物业管理法规课件

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2第一單元法及物業管理立法模組一法及法律模組二物業管理立法Page

3模組一法及法律案例導學某日,某城市花園北門的保安人員在檢查進社區車輛時,發現某車輛上裝載的107膠時有灑落,隨後保安進行了清除。當晚下雨,次日下午1時,業主孫某(73歲)行至該坡道處,腳踩到未清除乾淨的107膠摔倒,遂被送到醫院進行治療。醫院診斷業主孫某損傷系“頸椎外傷,脊髓損傷伴不全癱”,確定為四級傷殘。試問物業服務企業是否應當承擔賠償責任?模組一法及法律一、法的概念、本質和特徵(一)法的概念(二)法的本質(三)法的特徵1.法是調整人的行為的社會規範2.法是國家制定或認可的社會規範3.法是規定權利和義務的社會規範4.法是由國家保證實施的社會規範Page

4模組一法及法律二、法的分類(一)公法與私法(二)成文法與不成文法(三)實體法與程式法(四)國內法與國際法(五)一般法與特別法Page

5模組一法及法律三、法的作用

(一)指引作用(二)評價作用(三)教育作用(四)預測作用(五)強制作用Page

6模組一法及法律五、法律規範(一)法律規範的概念(二)法律規範的種類1.授權性規範、義務性規範和禁止性規範(調整方式不同)2.強制性規範和任意性規範(強制性程度不同以)Page

7模組一法及法律六、法律責任(一)法律責任的含義(二)法律責任的特點(1)法律責任首先表示一種因違反法律上的義務(包括違約等)關係而形成的責任關係,它是以法律義務的存在為前提的。(2)法律責任為一種責任方式,即承擔不利後果。(3)法律責任具有內在邏輯性,即存在前因與後果的邏輯關係。(4)法律責任的追究是由國家強制力實施的。Page

8模組一法及法律六、法律責任(三)法律責任的分類(1)民事責任是指由於違反民事法律、違約或者由於民法規定所應承擔的一種法律責任。(2)刑事責任是指行為人因其犯罪行為所必須承受的,由司法機關代表國家所確定的法律後果。(3)行政責任是指因違反行政法規定而應承擔的法律責任。(4)國家賠償責任是指在國家機關行使公權力時,由於國家機關及其工作人員違法行使職權所引起的由國家作為承擔主體的賠償責任。Page

9模組一法及法律六、法律責任(四)法律責任的構成要件1.主體2.過錯3.違法行為4.損害事實5.因果關係Page

10模組一法及法律七、歸責與免責(一)歸責1.責任法定原則2.因果聯繫原則3.責任相稱原則4.責任自負原則(二)免責免責是指行為人實施了違法行為,應當承擔法律責任,但由於法律的特別規定,可以部分或全部免除其法律責任,即不實際承擔法律責任。免責的主要情形有:時效免責;不訴免責;自首、立功免責。Page

11模組一法及法律七、歸責與免責(一)歸責1.責任法定原則2.因果聯繫原則3.責任相稱原則4.責任自負原則(二)免責免責是指行為人實施了違法行為,應當承擔法律責任,但由於法律的特別規定,可以部分或全部免除其法律責任,即不實際承擔法律責任。免責的主要情形有:時效免責;不訴免責;自首、立功免責。Page

12模組一法及法律八、法律責任的種類(一)民事法律責任停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產、賠償損失、消除影響、恢復名譽、賠禮道歉等。(二)行政法律責任(1)行政處罰包括:警告、罰款、沒收違法所得、責令停產停業、暫扣或吊銷許可證、暫扣或吊銷執照、行政拘留等。(2)行政處分包括:警告、記過、降級、降薪、撤職、留用察看、開除等。(三)刑事法律責任(1)主刑包括:管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑、死刑。(2)附加刑包括:罰金、剝奪政治權利、沒收財產。Page

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14模組二物業管理立法案例導學某社區有一片敞開式花園綠地。綠地上亭柵多姿,曲徑通幽,池水泛光,花木含情。春、夏、秋的傍晚時分,不少業主都喜歡帶著孩子在這裏穿行、坐臥、嬉戲,導致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露,不得不反復重植,這成為社區管理中的一個難題,物業服務企業想了許多辦法,都未奏效。之後,物業服務企業拓寬思路,採取了教、管、疏相結合的新招數,效果明顯。評析:克服人們的劣習,宣傳教育工作必不可少,以宣傳教育為主,輔之以管。既要講道理,使之不想,又要有相關的強有力的措施,使之不能、不敢。久而久之,劣習得到糾正,良習成了自然。模組二物業管理立法一、物業的概念及法律屬性(一)物業的概念(二)物業的法律屬性1.不動產性2.專有性3.使用的長期性4.法律與政策制約性5.經營性與服務性Page

15模組二物業管理立法二、國內外物業管理立法(一)國外物業管理立法(1)以建築物區分所有權的立法為軸心,形成關於多層高層樓宇和住宅區的物業管理多種立法模式。(2)在以法律明確區分所有建築物財產權中的專有權和共有權的同時,確立業主們對區分所有建築物及附屬物涉及公用部分和公共利益事務的共管權,亦即業主管理團體的成員權。(3)通過適時的立法修正和完善,對於區分所有物業的管理之組織和操作體制,特別是住宅樓宇類物業的業主團體自治管理和託管運作方式作出了較為詳細周全的規定。(4)關於建築物區分所有權這一概念,各國基於不同的法律理念產生了不同的認識和諸如Page

16模組二物業管理立法二、國內外物業管理立法(二)國內物業管理立法1.房地產方面的立法2.物業管理綜合立法實踐3.物業服務企業資質管理的立法4.專項物業管理的立法實踐5.物業管理招投標的立法6.物業服務費的立法7.住宅維修基金管理的立法Page

17模組二物業管理立法二、國內外物業管理立法(三)國內物業管理立法主要特點1.實踐先行,立法跟進較慢2.住宅區物業管理先行,非居住物業管理立法有待充實3.物業管理體現中國特色,法理創新還需努力Page

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19實訓任務實訓目的(1)瞭解物業管理社區在管理過程中涉及的主要法律問題;(2)熟悉物業管理過程中主體之間存在的主要法律關係;(3)學會處理在物業管理過程中存在的矛盾和糾紛。實訓內容到某社區收集1~2個業主與物業服務企業之間發生法律糾紛的真實案例。實訓要求(1)分析業主與物業服務企業之間發生法律糾紛的原因;(2)找出糾紛主體之間的主要法律關係;(3)提出解決的辦法或者意見。Page

20第二單元物業管理法律關係瞭解並掌握物業管理法律關係的主體、客體與內容,以及物業管理法律關係的主體之間存在的主要法律關係;熟悉並知曉物業管理法律關係的產生、變更和消滅的條件。技能目標能運用掌握的物業管理法律關係的主體之間存在的主要法律關係分析、解決物業管理過程中的實際案例。知識目標Page

21第二單元物業管理法律關係模組一物業管理法律關係概述1模組二物業管理法律關係的產生、變更和消滅2模組三物業管理法律關係實務3Page

22模組一物業管理法律關係概述案例導學2007年6月,李先生以105.2萬元購買了一套商品房別墅,面積為200.4平方米,並進行了豪華裝修,花費近50萬元,同時還買了傢俱及日常生活用品。同年8月份,喜氣洋洋的一家人正準備喬遷新居,誰知裝飾一新的房子被水泡了。此後,該套商品房因長期漏水、經常污水回流無法居住。由於房屋長期潮濕,致使電路不通。2008年,李先生找來專家檢測,發現房子漏水、污水回流是因為屋面排水和排水管道設計不合理。李先生因此拒交物業管理費。管理該社區的物業服務企業於2008年9月將李先生告上法庭。法院根據我國《合同法》第八條規定:依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護。試問此案涉及幾個法律關係?應如何處理?模組一物業管理法律關係概述一、法律關係的含義及特徵其一,以法律規範存在為前提;其二,以權利與義務為內容;其三,以國家強制力為保障。二、物業管理法律關係的含義及特徵其一,法律關係存在於物業管理和服務中;其二,主體僅限於物業管理和服務過程中的自然人、法人和其他組織Page

23模組一物業管理法律關係概述三、物業管理法律關係的要素(一)物業管理法律關係的主體1.業主、業主委員會2.非業主使用人(承租人)3.開發商4.物業服務企業5.行政管理部門6.其他相關機構Page

24模組一物業管理法律關係概述三、物業管理法律關係的要素(二)物業管理法律關係的客體1.物2.行為3.非物質財富(三)物業管理法律關係的內容Page

25模組一物業管理法律關係概述四、物業管理基本法律關係(一)業主之間的法律關係(二)物業服務企業與業主之間的法律關係(三)開發商與物業服務企業之間的法律關係(四)供水、供電等單位與業主及物業服務企業三者之間的法律關係(五)物業管理各方主體與政府之間的關係Page

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27五、案例分析案例2—1案例2—3案例2—2案例2—4案例2—5Page

28模組二物業管理法律關係的產生、變更和消滅案例導學甲在某市某胡同某號院有私房9間。乙系甲的同院鄰居,在該院也有私房2間。從2006年起,乙租住甲北房最西兩間,並從西起第一間門前向南1.1米處自建一個8平方米廚房。當時雙方均無異議。2008年5月,乙退還甲的兩間私房,搬至一居民社區居住。乙在該院內的兩間私房由其女兒丙一家三口居住,原自建小廚房也由丙繼續使用。乙搬出後,甲即要求乙、丙拆除自建廚房,以免影響房屋的通風採光,雙方對此意見不一而發生爭執。2009年6月,甲以乙、丙為被告訴到區法院,要求乙、丙拆除自建房,排除妨礙。乙、丙以自建房仍需繼續使用為由,拒絕拆除。試問此案涉及哪幾個法律規範?應如何處理?模組二物業管理法律關係的產生、變更和消滅一、物業管理法律關係產生、變更和消滅的前提條件(1)法律規範,即法律關係產生、變更和消滅的法律依據;(2)主體,即權利的享有者與義務的承擔者;(3)法律事實,即出現法律規範所假定的那種情況。Page

29模組二物業管理法律關係的產生、變更和消滅二、物業管理法律事實的種類(一)行為和事件(二)肯定和否定的物業管理法律事實(三)一次性作用和連續作用的物業管理法律事實(四)單一的物業管理法律事實和事實構成Page

30模組二物業管理法律關係的產生、變更和消滅三、物業管理法律關係的產生四、物業管理法律關係的變更五、物業管理法律關係的消滅(1)主體資格的喪失,如物業服務企業被吊銷營業執照,喪失了主體資格,從而使原有的合同法律關係宣告終結;(2)客體的滅失,如大地震造成物業管理區域內的全部物業毀損。Page

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32模組三物業管理法律關係實務案例導學2013年7月,某住宅社區的業主張某住在老式混合結構樓房的底層,樓上一業主宋某安裝了一部分離式空調。由於空調機長時間運轉,冷凝器出水像雨一樣滴下,濺得四處都是,底層院落無法曬衣,同時晚上滴水聲擾得張某一家老小無法休息。張某找到宋某,希望解決此問題,卻遭到拒絕,張某非常氣憤,於是找到了物業服務企業,要求其處理,並稱其未盡到管理職責,應承擔責任。此案涉及幾種法律關係?應如何處理?案例分析:本案涉及業主與業主、業主與物業服務企業兩種法律關係。Page

33一、案例分析案例2—6案例2—8案例2—7案例2—9案例2—10Page

34實訓任務實訓目的(1)瞭解房地產開發商企業經常遇到的主要法律問題;(2)瞭解房地產開發商企業與物業服務企業之間的關係;(3)學會處理房地產開發商企業與業主之間存在的法律糾紛。實訓內容聯繫一個房地產開發商企業,進行實地考察。實訓要求(1)分析房地產開發商企業與業主之間發生法律糾紛的原因;(2)分析糾紛涉及的主要法律規範;(3)找出處理這些糾紛的有關法律條文。Page

35第三單元物業權屬法律制度瞭解物權的基本知識、物業權屬的種類,以及土地權屬狀況和房屋權屬狀況的兩種形式。技能目標學會辦理物業權屬登記、變更、轉讓、註銷等。知識目標Page

36第三單元物業權屬法律制度模組一物權和物業權屬模組二物業權屬狀況模組三物業權屬登記模組四建築物區分所有權Page

37模組一物權和物業權屬案例導學殷女士在縣裏有臨街房屋12間,是祖遺房產。殷女士是孤寡老人,長期以出租房屋為生。1996年該縣糖酒公司因擴大營業用房,便主動找殷女士協商要求買房,殷女士未同意。之後縣糖酒公司又提出要求典當房屋,殷女士開始不同意,後經人協商,雙方達成了房屋典當協議。協議規定:“殷女士願將12間房屋出典給縣糖酒公司,典價8.2萬元,典期無限,立約為憑。”雙方在協議上簽字蓋章。2003年,縣糖酒公司在沒有征得殷女士同意的情況下,擅自拆除承典房屋。2005年,該地段因城市規劃為金融區,房價猛漲。殷女士要求回贖,但雙方在三間房屋回贖價格上發生爭議。試問殷女士與縣糖酒公司之間確立的是什麼法律關係?請你談談對本案的處理意見。模組一物權和物業權屬一、物權(一)物權的概念本法所稱物權,是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利,包括所有權、用益物權和擔保物權。《物權法》所稱的物,包括不動產和動產。Page

38模組一物權和物業權屬一、物權(二)物權的特徵(1)物權的權利主體是特定的,而義務主體是不特定的。(2)物權是對物的直接支配權,物權的客體是物。(3)物權的內容是對物的直接管理和支配,並享受其利益。(4)物權具有排他性。(5)物權具有追及權和優先權效力。(6)物權的設立必須公示,通常動產以交付為公示,不動產以登記為公示Page

39模組一物權和物業權屬一、物權(二)物權的類型1.自物權與他物權2.用益物權與擔保物權3.動產物權與不動產物權Page

40模組一物權和物業權屬二、物業權屬(一)物業權屬的概念物業權屬,是指物業權利在主體上的歸屬狀態,主要包括物業所有權、使用權、抵押權和典權。物業權屬的重點則是法律創設的物業權利在實踐活動中主體上的歸屬,確認許可權實質上是歸屬國家所有、集體所有、社團所有還是個人所有,包括權利和利益。Page

41模組一物權和物業權屬二、物業權屬(二)物業權屬的特徵1.二元性2.穩定性3.複雜性4.國家干預性(三)物業權屬的種類1.土地所有權與土地使用權2.房屋所有權與房屋使用權3.物業相鄰權Page

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43模組二物業權屬狀況案例導學2001年薑某因刑事案件被判有期徒刑十年,薑某的妻子馮某生活困難,便把二人共有的房屋出售給王某,馮某和王某簽訂了合同,並到產權單位辦理過戶手續,2010年薑某刑滿出獄,得知此事後委託律師起訴馮某、王某,認為買賣合同上沒有其簽字而無效,要求王某返還房屋。試問馮某和王某簽訂的房屋買賣合同是否有效?該案應如何處理?模組二物業權屬狀況一、土地權屬狀況(一)土地所有權(二)土地使用權土地使用權,是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的佔有、使用與收益的權利。土地使用權的取得方式主要有兩種:一是出讓土地使用權二是劃撥土地使用權Page

44模組二物業權屬狀況二、房屋權屬狀況(一)房屋所有權(二)房屋使用權房屋使用權是對房屋的實際利用權利。通過一定的法律契約,非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權,如房主將房屋租給他人使用。Page

45模組二物業權屬狀況三、物業相鄰權(一)物業相鄰權的概念(二)物業相鄰權的特徵(1)物業相鄰權的主體為兩個或兩個以上的不動產所有人或使用人。(2)物業相鄰權的客體是相鄰物業各方在行使所有權或使用權時互相給予方便或接受限制所體現的利益,這種利益可能是財產利益,也可能是非財產利益。(3)不動產在地理位置上是相鄰的。Page

46模組二物業權屬狀況三、物業相鄰權(三)處理物業相鄰權的基本原則(四)物業相鄰權的種類(1)土地相鄰權主要包括:相鄰通行權,相鄰用水、排水權,相鄰管線鋪設權等。(2)建築物相鄰權主要包括:通風、採光和日照權等。Page

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48模組二物業權屬狀況四、案例分析案例3—4潘大伯的煩惱案例3—2房屋轉讓定金案例3—3遺留房產買賣案例3—1徵用塘醃嶺土地Page

49模組三物業權屬登記案例導學某市M公司於2001年8月1日以出讓方式取得一宗2000平方米的國有土地使用權,批准用途為商業,使用期限為40年,於2001年8月20日辦理了土地登記。後M公司因債務的關係,將這宗地連同房產轉讓給了N貿易有限公司。試問應該如何辦理這宗地的土地使用權變更登記手續?模組三物業權屬登記一、物業權屬登記的概念不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。二、土地權屬登記(一)土地權屬登記的概念(二)土地權屬登記的種類1.土地初始登記2.土地變更登記Page

50模組三物業權屬登記二、土地權屬登記(三)土地權屬登記的程式1.土地登記申請2.地籍調查3.權屬審核4.註冊登記5.頒發土地證書Page

51模組三物業權屬登記二、土地權屬登記(四)變更土地權屬登記的程式1.變更申請2.變更調查3.變更審核4.變更登記註冊、發證Page

52模組三物業權屬登記三、房屋權屬登記(一)房屋權屬登記的概念(二)房屋權屬登記的種類1.總登記2.初始登記3.轉移登記4.變更登記5.他項權利登記6.註銷登記Page

53模組三物業權屬登記三、房屋權屬登記(三)房屋權屬登記的程式1.房屋權屬登記的一般程式(1)受理登記申請。(2)權屬審核。(3)公告。(4)核准登記,頒發房屋權屬證書。Page

54模組三物業權屬登記三、房屋權屬登記(三)房屋權屬登記的程式2.房屋權屬登記的特殊情形(1)有下列情形之一的,經申請人申請可以准予暫緩:1)因正當理由不能按期提交證明材料的。2)按照規定需要補辦手續的。3)法律、法規規定可以准予暫緩登記的。(2)有下列情形之一的,登記機關應當作出不予登記的決定:1)屬於違章建築的。2)屬於臨時建築的。3)法律、法規規定的其他情形。Page

55模組三物業權屬登記三、房屋權屬登記(三)房屋權屬登記的程式3.註銷登記(1)登記申請書;(2)申請人身份證明;(3)房屋所有權證書或者房地產權證書;(4)證明房屋所有權消滅的材料;(5)其他必要材料。Page

56模組三物業權屬登記四、案例分析案例3—5某市A學校於2010年8月1日經批准,以劃撥方式取得一宗土地的國有土地使用權,批准用途為教育用地,現A學校提出土地登記申請,要求辦理土地登記。應該如何辦理?在權屬審核中應該注意什麼問題?案例3—6某市M企業以劃撥方式擁有三宗國有土地使用權,用途為工業。現M企業進行企業改制,擬組建N股份有限公司,現經土地權屬界定、地價評估,擬訂了土地資產處置方案,並經有批准權的機關批准,同意以國家入股的方式處置該三宗國有土地使用權。問土地資產處置後,該辦理什麼手續?應該注意什麼?案例3—7一位房東將房子賣給了甲,雖然沒簽訂合同但把房子交給甲使用。不久,由於房價上漲,房東又把這套房屋賣給乙,並和乙辦理了房屋過戶手續。這幢房子究竟屬於誰?乙能否要求甲騰出房子?Page

57模組三物業權屬登記五、案例實操案例3—81991年11月23日,房屋出賣人朱某經人介紹,將自己所有的位於市區半山路5弄5號18幢401室、面積為51.73平方米的住宅房一套以22000元的價格賣給林某,雙方簽訂房屋買賣協議一份,用複寫紙複寫一式三份。簽約當天,林某即將房款2萬元交給介紹人,介紹人再轉交給朱某,餘款後由林某之妻武某交付給朱某。1993年8月林某去世。2001年8月20日,為辦理房產證所需,朱某與葉某簽訂房地產買賣契約(格式合同)一份,但葉某簽名由朱某代簽。同年9月3日,公證處為上述契約辦理公證,出具公證書。2001年9月14日,葉某之妻就訟爭房屋到房管部門辦理房屋產權登記手續,房屋所有權人為葉某,但辦理時,朱某與葉某均未到場。該案應如何處理?Page

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59模組四建築物區分所有權案例導學佟某住某大廈6層,自家大門正對電梯門,每次電梯上下人,對其干擾非常大,尤其是在晚上。為減少干擾,佟某請人在電梯與自家大門之間的公用樓道又砌了一道牆,並安裝了一道防盜門,致使電梯門口公用樓道變窄,行人只好側身進出電梯。6層其他住戶和物業服務企業都勸其恢復原狀,但佟某以自己的利益受侵害為由不予理會。試問佟某的行為是否正確?模組四建築物區分所有權一、建築物區分所有權的概念業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。二、建築物區分所有權的特徵(一)以對建築物進行區分為基礎(二)客體主要是建築物,但不限於建築物(三)權利主體是業主(四)由三項權利構成Page

60模組四建築物區分所有權三、建築物區分所有權的內容(一)專有權1.專有權的概念專有權是指區分所有權人對其建築物內的住宅、經營性用房等專業部分所享有的單獨所有權。2.專有部分所有權的客體3.專有部分範圍的確定Page

61模組四建築物區分所有權三、建築物區分所有權的內容(二)共有權1.共有權的概念2.共有部分範圍的確定(1)法定共有。(2)約定共有。3.持有份所謂持有份,是指區分所有權中業主根據專有部分的面積占整個建築物總面積的比例所確定的份額。Page

62模組四建築物區分所有權三、建築物區分所有權的內容(三)管理權1.管理權的概念2.管理權的特點(1)管理權是專屬於業主的權利。(2)管理權以專有部分的所有權為基礎。(3)管理權是針對共有財產和公共事務的權利。3.管理權的內容Page

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64實訓任務實訓目的(1)讓學生掌握房屋權屬變更的基本步驟;(2)會辦理房屋權屬變更。實訓內容聯繫一個房屋仲介機構,收集一個房屋權屬變更的真實案例。實訓要求(1)寫出房屋權屬變更的主要環節;(2)掌握房屋權屬變更手續的辦理。Page

65第四單元前期物業管理法律制度掌握前期物業管理的法律規定,熟悉前期物業服務合同和臨時管理規約的內容;掌握物業承接查驗的法律規定,熟悉物業承接查驗的程式。技能目標會草擬前期物業合同、臨時管理規約,熟悉物業承接查驗手續,會辦理物業資料的移交等內容。知識目標Page

66第四單元前期物業管理法律制度模組一前期物業管理概述模組二前期物業服務合同模組三物業承接查驗Page

67模組一前期物業管理概述案例導學某市某物業服務企業是某開發商的全資子公司,承接了該開發商開發的一個住宅社區的前期物業管理。業主入住之後,對該物業服務企業的物業管理費收費標準和服務標準多次提出質疑,而該物業服務企業多次向業主大會提出該專案嚴重虧損,並要提高物業管理費,雙方僵持不下,業主與物業服務企業的矛盾也日益突出。試問該案應如何處理?給我們帶來什麼啟發和思考?模組一前期物業管理概述一、前期物業管理的概念二、前期物業管理的內容(一)房地產開發建設單位與物業服務企業接洽有關前期物業管理委託事項(二)物業服務企業制定接管方案,做好競標準備(三)物業服務企業的承接驗收(四)物業服務企業的管理制度(五)建立與社會上有關單位、部門的聯絡,構建綜合服務網絡(六)對業主入住進行管理Page

68模組一前期物業管理概述三、前期物業管理的特點(一)建設單位的主導性(二)業主地位的被動性(三)合同期限的不確定性(四)監管的必要性Page

69模組一前期物業管理概述四、前期物業管理中應注意的問題(一)關於前期物業管理起止時間的認定(1)業主入住,就需要一定的物業管理服務。(2)我國的物業管理立法明文規定,建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期服務合同約定的內容。(3)在業主或物業使用人入住前開始管理工作,更有利於物業服務企業對入住用戶的瞭解,方便建立住戶的檔案資料,有助於物業服務企業與住戶之間的聯繫和溝通,為今後物業管理工作的開展打好基礎。(二)關於前期物業服務費用的承擔問題Page

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71模組二前期物業服務合同案例導學某業主入住新購房產後,以前期物業管理合同是與房產商而非與物業服務企業簽訂,對其不發生效力為由,拒絕交付物業管理費。物業服務企業在多次催討不成的情況下,向法院提起訴訟,法院判決該業主按照前期物業管理合同的約定交付物業管理費。試問業主是否能以其未在前期物業管理合同上簽字而拒絕履行交費的合同義務?模組二前期物業服務合同一、前期物業服務合同的概念二、前期物業服務合同的特徵(一)合同的過渡性(二)合同主體的不同性(三)合同的要式性Page

72模組二前期物業服務合同三、前期物業服務合同的內容(一)合同雙方與物業的基本情況(二)服務內容與品質(三)物業服務費用收費方式(四)物業的經營管理活動(五)物業的承接與查驗(六)物業的使用與維護(七)專項維修資金(八)違約責任Page

73模組二前期物業服務合同四、臨時管理規約(一)臨時管理規約的概念(二)臨時管理規約與管理規約的區別1.簽訂時間不同2.制定主體不同3.適用階段不同(三)臨時管理規約的內容Page

74模組二前期物業服務合同五、案例分析案例4—1案例4—2Page

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76模組三物業承接查驗案例導學姚女士所在的社區自開發商撤出後,物業服務企業沒有真正履行管理義務。社區路燈等公共設施受損得不到及時解決,居民怨聲載道,開發商卻與物業服務企業相互推諉。由於大多數社區業主入住前沒有查驗社區公共部位及設施的品質達標情況,以至於存在品質問題的部分無法被發現並及時得到維修。作為責任主體的開發商及物業管理公司遺留下來的問題,成了社區全體業主的頭疼事。試問案例中的問題應如何解決?模組三物業承接查驗一、物業承接查驗概述(一)物業承接查驗的概念(二)物業承接查驗的法律意義Page

77模組三物業承接查驗二、物業承接查驗的內容與程式(一)物業承接查驗的內容1.資料驗收2.房屋本體驗收和房屋設施設備的驗收3.共用配套設施設備的驗收(二)物業承接查驗的程式1.書面通知查驗2.成立查驗小組3.移交基礎資料4.查驗房屋及設施設備5.限期組織修復6.簽署承接查驗檔Page

78模組三物業承接查驗三、物業承接查驗的法律依據為了規範物業承接查驗行為,國家制定了一系列法規和標準,主要包括:1997年11月23日建設部頒佈的《建設住宅設計品質和加強住宅設計管理的若干意見》;1998年建設部頒發的《商品房住宅實行住宅品質保證書制度的規定》;1999年6月4日建設部修訂發佈的《房屋接管驗收標準》(027—1999);2000年1月30日國務院頒佈的《建設工程品質管理條例》等。Page

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80實訓任務實訓目的(1)瞭解新樓盤的交接與查驗應注意的事項;(2)掌握新樓盤的交接與查驗工作流程;(3)會進行新樓盤的交接與查驗工作。實訓內容參加開發商與物業公司新樓盤的交接與查驗活動。實訓要求(1)聯繫一個新樓盤;(2)參加開發商與物業服務企業新樓盤的交接與查驗工作。Page

81第五單元業主自治法律制度瞭解業主的權利和義務的概念、特徵;業主委員會的概念、特徵以及業主與開發商及與物業服務企業的關係;掌握業主的權利和義務,業主大會的成立、職責,業主大會會議、議事規則的法律規定;熟悉業主委員會成立的條件、職責的法律規定以及管理規約的法律規定。技能目標能較好地組織召開業主大會、業主委員會等會議。知識目標Page

82第五單元業主自治法律制度模組一業主模組二業主大會模組三業主委員會Page

83模組一業主案例導學牟先生於2013年3月購買了某社區一套商品住房,簽訂了《商品房銷售合同》,並到房地產交易管理部門辦理了合同備案登記,但一直未辦理房屋所有權證。5月,牟先生將房屋出租。一年多來,牟先生一直未交物業費,物業服務企業幾次催要,牟先生稱並未取得產權證,也不是房屋使用人,無義務支付物業費。物業服務企業準備通過訴訟解決。試問牟先生的做法對嗎?模組一業主一、業主概述(一)業主的概念(二)業主的分類(1)按照自然屬性,可分為自然人業主和非自然人業主。(2)按照數量多少,可分單獨業主、雙方業主和多方業主。(3)按照所有權性質,可分公房業主和私房業主。Page

84模組一業主二、業主的權利業主的權利基於其對物業的所有權。作為第一業主的開發商,在其開發建設的物業未全部出售之前,還享有一些特殊權利。Page

85模組一業主三、業主的義務業主的義務是指業主依據法律、物業服務合同的約定應當履行的義務。Page

86模組一業主四、案例分析案例5—1某社區的業主邢某入住新居後不久,發現房屋內牆有剝落情況,而且廚房的管道和閥門也有品質問題,於是向物業服務企業提出要求協助解決,物業服務企業多次協助邢某與開發商協商處理未果,品質問題依舊。邢某一怒之下聯絡了幾戶有類似情況的業主拒交物業管理費。請問邢某和其他業主的舉動能否得到法律的支持,為什麼?邢某等的行為在法律上要承擔什麼責任?Page

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88模組二業主大會案例導學李某在某社區買了一套複式樓房,該社區共有20棟住房。入住半年後,物業服務企業通知李某參加業主大會。在會上,物業服務企業負責人宣佈,經過本次業主大會選舉產生第一任業主委員會。李某發現,來開會的業主還不到30人,按照一般的選舉慣例,至少應該有一半業主參加大會投票產生的業主委員會才能有效。李某當場向物業服務企業負責人提出質詢,要求物業服務企業宣佈此次業主大會選舉結果無效。試問李某的要求是否合理、合法?模組二業主大會一、業主大會的成立(1)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;(2)參照政府主管部門制定的示範文本,擬訂《業主大會議事規則》(草案)和《管理規約》(草案);(3)確認業主身份,確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;(4)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;(5)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。Page

89模組二業主大會二、業主大會的職責(1)制定和修改業主大會議事規則;(2)制定和修改管理規約;(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(4)選聘和解聘物業服務企業;(5)籌集和使用專項維修資金;(6)改建、重建建築物及其附屬設施;(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。Page

90模組二業主大會三、業主大會會議和議事規則(一)業主大會會議的召開方式(二)業主大會的議事規則1.業主代表的職責2.業主大會特定事項的決定權3.業主大會或者業主委員會決定的法律效力4.業主的救濟權5.業主大會召開的形式Page

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92模組三業主委員會案例導學2013年5月,某社區物業管理合同到期,該社區業主委員會聘請了專業諮詢公司做招投標工作,向社會公開招投標,共有6家物業服務企業參加了招投標。原物業服務企業也參加了投標,最終A物業服務企業中標。而原物業服務企業不願退出,僵持了三個月後,中標的A物業服務企業將原物業服務企業和社區業主委員會推上被告席,要求賠償不能履行合同的經濟損失。試問應如何處理本案例中的問題?模組三業主委員會一、業主委員會的概念二、業主委員會的成立、換屆與解散(一)業主委員會委員應當符合的條件(二)業主委員會的成立(三)業主委員會的換屆(四)業主委員會的解散Page

93模組三業主委員會三、業主委員會會議程式制度四、業主委員會的職責五、業主大會議事規則和業主公約(一)業主大會議事規則1.業主大會議事規則的制定依據2.業主大會會議召開的原則3.業主大會會議規則4.業主委員會事項5.業主大會和業主委員會的工作經費6.《業主大會規程》的修訂Page

94模組三業主委員會(二)業主公約1.業主公約的概念2.業主公約的制定依據3.業主公約中的主要權利與義務4.違約責任和違約糾紛的解決Page

95模組三業主委員會六、案例分析案例5—2某社區的業主周某平時很熱心社區工作,在業主中人緣也很好,在一次業主代表選舉中,周某得票較多。但物業服務企業以該業主不配合其開展工作為由,認為該業主不具備當選資格。周某能不能當選業主委員會委員?案例5—3法院依照我國《行政訴訟法》第五十四條第(一)項的規定,參照某市房屋土地資源管理局《加強業主委員會管理若干規定》第二條第(二)項的規定,判決維持被告某市某區房屋土地管理局於2002年2月4日做出的頒發某市某社區業主委員會證書。該案應如何處理?Page

96模組三業主委員會案例5—42013年10月,法院最終認定該業委會的起訴針對的是開發商廣告欺詐和合同違約,此案與物業管理無關,故以該社區業主委員會不具備訴訟主體資格,無權代表業主提起商品房預售合同訴訟為由,終審裁定駁回業主委員會的起訴。該案例應如何處理?案例5—5業主方的代理律師據此認為,不經過業主委員會督促,物業無權起訴業主。案件在開庭40多分鐘後被宣佈休庭。該案例應如何處理?案例5—5解決這件事的關鍵就是要做好本屆業主委員會的換屆選舉工作。那麼,應如何做好業主委員會的換屆選舉工作呢?Page

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98實訓任務實訓目的(1)瞭解業主大會或者業主委員會會議的組織過程;(2)掌握業主大會或者業主委員會會議的主要議程和會議內容;(3)會組織召開一次業主大會或者業主委員會會議。實訓內容參加一次社區組織的業主大會或者業主委員會會議。實訓要求(1)聯繫一個社區;(2)協助社區組織業主大會或者業主委員會會議籌備;(3)撰寫一份組織業主大會或者業主委員會會議的實訓報告。Page

99第六單元物業服務合同瞭解合同的基本法律知識,掌握物業服務合同主要內容、構成要件、訂立與履行,熟悉物業服務合同的訂立程式。技能目標能夠擬訂簡單的物業服務合同,運用法律知識解決物業服務合同履行中存在的問題和糾紛。知識目標Page

100第六單元物業服務合同模組一物業服務合同概述模組二物業服務合同的訂立、變更與解除模組三物業服務合同法律實務Page

101模組一物業服務合同概述案例導學社區部分業主以A物業服務企業(以下簡稱A)沒有與業主或開發商簽訂物業服務合同為由拒絕支付物業服務費。A認為自己是經原在該社區進行前期物業管理的B物業服務企業(以下簡稱B)同意,接替B繼續物業管理服務的。雖然開發商未與其簽訂物業服務合同,後社區業主委員會成立,也未聘用A,而是與C物業服務企業(以下簡稱C)簽訂了物業服務合同,但是在B撤走至C進社區前,A實際進行了物業管理服務,有權收取物業服務費和滯納金。業主認為:開發商和業主委員會均未聘請A,也未與其簽訂合同,未建立服務與被服務的權利義務關係,因此A的訴訟主體資格不符,請求法院駁回其起訴。試問該案應如何處理?模組一物業服務合同概述一、物業服務合同的概念二、物業服務合同的特徵(一)主體的特定性(二)內容的服務性(三)服務的綜合性Page

102模組一物業服務合同概述三、物業服務合同的法律性質(一)物業服務合同不是單純的委託合同(二)物業服務合同和售房合同的區別Page

103模組一物業服務合同概述四、物業服務合同的主要內容(1)業主或業主委員會和物業服務企業的名稱、住所。(2)物業管理區域的範圍和管理專案。(3)物業管理事項及要求和標準。(4)物業服務的費用。(5)物業服務的期限。(6)違約責任。(7)合同變更、解除、終止的約定。(8)爭議解決方式。(9)當事人雙方約定的其他事項。Page

104模組一物業服務合同概述五、案例分析案例6—1試問金先生有權拒絕與物業服務企業建立合同關係嗎?案例6—2物業服務企業是否應對業主萬某承擔賠償責任?案例6—32010年4月,被害人家屬向物業服務企業提出了70萬元的索賠請求。4月16日,該市某區人民法院立案受理。該案應如何處理?Page

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106模組二物業服務合同的訂立、變更與解除案例導學某社區業主淩先生搬進剛裝修好的新房不到一個月,發現其主臥室衛生間的地漏冒水,三間臥室及走廊地面鋪裝的複合地板大部分被污水浸泡了,臥室門和門套的下沿也被浸泡,屋內臭味彌漫。物業服務企業在疏通過程中發現,原來阻塞部位是在該套房屋下部與樓下房屋相連的主下水管線處,阻塞物有水泥等裝修垃圾和其他生活垃圾。淩先生認為,由於物業服務企業未履行職責給自己造成了很大的損失,故要求物業服務企業賠償,雙方幾經協商未能達成一致意見,於是淩先生將物業服務企業告上法院,要求物業服務企業對此次事件負責,並要求物業服務企業賠償更換門、門套、地板及衣櫃的損失。試問該案應該怎麼處理?模組二物業服務合同的訂立、變更與解除一、物業服務合同的訂立(一)物業服務合同訂立的含義1.要約2.承諾(二)物業服務合同訂立的基本原則1.平等原則2.意思自治原則3.公平原則4.誠實信用原則Page

107模組二物業服務合同的訂立、變更與解除二、物業服務合同的變更(一)物業服務合同的轉讓(二)物業服務合同內容的變更Page

108模組二物業服務合同的訂立、變更與解除三、物業服務合同的解除(一)物業服務合同解除的條件(二)物業服務合同解除的法律後果1.物業服務合同解除的溯及力2.物業服務合同解除的後合同義務Page

109模組二物業服務合同的訂立、變更與解除四、案例分析案例6—4被起訴後,有欠費業主提出這樣的疑問:“力都有權利告我們嗎?我們還用補繳拖欠的物業管理費和滯納金嗎?”請對此進行分析。Page

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111模組三物業服務合同法律實務案例導學2012年5月29日,楊某(甲方)與某物業服務企業(乙方)簽訂了一份《物業管理服務合同》。合同約定:甲方將居住社區的公共物業管理事務委託給乙方,期限為50年,每月收取公共物業服務費25元;社區內機動車及非機動車一律進庫或在規定的地點停放,摩托車每輛每月交停車費15元。免責條款規定:第三人造成甲方人身、財產損害的,乙方不承擔責任。2012年8月,楊某購買“迅龍”牌125摩托車一輛,價款8280元。2013年1月7日晚,楊某將摩托車停放在其居住的社區C1棟樓下的樓梯間,後摩托車被盜。楊某認為摩托車被盜與該物業服務企業未盡到安全管理義務有關,該物業服務企業應承擔賠償責任。雙方就賠償事宜協商無果,楊某遂於2013年3月1日訴至法院,要求某物業服務企業賠償損失8280元。該案例應如何處理?模組三物業服務合同法律實務一、案例分析案例6—5雙方就賠償事宜協商無果,楊某遂於2013年3月1日訴至法院,要求某物業服務企業賠償損失8280元。該案例應如何處理?案例6—6最後,在社區業主委員會的請求和數百名業主的聚眾壓力下,當地政府和公安機關出面,安排B物業服務企業進入社區,A物業服務企業人員同時撤離。如果你是A物業服務企業的負責人,應如何保護自己的權益?案例6—72011年11月,原告宋某等5名業主起訴其所在社區的業主委員會、某物業服務企業,請求法院判決確認業主委員會與物業服務企業之間簽訂的物業服務合同無效。該案應如何處理?Page

112模組三物業服務合同法律實務案例6—8這麼好的游泳池,為什麼總是開開停停?原因在於社區游泳池沒有拿到竣工驗收意見書。Page

113模組三物業服務合同法律實務二、案例實操案例6—92011年9月,陳小姐將社區物業告上法庭。她在訴狀中稱,自己的新居早在2010年5月就已裝修完畢,但由於報警系統、門窗故障,加之物業管理混亂,無法提供正常維修服務,致使自己推遲了半年才搬入新居,要求物業服務企業賠償損失4.2萬元。試問陳小姐的要求能否得到法律支持?案例6—10在社區正式入夥之前,開發商認為物業服務企業的條件過於苛刻,雙方無法達成一致協議,便與另一家物業服務企業簽訂物業服務合同,原物業服務企業為此向開發商索賠違約金25萬元。開發商應賠償這25萬元嗎?Page

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115實訓任務實訓目的(1)瞭解物業服務合同的內容;(2)掌握物業服務合同的格式。實訓內容擬訂一份物業服務合同。實訓要求(1)分3~5個小組;(2)聯繫一個物業服務企業。Page

116第七單元物業收費法律制度瞭解物業收費的原則和收費專案,熟悉並掌握物業收費法律規定。技能目標會辦理物業收費,能運用所掌握的法律知識解決物業收費中的糾紛。知識目標Page

117第七單元物業收費法律制度模組一物業服務收費概述模組二物業服務收費法律規定模組三物業專項維修資金Page

118模組一物業服務收費概述案例導學某物業服務企業從來不向業主公佈收支賬目,業主戴某對於物業服務企業的此舉不滿,於是提議要求代表業主查物業服務企業的賬目,或者由業主委員會聘請會計師事務所對物業服務企業的收支情況進行審計。試問戴某的想法是否可以得到法律的支持。模組一物業服務收費概述一、物業服務收費的概念與特徵(一)物業服務收費的概念(二)物業服務收費的特徵1.物業服務收費主體是物業服務企業2.物業服務交費主體是業主3.政府對物業服務收費實行監管Page

119模組一物業服務收費概述二、物業服務收費的原則(一)合理原則(二)公開原則(三)與服務水準相適應的原則Page

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121模組二物業服務收費法律規定案例導學餘女士系某商場某商鋪的原業主,2011年2月,她順利將該商鋪轉手。不過讓她沒想到的是,同年7月,她突然收到法院的一紙傳票,原商鋪的物業服務企業居然要求她繼續支付物業管理費。餘女士萬萬沒想到自家商鋪都轉手好幾個月了,自己居然還得為新業主照付物業費。試問該案例說明了什麼?模組二物業服務收費法律規定一、物業服務收費的定價與收取(一)物業服務價格的確定方法1.政府指導價2.市場調節價(二)物業服務費用的收取方式1.包乾制2.酬金制Page

122模組二物業服務收費法律規定二、物業服務收費的範圍與標準三、物業服務收費對象四、物業服務收費的法律規定(一)對物業服務企業的規定(二)對業主交費責任的規定(三)對於空置房收費的規定(四)對於公共服務單位收費的規定(五)對於業主擁有產權的物業共用部位或共用設施設備經營所產生收入的規定(六)對於物業管理中的其他收費規定Page

123模組二物業服務收費法律規定五、案例分析案例7—1某社區還有20%的房屋沒有售出,開發商與物業服務企業關係密切,故雙方約定空置物業的服務費用只按其他業主收費標準的30%交納。對此,業主意見很大,認為開發商與物業服務企業的行為侵犯了業主的利益。請你分析業主的說法是否有道理?案例7—2誰知當維修人員收取40元維修費用時,該住戶以維修未使用任何材料為由,拒不交費,並振振有詞地說,自己裝修完剛入住,別的樓房都有一年保修期,他也應當住滿一年後再交費。該案例應如何處理?Page

124模組二物業服務收費法律規定案例7—3為此業主投訴,稱租賃合同中已約定由非業主使用人交付物業費,物業服務企業不應再向業主催繳物業管理費。該業主的說法合理嗎?案例7—2A女士覺得很不公平:“當初收房時就對房子不滿意,這半年自己也沒住,怎麼還要交納物業管理費?”該案例應如何處理?案例7—5據瞭解,這戶業主之所以多年來一直不交水費、公攤電費和物業費,是因為當年入住社區時,她家新買的一輛捷安特自行車就在樓道裏被偷了。業主認為這是物業公司管理不到位,但多次協商均無果,業主一氣之下就拒交物業費了。該案怎麼處理?Page

125模組二物業服務收費法律規定六、案例實操案例7—6物業服務企業回答說,“開發商說的不算數”,收費是依據有關標準確定的,而開發商則稱物業管理已移交,自己無權過問。該案例應如何處理?案例7—7但李某仍不聽其解釋和勸說,堅決拒絕交納2012年度的物業管理費。該案例如何解決?Page

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127模組三物業專項維修資金案例導學某大廈雨水管道垂直貫穿5層住房陽臺板,從4層陽臺頂部彎出牆外連通污水幹管,唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實施檢修疏通,必須穿行於4層的居室,這就不可避免地會給該居室業主帶來或多或少的不便,因而許多人不願給予配合。一次,物業服務企業準備對其中一條雨水幹管進行清淤。維修人員兩次上門聯繫,都被業主拒之門外。維修主管又第三次登門做工作,還是沒有做通。業主認為管道清淤非常麻煩,強調管理處應當拿出一勞永逸的方案。試問此情況該怎麼解決?模組三物業專項維修資金一、物業專項維修資金的來源及歸屬二、物業專項維修資金的運作規則三、物業專項維修資金的使用管理Page

128模組三物業專項維修資金四、物業專項維修資金的管理和監督(一)物業專項維修資金的管理1.業主委員會的管理2.物業服務企業的管理(二)物業專項維修資金的監督1.業主委員會的監督2.業主的監督3.政府的監督Page

129模組三物業專項維修資金五、案例分析案例7—8但社區內的電梯、消防設備已趨於老化,電梯困人現象時有發生,消防設備幾近癱瘓,居民投訴不斷。該案應如何處理?案例7—9業主當即不滿地說:“這燈管是你們不久前幫助換上的,肯定是假冒偽劣產品!”顯然業主對管理處提供的料具提出了質疑,維修人員應該怎麼辦?案例7—10某社區高層的外牆牆磚脫落,砸壞了樓下一戶業主的熱水器。物業聯繫開發商來修,開發商說,過了保修期不能修。物業找人來估了下價,修修大概要花8000元。這些脫落的社區外牆,到底該由誰來修?Page

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131實訓任務實訓目的(1)瞭解物業費收取的事項;(2)熟悉物業費收取的工作流程;(3)會獨立進行物業費收取工作。實訓內容協助某物業社區物管員參與物業費的收取實訓活動。實訓要求(1)聯繫一個物業社區;(2)寫一份參與物業費收取的實訓體會。Page

132第八單元物業管理糾紛與處理掌握物業管理糾紛的主要類型,掌握處理物業管理糾紛的法律知識和法律依據。技能目標學會分析物業管理糾紛產生的原因,會運用所學的法律知識處理物業服務費、裝修管理、車輛管理、財產損害和人身傷害等方面的法律糾紛。知識目標Page

133第八單元物業管理糾紛與處理模組一物業管理糾紛與處理概述模組二裝修管理糾紛與處理模組三車輛管理糾紛與處理模組四相鄰關係糾紛與處理模組五物業管理客戶投訴與處理Page

134模組一物業管理糾紛與處理概述案例導學2013年5月,A房產公司將房屋交付周某使用。由於社區系分期建造,周某所住社區許多設施因系統體系緣故不能完整移交投入使用。同年9月,A公司聘請的B物業服務企業在社區張貼了《安民告示》,明確告知了社區的智能防盜設施仍不完備的現狀,以引起業主警覺,告誡業主做好防範工作,並在與周某簽訂的購房合同附件中對安全系統作了明確的約定。後社區發生多起盜竊事件。周某也失竊鑽戒一枚、首飾一件及現金2000餘元。周某遂起訴至法院,要求A公司和B物業服務企業共同賠償其損失。試問該案應如何處理?模組一物業管理糾紛與處理概述一、物業管理糾紛的概念和特徵(一)物業管理糾紛的概念(二)物業管理糾紛的特點1.高發性2.群體性3.多樣性Page

135模組一物業管理糾紛與處理概述二、物業管理糾紛的常見類型(一)業主拒付物業管理費用而產生糾紛(二)業主違章搭建或擅自改變房屋結構而產生糾紛(三)車輛保管糾紛(四)裝修管理糾紛Page

136模組一物業管理糾紛與處理概述三、物業管理糾紛處理的依據(一)物業服務合同(二)管理規約(三)法律(四)行政法規(五)地方性法規(六)規章(七)司法解釋(八)行業慣例Page

137模組一物業管理糾紛與處理概述四、物業管理糾紛的處理方式(一)民事訴訟(二)協商(三)仲裁Page

138模組一物業管理糾紛與處理概述五、案例分析案例8—1A公司訴至法院,要求丁某按照每月3.50元/平方米的標準交納物業管理費及滯納金。該案應如何處理?案例8—22013年,A社區一期業主代表大會通過決議,認為第一屆業主委員會成員領取活動費和獎勵費未經業主代表大會決議通過,且維修資金不可擅自動用,應予退還,並於2013年6月向朱某送達要求返還活動費的通知,但遭朱某拒絕,A業主委員會遂訴諸法院。一審法院判令朱某限期返還A業主委員會1000元,並支付利息。該案應如何處理?Page

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140模組二裝修管理糾紛與處理案例導學某日值班保安匆忙到社區物業服務企業辦公室,言稱:“12301的業主不按指定位置安裝空調,要將空調孔打在窗戶上方。”物業服務企業人員隨後趕到現場,並要求業主按規定安裝空調,業主梁某認為:物業服務企業規定的位置太不合理,強烈要求將空調孔打在窗戶上方,並且明確表示:“我今天就要在這裏打孔,看你們能把我怎樣!”此時,空調公司的人員也在一旁說著風涼話,更助長了業主對物業服務企業人員的抵觸情緒。試問物業服務企業應該怎麼辦?模組二裝修管理糾紛與處理一、裝修管理及裝修程式(一)制定規定,宣傳引導(二)重點管理三個主體1.業主2.物業服務企業3.裝修施工單位Page

141模組二裝修管理糾紛與處理(三)裝修程式1.裝修範圍的確定2.裝修隊的選擇3.裝修申請4.裝修審批5.施工6.驗收Page

142模組二裝修管理糾紛與處理二、裝修期間物業管理存在問題的原因分析及對策(一)裝修期間物業管理存在問題的原因分析1.從物業服務企業的角度分析2.從業主的角度分析3.從開發商的角度分析(二)裝修期間物業管理問題的對策1.與房地產公司加強聯繫,明確雙方的責任歸屬2.加強安全保衛措施3.規範化、人性化管理,解決噪音擾民問題Page

143模組二裝修管理糾紛與處理三、案例分析案例8—3實際上,原則上一般業主在裝修過程中不得改變承重牆體而影響房屋安全,《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等有明確規定。該案應如何處理?案例8—4於是,聞某向法院起訴要求顧某恢復原狀、賠償損失。請問:顧某能否在自己的房屋內添裝衛生設備?Page

144模組二裝修管理糾紛與處理四、案例實操案例8—5裝修督察員認為自己行為並無不妥,隨即提出業主也需簽字,承認自己違反社區裝修管理規定。雙方各執己見,一時僵持不下。該案應如何處理?案例8—6某社區物業服務企業人員巡查時,發現×幢×梯101室有裝修工人在安裝凸出的違規防盜窗,於是立即上前制止,裝修工人說:他們不知道規定,房東也不在,等房東來了讓房東去交涉,此事與他們沒有關係,拒絕接受勸告。該案應如何處理?Page

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146模組三車輛管理糾紛與處理案例導學物業服務企業稱,社區只有一個進出大門,門衛24小時值守,且有電子監控。社區為業主的車輛發放了車輛進出憑證,出入查驗。當晚,方先生的車輛開出時,保安看到車上有證就放行了。物業服務企業盡到了保管責任和應盡的管理義務,所以沒有責任。試問此案應該如何解決?模組三車輛管理糾紛與處理一、社區車輛管理存在的問題(一)車輛管理制度體系不健全(二)車輛管理程式設置不合理(三)車輛管理執行監管不得力Page

147模組三車輛管理糾紛與處理二、社區車輛管理糾紛的常見類型(一)車輛劃痕糾紛(二)車位所有權糾紛1.停車位所有權法律規定2.車位糾紛焦點3.停車位的兩種類型4.停車位的收益問題(三)車輛被盜糾紛Page

148模組三車輛管理糾紛與處理三、案例分析案例8—7而部分社區的公共配套設施,比如商鋪、會所等出讓給個人的現象也不在少數,並且出讓之後因為這些公共配套設施的經營範圍和功能的改變,不再作為社區的配套服務,由此引起的矛盾,也開始成為物業管理方面的主要焦點之一。這種情況應如何解決?案例8—8該客戶現因車輛丟失向物業服務企業要求索賠,但是物業服務企業拒絕賠償,於是雙方發生激烈爭執。該案例應如何處理?Page

149模組三車輛管理糾紛與處理案例8—9業主鮑先生停在社區的車輛被盜,到底應該由誰負責?鮑先生應該採取什麼措施保護自己的權益?作為物業服務企業管理人員又應該怎麼處理這樣的糾紛?案例8—10嚴女士馬上報了案,警方調查發現,最近附近社區內有10多輛車都被偷了車牌,而且每輛車上都貼了統一裁剪的紙條,紙條上的字跡均出自同一人之手。但警方也一直沒有破案,那麼,停在社區裏嚴女士的車牌被撬,社區物業服務企業有沒有責任?Page

150模組三車輛管理糾紛與處理四、案例實操案例8—7車主認為物業服務企業對社區進行了管理,並收取了物業管理費,對樓宇負有管理義務,樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車,應當賠償車輛修理費用合計人民幣760元。社區物業服務企業是否應賠償損失?案例8—12值班人員拿出當天晚上查車記錄加以說明,並讓其仔細查看一直保護著的現場情況。車主卻否認記錄和現場具有真實性。一方據理評說,一方拒不認賬,一時難以扯清。該案應如何解決?Page

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152模組四相鄰關係糾紛與處理案例導學2010年3月,查某與戴某先後購買了某房地產開發公司開發的某社區的上下相鄰的2樓商品住房和底層商品營業用房。2010年9月,戴某在其所購的營業用房門上方與查某住房窗臺下方之間的外牆面上安裝了店面招牌,由於佔用樓上住戶查某的外牆面,雙方因此發生糾紛。查某於2010年10月11日以戴某和某房地產開發公司為被告起訴至法院,訴稱:被告戴某將店面招牌安裝在其所購住房外牆上,佔用了自己的外牆。查某多次找戴某要求留出位置,戴某置之不理,後又找某房地產開發公司協調,仍不能解決,請求法院判決兩被告侵權事實成立,恢復原狀並賠償其損失。被告戴某辯稱,其購買營業房後安裝店面招牌是根據某房地產開發公司於2010年9月18日的公告要求進行的,未侵犯原告的權益。試問根據以上事實,此案應如何處理?模組四相鄰關係糾紛與處理一、相鄰關係概述(一)相鄰關係的含義(二)相鄰關係的法律特徵(三)相鄰關係的種類1.相鄰通行權2.相鄰防險、排汙權3.相鄰用水、排水權4.相鄰管線安設權5.通風、採光和日照等相鄰關係6.相鄰疆界權7.保護環境所產生的相鄰關係Page

153模組四相鄰關係糾紛與處理二、處理相鄰關係的法律原則(一)依據法律法規和習慣處理相鄰關係(二)團結互助,兼顧各方的利益(三)有利生產、方便生活(四)公平合理(五)依法給予補償Page

154模組四相鄰關係糾紛與處理三、案例分析案例8—13法院要求被告劉某停止使用飯館的油煙機,直到進行相應處理、不影響原告通風為止。判決宣告後,雙方當事人都表示服從該判決。本案涉及相鄰關係中的哪些問題?案例8—14現在房屋出租給一個遊戲工作室,租客換成了十幾個小夥子,每天晚上八九點開始打遊戲賣裝備,一直要折騰到淩晨四五點,噪音不斷,家裏老人都被弄得生病住院了,幾次上門交涉都沒結果,老人一氣之下報了警。針對上述情況,應該如何處理?Page

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156模組五物業管理客戶投訴與處理案例導學某大廈承租負一、負二層的大商戶為了擴充空間,在裝修時把大廈承重鋼柱外層的防火層全部砸掉。物業服務企業多次向其指明,擅自砸掉防火層會使原有鋼柱變細,一方面影響大廈承重,另一方面還將造成火災隱患。但該租戶認為,自己租用了整層樓,柱子是在自己租用範圍內,可以自己說了算。在多次勸阻無效的情況下,物業服務企業只得停電清場,並將此