物业管理课件

1物業管理導論1.1物業與物業管理的概念

1.1.1物業的概念物業是指已建成並投入使用的各類建築物及與之相配套的設備、設施和相關場地。1.1.2物業的分類根據使用功能的不同，物業可分為以下類型：（1）居住物業（2）商業物業（3）工業物業（4）其他用途物業1.1.3物業管理的概念物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。1.2物業管理的起源

1.2.1物業管理的產生物業管理是社會經濟發展到一定階段以後的必然產物。物業管理起源於19世紀60年代的英國，在英國的第二大城市伯明翰，一位名叫奧克維婭·希爾（OctviaHill）的女物業主為在其名下出租的物業制訂並組織實施了

一套行之有效的管理辦法，要求承租者嚴格遵守。可以說是最早的“物業管理”。從那以後，物業管理逐漸被推廣。1.2.2現代物業管理19世紀末至20世紀初，高層超高層建築在美國大城市中得到迅速發展。大廈的日常管理、服務、維修、養護等專業技術要求大大超出傳統的物業管理要求，適應這種客觀需要的專業性物業管理機構應運而生，開啟了現代物業管理的大門。現代物業管理的另一標誌是物業管理行業組織的誕生。1.3我國物業管理的產生和發展

1.3.1我國香港特別行政區的物業管理香港物業管理的基本內容如下：①定期保養維修；②投保；③防止非法更改大廈用途；④清潔和保安；⑤改善樓宇設施；⑥控制管理費開支；⑦執行“大廈公共契約”；⑧注意社區發展。香港的物業管理收費主要是採用酬金制。1.3.2我國大陸物業管理的產生我國大陸對物業管理的探索和嘗試始於20世紀80年代初期的廣州和深圳經濟特區。二十多年來，物業管理服務領域由小到大，不斷拓展。物業管理已在房地產業與其他服務業相結合的基礎上，發展成為和我國經濟、社會協調發展，與廣大人民生活、工作息息相關的一個相對獨立的新興行業。1.4我國推行物業管理的重要意義1.4.1改善投資環境我國物業管理的發展，物業管理水準和品質的不斷提高，從客觀上適應了外商投資者的需要。物業管理，是投資環境不可分割的組成部分。良好的物業管理，將成為吸引外商投資的重要條件之一。1.4.2推動房改物業管理變過去多個產權單位、多個管理部門的多頭、多家管理為物業管理公司的統一管理。有力地推動房改的深入和住房商品化制度的完善。1.4.3推動現代企業制度的建立物業管理的產生和發展，是對傳統的房屋管理體制的一種革新。物業管理與傳統房屋管理在管理體制上、管理機制上、管理方式上和管理內容上有很大的

區別。物業管理改變了房屋管理的政企不分的狀態，推動了在房屋管理中建立“政企分開，產權清晰，自主經營，自負盈虧”的現代企業制度的建立。1.4.4促進物業保值增值沒有物業管理或物業管理較差，房屋設備未能得到及時維修養護，一方面影響房屋的安全使用，另一方面縮短房屋及設備的經濟壽命；而良好的物業管理，則會維護房屋使用安全，延長房屋及設備的經濟壽命，促進物業保值和增值。1.4.5繁榮城市經濟物業管理是城市管理的重要組織部分，物業管理促進了房地產業的發展，繁榮了城市經濟。物業管理拓寬了城市就業管道，推動了第三產業的發展。1.4.6促進和諧社會建設物業管理改善了居住環境，提高了人民群眾的生活條件和生活品質，推動了社會主義精神文明建設和物質文明建設，維護了社會穩定，促進了和諧社區、和諧社會的建設。物業管理

2物業管理的基本理論2.1管理理論

2.1.1管理的概念與職能管理是由共同勞動引起的，是通過計畫、組織、指揮、協調、控制等管理職能作用於管理對象，以實現預定目標的人類活動。管理是科學性和藝術性的統一。管理具有自然和社會兩重屬性。管理具有計畫、組織、指揮、協調、控制等職能。物業管理

2物業管理的基本理論2.1.2計畫、預測和決策

2.1.2.1計畫計畫是指通過調查研究，預測未來，確定企業的發展方向、目標和方針，制定和選擇方案，並制定具體計畫，用以指導企業的生產經營活動。計畫工作的內容可以概括為六個方面（5W1H）。編制計畫的方法主要有滾動計畫法、網路計畫技術、線性規劃。物業管理

2物業管理的基本理論2.1.2.2預測預測是在瞭解事物的過去和現狀的基礎上，對事物的未來發展趨勢、發展情況、發展結果所作的預料、估計、推測。預測的程式為：確定預測目標→收集預測資料→建立預測模型→預測實施→預測結果的分析與評價。預測方法有定性預測方法和定量預測方法。物業管理

2物業管理的基本理論2.1.2.3決策決策是指為達預定目標，在若干可行方案中選擇和實施最優方案的過程。決策程式為：發現問題，確定目標→擬定可行方案→方案比較、評價和選擇→方案實施與控制。決策方法有確定型決策方法、非確定型決策方法和風險型決策方法。物業管理

2物業管理的基本理論2.1.3組織組織有兩方面含義：一是作為實體的組織，它是指人們為了一定目標的實現而進行合理的配置和協調，並具有一定邊界的社會團體；二是作為涉及活動過程的組織，是指為了實現組織目標對組織的資源進行有效的配置的過程，專指人們的組織活動和行為。組織的原則有目標任務原則、責權利相結合的原則、分工協作及精幹高效原則、管理幅度原則、統一指揮原則。物業管理

2物業管理的基本理論2.1.4領導與激勵

2.1.4.1領導領導是指引和影響個人或組織，在一定條件下實現目標的行動過程。領導方式有專制式領導、民主式領導和放任式領導。領導藝術有指揮藝術、決策藝術、協調藝術。物業管理

2物業管理的基本理論2.1.4.2激勵激勵是持續地激發人們的行為動機，使其心理過程始終保持在激奮的狀態之中，維持一種高昂的情緒。激勵的類型有目標激勵、物質激勵、精神激勵、數據激勵。激勵理論有期望理論、強化理論、歸因理論、公平理論。物業管理

2物業管理的基本理論2.1.5控制控制是按既定計畫、標準和方法對工作進行對照檢查，發現偏差，分析原因，進行糾正，以確保組織目標實現的過程。控制方式有事先控制、現場控制和事後控制。控制過程：確定控制對象→確定控制標準→檢查衡量實際工作→尋找差異產生的原因→採取措施，糾正偏差。物業管理

2物業管理的基本理論2.1.6管理理論對物業管理的指導作用物業管理活動是管理活動的一個分支，用管理理論指導物業管理活動，才能做好物業管理工作。物業管理的工作職能也包括計畫、組織、指揮、協調、控制等。物業管理工作中，要強調製訂一個切實可行的管理計畫，建立健全管理機構，選聘合適的管理人員和服務人員，制訂各項管理服務標準和規章制度，做好各方面的協調工作，加強控制和監督，不斷提高物業管理服務水準和服務品質，使物業管理逐步躍上新的臺階。物業管理

2物業管理的基本理論2.2產權理論

2.2.1產權概念產權是指財產權，即存在或設定在財產之中或之上的完全權利。產權與所有權。所有權是產權的基礎，產權是所有權派生出來的。所有權主體是產權主體形成的前提，沒有所有權就談不上產權，離開所有權的產權也是不存在的。物業管理

2物業管理的基本理論2.2.2房地產所有權的含義房地產所有權是指房地產所有人依法對自己的房地產享有佔有、使用、收益和處分的權利。房地產所有權有獨有、共有和建築物區分所有權。獨有是由一個單位或個人擁有。共有是由兩個以上的的單位或個人擁有。建築物區分所有權,是指業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。物業管理

2物業管理的基本理論2.2.3房地產共有房地產共有包括按份共有和共同共有。按份共有人對共有的房地產按照其份額享有所有權；共同共有人對共有的房地產共同享有所有權。共有人對共有的房地產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。按份共有人對共有的房地產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。物業管理

2物業管理的基本理論2.2.4建築物區分所有權建築物區分所有權是一種複合性的權利，由專有部分所有權、共有部分的共有權和共同管理權三個方面的要素構成。專有部分所有權是以區分建築物的獨立建築空間為標的物。共有權是指以建築物的共有部分為標的物。共同管理權是指業主基於專有部分與共有部分而形成的作為建築物管理團體的一個成員所享有的權利。物業管理

2物業管理的基本理論2.2.5相鄰關係

2.2.5.1相鄰關係的概念和特徵相鄰關係是指兩個或兩個以上相互毗鄰的房地產的所有人或使用人（房地產權利人）因對房地產行使所有權或使用權時應當給予他人便利或要求他人給予便利而發生的權利、義務關係。相鄰方享有的要求他人給予便利的權利又稱相鄰權。相鄰權是為調節在行使房地產所有權中的權益衝突而產生的一種權利。物業管理

2物業管理的基本理論2.2.6產權理論對物業管理的指導作用產權理論是物業管理的基礎理論。業主要運用產權理論，正確處理與物業管理企業的關係，正確行使自己的權利和履行自己的義務，同時妥善處理好相鄰關係。物業管理企業也要按照產權理論的原理和原則辦事，正確處理與業主的關係，自覺接受業主的監督。物業管理

2物業管理的基本理論2.3協同理論

2.3.1協同的概念協同，是指系統中諸多子系統的相互協調、合作或同步的聯合作用，是系統整體性、相關性的內在表現。協同反映系統的各子系統或要素之間保持合作性、集體性的狀態和趨勢。物業管理

2物業管理的基本理論2.3.2協同學的概念協同學是關於“協同”的科學，它是由聯邦德國的物理學家赫爾曼哈肯於二十世紀七十年代創立的一門新興學科，是一種自組織理論，它研究系統中各子系統之間協調、同步、合作、互補的關係，研究系統從無序到有序轉變以及形成新的有序結構的規律性，系統中子系統之間怎樣合作以產生宏觀尺度上的空間結構、時間結構或功能結構。物業管理

2物業管理的基本理論2.3.3協同學原理對物業管理的指導作用（1）協同效應原理。協調效應強調系統內各子系統的協同行為產生超越各自的單獨作用，從而形成整個系統的聯合行為和共同作用。（2）序參量原理和役使原理。由子系統的協同作用產生序參量，序參量又支配子系統，子系統伺服於序參量，序參量形成有序的宏觀結構。（3）協同互動性原理。系統內部各子系統或各要素存在著相互作用和影響，部分要素的作用能夠激發或補充其他要素的潛在的能力的發揮，從而促成系統的有序化發展。（4）協同功能倍增原理。由於系統內部各子系統或要素之間的同向協作、相互配合，產生互補效應而使系統功能放大，產生整體大於部分之和的效應，實現協同學意義上所謂“2+2>4”的效果。物業管理

2物業管理的基本理論2.4可持續發展理論

2.4.1可持續發展的概念可持續發展是指既滿足現代人的需求以不損害後代人滿足需求的能力。換句話說，就是指經濟、社會、資源和環境保護協調發展，它們是一個密不可分的系統，既要達到發展經濟的目的，又要保護好人類賴以生存的大氣、淡水、海洋、土地和森林等自然資源和環境，這樣既滿足了當代人的利益，又不會損害子孫後代的利益，使子孫後代能夠永續發展和安居樂業。物業管理

2物業管理的基本理論2.4.2可持續發展理論要點首先是人與自然的和諧協調與可持續發展。地球只有一個，它是人類生活永恆的自然條件。其次是人與社會的和諧協調與可持續發展。人作為社會的主體，一方面與自然界發生關係，實現物質變換；另一方面與特定的社會發生關係，實現社會進步和人本身的發展。再次是人與人的和諧共處與可持續發展。人一方面通過與自然的和諧發展，不斷增加物質產品來滿足自己的需求，另一方面通過協調各種人群和組織的關係，構建人們和諧共處的社會。物業管理

2物業管理的基本理論2.4.3可持續發展理論對物業管理的指導作用根據可持續發展理論，物業管理一是要堅持以人為本，處理好人與人的關係，建立和睦的人際關係，不斷提高居民的生活條件和生活品質；二是努力實現人、環境和社會的全面發展，處理好人與環境和社會的關係；三是協調發展，加強團結協作，減少矛盾衝突，促進良性迴圈；四是持續發展，使物業管理行業持續、健康地向前發展。物業管理

2物業管理的基本理論復習思考題11、簡述管理的概念和職能。2、簡述計畫的概念、內容、程式和計畫的編制方法。3、簡述預測的概念、程式和方法。4、簡述決策的概念、特徵、程式和方法。5、簡述組織的含義、內容和原則。6、簡述領導的概念、特徵、領導方式和領導藝術。7、簡述激勵的含義、類型和激勵理論。8、簡述控制的含義、作用、特徵和控制方式。9、簡述管理理論對物業管理的指導作用。10、簡述產權概念和房地產所有權的含義。物業管理

3物業管理過程3.1物業管理的特點和原則

3.1.1物業管理的基本特徵（1）社會化。物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相分離是物業管理社會化的必要前提，現代化大生產的社會專業分工則是實現物業管理社會化的必要條件。（2）專業化。物業管理企業必須具備一定的專業資質並且達到一定的專業水準。物業管理專業化適應了現代社會的專業化分工的客觀要求。（3）企業化和市場化。物業管理企業按照企業化模式來經營和運作。業主通過市場選聘物業管理企業，物業管理企業通過市場競爭經聘用後向業主和使用人提供勞務和服務。物業管理

3物業管理過程3.1.2物業管理的具體特點（1）物業管理是服務型管理（2）物業管理實踐性、事務性強（3）時效性強（4）系統性、綜合性強物業管理

3物業管理過程3.1.3物業管理的原則（1）市場競爭的原則（2）契約化原則（3）全面統一管理的原則（4）物業保值增值的原則物業管理

3物業管理過程3.2物業管理與行政管理部門的關係物業管理企業要自覺接受政府房地產行政主管部門的管理。物業管理企業在組建時，需要經過房地產行政主管部門的審核批准，才可以到工商行政機構進行登記註冊、申辦營業執照。物業管理企業成立後，仍然需要在房地產行政主管部門的監督指導下開展日常工作，參加主管部門組織的考核、評比、培訓等。物業管理企業在經濟活動中，要自覺接受財政、工商、稅務、物價等部門的管理。在管理活動中，要自覺接受土地、房管、城建、城管、市容、公安、綠化、環衛等專業部門的指導與監督。物業管理

3物業管理過程3.3物業管理與屬地管理的關係

3.3.1物業管理與街道的關係街道辦事處（鄉鎮人民政府）對物業管理企業的物業管理活動進行協調、指導和監督。物業管理企業應當充分利用社區資源，加強自身建設，積極配合街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展社區建設工作，主動爭取街道辦事處（鄉鎮人民政府）在工作上的指導和支持，自覺接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）的協調和監督，依靠街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調解決物業管理中的各種矛盾，促進物業管理經營服務活動的順利進行。物業管理

3物業管理過程3.3.2物業管理與社區黨組織的關係在社區黨組織、社區居委會、業主委員會和物業管理企業四家組織中，社區黨組織處於領導核心地位，對其他三家組織起著指導和協調作用。領導核心作用就是要協調居委會、業主委員會和物業管理公司之間的關係，保證黨的路線、方針、政策和上級黨委指示精神及工作部署的貫徹執行，支持居委會、物業管理公司、業主委員會的日常工作，保證其充分行使職權，使社區內各項管理服務工作順利進行，讓居民群眾滿意。物業管理

3物業管理過程3.4物業管理過程

3.4.1簽訂物業管理合同（1）與建設單位簽訂前期物業服務合同前期物業管理，一般由建設單位選聘物業管理企業，同時要簽訂書面的前期物業服務合同。（2）與業主委員會簽訂物業服務合同業主大會召開後，成立業主委員會。由業主委員會負責與業主大會選聘的物業管理企業簽訂新的物業服務合同。原建設單位選聘的物業管理企業合同未到期的，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，原物業服務合同終止。物業管理

3物業管理過程3.4.2物業的接管驗收（一）（1）接管驗收的定義接管驗收是指物業管理公司接交房地產開發商或業主委託管理的新建成或原有物業時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。在完成接管驗收後，整個物業就移交給物業管理公司，物業管理公司承擔起物業管理的責任。物業管理

3物業管理過程3.4.2物業的接管驗收（二）（2）竣工驗收與接管驗收的區別①驗收目的不同：竣工驗收是檢驗工程是否達到設計檔規定的要求，而接管驗收後者是能滿足使用功能的要求②驗收條件不同：竣工驗收的條件是全部施工完畢；接管驗收的條件是竣工驗收合格，並且附屬設備已完全能正常使用③移交對象不同：竣工驗收後物業移交給開發商，接管驗收後者移交給物業管理單位。物業管理

3物業管理過程3.4.2物業的接管驗收（三）（3）物業接管應移交的資料①竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；②設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；③物業品質保修檔和物業使用說明文件；④物業管理所必需的其他資料。物業管理

3物業管理過程3.4.3建立管理標準和管理制度管理標準和管理制度，可以分為：①精神文明建設標準和制度；②房屋及設備管理和修繕標準和制度；③環境衛生標準和制度；④園林綠化標準和制度；⑤市政設施、道路、停車場管理標準和制度；⑥消防安保管理標準和制度；⑦管理服務收費標準和制度；⑧員工崗位責任制、行為規範、獎懲制度等。物業管理

3物業管理過程3.4.4做好物業管理人員的培訓（1）物業管理企業內部的員工培訓。包括：①思想建設方面的培訓；②作風建設方面的培訓；③業務建設方面的培訓。（2）國家統一組織的上崗培訓。有兩個層次，第一層次是物業管理企業經理培訓；第二層次是物業管理企業部門經理、管理員培訓。經過培訓，考試合格者，頒發“崗位培訓合格證書”。（3）物業管理師考試和執業。經全國統一考試，取得《中華人民共和國物業管理師資格證書》，並依法註冊取得《中華人民共和國物業管理師註冊證》。

物業管理

3物業管理過程3.4.5物業管理的實施與控制在實施物業管理服務的同時，要抓好對管理服務工作的檢查與控制，控制的目的是為了保證物業管理服務的品質，控制方法和步驟為：（1）確定控制標準。控制標準即企業事先制訂的各項工作或服務應達到的標準；（2）檢查衡量實際工作。將實際工作與控制標準進行對照、檢查、衡量；（3）發現差距、找原因、定整改措施；（4）落實整改措施。將制訂的整改措施付諸實施，改善管理服務工作，從而達到控制的目的。物業管理

3物業管理過程3.4.6建立物業管理的檔案資料（1）業主和住戶的檔案資料。記錄業主和住戶的姓名、樓號、門棟、樓層、房號、面積、入住時間、聯繫方式、變動情況等。（2）物業的檔案資料。一是由建設單位或業主委員會在接管驗收時移交的物業資料；二是物業管理公司自己在物業維修保養過程中積累的資料。（3）管理的檔案資料。一是管理基礎資料；二是管理標準、規章制度、管理服務實施細則等；三是員工資料；四是物業管理收費資料。物業管理

4物業管理市場4.1物業管理市場的概念與特點

4.1.1物業管理市場的概念物業管理企業向社會提供物業管理服務這種無形商品，業主和使用人需要物業管理服務這種形商品，雙方進入商品交換領域，便構成了物業管理市場。所以，所謂物業管理市場，是指提供（出售）和購買物業管理服務這種無形商品的場所和由此而引起的交換關係的總和。物業管理

4物業管理市場4.1.2物業管理市場的特點（1）物業管理市場區域性強（2）物業管理市場壟斷與競爭並存（3）物業管理市場調節機制與計畫調節機制共同作用（4）物業管理市場需求決定市場供給物業管理

4物業管理市場4.2物業管理市場的形成和要素

4.2.1物業管理市場的形成（1）房地產的特殊性使物業管理服務成為商品交換的對象房地產本身是一種特殊的商品，為了保證其正常使用、消費期的延長和物業的保值增值，就需要進行科學的管理、維修和養護。因此，物業管理服務便成為商品交換的對象而存在，使物業管理市場的形成具備了可能性。（2）社會對物業管理服務的需求日益增加，促進物業管理市場的形成①業主和使用人對物業管理的需求增加；②房地產開發商對物業管理的需求增加；③舊有的社區或大廈也逐步推行物業管理。物業管理

4物業管理市場4.2.2物業管理市場要素（1）物業管理市場主體物業管理市場的需求主體是物業的業主或開發建設單位；供給主體是物業管理企業。（2）物業管理市場客體物業管理市場客體即市場交換對象是物業管理服務，是一種無形商品，是一種勞務。（3）物業管理市場環境物業管理市場環境包括行政法律環境、經濟環境和社會環境。物業管理

4物業管理市場4.3物業管理市場的供求與競爭

4.3.1物業管理市場供求的概念物業管理市場中，供給是指在某一時期內和一定市場上按照某一價格願意提供的物業管理服務的數量；需求則是指在某一時期內和一定市場上按照某一價格願意並且能夠購買的物業管理服務的數量。物業管理

4物業管理市場4.3.2影響物業管理市場供給的主要因素（1）物業管理服務價格水準。（2）物業管理人力資源。（3）物業管理服務成本。（4）政策因素。物業管理

4物業管理市場4.3.3影響物業管理市場需求的主要因素（1）房地產發展規模。（2）物業管理服務價格水準。（3）物業管理服務品質。（4）消費者的收入水準。（5）消費者的物業管理消費觀念。（6）相關服務價格的變動。物業管理

4物業管理市場4.3.4物業管理市場競爭物業管理市場競爭推動和迫使物業管理企業進行合理的決策，並且通過優勝劣汰的強制作用，對市場作出迅速及時的反應。物業管理企業要增強競爭意識，勇於參與市場競爭，千方百計加強管理、改進技術，提高企業素質，不斷提高服務水準和服務品質，樹立良好的市場形象，開發和擴大新的物業管理市場領域，推出新的服務專案，不斷增強自己的市場競爭能力。物業管理

4物業管理市場4.4物業管理市場的調控

4.4.1物業管理市場的調控的含義物業管理市場的調控，是指政府物業管理行業的主管部門、行業協會和其他有關組織，運用法律、行政、經濟、教育等手段，對進入物業管理市場的單位和個人進行監督、指導、協調、控制，以保證物業管理市場的規範與有序，從而促進物業管理這個新興產業的健康發展。物業管理

4物業管理市場4.4.2物業管理市場的調控的內容（1）加強物業管理市場的立法工作，規範物業管理的市場行為。（2）加強物業管理市場的資訊交流、人才交流、人才培訓和科學研究。（3）加強對物業管理企業的監督。（4）加強物業管理企業資質及從業人員的管理。（5）加強對物業管理企業的業務指導和經驗交流，提高物業管理服務品質和服務水準。物業管理

4物業管理市場4.4.3物業管理市場的調控體系（1）政府對物業管理市場的調控與管理制定物業管理法律、法規、政策、條例和規定。加強行政監督。（2）行業協會對物業管理市場的管理發揮行業協會的自我管理、自我服務、自我監督功能，是保證物業管理市場良性運作必不可少的條件。物業管理

4物業管理市場4.4.4物業管理市場的調控手段（1）法律手段（2）行政手段（3）經濟手段（4）宣傳教育手段物業管理

4物業管理市場4.5物業管理招投標

4.5.1物業管理招投標的概念物業管理招投標，是指由招標人（通常為建設單位或業主委員會）設定“物業管理服務”這一標的，發出招標公告或招標邀請函，由若干個投標人（物業管理企業）參與投標，由招標人根據投標人的企業資質、信譽、經歷和經驗、服務水準、服務品質、服務價格等多種因素進行綜合評定，從中選擇優勝者中標，並與之達成協議，簽訂物業服務合同的過程。物業管理

4物業管理市場4.5.2物業管理招投標的原則（1）公開原則（2）公平原則（3）公正原則（4）誠實信用原則物業管理

4物業管理市場4.5.3推行物業管理招投標的意義（1）促進物業管理企業按市場經濟的要求組建和運作（2）減少開發遺留問題（3）促進物業管理企業的自身建設（4）積極培育一批具有競爭力的品牌企業引導市場物業管理

4物業管理市場4.5.4物業管理招標方式（1）公開招標公開招標方式是通過報刊、電視、新聞發佈會、網站等公共媒介上發佈招標公告，進行公開招標。（2）邀請招標。邀請招標是由招標單位向符合資質條件、有承擔能力的若干個（3個以上）物業管理公司發出招標邀請書，邀請他們參加投標。物業管理

4物業管理市場4.5.5物業管理招投標過程（一）4.5.5.1準備階段（1）建立招標機構（2）編制招標檔4.5.5.2招標階段（1）發佈招標公告或發送招標邀請書（2）投標人資格預審（3）發售招標檔4.5.5.3投標階段（1）投標人編制投標檔（2）投標人發送投標檔物業管理

4物業管理市場4.5.5物業管理招投標過程（二）4.5.5.4定標階段（1）開標（2）評標（3）定標4.5.5.5簽訂合同階段物業管理

4物業管理市場復習思考題11、簡述物業管理市場的概念。2、物業管理市場的特點有哪些？3、簡述物業管理市場的形成。4、簡述物業管理市場的要素。5、簡述物業管理市場供給和市場需求的概念。6、影響物業管理市場供給的主要因素有哪些？7、影響物業管理市場需求的主要因素有哪些？8、簡述物業管理市場競爭。9、簡述物業管理市場的調控的含義和內容。10、簡述政府對物業管理市場的調控與管理。物業管理

5前期物業管理5.1前期物業管理的概念和特點5.1.1前期物業管理的概念前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。物業管理

5前期物業管理5.1.2前期物業管理的特點（1）前期物業管理的時間是在業主、業主大會選聘物業管理企業之前（2）承擔前期物業管理的企業由建設單位選聘（3）“業主臨時公約”由建設單位制定（4）前期物業管理矛盾較多，工作難度較大物業管理

5前期物業管理5.1.3前期物業管理合同前期物業管理合同是由開發建設單位與物業管理企業簽訂的物業管理服務委託合同。物業管理

5前期物業管理5.1.4前期物業管理服務費用前期物業管理服務費用自前期物業管理服務合同簽訂之日至物業交付使用之日，由開發建設單位全部承擔；自物業交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日，已售出的物業，由物業買受人（業主）按照物業買賣合同的約定承擔。未售出的物業，由開發建設單位承擔。物業管理

5前期物業管理5.2前期物業管理的工作內容5.2.1建立管理機構，招聘人員5.2.2制定管理制度，培訓員工5.2.3深入現場，熟悉物業情況和業主情況5.2.4參與物業的竣工驗收工作，為接管驗收做準備5.2.5做好物業的接管驗收工作，加強物業檔案管理5.2.6開展日常的管理服務工作，做好優質服務5.2.7積極配合業主，協助召開首次業主大會物業管理

5前期物業管理5.3物業管理的早期介入

5.3.1物業管理的早期介入的含義物業管理的早期介入是指物業管理企業在接管物業之前，就參與物業的規劃設計和建設的過程，從業主與使用人及物業管理的角度，就物業設計、施工、配套設施建設和今後使用管理提出建議，並對將接管的物業從物質上和組織上做好準備。物業管理的早期介入和前期物業管理的區別：①時間不同；②性質不同；③形式不同；④內容不同。物業管理

5前期物業管理5.3.2物業管理的早期介入的作用（1）完善物業的使用功能（2）改進物業的具體設計（3）更好地監理施工品質（4）便於日後的物業管理

物業管理

5前期物業管理5.3.3早期介入的方式及工作內容（1）規劃設計階段介入物業管理在物業規劃設計階段的介入，從管理的角度看設計方案是否合理，並提出改進意見。（2）施工階段介入一是由開發商聘請物業管理公司作為顧問，參與施工管理工作；二是開發商已聘請物業管理企業實施前期物業管理，讓所聘請的物業管理企業提前介入施工過程，瞭解施工情況，參與施工管理，為實施前期物業管理做準備工作。（3）竣工驗收階段介入開發商已聘請物業管理企業實施前期物業管理，讓所聘請的物業管理企業參與竣工驗收過程。物業管理

5前期物業管理5.4物業的接管驗收

5.4.1物業接管驗收的含義和原則物業的接管驗收，是指物業在竣工驗收合格後，由開發建設單位將物業移交給物業管理企業實施物業管理的交接驗收。物業的接管驗收需掌握以下原則：（1）全面驗收與重點驗收相結合的原則；（2）整體把握與細緻入微相結合的原則；（3）原則性與靈活性相結合的原則。物業管理

5前期物業管理5.4.2物業接管驗收應移交的資料5.4.2.1工程技術及竣工資料5.4.2.2設備、設施安裝、使用和保修資料5.4.2.3業主及管理資料物業管理

5前期物業管理5.4.3物業接管驗收程式和交接雙方的責任

5.4.3.1物業接管驗收程式（1）開發建設單位向物業管理企業發出接管驗收通知書（2）物業管理企業收到驗收通知書做好接管驗收準備工作（3）物業管理企業會同建設單位對物業的品質和使用功能進行檢查驗收（4）移交相關資料（5）未完事項，登記在案，並落實整改（6）雙方簽訂接管驗收協議物業管理

5前期物業管理5.4.3.2交接雙方的責任（1）建設單位應按要求提前做好房屋交驗準備。物業管理企業在收到接管驗收通知書後，應儘快與建設單位約定時間驗收。（2）接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照驗收標準執行。（3）接管驗收後，如發生隱蔽性的重大品質事故，由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由物業管理公司負責處理。（4）物業自驗收接管之日起，應執行建築工程保修的有關規定由建設單位負責保修。物業管理

5前期物業管理5.4.4物業接管驗收標準5.4.4.1主體結構5.4.4.2外牆5.4.4.3屋面5.4.4.4樓地面5.4.4.5裝修5.4.4.6電氣5.4.4.7水衛消防5.4.4.8採暖5.4.4.9附屬工程及其它物業管理

5前期物業管理5.4.5物業接管驗收後的物業保修5.4.5.1物業保修範圍（1）屋面漏雨。（2）煙道、排氣孔道、風道不通。（3）室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚鬆動，有防水要求的地面漏水。（4）內外牆及頂棚抹灰、面磚、牆線、油漆等飾面脫落，牆面漿活起堿脫皮。（5）門窗開關不靈或縫隙超過規範規定。（6）廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水。（7）外牆外漏水、陽臺積水。（8）水塔、水池、有防水要求的地下室漏水。（9）室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落。（10）室外上下管道漏水、堵塞，社區道路沉陷。（11）鋼、鋼筋混泥土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規定和設計要求。物業管理

5前期物業管理5.4.5.2物業保修期限（1）地基基礎和主體結構工程，為設計檔規定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；（4）電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年；（5）裝修工程為2年。物業管理

5前期物業管理5.4.5.3物業保修責任在保修期內，因房屋建築工程品質缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建築工程品質缺陷的責任方追償。因保修不及時造成新的人身、財產損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。物業管理

5前期物業管理5.4.5.4物業保修費用物業保修費用由建設單位承擔，建設單位再向造成房屋建築工程品質缺陷的責任方追償。建設單位可委託物業管理企業承擔物業保修期限內的一般維修，保修費用的支付由雙方協商解決。物業管理

5前期物業管理5.5物業的入夥

5.5.1入夥及入夥手續入夥是指業主或使用人進房入住，是物業管理公司與業主和使用人的首次接觸，標誌著物業管理服務工作的全面展開。入夥手續是指物業具備了入住條件以後，由業主在入夥時辦理的各項手續。入夥手續辦完後，業主才能入住。入夥手續檔是指業主在辦理入夥手續時，所要知曉、參考、簽訂的有關檔。入夥手續檔主要有入夥通知書、入夥手續書、收樓須知、繳款通知書、房屋驗收書、房屋交接書。物業管理

5前期物業管理5.5.2入夥手續辦理程式（1）入夥通知（2）審驗證件（3）發送資料（4）收取費用（5）審查核對（6）房屋驗收（7）移交房屋（8）正式入夥物業管理

6業主、業主大會與業主委員會6.1業主

6.1.1業主的權利（1）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務（2）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議（3）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議（4）參加業主大會會議，行使投票權（5）選舉業主委員會委員，並享有被選舉權（6）監督業主委員會的工作（7）監督物業管理企業履行物業服務合同（8）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權（9）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用（10）法律、法規規定的其他權利物業管理

6業主、業主大會與業主委員會6.1.2業主的義務（1）遵守業主公約、業主大會議事規則（2）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度（3）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定（4）按照國家有關規定交納專項維修資金（5）按時交納物業服務費用（6）法律、法規規定的其他義務物業管理

6業主、業主大會與業主委員會6.2業主大會

6.2.1業主大會的性質業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。物業管理

6業主、業主大會與業主委員會6.2.2首次業主大會的召開條件（1）已交付使用的物業建築面積達到百分之五十；（2）已交付使用的物業建築面積達到百分之三十不足百分之五十，但交付使用已滿一年；（3）已交付使用的物業建築面積不足百分之三十，但交付使用已滿兩年。具備上述三個條件中的一條，即應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。物業管理

6業主、業主大會與業主委員會6.2.3首次業主大會的籌備首次業主大會一般由業主籌備召開。業主籌備成立業主大會的，要在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。物業管理

6業主、業主大會與業主委員會6.2.4業主大會的形式業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。但無論採用哪種方式召開會議，都應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。業主大會會議分為定期會議和臨時會議。物業管理

6業主、業主大會與業主委員會6.2.5業主投票權的確定業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的住宅套數計算，每套計一票。住宅區內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的物業建築面積計算，每滿一百平方米計一票。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。具有投票權的業主，可以在需要投票表決的決議、決定、事項中行使投票權。物業管理

6業主、業主大會與業主委員會6.2.6業主大會討論決定的事項和決議的形成（1）制定和修改業主大會議事規則；（2）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（5）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；（6）改建、重建建築物及其附屬設施；（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。第（5）項和第（6）項所形成的決議，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。其他事項所形成的決議，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。物業管理

6業主、業主大會與業主委員會6.3業主委員會

6.3.1業主委員會的組成業主委員會是業主大會的執行機構，是在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。業主委員會對業主大會負責。業主委員會委員的條件：（1）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；（2）遵守國家有關法律、法規；（3）遵守業主大會議事規則、業主公約，模範履行業主義務；（4）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（5）具有一定組織能力；（6）具備必要的工作時間。物業管理

6業主、業主大會與業主委員會6.3.2業主委員會的職責（1）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（2）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（3）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（4）監督業主公約的實施；（5）業主大會賦予的其他職責。物業管理

6業主、業主大會與業主委員會6.3.3業主委員會換屆和變更業主委員會在換屆時應做好以下籌備工作：（1）起草本屆業主委員會工作情況的報告；（2）確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；（3）確認業主身份，確定業主在業主大會上的投票權數；（4）將新一屆業主委員會成員候選人的資料進行公示；（5）做好召開業主大會會議的其他準備工作。物業管理

6業主、業主大會與業主委員會6.3.4業主委員會的活動經費及活動場所業主委員會活動經費由全體業主承擔，有條件的可從物業管理區域中屬於全體業主所有的附屬設施、營業用房收益中支取。業主委員會活動經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。業主委員會的活動場所，有條件的可在物業管理用房中安排。新建住宅社區已按規定提供物業管理用房的，可在其中劃出一定面積作為業主委員會的活動用房；原有住宅社區實施物業管理的，可在原有配套用房或補建專案中統籌解決。物業管理

6業主、業主大會與業主委員會6.4業主委員會與社區居委會的關係（1）兩者是團結協作的關係由於兩者在組織性質、管理範圍、服務對象、工作內容和工作目標上具有密切的聯繫，兩者之間需要相互配合，因此，兩者要建立一種團結協作的關係。（2）兩者是監督與被監督的關係社區居委會要加強對業主委員會的監督，業主委員會要自覺接受社區居委會的監督和幫助。物業管理

6業主、業主大會與業主委員會6.5業主委員會與物業管理企業的關係6.5.1法律上的平等地位關係6.5.2經濟上的有償服務關係6.5.3工作上的監督合作關係物業管理7物業管理企業7.1物業管理企業的性質和分類7.1.1物業管理企業的概念物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。物業管理7物業管理企業7.1.2物業管理企業的性質物業管理的特性是提供各項服務，物業管理企業的性質是服務性企業。物業管理企業不生產物質產品，而是提供服務，屬於第三產業。物業管理7物業管理企業7.1.3物業管理企業的分類7.1.3.1按業務性質劃分的類型：管理服務型物業管理企業、管理型物業管理企業和租賃經營型物業管理企業。7.1.3.2按存在形式劃分的類型：獨立型物業管理企業、衍生型物業管理企業和轉制型物業管理企業。7.1.3.3按組織形式劃分的類型：有限責任公司和股份有限公司。7.1.3.4按投資主體劃分的類型：國有企業、合夥企業、個人獨資企業、外商投資企業等。物業管理7物業管理企業7.2物業管理企業的設立

7.2.1物業管理企業的目標定位（1）品牌信譽目標（2）業主滿意目標（3）經濟效益目標（4）企業發展目標（5）物業保值增值目標物業管理7物業管理企業7.2.2物業管理企業的設立

7.2.2.1物業管理企業名稱預先審核物業管理企業只准使用一個名稱，在登記主管機關轄區內不得與已登記註冊的同行業企業名稱相同或者近似。物業管理7物業管理企業7.2.2.2物業管理企業的設立的一般條件（1）企業要有自己的名稱（2）企業要有固定的住所（3）企業要有法定代表人（4）企業要有符合要求的註冊資本（5）企業要有公司章程（6）企業要有符合規定要求的專業人員和管理人員（7）企業要有健全的組織機構和規章制度物業管理7物業管理企業7.3物業管理企業的資質

7.3.1物業管理企業的資質等級物業管理企業在領取營業執照並取得物業管理資質後才能從事物業管理服務。物業管理企業資質等級分為一、二、三級。物業管理7物業管理企業7.3.1.1一級資質的條件（1）註冊資本人民幣500萬元以上；（2）物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於30人；（3）物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；（4）管理兩種類型以上物業，並且管理各類物業的房屋建築面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低於100％：①多層住宅200萬平方米；②高層住宅100萬平方米；③獨立式住宅（別墅）15萬平方米；④辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平方米。（5）建立並嚴格執行服務品質、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。物業管理7物業管理企業7.3.1.2二級資質的條件（1）註冊資本人民幣300萬元以上；（2）物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於20人；（3）物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；（4）管理兩種類型以上物業，並且管理各類物業的房屋建築面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低於100％：①多層住宅100萬平方米；②高層住宅50萬平方米；③獨立式住宅（別墅）8萬平方米；④辦公樓、工業廠房及其它物業20萬平方米。（5）建立並嚴格執行服務品質、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。物業管理7物業管理企業7.3.1.3三級資質的條件（1）註冊資本人民幣50萬元以上；（2）物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於10人；（3）物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；（4）有委託的物業管理專案；（5）建立並嚴格執行服務品質、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。物業管理7物業管理企業7.3.2資質申請新設立的物業管理企業領取營業執照後，向工商註冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請物業管理企業資質。新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定，並設一年的暫定期。物業管理7物業管理企業7.3.3各級資質的經營範圍一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理專案；二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下的住宅專案和8萬平方米以下的非住宅專案的物業管理業務；三級資質物業管理企業可以承接20萬平方米以下住宅專案和5萬平方米以下的非住宅專案的物業管理業務。物業管理7物業管理企業7.4物業管理企業的機構設置

7.4.1物業管理企業機構設置的原則7.4.1.1任務目標原則7.4.1.2精幹高效原則7.4.1.3權責對等原則7.4.1.4統一指揮原則7.4.1.5分工協作原則物業管理7物業管理企業7.4.2物業管理企業組織機構形式7.4.2.1直線制（1）直線制的特點：企業按垂直系統直線指揮，不設專門的職能機構，每個上級可領導若干個下級，每個下級只接受一個上級的領導。（2）直線制的優點：指揮統一，命令統一，責權統一，工作效率高。（3）直線制的缺點：對領導者要求比較高，要通曉多種專業知識，親自處理許多具體業務。直線制一般適用於規模較小的物業管理企業。物業管理7物業管理企業直線制組織結構形式

直線製圖示：L1L2L2L3L3L3L3物業管理7物業管理企業7.4.2.2職能制（1）職能制的特點：設立職能部門，且職能部門在其職能範圍內有指揮權，對所屬管理處進行直接指揮。（2）職能制的優點：適應組織規模擴大，管理複雜的要求，充分發揮職能部門專業管理的作用。（3）職能制的缺點：多頭領導，政令難以統一，下級部門無所適從。職能制一般適用於規模較大，經營範圍較寬的大型物業管理企業。物業管理7物業管理企業職能制組織結構形式職能製圖示：L1F1F1L2L2L2物業管理7物業管理企業7.4.2.3直線職能制（1）直線職能制的特點：企業既有直線指揮系統，又有職能參謀系統。直線指揮系統按垂直系統對下級進行指揮，職能參謀系統是作為領導的參謀和助手，對下級沒有指揮的權力。（2）直線職能制的優點：既保證了直線系統的統一指揮和統一領導，又發揮了職能機構的參謀助手作用。（3）直線職能制的缺點：高層管理者高度集權，難免決策遲緩，對環境變化的適應能力差；職能部門之間橫向協調配合困難，不利於溝通資訊，影響工作效率；不利於後備人才的培養。直線職能制是我國目前物業管理企業普遍採用的一種組織結構形式。物業管理7物業管理企業直線--職能制組織結構形式

直線-職能製圖示：

L1F1F1L2L2L2F2F2L3L3L3物業管理7物業管理企業7.4.2.4分部制（1）分部制的特點：每個分部都是在總公司控制之下的利潤中心。（2）分部制的優點：各分部在容許範圍內獨立經營，提高了各分部的積極性和主動性；有利於最高管理機構擺脫日常事務工作；有利於培養全面的管理人才。（3）分部制的缺點：機構重疊；各分部之間的橫向聯繫和協調困難，容易造成分部之間的本位主義。分部制是國外大型企業普遍採用的組織機構形式。物業管理7物業管理企業

分部制組織結構形式分部製圖示：

L1L2F1

F2

F3

L3

L4

L5F4物業管理7物業管理企業7.4.2.5矩陣制（1）矩陣制的特點：同一組織中既設置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統。（2）矩陣制的優點：有利於把具有各種專業知識和技能的人員結合起來；有利於加強各職能部門之間的協作配合；各項目經理可以根據特定的任務和目標靈活選擇職能人員。（3）矩陣制的缺點：穩定性較差；雙重領導。矩陣制的組織結構由於其靈活性和適應性較強，可以在承擔臨時性物業管理任務和前期物業管理中採用。物業管理7物業管理企業矩陣制組織結構形式矩陣製圖示：

L1

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L4

F1

F2

F3

F4物業管理7物業管理企業7.4.2.6物業管理企業的集團化運作（1）有利於資源共用，節約管理成本（2）有利於實施品牌管理（3）有利於產生規模經濟效益（4）有利於實現物業管理的社會化和專業化物業管理7物業管理企業7.4.3物業管理企業各部門工作職責7.4.3.1公司總部各部門的工作職責（1）總經理室：對重大問題作出決策，佈置和協調各部門工作。（2）辦公室：負責公司內部日常行政事務。（3）財務部：負責財務管理。（4）工程部：負責物業維修及設備管理的技術管理。（5）經營管理部：負責對各管理處工作的指導和監督，物業管理市場開拓和經營業務的擴展。物業管理7物業管理企業7.4.3.2物業管理處的職責（1）全力做好公共服務工作（2）積極開展專項服務和特約服務（3）組織開展各種有益的社區文化活動（4）完成企業下達的工作任務（5）協助政府職能部門履行職責進行社會綜合管理（6）協調與社區居委會的關係物業管理7物業管理企業7.5物業管理企業的權利和義務

7.5.1物業管理企業的權利和義務的來源（1）物業管理法律、法規賦予的權利和義務（2）物業管理服務合同明確的權利與義務（3）物業管理企業制定的規章制度規定的權利與義務物業管理7物業管理企業7.5.2物業管理企業的權利（1）有權根據物業服務合同，實施物業管理和服務。（2）有權根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《物業使用守則》。（3）有權依照物業服務合同和有關規定收取物業服務費用。（4）有權要求業主委員會協助管理。（5）有權制止違反物業管理規章制度的行為。（6）有權根據物業服務合同的約定選聘專營公司承擔專項管理和服務活動。（7）可以實行多種經營，以其收益補充管理經費。物業管理7物業管理企業7.5.3物業管理企業的義務（1）履行物業服務合同，依法經營。（2）接受業主和業主委員會的監督。（3）重大的管理措施應提交業主委員會審議，並經業主委員會認可。（4）接受房產行政主管部門、有關行政主管部門及物業所在地人民政府的監督指導。物業管理7物業管理企業7.6物業管理企業與社區居委會的關係社區居委會與物業管理企業兩者在組織形式、管理體制、管理職責和管理方法上存在明顯的差異，而兩者的管理範圍重疊，服務對象相同，管理、服務內容交叉，因此在實際工作中相互之間不可避免地會產生一些矛盾。解決居委會和物業管理公司兩者矛盾的關鍵是正確處理和協調兩者的關係。協調兩者關係的原則是：“調整目標、明確職責、加強溝通、加強監督、完善法制、政府支持”。物業管理8房屋裝修、維修管理8.1房屋裝修管理

8.1.1房屋裝修管理的含義和規定8.1.1.1房屋裝修管理的含義房屋裝修管理是指物業管理企業對業主或使用人的房屋裝修按照房屋裝修的有關規定而進行的審批、檢查、監督和協調工作，以保證房屋的完好和安全，保持物業管理區域的整潔美觀，維護全體業主的合法權益，同時保證房屋裝修的順利進行。8.1.1.2房屋裝修管理規定物業管理企業為加強裝修管理，應按國家的有關法律、法規制訂裝修管理規定。業主或使用人在入住後有權對自己所購或所租房屋進行裝修，但裝修必須符合國家有關法規和物業管理企業制定的裝修管理規定，同時應按一定的程式進行。物業管理8房屋裝修、維修管理8.1.2裝修申報與審批8.1.2.1裝修申報業主或使用人在入住後，凡欲進行室內裝修改造，應及時向物業管理機構申請，填寫“裝修申請表”。8.1.2.2裝修審批物業管理機構應詳細審查裝修申請表中的裝修申請內容，在一定的時間內予以答復。對符合有關規定的裝修申請應及時批准同意。對不符合有關規定的，要求裝修申請人進行修改，重新提交審批。8.1.2.3簽訂裝修協議書物業管理機構在批准同意裝修施工之前，應與裝修申請人簽訂《裝修協議書》。物業管理8房屋裝修、維修管理8.1.3裝修施工管理8.1.3.1簽訂“裝修施工責任承諾書”為維護房屋安全，強化裝修施工管理，應要求施工單位在進場施工前，與物業管理企業簽訂“裝修施工責任承諾書”。8.1.3.2施工人員管理裝修施工單位的施工人員要到物業管理機構處進行登記，填寫《裝修人員登記表》，規定裝修施工人員的活動範圍。8.1.3.3施工時間管理施工時間管理包括：（1）一般施工時間限制；（2）噪音施工時間限制；（3）電梯使用時間限制8.1.3.4施工現場管理在裝修過程中，物業管理處要派專人對裝修情況進行檢查，通過加強施工現場管理，確保裝修的規範運作和安全。物業管理8房屋裝修、維修管理8.1.4裝修驗收房屋室內裝修工程竣工後，裝修人應當通知物業管理處，並會同裝修施工單位按照原裝修方案、裝修協議和相應的品質標準進行驗收。驗收合格後，裝修人、裝修施工單位、物業管理公司在《房屋裝修驗收書》上簽字。物業管理8房屋裝修、維修管理8.2房屋維修管理

8.2.1房屋維修管理的含義和意義8.2.1.1房屋維修管理的含義房屋維修是指房屋自建成到滅失的整個使用過程內，為了修復由於各種因素造成的房屋損壞，維護和改善房屋的使用功能，延長房屋的使用年限而進行的各種檢修、維修和養護活動。8.2.1.2房屋維修管理的意義房屋的維修管理是物業管理的重要環節。做好對物業的維修和養護，對保證房屋正常的使用，延長房屋使用壽命，實現物業的保值增具有十分重要的意義。同時，房屋維修管理的好壞，直接反映一個物業管理企業的服務水準和管理品質。物業管理8房屋裝修、維修管理8.2.2房屋維修的特點和原則8.2.2.1房屋維修的特點（1）房屋維修工作的經常性；（2）房屋維修的廣泛性和分散性；（3）房屋維修的技術性；（4）房屋維修的經營和服務的雙重性8.2.2.2房屋維修的原則（1）“預防維修”原則；（2）“及時維修”原則；（3）“服務為本”原則；（4）“品質第一”原則；（5）“安全、經濟”原則物業管理8房屋裝修、維修管理8.2.3房屋維修分類8.2.3.1按維修是否有計畫而劃分的類型房屋維修按是否按計畫維修分為計劃性維修和非計劃性維修。8.2.3.2按維修是否收費而劃分的類型房屋維修按是否向業主和使用人收費分為不收費維修和收費維修。8.2.3.3按維修工程專案大小而劃分的類型房屋維修按維修工程專案的大小可分為小修工程、中修工程、大修工程、綜合維修工程、翻修工程。物業管理8房屋裝修、維修管理8.2.4房屋的日常維修8.2.4.1業主或使用人房屋室內損壞的報修和維修（1）業主或使用人報修；（2）維修登記；（3）派維修人員上門維修；（4）業主或使用人驗收；（5）管理處收取維修費；（6）維修回訪8.2.4.2公共設備設施的報修和維修一方面要求管理處各個崗位的員工，發現公共設備設施損壞的，均有責任及時報修；另一方面，通過業主大會、業主委員會，或者通過制定業主公約，要求所