小区物业管理经费收支预算和管理标准

小区物业管理经费收支预算和管理标准一、经费收支预算（一）经费预算的原则1、前期根据开发商与业主的购房合同之约定暂定收费单价；2、以后的调整根据省湘价服[2010]76号文件，和县物价局指导的收费标准执行；3、以区养区，保本微利的原则。4、合理开支，开源节流的原则。（二）经费测算表1小区人员工资支出统计表单位：元/月职务月薪（元/个）人数（个）合计（元）主任150011500物管员120011200维修工120011200秩序维护员110077700保洁员80032400绿化员8001800合计：1414800元表2管理、服务人员按规定提取的福利费单位：元/月序号项目金额(元)测算依据备注测算结果（元）一基本工资总额14800见表一1福利费2072工资总额的14%含节假日加班等2工会经费296工资总额的2%3教育培训222工资总额的1.5%4基本医疗保险888工资总额的6%5失业保险296工资总额的2%6基本养老保险2960工资总额的20%7生育保险103.6工资总额的0.7%8工伤保险148工资总额的1%9人身意外伤害保险合计6985.6表3各工种服装费单位：元/月序号项目金额（元）测算依据备注测算结果（元）1管理人员50（600元×2人/2年）服装按每人夏、冬季各两套配置2秩序维护队227.5（780元×7人/2年）3维修技术部20（480元×1人/2年）4清洁部（含绿化）40（240元×4人/2年）合计337.5表4保洁费用单位：元/月序号项目测算依据金额（元）备注测算结果（元）1工具购置费40元/月/人1203人2劳保用品15元/月/人453人3消毒用品10元/月/人303人4化粪池清掏每年1次2005垃圾清运及处理环卫部门代运80元/斗2400每日一斗合计2795表5秩序维护费单位：元/月序号项目测算依据金额（元）备注测算结果（元）1装备费40元/月/人×7人280通讯器材、警具2保险费10元/月/人×7人70人身意外伤害合计350表6绿化费单位：元/月序号项目测算依据金额（元）测算结果（元）1绿化工具费40元/月/人×1人402劳保用品20元/月/人×1人203农药化肥费综合测算254杂草清运费0.2元/平方米·年/5花卉购置费20元/月20合计1057、工程维修费：初步测算金额预计9600元/年，以后按实际发生额。工程维修费用是指用于房屋非本体结构的养护，公用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维护，包括公共区域的排水、排污设施的维护、疏通及公共区域的照明、消防、监控设施的维护（不包括人为损坏的材料费用）。9600元÷12月=800元/月8、办公费：办公费全年按6000元包干。6000元÷12月=500元/月9、前期物资装备的分摊费（按三年分摊）19540元÷36/月=542.777元/月10、管理佣金（利润）收取5%前9项合计27281.699元/月×5%=1364.0845元/月11、法定税费：（两税一费、防洪基金、教育基金为前九项合计的5.8%）前十项合计28645.7835元×5.8%=1661.455元/月12、费用汇总表单位：元序号项目年度费用（元）月均费用（元）比例（%）1人员工资1776001480048.9392福利费83827.26985.623.0993服装费4050337.51.1164保洁费3354027959.2425绿化费12601050.3476秩序维护费42003501.1577维修费96008002.6458办公费60005001.6539物资装备分摊费6513.324542.7771.79410管理佣金16369.0141364.08454.5111法定税费19937.461661.4555.493合计362896.99830241.416599.995%（三）按照支出情况，将每月所有支出及佣金作为管理费总额，即30241.4165元。1、全年合计支出：30241.4165元/月×12月=362896.998元2、管理费标准为（根据售房合同）：住宅：0.5元/㎡车库、杂房：0.5元/㎡3、每月收入（总建筑面积33496㎡其中住房：29188㎡、车库：4308㎡）：29188㎡×0.5元/㎡+4308㎡×0.5元/㎡=16748元/月4、全年合计收入：16478元/月×12月=200976元/年（四）收支情况分析及补充声明根据以上收支综合测算可以看出该项目每年200976元。数据表明，收入与支出相差161920.998元/年，因此，该项目必需采取以下措施来弥补管理费用的不足：公用水电费由已入住业主共同分摊；由环卫部门征收的生活垃圾处理费由已入住业主共同分摊；（国家正在实施同污水处理费收缴方式征收垃圾处理费，海德市及部分县市已经实施该方案）公共共用设施设备的维修材料费按幢或单元或整个小区业主来共同分摊；（视情况来区分）管理处积极与业主合作，开展多项其他特约有偿服务来增加管理处的办公经费。（如：为业主新房开荒、清洁卫生、水电安装、维修、房屋装饰装修等等）二、管理服务标准（一）物业部管理工作标准工作内容入伙资料验收发钥匙装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉物业工作日记收费财务作业频度12小时随来随办8小时随来随办1小时内办完二遍/天入伙期间6小时/天四遍/天入伙时间6小时/天12-2户/周一遍/服24小时内100%IS09002质量标准证件齐全，验收项目齐，业主签字。手续完备，证件齐全，业主签收。符合规定，无危及安全、外观无改变用途。无乱堆放乱挖或接搭，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率5%以下。无违章装修。及时听取住户意见，满足住户合理要求，满意率95%以上。熟记完成情况，住户满意95%以上。对小区数、套数、面积、公共设备，责任形象居民栋号、房号、姓名、单位、电话、家庭情况等随问随答，正确率90%以上。每天下午5:00-5:30记录全面真实准确。收费率98%。日清月结，帐表相符，收支平衡，每半年向住户公开一次。工作流程8:00-8:30向值班室了解和处理业主申报、投诉。8:30-9:30巡视、9:30-12:00跟踪监督、14:30-15:30室内学习、整理档案，15:30=17:00巡视、17:00-18:00走访、回访（入伙期间除外）督导方式房管员分片包干、部长巡视抽查、主任四次/月不定期抽查，每月部评比一次，每半年、每年度处评比一次。激励方法月先进发一定奖金、半年、年度先进发奖金+奖状，一月不合格警告，连续两月不合格者辞退，年度评比最后一名辞退。（二）督察调度工作标准工作内容行政事务处理投诉事务、劳动督察值班制度采购、仓库后勤管理作业频度8小时内24小时24小时24小时8小时24小时ISO9002质量标准严格如实记录员工出勤，按时派发各类文件、资料、快报和信件，人事档案整理有序，计划考核总结整理齐备，按时移交办公室档案资料员。按住户投诉处理程序，在接到投诉后十分钟内通知相关部门处理投诉回访率100%，做好各种投诉处理记录。按督察程序，定期巡视检查，发现管理上有问题，应及时作出处理。24小时值班，值班部长及时掌握住宅区内情况，对紧急事件在第一时间采取正确措施，协助管理处主任处理日常事务，做好值班记录。按物料控制程序，按计划和要求采购所需物料，做到帐目清晰，出入登记，准确率合格率100%。按时按质量完成职工食堂的供应；单车摩托车保管规范，24小时随存随取，保证不丢失车辆，住户满意率达98%以上。督导方式部长每天检查工作，主任每月不少于四遍不定期抽查，每月部门评比一次，每半年、每年度管理处评比一次。激励方法月先进发一定奖金，半年、年度先进奖金+奖状，一月不合格警告，连续两月不合格辞退，年度评比最后一名辞退。（三)房屋及公用设施维修、养护工作标准工作内容装修审核装修监督巡视清理室内维修室外维修、养护道路停车场天面空调架楼梯及墙面明暗沟外墙供水供电公共娱乐场所路灯、庭园灯作业频度8小时随来随办四遍/天，入伙期间6小时/天一遍/天污水井、雨水井（口）一遍/月，化粪池一遍/年，污水管二遍/季。急修不过夜，小修小补24小时内完成、大、中修两天内回音。检查二遍/天，随坏随修。每月检查一遍。每年油漆一次。每年漆刷一遍，查换梯灯一遍/周，随坏随修。检查一遍/周，即坏即修。细查一遍/月，即坏即修。检查一遍/月，发现异常，立即报水电。检查一遍/月，即坏即修。检查一遍/月，即坏即修。ISO9002质量标准符合规定、无危及安全、外观，无改变改变用途熟悉房屋公用设施种类、位置、分布安全要求、开关位置及公用设施完好率98%以上无堵、少污积、无外溢、无缺损、井（口）盖完好率98%以上。凭票收费，不索小费、好处，100%回访住户满意率99%以上。平整无水，无缺损，完好率99%以上。无积水、无漏、隔热层完好无损。无锈无损、保持美观。整洁、无缺、扶手完好、梯灯正常，无张贴痕迹。畅通、无积水、无塌陷、无鼠洞。无脱无鼓、无渗水无违章、无鼠洞。动作正常、无乱搭接，无泄漏。整洁、安全、无改建、无乱堆乱放。灯泡正常、灯罩完好率100%工作流程8:00-8:30向值班室了解和处理住户申报、投诉。8:30-10:30跟踪监督。10:00-12:00维修养护巡视。14:00-15:30巡视维修养护。15:30=17:00室内整理、学习。17:00-18:00回访。督导方式由工程部统一调度指挥，并负责质量跟踪检查，维修员凭单上工，组长每天巡视检查，主任每月不少于四遍不定期检查；每月部评比一次，每半年、年度处评比一次；每月一次“一专多能”考核。激励方法月先进发一定奖金，半年、年度先进奖金+奖状，一月不合格警告，连续两月不合格辞退，年度评比最后一名辞退。（四）安全防范管理工作标准工作内容定岗检查流动巡查学习与训练家居安全刑事、违法案件装修监督车辆停放、保管环境保护突发事件法规学习思想教育技能训练工作频度24小时24小时一遍/15分钟2分钟内秩序维护到达现场每周一次，每次二小时每周一次，每次二小时每周一次，每次二小时ISO9002质量标准车辆进出发牌率100%，无车辆被盗、无收购、叫卖乞讨、可疑人物进出。被盗、刑事、安全防范案件年发案率1%以下。违章率1%以下无可疑、闲杂人物接近车辆，未锁门、关窗车辆或遗忘贵重物品及时通知，重点保护，无被盗、违停。无破坏绿化带，无践踏草坪，无乱扔、乱倒、乱吐、乱烧、无各类噪声扰民。及时采取措施，控制局面，迅速报告等候支援。各项法律常识、政策条例。遵纪守法模范行为，学雷锋做好人好事，严明秩序维护纪律。健身、擒拿格斗训练行走、路步、敬礼。督导方式队员分片包干巡查，秩序维护部门统一指挥调度，设立纠查队24小时监督秩序维护员动作。激励方法每月队评评比一次，每半年、第年度处评比一次。月先进发一定奖金，半年、年度先进奖金+奖状，一月不合格警告，连续两月不合格辞退，年度评比最后一名辞退。（五）清扫保洁工作标准工作内容地面清扫保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、灭蟑螂作业频度一遍/天14小时/天扫一遍/周洗一遍/天二遍/天垃圾池洗一遍/天二遍/周二遍/月，向住户发药二遍/年ISO9002质量标准地面无杂物垃圾、道路泥沙、无生草、无积水、单车、楼梯口无杂物、无蜘蛛网清洁率99%以上所有公共场所无杂物垃圾、保洁率99%以上。无杂物、无蜘蛛网、无乱贴、无乱堆乱、手扶无尘、清洁率99%以上。100%日产日清、整洁、无味、无污积。无蝇少蚊少虫。鼠密度1%以下（夹夜法）蟑螂密度：室内15M2室外管道20米4只以下工作流程5：00-7：00地面清扫；7：00-8：30清运垃圾；8：00-10：30保洁楼梯清洁、消灭四害，13：00-15：00地面清扫；15：00-16：00运垃圾（10：00-13：00、16：00-19：00保洁员、绿化工保洁）。督导方式保洁员划片包干责任区，每周队评比一次，每半年处评比一次。队长每天巡视，不定期检测，主任每月不少于四遍不定期抽查。激励办法月先进发一定奖金，半年、年度先进奖金+奖状，一月不合格警告，连续两月不合格辞退，年度评比最后一名辞退。（六）消防管理工作标准工作内容值班（灭火）流运巡查、宣传消防设备、设施检查学习训练演习家居安全施工、装修监督公共场地、设备消防泵栓带灭火器具报警、通讯、车辆学习、训练演习作业频度24小时每日8：00-21：00每周一次专职队员一次/3天，义务队员一次/周一次/每季度ISO9002质量标准报警、通讯设备畅通，离岗有人代班，灭火迅速、措施得力，抢救及进。无堆放易燃、易爆用品，安全使用液化气具，安全使用电器，无乱搭接电线，有消防设备，会使用。无违章用火、用电，无使用易燃材料装修。无挤占消防通道和设施。天面无堆放杂物泵：运转良好、无异常声音无振动，表面无灰尘无法污。栓：无漏无锈蚀，开闭灵活。带：无破损无霉潮，带柜完好放置合理，无缺失，无过期，表面清洁100%完好。设备灵敏，车辆无故障。熟悉消防法规、消防知识和小区消防情况，掌握基本消防技能。组织严密，重点突出，专家指导，住户参加。督导方式秩序维护部门统一调度指挥、消防队员分片包干责任区。队长每日巡查、监督、主任每月重点抽查。激励办法在灭火、演习、训练中表现突出的及时给予物质和精神奖励。每月队评比一次，每半年、每年度处评比一次。月先进发一定奖金、半年、年度先进奖金+奖状，一月不合格警告，连续两月不合格辞退，年度评比最后一名辞退。（七）绿化管理工作标准工作内容整形造型施肥浇水除杂草补缺杀虫保洁防风作业频度春、夏、秋季各一遍春秋季一遍夏秋季早或晚一遍一遍/月一遍/月一遍/季，发虫害时连续多次至消灭为止8小时/天台风季节前和台风过后ISO9002质量标准乔木剪下重技、内生枝、灌木造型、地被草保持4-8公分。均分无重无漏。均匀适量，不损花