HZS中外豪宅设计理念

中外豪宅规划设计最新理念及绿地应对策略HZS

豪张思Runzhou(Renzo)Zhang张润舟董事长及合伙人August24,2009中外豪宅规划设计最新理念纲要：一、豪宅社区规划设计最新理念二、豪宅建筑设计最新理念（1）豪宅户型设计（2）豪宅单体设计（3）豪宅外立面及风格三、豪宅景观规划设计发展趋势四、绿地应对策略总结五、产品附加值的设计及成本控制豪宅社区规划设计最新理念豪宅社区规划设计最新理念要点1.打造主题社区、有生命力的社区2.四维设计的社区，设计前抒写剧本和情节，以创造高品质的邻里生活交流平台，而不是“睡城”3.行人的社区,为人类的尺度而设计的社区4.“空间渗透”理念，减少呆板单一化的空间5.合理多样化的社区,突显手工打造的尊属性、独特性6.铭记为未来而设计，设计永久的社区

Designed/directedwhilewithNBAThisgraphicdepictsa-NilesBoltonAssociates,Inc.project.TheindividualusingthisgraphicworkedonthisprojectwhileemployedatNilesBoltonAssociates,Inc.ThePeninsulaDesigned/directedwhilewithNBAThisgraphicdepictsa-NilesBoltonAssociates,Inc.project.TheindividualusingthisgraphicworkedonthisprojectwhileemployedatNilesBoltonAssociates,Inc.北京龙湖艳澜山规划（原”牛栏山”）1.5m-2.0m的半径CurbDimension行人的社区,为人类的尺度而设计的社区豪宅不是简单奢华的复制产品，而是有创新，独树一帜的精品规划的过程中，重要的是确定价值区域。重视“最有价值”的区域，反复调整低价值区的比例，化不利为有利采用整体超越式的开发概念，使项目总体超越现行水平尊贵从进入小区开始，以更宜人、更尊贵的规划尺度，打造一部奢华的交响曲公寓别墅化，离繁华不远，又兼具别墅的功能的感觉小区空间私有化,每栋楼都有独立的出入口设计绿地应对策略——豪宅社区规划设计7.每栋公寓都有尊享的私家花园、游泳池和私属的“领地”，私家花园不仅仅属于别墅8.独立的单体式社区管理服务，增强尊贵感9.私家景观院落形成既隔断又联系的整体，形成小（庭院、花园、社区）到大（庭院、花园、社区）的有机结合10.增加泛会所规划设置，打破传统的单一会所模式。绿地应对策略——豪宅社区规划设计豪宅建筑设计最新理念豪宅建筑设计最新理念要点1.塑造社区形象独特新风格——

”绿地豪宅风格”2.适当的差异化设计，突出手工打造痕迹、细部、到位3.“大”不代表豪华。应该细致考虑到每个空间的变化和感受4.首先必须满足是一个个性化的空间，其次再满足是一个豪华的空间5.大户型设计，不是简单地把小户型的图纸放大，最难处理的是空间效果6.用材既要彰显品质，也要经久耐用，打造百年传承的豪宅豪宅建筑设计最新理念

——豪宅户型设计四房：325平方米第一层为最私密的主人起居空间第三层为公共的生活空间第四层为配套及服务空间第二层为次位生活及起居空间清晰的空间等级分区及流线四房：325平方米主人起居空间的尊贵设计准一梯一户的入户设计140平米的南北连厅的生活空间完善的后台服务空间尊贵生活的设计要素四房：347平方米登堂入户的尊贵感生活空间到起居空间的区隔辅助功能区的区隔感中庭区域的营造户型中各区域生活的特征性将花园带入每户内，不分楼层，在家中能欣赏花园的美景。同时作为户内私家花园，你可以种植你喜爱的花草树木。空中花园在豪宅中玄关虽然面积不大，但使用频率较高，是进出住宅的必经之处。在房间的整体设计中，玄关是给人第一印象的地方，是反映主人文化气质的“脸面”。入户玄关别墅中挑高空间的引入,挑高6、7米的客厅在视觉上可给人以冲击，增加了空间通透度和居住舒适感。挑高客厅270度观景开阔风景，温暖阳光倾心呵护，放大您的居住视野，心自然宽广。五星级卧室卧室是人们休息和睡眠的空间，但功能需趋于多样化。结合书房、阅报、健身等功能。●

避免门户相对设计原则：人性化设计避免了门对门的尴尬；●

“登堂才能入室”原则：若没有玄关的过渡，客厅将直白地显露，玄关是尊贵氛围的营造，更是承上启下的过渡；●

入门设置卫生间：靠近入门处设置卫生间，使到访客人方便寻；●

多套房配备原则：

每单元配置多套套房，均配置卫生间；●

独立书房设计原则：

书房均独立设计，避免干扰；●

卫生间近房间设计原则：

卫生间均设计在每间客房；豪宅户型空间策略豪宅建筑设计最新理念

——豪宅单体设计五星级酒店式入口大堂设计底层4.5-6米挑高，酒店式豪华大堂设计，尊贵礼遇从此起步。机动车停靠大厅机动车停靠大堂，并设置等候岛，机动车主动停靠入户大堂，彰显主人品质阳光地下车库车库大堂与首层大联通，强调地下室的人性化设计，将绿化园林还有阳光延伸至地下室，同时所有电梯直达地下。电梯配置为一梯一户，电梯厅创新设计，相对独立或完全独立，具有较高的私密性与使用性；另外，配备了部分五星酒店才有的楼层智能控制系统，通过智能卡控制电梯达到楼层，进一步保证了业主的私密性与安全性。独立电梯厅豪宅建筑设计最新理念

——国内豪宅立面设计及风格探讨

——世界顶级高层豪宅的外立面及风格趋势

世界顶级高层豪宅的风格趋势世界顶级高层豪宅的风格趋势世界顶级高层豪宅的风格趋势世界顶级高层豪宅的风格趋势HongKong世界顶级高层豪宅的风格趋势Toronto世界顶级高层豪宅的风格趋势LosAngeles世界顶级高层豪宅的风格趋势Chicago世界顶级高层豪宅的风格趋势Atlanta以现代风格，并结合世界最新的高层豪宅潮流整体形象更简洁现代，充满时代气息豪宅和最贵的材料无必然联系，最重要的是整体感觉的永恒、有品质和耐久立面元素标识性强形体错落，打破平面呆板酒店式门廊出入口，空中花园户型首先应满足是一个个性化的空间，其次才是一个豪华的空间“大”不代表豪华，应该细致考虑到每个空间的变化和感受绿地应对策略——豪宅建筑设计9.豪宅户型需要清晰的空间等级分区及流线10.都市化的夜景设计11.通过对户型的设计，最大限度享用景观及视线12.高度感和视野感是高层豪宅别墅化区别于普通别墅的重要特征之一13.公寓别墅化，城市离繁华不远，又兼具别墅的功能及感受绿地豪宅设计策略建议——建筑单体设计豪宅景观设计发展趋势豪宅景观规划设计发展趋势1.现代简洁手法与自然生态相结合，虽由人作，宛自天开2.园林景观应更多为人们所使用，具有亲近性，而不仅仅是观赏3.让每栋房子都拥有自己的私家院落，尊享的空间，私家花园不仅仅属于别墅4.把自然风景纳入建筑的构图设计中，作为建筑物的环境来加以建筑处理5.更多以景观院落有机布局的方式，打破集中式绿地的沉闷6.打造层次性和序列性的景观格局，回家一路经过中央花园、组团景观、私家庭院花园，再到电梯口，景观与建筑相依相生7.营造立体景观，通过空间的渗透变化与传统古园林框景、借景、对景等手法相结合，一步一景，入帘如画。绿地应对策略总结奔驰Benz奔驰S级宝马BMW宝马7系丰田Toyota雷克萨斯HolidayInnIntercontinental洲际酒店必须打造品牌中的高端系列国内知名豪宅我们的应对策略规划板式短板式、通透建筑单体尺度过大、压抑感减小尺度户型大户型空中独院式别墅别墅化、更豪华、宜居风格热带、细部,一陈不变、未能结合地理、气候等因素现代风格、细部,现代气息、时尚、明快、环保和高科技化、信息化景观软景精致、古典现代、自然生态(不必攀比)装修豪华精装修风格现代、时尚、温馨(不必攀比)施工不惜成本追求品质注重品质与细部(不必攀比)用材石材、涂料幕墙、复合铝板，轻混凝土精(仿石)预制板国内知名豪宅绿地未来豪宅品牌规划

√建筑单体√户型√风格√√景观√装修√施工√用材√附加值√发展趋势整体超越!!!!!!产品附加值及成本控制1、营销关系2、成本关系3、设计总结4、风险控制5、成本控制产品附加值及成本控制产品附加值营销假凸窗阳光室结构平台实际这部分空间等同卧室效果《2200层高不计面积阁楼空间私家天面地下室私家花园产品附加值营销产品附加值营销不是所有的附加值单位都那么好销．．．架空停车空间回填土空间案例:文竹轩地下室的扩大设计变更设计变更：回填区改地下室教训:地下室面积增加，销售总价增加；销售速度缓慢，靠加大宣传和降价９折处理．－－－附加值不是越大越好．●附加值应该做多大？售价与成本的相对关系：附加值不是越大越好，关系售价与附加值成本的平衡点成本:可售比=可售面积/(可售面积+附加值面积)>85%●附加值总价：销售:销售总价=原始总价+附加值总价高端产品：由于总价高,附加值对总价的影响小,附加值的利润也高.●附加值要以客户实际使用为前提：要充分注重功能设计；设计上充分利用已有的空间来合理利用●附加值“花小钱，办大事”：附加值的设计结合立面造型，立面更丰富多变附加值设计充分利用原由结构要素附加值类型附加值描述风险控制

成本控制

经营风险风险类型风险等级风险控制做法财务效能家庭娱乐室（地下室）利用地下室或半地下室不计容积率面积的特点．1.地下室正常层高的住宅要计容积率;2.层高１６００＜＜２２００层高规划局计一半面积．测绘不计面积.报建/验收高要按规范真正做地下室或半地下室;中首层私家花园公共花园的一部分封闭给首层业主用与物权法的规定不一致，有客户投诉风险物业管理低设计时平衡好公共花园和私家花园的面积比例.高顶层阁楼利用坡屋顶斜面空间，增加层高，可改造成两层住宅1.高于4500的层高要计算两层面积,2.加夹层后的房间功能设计.设计/物管中

低楼梯间顶平台顶层建筑造型构筑物加顶盖封闭成房间加顶盖的做法销售和物业管理要先明确,归属问题要事先明确.设计/物管低

高露台/顶层私家天面把屋顶天面/露台设计成顶层单位的私家花园注意烟囱和粪管排气管的的高度要超过2800,满足业主天面活动的需求.无无1.提供一些构筑物,限定空间,真正让露台能充分利用.高赠送结构平台结构设计需要出现的构造平台，可利用成阳台或房间1.物业管理和销售需要事先明确说法;设计/物管中1.注意封闭后的房间要方正实用;2.周边的建筑界面不要开窗.高阳光室设计成可拆卸的窗台(或2200以下空间)，按凸窗计算不计面积.１６００＜＜２２００层高规划局计一半面积．予售查丈/竣工查丈不计面积.协调两个部门难度高.设计/报建高前期设计时就按一半建筑面积来考虑,规避风险.低亲