构建以发展商为主导的工程质量管控体系

构建以发展商为主导的工程质量管控体系

华润置地工程管理部2012年3月15日2003-3月-24一、谁是住宅工程质量第一责任者建筑法-1998年3月1日起施行第六章建筑工程质量管理第五十五条建筑工程实行总承包的，工程质量由工程总承包单位负责，总承包单位将建筑工程分包给其他单位的，应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。第五十六条建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责。勘察、设计文件应当符合有关法律、行政法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计技术规范以及合同的约定。设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。第五十七条建筑设计单位对设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，不得指定生产厂、供应商。

2一、谁是住宅工程质量第一责任者第五十八条建筑施工企业对工程的施工质量负责。建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。第五十九条建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。第六十条建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。34一、谁是住宅工程质量第一责任者城市房地产开发经营管理条例(国务院令第248号1998年7月20日)：

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。关于加强住宅工程质量管理的若干意见(建质[2004]18号2004年1月30日)：

建设单位(开发企业)是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全面负责。建设单位应设立质量管理机构并配备相应人员，加强对设计和施工质量的过程控制和验收管理。

5一、谁是住宅工程质量第一责任者《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)1)确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任;2)住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表，装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期。3)居室装修质量首先应表现在样板间上，样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量。交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。作为装修质量的衡量标准，样板间在购房者入住之前不宜拆除。

一、谁是住宅工程质量第一责任者发展商是住宅工程质量的第一责任者-

关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知(建市【2010】68号)；

建设单位依法承担住宅工程质量的全面管理责任，要落实项目法人责任制，设立质量管理机构并配备专职人员，高度重视项目前期的技术论证，及时提供住宅工程所需的基础资料，统一协调安排住宅工程建设各相关方的工作。

强化建设单位法定代表人责任制。建设单位是住宅工程的主要质量责任主体，要依法对所建设的商品住房、保障性安居工程等住宅工程在设计使用年限内的质量负全面责任。建设单位的法定代表人要对所建设的住宅工程质量负主要领导责任。住宅工程发生工程质量事故的，除依法追究建设单位及有关责任人的法律责任以外，还要追究建设单位法定代表人的领导责任。

建设单位要指定施工现场总代表人，全面负责协调施工现场的组织管理。建设单位要根据事先确定的设计、施工方案，定期对住宅工程项目实施情况进行检查，督促施工现场的设计、施工、监理等单位加强现场管理，并及时处理和解决有关问题，切实保证住宅工程建设及原有地下管线、地下建筑和周边建筑、构筑物的质量安全。6二、住宅工程质量的模糊性1，住宅工程质量

《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-20012.0.2建筑工程质量qualityofbuildingengineering

反映建筑工程满足相关标准规定或合同约定的要求，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、环境保护等方面所有明显的隐含能力的特性总和。

工程建设标准强制性条文；合同工料规范；住宅工程设计施工质量法规清单。782，承包商的检验批验收与小业主收楼标准不同监理、质监站对工程质量实行检验批验收：按《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)规定，检验批的合格判定标准为:1)抽查样本均应符合本规范主控项目的规定。

2)抽查样本的80%以上应符合本规范一般项目的规定。其余样本不得有影响使用功能或明显影响装饰效果的缺陷,其中有允许偏差的检验项目,其最大偏差不得超过本规范规定允许偏差的1.5倍。

关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知-建质2009-291号.docx

在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收。小业主收楼100％全面验收：100％均符合主控项目及一般项目规定。93，发展商与承包商保修期也不一致发展商对小业主：《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。承包商对发展商：《建设工程质量管理条例》第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其它项目的保修期限由发包方和承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日期计算。104，质量责任及标准的不对等关系往往，小业主的质量要求高于国家标准；承包商的工程质量低于国家标准。发展商作为住宅开发建设的资源整合者，是第一质量责任者。国家标准发展商设计施工1个性化需求＞＝国家标准＋如：不接受裂缝、空鼓＞＞施工2施工3施工4＋供应商小业主关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知-建市[2010]68号

建设单位要落实项目法人责任制，设立质量管理机构并配备专职人员，高度重视项目前期的技术论证，及时提供住宅工程所需的基础资料，统一协调安排住宅工程建设各相关方的工作。

项目法人责任制-王印董事长、大区总经理、城市公司总经理、项目总经理11三、华润置地的高品质发展20072008200920102011….......201512成立工程管理部行业调研住宅工程质量标准对工程相关各方质量管理要求一季度会议研讨学习标杆：龙湖、绿城、仁恒、星河湾全装修住宅工程质量标准；全装修住宅工程质量管理指引；全装修住宅工程对各方管理要求工作界面及移交标准；住宅工程管理规划编制指引。第三方质量评价高品质战略发布品质给城市更多改变精细设计准则毫厘工程标准情感悉心服务第三方质量评价高品质奖

深圳华润中心二期

大连星海湾一号内部标杆

深圳幸福里

大连星海湾

沈阳橡树湾增值服务

北京橡树湾

北京西堤红山第三方质量评价大区管控方案十二五战略高品质奖

深圳华润中心二期

北京西堤红山

成都翡翠城

无锡太湖国际社区国优广厦奖、鲁班奖大区管控落地高品质(内涵、标准、体系)高效率(基准施工周期、标杆工期)产品线复制供应链建设(集中采购、战略合作)高品质是华润置地的竞争策略！高品质的发展13安全坚固功能适用美观精致易维护节能环保耐久华润置地工程高品质标准精细设计准则毫厘工程标准2008-20102011-2015二级指标三级指标精益管理重点1.1

地基基础1)建筑物沉降在允许值内；2)不均匀沉降控制在规范容许值内；。3)无有害裂缝。详勘、桩基设计；桩基按规范检测；建筑沉降观测。回填质量控制；1.2

主体结构1)钢筋砼主体结构施工满足设计及抗震规范要求；2)砌筑墙体拉结筋、圈梁、构造柱设置满足抗震规范；3)变形在允许值内，无有害裂缝；4)砼结构内坚外光，要求达到准清水砼效果；5)砌体工程要求达到清水墙效果。变形设置、施工构造措施；钢筋原材及连接质量；砼性能指标、保护层，施工缝留设；砌筑构造柱圈梁拉结筋深化设计及施工。砼板裂缝控制；1.3

机电、

小市政1)机电设备及管线与结构连接安全牢固、耐久；2)锅炉等设备及压力管耐压性能安全；3)燃气设备及管线使用安全，并有自动报警装置；4）热力管道有可靠的热伸缩补偿设施及相关的固定、活动支架；5）照明：防灯具烫伤。埋件、支架、吊架设计计算；管道、设备单独固定；大型灯具固定；高压管道压力测试；物管方前期介入；后期接管验收。14安全坚固功能适用美观精致易维护节能环保耐久6项二级指标二级指标三级指标精益管理重点1.4

外墙外窗1)外墙装饰、外窗、幕墙构件与主体结构连接安全牢固；2)外窗开启安全、限位合理；3)幕墙铝窗结构胶耐久，在设计年限内不老化；4）幕墙玻璃合理使用年限内不脱落，合理外力下不破裂；5)饰面层与构件连接牢固、合理使用状态不脱落；6）外墙保温与主体结构结合牢固，合理使用年限内不开裂、不脱落；7）广告灯箱安全；8）防玻璃扎伤、门夹伤、高空坠落、尖角碰伤等措施。门窗、幕墙专项设计：连接节点、变形检测、防撞击验算、埋件预埋；连接节点深化设计；硅酮结构胶现场手拉试验、剥离试验，结构胶、密封胶相容性检验；玻璃应力检验；装饰面层拉拔试验。1.5

内装修1）饰面层等与主体结构连接牢固，合理外力下不变形脱落；2）门开启方向正确，合页固定牢固可靠；3）高隔墙与主体结构连接牢固。装饰龙骨、挂件深化设计；拉拔试验；针对不同要求的饰面选用合适的粘结剂。吊柜、橱柜、装饰墙；门尽可能考虑左侧右手开启，特种门及实木门因其自重较大，固定合页应考虑至少3个，中间的应设置在上下两合页中间向上一个合页的位置，主要是考虑因自重而导致门扇上口固定端缝隙变大；1.6

园林景观1）新植大树有防大风吹倒措施；2）小品：基础稳固；3）水景：灯具绝缘可靠；4）绿化：大型乔木支撑；5）照明：防灯具烫伤。基础深化设计，园林回填质量控制；新植大树有防大风吹倒支撑。15二级指标三级指标精益管理重点2.1

门窗1)门窗启闭灵活、无卡滞、噪音；2)表面无色差、划痕、碰伤；3)密封胶、防火条平整、光滑、顺直；4)门扇周边缝隙均匀，门扇上下口设透气孔并刷漆；5)

五金配件要齐全，尤其容易忘掉的的是外窗的限位器、泄水口帽及毡条等，木门扇漏放门碰、特种门缺少顺序器。外窗风压、水密、气密、保温性、隔声性试验；洞口尺寸控制；深化设计；样板制作、验收；进场验收；成品保护。2.2

无渗漏1)包括屋面露台、阳台、外墙、外窗、厨卫、设备房、管井、排水管线、冷凝水管、地库、泳池、消防水池、水景花池等无渗漏；2)各类雨棚、防水百页、窗台、空调板口遮风挡雨，各类管线穿外墙及屋面要有防渗漏措施；3)厨卫、地下室防水防潮节点严密；4)各类水系统无跑冒滴漏，雨污水系统排水通畅。防水防渗漏专项深化设计及审批；样板实施及验收；外墙外窗坚持淋水试验；卫生间蓄水试验，屋面淋蓄水试验；各类水系统水压试验；地下室防水控制重点：主体结构密实、防水，后浇带、施工缝、穿墙管控制，防水施工质量控制；商业屋顶水箱、设备层防跑水防冷凝水设计；地下水丰富区域地下室底板宜设计疏水层和排水沟；装饰外立面、天窗与屋顶、露台、地面交界部位尽量采用结构翻坎防水，并设置合理的排水坡度与渠道；成品保护实施；改造涉及到防水的需重点控制；2.3

空间尺寸1)户内平面尺寸误差满足规范要求；2)层高净空满足误差规范要求；3)地下车库入口及楼梯间的层高净空误差满足要求；4)消防通道净宽、净高误差满足要求。加强过程实测实量；主体装修及竣工分户验收；物业接受交楼分户验收；提前审图并优化设计；商业项目中庭交错的扶梯等部位应提起做空间分析，确保净高与净空。2.4

隔声减震1)外墙、外窗、入户门、户内门、墙体、楼板隔声满足要求；2)电梯及设备房运行噪音低，临近卧室时隔声减震满足要求；3)各类机电设备房布置合理，机电设备及给排水管道运行噪音低。不同地段不同产品的隔声设计；机电设备管道选用；设备安装采取降噪措施；隔墙及层间封堵；隔音墙；门窗隔声设计。16安全坚固功能适用美观精致易维护节能环保耐久10项二级指标二级指标三级指标精益管理重点2.5

机电系统1)各类机电系统开闭灵活、运行稳定，运行参数达到设计要求；

2)防雷、接地及漏电保护系统合格；3)电梯运行舒适、平层准确、不夹人，高速梯无啸叫；4)厨卫给水卫生，下水地漏安装合理，不返臭；5)厨房排烟通畅、不窜味；6)空调运行温度适宜，送、排风口布置合理，无死角，表面无凝结水；7)网络通讯、安防等弱电设备布置合理，运行稳定无故障；8)住宅智能化家居管理或公建智能化物业管理；9）楼控系统与被监控设备及系统信号通讯正常，系统运行平稳可靠；10）供暖温度适宜，暖气片无渗漏。机电深化设计及审批；机电材料设备选用；机电高品质安装；机电功能各类测试；物管前期介入；自持物业全生命周期进行设备选型。2.6

消防1)防火门、卷帘、防排烟、消火栓、喷淋及自动报警等消防设施运行正常，并达到使用功能要求；相关消防系统联动正常；2)装饰材料耐火防火等级符合消防要求；3)各类疏散通道出口宽、高、消防标识、照明满足要求；4)各类防火封堵美观并符合规范要求；5）设计有防火要求的幕墙、分户门、外窗及外墙保温耐火防火等级符合要求；装饰、保温材料防火性能试验及检测；消防卷帘安装及测试；消防自检；竣工消防验收、开业前消防验收。17二级指标三级指标精益管理重点2.7

标识1)建筑楼层、卫生间、电梯等各类建筑导向标识正确、清晰、规则；2)机电设备及管线标识正确、清晰、规则、美观；3)室外园林景观标识正确、美观；4)消防疏散通道及出口标识规范；5)残疾人通道及出口标识规范；6)户内户外标识系统的协调性。建筑标识设计；机电标识设计-物业管理部＆工程管理部；室外标识设计；户内户外标识设计的协调；建议①、③统一委托设计。2.8

增值服务1)收纳等增值服务为客户创造价值；2)设计人性化为客户增值，如增加外窗纱窗、低窗或飘窗热痛防护设施等；3）收纳空间、固定家具；4）人性化细节：材料、安装质量、设计人性化、技术先进性。收纳增值服务设计；收纳五金面板等品质保证；木作标准化、工厂化加工；现场批量安装；户型设计与家具设计相协调；工序组织与成品保护。2.9

使用安全1)屋面、外窗、阳台、楼梯、中庭护栏防儿童攀爬；2)栏杆、车道及车库等防撞措施考虑适当；3)楼梯及园林铺装防滑；4)无障碍设施考虑适当；5）防盗分户门安全性要求；6)无其它明显使用安全隐患；儿童安全设计，包括防攀爬、防摔跤、防跌落等；无障碍设计；商业公共区域栏杆防撞安全设计；景观水池深度防溺水措施。玻璃、落地窗、首层幕墙；游泳池标识；园林地形高差处设置护栏；防触电；2.10

防鸟蚁鼠1)建筑檐口、孔洞、百叶、屋面透气管、排风进风口等防鸟防虫；2)砼及各类木结构、室外回填土防白蚁；3)配电房、厨房防鼠。防鸟设计；防白蚁；防鼠设计。18二级指标三级指标精益管理重点3.1建筑外立面1)立面整体：面层整洁无返碱、有质感、美观，深化设计排版合理，各类管线、栏杆排布整齐、色彩协调；2)线条：平顺、设计精巧；3)色泽：均匀、明快、协调、大方、色差不明显；4)材质：用料考究；5)细部：阳台、花厅、窗边等近尺度目视范围内质量精致细腻。6)外窗台、檐口滴水线条顺直，窗台檐口坡向正确；7)外墙变形缝美观，与墙面形成整体；8）泛光照明隐藏精巧，排布、颜色与外立面协调，与室内互不影响。建筑设计要明确立面排砖原则；不同材料交接部位处理方法应明确；立面材料定版封样；深化设计及审批，包括线条排版、节点大样图；施工偏差交底、施工样板、过程控制；制定有针对性的成品保护方案并落实到位。3.2

园林景观1)铺装及小区道路：基层坚实、面层平整、线条顺直、排版合理，各类管井盖排布精心设计；2)绿化：丰富、有层次感、长势良好，与环境气候协调；3)配套：雕塑、标识、水体、小品、照明等设计精巧、施工精细、功能适用；4）主入口与围墙：体量与建筑体量比例吻合，施工精细。深化设计及审批，包括室外管线与铺装绿化的协调，井盖的隐蔽及装饰设计；绿化土质改良、绿化排水系统；采取全冠移植工法；室外标识、物管设施提早考虑与园林协调；水景、地面石材铺贴防返碱措施；关键部位及材料样板先行。3.3

内部装饰1)材料质量好；2)装饰效果：“方垂平齐匀”(阴阳角方正、墙地垂直、平整、整齐、色泽均匀)、不空不裂；3)细部质量：排版精细；机电末端与精装饰协调；不同材料交界面处理细腻、分色清晰无污染；机电设施管口隐蔽装饰。4)楼梯间：梯段踏步截水条顺直，避免清理污染。材料：选用-设计管理部，进场验收-项目部与设计管理部；装饰深化设计及审批，包括综合天花、装饰线条排版、机电末端与装饰面层协调、节点大样等-设计管理部/项目部；细部施工样板:按计划组织工序工艺样板，组织相关方对样板验收，样板验收意见反馈至设计、深化设计、加工、实施等环节；合理组织工序、大面积施工监控；有针对性地进行成品保护。19安全坚固功能适用美观精致易维护节能环保耐久6项二级指标二级指标三级指标精益管理重点3.4机电1)机房-；设备布置规划合理，设备表面完好，排列整齐，设备房空间宽敞大方；阀门安装高度一致；标识清晰，指示正确，位置明显、标准统一、大小协调；墙板、地砖对线，管道穿墙处收口严密；2)设备及管线-排布整齐美观，支、吊架整齐；3)末端-成排成线、标高协调，与装修协调；4）面漆涂刷色泽均匀。机电深化设计，包括预留预埋图、综合管线图、支吊架设计、节点大样图；机电管线及末端设备、检修口与装修排版图的协调；关键部位样板先行；过程监管；成品保护；机电单机、联动调试、试运行；物业提前介入；标识准确、清楚。3.5车库1)车道、地坪色泽一致，不起砂无空鼓裂缝；2)划线标识整齐、醒目；3)分隔缝整齐顺直，踢脚线出墙厚度一致且顺直、交圈、无空鼓裂缝；4)墙面顶棚：饰面阴阳角整齐顺直，与机电管线交接分色清晰、无污染；5)管线、支吊架排列整齐有序，层次分明；6)管道涂装颜色均匀一致，色环宽度及间距均匀一致7)灯具成行成列；8)标识清晰，指示正确，位置明显、标准统一、大小协调。坡道出入口细部品质控制；车库电梯大堂品质控制；机电深化设计，包括预留预埋图、综合管线图、支吊架设计、节点大样图；施工定位放线；地坪及顶棚样板。3.6屋面1）泛水檐顺直、高度一致；2）雨落管口周边坡度标准；3）屋面台阶高度、宽度一致；4）出屋面管道做法标准。编制屋面标准做法。2021二级指标三级指标精益管理重点4.1

互不影响不进入专用租区(房间)可进行公共机电管线检查维修：1)住宅卫生间同层排水；2)商业公共机电管线不进入租户区域；3)酒店从走廊可进入管井，维护不用破坏客房设施。卫生间同层降板设置二次排水（条件允许下）；餐饮降板设置二次排水；商业机电深化设计考虑从公共区域维护方便。4.2

互不损伤1)不伤及主体结构可进行机电管线维修；2)不伤及装修可进行机电管线维修，维修马道、检修口、阀门设置满足物业使用；3)屋面排水顺畅：泄水口处设水簸箕（耐久）、水落口加钢板网（防堵塞）；屋面上卫生间透气管加防雨帽和钢板网防虫。机电深化设计；推广CSI体系，可先考虑在商业租户内试行。4.3

机电设施1)建筑设备层、管井、设备房、结构双层楼板、空腔夹层使用维护方便；2)机电检修通道、检修口、检修空间、井盖等使用维护功能完善；3)水盆洁具、五金等易损设施更换维护方便；4)空调主机、发电机、变压器等设备预留维修通道。机电深化设计考虑商业物业机电设施维护；物业公司提早介入。4.4

五金1)门窗五金更换维护方便；2)厨壁柜五金更换维护方便。五金选用。4.5

材料易获取1)易损设施材料有备品；2)保修期满后维修材料易获取。4.6易清洗1）幕墙清洗、维护、材料更换方便。4.7使用说明1）需要具有向物业移交的使用说明。安全坚固功能适用美观精致易维护节能环保耐久22二级指标三级指标精益管理重点5.1放射性1）天然石材无放射性污染；2）氡含量不超标。放射性检测。5.2化学气体1)砼含氨量不超标；2)装修化学污染物不超标。选材关注环保指标；进场进行复试；室内环境气体检测。5.3保温隔热1)建筑围护结构保温隔热满足要求；2)遮阳设施适当；3)无结露；4）玻璃幕墙U值合理选择。保温材料参数复核；潮湿环境管道保温；施工过程严格控制材料验收及细部质量控制。5.4节电1)电梯节能；2)空调主机及系统节能高效；3)电气及照明系统节能；4）通风、供水系统节能。材料、设备选型（灯具选型、变频供水、变频通风）、热回收。5.5节水1)卫生器具节水；2)根据设计收集使用雨水、凝结水系统。卫生器具选择；园林选用滴灌技术。5.6再生能源1)根据设计利用太阳能、风能、地热能、空气能等可再生能源及热回收装置。5.7室内空气品质1)室内热湿环境符合动态热舒适标准；2)新风量符合LEED认证标准。5.8绿色施工1)

施工废弃物的回收利用；2)

施工过程的水，扬尘对周边环境的影响。安全坚固功能适用美观精致易维护节能环保耐久23二级指标三级指标精益管理重点6.1

主体结构1)钢筋砼耐久；2)砌筑墙体耐久。施工过程材料检验控制。6.2

外窗/幕墙1)幕墙外窗结构胶耐久性好；2)五金件耐久性好；3）幕墙中空玻璃、型材表面处理耐久性好。严格控制原材料及加工、安装质量。6.3

外墙、屋面1)外墙面砖、涂料无空鼓、无裂缝；

2)外墙装修耐擦洗、耐脱色、无反碱色泽一致。伸缩缝设置；热胀冷缩、冻融考虑。专项深化设计；材料选型；质量通病控制；6.4

内装修1）石材、玻化砖、油漆、涂料等面层装饰材料色泽耐久。2）台阶踏步的阳角、通道处墙体阳角石材或面砖不必倒角，通道处墙体阳角涂料及软饰面应有防碰撞措施。深化设计；材料选用。6.5

防渗漏1)保修期内防渗漏；2)设计合理使用年限内防渗漏。防水防渗漏设计。6.6

防霉防腐、

防结露1)防潮防霉（地毯地面设隔离层）；2)钢结构、机电设备及管线、木结构防腐措施适当；3）外墙冷桥处理防结露。潮湿环境防霉设计；镀锌防腐施工。深化设计；材料选择；施工过程环境管理。6.7

园林景观1)硬质铺装不松脱；2)植物生长易打理，与建筑相协调。室外回填质量及防沉降措施；硬质铺装伸缩缝设置；木质材料防腐防潮防变形。6.8

机电1）按使用环境合理选择设备材料。安全坚固功能适用美观精致易维护节能环保耐久高品质六个维度(一级指标)、45个二级指标、161个三级指标；高品质六个维度适用于住宅、商业；高品质六个维度适用于各分项工程。24高品质六个维度在住宅工程的分解维度1.外立面2.外门窗3.内装饰4.园林景观安全坚固外墙装饰面层及其构件、保温层与主体结构连接安全牢固；栏杆固定牢固、高度和立杆间距满足规范要求、防攀爬；与主体结构连接安全牢固；型材刚度满足要求；结构胶耐久，在设计年限内不老化；开启安全，限位合理；

饰面层与主体结构连接牢固，合理外力作用下不变形脱落；门开启方向正确，合页固定牢固；栏杆高度和立杆间距满足规范要求、防攀爬；大型乔木支撑牢固；照明灯具防烫伤；水景、泳池等防溺水。功能适用无渗漏；开启扇开闭灵活、无卡滞、无噪音；五金配件齐全；窗眉滴水线、窗台坡度设置合理;

隔声满足要求；空间尺寸误差满足要求；楼板、墙体、入户门、户内门隔声满足要求；人性化设计；地面铺装防滑；美观精致深化设计排版合理；面层用材考究，整洁无返碱、有质感；面层色泽均匀、明快、协调、大方、无色差；线条设计精巧、平顺；细部质量精致细腻；栏杆百叶排布整齐、色彩协调；各类管线设备排布整齐、隐藏巧妙。表面无色差、划痕、碰伤；型材拼缝平整、严密；打胶均匀饱满;

面层排版精细；装饰效果方垂平齐匀、不空不裂；石材拼花精致、整体性好；天然石材对纹；门框、踢脚线等，与墙面、地面留缝均匀，接口精细；不同材料交界面处理细腻，分色清晰无污染；机电设施管口隐蔽精巧。硬铺装基层坚实、面层平整、线条顺直、排版合理；各类管井盖排布精心；绿化丰富、有层次感、长势良好，与环境气候相协调；雕塑、标识、水体、小品、照明、主入口、围墙等设计精巧、施工精细。高品质六个维度在住宅工程的分解维度1.外立面2.外门窗3.内装饰4.园林景观易维护机电设备安装维护方便；五金更换维护方便；地面石材、玻化砖等耐油污、耐擦洗；厨壁柜五金更换维护方便；五金、洁具维护方便；易损设施材料有备品；卫生间同层排水。管井使用维护方便；地面铺装耐脏、易清洁；节能环保保温隔热满足要求；遮阳设施适当；保温隔热满足节能要求。天然石材无放射性污染；装修化学污染物不超标；室内空气品质满足要求；卫生器具节水；电气及照明系统节能；苗木浇灌节水；电气及照明系统节能；耐久外墙面砖、涂料无空鼓、无裂缝；外墙装饰面层耐擦洗、耐脱色；钢结构、木结构防腐；外墙无结露。结构胶、耐候胶耐久性好；五金配件坚固耐用；喷涂饰面不褪色、脱漆；中空玻璃无漏气和结露；设计合理使用年限内防渗漏。石材、玻化砖、涂料等面层装饰色泽耐久；龙头五金耐久；地面、墙面装饰面层防潮防霉。硬质铺装不松脱；植物生长易打理；金属制品防腐、木质品防腐防潮防变形。产品线

产品核心逻辑-品质方面安全坚固功能适用美观精致易维护节能环保耐久万象高端结合万象城商业的高端形象，打造与万象城相协调且具有独特魅力的住宅建筑产品，满足客户对标签性和稀缺性的需求★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★郊区高端最大化实现客户对稀缺资源占有或创造出带来稀缺资源感受空间条件的同时，为客户提供尊贵的大宅生活★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城市高端最大化的实现客户对城市稀缺资源的占有，包含对稀缺景观资源的最大化占有，或在风格形式、空间衔接上对稀缺人文资源的搭接占有★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城市品质通过对小区内环境的营造及建筑表现力的搭配，为客户提供在闹市中高品质的舒适居住体验★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城郊品质着力于对小区内环境的营造，构建与室外交互性强的产品，为客户提供一种具有较强异域风情感的舒适居住体验★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城市改善在保证功能实用的前提下，以合理的成本，提供适度超出客户预期的产品表现力（如有品质的外立面和公共部位）★★★★★★★★★★★★★郊区改善利用大社区的优势，增强社区内部日常生活设施，弥补郊区土地配套匮乏的劣势，为客户提供居住功能完备的高性价比产品★★★★★★★★★★★27住宅不同产品线对高品质六个纬度敏感的权重不同高品质六个维度在综合体工程的分解维度1、主体结构2、精装饰3、卫生间4、幕墙5、标识安全坚固基础及主体结构安全；构造柱、圈梁设置满足抗震要求。栏杆防爆防撞安全；室内高墙面石材连接牢固；各类大型灯具、吊钩安全。挂墙式座便连接安全。龙骨与结构、饰面与龙骨连接安全牢固；干挂石材不松脱；采光顶玻璃防爆裂；大门地弹簧、门铰安全；开启窗安全。功能适用墙体封堵密室，不跑烟串味；不渗漏；降板防水、二次排水质量可靠。遮阳窗帘运行正常；地漏不返臭味；无烟味、换气满足；洗手台使用方便；地面易清洁。玻璃屋顶及外墙不渗漏；满足隔音效果；气密性满足要求，无漏气和风哨。公共区域标识清晰；物业管理标识清晰。美观精致外漏钢结构成为装饰钢构，焊缝、连接件等工艺精良。天花、墙面、地面装饰精致；扶梯装饰美观；装饰精致外观整洁、平整、色泽一致；立面线条清晰、拼缝齐整，各类饰面保证收口美观；入口、窗边、橱窗等近人部位细部美观，胶缝精致。标识制作精致美观。易维护地面石材、玻化砖等耐油污、耐擦洗。五金、洁具维护方便。玻璃、石材、铝板等饰面材料更换简便；易损配件、材料有备品，或日后新购易获取。灯箱方便更换光源节能环保维护结构封堵密实。装修材料无放射污染；装修材料无化学污染。幕墙遮阳；保温隔热满足节能。耐久主体结构钢筋、砼耐久。地面石材历久弥新；后勤门五金使用启闭灵活、耐久；后勤通道转角耐碰撞。墙地面装饰耐久；龙头五金耐久。结构胶、耐候胶耐久；门窗选用五金配件坚固耐用；外饰喷涂饰面不褪色、脱漆；中空玻璃无漏气和结露；28维度6、机电7、地库8、室外(屋面)安全坚固管道支吊架与主体结构连接安全；锅炉；燃气管线安全；防雷接地安全。车行出入通行方便安全。室外广告标识安全。功能适用管线优化、满足装饰空间；消防系统能正常运行，特别是消防卷帘门；电梯运行平稳；制冷及采暖效果好；新风效果好；卫生间下水无臭味；机房隔声、减震、降噪。建筑泛光照明效果佳。分区标识清晰；设停车引导系统；缴费方便。人行道及广场防滑；坡向正确，不积雨水；水体系统正常使用；无障碍通行。美观精致机电末端与建筑装饰相协调；地库、机房、设备层等机电管线、点位排布整齐；建筑泛光与幕墙协调；室外景观照明与铺装协调。装饰地面质量好，无裂缝、无空鼓、不起沙；明露机电管线排布整齐。硬质铺装铺贴平整、纹路线条清晰；树池、花池、台阶等做工考究。易维护各类检修通道、检修口、检修门考虑齐全；检修空间考虑适当；公共机电管线不进入租户区域；不伤及主体结构可进行机电管线维修；不伤及装修可进行机电管线维修，维修马道、检修口、阀门设置满足物业使用；机电管线标识清晰。地面铺装等耐油污、耐擦洗；台阶、转角石材耐碰撞；水体系统维护方便。节能环保空调节能；电梯节能；照明节能。耐久各类管线防锈、防腐耐久。地面使用耐久室外无无沉降裂缝；无热胀起鼓、无冷缩缝；车行、人行道铺贴不松脱29四、2011年房屋质量客户满意度解读1)房屋质量87分，达到行业标杆值，高于龙湖和万科，但维修服务远低于万科龙湖。华润置地坚持高品质的战略取得了成效；承包商或物业公司在维保服务方面做得还很不够。2)装修房的工程质量满意度76低于毛坯房的87，主要问题有：装修装料或施工质量差；墙面及天棚裂缝、空鼓；卫生间、阳台及外墙漏水。客户对户内装修的敏感性最高，远高于大堂电梯间及外立面；华润置地装修房的质量控制能力还不高。仁恒的借鉴：销售样板房即为交楼样板房，不刻意提高样板房施工标准，用工程承包商做样板房；龙信建设长期合作。30四、2011年房屋质量客户满意度解读3)准业主感知下降销售过程期望度被提高，收楼遇到房屋质量问题的比例始终维持在高位、而返修满意度在低位徘徊。

对售楼处示范展示区较为重视，整体工程品质低于示范区，导致小业主收楼时满意度低。4)隔音效果

业主使用后对隔音满意度不高，但同济第三方检查时隔音评价好。差异可能主要在楼板、夜间外窗隔音效果方面，检讨第三方质量评价方法。31五、2011年第三方质量评价解读1)渗漏的通病仍未得到改善

32第三方评价意见原因分析管理要求渗漏仍是最值得关注的质量问题，具有普遍性，所有项目均需要重点改进，外墙（窗）渗漏是最大的质量问题，多数发生在外窗下角部、下框、侧框与墙体交界处，少数发生在外窗上部和内墙其它部位。窗框塞缝不到位、砌体墙灰缝不饱满密实、窗楣滴水线不明显或未朝外坡向、出墙洞套管倒坡或防水封堵欠缺、施工顺序不合理、外墙（窗）防水节点构造设计缺陷是主要原因。1)施工图对防水防渗漏节点设计不够详细，多为泛泛的节点，针对性不强。2)外窗分包与土建分包对窗框塞缝、防水工作内容责任、造价的界定不清，容易相互推诿扯皮。3)土建总包缺乏系统的防水防渗漏深化设计，缺乏系统的施工方案及严格的过程控制。1)对设计院防水防渗漏设计提出明确要求；2)要求土建总包进行防水防渗漏深化设计；3)对防水防渗漏施工方案进行审批；4)督促监理认真做好防水防渗漏过程旁站、验收；5)坚持中间淋水试验，检查节点设计施工效果；6)竣工验收全面淋水试验。深圳幸福里渗漏：铝窗防水节点；卫生间降板不设地漏。

2)铝窗加工不精细，安装质量不高。

33第三方评价意见原因分析管理要求铝窗型材拼缝不严密和不平整，安装塞缝不密实、硅胶密封不到位（尤其是在窗角、螺钉处）、窗楣无明显向外坡向或未设置滴水线等；部分项目：门窗框垂直度与横档水平度超标、出墙尺寸不一致、门套垂直度超标；内窗台标高低于外窗台、防水构造不够合理、门窗开启与其它物体相碰、卫生间外窗上口过高影响二次装修及窗的使用功能等；个别项目：门窗安装施工与外墙饰面层施工顺序安排不合理，导致门窗收口难以密实；相邻洞口标高不一致、周边砌体未用防水砂浆或细石混凝土处理密实、安装固定不牢靠、开闭不灵活和封闭不严密、高层外开门窗避雷接地缺失。对铝窗加工厂及现场安装未有效监管；铝窗与保温、装修节点、开启使用功能考虑不周；铝窗与土建总包的工作衔接较易存在问题，如洞口尺寸、塞缝与防水工序、装修收口处理。1)铝窗制作、安装详图的审批；2)对铝窗、保温、室内装修的节点进行综合设计；3)界定铝窗、土建、保温、内装修分包塞缝、防水等地工作内容、工序安排、质量标准；4)落实逐个铝窗的过程质量检查和验收。五、2011年第三方质量评价解读3)机电安装总体质量水平不高

34第三方评价意见原因分析管理要求给排水：多数项目管道井给水立管、消防立管套管高度不足或缺失，消火栓下部横管支架缺失；部分项目屋面排水透气管高度不足、固定件缺失；少数项目给排水管敷设不规范、外墙排水立管伸缩节和检修口被仿石涂料封实丧失使用功能等。强弱电：多数项目不同程度存在导管与箱体或接线盒连接、桥架跨接与管线敷设、电线出墙或出桥架、等电位安装不规范现象，存在机电点位不统一、不合理，套管缺失，电缆（线）、避雷带规格尺寸小于规定标准等现象。所有项目在涉及电气接地与避雷接地、防火封堵施工方面均有欠缺，需加以重视。其它：所有项目均不同程度存在风管与风阀固定不规范、移动通信信号线敷设不规范、煤气安装不规范、地下室给水排水管位于桥架或电柜上方或与强电桥架距离过近现象，个别项目电梯机房控制柜布置不合理等。毛坯房大多机电由土建总包负责，但土建总包又大多自身机电施工能力弱，有的是又转包；消防分包质量意思及施工能力普遍不高；机电系统验收不严格。1)根据土建总包能力确定是否承包机电工程，也可多项目招标机电以引入有实力的专业机电分包；2)加强机电系统的检查、测试、逐套验收；3)物业管理公司提前介入，进行工程检查及验收。五、2011年第三方质量评价解读4)使用功能与安全性总体水平不高

35第三方评价意见原因分析管理要求a)建筑使用功能与安全性外栏杆、楼梯栏杆、室内护栏立杆间距存在超标现象普遍，楼梯踏步高宽比不一致，门窗执手安装过高，屋面爬梯起爬点高度不满足规范要求，屋面保温透气管设置位置不合理、选材不当，变形缝施工不规范；少数项目门窗或入户门开启时与其它物体相碰，门窗上口安装过高不便于装修，门窗关闭不灵活与不严密，公共部位走廊净宽、楼梯间休息平台净进深不满足规范要求，信报箱底层距地高度过低等；个别项目女儿墙净高不满足规范要求，空调机位不合理或预留外机安装尺寸过小、不便于外机安装，百叶或栏杆固定不牢固，室内房间与空调机位未隔离、影响隔声和节能等。b)机电使用功能与安全性所有项目均不同程度存在电气接地、避雷接地、防火封堵、桥架跨接、裸线、等电位安装、电线出墙或出桥架与地下室综合管线布置不规范现象；多数项目管道井给排水立管穿楼板套管缺失或高度不足，屋面透气管高度不足，地下室喷淋头位置不合理，管线敷设欠规范，机电点位不统一或不合理；少数项目管线阻挡排气孔或空调洞，外墙排水立管伸缩节和检修口被仿石涂料封实等。1)设计图纸存在缺陷，会审时未发现；2)承包商项目部技术水平不高，对强条和规范理解执行不够；3)细部深化设计缺失，由工人现场随意发挥；4)监理没有检查到位；5)业主对各专业分包间的协调缺失。1)承包商、监理、项目部学习强条，进行二次设计，对加工详图进行审批；2)通过对施工样板、交楼样板房、交楼样板层等措施，设计、工程、物业等联合检查验收，优化过程管控；3)加强监理的责任心，严格监管服务；4)项目工程师全过程检验，大区质检队抽检，设计部项目巡检。五、2011年第三方质量评价解读5)大多数项目对观感质量重视，项目间观感存在较大差距，一些项目使用了高价的材料但节点及细部施工粗糙，未实现高品质的效果。

36第三方评价意见原因分析管理要求1)外立面外墙饰面层排版不精细，表观不精致；外墙阴阳角方正度与顺直度偏差大；外栏杆与空调百叶安装、装饰线条表观、外立管布置、不同材料交接面及收头处理、穿墙洞口排列不整齐。2)大堂及电梯间公共设施机电箱体布设随意，不协调；饰面层表观不精致，细部收头处理不精细；板块排版对缝与接缝、门套垂直度有偏差。3)户内精装修

饰面层表观及细部收头处理；

墙面垂直度和平整度、阴阳角线顺直度和方正度；板块排版对缝与接缝及其高低差、门套垂直度；

户内栏杆制作和安装；

电气面板排列布置及装饰。1)土建总包对外立面排版深化的能力弱，或基本没有深化而是交由现场工人随意施工；2)不同专业之间缺少相互协调；3)精装修排版图、施工节点详图质量不高，审批把关不严；4)精装修分包管理能力低；5)后期赶工交房，装修施工质量差。1)制定外立面、大堂电梯间、户内精装修深化设计标准和管控流程,落实精细设计准则，哪些是设计院负责，哪些是设计部负责，哪些是承包商深化设计负责，明确质量标准及审批流程；2)严格通过施工样板、样板间发现问题，优化设计和施工；3)选择合适的承包商，重点是做好材料成本优化，加强其管理投入及工人素质。4)项目加强精装修工程师配置及管理；5)及时展开精装修施工，预留适当时间。五、2011年第三方质量评价解读六、2011年华润置地高品质落地情况北京、上海等大区质量进步明显，共性是：项目经理重视；城市公司工程管理部建立起了管理流程、持续检查；优秀的承包商后期继续合作了解华润置地要求。部分城市质量一直在低位徘徊，个别项目质量有所下降，共性有：主管领导及项目经理更换频繁；土建总包商每期更换；城市公司工程管理组织未设立或不健全，未对工程有效管控。华润置地要求2011年大区管控落地，岗位调整及流程梳理优化迫切。希望达到的专业管理、规模效率还正在建设中，个别城市存在大区管控后反而效率降低、责任不清的问题。37七、行业发展及资源1)房地产及建筑业发展情况

近三年房地产开发情况38比较项目2009年2010年2011年施工面积(亿M2)31.9640.5550.8新开面积(亿M2)11.5416.3819.01住宅施工面积(亿M2)--38.84住宅新开面积(亿M2)--14.60销售面积(亿M2)9.3710.4310.99比较项目2009年2010年2011年建筑业总产值(万亿元)7.589.5211.77房屋施工面积(亿M2)58.770.8184.6从业人数(万人)35974043近三年建筑业发展情况

房地产开发面积急剧增加，建筑业总产值增长较快。由于规模的快速扩张，导致建筑施工企业有经验的管理人员不足，也带来劳动力的短缺和价格的上涨，2012年可能稍有一定缓解，但也存在老一代高素质工人退出问题。

十二五期间，全社会基础设施、保障房、商品房及商业工程的开发量仍然非常大，发展商、承包商竞相抢夺人才，有丰富经验的高素质工程管理人才短缺，优秀承包商资源也较为短缺。2)华润置地发展情况从2009年进入20个城市47个项目，发展到2011年41个城市76个项目。2012年公司有52个住宅项目有新开工计划，计划开工量按总建筑面积计约1079.5万平米，在建施工面积1474.2万平米。2012年公司持有物业在施项目有14个，在施面积202.2万平米。华润置地的快速扩张发展同样面临着设计、施工管理关键岗位人才不足的问题。问题：如何加强组织的学习、制度流程建设、工作执行？393)2012-13年形势与对策

2012-13年房地产仍处于调控期，不计成本打造高品质获取销售溢价的时期已经结束，高品质要与高效率、低成本协调实现均好。

成本优化控制主要从设计指标、材料选用、集中采购、提高合作效率等方面。不同产品线保证高品质六个维度敏感的质量，管理人员及工人要优质优价。404)行业启示

行业内在某一方面有特长的公司，均是掌控了相关的资源，或有较强的管控能力。

龙湖：苗圃、园林工程师；

绿城：设计院、卡拉麦里金矿；

星河湾:精装修承包商、石材厂；

仁恒：不刻意提高销售样板房质量、龙信建设长期合作。41我们：

要掌控哪些高品质的资源？

要形成怎样的高品质强管控体系？如何弥补组织快速扩张及资源匮乏的不足？42某寺庙的楼梯业主如何管理的业主工程建设项目管理：(英国皇家特许建造学会，1988)

代表业主的项目管理最早是建筑师、结构工程师，20世纪70年代英美开始出现业主建设项目管理的专业和职业。对一个建设工程项目从开始到结束所进行的全方位的计划、控制和协调，以满足业主的要求，即确保项目在允许的费用和要求的质量标准下按期完成。45我们的经验和积累：高品质战略已经深入人心，各级一把手重视；3年来积累了许多宝贵的高品质经验、昂贵的教训；住宅产品线已经形成，正在优化升级；高品质内涵统一，标准得到细化。八、大区工程管理体系建设我们的资源：(1)设计：施工图设计往往都较粗糙，细节不够，往往需要根据高品质目标进行深化设计，但承包商的二次深化设计能力弱、标准低。设计单位的责任：关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知-建市[2010]68号

设计单位对住宅工程的设计质量依法承担责任，要建立健全质量管理体系，加强设计过程的质量控制，保证设计质量符合工程建设标准和设计深度的要求；要依法设计、精心设计，坚持以人为本，对容易产生质量通病的部位和环节，实施优化及细化设计；要配备足够数量和符合资格的设计人员做好住宅工程设计和现场服务工作。确保所签章的设计文件能够满足住宅工程对安全、抗震、节能、防火、环保、无障碍设计、公共卫生和居住方便等结构安全和使用功能的需要，并在设计使用年限内有足够的可靠性。

设计单位要加强住宅工程项目实施过程中的驻场设计服务，及时解决与设计有关的各种问题。要加强与建设、施工单位的沟通，不断优化设计方案，保证工程质量。监理单位要加强对施工现场的巡查，认真履行对重大质量问题和事故的督促整改和报告的责任。八、大区工程管理体系建设我们的资源：(2)监理：行业低价竞争，缺少优秀的监理，目前尚不能完全代替业主管理好现场。监理单位的责任：关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知-建市[2010]68号

监理单位对住宅工程的施工质量依法承担监理责任，要建立健全质量管理体系，落实项目总监负责制，建立适宜的组织机构，配备足够的、专业配套的合格监理人员，严格按照监理规划和规定的监理程序开展监理工作。

监理人员要按规定采取旁站、巡视、平行检验等多种形式，及时到位进行监督检查，对达不到规定要求的材料、设备、工程以及不符合要求的施工组织设计、施工方案不得签字放行，并按规定及时向建设单位和有关部门报告，确保监理工作质量。八、大区工程管理体系建设我们的资源：(3)承包商：承包商重视控制成本，大多承包商对华润置地质量标准不了解，高品质主动的追求也不够；大多总包商对专业指定分包的照管能力不足。施工单位的责任：关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知-建市[2010]68号

施工单位对住宅工程的施工质量依法承担责任，要建立健全质量管理体系，强化质量责任制，确定符合规定并满足施工需要的项目管理机构和项目经理、技术负责人等主要管理人员，不得转包和违法分包，不得擅自修改设计文件，不得偷工减料；要建立健全教育培训制度，所有施工管理和作业人员必须经过教育培训且考核合格后方可上岗；要按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，未经检验或者检验不合格的，不得使用；要健全施工过程的质量检验检测制度，做好工程重要结构部位和隐蔽工程的质量检查和记录，隐蔽工程在隐蔽前，要按规定通知有关单位验收；要对施工或者竣工验收中出现质量问题的住宅工程负责返修，对已竣工验收合格并交付使用的住宅工程要按规定承担保修责任。

八、大区工程管理体系建设我们的资源：(4)自身：扩张快，大区管控组织机构、流程制度形成中，项目管理还不够精细。我们还存在对设计、监理、承包商以包代管的心态和现象，以发展商为主导的工程质量管理体系尚不健全。八、大区工程管理体系建设高品质面临的挑战自身发展扩张快，有经验的管理人员稀释。保证高品质的外部资源匮乏：市场硬资源：石材、苗木等稀缺资源；市场软资源：优秀承包商(管理人员、劳务工人)。高品质实现能力建设高品质知识管理能力-标准、工料规范、图纸；市场资源整合能力-优秀供应商的选择及照管；工程项目精益管理能力-工程项目动态管控。52华润置地高品质标准；产品线，精细设计准则；工料规范范本；质量标准图集。上市公司、大区工程管理规划;大区建筑市场调研分析；项目工程管理实施规划；工程管理组织机构；工程管理制度；创优计划。项目招标采购方案；项目合同工料规范；预审及议标、定标；战略合作。发展商质量监控;监理细则;承包商质量管理计划;图纸会审、深化设计;施工方案审批;大区交楼风险控制机制。样品样本；工艺样板房；交楼样板房；交楼样板层；销售样板房。功能测试；分户验收；竣工验收备案；物业验收。工程质量满意度分析行业优秀企业质量状况分析满意度调查报告调查问卷小业主收楼高质量维修项目后评价KPI工程质量客户满意度KPI一次收楼率国家高等级优质工程奖华润置地高品质奖KPI淋水试验外窗渗漏率KPI第三方质量评价KPI样板清单KPI质量责任制及考核激励；省优、国优工程数量；行动学习及培训。KPI质量标准123级指标KPI工程质量满意度与内外部满意度对比样板管理

工程质量管理体系

资源配置

高品质标准客户满意度调查过程监控

竣工验收

工程质量现状分析交楼保修

123456789KPI供应商名册供应商履约评价战略合作伙伴数量质量管理的主导者：发展商工程质量管理系统图1)工程质量现状分析基于客户的工程质量现状分析：客户满意度；标杆企业、竞争对手工程质量分析；大区产品线、不同城市工程质量分析。532)高品质标准基于客户的高品质标准；产品线精细设计准则、二次深化设计管理制度；土建、机电、装饰各专业协调性不够是最常见的问题。高品质工料规范；高品质标准的内部宣贯；高品质标准对外部合作方的交底；高品质标准图集。543)工程质量管理体系上市公司、大区3年工程管理发展规划建筑市场调研分析-每年检讨评价项目工程管理实施规划-每个项目均需要编制，项目总经理负责组织各业务部门联合编制，城市公司总经理批准。工程管理组织机构大区工程管理部、招标采购部、合约管理部、设计管理部；城市公司工程管理部、合约管理部；项目部工程管理制度-项目进度、质量、会议、协调管理，纠偏及风险管控创优计划

省优工程数量；国优工程数量；国际工程品质管理奖项。4)资源配置项目招标采购方案根据不同产品线、不同时期建筑市场调研分析情况，由合约管理部、项目部、工程管理部制订项目招标采购策划方案，城市公司总经理审批，大区总经理批准。合同工料规范及管理要求大区通用条款-大区工程管理部项目专用条款-城市公司工程管理部、项目部资格预审及议标、定标战略合作十二五期间，建筑劳务用工越来越短缺，保持与承包商的战略合作是稳定和提升品质、实现高效率、低成本的有效方式；战略合作伙伴通常能了解对方明示的和隐含的要求，能构建双赢的合作关系。高品质给合作伙伴带来价值：品牌影响、管理提升、市场与利润。565)样板管理样板种类；样品样本；工艺样板房；交楼样板房；交楼样板层；销售样板房。样板管理制度样板实施；样板审批、验收。6)过程监控发展商质量监控项目部质量分级验收质量见证点，工程师、经理、项目总经理。监理细则承包商质量管理计划图纸会审、深化设计项目部、设计部对承包商深化设计的审核，根据项目特点制定详细深化设计要求及审批计划、明确审批负责人。重点是外立面排版、公共区域装修排版、户内装修深化设计施工方案审批-重点是防水防渗漏、铝窗安装、装修防裂缝大区交楼风险控制机制-前期及过程进度控制，避免后期装修抢工7)竣工验收功能测试淋水试验、隔音测试、通电测试。分户验收从主体就开始，分户验收测试人员安排、验收与整改。竣工验收备案政府竣工验收备案只是形式，不代表合同完成责任。以业主、物业公司、小业主验收为准。物业验收物业公司早介入，特别是全装修房，重点是使用功能质量检查。8)交楼保修小业主收楼高质量维修-承包商优质维保、物业公司应急服务。项目后评价-总结经验与教训，优化管理9)工程质量客户满意度满意度调查报告调查问卷物业回访62知识管理能力样板管理

工程质量管理体系

资源配置

高品质标准客户满意度调查过程监控

竣工验收

工程质量现状分析交楼保修

123456789高品质管理能力高品质管理能力构建资源整合能力项目管理能力63P样板管理

工程质量管理体系

资源配置

高品质标准客户满意度调查过程监控

竣工验收

工程质量现状分析交楼保修

123456789高品质管理能力高品质管理能力构建DCA64

大区成立、管控落地，高品质管理体系如何建立？

工程管理部、招标采购部、合约管理部、设计管理部在体系中的分别有哪些责任？

大区建设好设计、工程、招采、合约管理体系，包括机构、职能、权责、制度、流程、标准，实现做实，城市公司及项目部重在高效操作执行，实现做精。大区与城市公司高效协作实现做强做大。大区工程管理部职能职能工作内容质量管理1）根据大区气候和施工特点，细化大区内质量标准、施工工艺要求等；2）负责大区内首次进入城市首期项目示范展示区验收；3）负责大区内各城市首期住宅交楼入伙前的检查；4）定期进行质量管理的检查，树立大区内质量管理标杆。项目管理1）大区内住宅项目管理实施规划评审；2）推荐参评上市公司优秀住宅管理实施规划。技术管理与支持组建优秀的专业管理团队(重