物业环境管理课件

物業環境管理物業環境管理概述01物業環境管理的相關概念物業環境管理的相關內容物業環境管理機構設置概念內涵020101所謂物業，是指已建成並具有使用功能和經濟效用的各類居住和非居住的房屋及與之配套的設備、市政公用設施、房屋所在的土地、附屬的場地和庭院等。其中，房屋是指地上的建築物和地下的構築物，主要分為兩類：一是住宅房屋，如居民樓、公寓、別墅等，是供人們遮風避雨、居住、工作、儲藏物品和進行其他活動的空間場所；二是非住宅房屋，如工業廠房、倉庫、商店、飯店、賓館、教學樓、醫院、體育館、辦公樓等。一、物業與物業管理供居住和非居住的建築物本體，即房屋配套附屬設備配套公共設施相關場地物業環境管理的相關概念（一）物業特徵03固定性耐久性多樣性狹義的物業管理廣義的物業管理狹義的物業管理是指專業組織或機構，受業主委託，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業進行管理，為業主和用戶服務。狹義的物業管理，一般包括對房屋建築及附屬配套設備、設施、場地以經營的方式進行管理，對房屋周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、公用設施、道路統一實施專業化維修、管護，維持物業使用功能，向業主和使用人提供多方面服務。廣義的物業管理是指在物業的壽命週期內，為發揮物業的經濟價值和使用價值，管理者採取科學的方法與管理手段對各類物業實施全過程的管理，並為物業所有者和使用者提供有效周到的服務。廣義物業管理的範疇相當大，它涉及物業全部壽命週期內的多種管理與服務活動。如物業的開發建設管理、租售管理、裝修管理、修繕管理，以及為物業使用者的經營、生產、居住提供的多種形式的服務。01（二）物業管理物業環境管理的相關概念《中華人民共和國環境保護法》規定：環境是指影響人類生存和發展的各種天然的和經過人工改造的自然因素的總體，包括大氣、水、海洋、土地、礦藏、森林、草原、濕地、野生生物、自然遺跡、人文遺跡、自然保護區、風景名勝區、城市和鄉村等。環境是人類進行生產和生活活動的場所，是人類生存和發展的物質基礎。從另一角度來說，就是作用於“人類”這一主體的所有外界事物與力量的總和，即與“人”有關的周圍地方和“人”所處的情況和條件。環境有自然環境和社會環境之分。二、環境01物業環境管理的相關概念社會環境社會環境是指人類通過長期有意識的社會勞動，在自然環境的基礎上，加工和改造的自然物質、創造的物質生產體系、積累的物質文化等所形成的環境體系，是與自然環境相對的概念。社會環境一方面是人類精神文明和物質文明發展的標誌，另一方面又隨著人類文明的演進而不斷地豐富和發展，所以也把社會環境稱為文化——社會環境。自然環境自然環境是指環繞在人們周圍的各種自然因素的總和，如大氣、水、植物、動物、土壤、礦物、太陽輻射等。自然環境是人類賴以生存的物質基礎。通常把這些因素劃分為大氣圈、水圈、生物圈、土壤圈、岩石圈五個自然圈。1201物業環境管理的相關概念物業環境是城市環境的一部分，主要是指城市中某個物業管理區域內的環境，它是與業主和使用人的生活及工作密切相關的各種必需條件和外部變數因素的總和。01物業環境管理的相關概念三、物業環境（一）概念123按區域分物業內環境物業外環境硬環境軟環境按用途分生活居住環境生產環境商業環境辦公環境按自然條件和社會環境分01（二）分類物業環境管理的相關概念物業環境管理是物業管理公司按照物業服務合同的約定，對所管轄區域的物業環境進行維修、養護的活動。物業環境管理是物業管理的專項內容，也是物業管理系統中十分重要的一個環節，同時也是一種市場行為和有償活動。物業環境管理的主體一般是具有企業性質的物業服務公司，還包括一些物業服務公司聘用的專業清潔公司或保安公司等。01物業環境管理的相關概念四、物業環境管理（一）物業環境管理的含義物業環境管理的任務主要是保護和維持物業管理區域內的面貌，防止人為破壞和自然損壞，並維護物業管理區域內正常的公共秩序，為區域內的居住人群提供良好的生活、辦公和生產環境。01物業環境管理的相關概念（二）物業環境管理的任務02物業環境管理的相關內容一、物業環境管理的特點0102030405管理範圍的局限性管理對象的特定性管理任務的服務性管理內容的有限性管理工作的配合性物業環境保護管理物業環境綠化管理物業環境衛生管理物業區域內的違章搭建管理市政公用設施管理物業環境小品管理物業車輛交通安全管理物業治安安全管理物業消防安全管理物業人文環境管理02物業環境管理的相關內容二、物業環境管理的內容及目標（一）物業環境管理的內容創造一個放心、穩定的安全環境創造一個潔淨、整齊的衛生環境創造一個和諧、舒適的人文環境創造一個清新、美好的綠色環境創造一個可持續發展的健康環境（二）物業環境管理的目標02物業環境管理的相關內容權責分明的原則專業高效的原則統一管理的原則依法管理的原則業主主導的原則服務第一的原則物業環境管理的相關內容02三、物業環境管理的基本原則和基本手段（一）基本原則0102

0304經濟手段宣傳教育手段法律手段技術手段（二）基本手段02物業環境管理的相關內容物業環境品質直接影響著人們的生活品質1234物業環境品質關系到城市的可持續發展物業環境管理品質具有品牌效應良好的物業環境管理可以實現經濟效益02物業環境管理的相關內容四、物業環境管理的重要性及發展趨勢（一）物業環境管理的重要性123建立物業社區環境品質動態評價系統積極爭取環境管理達到國際標準採取有效行動和措施推動物業社區內可持續生產和消費02（二）物業環境管理的發展趨勢物業環境管理的相關內容0102

0304充分發揮員工潛能效率與效益並重具備服務性功能關係協調統一一、物業環境管理機構設置的要求03物業環境管理機構設置03二、物業管理機構設置的原則0102030405目標原則統一領導與層級管理原則分工協作原則權責對應原則有效管理幅度原則物業環境管理機構設置設置方式主要職責020301委託式自主式結合式三、物業環境管理各機構的具體設置負責制訂物業環境衛生保潔服務方案。負責編制物業公司的各種保潔衛生用品和物料的使用計畫。負責物業的日常清潔工作。負責物業公共區域及周邊的綠化及環境佈置。負責對外接洽各種保潔服務業務，做好對外提供保潔服務的創收工作。負責隨時檢查、保養、保潔機器設備。負責物業的除蟲滅害工作。完成上級領導交辦的其他任務。（一）保潔機構的設置物業環境管理機構設置設置方式主要職責020301委託式半委託式自主式三、物業環境管理各機構的具體設置協助物業公司業務主管（或經理）管理好物業區域的綠化工作。培育各種花卉苗木，不斷學習和引進新品種，以滿足居住區綠化的需要。負責種花、養花，滿足節假日擺花、用花的需要。負責組織綠化管理人員的崗位培訓和技術培訓工作。負責提供物業區域綠化設計要求和改進建議，制訂花草樹木的購買計畫以及維護、改進物業景觀的計畫。負責綠地、樹木、花草的保護工作，禁止人為破壞、踐踏以及改變綠地用途。及時澆水、施肥，清除害蟲並進行樹木花草的補植、更新等。負責清除綠地的雜草、枯枝敗葉，剷除喬（灌）木樹坑，處理草地鼠洞，撲殺草地螞蟻，保持園林小品、雕塑及綠地設施完好。妥善保管和使用各種工具和材料。完成上級領導交辦的其他工作。（二）綠化機構的設置物業環境管理機構設置設置方式主要職責020301在安保工作的實施中，可以與社會專業保安公司合作，也可自己組建保安部。採用何種方式應根據物業公司的運作特點和所管理區域的特點來確定。三、物業環境管理各機構的具體設置負責制訂物業環境衛生保潔服務方案。負責編制物業公司的各種保潔衛生用品和物料的使用計畫。負責物業的日常清潔工作。負責物業公共區域及周邊的綠化及環境佈置。負責對外接洽各種保潔服務業務，做好對外提供保潔服務的創收工作。負責隨時檢查、保養、保潔機器設備。負責物業的除蟲滅害工作。完成上級領導交辦的其他任務。（三）安保機構的設置物業環境管理機構設置物業環境衛生管理02物業環境衛生管理概述物業環境衛生保潔用品及應急管理物業日常保潔操作社會環境環境衛生管理是指通過採取各種措施，來改善、消除一定區域內單位和個人在工作和生活中產生的廢棄物、灰塵等對環境、個人健康等的影響，創造有利於人們身心健康的工作和生活環境。環境衛生環境衛生通常是指與人有關的周圍環境是否乾淨和整潔。1201物業環境衛生管理概述一、物業環境衛生管理的相關概念物業環境衛生管理物業環境衛生管理是針對物業管理區域而言的，其管理的主要目的是維護和保持整個物業管理區域乾淨、整潔、衛生，為業主和使用人提供一個優雅、舒適的工作和生活環境。3職責劃分設置方式物業環境衛生管理人員，一般由部門經理、技術人員、班組長、庫管員和保潔員等人員組成，物業環境衛生管理機構通常可採取三種模式進行設置，即“委託式”、“自主式”和“結合式”。在“自主式”模式下，物業管理公司可設立“保潔管理部”（或“環境衛生管理部”），作為衛生管理的專門機構，由分管該領域工作的物業管理公司副總經理負責。保潔管理部可根據不同物業類型、區域分佈、面積大小及保潔對象靈活設置若干班組和人員。二、物業環境衛生管理機構的設置方式和職責劃分01物業環境衛生管理概述123公共場所保潔管理室內公共場所保潔和保養室外公共場所的清掃和維護樓宇外牆保潔和保養生活垃圾的收集和清運裝修建築垃圾的收集和清運垃圾收集設施的維護和保養公共場所衛生防疫管理公共場所傳染病控制公共場所殺蟲、滅鼠生活垃圾管理01三、物業環境衛生管理的範圍及重要性物業環境衛生管理概述（一）物業環境衛生管理的範圍0102

0304體現物業服務企業管理水準是社會經濟發展的需要是物業區域建築和設備維護保養的需要（二）物業環境衛生管理的重要性01物業環境衛生管理概述是業主和使用人生活、工作的最基本要求明確要求1234規定標準計畫安排定期檢查四、物業環境衛生管理的內容（一）制定完善的管理制度——管理制度的制定原則01物業環境衛生管理概述擬定物業環境衛生保潔管理部門的勞動紀律。根據物業環境衛生保潔管理部門勞動的特殊性，擬定物業環境衛生保潔管理部門的勞動紀律管理規定。這個規定包括在物業環境保潔勞動中應當遵守的上下班制度、工作紀律、考勤制度、工作責任以及思想品德等方面的內容。擬定物業環境保潔管理工作考核標準和辦法。擬定日常衛生保潔與保潔機具的操作規程。包括：硬質地面處理程式；地毯保潔程式；硬質牆面保潔程式；玻璃保潔程式；高空掃塵程式；衛生間保潔程式；公共區域保潔操作程式；固漬處理程式；電腦等辦公設備保潔程式；保潔機械保養程式等。擬定物業環境衛生保潔管理部門獎懲條例。012.管理制度的基本內容物業環境衛生管理概述物業環境衛生管理工作應按時間、頻度制訂每日、每週、每月的工作計畫。下麵是社區管理（含高層樓宇）的衛生保潔工作計畫。每日衛生保潔操作計畫每週衛生保潔操作計畫每月衛生保潔操作計畫01（二）制度環境衛生管理工作計畫物業環境衛生管理概述日常衛生保潔工作是物業衛生管理的重要任務，主要包括：轄區內的所有公共場地的保潔；轄區內樓宇、住宅從頂樓到地下室公共區域的保潔；生活垃圾的收集和協助清運；糾正隨地亂扔垃圾及亂塗、亂畫等不良行為；為了搞好物業環境的保潔、淨化環境等所做的其他工作。01（三）搞好物業區域的日常衛生保潔工作物業環境衛生管理概述每天由保潔主管和保潔班長對轄區的保潔工作進行巡視檢查及督導，並做好檢查記錄。（四）做好保潔檢查工作保潔所用車輛保潔機械設備保潔工具及用品保潔藥劑主要包括清掃車、灑水車、垃圾收集車等。主要包括升降工作平臺、長梯、拋光機、吸水機、洗地機、吸塵器、伸縮杆、地毯清洗機等。主要包括塗水器、玻璃水刮、鏟刀、保潔抹布、地拖、掃把、工作警示牌、水桶、起蠟及拋光墊、垃圾袋、刷子等。主要包括去污粉、地毯保潔劑、萬能保潔劑、起漬水、玻璃保潔劑、潔廁劑、空氣清新劑、不銹鋼保潔劑、不銹鋼油、面蠟、潔具消毒水、殺菌消毒劑、酸性洗劑等。1234社區內必要的環衛設施主要包括果皮箱、垃圾桶、垃圾周轉站等。5（五）搞好保潔物資管理工作01物業環境衛生管理概述制訂招聘計畫，根據需要招聘合適的人員；定期對保潔管理部門所有員工進行專項業務知識及技能培訓。只有不懈地開展培訓工作，不斷地提高員工的思想素質和業務技能，才能提高社區保潔服務的品質和標準，確保轄區環境的優美。01（六）人員招聘與定期培訓工作物業環境衛生管理概述物業公司在做好衛生保潔工作的同時，還要做好愛護環境的宣傳教育工作，提高人們愛護環境的意識，糾正不良衛生習慣，使業主（住戶）自覺地參與物業環境管理工作，在雙方共同的努力下，創造出優美、潔淨的物業環境。（七）做好環境衛生宣傳工作，提高居民的環保意識01五、物業環境衛生保潔管理方案的編制0102030405制定詳細的保潔工作計畫保潔劑的選擇保潔技術的選擇制定節能降耗措施地址環境污染物業環境衛生管理概述0607制定檢查計畫制定“四害”防治與垃圾處理措施123衛生保潔達標標準物業管理區域垃圾的存放標準垃圾臨時存放處的衛生標準六、物業環境衛生管理標準的制定01物業環境衛生管理概述為了更安全、更全面、更有效地實施保潔管理工作，在保潔過程中需要使用合適的保潔工具並運用先進的手段、保潔技術等。同時，還需要正確使用保潔工具，並對其進行保養。02一、保潔工具管理物業環境衛生保潔用品及應急管理地毯機、吸水機等大件保潔工具由管理處統一管理。各種使用工具在使用前後要仔細檢查，發現故障及不安全的問題要及時向管理處主任或部門經理報告。保潔工應對設備的使用性能有所瞭解，愛護機器設備，學會保養及簡單的修理。嚴禁任何人員借用保潔工具幹私活，如有發現將嚴肅處理。工作人員每次借用大件保潔工具時，需事先征得管理處主任或部門經理的同意，並辦理領用手續。主管人員、管理處主任、部門經理不得把工具借給非本公司人員使用。地拖桶、地拖、掃把、抹布等保潔用具（品）由工作人員自行管理。地拖桶、地拖、抹布用完清洗乾淨後風乾或晾乾。拖把朝上或懸掛放置，地拖桶倒置。易耗工具要妥善保管，按指定地點正確存放。物業公司要對保潔管理部的保潔工具進行登記，填寫《保潔工具清單》，記錄清楚工具的名稱、數量、存放地點及管理人員等。02（一）保潔工具的管理制度物業環境衛生保潔用品及應急管理保潔工具的選購應考慮以下因素：方便性與安全性；使用壽命；是否易於清潔保養；雜訊；多用性；價格與商家信譽。02（二）保潔工具選購應考慮的因素物業環境衛生保潔用品及應急管理普通保潔工具是指普通的手工操作類保潔用具和不需要電動機驅動的保潔設備，如抹布、掃帚、簸箕、拖布、塵拖、玻璃保潔器等。02（三）普通保潔工具物業環境衛生保潔用品及應急管理吸塵器吸水機地毯清洗機拋光機洗地機高壓沖洗機掃地車自動空氣噴香器吹幹機02（四）電動保潔設備物業環境衛生保潔用品及應急管理中性保潔劑配方溫和，呈中性，不腐蝕和損傷任何物品，對被清洗物能起到保潔和保護作用，其主要功能是除汙保潔。中性保潔劑有液狀、粉狀、膏狀之分。中性保潔劑祛臭劑、空氣清香劑、玻璃保潔劑、除油劑、面蠟、封地蠟、噴潔蠟、去蠟水。其他保潔劑鹼性保潔劑不僅含有純鹼（碳酸鈉），還含有大量的其他化合物。鹼性保潔劑有液狀、乳狀、粉狀、膏狀之分，常含表面活性劑，對於清除一些油脂類污垢和酸性污垢效果較好。使用前應稀釋，除汙後要用清水清洗乾淨，否則時間長了會損傷被保潔物表面。鹼性保潔劑酸性保潔劑通常為液體，少數呈粉狀，主要用於衛生間的保潔。酸能中和尿堿、水泥等頑固污垢並具有一定的殺菌、除臭功效，但有腐蝕性，所以使用前必須將其稀釋。使用時要注意不可將濃酸性保潔劑直接倒在器具或地板表面，要特別注意用量和使用方法。酸性保潔劑不得用於保潔地毯、木器和金屬器具。酸性保潔劑二、保潔劑的管理02物業環境衛生保潔用品及應急管理（一）常用保潔劑的類型確定用途，然後確定購買保潔劑的品種。確定使用量和使用時限，再明確購進方式，即批量購進合理還是少量購買好。確定擬購品種的生產廠家數量，瞭解廠方有無售後服務。進行價格、服務等綜合指標考察。1234選購保潔劑時要看濃度；應儘量選擇液體保潔劑；不能以其泡沫的多少來確定品質，而應看其去汙效果、對物體的損傷程度和安全性；應要求廠家做示範，並提供良好的售後服務；要選擇環保產品，儘量不購買含氟的保潔劑。5（二）保潔劑採購注意事項02物業環境衛生保潔用品及應急管理保潔劑安全管理注意事項如下：保潔劑使用時注意事項020201制定相應的規章制度，培訓保潔人員掌握使用和放置保潔劑的正確方法，平時注意檢查和提醒保潔人員嚴格按要求進行操作。要妥善保管，按指定地點正確存放。執行嚴格的使用記錄制度，填寫《保潔劑使用清單》，記錄清楚保潔劑的名稱、數量、存放地點、管理人員等。對強酸、強鹼類保潔劑應先採取稀釋處理，然後裝在噴壺內，再分發給保潔人員使用。平時應多做保養少做保潔工作，在物體不太髒時，使用適量的保潔劑保潔，不僅省時還節約保潔劑。禁止保潔人員在工作區內吸煙，以減少危害源。配備相應的防護用具，如合適的保潔工具、安全防護手套、安全防護眼鏡等。使用乾淨的、帶有容量刻度的配製容器配製保潔劑，禁止使用同一配製容器對不同保潔劑進行配製。在進行保潔劑配製時，首先將配製容器按配製比例裝水，然後將藥劑緩慢地倒入配製容器，禁止將水倒入待稀釋的清潔藥劑。配製好的保潔劑應以不同的、清楚的產品標籤加以區別。要在通風良好的地方使用，切忌在照明燈或取暖器旁等處使用保潔劑。（三）保潔劑安全管理及使用注意事項物業環境衛生保潔用品及應急管理物業公司應對意外情況制定保潔工作應急處理措施，為物業用戶提供始終如一的保潔服務，同時保證用戶出入安全，防止意外事故發生。意外情況指：火災，污水井、雨水井、管道、化糞池嚴重堵塞，暴風雨、梅雨天，水管爆裂，戶外施工裝修等現象。02三、保潔應急管理物業環境衛生保潔用品及應急管理清理火災場地時，應在消防部門調查瞭解情況後，經同意方可進行清理。颱風時，不要冒險作業，以防發生意外。梅雨天氣作業宜穿膠鞋，穿塑膠硬底鞋易滑倒。暴風、暴雨天氣要注意高空墜物。處理水管爆裂事故要注意防止觸電。意外事故發生時，電梯保潔要關閉運營。02（一）注意事項物業環境衛生保潔用品及應急管理梅雨天氣的保潔應急措施水管爆裂的保潔應急措施施工裝修的保潔應急措施火災後的保潔應急措施污水外溢的保潔應急措施暴風雨天氣的保潔應急措施02（二）應急措施物業環境衛生保潔用品及應急管理公共通道包括汽車道、人行道、消防通道等，這些地方流動人員比較多，尤其是商業物業，進出人員和車輛都非常多，所以要求平均２５００～３０００ｍ２配備一名保潔工。保潔時間一般從６：００開始，根據物業的情況可到１８：００～２１：００結束。作業程式是每天早晨一上班先將公共通道的地面徹底清掃一次，協助清運公司清倒垃圾，沖洗垃圾房、垃圾桶，掃淨地面積水和雜物。日常保潔：每隔一小時巡迴清掃一次地面雜物、樹葉，清除地面污漬、口香糖等。將地面警語牌、指示牌每天保潔一次（不銹鋼表面，下雨過後立即擦去其表面水珠）。每隔７天使用水龍頭或高壓洗地機對地面沖刷一次，並將果皮箱清理、抹淨、擺放整齊。1234路燈燈罩每隔半月徹底清抹保潔一遍。保潔標準：公共通道地面無雜物、無垃圾，道路上無泥沙、無雜草、無積水、無樹葉。5一、建築物地面保潔03物業日常保潔操作（一）公共通道的保潔樓層通道地面磚一般有釉面磚、玻化地磚及普通地磚，一般視情況區別清潔。每日清晨收完樓層生活垃圾之後，用掃把清掃一遍，再用地拖拖一遍。每月用保潔劑（去污粉或洗潔精）撒在地磚上，澆上少許水，用長柄刷徹底刷洗一遍。然後用清水拖乾淨，並用濕或幹毛巾輕抹被污染的牆根部分的踢腳線。在使用保潔劑刷洗樓層地面通道時，應防止腐蝕金屬物、電梯、不銹鋼廳門。保潔標準：釉面磚目視乾淨無污漬，可反映通道照明燈輪廓。玻化地磚目視乾淨、無雜物、無汙跡、有光澤。普通地面磚目視乾淨、無汙跡。03（二）樓層通道的保潔物業日常保潔操作轉換層地面一般鋪有仿石地磚或瓷磚，保潔程式要根據地面磚的不同而有所區別。早上在規定時間內對轉換層地面清掃一遍，並整天保潔。將轉換層垃圾桶內的垃圾定時集中運到地面垃圾房。地面每星期徹底沖刷一次。地面鋪有仿石地磚的按仿石地磚的保潔程式保潔；地面是瓷磚面的按瓷磚面的保潔程式保潔。地面污染較嚴重的可使用洗地機加保潔劑清洗，如有頑固污漬，可用鋼絲球反復擦洗。每星期用洗地機加去污粉清洗仿石地磚，局部污染較重的地方，灑上稀釋的草酸或去污粉用洗地機徹底刷洗並沖洗乾淨。如有重大活動、節假日應提前一天徹底刷洗一遍，保證地面瓷磚光亮潔淨。在使用草酸時應防止沾染和腐蝕金屬材質的護欄，用去污粉洗刷時應避開人員流量較大的時間。保潔標準：目視地面無雜物，磚面凹進部分無沙土沉澱，磚面無積水、油漬、痰漬。03（三）轉換層地面的保潔物業日常保潔操作物業的地板需要定期進行打蠟拋光，尤其是大堂的大理石地面要求每月打蠟保養一兩次，而商業物業的大理石地面每月打蠟兩三次，每一兩天拋光一次。程式：除塵、洗地拋光、起蠟、上蠟封地、拋光、頂層起蠟與洗地。03（四）地板的打蠟拋光物業日常保潔操作工具：標誌牌、毛巾、水桶、噴壺、鋼絲棉、拋光墊、洗地機、加重晶面處理機、吸水機。保潔劑：一般採用ＮＣＬ２５０１晶面劑、ＮＣＬ２５０２拋光劑。準備好所有工具和機器設備，放置標誌牌，設置圍欄，避免行人走動。５０物業環境管理洗地後將ＮＣＬ２５０１晶面劑裝入噴壺備用，再將ＮＣＬ２５０２拋光劑裝入另一噴壺備用。待清洗過的地面完全乾燥後，將晶面處理機推入作業面，套上鋼絲棉。將適量ＮＣＬ２５０１晶面劑噴於地面，啟動晶面處理機進行研磨作業。適時噴入ＮＣＬ２５０１晶面劑，繼續晶面作業。用幹毛巾保潔作業面，將適量ＮＣＬ２５０２拋光劑噴於地面。將拋光機套上拋光墊後進行作業。用拋光機拋光地面，適時噴入拋光劑，繼續拋光作業，直到地面出現晶瑩光亮的晶面效果。用乾淨毛巾保潔已作業的地面。以上作業程式也可用於其他地面。03（五）大理石地面的晶面保潔物業日常保潔操作地毯養護的最重要之處在於除塵，每週應用吸塵器徹底吸塵兩三次。發現地毯上有油污、水溶性污漬及粘有香口膠時，可分別用保潔劑清除水溶性污漬，再用除油劑清除油性污漬，最後用刀片刮除香口膠。地毯需要定期清洗，大概每３個月清洗一次。地毯除塵地毯清洗地毯的特殊保潔保養03（六）地毯的保潔物業日常保潔操作雨、酸霧、廢氣、粉塵、浮游物以及混凝土溶性物等在建築物外牆表面形成的污漬會嚴重影響外牆的美觀。這些污漬若長期附著在建築物外牆表面，就會對外牆裝飾材料造成不同程度的腐蝕，留下難以清除的斑痕，特別是在玻璃表面形成“淚痕”，不僅影響建築物外牆的美觀，而且也嚴重影響室內環境的統一和諧，因此對建築物外牆進行經常性的保潔就顯得特別重要。外牆保潔是物業保潔工作的難點，危險性大，易發生人員墜落傷亡事故，所以外牆的保潔必須嚴格按照規定的程式進行操作，做好安全措施。03二、建築物外牆保潔物業日常保潔操作外牆的保潔，一般採用專用全能保潔劑。專用全能保潔劑含有表面活性劑，對玻璃幕牆、磁控板、複合鋁板幕牆、瓷磚幕牆、花崗石、幕牆等硬質表面有極強的去汙能力，能徹底清除各種幕牆表面的污漬。專用全能保潔劑不屬於強酸強鹼類保潔劑，不損傷幕牆表面，也不會破壞玻璃幕牆。03（一）外牆的保潔劑物業日常保潔操作擦窗機方式吊板方式通過擦窗機進行保潔。擦窗機又稱室外吊籃，一般在大樓建造時安裝好。工作人員站在吊籃內，吊籃可以上下左右移動，並配有電話，可以與外界隨時進行聯繫，比較安全，但擦窗機價格昂貴。用吊繩、吊板將人吊到工作位置進行保潔，一般的大樓都可以採用這種方式進行保潔。這種方式簡單、成本低，但危險性比較大，一旦安全措施做不到位就可能發生事故。（二）外牆的保潔方式03物業日常保潔操作人員條件外牆保潔工應有良好的身體條件和心理素質，必須經過嚴格的身體檢查和定期復查，年齡應在４０歲以下，血壓正常，視力良好，無恐高症，若發現有不適的疾病應立即停止工作。同時，外牆保潔工還必須經過專門的培訓，取得國家勞動部門核發的高空作業證書，並在有效期內方可上崗，嚴格禁止無證上崗。工人上崗前不得飲酒，有感冒等身體不適症狀應暫停高空作業。氣候條件外牆保潔必須在良好的氣候條件下進行，如大風、下雨、下雪、有霧能見度差、高溫（３５℃以上）和低溫（０℃以下）等情況都不適合進行外牆保潔。另外，工作時風力應小於５級，５級以上時應停止工作。因此，工作前應測定風力，尤其是高空風力。12（三）外牆保潔的條件設備條件外牆保潔的設備必須處於良好的工作狀態，擦窗機必須定期檢查保養，每次工作前必須對鋼絲繩、傳動部位和保險裝置進行檢查，發現故障或原因不明的不正常現象應停止使用。用吊板工作的則應對吊繩、吊板等進行認真檢查，凡發現吊繩有部分絲股斷裂等現象應立即更換新繩。303物業日常保潔操作玻璃幕牆和花崗石幕牆的保潔複合鋁板幕牆的保潔瓷磚幕牆的保潔大理石牆面的保潔通道牆面磚的保潔乳膠漆牆面的保潔木質牆面的保潔03（四）不同類型外牆的保潔物業日常保潔操作大堂的保潔遊樂場的保潔游泳池的保潔道路及運動場所的保潔綠地的保潔停車場的保潔標準層的保潔公共衛生間的保潔03三、公共場所保潔物業日常保潔操作123地面公共設施的保潔值班室和崗亭的保潔地面噴水池的保潔水池和水箱的保潔散水坡和排水溝的保潔垃圾池和垃圾箱的保潔化糞池的保潔玻璃窗的保潔護欄的保潔燈具的保潔換氣扇的保潔擋雨篷的保潔地下室公共設施的保潔消防栓等的保潔地下室管線的保潔地下室水溝的保潔地下室污水井的保潔建築附屬公共設施的保潔03四、公共設施保潔物業日常保潔操作字牌畫的保潔雕塑裝飾物和宣傳欄的保潔不銹鋼製品和設施的保潔電梯轎門滑槽的保潔後樓梯臺階的保潔物業垃圾與防疫管理03物業垃圾概述物業垃圾的防治與處置公共場所衛生防疫管理物業垃圾垃圾物業垃圾指物業業主、使用人和受益人不再使用並丟棄的人工製品和天然物品。但“垃圾”是一個相對概念，是有一定時空條件的。往往一種過程產生的垃圾，可以成為另一種過程的原料，所以垃圾也有“放在錯誤地點的原料”之稱。隨著時間的推移和科技的進步，人類所產生的垃圾將越來越多地被轉化為新的原料。因此，從這個意義上講，它們不是廢物，是資源，這就是垃圾的二重性。垃圾也稱廢物，是人類在生產、加工、流通、消費等過程中對相關物品提取有用成分之後，丟棄的固體、半固體（泥狀物）和液體廢棄物。一、物業垃圾及其來源01物業垃圾概述（一）相關概念物業垃圾主要來源於人類的生產和消費活動。人們在資源開發和產品製造過程中，必然有廢物產生，任何產品經過使用和消費後都會變成垃圾。城市中的物業垃圾主要來源於家庭、商店、學校、企業、機關團體等在生產、生活中產生的各種廢棄物。01（二）物業垃圾的來源物業垃圾概述工業垃圾生活垃圾街面垃圾農產品廢物按來源劃分有機垃圾無機垃圾按性質劃分資源型垃圾可燃型垃圾不可燃型垃圾有毒型垃圾按處理方式劃分二、物業垃圾的種類01物業垃圾概述0102

0304污染環境危害人體健康引發垃圾爆炸事故三、物業垃圾的危害01物業垃圾概述侵佔土地城市垃圾處理已成為城市管理的重要內容，而垃圾處理水準則成為反映一個城市文明程度以及管理者環境意識的標誌。物業垃圾的防治目的是給物業業主、使用人和受益人提供一個適當的工作、學習、生活環境。它總體表現為一種物業面貌，即我們通常所說的衛生社區、文明社區等。02一、物業垃圾防治物業垃圾的防治與處置物業垃圾減量化1234物業垃圾清掃經常化物業垃圾資源化物業垃圾袋裝化02物業垃圾的防治與處置一、物業垃圾防治物業垃圾從收集、中轉、運輸到最終處理組成了一個完整的物業垃圾處理系統，該系統的前三個環節被稱為物業垃圾的收運系統。此外，有時需要對物業垃圾進行最終處理前的預處理，如對被分選出的可回收物進行打包處理；對大件垃圾進行破碎處理等。02二、物業垃圾清理物業垃圾的防治與處置人工清掃人工清掃是指用掃把、簸箕、鐵鍬等簡易工具清除地面的塵土、雜物等，具有操作靈活、方便、適用範圍廣、能有效保證清掃品質等優點，可廣泛用於清掃路面、人行道、過街天橋、地下通道、廣場、樹穴、邊溝和下水井等。物業環境衛生管理中主要採用人工清掃方式。機械清掃機械清掃是指用掃路機等清除路面雜物和塵土，具有清掃速度快、效率高、能改善作業條件等優點，主要用於城市主要幹道和寬闊的廣場等的清掃。1202物業垃圾的防治與處置（一）垃圾清掃垃圾收集是指通過不同的收集方式將垃圾收集到垃圾容器中，以避免污染環境。主要包括定點收集、定時收集和上門收集。目前物業垃圾一般採用定點收集，但對於房屋二次裝修產生的建築垃圾，為了避免與其他生活垃圾混在一起，也可採用上門收集或定時收集的方式。垃圾桶收集廢物箱收集垃圾管道收集02（二）垃圾收集物業垃圾的防治與處置垃圾中轉站是城市文明和經濟發展到一定階段的產物。它是人們在生活、生產中產生的廢棄物的暫時堆積地。它的出現，使城市更加美麗，不再有堆積如山的垃圾堆，不再有臭氣熏人的氣味。在垃圾中轉站對廢棄物進行合理分類和處理後把能夠回收的廢物再次利用，既可減少廢棄物，又可變廢為寶。02（三）居住區垃圾中轉站的管理物業垃圾的防治與處置熱解法分選回收法綜合處理法焚燒法衛生填埋法生物發酵法02三、物業垃圾處置方法物業垃圾的防治與處置公共場所的衛生管理除了要創造一個潔淨的衛生環境外，還有一個重要的工作就是預防和控制公共場所中傳染病的發生和流行。物業管理區域一般都是人群比較密集的區域，如商場、賓館、辦公樓等，對這些場所進行簡單的消毒、滅菌和殺蟲是物業管理公司應負責的工作。因此，作為物業環境管理人員和一般從業人員，有必要瞭解一般的傳染病基礎知識，以便選用正確的消毒方法和合適的消毒藥物，以達到消毒的目的，最大限度地預防和減少各種傳染病的發生，確保物業管理區域內業主和使用人的身體健康。03一、公共場所衛生防疫基礎知識公共場所衛生防疫管理傳染病是由各種病原體所引起的一組具有傳染性的疾病。實質上，傳染病是整個傳染過程的一種表現形式，即臨床表現形式。傳染又稱感染，是生物的寄生現象，是病原體對機體的寄生過程，也是病原體與機體相互作用的過程。傳染過程有不同表現：隱性感染、病原攜帶、輕型病例、典型病例、死亡。03（一）傳染病的定義公共場所衛生防疫管理病原體是一種引起疾病的肉眼看不到的生物。傳染病的病原體種類繁多，包括病毒、細菌、衣原體、螺旋體、真菌和寄生蟲等。我們將各種傳染病的病原體侵入人體後首先存活或初步繁殖的地點稱為病原體的侵入門戶；將之後病原體轉移到能夠生存繁殖的人體部位稱為病原體的定位。一般而言，病原體隨機體代謝排出體外後，再轉移到另一個個體進行侵入，稱為傳染；我們將群體中發生的傳染現象稱為傳染病的流行。03（二）傳染病的病原體公共場所衛生防疫管理123傳染源傳播途徑易感人群（三）公共場所傳染病的流行03公共場所衛生防疫管理消毒消毒劑020301指殺滅或清除傳播媒介上的病原微生物及其他有害微生物，使其達到無害化的處理過程。二、消毒滅菌基礎知識指能殺滅外部環境中感染性的或有害的微生物的化學物質，用於殺滅微生物且符合消毒要求的化學藥物有過氧乙酸、臭氧、乙醇等。（一）消毒及消毒劑公共場所衛生防疫管理滅菌滅菌劑020301指殺滅或去除外部環境中媒介物攜帶的一切微生物（包括致病性微生物和非致病性微生物）的過程。指能殺滅外部環境中一切微生物（包括細菌繁殖體、芽孢、真菌、病毒等）的化學物質。醫學上常用的滅菌劑有環氧乙烷、甲醛、過氧乙酸等。（二）滅菌及滅菌劑公共場所衛生防疫管理123物理消毒滅菌法清洗消毒通風消毒過濾滅菌幹熱滅菌濕熱滅菌紫外線滅菌輻射滅菌利用化學藥物殺滅病原微生物的方法稱為化學消毒滅菌法，用於消毒滅菌的化學藥物叫化學消毒滅菌劑。生物消毒滅菌法利用生物來殺滅或去除病原微生物的方法叫作生物消毒滅菌法。如污水淨化可利用缺氧條件下厭氧微生物的生長來阻止需氧微生物的存活。化學消毒滅菌法03（三）常用的消毒滅菌方法公共場所衛生防疫管理在物業環境衛生管理中消毒工作雖然重要，但病媒動物所致危害也不可忽視。據調查，公共場所中最常見的病媒動物有蒼蠅、蚊子、蟑螂、老鼠、螞蟻等。03三、公共場所殺蟲滅鼠方法公共場所衛生防疫管理物業綠化管理04物業綠化管理概述物業綠化接管驗收物業綠化檔案物業綠化管理是指對物業內外及其附設的園林綠化植物、園林建築、園林小品等進行養護管理、保潔、更新、修建，並對園林植物實施淋水、施肥、修剪、中耕、除草及病蟲害防治、防風、防寒等養護措施，達到改善、美化環境，促進環境生態系統良性迴圈，並使業主的物業得到保值和升值的目的。俗話說“三分種，七分管”，這強調了在物業綠化管理中“養”和“管”的重要性。養護與管理是一項經常性的工作，綠化工程施工驗收交接後，養護管理尤其重要。為了提高物業綠化區域內各種綠化植物的成活率，給物業環境塑造良好的景觀形象，管理人員要根據這些植物的生物學特性、生長發育規律和當地的生態條件，制定一套合理的養護管理措施。相反，只栽不管，不僅難以得到應有的綠化效果，反而會大煞風景，比沒有綠化植物還要難看。01一、物業綠化管理知識物業綠化管理概述（一）定義花木管理：繁殖、栽培、淋水、耕種、除草、修剪、施肥、病蟲害防治、防寒、防風、防澇、保潔。園林建築、小品、園路的管理：維護、修復、翻新。園林綠化改造：花壇改造、花木更新、草坪翻新、大樹移植、景點增減。花藝設計及場所佈置：辦公室、酒店、茶樓、會所、商業場地。觀賞魚餵養：中國古典園林中的水池，錦鯉、金魚。其他：私家花園、園林機械維修。01物業綠化管理概述（二）範圍0102

0304物業綠化增強社會效益物業綠化影響物業公司的經濟效益（三）物業綠化的意義01物業綠化帶來良好的環境效益物業綠化管理概述良好的物業綠化景觀能夠體現物業公司的形象花卉類觀葉類觀莖類觀果類芳香類按觀賞特性（器官）分類喬木類灌木類藤木類匍匐類按樹木生長特性分類花壇花卉盆栽花卉室內花卉切花花卉蔭棚花卉按花卉園林用途分類草本花卉花木類（木本花卉）按花卉的生物學特徵進行分類二、綠化植物的類別01物業綠化管理概述物業環境中的植物與其他事物一樣，不能脫離環境而單獨存在。一方面，環境中的溫度、水分、光照、土壤、空氣等因素對植物的生長和發育產生重要的生態影響。另一方面，植物對環境也產生各種不同的反應和多種多樣的適應性。在進行物業綠化或植物造景時，應充分考慮環境中各生態因素相互作用的基本規律。生態因素對園林植物的影響是綜合的，也就是說植物生活在綜合的環境因素中，缺乏任一因素，植物均不能正常生長。環境中各種生態因素又是相互聯繫、相互制約的，環境中任何一個因素的變化都將引起其他因素不同程度的變化。01三、植物與環境的關係物業綠化管理概述溫度對園林植物生長的影響溫度對園林植物開花的影響020101溫度的變化直接影響著植物的光合作用、呼吸作用、蒸騰作用等生理作用。每種植物的生長都有最低、最適、最高的溫度，稱為溫度的三基點。一般情況，植物生長的溫度範圍為４℃～３６℃。另外，不同植物及不同生長階段對溫度的要求也不同。溫度對園林植物開花的影響首先表現在花芽分化方面。此外，溫度對花色也有一定的影響，因為花青素和色素的形成與積累受溫度的控制，溫度適宜時，花色豔麗，反之則暗淡。（一）溫度溫度與植物景觀03在園林實踐中，由於不同園林植物對溫度的適應度不同，因此應注意落葉與常綠樹種的搭配栽培。四季開花植物的搭配，要做到四季有景、季季有花，以體現溫度變化與植物景觀的關係。物業綠化管理概述園林植物耐蔭性在植物配置與造景中的應用020101根據植物對光照強度的不同要求，一般將植物分成陽性植物、陰性植物和居於二者之間的耐蔭植物。在植物配置與造景時，對溫度、水分、土壤因素都可以通過適地適樹以及加強管理、換土等措施來滿足和控制。而植物的耐蔭性，只有通過對各種樹種及草本植物耐蔭幅度的瞭解，才能在順應自然的基礎上，科學配置，搭建既美觀又穩定的景觀群落。根據經驗來判斷植物的耐蔭性是目前在植物造景中的主要依據，但是誤差很大。（二）光照物業綠化管理概述具有不同光照強度要求的植物生態類型水分是植物體的重要組成成分。無論是植物對營養物質的吸收和運輸，還是植物體內進行的一系列生理、生化反應，都必須在水分的參與下才能進行，所以水也是影響植物形態結構、生長發育的重要生態因素。空氣濕度與植物景觀：空氣濕度對植物生長起著很大的作用。在雲霧繚繞、高海拔的山上，有著千姿百態、萬紫千紅的觀賞植物，它們生長在岩壁上、石縫中，或附生於其他植物上，這類植物沒有堅實的土壤基礎，它們的生存與空氣濕度密切相關。水與植物景觀：不同的植物種類，由於長期生活在不同的水分環境中，從而形成了對水分不同需求的生態習性和適應性。根據園林植物對水分的不同需求，可將其分為水生、濕生、旱生三種生態類型。01（三）水分物業綠化管理概述空氣對園林植物的影響是多方面的。空氣中的二氧化碳和氧氣都是植物光合作用的主要原料和物質條件，直接影響植物的健康生長與開花狀況在園林實踐中，對植物景觀影響較大的是一些有害氣體，它們直接威脅著園林植物的生長發育。因此，在園林植物配置與造景時，要因地制宜，選擇對有害氣體耐受性較強的園林植物。01（四）空氣物業綠化管理概述土壤是園林植物生長的基質，一般栽培園林植物所用的土壤應具備良好的糰粒結構，疏鬆、肥沃，排水和保水性能良好，並含有豐富的腐殖質和適宜的酸鹼度。01（五）土壤物業綠化管理概述土壤酸鹼度對園林植物的影響自然界中土壤的酸鹼度受氣候、母岩、土壤中的無機和有機成分、地形地勢、地下水和植物等因素的影響。土壤物理性質對植物的影響土壤物理性質主要是指土壤的機械組成。理想的土壤應是“疏鬆、有機質豐富，保水、保肥力強，有糰粒結構的土壤”。其中，城市土壤具有極大的特殊性。1201（六）營養元素對植物的影響物業綠化管理概述植物的營養貧乏症有些地方，由於土壤或水質因素，植物吸收不到足夠的營養元素而呈現缺元素現象。如缺鐵、鎂，葉片出現黃化症；缺鋅，葉片明顯變小，發生小葉症；缺硼，嫩葉失綠，落花落果；缺鈣，頂芽受損傷，引起根尖壞死等。根據植物外部出現的現象可以診斷其所缺的元素，及時補充所缺的營養元素就能減少損失。植物生長的必需元素植物的生長發育，必須從土壤和空氣中獲取大量的礦物質營養元素。植物必需的元素中，大量元素有碳（Ｃ）、氫（Ｈ）、氧（Ｏ）、氮（Ｎ）、磷（Ｐ）、硫（Ｓ）、鉀（Ｋ）、鎂（Ｍｇ）、鈣（Ｃａ）、矽（Ｓｉ）；微量元素有鐵（Ｆｅ）、錳（Ｍｎ）、鋅（Ｚｎ）、銅（Ｃｕ）、硼（Ｂ）、鉬（Ｍｏ）、氯（Ｃｌ）、鈉（Ｎａ）、鎳（Ｎｉ）。12物業管理企業在承接物業綠化委託管理時，對新建物業綠地或原有物業綠地按行業接管驗收標準進行綜合檢驗的過程稱為物業綠化接管驗收。接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以綠地主體安全和滿足使用功能為主要內容的驗收。02一、物業綠化接管驗收的相關知識物業綠化接管驗收（一）定義（二）接管驗收的重點對物業綠地的使用功能、物業綠化資料進行接收。建設工程全部施工完畢並驗收合格。小品、噴灌、供電、給水排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用。綠化工程按圖紙、檔要求達到設備齊全，功能可靠，手續完備。02一、物業綠化接管驗收的相關知識物業綠化接管驗收（三）物業接管驗收的條件（四）接管驗收前的準備工作抽調業務骨幹組成物業綠化接管小組。接管驗收前的準備。產權資料技術資料02一、物業綠化接管驗收的相關知識物業綠化接管驗收（五）物業接管驗收應提交的主要資料（六）物業接管驗收的程式建設單位書面提請接管單位接管驗收，並提交相應的資料。接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在１５日內簽發驗收通知並約定驗收時間。接管單位會同建設單位按照接管驗收的主要內容及標準進行驗收。驗收過程中發現問題的，按品質問題的處理辦法處理。經檢驗符合要求，接管單位應在７日內簽發驗收合格憑證，並及時簽發相關接管檔。綠化驗收接管流程包括物業綠化環境中實物部分驗收和資料部分移交，二者缺一不可。02二、物業管理公司綠化驗收接管流程及內容物業綠化接管驗收（一）綠化驗收接管流程綠化工程施工環節多，內容繁雜。為了保證工程品質，做到預防為主，全面加強品質管理，必須加強施工材料和中間工序的驗收。工程竣工後，施工單位要及時進行資料整理，做好技術總結，提供相關檔，提前向驗收部門提請驗收。物業管理公司應做好配合，積極參與驗收工作。其中，種植植物、種植土和肥料等，均應在種植前由施工人員按規格分批進行驗收。工程中間驗收工序應符合規定工程竣工驗收前，施工單位應於一周前向綠化質檢部門提供相關檔竣工驗收時間綠化工程品質驗收規定竣工驗收後，填報竣工驗收單02（二）綠化驗收接管內容物業綠化接管驗收植物材料品質標準020201栽植土及地下水位深度：大、中喬木＞１００ｃｍ；小喬木和大、中灌木＞８０ｃｍ；小灌木、宿根花圃＞６０ｃｍ；草本地被、草坪、１～２年生草花＞４０ｃｍ。種植的耐水濕植物除外。栽植土壤塊徑：大、中喬木＜８０ｃｍ；小喬木和大、中灌木＜６０ｃｍ；小灌木、宿根花圃＜４ｃｍ。石礫、瓦礫等雜物塊徑：樹木＜５ｃｍ；草坪、地被、花圃＜１ｃｍ。地形標高：全高＜１００ｃｍ，標高為±５ｃｍ；全高為１０１～２９９ｃｍ，標高為±２０ｃｍ全高＞３００ｃｍ，標高為±５０ｃｍ。土地平整，排水坡恰當，無積水，土壤基本無石礫、瓦礫等雜物。樹木姿態呈上漲勢，樹幹挺直，樹冠完整，不脫腳，生長健壯，根系茂盛，土球完整，包紮正確牢固，裸根樹系完整。草塊每邊應在３０ｃｍ左右，厚度不小於２ｃｍ，雜草數量少於５％，無病蟲害，長勢良好。花苗、草木地被生長茁壯，發育均勻整齊，根系發達，無損傷和病蟲害。植物材料的品種、規格符合設計合同要求，對外輸出的植物材料應有植物檢疫表及苗木出圃單。（三）物業綠化接管驗收規範綠化建設品質標準物業綠化接管驗收草坪、花壇、地被栽植工程評定標準040203放樣定位符合設計要求，偏差不超過５％。樹坑坑徑為４０ｃｍ，深度與土球或裸根系的直徑相同，翻松底土，樹根上下垂直。孤植樹冠幅完整，林冠線符合設計要求。栽植深度符合生長要求，土球包裝物、培土澆水符合《園林植物栽植技術規程》的要求。樹木栽植垂直度、維護的支撐、饒杆應符合《園林植物栽植技術規程》的要求。材料、高度、方向及位置應整齊劃一。修除損傷、枯爛、嚴重病蟲害的枝條，綠籬、球類等的線條整齊挺拔、造型正確、切口平整、留枝留梢正確。樹木、喬木、大灌木栽植點的數量符合設計要求。栽植放樣符合設計要求，放樣偏差不得超過５％。土地平整，地表土塊小於２ｃｍ。排水坡恰當，無雜草，花壇施妥腐熟基肥。草坪滿鋪，留縫間隙為１～１．５ｃｍ，草坪間鋪、點鋪大小應一致、均勻，草塊與土壤密結、平整。草坪切邊線條清晰、平順自然。花壇、草木地被的高矮、密度符合設計要求，株行距均勻，種植深度恰當，根部搗實。（三）物業綠化接管驗收規範樹木栽植品質標準物業綠化接管驗收物業綠化檔案是指在物業綠地的建設和管理活動中形成的，且作為原始記錄保存起來以備查閱的文字、圖像、聲音以及其他形式和載體的檔。物業綠化檔案包括兩部分內容：一部分是物業綠化環境本身的檔案，包含開發建設成果記錄和物業公司接管後對物業綠地進行維修養護和更新改造情況的記錄；另一部分是喜歡綠色植物、熱愛園藝的物業業主的檔案，包括業主的姓名、家庭成員情況、工作單位、聯絡電話或地址、租金、管理費繳納情況等。03一、物業綠化檔案的含義物業綠化檔案物業綠化環境本身的檔案是物業管理中維修養護、更新改造必不可少的重要依據。1234喜歡綠色植物、熱愛園藝的物業業主的檔案是物業管理公司開展管理服務的前提和基礎。物業綠化檔案具有一定的憑證作用。物業綠化檔案是開展物業管理研究的基本統計素材。03物業綠化檔案二、物業綠化檔案的作用0102

0304整理歸檔三、物業綠化檔案的建立03收集利用物業綠化檔案歸檔整理檔案的銷毀檔案的使用物業綠化檔案的管理是指物業管理公司在物業管理活動中，對物業綠化活動的原始記錄進行收集、整理、鑒定、保管、統計和利用，為物業管理提供客觀的依據和參考資料。四、物業綠化檔案的管理03物業綠化檔案物業環境綠化設計與養護05物業環境綠化設計物業綠化樹木栽植物業綠化植物養護管理隨著經濟的迅速發展和人們物質文化生活水準的不斷提高，人們對改善工作、學習、生活環境的要求越來越迫切。在園林綠地中應用花卉創造出五彩繽紛、花團錦簇、綠草如茵、香氣宜人的景觀，在公共場所、機關企業用花卉佈置環境，把具有觀賞價值的綠色植物引入室內，用於點綴居室，美化廳堂及公共交際場所，都可以增加自然風光情趣，也有益於身心健康。導語生產綠地防護綠地風景園林綠地公共綠地居住區綠地單位附屬綠地01一、物業室外環境綠化設計物業環境綠化設計（一）綠地分類從空間形式上劃分020101塊狀綠化佈局帶狀綠化佈局楔形綠化佈局混合式綠化佈局地面綠化立體綠化（二）植物綠化配置方式從佈局形式上劃分物業環境綠化設計123美觀原則適用原則經濟原則（三）綠化植物的配置原則01物業環境綠化設計單純草坪混合草坪綴花草坪草坪的種植設計不同的水深佈置不同的水生植物平面佈置水生植物的選擇和搭配水生植物種植床水生植物的種植設計建築物的藤本植物設計獨立佈置藤本植物地被、假山上的應用藤本植物的種植設計規則式配置自然式配置喬木和灌木的種植設計（四）不同植物種類間的種植配置01物業環境綠化設計123水體與植物配置園林中各類水體的植物配置島的植物配置駁岸的植物配置瀑布的植物配置植物配置可以協調建築與周圍環境，充實建築物的藝術構圖，賦予建築物以時間和空間的季候感。居住區道路與植物配置主路的配置小路的配置交叉路口的配置建築與園林植物組景01（五）植物與其他景物的配置物業環境綠化設計工業廠區的綠化020101居住區綠化的原則居住區綠化樹種的選擇居住區綠化的類型工廠綠化的特點工廠綠化植物的選擇防汙染綠化植物（六）不同物業類型的植物配置居住區植物種植配置設計物業環境綠化設計物業室內環境綠化即室內植物造景，是人們將自然界的植物引入居室、辦公室、超市、賓館等建築空間。植物景觀宜素雅、寧靜，植物造景需選擇耐蔭植物，給予細緻、特殊的養護管理、合理的設計及藝術佈局，利用現代化的採光、採暖、通風、空調等人工設備改善室內環境條件，創造既有利於植物生長，又符合人們生活和工作、生理和心理要求的環境，讓人感到舒適、雅致、美觀，猶如處於寧靜、優美的自然界中。01二、物業室內環境綠化設計物業環境綠化設計123盆栽盆景插花（一）室內綠化的主要形式01物業環境綠化設計適宜性觀賞性協調性物業環境綠化設計01（二）室內綠化植物的選擇123組織空間分隔限定疏導連接與滲透豐富與點綴遮擋、控制視線渲染氣氛不同的室內空間用途不一，植物景觀的合理設計可渲染氣氛，同時給人以不同的感受。改善空間感01（三）室內綠化的總體設計物業環境綠化設計門廳的綠化設計走廊過道的綠化設計樓梯的綠化設計會議廳的綠化設計辦公室的綠化設計書房的綠化設計臥室的綠化設計01（四）室內綠化的具體設計物業環境綠化設計謂適地適樹，簡單地說就是選擇適合當地（栽植）氣候條件的園林樹木進行種植，也就是使所種植園林植物的生長習性與栽植地的生態條件相適應或基本保持一致，做到地與樹的統一。這裏的“地”指林木生長發育的外界環境，即立地條件，“樹”指造林樹種的生態學特性。在物業綠化工作中，要注意避免兩種傾向：一是過分拘泥於樹種的生態學特性，看不到樹種的可塑性；二是過於誇大人的主觀能動性，不能正確分析立地條件和樹種生態學特性。雖然適地適樹是相對的，但衡量是否達到適地適樹卻有一個客觀標準，即由造林綠化目的來確定。如城市風景林，要求成活、成林、成景、穩定，即對間歇性災害因素有一定的抗衡力，防護效益、景觀效果能充分發揮出來。02一、物業綠化樹木的適地適樹物業綠化樹木栽植（一）適地適樹的概念適地適樹標準是根據物業綠化的主要功能來確定的。物業社區大多以美化社區為目的，這就要求植物生長健壯、清潔、無病蟲害，有供觀賞的花、果；以衛生防護、保護環境為目的的，則要求植物在嚴重的污染區能成活，有綠化效果，對陣發性高濃度污染有一定抵抗能力；以某種特定藝術要求為目的，如表現蒼勁古雅或成樁景式的樹木，其營養代謝應平衡、穩定並能維持較長壽命。02（二）適地適樹的常見標準物業綠化樹木栽植0102

0304選地適樹改地適樹（三）適地適樹的四條途徑02選樹適地改樹適地物業綠化樹木栽植植物的栽植是樹木在區域上的移動，即將植物從一個地點移動到另一個地點，並且依然要保持其生命的整個過程，通常被狹義地理解為植物的種植。而廣義的園林植物的栽植主要由“掘起”“搬運”“種植”三個基本環節組成。“掘起”俗稱起苗，是植物從生長點連根（裸根或帶土球並包裝）掘出的操作；“搬運”是將掘出的植物用一定的交通工具（人工、機械、車輛等）運到新的種植地點；“種植”是將運來的植物按要求栽種在新的種植點。種植通常分為定植、移植、假植三種。02二、物業綠化樹的栽植物業綠化樹木栽植（一）相關概念定植是指將植物按景觀設計要求種植在相應的位置上並不再移動。定植假植是指植物掘起後來不及運走，或來不及栽植，為保護植物的根系採取的臨時埋根於土中的措施。假植將植物種植在一處經過多年生長後再次移動，這種種植稱為移植。移植02物業綠化樹木栽植（一）相關概念一株正常生長的樹木，其根系與土壤密切結合；地下部與地上部生理代謝（如水分吸收與蒸騰）是平衡的。但由於挖掘的原因，根系與原來土壤的密切關係被破壞，根系大部分斷留在土中，地下部與地上部代謝的平衡也遭到破壞，因此，如何使移來的樹木與新環境迅速建立正常聯繫，及時恢復樹體以水分代謝為主的平衡，是栽植成活的關鍵。而這種新平衡建立得快慢，與樹種的習性、年齡時期、栽植技術、物候狀況，以及以影響生根和蒸騰為主的外界因素都有密切關係。02物業綠化樹木栽植（二）樹木栽植成活原理根據樹木栽植成活原理，植樹的適宜時期應選擇在樹木蒸騰量相對較小、有利於樹木根系創傷及時恢復、保證樹體水分代謝平衡的時期。在四季分明的地區以秋冬落葉後到春季萌芽前的休眠期為宜。適宜的植樹季節可以提高栽植的成活率，同時也能減少人力和物力的投入。在不同地區，植樹時期主要根據當地氣候條件及樹種生長特性來確定，做到適時栽樹。02物業綠化樹木栽植（三）植物栽植的季節綠化施工必須符合規劃設計要求1234植樹技術必須符合樹木的生長習性抓住適宜的植樹季節嚴格執行植樹工程的技術規範和操作規程02（四）物業綠化植樹的施工原則物業綠化樹木栽植嚴格來說，養護管理包括兩方面的內容：一是養護，即根據不同物業綠化植物的生長需要和特定要求，及時對植物採取施肥、澆水、排水、除草、修剪、防治病蟲害等措施。二是管理，主要包括維護綠地的清掃保潔等園務管理工作。因此，綠化養護管理具有以下特點。經常性、針對性、動態性。總之，綠化養護管理必須按照植物的不同品種、不同習性、不同季節、不同生長期以及客觀條件，適時確定不同的養護重點，按照不同的養護要求，維護綠化的健康發展。03物業綠化植物養護管理一、物業綠化植物的日常養護管理123土壤管理水分管理施肥管理（一）植物地上部分養護管理03物業綠化植物養護管理低溫危害與植物防寒020301修剪是指對植物的某些器官（如莖、葉、花、果、芽等）進行剪截。整形是對植物施以一定的措施（用剪、鋸、捆紮等手段），使之形成相應的樹體結構狀態。整形一般是通過修剪來完成的，因此人們常稱之為“整形修剪”。有些植物，尤其是原產熱帶或亞熱帶的種類，會受到低溫（０℃～１０℃）的傷害，即“寒害”（冷害、寒傷）。輕則部分枝條受害，重則全株死亡。為使這些植物安全越冬，必須採取必要的防寒措施。（二）植物地上部分養護管理植物的整形修剪物業綠化植物養護管理大多數園林植物，在生長過程中都會遭受病蟲的危害，影響植物的正常生長發育，甚至造成死亡。所以，防治病蟲害是園林植物養護管理中的一項極為重要的措施。園林植物病蟲害防治，必須貫徹以“預防為主”和“治早、治小、治了”的原則，採取科學的態度，對症下藥，綜合防治，以保證植物不受或少受病蟲的危害。同時要注意保護環境，減少農藥污染，多用生物防治方法。03二、植物病蟲害防治物業綠化植物養護管理03（一）病蟲害的種類蟲害綠化植物蟲害，按其食性和危害可分為四大類。苗圃害蟲。枝梢害蟲。食葉害蟲。蛀稈害蟲。病害傳染性病害。由生物性病原，如真菌、細菌、病毒、類菌質體、線蟲、蟎蟲、寄生性病原體植物等引起的病害，具有傳染性。非傳染性病害。由非傳染性病原，如營養物質缺乏或過剩、水分供應失調、溫度過高或過低、光照不足、濕度過大、土壤有害鹽類過量、藥害、肥害等引起的病害，不具有傳染性。12物業綠化植物養護管理123生物防治物理防治化學防治（二）病蟲害的防治方法03物業綠化植物養護管理物業水質管理06物業水污染水質檢測物業二次供水水污染通常是指由人類活動和自然過程引起某種有害物質進入飲用水中，在一定的時間內達到了相應的濃度，從而危害了人體的舒適、健康、福利和環境的現象。物業水污染一般是指人們在物業使用過程中大量排放的污染物進入水體，使水的品質下降，利用價值降低或喪失，並對生物和人體造成損害的現象。01一、物業水污染概況物業水污染（一）物業水污染生化需氧量（ＢＯＤ）化學需氧量（ＣＯＤ）總需氧量（ＴＯＤ）總有機碳（ＴＯＣ）懸浮物01物業水污染（二）水污染指標有毒物質ｐＨ值大腸菌群數溶解氧（ＤＯ）氨氮工業污染源生活廢水污染源農業污染源物業水污染主要來源於工業污染、農業污染和生活廢水污染。此外，還有其他類型的水污染，如垃圾填埋場污水滲漏產生的二次水污染、醫療污水污染、有毒危險品和放射性物質滲入水中造成的水污染等。二、物業水污染來源01物業水污染123損害人體健康破壞自然資源降低經濟活動效益三、物業水污染危害01物業水污染加強對水體及其污染源的監測管理提高工業用水迴圈利用率，實現廢水回用加強宣傳教育不斷採用新工藝和新技術，實現廢水達標排放加強管理，從源頭上減少汙（廢）水排放量四、物業水污染防治措施01物業水污染水是生命之源，但由於人類的生產和生活產生的廢水，導致地表、地下水體被污染，水質惡化，特別是飲用水水質污染，其產生的直接後果是危害用戶的健康，使飲用者感到噁心、嘔吐、腹脹、腹瀉，擾亂居民生活秩序。經水傳播的疾病主要有傷寒、痢疾、霍亂、馬鼻疽、鉤端螺旋體病、腸炎等。還有一些病毒引起的疾病，也可以通過水傳播。因此，要做好飲用水檢測工作，為民眾的身體健康提供保障。導語物業垃圾水質水質檢測是指對水中的化學物質、懸浮物、底泥和水生態系統進行統一的定時或不定時的檢測，測定水中污染物的種類、濃度及變化趨勢，評價水質狀況等工作。水質檢測主要是檢驗水質指標是否符合水質標準，是水質監測中的重要內容。水質指標是描述水體品質的參數，通常用水中雜質的種類、成分和數量來表示。水質指標專案繁多，因用途的不同而各異。其主要監測專案可分為兩大類：一類是反映水質狀況的綜合指標，如溫度、色度、濁度、ｐＨ值、電導率、懸浮物、溶解氧、化學需氧量等；另一類是有毒物質，如酚、氰、砷、鉛、鉻、鎘、汞和有機農藥等。水質是水體品質的簡稱。它標誌著水體的物理（如色度、濁度、臭味等）、化學（無機物和有機物的含量）和生物（細菌、微生物、浮游生物、底棲生物）特性及其組成一、水質檢測概念02水質檢測一般而言，水質檢測任務主要有以下幾點：（１）鑒定各種用水的水質指標（雜質種類和濃度）是否滿足用水的品質要求。（２）按照給（排）水的需要，對水質進行檢驗，以指導水處理的研究、設計及運行管理。（３）為了對人類的環境進行保護，防止水被污染，要對江河湖海及地下水、雨水、生活污水、工業廢水等進行經常性的水質監測。（４）對水環境污染事件進行應急檢測，及時掌握水環境狀況，為採取措施提供依據。（５）為開展水環境品質評價、加強水環境保護管理工作提供基礎數據和資料。二、水質檢測任務02水質檢測水質檢測要按照國家相關部門制定的水質標準進行。水質標準即水體品質標準，它針對水中存在的具體雜質或污染物，提出最低含量和最低濃度的限制和要求，是一種以檔形式發佈的統一規定。水質標準是國家規定的各種用水在物理性質、化學性質和生物性質方面的要求。根據供水目的的不同，可分為飲用水水質標準、農用灌溉水水質標準、各種工業生產用水水質標準。水質標準分為國家標準、地方標準和行業標準，以生活飲用水為例，《生活飲用水衛生標準》（ＧＢ５７４９—２００６）為國家標準。我國生活飲用水衛生標準規定的限值，除消毒指標為下限值外，其餘都是上限值，即檢測指標值不得超過該值，超過即為不合格。農田灌溉用水的水質一般需要考慮ｐＨ值、含鹽量、鹽分組成、鈉離子與其他陰離子的相對比例、硼和其他有益或有毒元素的濃度等指標。三、水質檢測標準02水質檢測檢測方法就是對特定的檢測物依據科學原理，以及試驗內容、方式、步驟、過程、計算分析等進行試驗，得出需要的數據和結果的具體手段和辦法。檢測標準、檢測方法都是隨著科技的發展而不斷更新的，但是有些檢測方法是超前於檢測標準規定的，而檢測結果則要依據檢測標準來判定。水質檢測可以通過化學法、電化學法、原子吸收分光光度法、離子色譜法、氣相色譜法等方法進行。02（一）檢測方法分類水質檢測水質檢測要依據國家相關標準進行，以生活飲用水為例，其水質檢測方法應按照ＧＢ／Ｔ５７５０系列標準執行。（二）檢測方法的標準四、水質檢測方法最低檢測品質：能夠準確測定的最低品質。精密度和準確度是定性概念，不宜用量值表示，需要用量值表示的均用不確定度。目前，國內處於推廣採用不確定度的過渡階段。最低檢測品質濃度：最低檢測測品質所對應的濃度。同一個專案如果有兩種或兩種以上的檢驗方法時，可根據設備及技術條件選擇使用，但以第一種方法為仲裁法。（三）檢測方法的選擇02水質檢測以飲用水為例，根據《城市供水水質管理規定》，供水單位應對水質負責。對物業來說，只有提供二次供水時才對水質負責。物業在有條件的情況下，可以建立簡單的水質檢測室進行自檢，這種檢測主要用於日常水質自檢管理，不具備法律效力。沒有檢測條件的物業應尋找有資質的第三方檢測機構檢測，第三方檢測機構出示的檢測報告必須蓋有ＣＭＡ（中國計量認證）章才具有法律效力。（四）水質檢測機構02水質檢測根據《城市供水水質管理規定》，二次供水是指單位或者個人使用儲存、加壓等設施，將城市公共供水或者自建設施供水經儲存、加壓後再供用戶使用的形式。城市供水單位是指從事城市公共供水及自建設施供水（包括深度淨化處理供水）的企業和單位。城市供水單位對其供應的水的品質負責，經二次供水到達用戶的，水質由二次供水管理單位負責。03（一）二次供水概念物業二次供水一、物業二次供水概況二次供水污染原因主要如下。（１）二次供水管線與消防用水管線或工業用水管線連接；儲水池（水箱）的溢水管和排水管直接與下水道管線連接；水箱的出水沒有採取防止二次污染的措施；水箱內壁塗料不符合衛生要求，塗料易發生溶解和脫落。（２）水箱材料問題，如鐵質材料腐蝕，使水染鏽色，或使用劣質塗料，溶出物濃度太高，使水有異味；水泥水箱內壁不光滑，不利於清洗；鋼板水箱易生銹，污染水質；水箱觀察孔（入孔、出孔）無蓋、無鎖；水箱無通氣孔，溢水管的開口無防護網罩等。（３）不定期清洗、消毒；消毒設施不能正常運轉，滋生細菌；二次供水不定期檢測或監測的專案不達標；水箱周圍環境髒亂，水箱蓋不嚴密等。03（二）二次供水污染原因物業二次供水《城市供水水質管理規定》要求，二次供水管理單位應當建立水質管理制度，配備專（兼）職人員，加強水質管理，定期進行水質檢測並對各類儲水設施清洗消毒（每半年不得少於一次）。不具備相應水質檢測能力的，應當委託經品質技術監督部門認定的水質檢測機構進行檢測。另外，《二次供水工程技術規程》（ＣＪＪ１４０—２０１０）對二次供水的相關衛生要求進行了規定。供水系統的衛生要求設計的衛生要求施工衛生要求日常管理的衛生要求03（三）二次供水衛生要求物業二次供水03物業二次供水（四）飲用水污染的認定流程0102030405飲用水的感官性狀發生改變飲用者有共同的症狀反應污染原因確定水質檢驗證實流行病學調查證實123一般規定設施維護安全運行管理二、物業二次供水管理03物業二次供水（１）為防止突發供水場所危害健康的衛生事件發生，應建立單位傳染病防治組織和機構，明確組織分工和職責，健全供水場所危害健康事件的報告制度。（２）積極開展預防傳染病的衛生健康教育，積極配合衛生部門開展傳染病防治工作。消除各種傳染性疾病和其他可能對人體健康造成危害的各種因素。（３）當供水場所發生生活飲用水被污染或因飲用水被污染而引發傳染病流行或中毒突發公共衛生事件時，應立即啟動突發供水場所衛生事件應急預案，單位負責人及衛生負責人應按照《中華人民共和國傳染病防治法》和《突發公共衛生事件應急條例》的要求及時向衛生行政部門報告。（４）發生衛生突發事件時，應立即停止供水活動，及時搶救中毒人員（事件受害人），並負責保護好事故現場。（５）積極配合衛生行政部門（衛生監督機構和疾病預防控制機構）進行現場事故調查，控制危害蔓延。（６）衛生突發事件現場調查處理工作結束後，及時撰寫本單位事件總結報告，上報有關單位並存檔備案。03（一）應急預案制度物業二次供水三、物業二次供水應急預案根據二次供水條件，對水污