房地产上市公司财务风险识别研究

PAGE20房地产上市公司财务风险识别研究摘要在我国经济市场中，房地产板块占据了重要的部分，不仅为国家GDP做出了贡献，也为就业市场提供了许多岗位，可以说，房地产企业的发展在国民经济中的地位很高。房地产开发活动的特点是周期长、投资量大，这就要求房地产开发商具有较强的资金实力，但财务风险仍然是房地产企业不可忽视的问题。在上述研究背景下，本文本文主要就房地产公司面临的风险，以及如何科学的探究这些风险的指数进行分析。主要依据的参数有四个，及偿还债务的能力，经营模式，盈余管理，以及可持续发展的水平。选择沪深A股房地产行业的40家公司作为此次研究的样本公司，选取2018年的财务数据，对14个财务指标进行检验，通过主成分分析法得到综合得分表达式；并运用聚类分析法对房地产上市公司目前面对的财务风险现状进行分析。通过有效的探究，可以得到的结果是，探究风险的指标对公司的长远发展有着至关重要的作用，同时，本文也对如何应对风险给出了合理意见。关键词：房地产企业财务风险因子分析ResearchonFinancialRiskIdentificationofRealEstateListedCompaniesAbstractInChina'seconomicmarket,therealestatesectoroccupiesanimportantpart,notonlycontributingtothecountry'sGDP,butalsoprovidingalotofjobsfortheemploymentmarket.Realestatedevelopmentischaracterizedbylongcycleandlargeinvestment,whichrequiresrealestatedevelopershavestrongfinancialstrength,butthefinancialriskisstillarealestateenterprisecannotbeignored.Intheaboveresearchbackground,thispapermainlyontherealestatecompaniesfacingtherisks,andhowtoexplorethescientificriskoftheindexforanalysis.Therearefourmainparameters,andtheabilitytoservicedebt,businessmodel,earningsmanagement,andlevelofsustainability.Inthisstudy,40realestatecompaniesinShanghaiandShenzhenasharewereselectedasthesamplecompanies,and14financialindicatorsweretestedwith2018financialdataAndtheuseofclusteranalysisofrealestatelistedcompaniesarecurrentlyfacingthestatusoffinancialriskanalysis.Throughtheeffectiveexploration,wecangettheresultthattheindexofexploringriskisveryimportanttothelong-termdevelopmentofthecompany.Atthesametime,thispaperalsogivessomereasonablesuggestionsonhowtodealwiththerisk.KeyWords:RealestatelistedcompanyFinancialriskFactoranalysis目录摘要ⅠAbstractⅡ目录Ⅲ一、绪论1二、相关理论概述2（一）财务风险的内涵与识别简述2（二）房地产上市公司的主要财务风险2（三）上市公司财务风险的识别分析方法5三、房地产上市公司财务风险识别模型构建及分析7（一）房地产上市公司财务风险识别指标体系建立7（二）房地产上市公司财务风险识别模型构建8（三）基于聚类分析法对房地产上市公司财务风险现状分析15四、房地产上市公司财务风险控制建议18（一）房地产上市公司财务风险控制点分析18（二）房地产上市公司财务风险防范建议19参考文献21致谢22一绪论在我国不同的发展阶段，房地产事业展现出不同的特点，从承包工程到项目落地，再到外包业务拓展与公司结构化程度的加深，房地产企业也在逐步向产业化转型。20世纪末，我国的住房制度发生变革，房地产公司也顺应时代潮流做出了相关政策的调整，在房地产高速发展的时候，出现购房摇号等供不应求的场面发生，但实际上，一家具有上市能力的公司，在其生产运营模式中可能会面临许多突发的意外，这要求企业具有足够的抗风险能力，才能够保证自身的长久生存。公司面临的风险主要是财务方面，比如说现金倍固定资产套牢，导致资金流受限，从而企业的还债能力被不断削弱，最终可能会面临破产的糟糕处境。所以，在市场正常运行的时候，就归纳总结影响风险的重要指标，并作出风险系数的评估，结合实际提出应对风险的合理策略，是房地产公司保障健康运营过程中的重要手段。为什么说财务风险的评判是至关重要的呢？其实是可以从四方面来看，首先是对企业自身，一个好的评判模型可以帮助企业预估自身可能遇到的风险，并采取及时有效的办法应对，以免出现更大的漏洞。而对于购房的用户或者投资经营者来说，他们目标企业的抗风险系数越大，那么他们就越可以从容的进行投资或者置办房产，也就是说，一个好的财务风险模型，能够帮助这些投资者们更有效的进行理财。而对于企业借债的主体，如银行等，财务风险报告的参考价值很大，如果向信用不良或者风险较大的公司借贷，那么首当其冲的是银行等金融企业，接下来或许也会影响银行的其他用户的体验。最后一方面，对于政府而言，房地产是地方的龙头企业，政府需要明白该房地产公司是否具备与地方整体的经营相匹配的能力，这就需要用到财务风险分析，一个好的分析模型，能够帮助政府作出决策，是支持该公司的发展，还是对该公司做出警告，以及监察等决策。因此，本文进行的经济风险论述是十分有价值的。

二相关理论概述（一）财务风险的内涵与识别简述1.财务风险的内涵所谓财务，指的是企业在生产经营过程中流动的资金以及固定资产的投入，还有其他相关的商务活动等。而财务风险，正是在这些生产经营活动中产生的，在经济学上。对于财务风险的认识，应当分为两方面，并不是风险越大，越不好。市场中有资本对赌现象的存在，还有利用杠杆原理进行的投资，这些活动的风险都很大，但是回报也很可观。但另一方面，企业的库存周转时间加大，或者其他投资项目的发展较弱，会套牢企业的流动资金，让企业没有办法及时向金融机构还债，则企业就会面临规模萎缩等情况。所以看待财务风险，应当认识到它是一柄双刃剑。当然，这里进行了财务风险分析，主要是针对后者，并且针对风险的具体构成，对房地产企业提出合理建议。在会计学分析中，杜邦分析法比较常用，是用来分析公司具体的财务状况的，然而，传统的分析模式比较单一，仅仅考虑了公司是否有妥善的偿债能力，这种分析方法比较保守，本文并不打算采纳。财务风险的来源是多样化，那么需要考虑的指标也应该尽可能多元和科学。也就是说，本文采用的是含义相对较广的财务风险分析，目的在于对企业的表现进行全面而综合的评估，并且有针对性的提出合理建议。2.财务风险识别简述财务风险识别是指在财务风险发生前，运用一定的分析方法对一些财务指标进行分析，找出异常指标并作出初步判断。风险识别又可以称为风险感知或风险认知，这里提到了感知，顾名思义，就是在风险没有发生之前就提前感应到，这适用于对风险做出应急管理。这方面的术语是前期的风险识别，也就是说，房地产公司在正常营业的时候，相关从业人员，比如注册会计工程师就已经认识到某些方面的管理存在漏洞，应当对这方面的风险进行提前的预防，一般而言，防患于未然的处理方式，能够为企业减少大部分的损失。（二）房地产上市公司的主要财务风险上世纪70年代末，我国经历了改革开放，在当时的国内和国际环境下，中国实业制造或生产经营的扩大是广受欢迎的。然而，经济规模和上层建筑不能一成不变，在改革开放40年后的今天，我国的相关政策发生了巨大的变化，比如说，习近平总书记强调房子是用来住的，不是用来炒的，这就遏制了房地产企业恶意发展，但是，有些企业或许“煞不住车”，或者并不能准确地认识到政策与自身节经营模式的改变之间，具体有怎样的关系，因而会导致风险的加大。总之，合理有效的评估企业的财务风险是至关重要的。当前，各种影响企业发展的因素在财务风险方面暴露出来，所以对房地产上市公司财务风险的现状进行分析并了解行业的整体状况是非常有必要的。目前我国房地产上市公司面临的主要财务风险包括以下几方面：1.偿债能力风险偿债顾名思义，就是归还所欠的负债，偿债能力体现的是公司的信用水平以及资金的流通量，公司借的债务可以分为两种，一种是约定借还债之间的时间差不足一年的短期负债，超过一年的是长期负债。换句话说，偿债能力指的是企业偿还到期债务（包括本息）的水平。房地产公司的特点往往是具有比较高的负债率，行业的普遍水平在55%左右，总之，房地产行业能够创造比较高的GDP，但前期也是非常烧钱的。这里从两方面对房地产企业的负债进行认识：（1）融资方式单薄。目前我国最火热的行业应当是互联网行业，打开任意家公司的企业报表，都可以看出其投资的主体非常多元化，甚至进行了多轮的融资，然而，房地产企业作为传统的实体企业，并没有像互联网行业那样打破单一格局，其借债的对象一般都是银行。这样就没有一个很好的抗压能力，当风险来临的时候，单一的融资来源不能够为房地产公司提供可靠的帮助。这样就大大增加了企业的负债风险。（2）资产负债率水平偏高。前面已经提到，房地产公司接到项目的订单以后，首先要进行的就是选址买地、土地建设、维修检查等一系列的工作，好的运作模式可能会提高房产的出售量，但是成交率并不是企业自己能够决定的，受市场和政策因素的影响比较大，公司的现金往往支付给工人，还有其他工程承包公司，而回收的速度却比较慢，这样一来，公司法人并不能完全承担高额的投资，因此必须向其他的金融机构接待，这就导致了大部分的房产公司负债率居高不下，实际上，如果发生了其他的自然灾害，比如说地震，台风等，对于房产的回损程度不可限量，那么房地产公司遭受的损失就越大，这种特殊情况给予公司的负债风险也会增加。2.经营能力风险虽然说市场在企业生存的环境中占了比较重要的位置，但是公司自己也应当认识到，打铁还需自身硬，一个好的上层管理结构，能够帮助企业在应对风险和抓住机遇等方面占据优势，因此企业自身经营结构暴露出的风险不可小觑。（1）房地产公司的运营特征。房地产公司也分大型企业和小型企业，一些小型的企业仅仅是承包工程，组织工人按时交付项目即可，这些小型公司不在讨论范围内。本文所研究的对象是已经成规模的房地产上市公司，他们从土地招标选购，房产的打造、销售交付以及物业后勤管理等已经形成了相当的模式，基本已经发展成一套完整的产业链。可以看到，每家这样的房地产公司都与各方合作密切，比如说建材公司、涂料公司、电力行业以及政府、地税局等单位都会直接或间接地参与到房地产项目的建设中来。按理说，网络越复杂，结构越多元，公司的发展越可能长久，但是，最近资金流断裂的可能性也会随着网络结构的复杂度增加而增加。众所周知，房地产企业的现金回转能力比较弱，这方面是房地产财务的硬伤，但不能降低各方风险指数的情况下，必须做好应急管理措施，来最大程度的降低损失。（2）财务经营能力。房地产公司与其他众多的上市公司一样，都不可避免的，需要参加各种各样的商务活动来扩大自身的利益，而且做房地产的沉没成本比较大，这意味着企业更加需要一个可靠的管理层。对于财务的管理和经营，不仅意味着资金的去向等应当合理分配，对于员工整体素质的培养，以及项目运作效率的提升等，都需要管理层提供可靠的意见和决策，所以说，好的上层领导能够决定企业的生存长久能力。3.盈利能力风险盈利的水平需要与上文所说的财务经营能力分开认识。如果说经营是答题的过程，那么盈利就是最后的分数。答题认真并不意味着分数高，盈利的水平就是这样，如果想要提高最后的收益，需要有效的盈余管理措施。企业发展得越好，一般而言，其年利润就越高，如果着眼于提高企业实力和持续盈利能力，这意味着企业发展一定会面临着对应的风险概率，如果要实现利益的最大化，要做到可靠的盈余管理，这里举出一个例子，如果每年的净收益是正数，那么所得资本投入在生产可以获得更多的利润，但如果进行其他项目投资，可能会面临亏损的状况，那么后者就增加了企业的风险。但是，究竟如何增加收入，以及提高再收入，都是考验管理层能力的问题。4.发展能力风险所谓的发展，是指企业自身生产经营规模的扩大，以及在行业中处于的地位上升，或者说，其品牌得到大众认可度上升，这些都是企业的能力提升的表现。如果企业仅仅是长期生存，但是其盈利水平或者大众认可程度一潭死水，那么企业也不能说是发展的。可以如何评判企业的发展能力呢？这里比较明显的指标就是资产的同比增长水平，而其他的因素，比如说最近几年，政府对房地产的政策不太友好，可能一定程度上会遏制企业的发展，但是这些指标也没有办法定量的描述，所以说这里采取的办法就是忽略处理，而仅仅根据市场的因素进行风险评估。我们并不能笼统地问，某家企业能否可持续发展这样的问题，而且并不能着眼于短期的企业财报。比如说2008年金融海啸的时候，我国许多的房地产公司倒塌，而比较有影响力的国有企业也出现了年年亏损的情况，但是这并不能说明企业生存不下去了，相反的，挺过特殊时期的危机，公司的发展潜力还是很大的。比如，天津泰达集团的格调系列以精品的形式走入大众视野，尽管经历了高负债率以及低收入水平的危机，其发展还是可持续性的，弹性的，所以这项指标应当多方面的考量。本论文研究的背景是市场的一般水平，即跳过了发生金融危机的年份，而给出一个普遍的预测市场风险的模型。（三）上市公司财务风险的识别分析方法上市公司与一般的小公司的差别就在于，其发展的好坏已经与股市指数挂钩，而公司可以吸引到投资者，也从大型的集中企业变成了所有股民都可以参与，这样来说，公司确实可以吸纳到更多的融资，然而，其财务风险已经不仅仅是该公司自己的事情，涉及到了更多的利益主体，所以公司的财报不仅对与房地产相关的行业有关，与我们普通人的生活也直接挂钩。那么如何合理的评判企业的风险呢？在进行数学上的建模和统计之前，需要对房地产公司的财务风险来源做一个系统性的分析，这里通过查阅文献以及相关的书籍，总结归纳了四点方法：1.经验分析法经验分析，顾名思义，这里起到关键作用的就是市场以往的表现及经验。实际上，随着时代的发展和产业模式的多样化，如今公司面临的问题，过去可能并没有发生，但是通过理论上和数学上的归纳总结，可以对以往的模型进行拓展和预测，来分析当下的风险具体是什么，而系数又有多少等等这些问题。当然，这个分析方法只适用于行业内的精英人员，他们往往对市场有较高的洞察力，对于相关风险的应对和处理办法也有较多的经验，所以他们能够胜任风险评估的职位。可是这个方法也存在缺陷，因专家主观臆断等原因造成的分析评价，再加上没有可靠的数理模型支撑，那么该分析方法得到的结论只能进行建议，而不能提供指标化和有效的应对办法。2.财务报表分析法相比于文字论述，表格的呈现更加直观，虽然对于整个的大型企业，其指标和其他因素的种类和数目比较多，但仍可以使用合理的财报形式展现出来，比如说可以横向分析，由目标公司与其他同行业公司的同类型财务分析得出该公司可能存在的不足以及能够发扬的优势，再比如说纵向分析，即按照时间轴分析企业的趋势，还可以进行比率分析，举一个例子，到底是资金的周转率对财务风险的作用水平大，还是公司的负债率对公司的长期发展会有更大的影响？这种就是进行的比率分析。总之，进行财务的报表统计，能够帮助公司更加科学合理的运用数理知识，进行合理的预测，帮助公司规避一些能够提前发现的风险，并且，这对相关从业人员也是一个比较高的要求，如果公司相关人员比同行业的其他公司做得好，那么该公司的核心竞争力也会有较大的提升。3.指标分析法所谓指标分析法并不是因素分析法，后者指的是影响公司风险的，到底是哪些因素？而这里提到的指标，是指设计一个合理的阈值。当某项因素的风险指数超过了阈值，那么公司就要提高警惕，举一个具体的例子，如果规定的公司地产最高周转天数为100天，而统计的数据显示，有的房屋150天还没有卖出，那么公司叫敲响警钟，是不是库存加过多？还是客户对于自家公司的产品并不买账？当然，实际的周转天数并不是这么简单，其是按照周转率来定义的，这里并不多做解释。具体的来说，指标分析法需要考虑的方面比较多，它既需要以往的各个方向数据统计，还需要会计人员熟练使用交叉对比的方法，并且合理设置期望值，如果期望值涉及的过高，那么企业可能在风险来临的时候不能做好有效的心理准备，甚至不以为意，这就比较麻烦。实际上这个办法已经相当成熟，相关的业绩指标可以参照以往的数据。4.相互关联分析法这里的相互关联，不仅指的是各要素之间存在的内在联系，还包括每个要素与自己历史表现之间联系。具体来说，周转率水平一定是与销售能力相挂钩的，那么采用横向推力的办法，可以帮助相关从业人员找到风险的源头，改变相应的行政策略，从而降低风险发生的可能性。而另一方面，对于一个比较独立的指标，或者某个与其他指标联系过多且过密切的指标，都没有办法找到一个合理的参照对象，这种情况下，就可以按照逆向思维的办法，从概念出发，寻找其他的解决路径，如果不这样做，会不会该指标的值就会有相应的改变？这样的分析方法能够帮助企业创新管理模式，拓展降低风险的路径。三房地产上市公司财务风险识别模型构建及分析房地产上市公司财务风险识别指标体系建立建立评价体系的关键是分析对问题，找对关键变量，以及选择最有效的解决办法。这里很明显，我们的目标就是测算出企业在某一发展阶段面临的风险有多大？组成风险的各要素占比为多少？问题清晰明了。第二个方面，关键的影响因素有哪些呢？这里提出的因素比较传统，也比较科学，首先就是资金流，还有资产的规模大小，以及运作的性能是否有效。这些指标的关联因素比较多，对于企业的评估影响的系数也比较大，所以说针对这些方面进行了测算，能够最大程度上反应且面临的问题，也能够根据结果得出有效结论，并提出合理建议。而第三个方面，怎样建立合理的评价体系呢？对于会计学的相关知识，众所周知，理论多，公式多，计算多，这样的特点决定了使用模型的特殊性，这里采用的是提取相关因子和聚类分析的算法，通过训练数据，找到以往数据与中心值（预期值，或者说阈值）之间的差异，得到总的风险指标。在正式进行模型建立之前，需要再引入一个概念，就是风险识别。所谓识别，指的就是利用统计学的相关原理，采用特征最明显的几个代表量，最后进行加权评估。那么这些代表量到底是依据什么规则选择的呢？这里进行简单的介绍：一、行业性。所谓隔行如隔山，不同行业的评判标准不能够统一，本文针对的是上市的房地产公司，所以要根据这个行业的突出特点，采纳最具有代表性的相关参量计入统计模型。二、功能性。关于评价体系的建立，以往有很多的专家学者进行了不同侧重点的说明，使用的代表量和参数不一致，那么到底选择谁的？另外，各个指标之间并不是相互独立的，或许仅仅是一个事物的不同表现形式，那么就需要做到删繁就简，这里提到的功能性，就意味需要选择的指标是对于我们的目的贴近的，这里选择的是与教材的变量相一致的内容。三、可靠性。首先，模型一定要能够算出结果，得出有效结论，所以对于一些模糊的指标，应当予以忽略。而对于影响系数比较小的指标，比如说，天气因素等不可控因素对于房地产行业是有影响的，但是其发生的概率比较小，再加上影响的因素不可测，这里也予以忽略的办法。综上所述，选择影响指标的目的就是更好地计算出企业的风险系数，帮助企业更好地规避风险，通过一系列的文献查找及分析，本文最终选择四个方面，作为主要的影响变量，它们分别是企业偿还债务的水平、企业运营的能力，以及企业盈余管理水平，还有可持续发展的空间这四个要素。而这四个方面还有具体的分类，这些次级指标的选取如表1所示。表1初步选取的财务指标及其计算公式指标类型指标序号指标名称指标计算公式偿债能力X1流动比率X2速动比率X3资产负债率X4产权比率经营能力X5应收账款周转率X6固定资产周转率X7总资产周转率盈利能力X8净资产收益率X9营业毛利率X10营业净利率发展能力X11营业收入增长率X12总资产增长率X13营业利润增长率X14净利润增长率（二）房地产上市公司财务风险识别模型构建1.样本选取对于问卷调查而言，选取的样本越分散，随机性越高，则可靠性就越高。本文的取样调查则是有别于问卷调查的方法，本文关注的并不是普适性和公正性，而是最具有代表性，最能够反映出差异，能够为具有特殊性的公司提供一个可靠的参考模型。这里做出一点说明，按照中国证券交易所的官方分类方法，可以将已经上市的公司分为健康的或者不健康的，前者指的是公司经营正常，每年能够有盈利，而后者则是连年亏损。这里采用的符号表示分别为“ST”和“*ST”。我们这里选择的是正常经营的公司，而且所谓的ST，也并不完全指公司净利润，每年都是正数，有所波动是正常的。而且，这里还要做出一点假设，企业之所以出现风险，仅仅是由于财务状况出现了问题，并不是由于其他因素的干扰导致的。这里选取的标准样本有五组，而另外取出35份ST样本。样本来源于中信证券与巨潮资讯网的数据，选取的样本公司如表2所示。表2样本公司公司名称股票代码公司名称股票代码万科A000002阳光城000671深振业A000006中交地产000736深物业A000011中迪投资000609沙河股份000014苏宁环球000718深深房A000029新能泰山000720大悦城000031泰禾集团000732华联控股000036中国武夷000797中洲控股000042铁岭新城000809皇庭国际000056三湘印象000863金融街000402嘉凯城000918绿景控股000502保利地产600048我爱我家000506金地集团600383渝开发000514苏州高新600736荣安地产000517华远地产600743广宇发展000537京能置业600791粤宏远A000573*ST新光002147阳光股份000608*ST松江600225新华联000620*ST基础600515美好置业000667*ST中珠600568荣丰控股000668ST宏盛6008172.基于因子分析法的房地产上市公司财务风险识别指标分析（1）KMO和Bartlett球度检验表3KMO和Bartlett的检验取样足够度的Kaiser-Meyer-Olkin度量。.557Bartlett的球形度检验近似卡方267.468df91Sig..000本文使用的数据统计软件是spss，具体使用方法并不过多介绍，总之，是对14个起关键作用的因素进行权重指标处理，使用KMO和Bartlett球进行验证。得到数据如表3所示，最后可以发现它的可靠度超过了0.55，且Bartlett球度检验显著性均小于0.01，那么就起码能够证明，本文使用的分析方法是正确的。（2）提取因子这里使用的方法是“主成分分析”，，各指标的方差解释度如表4所示。表4方差解释表初始提取流动比率1.000.772速动比率1.000.735资产负债率1.000.888产权比率1.000.872应收账款周转率1.000.643固定资产周转率1.000.709总资产周转率1.000.753净资产收益率1.000.852营业毛利率1.000.871营业净利率1.000.630营业收入增长率1.000.758总资产增长率1.000.868营业利润增长率1.000.890净利润增长率1.000.673图1因子的碎石图（3）求特征值和贡献率我们可以看到，对于五个提取的成分，贡献率甚至高达了74.4%，这样的比例可以证明我们选择的方法，准确率还是比较高的。表5总方差解释成分初始特征值提取平方和载入旋转平方和载入合计方差的%累积%合计方差的%累积%合计方差的%累积%13.04321.73421.7343.04321.73421.7342.65918.99618.99622.68819.19940.9332.68819.19940.9332.44717.47736.47332.39017.06958.0022.39017.06958.0022.37916.99453.46741.2228.72566.7271.2228.72566.7271.74112.43365.90051.0737.66374.3901.0737.66374.3901.1898.49074.3906.9817.00981.3997.8085.76887.1678.4783.41290.5789.4323.08993.66710.3642.59896.26511.1911.36797.63212.1511.07898.71013.111.78999.50014.070.500100.000表6成份矩阵a成份12345流动比率-.861-.112-.019.019.132速动比率-.794-.0086资产负债率.729-.080-.480.334.091产权比率.603-.113-.448.507.192净利润增长率.531.156.513-.318-.041营业净利率.506.155.334-.287-.237总资产增长率-.005.917-.159.035.030营业毛利率-.103.914-.147.017-.054营业收入增长率.038-.702.417-.020.299固定资产周转率-.155.628.274.165.433营业利润增长率.391.204.759.021.345总资产周转率.155.026.712.467-.061应收账款周转率.123.023-.157-.444-.074净资产收益率-.102.027.359.419-.732表6显示了权重组成列表，这是我们使用主成分分析的关键性结论，进一步我们可以得出以下数学公式，即可以推广的模型：流动比率=-0.861f1-0.112f2-0.019f3+0.019f4+0.132f5速动比率=-0.794f1-0.009f2+2.223f3+0.220f4+0.086f5资产负债率=0.729f1-0.080f2-0.480f3+0.334f4+0.091f5产权比率=0.603f1-0.113f2-0.448f3+0.507f4+0.192f5净利润增长率=0.531f1+0.156f2+0.513f3-0.318f4-0.041f5营业净利率=0.506f1+0.155f2+0.334f3-0.287f4-0.237f5总资产增长率=-0.005f1+0.917f2-0.159f3+0.035f4+0.030f5营业毛利率=-0.103f1+0.914f2-0.147f3+0.017f4-0.054f5营业收入增长率=0.038f1-0.702f2+0.417f3-0.020f4+0.299f5固定资产周转率=-0.155f1+0.628f2+0.274f3+0.165f4+0.433f5营业利润增长率=0.391f1+0.204f2+0.759f3+0.021f4+0.345f5总资产周转率=0.155f1+0.026f2+0.712f3+0.467f4-0.061f5应收账款周转率=0.123f1+0.023f2-0.157f3-0.444f4-0.074f5净资产收益率=-0.102f1+0.027f2+0.359f3+0.419f4-0.732f5我们也可以对上述模型进行拓展和进一步的讨论，具体的方法就是根据方差，对各占权重的指标进行错位和回环，最后可以得到旋转后的矩阵，具体的列表如表7-1所示。表7-1旋转后的成分矩阵成分12345营业毛利率.928-.077.026.045-.008总资产增长率.922.015.063.093-.077营业收入增长率-.804-.097.047.285-.139资产负债率-.004.933.085-.077-.062产权比率-.033.924-.097.077-.049净利润增长率-.025-.039.796.192-.025营业净利率.036.026.717-.005.113流动比率-.050-.577-.657.010-.063速动比率-.001-.563-.571.277.124营业利润增长率-.040-.063.579.730-.124总资产周转率-.131-.021.223.703.438固定资产周转率.525-.177-.033.588-.234应收账款周转率.035-.057.249-.372-.195净资产收益率.022-.122.037.108.908将五个因子命名为F1、F2、F3、F4、F5。表7-2成分得分协方差矩阵成份1234511.000.000.000.000.0002.0001.000.000.000.0003.000.0001.000.000.0004.000.000.0001.000.0005.000.000.000.0001.000表7-2显示了因子的协方差列表，可知各成分之间是相互独立的，从而就满足了我们最初设计的目的。（4）计算因子得分我们以前曾经将风险系数的指标比喻为答卷，我们已经将具体的风险指标转化为因子，答卷之后是有评分的，因此分析最后也需要有一个完整的分数呈现给对象，最终呈现出可以量化的风险指数。表8成分得分系数矩阵成份12345流动比率-.026-.176-.238.045-.083速动比率-.004-.138-.241.188.054资产负债率.010.412-.084.062.001产权比率-.003.454-.196.190-.004应收账款周转率.009-.121.191-.272-.134固定资产周转率.177-.008-.085.386-.253总资产周转率-.043.068-.002.380.300净资产收益率.044-.001.012-.047.777营业毛利率.349-.022.012.002.025营业净利率.015-.088.347-.127.097营业收入增长率-.317-.034-.003.195-.192总资产增长率.344.018.009.046-.037营业利润增长率-.036-.029.178.394-.195净利润增长率-.018-.113.365-.002-.051根据表8可写出以下因子得分函数：F1=0.349营业毛利率F2=0.412资产负债率+0.454产权比率F3=0.365净利润增长率F4=0.394营业利润增长率F5=0.777净资产收益率从公式可以得到一个结论，满足我们最初的设想，就是公司的盈利水平以及未来发展的能力，还有偿还债务的可能性，在五个决策因子中的比重最高。表达式F1、F5分别指的是第一方面，而这里F2表示第二方面，其余则是表示第三方面。所以，我们之前理论分析得到的结论是正确的。表9主成分意义主成分F1F2F3F4F5意义盈利能力偿债能力发展能力发展能力盈利能力（5）综合评价根据各因子的方差贡献率，可以得出综合得分的关系式：即：从综合得分表达式中各因子得分的权重来看，F1、F2、F3得分的权重较大，说明盈利能力指标、偿债能力指标与发展能力指标占主导作用。同时，可以看出的是，F1与F2的得分权重差大于F2与F3的，所以这验证了我们上面分析得到的结论，就是房地产公司的盈利水平最能够反映其风险应对能力。（三）基于聚类分析法对房地产上市公司财务风险现状分析风险识别采用的方法是主成分分析法，那么在这之后，如何进一步的进行风险指数的计算呢？本文对2018年进行了调查，选择40家具有代表性的公司，按照相关指标距离业内平均值的差距，也就是说，按照聚类分析的算法进行进一步的风险评估，这里得到的结论也能够适用于其他的年份。此后，再对这些公司进行上一步的风险识别，最终得出的数据和结论，如表10和11所示。表10每个聚类中的样本数聚类类别样本数财务风险程度比例15风险很小12.5%211风险较小27.5%319风险较大47.5%45风险很大12.5%有效40表11综合得分聚类结果序号股票名称综合得分分属类别序号股票名称综合得分分属类别1深振业A1.4243121美好置业-0.047732深物业A0.5779122新能泰山-0.052633中交地产0.4965123嘉凯城-0.086234荣安地产0.4866124金融街-0.086935我爱我家0.4247125华联控股-0.090236万科A0.354226粤宏远A-0.095537广宇发展0.3201227深深房A-0.098738阳光城0.292228*ST基础-0.117939泰禾集团0.2868229绿景控股-0.1594310*ST松江0.2772230京能置业-0.1659311新华联0.27231苏宁环球-0.1783312华远地产0.2039232阳光股份-0.2495313中洲控股0.1769233皇庭国际-0.2624314保利地产0.1621234荣丰控股-0.2841315中国武夷0.143235*ST新光-0.2883316金地集团0.1228236渝开发-0.3342417沙河股份0.0921337三湘印象-0.4314418苏州高新-0.0076338中迪投资-0.585419ST宏盛-0.0140339铁岭新城-0.7215420大悦城-0.0185340*ST中珠-1.73524从表10、表11可以看出，房地产上市公司的财务风险具体而言偏高。通过上面的表格可以看到，仅仅有12.5%的公司财务风险状况比较乐观。从股票来看，占主要的部分的是深振业A、深物业A等，而不到30%的公司财务状况出现问题时，能够有回寰的余地，他们持有的股份主要是保利地产以及阳光城建设等方面。将近半数的房地产公司都是生存压力较大，奇股份表现也不太乐观，主要是沙河股份、美好置业等；12.5%的房地产上市公司面临很大的财务风险，代表企业股票简称为*ST中珠、中迪投资等。第一类是财务风险很小的企业，综合得分在0.4以上。这一类企业在影响财务风险的主要指标上的数据基本上远远高于样本平均值，并且在主要因子上的得分较高，均高于0。这一类企业的盈利能力良好，偿债能力也比较好，主要指标在近几年在稳步增长，并且发展能力中的主要指标均为正值，在近几年呈上升趋势，可持续发展能力强。第二类是财务风险较小的企业，综合得分在0.1-0.4之间。这一类企业在影响财务风险的主要指标上的数据略高于样本平均值。这一类企业的资产流动比较好，偿债能力较好，发展能力中的主要指标基本为正值，近几年呈波动上升，不稳定，有可能在经营过程中存在财务风险。第三类是财务风险较大的企业，综合得分在-0.3-0.1之间。这一类企业在影响财务风险的主要指标上的数据略低于样本平均值。这类企业面临着较大的财务风险，经营状况存在问题，发展能力中的主要指标存在负增长的现象。第四类是财务风险很大的企业，综合得分低于-0.3。这一类企业在影响财务风险的主要指标上的数基本上远远低于样本平均值。这类企业面临着很大的财务风险，目前是财务健康的企业，面临着后期被“ST”甚至破产的风险。根据前文的分析，我国的房地产上市公司承受的风险指数都比较多，现实的这样情况面临诸多因素的影响，所以如何做好风险评估和应急管理办法占据了重要的位置。四房地产上市公司财务风险控制建议请问已经针对公司的风险以及如何识别风险，做出了有效的模型来分析，同时分析的结果也向我们展示了，公司最应当注重的就是提高自身的盈利水平，提高净利润和净利润的管理。其次，公司的债务水平也是影响公司未来发展的重要因素，如何有效地提高还债能力呢？综上所述，这里提出了几点建议，并且，为什么提出这些建议本文也进行了适当说明。（一）房地产上市公司财务风险控制点分析1.盈利能力方面房地产公司的特点就是固定资产投入比较大，现金流受阻。那么如何有效应对呢？首先，本文认为应当提高快速消纳的能力，换句话，就是不要积压那么多的库存建筑，这里也可以根据周转率，提出一个周转天数的预期值，如果超过这个预期值，房屋还没有卖出，或者做其他处理，那么公司应该考虑把该建筑用作他用，比如说，利用所处的地区优势进行合理的处置。如果该房产距离学校比较近，那么就可以做一个短期的出租，让利给那些需要升学考试的学生和家长们。如果所处的地区偏离地铁等公共交通比较远，那就可以做养老用，公司可以自己开展养老福利机构的建设，也可以外包给其他公司，帮助老年人享受一个有同龄人陪伴，并且安静的养老去处。总之，不要让房产闲置下来，否则，房子不仅不会升值，还会吃空现有的资金，比如水电的修缮，以及物业费的缴纳等，都会给公司带来额外的烦恼。2.偿债能力方面房地产公司主要向各大银行等金融机构进行贷款的赊借，而银行特别注重信用度，如果房地产公司在按期内没有足够的现金来偿还自己的负债，进入征信名单的话，对于自己的品牌也是一个比较负面的影响，总之会陷入一个负反馈循环。如何破局呢？本文认为，关键在于吸收足够多的资金，也就是筹集资产。这里认为，主要的可行办法有两种，一种是股利的转移，另一种就是发行上市公司的股票。前者可以在短期内解决资金缺乏的问题，但是，公司的原始股是最能够反映公司的发展前景的，原始股的流失可能会导致公司集权的分散，总之，管理人员要分清利弊，谨慎地采取这个办法。另一个方面，上市公司股票的发行并不是去做就可以有钱回收的，股民也会采用相当的办法查看公司的原始业绩，去评判这个公司值不值得持股。所以，如果公司真的出现了问题，那就不能用传统的手段去吸引股民，而是结合现下发展的潮流，比如说，招募主播进行宣传，还有抽奖的方式赠送等，总之先把股票尽可能多的发布出去，回流的资金公司可以进行合理投资，也可以用作其他商用，比如说再生产等等，重要的就是提高自己偿还债务的能力，不要人财两空3.发展能力方面大众对于企业的认识，往往是按照公司与去年相比是否盈利，盈利的具体数额或者说百分比来评判公司的发展水平，当然，受历史和环境的限制，这个数额并不一定能够真实反映公司的现实情况，但是为了吸引更多的客户，公司起码应该在数值上做出一份满意的答卷。这并不是鼓励公司做假账，而是尽可能的维持利润的增量。这就要求企业在改革过程中迈的步子不要太大，而是在大众的心中形成一个稳定且长效的成熟品牌形象，实际上这也是一个正向的反馈，前期越稳定，后期遇到风险时，波动的可能性也不会太大。在房地产上市公司的业务经营管理流程中，上层行政人员不能够只给财务部门施压，要求好看的数字，而是应当提高自身的眼光和决策能力，做公司的领头羊，带动企业文化传播，自上而下地打造精品公司。（二）房地产上市公司财务风险防范建议1.经济业务的调整对于房地产公司，其资产套现以及增加现金流的方式，一般都是通过业务人员进行房产的售卖，这是比较普遍的获取资金的来源，而融资的情况发生是需要特殊机遇的，在当今市场化，多元化的形式下，房地产公司应当拓展自己的营业范围。比如说，可以开展园基地的旅游建设，目前一些片落后地区脱贫攻坚的项目，大多都是旅游业，房地产公司并不一定采用破坏当地生态的方式建立精品房吸引游客，而是可以帮助当地居民修缮自己的房屋，或者建立与当地生态相融合的民宿等，吸引游客入住，增加自己的资金收入。总之，房地产行业需要做出改变，要跨越传统模式的局限，拓展自己的经营范围。目前提出的互联网+非常火热，或许房地产公司也可以这样做，在公司的主页上发布一些特色系列房屋的3D模型供广大互联网用户线上参观，增加信息发布的渠道。还有许多增加业务来源的方式，这里就不一一列举了。无论如何，企业的多元化是顺应当今国内国际发展趋势的，也应当相应的具备更大的抗衰能力，来保证公司的长久经营。2.财务风险评估机制的建立上面虽然已经建立了基于聚类分析算法的风险评估体系，但是相关的管理机制也需要加强。对于这方面机制的建立，本文建议设立一个特殊的部门，同时吸纳管理层以及财务部门的人员进行定期会议决策，也可以采用轮岗的形式，针对目前市场的行情以及公司现实存在的问题等，该部门的人需要进行一个汇总，并提出合理的改善建议，在公司内部可以先形成一个试点，小范围的进行相关应急管理办法的测试，如果切实可行，则进行全公司范围的推广，实际上应用可能会出现偏差，但是公司应当允许自己犯错，毕竟只有自己栽够了跟头，外部施加的压力在公司整体看来就会比较弱。3.财务风险反应机制的建立即使上文提到了许多公司上层管理以及相应决策层面的风险应对管理办法，但是实际发生的风险可能是出乎意料之外的，那么之前做的准备或许就是无用功，并不足以应对当下发生的危机，这种情况下，需要有一个可以快速调整的机制发生作用，来避免其蒙受更大的损失。对于反应机制的建设，本文提出了两方面的建议。一个就是在风险来临之前，需要做足准备，这个办法并不适应对特定的可能情况，而是对于任意风险都适用。首先，可以投资相关的保险，比如说房地产公司可能经营一些副业，比如说房屋沙盘模型的售卖，以及相关商场的租赁等，这些资产的数额是确定的，那么就可以提前请保险公司的专业人员做出价值鉴定，购买相应的“企业财产保险”，这样可以在风险发生之后得到补偿，这些风险包括火灾以及地震等，总之，这是一个保护固定财产的有效办法。另一种保险可以是“利润损失险”，通过企业以往的财务报表，保险公司也会做出预测利润的评判，那么如果企业蒙受符合条件的损失时，保险公司也能够予以相应赔偿，帮助企业应对困难。此外，在风险来临之前，房地产公司还可以自己设立“基金会”，由董事或者法人定期进行捐款，或者在某些项目成功中标以后，作为分红的那部分，存入基金之中，相当于为自己公司储蓄了一笔应急管理资金，或许企业最终蒙受的损失比较大，这笔钱也仅仅是杯水车薪，但对于困境之中的企业，算得上是雪中送炭，有备少患。这个基金的具体管理方法，本文也打算进行一些探讨，首先，该基金可以不出现在财务报表中，因为他既不作为支出，也并非盈利所得，而是一项特殊的的项目。另外，基金也不一定是公司骨干的不定期捐款，可以从利润中抽成，专门用作风险抵抗，其具体分成的比例可以根据财务部门做出的风险报表确定，有专业的会计师设置合理的预期值。还有，在企业的发展中，甚至可以把这项基金的设立作为一项可接受的风险指标，也就是说，公司的发展如果面临的风险是基金可以补充的漏洞，那么该风险就是可以抵抗的，这样也给企业及员工一份定心丸。刚刚提到的保险措施，以及基金建立都是在风险发生之前可以采取的办法。而在风险发生以后，公司也能够进行相应的应急管理，比如说，对于上市的房地产公司，持有原始股的公司员工可以集中手中的股份，而上层管理人员可以转让手中的股份，帮助公司增加资金流，让企业得到喘息之地，从而克服当下面临的困难，削弱风险危机对公司的负面作用。4.财务风险问责机制的建立在企业的发展过程中，对员工的奖惩机制一直在起作用，那么在整个风险的管理中，应当设立合理的监管机制。所谓问责，就是对相关的部门“秋后算账”。虽然做出财务风险分析的是财务部门，但是面对一些不可抗力的作用，财务部门也不是万能的，可以允许有出错的可能。整体而言，对于风险发生负主要责任的部门，比如说管理层、业务层以及技术部门等，这里不提倡谁污染谁治理，毕竟出现了问题，就可能是综合性的、多元化的，但一定需要对这些部门进行一定的惩罚，提高整体办事的效率，并且也为事后的办事作风作出警示。但是这并不意味着财务部门就可以置身事外，他们应当为自己做出的