CIHAF中国城市房地产投资价值报告

CIHAF中国城市房地产投资价值报告〔摘要〕城市房地产投资价值研究背景2003年4月“121号〞文件拉响宏观调控警报以来，从国务院到各相关部委通过信贷条款、利率调整、土地供应、税费改革等等政策措施，对全国房地产市场进行了全面宏观调控。面对一轮轮宏观调控的政策冲击和中国房地产市场愈来加剧的剧烈竞争态势都令房地产企业放慢了投资步伐，原来急于冒进的投资者在目前市场调整的宏观环境下，逐渐陷入资金链断裂的泥潭。辞别了前几年闹哄哄一拥而上的场面，我国房地产市场投资正逐渐趋于理性，房地产投资将更趋于分散，主要表现为以下两点：第一，跨区域开展，分散风险。面对竞争剧烈并趋于饱和的核心城市的房地产市场，而目前除核心城市之外地区的房地产市场也逐渐蓬勃开展起来，因此房地产企业纷纷向外开拓新的城市市场，希望在新一轮的竞争中分散企业投资风险从而获得先发优势以及长期可持续的增长。第二，丰富投资品种，挖掘新的利润增长点。面对竞争日趋剧烈的房地产住宅市场，房地产企业开始寻找新的，能够获取稳定现金流收入的投资品种，商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色，正悄然成为房地产市场的新宠儿，由商业地产带动的中国房地产市场正在掀起一轮新的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼都将成为未来商业地产投资的亮点。尽管目前工业地产还受国家严控，但是随着我国房地产市场化程度的不断深化，还处于萌芽期的工业地产也将成为房地产企业新的利润爆发点。面对目前房地产市场投资的趋势特点，投资者们都在探求如何挖掘到具有投资价值的市场，本报告针对住宅、商业和工业地产，力求揭示城市房地产的投资价值，为投资者制定理性的投资方案和开展战略提供参考，对城市管理者能够有效地改善城市房地产投资环境提供规划依据。投资价值指数及排名住宅地产投资价值指数排名商业地产投资价值指数排名工业地产投资价值指数排名北京3249天津663石家庄373119太原464228呼和浩特424434包头49509沈阳212015大连161824长春433832哈尔滨283242上海21148南京7830无锡303516徐州454827常州480.284722苏州12154南通334614杭州5439宁波141123温州231413台州412917合肥354035芜湖32395福州313733厦门151612泉州342618南昌393625济南383331青岛1177烟台44436威海223011郑州292129武汉181020长沙202410广州4537深圳11341珠海13198惠州24252东莞192711南宁363426海口252344重庆91321成都8940贵阳272250昆明171747西安101238乌鲁木齐262846兰州404143银川474545西宁504936城市房地产投资价值指标体系住宅地产投资价值指标体系指标指标含义需求方面Z1城市居民需求指数Z1.1人力资源数量指数决定城市住宅的需求量和潜在需求量Z1.1.1城市移民人口城市暂住人口数量Z1.1.2城市移民人口增长城市暂住人口增长Z1.1.3城市就业人口增长城市创造就业时机的能力，就业也将带来住房需求Z1.1.4城市人口密度密度越高，人们的住房需求越强烈Z1.2人均收入房价比指数人均可支配收入是衡量城市人口住房的消费能力，由于各地房价水平不同，应该考虑在住房价格水平上居民的可支配收入水平。这说明在保持本地住房价格水平的根底上，应该甄别居民对住房的实际需求。Z1.2.1人均收入住房价格比衡量城市居民住房的真实需求能力Z1.2.2人均收入住房价格比增长衡量城市居民住房真实需求潜力Z1.3城市居民储蓄指数居民储蓄量的上下是居民购房的主要资金来源Z1.3.1人均储蓄额人均储蓄年末余额Z1.3.2人均储蓄增长人均储蓄年末余额增长Z2城市需求的宏观环境Z2.1城市化水平城市化是引起房地产投资激增的重要影响因素，城市化水平的衡量指标很多，相对房地产需求方面的主要表达在城市改扩建程度和人口城市化水平Z2.1.1城市改扩建程度目前城市大量的房地产投资需求是由城市改造引起Z2.1.2城市改扩建增长城市改造增速引起房地产投资增速Z2.1.3人口城市化系数城市居民是住房需求的主要人群Z2.2城市经济开展指数城市本地的经济开展水平决定房地产的投资水平Z2.2.1城市经济规模城市人均GDPZ2.2.2城市经济增长城市人均GDP增长Z2.3区域开展水平根据城市所在区域内的影响辐射力和区域的经济开展水平，本区域的居民也是该城市住房市场的主要需求者Z2.3.1腹地经济开展水平地区GDPZ2.3.2腹地经济增长水平地区GDP增长率Z2.3.3城市辐射范围城市的影响辐射力供应方面Z3生活环境Z3.1根底设施等级生活根底设施状况Z3.1.1公交设施等级每万人公共汽车和轨道交通数Z3.1.2*交通顺畅状况上下班顶峰，城市公路运行顺畅程度Z3.1.3航空设施等级民用航空起降架次Z3.1.4商业效劳网点健全性每万人拥有商业网点数Z3.2教育医疗质量教育医疗水平Z3.2.1教育效劳覆盖每万人拥有教育设施Z3.2.2医疗效劳覆盖每万人拥有医院床位数Z3.2.3医疗效劳质量每万人医生数Z3.3生活本钱节约指数生活本钱是影响城市居民生活质量的重要因素Z3.3.1日常生活支出系数〔逆〕居民人均日常消费性支出占收入的比重Z3.3.2日常生活消费增长〔逆〕居民人均日常消费性支出占收入比重的增长Z3.4城市区位优势指数拥有不同行政、科教文卫级别的城市控制、配置、吸引资源的能力不同Z3.4.1城市行政中心等级指数不同行政级别的城市控制、配置资源的能力不同Z3.4.2城市科教文中心等级指数不同科教文卫级别的城市吸引资源的能力不同Z3.5城市环境舒适度指数城市环境舒适度影响人口的聚集，同时带来额外的投资时机〔旅游地产等〕Z3.5.1城市气候环境气温和温差，城市晴好天数Z3.5.2绿化质量指数建成区绿化率Z3.5.3*城市建筑布局和谐度城市建筑与整体规划的合理协调性Z3.6土地可利用程度土地资源本钱和存量影响房地产投资的利润率Z3.6.1土地本钱〔逆〕住宅土地价格占房价的比例Z3.6.2土地可开发程度城市可扩展程度Z4政府监管和效劳Z4.1政府监管效率指数政府的监管效率Z4.1.1*行业准入便利度申办房地产企业的难易、申办时间环节Z4.1.2*合法用地的难易程度房地产企业合法获取住宅用地的难易程度Z4.1.3*信息披露效劳有关房地产业相关的信息披露程度和效率Z4.2政府管理能力指数城市对社会、市政活动协调、效劳的能力Z4.2.1城市知名度城市在国际国内的认知度Z4.2.2社会平安程度社会治安稳定状况Z4.2.3社会保障程度养老、医疗、就业保险覆盖率Z5商品住宅市场状况稳定的房价是房地产市场健康、有序开展的表现〔逆〕商品住宅价格增长幅度商品住宅价格相对经济增长Z5.2开发指数商品住宅开发程度Z5.2.1开发量增长商品住宅年开发量增长率Z5.2.2吸纳率竣工房屋当年销售比例商业地产投资价值指标体系指标指标含义需求方面Z1商业需求指数Z1.1效劳业水平指数城市效劳业水平现状及增长趋势〔消费、生产性效劳业是效劳业中主要创造经济价值的产业〕Z1.1.1消费性效劳业专业化程度消费性效劳业国内优势度Z1.1.1消费性效劳业开展速度消费性效劳业从业人员增长趋势Z1.1.2生产性效劳业专业化程度生产性效劳业国内优势度Z1.1.2生产性效劳业开展速度生产性效劳业从业人员增长趋势Z1.2效劳业产值相对房价指数地均效劳业增加值是衡量城市商业地产的消费能力，由于各地房价水平不同，应该考虑在商业房价水平上效劳业产值水平。这说明在保持本地商业房价水平的根底上，应该甄别效劳业对商业地产的实际需求水平。Z1.2.1地均效劳业增加值房价比地均效劳业增加值相对房价的比率Z1.2.2地均效劳业增加值房价比增长地均效劳业增加值相对房价增长比率Z1.3商业企业开展指数城市商业企业的开展状况和前景决定本地商业地产的需求水平Z1.3.1商业流通结构比例商业流通占经济总量的比重Z1.3.2商业产品市场占有率商品本地销售额占全国份额Z1.3.3商业产品市场占有率增长商品本地销售额占全国份额增长率Z2城市市场宏观环境Z2.1城市消费能力指数城市对商业的消费能力影响商业企业的开展Z2.1.1居民人均消费水平人均日常消费水平Z2.1.2居民消费水平增长人均日常消费水平增长Z2.1.3居民消费倾向居民的消费意愿Z2.1.4旅游消费水平国际旅游收入Z2.2市场需求环境指数城市本地的经济开展水平决定房地产的投资水平Z2.2.1市场规模市场规模容量Z2.2.2市场未来前景预期市场开展前景预期Z2.2.3产业结构比重第三产业占GDP比重Z2.2.4城市人口密度市辖区人口密度Z2.3区域开展水平根据城市所在区域内的影响辐射力和区域的经济开展水平，本区域的企业也是该城市商业地产市场的主要需求者。Z2.3.1腹地经济开展水平腹地经济规模Z2.3.2腹地经济增长水平腹地经济增长率Z2.3.3城市辐射范围城市商业辐射范围供应方面Z3商务经营环境Z3.1营商根本要素指数商务运营的根本要素条件水平Z3.1.1人力资源质量从业人员文化素质Z3.1.2资金获得便利性人均金融机构可贷款量Z3.1.3金融效劳网点健全性每万人拥有金融效劳网点指数Z3.2商务设施等级指数商务运营设施的条件水平Z3.2.1航空设施民航机场起降架次Z3.2.2信息通讯设施国际互联网用户数Z3.2.3交通设施人均铺装道路面积Z3.3经营本钱节约指数商务运营本钱是商业企业选址的重要因素Z3.3.1工资本钱〔逆〕职工平均工资Z3.3.2房地本钱〔逆〕商业房产和土地平均价格Z3.3.3设施使用本钱〔逆〕单位面积需要交纳的各项城市管理费用Z3.4经济国际化程度城市经济国际化程度Z3.4.1外资企业比例外资企业占企业总数比例Z3.4.2吸引外资能力当年实际使用外资金额Z3.5土地可利用程度土地资源本钱和存量影响房地产投资的利润率Z3.5.1土地本钱〔逆〕商业土地价格占房价的比例Z3.5.2土地可开发程度城市土地可利用程度Z4政府监管和效劳Z4.1政府监管效率指数政府的监管效率Z4.1.1*行业准入限制申办房地产企业的难易、申办时间环节Z4.1.2*合法用地的难易程度房地产企业合法获取住宅用地的难易程度Z4.1.3*信息披露效劳有关房地产业相关的信息披露程度和效率Z4.2政府效劳能力指数城市对社会、市政活动协调、规划、效劳的能力Z4.2.1城市知名度城市在国际国内的认知度Z4.2.2社会平安程度社会治安稳定状况Z4.2.3城市维护程度城市建设维护程度Z4.2.4城市功能定位城市商业定位的高度和明晰度Z5商业地产市场状况稳定的房价是房地产市场健康、有序开展的表现Z5.1.1价格浮动〔逆〕商业地产价格增长幅度商业地产价格相对经济增长商业地产开发程度Z5.2.1开发量增长商业地产年开发量增长率Z5.2.2吸纳率竣工房屋当年销售比例工业地产投资价值指标体系指标指标含义需求方面Z1工业需求指数Z1.1工业水平指数城市工业水平现状及增长趋势Z1.1.1工业专业化程度城市工业产业国内优势度Z1.1.2工业专业化程度增长城市工业国内开展前景Z1.1.3工业企业数增长城市工业企业增长趋势Z1.1.4人均工业增加值城市工业产出劳动效率Z1.2工业开展指数城市工业地均产出效率Z1.2.1地均工业增加值单位面积土地的工业产出Z1.2.2地均工业增加值增长率单位面积土地的工业产出增长率Z1.3工业企业开展指数城市工业企业的开展状况和前景决定本地工业地产的需求水平Z1.3.1工业产品市场占有率产品本地销售占全国份额Z1.3.2工业企业资本收益率工业企业资本收益效率Z2城市经济宏观环境Z2.1市场需求环境指数城市本地的经济开展水平决定房地产的投资水平Z2.1.1市场规模市场规模容量Z2.1.2市场未来前景预期市场开展前景预期Z2.1.3工业产业结构比重工业在城市产业中地位Z2.2区域开展水平区域工业布局及增长趋势Z2.2.1区域工业布局城市开展工业的适应性Z2.2.2腹地工业开展增长腹地工业增加值增长供应方面Z3工业经营环境Z3.1生产根本要素指数工业生产根本要素条件Z3.1.1*熟练工人获得便利性熟练工人获得难易程度Z3.1.2土地资源可利用度人均占有土地资源Z3.1.3水资源供应程度水资源的充分程度Z3.1.4电力资源供应程度电能的充分程度Z3.2物流设施等级指数物流渠道的效劳水平Z3.2.1陆路运输设施状况陆路货运量Z3.2.2港口设施状况水运货运量Z3.3经营本钱节约指数生产经营本钱节约Z3.3.1运输本钱节约距离对外贸易口岸的距离Z3.3.2工业地价〔逆〕工业地价指导价格Z3.3.3公用设施使用本钱〔逆〕单位面积需要交纳的各项城市管理费用Z3.3.4工资本钱〔逆〕职工平均工资Z3.4技术效劳程度指数技术效劳平台状况Z3.4.1科技实力科技开发人员数Z3.4.2科技创新能力科技成果数量Z3.4.3*科技转化能力产学研合作指数Z3.5土地可利用程度城市土地的可开发度和本钱Z3.5.1土地本钱〔逆〕工业土地价格占房价的比例Z3.5.2土地可开发程度城市土地可利用程度Z4政府监管和效劳政府的监管效率Z4.1政府监管效率指数行政机构执法能力Z4.1.1*行业准入限制申办房地产企业的难易、申办时间环节Z4.1.2*合法用地的难易程度房地产企业合法获取工业用地的难易程度Z4.1.3*信息披露效劳有关房地产业相关的信息披露程度和效率Z4.2政府效劳能力指数政府的对社会、经济的规划、协调和效劳能力Z4.2.1政府招商能力城市吸引外商投资能力Z4.2.2社会平安程度社会治安稳定状况Z4.2.3城市维护程度城市建设维护程度Z4.2.4*城市功能定位城市工业定位的高度和明晰度Z5工业地产市场状况稳定的房价是房地产市场健康、有序开展的表现Z5.1.1价格浮动〔逆〕工业地产价格增长幅度工业地产价格相对经济增长工业地产开发程度Z5.2.1开发量增长工业地产年开发量增长率Z5.2.2吸纳率竣工房屋当年销售比例城市样本和市场分类本报告涉及了全国50座城市的社会、经济、文化、制度等方面的指标数据。城市分布于中国大陆内除西藏外的所有省份。每个省份的省会城市都被列入研究范围，其他城市按照该省的经济开展水平确定入选。本次研究所涵盖的50个城市的房地产开发投资完成额占到全国的45%。本次研究包括50座城市的住宅、商业、工业地产市场，涉及180多项指标的上万统计数据。本次研究的区域分布按照下面分类：环渤海地区包括北京、天津、河北和山东。长江三角洲地区包括上海、江苏、浙江。东南沿海地区包括福建、广东、海南。中部地区包括河北、河南、山西、内蒙古、安徽、江西、湖北、湖南、广西。东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江。西北地区包括陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆。西南地区包括重庆、四川、贵州、云南。本报告研究的住宅、商业、工业地产市场，按照下面规那么分类：住宅地产主要指商品住宅，不包括经济适用房和廉租房。从住宅地产的投资开发者的角度，他们首要关注的是住宅消费者的需求能力；从住宅地产的消费投资者角度，他们首要关注的是生活环境的优劣。商业地产主要包括商业营业用房和写字楼。商业营业用房涉及面广，主要包括提供零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产，商业营业用房面对的投资消费者主要是能够支付租金的消费性效劳业经济实体；写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理，写字楼的投资消费者主要是能够支付租金的