麦哲森-云南人德地产白塔路项目物业发展报告

云南人德地产白塔路项目物业发展报告2010年2

与之前诸多策划报告有所不同的是，本提案的主旨不在于创造，甚至不在于提出建议，更多的是麦哲森基于对白塔路项目的理解，而作出的相关分析和切实可行的操作构想。因为实际操作，对于麦哲森来说，是非常容易的事情，如果此次的构想概念合适贵司，相信我们的延展方案将会更精彩`````````打造未来50年内昆明精神文明地标昆明乃至云南地标项目地标的形成高端商业百货铂金五星酒店顶级城市豪宅项目的思考项目的成功取决：项目成功的保证商业规划合理商业业态精准顶级酒店成功引入物业成功销售?面对如此多的目标我们该如何实现……………项目利润最大化项目资金快速回笼

人德地产品牌形象业态布局控制风险最小烽火连天，硝烟弥漫的昆明，我们如何应对？高端公寓、公馆优秀专业团队酒店产权式公寓可售高端物业如何实现物业利润最大化白塔路项目物业发展报告®20100405谨呈:人德地产委托方：云南人德地产报告方：麦哲森地产机构密级：

机密时间：2010年08月27日项目功能定位以顶极奢侈品、国际超五星酒店、CEO公馆、空中别墅为一体的钻石商务区。8概念定位在地位的顶尖，前所未有，只因超越所有！9案名：白塔壹品核心推广语：为巅峰人士缔造的贵族领地10CEO+奢侈品案名：白塔壹号核心推广语：巅峰人士的攻城略地11东：白塔路主干道北：樱花假日酒店西：市政府南：绿洲大酒店基地四至区域价值奠定项目发展的基石！地块基地研究三面临路地形方正，利于规划！地块临东风东路被樱花酒店遮挡20层以上具招示面临白塔路具很强招示性。车流量大，人流量小临尚义街，人流量相对车流量大141、用地面积：约37亩2、容积率：6.0以上3、绿地率：≥30——规模适中，便于整体运作——指标较高，需平衡好体量和品质的关系——覆盖率较低，适合综合性项目开发基地规划条件基地规模适中。若转换土地性质，应为商业用地与住宅用地，参照昆明市片区控规开发。可进行综合性开发。4、楼面地价2998元——突破周边商业楼面地价5、地块临白塔路、尚义街——最大化利用临街商业价值，实现利润最大化从此，崛起白塔路商圈！居中心繁华，占城市要塞昆明的另一个南屏商圈，汇集一城之脉！定制城市封面，领先常规项目引导人群仰慕，铸就城市豪宅标签以市区核心商团的定位思路，集合“高端购物中心”、“时尚街区”“个性公寓”“城市豪宅”功能为一体，打造一个公众的、开放的城市多元中心。思路决定出路，打破常规高起点规划是发展方向！19项目规划定位立意城市核心多元之城金格百货（40000㎡）45F35x3560F35x35下沉式广场小广场小广场地下-1F~5F地下-1F~5F规划说明：为实现临街商业价值最大化，沿白塔路、尚义街布置三栋商业综合体；同时沿金格百货外围形成一拖二联排商业街区。内侧布置两栋超高层建筑，突出居住空间私密性。以金格百货为巨头，牵动整片商业氛围临街小广场、中央下沉式广场合理引导人流，带动地下商业价值。金格百货街区，形成钻石铺王。金格百货（40000㎡）45F35x3560F35x35下沉式广场规划说明：除金格百货回迁部分，其他商业布局为一通三联排+独栋街墅组合，贯穿金格商业街区，通过入口小广场和中央下沉式广场导入人流。小广场小广场将金格街区延伸至临尚义街片区。形成以金格百货牵动的钻石街区。商业体量过小，单体面积过大，商气不易聚合。金格百货（40000㎡）45F35x3560F35x35下沉式广场规划说明：沿白塔路、尚义街布置三栋商业综合体；同时沿金格百货外围形成一拖二联排商业街区；地块核心区域环型布置一拖二时尚街区，通过街区将各商业体串联，形成分而不独的商业整体。内侧布置两栋超高层建筑，突出居住空间私密性。将金格街区延伸至内部，形成环形商业街区。最大化体现街区商业价值！通过街区将各商业体进行联通，有效聚合商气。下沉式广场负一层打造名品展示中心，吸引人气。价格策略选取可比项目进行价格测算项目名称市场均价比准系数比准均价权重权重均价区域点评空间均价150001.051575017%2615一环内百年顺城160000.981568017%2603市中心滨江俊园95001.61520017%25231.5环翠湖太龙公馆185000.941739017%2887翠湖香樟俊园93001.51395017%23161.5环上东城130001.031339017%2223一环内比准基价15166项目比准优势：环保科技、城市中心、配套资源、行政中心按照市场价格走势，预判价格升幅昆明整体市场均价2007年2008年2009年2010年7月均价（元）4301469552446594均价增长率（%）——9.16%11.69%25.74%均价增长率参考昆明近上来价格的平均递增比率20%左右，项目60%的单位升值计算，则：P=15166(1+20%*60%)=16303取整为：17000元/㎡方案一销售产值模拟25类型产品建筑面积销售均价销售产值备注地下车位负二负三1700200000340001700为车位数量集中商业体负一F2000060000120000

1F417412000050085

2F41747800032555

3F41744500018782

4F41742800011687

5F4174200008348

街铺1F、2F416010000041600

商业合计

45029

317057

住宅酒店183752000036750

公寓551251800099225含1500元装修豪宅5267523000121153

住宅合计12617561000257128

总计171204

574184

26类别项目单价数量总额（万元）成本土地费用299814798544366契税

01331建安工程费300025365476096基础及配套设施费1502536543805装修费用1500551258269合计

133867收入销售收入

574184营销费用574184011484销售税费574184031752土地增值税5741845‰2871项目总成本

171705利润率总利润

402479所得税4024790100620净利润

301860总投资利润率

301%成本利润率

234%净利润率

52.57%方案一经济测算27类型产品建筑面积销售均价销售产值备注地下车位负二负三1700200000340001700为车位数量集中商业体负一F2000060000120000

商业街区107338000085860

街铺1F、2F416010000041600

商业合计

34893

281460

住宅酒店183752000036750

公寓551251800099225含1500元装修豪宅5267523000121153

住宅合计12617561000257128

总计161068

538588

方案二销售产值模拟28类别项目单价数量总额（万元）成本土地费用299814798544366契税

3%1331建安工程费300024351873055基础及配套设施费1502435183653装修费用1500551258269合计

130674收入销售收入

538588营销费用5385882%10772销售税费5385885.53%29784土地增值税5385885‰2693利润率项目总成本

165654总利润

372934所得税37293425%93234净利润

279701总投资利润率

285%成本利润率

225%净利润率

51.93%方案二经济测算29类型产品建筑面积销售均价销售产值备注商业地下车位1700200000340001700为车位数量负一F2000060000120000

1F380712000045683

2F38077800029694

3F38074500017131

4F38072800010659

5F3807200007614

街铺1F、2F496010000049600

圆型街区1F、2F16088000012861

商业合计

45602

327244

住宅酒店183752000036750

公寓551251800099225含1500元装修豪宅5267523000121153

住宅合计12617561000257128

总计231777

584371

方案三销售产值模拟30类别项目单价数量总额（万元）成本土地费用299814798544366契税

01331建安工程费300025422776268基础及配套设施费1502542273813装修费用1500551258269合计

134047收入销售收入

584371营销费用5843712%11687销售税费5843715.53%32316土地增值税5843715‰2922利润率项目总成本

172704总利润

411668所得税41166825%102917净利润

308751总投资利润率

307%成本利润率

238%净利润率

52.83%方案三经济测算31深圳Cocopark经济指标占地面积:30800平方米

总建筑面积：85000平方米

楼层：地下2层；地上3层项目定位：以青年族群为概念的中国大陆首个城市中心购物公园项目亮点A:6000平方米下沉式露天广场B:12条折叠式内街，各有两个出入口C：大自然阳光中庭323334负一层平面图6000㎡全开敞开露天广场，以露天广场为核心全方位分配商业资源。负一层与深圳地铁一号线相通，并引入唯一主力店——吉之岛。吉之岛主力店在项目整个设计理念中，负一层是竖向交流中心是组织人流竖向流动的原点与节点，是最核心区域35利用交叉路口的圆型建筑，36青岛宝龙城市广场项目概况：占地面积：319808平方米总建筑面积：750000平方米建筑密度：48%绿化率：30%容积率：2.34项目定位：中国大陆首个75万平方米主题游乐式购物公园开发模块构成：一座五星级酒店、两座酒店式公寓，以5万平方米大型室内主题游乐园为中心，40多万平方米购物中心分成四大主力店板块共同组成。373839404142广州北亭广场经济指标：

用地面积：77000平方米

总建筑面积：12万方

建筑密度：41.5%

容积率：1.17项目定位：广州首家文化娱乐MALL。开发难点：项目位于广州大学城核心区域，若仅依托学生市场为定位基

础，那么两个假期空档会对经营户带来较大影响。而且12万

方商业专属大学城，体量过剩。开发对策：借助大学城内的博物馆、科学中心、文化艺术中心作为独特

的人文景观，可带动旅游效应。以清静文雅的购物、娱乐、

特色休闲场所吸引收入和素质较高的人士，辐射到周边地区，

形成一个理想的购物场所。434445464748项目物业发展建议产品外立面建议49造型统一、简洁、轮廊分明，给人以鲜明而强烈的印象；强化纵向立体感，体现品质及品牌形象；以虚为主、虚多实少的处理手法；通过建筑外立面凹凸关系的处理加强光影变化，增强建筑物

的体积感，丰富立面的效果；基本色冷色配以辅助色暖色，冷暖色协调搭配；考虑建筑造型要素质量轻重感的处理关系；浓淡、质感的粗细轻重等作有规律的增减，以造成统一和谐的韵律感。曼哈顿东22街大厦1990年的Sequoia1994年雕塑家恺撒的名怍《大拇指》2001年：EDF办公楼，165米高开发商：HinesInterestsLtdPartnership

形成有机商业体系：将裙楼商业空间与地下负一层商业空间有机结合，通过增设天井、下沉式广场、上下中庭、露天空间等将负一层变为一层。下沉式广场立体交通设置多层商业裙房，借助坡道，空中连廊等竖向交通空间衔接不同商业楼层，模糊处理商业楼层之间的高差变化，减弱楼层差别对商业活力的负面影响。运用建筑设计手段尽可能使商业价值最大化。注：因地块为商业用地性质，所以“住宅”需按“写字楼”报规。

所以外立面按写字楼要求，不能做飘窗、凸阳台；可通过做凹阳台计半面积。SOHO公寓户型配比户型建议面积(㎡)面积比例户型附加一房一厨一卫35-4020%凸窗、转角窗一房一厅一厨一卫40—5045%带单阳台、凸窗、转角窗两房两厅一厨一卫55—7535%带双阳台、凸窗、转角窗、可变空间户型建议面积(㎡)面积比例户型附加两房两厅一厨一卫75—9020%带双阳台、凸窗转角窗、入户花园三房两厅一厨双卫120—15040%四房两厅一厨双卫160—18015%五房两厅一厨双卫220—24010%带泳池、带双阳台、凸窗、入户花园3#豪宅户型配比建筑面积122㎡招商模式延展商业各业态商家主力店招商先行提升商气与其他经纪代理广泛合作投资和经营客户两头牵线代客招租不向投资人收佣豪宅、行政公寓服务商前期国际品牌服务商顾问介入规划销售前确定与品牌服务商合作模式（管理/顾问）销售阶段品牌服务商现场管理示范可合作经营本地高端物业服务品牌招商行动措施项目推介针对性举办项目推介会和上门推介项目，向代理商、中介机构介绍项目，沟通市场信息。行动营销建立内部激励机制，招商部工作人员积极主动通过各种方式拓展客户渠道。深化工作及时跟踪商用物业市场行情和周边项目成交状况，了解各项目间的优劣，分析意向客户需求，为客户选址提供全面服务。全员营销制定甲方内部员工内部认购及客户介绍奖励方案，通过与人德地产合作，在企业内部推出为“白塔一号”找邻居的活动。客户答谢组织举办客户答谢活动，邀请已经成交的客户和相关代理机构出席，营造项目热租、入住客户品质优良、与代理机构合作愉快的市场形象，为项目在市场中制造新闻话题。广告推广尽量借助免费或低成本广告渠道，特别是现场，广泛长期推介本项目。65麦哲森强大的商家资源

麦哲森商业资料展示-餐饮部分（昆明500家餐饮的经营户资料库）商户姓名联系人电话餐饮东方基田雅克郭如木樨丁菲尔餐饮张滇园5711188老东粥黄李总1388849049面包工坊潘下一烤万着不走郭经园餐厅孙经千拉面李经地淘沙宁总137084383931915餐厅汪柏思廖经理2296570麦丹妮芦经岛咖啡张经理3642233毛哥老鸭汤林经理4565297啡一品胡总7181919上水井果脯李排先生肖总3158698同仁靓菜馆李经帕罗帝面包陈总1388856669良木缘李经/p>

麦哲森商业资料展示-服装部分（700家服装企业资料库）久久佳先生品牌床上用小姐莱尔维思品牌服先生叶枫服装公司3641733徐先生艾曼诗3619998宇莹服饰8882888摩登小姐深圳连奴男先生艾维投资公司3128788小太先生贝因先生千童喜3533722卓思女小姐叶子3515763黑与白6298527欧曼3554198ODB小姐名先生JACKJONE小姐LES小姐红奴男小姐DIV经理浪漫一身6926802凯琦名先生旺族服饰6285364赵小姐DAIERNA黛尔先生一廉幽梦3525577陆先生褚老大羊毛先生GAIEE森森国际连锁机先生名歌杭州安华服先生惠恩商贸公先生伊@美锦唯美时先生非凡服先生朵以5308125小静先生奥斯先生

麦哲森商业资料展示-药店、眼镜、休闲、娱乐和社区商业部分（2300家相关信息）云南白药大药房张总福灵堂丁经翔药业阮经明鑫江大药房李经理6718886东俊大药房尹经理5324294建之佳大药房王南巅锋药业朱全眼镜上官总岛眼镜洪益眼镜吴经矿珠宝金总5329448润强珠宝殷伯利珠宝王主园颐竹李总3189672家家福超市邱总6437643游戏东东宋都撞球冷经尔玛台球杨远台球钟士台球张颜坊刘经理4139699京都薇薇杨经谊网吧秦总3627971胡润造型张经婷美体超经国安杰玛李经业银行范经东方外国语学校付老奇化妆品李小市理想外国语学校王老师3189407名之成美发罗经方玫瑰缘形象沙龙王主国工商银行王总3228765招商银行雷百丽鞋业钟行前线洪颜堂陈小健身会所1330518322天浩运动黄经理6661773

麦哲森商业资料展示-企业写字楼名单（91栋写字楼中的2200个企业名单）客户姓名公司名称电话刘美玉生活新报昆明噢海广告有限责任公司311533213888859979韩师云南嘉信实业公司3012625王小姐地产代理公司1568762681陈师安信证卷公司3115028陈小姐云南观光假日旅行公司6517280顾师云南特希达科技公司3115159李师天讯集团3111000尹师会滇建筑工程有限公司3145160

新肌肤美容中心5388187王师中国水电建设集团房地产公司3112618吴小姐云南远信科技有限责任公司8288226梅林云南安吉乐瑞投资公司315912715887150208吕老板克里提那里美容美师云南省通信产业服务公司5154888余师云南贝尔物资公司5112952蒋小姐贡润祥公司5172878马小姐大田有地产公司3178760王师自来水集团公司3169156陈经理诗丽堂美容美体4113855李总云南恒誉房地产开发公师邦洋航空公总昆明新南华集团有限责任公司7264404

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三明鑫疆集团8691665

云南驭领科技有限公司6151188

云南银鹏实业集团8113088李师杭州博莱雅化妆品有限公司136687761098036101沈师昆明曜尚商贸公师海诚教育8211773商务风杂志社公司570528870借大势，成大事！附件一：市场分析71全国政策环境金融、财政政策双管齐下。加强供地管理。加大保障性住房供给。严控房贷全国严格控制房价过快上涨，保民生保障城中村改造昆明供地管理。规划20不准。40层，容积率13％以下舆论环境1、新一轮调控开始；2、市场出现观望情绪，交易量大幅下降，一线二线均价下滑；3、恒大全国性降价，万科不统一定价。昆明市场环境住宅写字楼商业车位1、项目片区目前没有大规模开发项目；2、住宅是必需品，也是大家熟悉的投资产品；3、精装修昆明住宅开发的趋势，是提升物业附加值的新的利润增长点。相当长的时间内需求是无限大1、写字楼再现上世纪90年代末期井喷；2、目前高端写字楼租售情况都比较好；3、预计未来3年内将有150万方写字楼供应。未来竞争异常激烈1、项目片区商业氛围比较差；2、大家熟悉的投资产品，物业升值空间巨大。一铺养三代的思想根深蒂固；3、336个城中村的改造，未来预计800万方的供应量。未来竞争异常激烈1、租售比长期失调；2、目前一环内车位供不应求市场前景较好特征一：“紧”——政策频出，市场到处弥漫紧迫气息。特征二：“等”——消费者观望势态严重，开发商也在相互对照择机入市。特征三：“变”——市场主体趋变，“投资”让位“自住”整体特征：量变引发质变，住宅带动整体。2010年楼市运行特征2010年上半年楼市回顾——一季度稳健上升，二季度后继乏力关键词：全国

复苏

调控

投资方向主要原因:受相关政策影响市场观望态势显现；积累已久的刚性需求释放带动市场回暖，吸引大量投资客入市；宏观经济的转好，逐步复苏；新增土地购置及开发面积继续减少，供应量增加，捂地现象严重。投资模式改变，不再由单一的住宅投资垄断投资资金，办公、商业成为新的投资热点。地产新的调控政策已经颁布实施近百日，随着调控政策的逐步落实，房地产市场发生了较大变化。自住性需求者持币观望，部分投机者远离或撤出房地产市场，一线城市商品房销售量大幅下降，开发商坚持一段时间后开始打折促销，二手房价出现回落，并向新建房市场蔓延，其房价开始松动。国家统计局公布的数据已经反映出市场的变化，1—6月份，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比4月份缩小1.4个百分点，环比下降0.1%，出现了近15个月来全国房价环比涨幅首次由涨转降的情况。【2010年一季度昆明楼市回顾】关键词：供应小高层、多层稀缺

昆明市2010年上半年共开盘35次，其中一月分开盘最多达12次，二、三月份正处于春节长假期间，购房者的购房积极性大大下降，外地购房者张罗着回家，本地购房者也想将年前的观望情绪维持到年后。四月份，各大开发商看准春节期间商品房供应量少，需求得不到释放这一机会点，选择在四月上市。四月份房地产新政，给开发商带来恐慌，因此一些新楼盘在五月争相开盘。同时政府报规部门压制报规通过数量，获得预售证项目总量减少，市场供应主要依靠年前已过规项目支撑。业态开盘数（次）面积段（㎡）价格（元/㎡）套数高层778-2774900-119002172小高层345-1252500-12000620多层520-2403700-16000540别墅378-4023200-14000115商业119-2408000-80000113车位112-13140000元/个500小计15——2500-800004060昆明市2010年一季度地产市场开盘供给注：同项目多业态同时开盘只记一次。土地供求分析——土地成交主要集中于呈贡板块，占比53%，对于其他版块的优质项目产生较大威胁，客户竞争激烈；受2010年土地成交有所缩减，但大量城中村土地参与招拍挂程序，拖高了土地成交量。2010年上半年截止到7月，昆明共成交了58块地块，成交亩数达到3954.74亩。10年1月至10年7月成交土地中，商业兼居住28.78亩、商业金融222.14亩、批发零售8.939亩、居住630.17亩、工业2189.33亩、科研136.125、亩仓储130.71昆明市共公示住宅和商业项目占整体土地出让的52%，从整体上来看城市中心区版块土地（二环内）处于稀缺状态。【2010年一季度昆明楼市回顾】全国重点城市二季度地价续涨房价恐再度上涨1）受房地产调控政策的影响，第二季度全国105个城市居住地价环比增幅虽已下降1.24%，但地价总体水平仍同比增长9.29%，部分城市房价仍有一定上涨动力。中国土地勘测规划院近期所做监测得出如上结果。该院进行的地价形势分析与研究讨论会还认为，在后市预期转低的同时，部分城市房价仍有一定上涨动力，近期个别城市土地流拍率较高，恐进一步影响后市房地产供应。2）另受国土资源部土地利用管理司的委托，中国土地勘测规划院6月底至7月初还连续召开了各监测区片地价形势分析与研究讨论会。会议称，房地产市场调控已经显现出积极变化。一方面，部分城市出让地块规划容积率有所提高，既降低了房屋的单位土地成本，也反映出地方政府节约集约利用、“向空间要面积”的思路；另一方面，在目前态势下，开发商的经营策略更趋于走“稳妥路线”，以往市场上“囤积土地”、“赌预期、赌升值”的“热情”已有所下降。但会议分析指出，现行房地产市场总体呈现量跌价滞态势，但在后市预期转低的同时，部分城市房价仍有一定上涨动力。而近期个别城市土地流拍率较高，可能对土地供应计划的完成造成一定压力，对后市房地产供应也会有所影响。78

国土部：征地补偿将提高2至3成先安臵后拆迁

国土部：征地补偿将提高2至3成先安臵后拆迁本报讯（记者吴鹏）昨日，国土资源部耕保司司长朱留华就《关于进一步做好征地管理工作的通知》答记者问时表示，按照新标准，征地补偿标准将普遍提高，提高幅度平均为20%至30%。通知也是第一次提及征地拆迁补偿问题。1)要求“征地须先安臵后拆迁”日前，国土资源部出台了《关于进一步做好征地管理工作的通知》该通知被认为是继2004年《关于完善征地补偿安臵制度的指导意见》后，国土部针对征地管理出台的最为全面的一个文件。通知中强调，提高征地补偿标准、同地同价、征地须先安臵后拆迁、不得强行实施征地等内容，引起社会关注。2)征地补偿提高20%至30％朱留华说，征地补偿新标准，指的是各地公布实施的征地统一年产值标准和区片综合地价。“测算方式更加合理，改变了以往，按被征耕地具体地块的年产值，测算征地补偿标准的方式。”79项目名称合金公寓项目图示项目位置昆明吴井路与五金路交叉口往南100米开发商昆明捷思置业有限公司整合推广优势时代总占地面积12328平方米建筑面积48284平方米物业类型公寓、SOHO、商业建筑类型高层住宅总户数500车位250开盘时间未开盘入伙时间2011年销售单价8000元/平米户型面积区间35-87容积率2.94绿化率33.44%交付标准精装销售率未售交通状况步行5分钟内可到达环城南路、吴井路；有26、31、52、57、78、107路公交可供选择周边环境拓东体育馆、新华书店、昆明市博物馆等，民航路小学、拓一小，拓二小直接针对昆十中、昆十二中、昆铁三中。合金公寓是一环内，为中年青量身定做的，小户型公寓项目名称中央丽城项目图示项目位置西山区西昌路33号开发商云南隆基伟业置业有限公司整合推广隆基伟业总占地面积119880平方米建筑面积42万㎡物业类型复合地产,花园洋房,酒店式公寓建筑类型高层住宅总户数2500车位1300开盘时间2010－1－31入伙时间2010－6销售单价11800元/平米户型面积区间44.85-162.84平米容积率3.6绿化率36%交付标准住房毛坯房,公寓精装销售率93%，目前剩几十套交通状况项目