第六章房地产法

第六章房地产法房地产法概述房地产权属制度房地产开发用地制度房地产交易制度房地产税收制度房地产合同制度房地产金融制度01房地产法概述房地产法是指调整房地产开发、交易、管理、服务等活动中产生的各种社会关系的法律规范的总称。房地产法定义保护房地产权利人的合法权益，规范房地产市场秩序，促进房地产业的健康发展，以及维护社会公共利益。房地产法作用房地产法的定义与作用房地产权属法律制度房地产开发法律制度房地产交易法律制度房地产管理法律制度房地产法的体系结构包括土地权属、房屋权属等法律制度，是房地产法的基础。调整房地产买卖、租赁、抵押等交易行为，保障交易公平、公正。规范房地产开发行为，包括土地使用权出让、转让、规划、建设等环节的法律规定。涉及房地产登记、评估、税收、物业管理等方面的法律规定，确保房地产市场有序运行。

房地产法的历史与发展古代房地产法在古代，土地和房屋作为最重要的生产资料和生活资料，其权属和交易受到严格限制，主要由习惯法和家族法规调整。近现代房地产法随着商品经济的发展和城市化进程的加速，近现代各国纷纷制定专门的房地产法规，以适应社会经济发展的需要。当代房地产法当代房地产法更加注重保护消费者权益、规范市场秩序、促进可持续发展等方面，呈现出综合性、社会性、国际性等特点。02房地产权属制度指房地产所有权及其衍生权利的总称，包括占有、使用、收益和处分等权利。根据权利主体和客体不同，可分为国家所有、集体所有和个人所有；根据权利性质不同，可分为所有权、用益物权和担保物权等。房地产权属概述房地产权属的种类房地产权属的定义土地所有权的归属我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。土地使用权制度土地使用权是指依法对一定土地加以利用并取得收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。土地使用权可以依法转让、出租、抵押。土地权属制度房屋所有权是指对房屋全面支配的权利，包括占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权分为原始取得和继受取得两种方式。房屋所有权的归属房屋产权登记是指按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。房屋产权登记是房屋所有权归属的法定凭证，凡在城市规划区国有土地范围内取得房屋所有权，进行买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并以及裁决等原因致使其权属发生转移的，均必须进行房屋产权登记。房屋产权登记制度房屋权属制度03房地产开发用地制度房地产开发用地的分类根据用途可分为住宅用地、商业用地、工业用地等。房地产开发用地的特点具有位置固定性、不可再生性、价值高、受政策影响大等特点。房地产开发用地的概念指用于房地产开发的土地，包括建设用地和规划用于建设的土地。房地产开发用地概述指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让方式包括招标、拍卖、挂牌等。国有土地使用权出让指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权一般无使用期限限制。国有土地使用权划拨国有土地使用权的出让与划拨集体土地使用权流转的概念01指集体土地所有者或使用者将集体土地使用权转让给其他单位或个人的行为。流转方式包括转让、出租、抵押等。集体土地使用权流转的条件02必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划；必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；必须依法办理土地登记手续。集体土地使用权流转的限制03禁止将集体土地使用权用于非农业建设；禁止将集体土地使用权转让给不符合土地利用总体规划的单位或个人；禁止将集体土地使用权出租用于非农业建设。集体土地使用权的流转04房地产交易制度指以房地产为标的物的交易活动，包括买卖、租赁、抵押等。房地产交易的概念自愿、公平、等价有偿、诚实信用。房地产交易的原则按交易方式可分为协议、招标、拍卖等；按交易主体可分为个人与个人、个人与组织、组织与组织之间的交易。房地产交易的种类房地产交易概述房地产转让的条件转让人必须是房地产权利人；转让的房地产必须符合法律规定的条件；必须签订书面转让合同；必须办理房地产权属变更登记。房地产转让的概念指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的程序申请、受理、审查、决定、变更登记。房地产转让制度指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的法律行为。房屋租赁的概念按房屋性质可分为公房租赁和私房租赁；按租赁期限可分为定期租赁和不定期租赁；按租金支付方式可分为月租、季租和年租等。房屋租赁的种类签订租赁合同、交付租金和押金、办理租赁登记备案手续。房屋租赁的程序房屋租赁制度房地产抵押的概念指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押的条件抵押人必须是房地产权利人；抵押的房地产必须符合法律规定的条件；必须签订书面抵押合同；必须办理房地产抵押登记。房地产抵押的程序申请、受理、审查、决定、登记发证。房地产抵押制度05房地产税收制度03房地产税收作用房地产税收在国家财政收入、宏观调控、资源配置等方面发挥着重要作用。01房地产税收概念房地产税收是指国家以房地产为征税对象，凭借其政治权力，依法强制、无偿、固定地取得财政收入的一种形式。02房地产税收特点房地产税收具有强制性、无偿性、固定性和权威性等特点。房地产税收概述土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税概念土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。土地增值税计税依据土地增值税由税务机关负责征收管理，纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。土地增值税征收管理土地增值税制度房产税概念房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。房产税计税依据房产税的计税依据是房产余值或房产租金收入。对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据；对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。房产税征收管理房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。房产税制度契税契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的税种。契税的计税依据为不动产的价格。城镇土地使用税城镇土地使用税是国家对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，就其实际占用的土地面积征收的一种税。耕地占用税耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的税种。其计税依据是纳税人实际占用的耕地面积。其他相关税收制度06房地产合同制度房地产合同定义指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止房地产权利义务关系的协议。房地产合同类型包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同等。房地产合同法律特征具有民事合同的法律特征，如双方自愿、平等、有偿等。房地产合同概述商品房买卖合同制度具有买卖合同的一般特征，如双务性、有偿性等。商品房买卖合同法律特征指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同定义包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等。商品房买卖合同主要内容指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。包括房屋坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任等。具有租赁合同的一般特征，如租赁期限、租金支付等。房屋租赁合同定义房屋租赁合同主要内容房屋租赁合同法律特征房屋租赁合同制度其他相关合同制度土地使用权出让合同指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。土地使用权转让合同指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。合作建房合同指一方提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等，一方或多方提供资金合作开发房地产所签订的协议。房地产抵押合同指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保所签订的协议。07房地产金融制度房地产金融定义房地产金融是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融的构成房地产金融主要由房地产开发贷款、个人住房贷款、其他相关金融制度构成。房地产金融概述房地产开发贷款制度房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产开发贷款定义借款人申请房地产开发贷款，应当具备以下条件：经有权部门批准设立，持有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得有权部门批准的项目立项批复、用地批复、规划许可和建设许可等文件；自有资金不低于项目总投资的30%；借款人信用状况良好，无不良记录；贷款人规定的其他条件。房地产开发贷款的条件个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。个人住房贷款定义借款人申请个人住房贷款，应当具备以下条件：具有完全民事行为能力的自然人；具有合法有效的身份证明；具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；已签订合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅；有不低于所购房屋全部价款30%的首付款；以所购房屋设定抵押的，抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定；贷款人规定的其他条件。个人住房贷款的条件个人住房贷款制度要点三住房公积金制度住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。住房