房地产运营管理会议体系

运营会议体系“运营会议体系”是企业战略决策得以下达、集团运营管控、工程质量与健康的保证。运营会议体系一般包括以下会议。•1、工程负责人双周例会

召集人：工程负责人

召开时间：

每月至少保证两周一次例会，工程负责人可根据工程运营情况增加召开频次，一般在双周周五召开

参会人员：

工程负责人、工程各职能经理，其他参会人员由工程负责人确定

会议目的：

1.通过上两周工作总结，回忆方案工作完成情况；

2.通过总结提出工作中重难点问题，集中团队资源确定重难点问题的解决方案〔或资源〕；

3.通过方案回忆和重难点问题梳理，安排下两周工作方案〔含与各职能部门配合的工作事项〕。

会议议程:◦1.工程营销职能负责人

●销售情况及异常情况分析；

◦2.工程职能负责人〔各部门〕

●方案工作完成情况(包括但不限于一级方案)，未完原因分析、应对措施及重难点问题；

◦3.工程负责人

●对提出的重难点问题进行讨论，确定解决方案或资源〔明确责任人、参与人和专题研究时间〕

●下两周工程方案(包括但不限于一级方案)及工作重点〔含各职能部门配合事项〕；

◦4.其他需提请会议决策的议题。

输出:会议纪要•2、工程专题研讨会

召集人：工程负责人或指定的工程职能负责人

召开时间：

适时

参会人员：

工程负责人，其他人员由工程负责人和工程职能负责人确定

会议目的：

1.通过工作总结〔含周例会提出〕梳理的工程重难点问题，组织公司内部相关的专业资源进行研究和讨论，确定工程重难点问题的可行性方案，作为工程推进的工作依据

2.为工程运营管理会议决策工程重难点问题提供依据〔如专题会上仍不能确定按哪种方案实施那么需提交工程运营管理会议。如涉及工程经济指标变化、工程定位等重大变化的可行性建议方案〕；

会议议程:◦1.工程职能负责人

●对已经与相关专业人员讨论，拟采用的方案进行介绍；

◦2.与会人员就提出的方案进行讨论和确定；输出:会议纪要；工程专题方案•3、预案决策会

召集人：工程负责人或指定的工程职能负责人

召开时间：

完成土地开发预案及分析后

参会人员：

前期投资决策小组成员；其他人员由召集人确定，会议主持人批准；

会议目的：

新工程的研讨及决策

会议议程:◦1.就开展、营销、研发提供资料进行甄别讨论，以确定其方案合理性、可行性；

◦2.找出关键方案节点、决策点和重要敏感指标，讨论如何提高工程竞争力和风险控制水平；

◦3.对工程达成共识，对重要方案节点、工作包和工作质量做出承诺；

输出:

阶段性成果：开展部投资建议书；方案财务部投资分析模型；研发部工程预案

•4、工程启动会

召集人：工程经理

召开时间：

取得土地后15日内

参会人员：

工程经理；专家委员和其他人员由召集人确定，会议主持人批准

会议目的：

尽快对工程进行推演和设定决策点、控制点；

作出工程第一次〔也是最重要的〕决策；

会议议程:◦1.在工程获得后对工程进行审视、推演；

◦2.对工程一二级方案及目标本钱预案进行梳理；

◦3.向工程负责人及工程职能负责人交底；

◦4.进一步达成共识，对方案、本钱以及相关工作包、工作质量作出承诺，完成资源匹配。

输出:会议纪要/工程一级方案

•5、阶段成果审查会

召集人：工程负责人

召开时间：

工程阶段成果审查

参会人员：

工程负责人、专业职能经理、工程运营管理负责人

会议目的：

对工程阶段性成果进行审查；

会议议程:◦1.由工程负责人将阶段性成果逐项向工程运营管理成员展示；

◦2.与会成员对照上一阶段的阶段性成果系统分析讨论其间的联系、成果的质量，揭示可能的瑕疵风险以及提出改良意见；

输出:

阶段性成果

•6、关键决策会

召集人：工程负责人

召开时间：

适时

参会人员：

工程负责人、工程运营总监、专业职能经理。

会议目的：

工程周例会和工程专题研讨会〔经过各部门职能负责人协调〕仍未达成一致或仍未能决策的实施方案；

会议议程:◦1.由工程负责人介绍问题背景及解决方案，提请工程运营总监决策；

◦2.与会人员讨论对策；

◦3.达成共识或由地区公司总经理最后裁定。

输出:

会议纪要；工程实施方案的决策结果

•7、工程月度运营总结会

召集人：工程运营管理召集人

召开时间：

次月前三个工作日召开完毕

参会人员：

工程运营管理常任委员、工程负责人、方案专员、资金管理员、投资分析专员；

专家委员和其他工程团队人员由召集人确定，会议主持人批准

会议目的：

1.通过对工程经济模型的回忆，分析影响工程经济指标变化的原因，提出或探讨工程改良和优化方向的建议，以实现和提高工程收益

2.通过公司一级方案节点完成情况的梳理，对影响工程运营的重难点问题进行分析和说明，并汇报应对措施；

会议议程:◦1.工程负责人、方案财务部

●介绍售价、现金流、本钱等三个维度的变化引起的财务指标的变化，提出工程改良和优化的方向性建议；

◦2.工程负责人

●回忆工程一二级方案，对影响关键节点达成的方案产生的原因及应对措施进行汇报；

◦3.与会人员对关键节点、经济指标变化等工程关键信息提出问题并进行讨论，明确原因和改良的方向；

◦4.相应职能负责人就改良措施和时间做出承诺；

◦5.工程负责人下阶段工程运营的重难点和预案；

输出:

1.各工程汇报PP〔见附件1-2〕；

2.工程月度/半年运营会会议纪要；

•8、半年及年度运营总结会

召集人：

召开时间：

在半年或年度结束后15个工作日内召开，可与当月的月度运营会合并召开。

参会人员：

会议目的：

1.通过对工程经济模型的回忆，分析影响工程经济指标变化的原因，提出或探讨工程改良和优化的方向的建议，以实现和提高工程收益

2.通过公司一二级方案节点完成情况的回忆，对影响工程运营的重难点问题进行分析和说明，并汇报应对措施；

会议议程:◦1.工程负责人、方案财务部

●介绍售价、现金流、本钱等三个维度的变化引起的财务指标的变化，提出工程改良和优化的方向性建议；

◦2.工程负责人

●回忆半年或年度内工程一二级方案，对影响关键节点达成的方案产生的原因及应对措施进行汇报；

◦3.与会人员对关键节点、经济指标变化等工程关键信息提出问题并进行讨论，明确原因和改良的方向；

◦4.相应职能负责人就改良措施和时间做出承诺；

◦5.工程负责人下阶段工程运营的重难点和预案；高效工程运营会议的构建思路——聚焦“开什么会，怎么开会”两大问题房地产企业会议管理不仅仅是安排会议室、发发通知，更多应站在高效、科学的前提下，针对会议所有关联者尤其是企业高层做好时间管理和机制管理，通过会议的合理规划，保证企业高层和关联者在关键会议上的时间及精力，最终解决“开什么会”及“怎么开会”的问题，强化会前充分准备、会中聚焦议题和会后决策意见跟踪兑现的全过程会议管理，率，支撑企业工程运营高效周转。1，开什么会——抓大放小，合理规划工程会议，解决会议体系问题1〕工程运营会议两大分类。根据诸多标杆房企的会议实践，我们将工程运营决策会议划分为两类：值链关键环节的里程碑会议，比方预案决策会、工程启动会、阶段性成果会等等，这是工程运营会议最为核心和关键的会议，通过这几个关键决策会议，集团就可以有效的对工程运营的进度、质量和运营目标做到很好的管控和纠偏。另一类是聚焦工程日常运营和职能管理的日常例会，营总结会、月度运营例会、双周会等等。2〕合理规划工程运营会议的三大步骤。通过诸多标杆房企对工程运营会议的规划和实践，议的三大步骤：第一步，认清企业现状和实际管理水平。基于企业现状出发，在目前管理水平根底上可适当前瞻，不可不切实际的进行规划，比方局部企业学习标杆房企的工程启动会做法，即在工程启动会上就完成整个工程的一级、二级方案，或是在工程启动会阶段就确定启动版的目标本钱，足的企业而言，无疑很难执行，所以一定要基于企业管理执行水平的现实情况。第二步，区分工程运营会议和非工程运营会议。房地产企业体现出典型的工程运作制，而在进行工程开发过程中，又不可防止的会涉及到公司事务管理，即我们平常所说的非工程工作。因此，首先要从整体上界定工程运营会议与非工程的运营会议。第三步，聚焦工程运营七大环节。在区分了工程会议与非工程会议后，我们可以将关注重点放在工程会议上。具体从拿地到交房这个房地产开发全生命周期来讲，大致可以分为七个阶段。而工程会议的决策，就应该涵盖房地产工程全生命周期。在七大环节具体设置会议关键节点时，链视角和决定工程利润的关键环节考虑，进而设置相应的会议。3〕合理规划工程运营会议的三个要素。根据上述工程运营会议规划的步骤、原那么，企业还需要在具体工程运营关键节点进行更精细的设计，理规划。第一，遵照运营关键节点，决策吻合工程节拍。让工程的过程决策吻合工程的节拍，关键节点刚性吻合，决策。很多企业一般会在工程几大关键节点设计对应的会议。比方在方案设计招标前设置最为关键的工程启动会，标之前设立工程的开工会，在工程首批入伙前45天设置工程入伙会等。第二，界定管理角色。即按照会议关键角色进行分类，确定针对高层总经理、专业委员会副总参加的会议，以及职能线参加的会议。工程定价会、工程分期总结会，而营销决策委员会那么参与开盘前的准备会。第三，界定时间周期。工程运营时间周期内，由企业经营管理者和各条职能线召开的年度、半年总结会、月度运营会和工程周例会。比方工程月度会议主要是每月对工程建设、销售、资金的月度回忆与部署，保障公司和工程整体运营目标的达成，并对工程层面无法解决的问题提供例行的解决机制。另外，从地产企业会议的触发动因来看，有时间触发、事件触发和流程触发三种会议类型。时间触发的会议：比方工程运营周会、工程运营月度例会，年度和半年运营总结会；事件触发的会议：的一些工程运营难点、风险点的工作专项会议，是为躲避可能或已经面临风险和问题而需临时召开的会议。决策会。流程触发的会议：项开始前所触发的会议，比方常见的工程正式启动前的启动会、工程开盘前的工程开盘会等。2，怎么开会——会议决策管理的工具化，提升会议效率怎么开会？这里需要强调通过“会议卡片标准化、上会资料模板化、会议议程标准化”的三化策略，实现决策管理的工具化，有效标准会前资料准备、会中聚焦主题、符合议程，会后聚焦落地跟踪执行，最终解决“会而不议、议而不决、决而不