的需求，以开展商的努力，这种不平衡性将会日益缩小。三、工程土地价值判定及工程地块优劣势分析“第一是地段，第二是地段，第三依然地段。〞这是房地产界的名言。因此便有人拘泥于地段的好坏。事实上好坏只是相对的，要害是要弄明白：那个工程毕竟处于哪个层次？好与坏是个讲法，要紧的是能否赚钞票。〔一〕土地价值一个工程的土地价值是其多种因素综合作用的结果，工程的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景瞧以及邻近楼盘的素养等，共同决定了该工程的土地价值。本案的土地价值各要素如下：1、地理位置本案地处北辰区与河北区交界处，新宜白大道以西，普济河道立交桥的正北侧。工程面积：约20多万平方米，地形整体条件较完备，局部用地在利用万达新城、梧桐园、都市桃园的根底设施方面，能够满足“七通〞条件；虽原用地为菜地，但早已荒凉已久，土地尽大局部坚实、平坦，地块属于较理想的建筑用地。2、周边环境自然景瞧前方景瞧〔东南方〕近处是普庆公寓和荒地，远处是宜兴埠镇，没有绿色的景物，多为民宅。由于普庆公寓是新近规划的工程，其整洁的建筑结构使本案前方局部视线较为洁净、整洁。B、前方景瞧〔西北方〕前方景瞧，因仓库、杂乱的棚户和散乱的废物削弱，是本案视线最为不佳的地点。C、左方景瞧〔东北方〕紧邻万达新城、梧桐园、都市桃园三个小区，尽管局部小区开发尚未完成，但从其规划沙盘和差不多落成的万达新城上瞧，近景视线极佳，绿草环抱、建筑色彩明快；稍远处还有万科花园新城的玉泉花圃、雕塑石廊。D、右方景瞧〔西南方〕本案西南方是老式村庄，平房整洁却非常破旧；远处是错综杂乱、线路繁忙的铁道聚散地和车水马龙的中环线——铁东路、普济河道。由于铁路的重要的岔路口和公路立交桥都会聚在此，使得本地噪音大、平安系数低。人文、历史景瞧公园等自然景瞧本案近处无公园和自然景瞧，最近处的公园也要远行4公里以外，才能到达西沽公园和北宁公园；4公里以外的新开河尚待改造，现污水、垃圾成灾。B、历史古迹、人文景瞧：全无景瞧综述从地块四周环临的景瞧及远景视野开阔程度瞧，东、西、南、北四个方向景瞧中只有东边景瞧尚可，西边和北边景瞧因铁路线、杂乱棚户、仓库等景物而大打折扣；南边景瞧不算太佳〔普庆公寓规模小，规划差〕；总之，地块四周景瞧应属该地块的弱项。但本案地块规整，占地面积大，可通过环艺设计来弱化四周景瞧不佳的弱项。3、环境、污染水、空气、土地污染情况本案前方是普庆公寓，小区内的局部业主在晒台养鸽子，羽毛、鸟屎横飞，气味难闻；本案东边是尚未修建的土路，两侧堆满了垃圾，夏季腐烂、变质的恶臭气味布满空气中；本案所用地，荒草布满地表，苍蝇、蚊子及其他虫子许多；远处还有汽车和火车排出的尾气，此地污染情况严峻。噪音污染快速路〔新宜白大道、津围公路〕、中环线〔铁东路和普济河道〕、外环线、京津塘高速公路和错综复杂的铁路岔线上川流不息的交通工具成为本地的噪音来源，噪音十分严峻。社会治安状况本案东侧即是公安局北辰支队宜白大队，有利的一面是确保了区域治安的稳定；不利的一面是，其进进出出的人使四周小区的居民感到居住环境私密性差。4、地块四周的交通条件环临的公共交通条件新宜白大道上有多条公交线路671、878、619、811、908、803、675直达市区各地。地块南端是中环线，东侧是外环线和高速公路。地块与公共交通的连接本案所处地块距南端的新宜白大道和西侧的铁东路均有一段距离，紧邻的一条规划路仍为坑洼不平的土路，行车、步行都非常不便，可在拓建后引进公交站点来弥补交通上的小缺陷。交通条件综述环临地块的公共交通可谓便利。然而，本案存在亚交通连接咨询题，地块与交通干道〔新宜白大道〕间隔300米左右，土路颠簸不平，不宜公交车行驶，因此受到交通瓶颈限制，有待进一步优化。5、配套设施菜市场本地菜市场齐全，经营的菜品价格低廉。近处有位于万达新城旁的天津市北方蔬菜批发交易市场、万达农贸市场和万达新城底商——兴跃果菜便利店。远处宜兴埠内至少有三家蔬菜贸易市场，使当地居民至少在日耗品的消费需求上无忧。商店、购物中心当地的商店、超市匮乏，居民全要靠万达新城底商、万达超市和对面的宜兴埠内的商店、超市维持生计。学校、医院四周没有学校和医院，必须远求。银行、邮局、酒店万达新城底商——商业银行、中铁快运、新城酒店、皇苑大酒店。以及万科花园新城内的银行、邮局、餐馆。体育、娱乐场所等区域内暂无大型的体育、娱乐场所，只有万科花园新城内的业主会所康体、娱乐设施齐全。6、邻近竞争楼盘素养见?本案周边楼盘调查表?和第二大项中的〔二〕所在区域住宅市场走势分析〔二〕工程地块优劣势分析“知己知彼〞和“自知之明〞基本上一个赢家不可缺少的品质。俗话讲：追鹿者不见山。房地产经营者既能钻进往，又可跳出来。更况且，最难认清的面孔往往确实是基本自己的。1、地理条件分析就此地块的客瞧地理位置及环境条件，按前面所列的诸项要素及简要分析结论，和SWOT分析法，列出SWOT坐标图如下：S〔优势〕W〔劣势〕“七通〞+交通景瞧+污染、噪音地价+规模+品牌娱乐+购物+学校、医院等配套差。O〔时机〕T〔威胁〕1、概念、环艺设计弱化景瞧1、区域居民的消费能力较低。劣势、落低噪音妨碍。2、威胁来自周边直截了当对手：万达2、注重质量，建筑风格要靓。新城、都市桃园、梧桐园。3、房型设计时尚舒适，功能3、潜在竞争压力：宜兴阜内完善性强、且多样。的生活环境，其地块内工程的4、规模大、生活配套齐全。销势势必优于本案所处地域内5、售价与目标客户群体搭要的工程。界，以扩大受众面〔即指4、区域消费瞧念落后。市场需求面〕。从以上四个象限中的因素分布情况能够瞧出：地形地貌不无劣势；综瞧本地块的交通也非常兴盛、高效；但地块环临的几个要紧条件如购物、就学、医疗却是最弱项，可与污染、景瞧等劣势通过将来小区的合理规划和设计得到不同程度的改善。以后，随着市政规划的妨碍，该地块是无太大劣势的，只要注重威胁〔T〕因素，掌握时机〔O〕因素，那么，地块的地理条件就可不能成为妨碍整个小区价值的劣势因素。2、环临竞争楼盘比照从环临地块的8个楼盘的地理位置和楼盘性质瞧〔8个楼盘的详尽资料请见?本案周边楼盘调查表?〕，该地区除万科花园新城为3层豪华不墅外，均为六、七层住宅。价格均不超过2000元/平方米，与地块直连的三个楼盘售价最低为1338元/平方米；远处宜兴埠镇内的今日家园最低价仅为1298元/平方米。〔三〕结论从工程地块性质来瞧，本案地块符合住宅建筑用地。依据SWOT分析，该地块在市政配套、环境污染及区位位置方面具有临时的劣势，考虑到本案离主干道——新宜白大道和铁东路较近，公交车619路、878路公交车终点站都在四周，有利于引进公交线，将其终点站设在本案小区主进口旁的空地处，即能方便业主出行；同时周边有较好的空间供环艺设计，可躲藏主干道的喧闹，利用绿化墙净化小区内的空气，将噪音和污染阻挡在小区的外围。可提升价值研判美食家评判厨师的水准，常以“家常菜〞为依据。珍禽野味不算数，把萝卜白菜“做出来了〞才喊真功夫。其意确实是基本：从平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潜能，才能形成真正的竞争力。房地产工程的可比性并不简单在于价格和利润。假如听讲哪个开发商将住宅楼卖出了每平方米3万元的天价，也不必急于钦佩得五体投地。假设工程本身的潜在价值是每平方米3.5万元，那么该开发商就并非一个高手了。相反，假设某地段公认只能盖出3500元每平方米的房子，而你却能做到4500元每平方米，而且卖得不错，才称得上是真正的成功。那么，如何最大提升工程的价值？如何进行可提升价值的研判？利润就象是海绵里的水，只要情愿挤总是会有的。要想深进挖掘房地产工程的潜在价值，必须“从头压挤每一个环节〞。如下：〔一〕类比土地价值如前所述，从相邻地块性质、环境、配套、交通、景瞧等多方面综合判定，本案地块的单位建筑面积类比价值在2000元〔均价〕左右。〔二〕规划能力关于土地价值的提升小区整体风格本案的总体规划在于创立一个回回自然、高尚、新奇、新奇而布满文化情趣的社区。在具体的小区规划上，本着21世纪居住建筑人性化的原那么，在整体规划上，作为20多万平方米的大规模社区应突出以下特点：在总体布局上，采取了“一三三〞的布局格式，即：•一组林荫步行道，直线贯穿全区，延伸至公共绿地。•以三个建筑组团为核心，组团式住宅可围合、可联体或弧形拼接，以欧式柱廊、主题广场串联而成。•对应三个组团是三个主题各异的环节广场。〔提示：此种布局有利于房产按投资进度开发及建设〕建筑风格顺应消费者对人性化住宅的心理需求，采纳现代派建筑形式，树立小区形象。本案周边的喊翠园和田园小区的建筑无特色，与经济适用房外瞧没有多大区不，相关于当今房地产市场早已失往了竞争力，滞销或销售速度缓慢是必定的，因此，没有个性的建筑必将被市场淘汰。•在立面造型上，采纳三段式设计，充分运用丰富的西方古典建筑符号和线条，凸显建筑外檐设计的出色及亮丽；凸窗弧线设计，落地式飘窗，丰富室内空间和提高室内采光度；绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外墙的高级涂料，使三个组团色彩协调统一。•在小区轮廓设计上，讲究住宅的错落有致，摆布有序，三个组团的顶部造型要丰富，突出整个小区的轮廓线丰富、美丽。一定要优于周遍所有楼盘，窗套、门廊等细节的处理上，步步要到位，小区配套小区的配套设施要求时尚、齐全。全然做到既能满足小区业主日常生活的需要，又能满足现代人对现代化住宅的消费需求。•针对周边生活环境，设立商业配套〔超市、综合商场、文教用品商店、美容美发院、餐饮店等〕。•区内配业主会所，丰富小区文化，如：健身中心、网球场、娱乐中心、银行、邮局、学校、门诊部等。•时尚齐全的配套〔宽带网、对讲门、楼宇监控防盗系统等〕、先进的建筑材料〔地板采热、可调节供热设备、塑钢窗、蘑菇石〕是小区必不可少的附加值。小区环境充分发扬小区的建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景瞧层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。•整个小区以一组林荫步行道贯穿，以三个主题广场配合三个建筑组团，使整体内外空间交错穿插，一气呵成。广场、步行道、绿地、小品等前后照顾，浑然一体。•建议小区大门不要面对公安局宜白大队进口，确保小区居民的平安感和自我保卫意识得到满足。小区正门的设计要集中表达小区建筑风格，要高阔、典雅、色彩鲜亮，并起到树立小区品牌的标志性效果。•小区围墙的护栏要通透、秀雅、坚实，多采纳曲曲折折线，突出一种亲和力，同时栏杆上配以爬藤等绿色植物，即可美化小区，与小区内绿化混为一体；又可起到阻挡区外灰尘和噪音的作用。〔三〕单体设计本案户型设计要求经典有用，功能多样。单体采纳经典平面，大厅小卧房，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。具体户型以75—95平方米的两房为主，并引进错层大户型或复式房作配合。其户型比例建议如下：按户型分户型平层或错层复式合计一室一厅两室一厅两室两厅三室两厅比例15.8%25.2%40%16%3%100%按面积分面积55-64㎡65-77㎡78-94㎡95-104㎡105-130㎡合计比例5%12%48%25%10%100%将建设建议回纳为一句话，即：以住宅为主，户型设计应顺应市场需求。考虑当地生活配套不完善，建议配套商业〔即底商建筑〕、业主会所、足量停车位和主题广场等。其中，依据目标消费群体的定位，车位占总户数比例：约为30%。〔四〕市场细分及客户定位正确的客户定位，有利于工程的市场定位、市场细分，从而使工程规划设计到位，吸引更多潜在买家购屋，促进销售。〔五〕工程现场包装现场物业形象的好坏要紧依靠视觉感官的冲击效果，最终表达于工程现场包装和平面设计上。在本案的操作中，引进工程的VI〔工程标识、工地围板、营销中心等〕，每平方米至少能够再提升几十元的附加价值。〔六〕工程营销筹划营销筹划水平是决定工程价值实现程度的重要因素，本案借助于专业的营销筹划经验和操作能力，通过强卖点的提示与推广，能够使物业单位价值提升。〔七〕智能化物业治理及效劳功能增设引进先进的物业治理思想和治理体制，是建立品牌效应的有效途径。物业治理的3：11原理讲明，假如小区物业治理水平差，其坏妨碍的传播面将是1：11。而好的物业治理传播面是1：3。由此，物业治理对物业价值的提升有着重要妨碍。如万科物业对工程的价值提升空间在1000元以上。建议本案物业治理中心的大堂设接待台，免费送信件报刊、免费定餐送餐、免费定票、免费代业主瞧管小孩及老人、提供钟点工钟点秘书钟点司机等多项效劳，施行人性化治理，突出对业主的尊贵礼遇；加强小区智能化物业治理水平，区内设宽带网端子、可视楼宇对讲门、监控系统，增强平安性；以及引进节能型建材，如：带调节阀门的供热设备，利用4C技术将多元信息效劳与物业治理和安防、住宅智能化系统集成，满足平安防范、停车、高速上网等需求。以实现快捷高效的超值效劳与治理。让购房者感到自己买的房子物超所值，进而为我们义务宣传到亲戚、朋友、邻居、同事。口碑宣传的成效力度非常大，物业及开发商的品牌树立，有利于今后工程的再开发。〔八〕紧密与教育相联系不管购房者的喜好差异多大，选房时他们却不约而同在同一种需求上产生共喊。如前面分析，本案目标客户中大局部已有子女〔新婚的青年夫妻同样会做长远打算〕，子女的教育咨询题是该局部人在购房置业中的重点考虑咨询题。如何让子女就读一所最好的中、小学是解决之道。由于本案的区位咨询题，当地学校、幼儿园匮乏，恰恰会成为工程的最大销售阻力，因此，建议本案与区重点学校合作，在小区开办分校，同时对外公开聘请幼教进住小区，承诺本小区业主的子女一定能够进学、进托，这种宣传方式即可扩大小区的知名度，满足业主第一需求，又将扩大需求市场，吸引区域外的潜在买家。另外，对竞争对手而言亦是无法效仿的有力一击。要明白，完善的小区配套是本地工程的最有效卖点，我们必须在配套设施上下功夫，投进少商量的资金制造大大优于竞争对手的最大优势。〔九〕结论以上各因素的兑现关于本案价值提升起着直截了当的驱动作用，即使以上每一项只挤出十几元的潜在利润，那么每平方米就能够多赚百余元，假如在几个要紧工程上下功夫，那么可使每平方米价值提升得更高。工程市场定位〔一〕工程的市场定位因本案受当地生活配套妨碍，此地域的销售市场形成一种独有的规律，高档次、环境靓、成片开发、规模大的住宅受到市场的送不，豪宅——万科花园新城，因市场需求面非常窄，不利于在此地再大面积的开发；改善型民宅——万达新城，那个成功例子证实了本工程的市场定位是：必须建成“规模大、配套全、环境靓、效劳优〞的智能化住宅城，楼盘素养定位不宜过低，中高档的住宅便于小区规划和配套建设，楼盘售价最高不得高于万达新城最高价的10%。小区需拥有宁静的社区环境，文化风格层次高雅，视周边工程的园林规划，本案必须有中心花园，以主题式风格分类，同时保障每个楼宇间都要青葱怡人、绿意浓浓，让每户窗前瞧到的是绿草、鲜花和休闲园地，即户户窗前如画，家家阳光充足，建议以米的建筑特色调动买家的购屋欲瞧。依据社会热点和当地配套空白，极富特色的室内外健身设施和E-mail必不可少。〔二〕消费群体定位一个工程只要抓住目标消费者，就会起到一个事半功倍的效果。因此目标消费者的定位准不正确将对工程的销售起到决定性的作用。由于各方面的因素制约，本案四周的房价低，限制了该地区的住宅开发的档次，住宅档次不高，必定导致居民成分的复杂，进而对小区整体规划和设计不利，配套、效劳质量跟不上。因此，为了确保本工程的品牌和市场效益，通过近段时刻对当地房地产市场以及本案的情况分析，结合公司多年房地产专业经验，我们对本案主力客户群的判定如下：地域分布：以区域内公务员以及有一定消费能力的居民为主，外环线两侧的企业职工为辅，各占65%、20%；经商人士及外地人占10%；其他：5%。A、购房更注重解决现在的需求。但因素养缘故，同时关注“人以群分〞而产生的明显社会阶层界限〔如“万科都市花园〞，被多数人认为是“成功人士〞的选择〕。四周大型股份、合资企业繁多：天士力药业集团、梦乡床垫企业、中韩合资LG集团、中法合资王朝葡萄酒以及小淀镇工业区内企业、北辰科技园区内企业的职工、治理人员由于工作地点的缘故，他们必定选择此地域的商品住宅，他们不要求一步到位，因此这些人更趋向于中、小户型，单身白领或外地人选择55—70平方米的单元，双职工选择75—90平方米的单元居多；B、合资企业中等收进的中级白领、区域内工作的局部公务员以及四周经商的小商业主等。因工作地点和生活环境的相协调因素，同时也因为他们对此区域有着强烈的怀旧情怀，因此这批人群选择了此地域的商品住宅是必定的。他们多为三口之家，由于身份的缘故，对户型的功能设计和舒适十分讲究，选择90—100平方米的两室居多。C、四周居住的局部高素养，具有一定层次及购置能力的客户。这类消费者较为熟悉周边的居住环境，在此区域中居住时刻较久，年龄在40岁左右，盼瞧改善居住条件的群体，对将来的市政府的大力改造布满信心，相信此区域拥有升值潜力。因此年龄段的人群多为3—5口之家，关于他们而言三室面积在98—110平方米的房子最受青睐，改善型的三室二厅二卫房型布置要格局，讲究生活品味。D、在京打工的局部高级白领人士，因工作和家庭要求，需往返京津两地，此地与北京距离较近，且紧靠天津市区，高速公路畅通兴盛，此地段上的房子成为首选。所以他们对房屋的要求已不再仅是居住，更注重社区的整体规模、环境，还有房屋的舒适程度。关于他们而言室外环境靓、室内使用功能强，面积可在105—130平方米左右的户型最为抢手。E、局部外籍华人因工作需要，长期在津居住，此类人为数不多，但也有可能。复式结构的单元可成为其青睐的房型。依据以上资料显示所得，在今后的宣传推广工作中，针对目标消费群应做到：1、受地域和家庭收进的限制，本案除了立足工程所在区域，做细做透市场，还要挖掘区域外的客源；2、瞧瞧的准客户有效消化，制定具体措施，消除客户顾虑。3、本地域外来人口和郊区居民较多，可适当为其增设效劳工程，即15万元办理天津市区蓝印户口，从而扩大需求面。工程价值分析综合以上分析，本案在实现各价值实现要素以后，总体可提升价值约到达2000元/m2〔指进市均价〕。工程定价模拟进市时期以高品质社区形象进围，而开盘价格以1280元/m2面市，引爆市场，形成旺销局面。日后分时期价格逐步抬升，最终实现销售均价到达2000元/m2。工程投进产出分析工程投资分析讲明有关本钞票的明细核算科目略。分组