新疆哈密市房地产高市场分析报告

新疆哈密市房地产高市场分析报告哈密是新疆的东大门。东与甘肃省酒泉市相邻，南与巴州相连，西与吐鲁番、昌吉州毗邻，北与蒙古国接壤。总面积15.3万平方公里，辖哈密市、巴里坤哈萨克自治县和伊吾县，总人口58.39万人，少数民族人口占31.9%，城镇人口占61.1%。流动人口每天约为5000人，市区的暂住人口略有5万人。与全国一样，随着城市化进程的推进，哈密的房地产市场风声水起、欣欣向荣，既竞争激烈，又机遇遍布。2014年4月16-26日，笔者经过10天的市场调查，几乎到达了哈密市所有在建、在售楼盘的现场，调查的楼盘总数达30余个。现将调查的情况分析、整理并发布于此，希望能对哈密房地产市场的所有参与者有所启迪。1市场竞争状况分析目前的哈密房地产市场，存在着商品房、保障房、集资房“三箭齐发”的特点，真是“乱花渐欲迷人眼，楼市风云狂翻卷！”1.1在售商品房分析目前，哈密的在售商品房楼盘共有24个，从楼盘宣传资料的数据统计，总开发体量为368.9万㎡。但多数过都是分期开发，每期的开发量均比较小，目前的在售量约为50-60万㎡。从销售情况来看，绝大多数楼盘销售良好，部分楼盘已经售罄并关上了售房部大门，这说明市场暂时还处于供不应求的饥饿状态。1.1.1楼盘规划普遍重朝向、轻组合。景观轴、视觉通廊不明显，除1个楼盘外，几乎没有水景设计；楼栋分布上，几乎是“坐排排”式的房屋布局，建筑密度较大，空间层次感较差；楼间距普遍较小，多为20-30米，部分达30-40米；物业形态，多数为“高层+多层+底商”，而多层为5-6层，且去化速度快于高层；另外，休闲广场规划较少，水系设置更是凤毛麟角。各楼盘的规划重点，均放在了“座南朝北”上，因为销售单价从高到低的排序是：南向→北向→东向→西向。1.1.2立面造型基本上是现代风格，中规中矩，造型较为单一，标志性及识别性不明显；外立面颜色多为浅黄色、浅灰色。只有XX湾，喊出了“西班牙典藏生活”的口号，其立面上有一定的层次感，采用了“平窗+园窗+坡物顶”造型，颜色选用的是浅黄色+暗紫色。1.1.3小区配套普遍不太重视小区配套建设。绝大多数楼盘没有规划会所、休闲设施、健身广场、诊所、超市等，除2个楼盘外，其他楼盘连智能系统也没有配置。但奇怪的是，几乎每个小区均配套了幼儿园，这是一种怪癖还是当地不搞计划生育、孩子成群？本人不得而知。1.1.4户型面积住宅方面，目前市面上只有两房与三房，全为单卫设计。两房面积：72-98㎡，多为85-95㎡；三房面积：100-230㎡，多为110-130㎡。商业方面，独立门面不多，多数为整体的商场设计。1.1.5销售价格因区位不同，销售单价差异颇大。住宅方面，农十三师机关以东至黄田一带，单价为2200-3000元∕㎡，均价在2500元∕㎡左右；迎宾大道-青年北路一带的东城区，均价在3500-3800元∕㎡；以八一路为代表的北城区，单价为1980-3160元∕㎡，均价在2800元∕㎡左右；新民六路一带的西城区，均价为4000元∕㎡左右；市中心区域，如行署、天山北路一带，售价为4100-6500元∕㎡，除XX华府均价达5200元∕㎡外，其余地段均价为4300元∕㎡左右；远郊的火箭农场，均价为2700元∕㎡左右，但值得一提的是，三房比两房的单价高500元∕㎡左右，这说明城市化进程刚开始的地方均有一个“大房（三房）时代”的偏好，也是刚需及封闭市场的特点。商铺方面（独立门面），农十三师以东至黄田一带，单价为5000-6000元∕㎡；东城区，9000-216000元∕㎡；西城区为17000元∕㎡左右；中心区域为35000-36000元∕㎡，需要说明的是，中心区域的商铺几乎是整层出售，分零出售的情况极少，但销售效果仍然不错。1.1.6案场包装开发商普遍不重视案场包装。具体表现在：导视、导行牌较小或根本没有，行人难以观售现场均未见到这个政策的公示，相当于一纸空文。实际上，目前的保障房是限价房，黄田一带的均价是1880元∕㎡以下，火箭农场的均价是2300元∕㎡以下。产权证办理上，据销售人员讲，一栋楼一个大证，如果客户要办理自己购买房屋的产权证，只需在接房后去当地房地产主管部门补交土地出让金后即可办理；购买资格上，当地户口的任何人均可购买。1.2.5保障房开发开发主体单位是当地政府，但具体操作者却是开发商。开发流程是：政府划拨土地→政府组织规划设计→政府发包给开发商建设→开发商销售（收款单位是政府）→移交政府→政府组织物业管理。1.3集资房分析集资房既有小区，又有单体楼，物业形态均是高层，多分布在哈密市的中心区域。楼盘体量一般不大，多为几千㎡，但最大的达6.5万㎡（目前仅是一期建设），全市每年集资房建设总规模约在5万㎡左右。据了解，业主均是当地的一些政府部门或国营企业。尽管集资房不对外销售，但一定会分流一部分商品房及保障房市场的客户，开发商应对此引起注意。2哈密房地产市场资源分析一个房地产市场要良性发展，离不开其赖以发展的支撑性资源，如土地、资本、人口、产业、城市拓展战略等。而哈密作为一个房地产业起步相对较晚的城市，其支撑性资源如何呢？2.1人口资源前已述及，哈密目前的常住人口已达58.39万人，有汉、维、哈、回、蒙等36个民族，少数民族人口占31.9%，城镇人口占61.1%。此外，辖区内有新疆生产建设兵团农十三师、吐哈油田公司、乌鲁木齐铁路局哈密办事处等中央、自治区驻哈单位。在流动人口方面，在2009年哈密交通局做了一个详细调查，312国道每日车流量3600台左右，客运含汽车、火车、飞机每日约5000人左右。由于中央举全国之力建设新疆、发展新疆，来哈密投资、打工的人也络绎不绝，据悉，目前哈密的暂住人口已达5万人以上。综上所述，哈密市目前的总人口量至少达35万人以上，相当于一个中等城市。而从重庆具有同等辖区人口的卫星城市房地产市场年去化量来看，大约在100-120万㎡。但哈密目前的房地产放量（商品房+保障房+集资房），每年约为90-100万㎡，这样，市场总的情况是供不应求。2.2产业环境就哈密目前的产业来看，主要以资源型产业为主，如风电业、矿产业（矿产资源也非常丰富，目前已发现各类矿种76种，占新疆已发现矿种的65%，储量居全疆前列的有17种。著名的吐哈油田总部就在这里），其次是农业、畜牧业（兵团农十三师为当地农业发展作出了重大贡献），最后是交通运输业、文化产业。主次产业均具有一定的垄断特性，其利润率非同一般。正因为如此，哈密的经济相对较为良好，其2012年的经济数据如下：地区生产总值274.62亿元（第一产业增加值33.47亿元，第二产业增加值143.54亿元，第三产业增加值97.61亿元）、固定资产投资402.13亿元、全年社会消费品零售总额55.45亿元、货物进出口总额2624万美元、居民消费价格同比上涨3.7%、城镇居民家庭总收入20943元（其中，城镇居民人均可支配收入18454元，农村居民人均纯收入8390元）、地方财政收入35.18亿元、地方财政支出72.29亿元、金融机构人民币各项存款余额372.52亿元。2.3购买力由于哈密有着丰富的各种资源，这为产业的发展奠定了坚实的基础（前述2012年的经济数据已可说明）。有了产业基础，就有了就业基础，有了就业基础，就有了收入基础，有了收入基础，也就有了消费（购买）基础。哈密目前的房地产市场之所以供不应求，这与其居民的良好收入与购买力是分不开的。另外，所经济学家分析，1元钱投入到房地产业中，可以激活128元的国民经济，因为房地产业影响到其上下游共62个产业或行业。房地产业对GDP的直接贡献值为8-10%，加上62个产业或行业，其间接贡献值近50%。我们有理由相信，随着哈密政府对房地产业的投入增加及政策扶持，哈密的经济将出现突飞猛进的发展，居民的收入与购买力也将水涨船高。2.4土地资源哈密目前的主城区面积为26平方公里。2013年3月16日，哈密市委常委、哈密市副市长王晓生说，哈密市将把城区面积扩大一倍左右，扩大区域主要在城区的西部片区。哈密市之所以开发西部片区主要是为解决三个问题：一是改善交通拥堵状况；二是改善被征收土地的农村居民的生活条件；三是给入驻哈密的大型企业创造生活、创业环境。扩大的西部片区面积为27.4平方公里，可容纳25.9万人。另外，哈密市的北边（312国产与主城之间的区域），也有大量可供开发的土地。因此，哈密的土地资源非常丰富，完全能够满足哈密“北扩西拓”的城市发展战略对土地的需求。2.5城市拓展战略据哈密政府网报道，在2013年4月8日，哈密地区召开城乡管理委员会议，相关部门领导听取了《哈密市城市总体规划》和《大营房城区控制性详细规划》情况汇报。根据规划，我们可以明确地知道到2025年时哈密将呈现出何种模样？在哈密市近、远期规划中，城市定位为新疆东部地区重要的铁路、公路、航空、管道运输交通枢纽和物流集散中心，是重要的新型工业基地和旅游服务中心，体现为“生态化、信息化、工业化、现代化”的文化型城市和宜居城市。近期城市建筑用地面积控制在67.5平方公里以内，人均150平方米，远期控制在８４平方公里，人均140平方米。在城市空间结构和用地布局上，通过对东、西河坝环境治理，将东、西河坝生态绿轴向北延伸，与北部保留的城市绿心连接，形成一条南北向的生态绿轴，在生态绿轴两侧分别形成6个多功能组团，组团之间以生产绿地衔接。在住房发展政策与居住用地规划上要求，规划居住水平：2025年人均50.35平方米，多层容积率不大于1.8，建筑密度不大于30％，高层容积率不大于3.0。居住交通：大力发展公共交通和无污染交通工具，提供居民出行方便、环境更优美的住区交通和步行交通。正确引导市场开发，增加经济适用房和廉租房供给，完善向低收入居民住房补贴和社会保障制度。规划以天山路为城市景观背景，以道路及开畅空间作景观通廊，形成以城市为中心，向北呈放射状的景观视觉体系，内部景观体系形成一个绿心（规划城市北部绿心）和一个蓝心（花园子水库形成的蓝心），形成“一心、四廊、多契”的城市绿地结构。以上规划，就是哈密市在2025年前的城市拓展战略。该战略设计，为哈密房地产业的发展带来了前所未有的机遇。3对开发商建议前已术及，哈密房地产市场存在着竞争，但相对机遇来说，目前的机遇大于竞争。因为强大的市场需求与供不应求的市场现状，以及狂飙突进的城市化进程，为房地产企业带来了前所未有的春天时光。然而，机遇总是亲睐有准备的人。为此，笔者对进入哈密的房地产开发商建议如下：3.1项目拓展建议所谓项目拓展，就是拿地。针对哈密的城市拓展战略，开发商应走“城市中心主义”或“城市机会主义”的路线，快速聚集企业的“粮票（土地储备）”。具体地说，首先是在城市中靠近北侧的地段拿地，因为这里的城市配套相对较为成熟，房价也相对其他新兴开发区域为高，获利相对较大；其次是在西城区域拿地，这与城市拓展战略同步，政府会对这一地区的房地产开发加大支持力度，可以“借力打力、借势造势、四两拔千斤”，相当于走了一条“城市机会主义”的发展路线。3.2产品定位建议对住宅地产来说，定位为中低端产品、满足绝大部分的中低者需求，是目前较为明智的选择。对商业地产来讲，其定位非常复杂，考虑的因素众多，包括产业环境、人流、车流、周边人口素质、街道宽窄等相关因素。只有充分考虑了各种有利因素，排除了各种不利因素后，才能进行准确定位。如果说住宅地产只需小学水平即可操作，那商业地产就必须要大学水平才能运营，它涉及的专业领域太多太多，开发商在定位时一定要谨而慎之。3.3楼盘规划建议楼盘就是开发商的孩子，子如其父，楼盘素质就代表了开发商的素质。针对哈密的特点，要想打造山水楼盘、景观楼盘、“小桥·流水·人家”式的梦想花园楼盘，显然不太现实。因此，在楼盘具体规划时，一定要从“区域经济的宽度、城市建设的高度、地块价值的深度”这“三度”上综合考虑，强力挖掘地形地貌、历史人文，因地制宜、因时制宜、因钱制宜，规划出独具特色、客户喜欢、销售快速的楼盘。3.4运营策划建议开发商要摒弃“重产品、轻营销；重管理、轻运营；重经验、轻策划”的传统开发思路。在运营上，要坚持“挖掘土地价值、构建地产概念高地、建立文化内核板块，与政府、策略联盟伙伴、购房者等房地产参与者实现多方共赢”的开发理念；在策划上，一定要把房地产的九大价值链进行系统分析、权衡，并制定出适合自己企业具体特点的运营方案，然后加以实施。3.4.1资源整合建议资源整合是房地产企业制胜的不二法门。一个专业的房地产企业，一定是“三不企业”，即不造房子、不卖房子、不管房子。他们会把专业的建筑商、营销代理商、物业服务商整合起来，进行虚拟经营，从而快速发展企业，并将企业的价值最大化。有的房地产企业看起来实力强大、机构众多，并有自己的建筑、营销、物管甚至园林等专业公司，其实，这是最不专业的真正表现，因为他们因小失大，为了喝一杯廉价的牛奶而去养一头奶牛，得不偿失；同时，他们也不明白房地产的真正属性是“第四金融”，是虚拟经营状况下的资本运营，收之桑榆、失之东隅。因此，房地产企业的运营核心是资源整合，其重心应放在项目拓展、产品研发、市场营销、资本运营等方面，而不是去赚尽所有的小钱。3.4.2能力培养建议一个合格的房地产企业必须具备三大资源与三大能力，即：土地资源、资本资源、人力资源和产品研发能力、市场拓展能力、营销策划能力。因此，对开发商而言，要想在市场上立足并获得发展，培养自己企业的“三大能力”就显得迫在眉睫。3.4.3人力资源开发建议一个一流项目，如果让一个三流人才来操作，可能招致失败；反之，一个三流项目，如果让一个一流人才来操作，却可能产生奇迹。实际上，企业与企业之间的竞争，就是员工（人才）与员工（人才）之间的竞争。因此，企业资源，以人为本；经营之道，以人为先。“企=人+止”，也就是说，企业一旦离开了人，就自然停止了。建议所有的开发商，应重视人才、尊重人才、重用人才，善待人才。3.4.4营销推广建议营销虽不能决定一个项目的生，但绝对可以决定一个项目的死。开发商