智慧化税费申报与管理 课件 项目七其他税种智慧化申报与管理-土地增值税

其他税种申报与管理土地增值税的智慧化申报与管理汇报人：朱红云目录认识土地增值税土地增值税应纳税额计算土地增值税的智慧申报土地增值税涉税风险及管理认识土地增值税一、征税对象与范围土地增值税的基本征税范围包括：转让国有土地使用权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；存量房地产的买卖。

1.属于土地增值税征税范围的情况：（1）转让国有土地使用权（指以出售方式转让国有土地使用权），对出让国有土地使用权的行为不征税。（2）地上建筑物及其他附着物连同国有土地使用权一并转让。（3）存量房地产买卖。（4）抵押期满以房地产抵债。（5）单位之间交换房地产。（6）投资方或接收方属于房地产开发企业的房地产投资。（7）投资联营后将投入的房地产再转让。（8）合作建房建成后转让。认识土地增值税一、征税对象与范围

2.不属于土地增值税的征范国情况：（1）房地产继承。（2）房地产赠与。将房地产进行公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征土地增值税；进行非公益性赠与的，征收土地增值税。（3）房地产出租。（4）房地产抵押期内。（5）房地产的代建房行为。（6）房地产评估增值认识土地增值税二、纳税人土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。（有偿转让）单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。土地增值税也适用于外商投资企业、外国企业及外籍纳税人。认识土地增值税增值税基本知识三、税率土地增值税采用四级超率累进税率认识土地增值税增值税基本知识级次增值额与扣除项目金额之间的比率税率速算扣除系数150%以下（含50%）的30%02超过50%，不超过100%（含100%）的40%5%3超过100%，不超过200%（含200%）的50%15%4200%以上的60%35%四、纳税地点土地增值税的纳税人应到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报

五、纳税期限土地增值税的纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

认识土地增值税增值税基本知识土地增值税应纳税额计算一、计税依据1.土地增值税的计税依据是纳税义务人转让房地产所取得的增值额。即纳税义务人转让房地产取得的应税收入减除法定的扣除项目金额后的余额。增值额＝转让房地产所取得的应税收入－法定扣除项目金额2.应税收入：转让房地产取得的不含增值税的收入，包括货币收入、实物收入和其他形式的收入应纳税额计算一、计税依据3.扣除项目（六项）应纳税额计算（1）取得土地使用权所支

付的金额（2）房地产开发成本包括：（1）地价款；（2）取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用（如契税）。包括：（1）土地征用及拆迁补偿费用（如耕地占用税）；（2）前期工程费（如“三通一平”费用）；（3）建筑安装工程费；（4）基础设施费；（5）公共配套设施费；（6）开发间接费用。应纳税额计算3.房地产开发费用4.旧房及建筑物的评估价格两种计算方法，纳税人根据自身情况选其一：

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内也即利息支出许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额：

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。评估价格=重置成本价×成新度折扣率一、计税依据3.扣除项目（六项）应纳税额计算一、计税依据3.扣除项目（六项）5.与转让房地产有关的税金6.房地产开发企业加计扣除费用房地产开发企业：城建税、教育费附加；

非房地产开发企业：城建税、教育费附加、印花税。从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和，加计20%扣除。加计扣除额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%二、应纳税额计算应纳税额计算0102030405用转让房地产收入总额减除扣除项目金额计算增值额。公式为：增值额=转让房地产收入总额–扣除项目金额增值额与扣除项目金额的比率=增值额÷扣除项目金额应纳税额=增值额×税率–扣除项目金额×速算扣除系数

第一步：计算转让房地产收入总额第二步：计算扣除项目金额第三步：计算增值额第四步：计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用税率和速算扣除系数。第五步：套用公式计算税额应纳税额计算三、纳税义务发生时间：土地增值税纳税义务发生时间为房地产转移合同签订的当日。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据相关规定确定。应纳税额计算四、税收优惠：1.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税3.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。4.自2008年11月1日起，个人转让住房的，免征土地增值税。5.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公共租赁住房房源的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。土地增值税智慧申报土地增值税税源信息采集土地增值税智慧申报1.登录电子税务局2.选择申报表类型3.填写应税信息土地增值税涉税风险及管理土地增值税涉税风险与管理关税的概念及作用一、房地产开发企业涉税风险及管理1.视同销售行为的风险及管理视同销售：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等发生所有权转移的。风险与管理：风险：未按销售进行申报导致的应交而未交税款的风险；措施：核查“开发产品”、“应付职工薪酬”、“应付利润”、“应付账款”等明细账，分析有无视同销售而未申报的情形。土地增值税涉税风险与管理关税的概念及作用2.收入确认的风险及管理收入：不包括增值税：一般计税方法和简易计税方法下的增值税计算不同，应税收入确认方式也不同。隐瞒、虚报房地产转让价格的风险与管理：风险：收入计算错误导致的少交或多交土地增值税税款的风险，连带企业所得税、房产税等一系列税种的税款计算；措施：审查施工许可证、销售合同、增值税申报数据等明细数据，确定土地增值税的应税收入；诚信纳税，不隐瞒、不虚报成交价格。一、房地产开发企业涉税风险及管理土地增值税涉税风险与管理关税的概念及作用3.扣除项目计算错误的风险及管理扣除项目确认：扣除项目是否真实发生扣除项目是否有合法凭证扣除项目金额分摊是否合理风险与管理：风险：扣除项目金额计算错误会导致少交、多交税款的风险；措施：建筑合同工程款、材料费、单位用量、工程造价等明细信息；查看“开发成本”、“工程物资”等账户信息；审核开发