每周市场快讯

易居每周市场快讯2014.4.28-2014.5.4开发部市场组总第022期1标题新闻郑州科学大道与绕城高速立交9月底建成（该互通立交采取科学大道下穿绕城高速形式，共设置9条上下匝道。目前全部土建工程已完成75%。）郑州房管局对房地产市场进行大检查严查无证售房（郑州市将开展房地产市场经营秩序专项检查，严查开发商在未取得预(销)售许可的情况下，通过办理会员卡、认购、团购、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取定金、捂盘惜售等行为。）5月16日京广铁路黄河大桥将“功成身退”，郑焦铁路黄河大桥同时启用郑州轨道交通规划获国家批复8条线路长277公里本周摘要新项目千鹿山（迎宾墅苑）营销中心开放政策放宽，楼市忽如一夜春风来4月百城房价：郑州新建住宅9287元环比跌1.03%南宁打响限购松绑第一枪天津：滨海将推差别化限购共有产权首付仅一成五一期间，认筹开盘项目较少，暖场活动精彩纷呈目录市场资讯Part1土地市场Part2楼市动态Part3每周分享Part4政策放宽，楼市忽如一夜春风来？！去年下半年以来，北京高端市场受到“4万元禁令”影响，多个高端住宅项目推迟了入市时间。但随着楼市降温，多个受限的项目陆陆续续开盘，售价超10万元/平米的供应量陡然增加，表明北京政府已经放弃了“4万元禁令”。​​此举是对高净值人群的测试，大概能够带来两个效果：因为这些高价盘的上市及热销，北京的新房均价将被抬高，防止可能产生的均价下跌造成整个楼市的信心不稳；更主要的是测试北京高净值人群的投资风向和置业需求。​Part1市场资讯无锡60平买房落户​​4月18日，无锡发布户籍准入通知，通知规定，5月1日起在该市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。而之前的购房落户门槛为70平方米。​​此举是对刚需人群的测试，大概能够带来的效果是：刺激刚需人群的购房行为，消化目前在无锡大量存在的70平以下的二手房，同时刺激刚性改善型人群的购房行为。​​央行下调银行存款准备金率​​中国人民银行4月23日下午宣布，决定从4月25日起下调商业银行人民币存款准备金率2个百分点，此次降准将释放超过1000亿流动性。​​此举是对资金面的测试，尽管此举的主要目标是人民币汇率，但不容忽视的现实是，房地产如同抽水机，一旦市场上有资金的注入，很大一部分就会被房地产及相关行业吸收。​​此举可能产生的一个效果是：银行释放的流动性资金被房企吸收，缓解其因为高周转减缓而造成的资金链紧张。​​此外，央行的此举还将产生另外一个效果：人民币汇率出现贬值，大量的原本流出境外的资金将滞留在境内，很大一部分又将投入到房地产领域，刺激房价上涨。​​4月21日，郑州市房管局表示，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整。这一消息的发布让郑州成为目前唯一一个官方发布楼市调控将适时松动的城市。4月28日晚间，广西南宁市住房保障和房产管理局发文称：从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。南宁打响限购松绑第一枪易居观点：面对频繁出现的降价风波，部分城市的政策悄然放宽，部分城市为刺激楼市，公开发文为限购松绑。这些政策都只是针对城市的部分区域，可以理解为政府对市场的一个试探，对整个楼市的影响不会太大。Part1市场资讯28日，天津滨海新区房交会新闻发布会上，滨海新区有关部门宣布，新区将在两方面刺激房地产市场发展。一方面，会加强保障房建设增加对中低端购房者的房屋供给；另一方面，新区也在积极研究、申报适合新区房地产市场发展的政策支持，争取在差别化限购、差别化的居住证制度等方面找到突破口。同时，新区将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房，待经济条件成熟后购回其它产权，全部拥有产权。天津：滨海将推差别化限购共有产权首付仅一成4月百城房价：郑州新建住宅9287元环比跌1.03%易居观点：根据中指研究院发布的数据来看，郑州新建住宅价格偏高，以三月份为例，郑州官方公布商品住宅均价为7623元，中指数据则为9384元，差距比较明显。从十大城市数据来看，除杭州和广州环比数据有小幅下跌外，其他八个城市环比均有上涨。中国指数研究院5月1日发布《2014年4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年4月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11013元/平方米，环比上月上涨0.10%，是2012年6月以来连续第23个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.28个百分点；同比上涨9.06%，涨幅较上月缩小0.98个百分点，为连续第4个月缩小。其中郑州4月新建住宅平均价格为9287元/平，环比下跌1.03%！Part1市场资讯Part2土地市场—郑州市土地供应土地供应——本周郑州市土地供应市场较为冷清，仅郑东新区有一宗土地供应2014.4.28-2014.5.4郑州土地供应情况公告日期土地位置区域总用地面积（亩）用途容积率总建筑面积（万㎡）起拍价（万元）出让年限4.29龙湖中环南路南、九如路西郑东新区18.16商务金融用地1.72.061333040合计————18.16————2.06————数据来源：中国土地市场网Part2土地市场—郑州市土地成交本周郑州市暂无土地成交Part2土地市场—地市土地成交地市土地成交——本周地市共成交八宗土地，集中在平顶山和鹤壁两地，其中平顶山成交地块均为经济适用房用地，鹤壁成交地块中有三宗为鹤壁华漫置业有限公司购得河南省地市以及郑州周边县市4.28-5.4土地成交情况区域成交时间位置用途面积（亩）容积率建筑规模（万㎡）单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）买受人平顶山4.30开源路与湛南路交叉口东南角经济适用住房用地4.554.51.40.00平高集团有限公司4.30开源路经济适用住房用地11.504.53.40.00平高集团有限公司4.30建设路东段南侧经济适用住房用地32.174.59.70.00中国平煤神马集团房地产开发有限公司4.30新华路经济适用住房用地16.325.355.80.00平煤神马建工集团有限公司鹤壁4.29山城区壶台公路以南、新中源大道以东，景观步行街南侧其他普通商品住房用地131.241.714.917.93158鹤壁华漫置业有限公司4.29山城区壶台公路以南、新中源大道以东，景观步行街北侧其他普通商品住房用地136.821.715.518.10160鹤壁华漫置业有限公司4.29山城区壶台公路以南、新中源大道以东，景观步行街北侧其他普通商品住房用地134.311.715.218.36162鹤壁华漫置业有限公司4.30山城区山城路东侧、朝霞街北侧其他普通商品住房用地25.934.88.356.55177河南富景达房地产开发有限公司数据来源：中国土地市场网，统计除郑州外18地市以及郑州周边县市开盘项目——恒大金碧天下（加推）方圆经纬晶华城壹号公园（中牟）认筹项目——恒大绿洲富田九鼎世家永恒理想世界利达国宾中心Part3楼市动态本周活动楼盘8个，其中认筹项目4个，开盘项目4个Part3楼市动态富田九鼎世家周楼盘活动——五一假期期间，开盘认筹楼盘较少。开盘项目：销售率认筹项目恒大绿洲晶华城恒大金碧天下:52%利达国宾中心壹号公园方圆经纬：75%永恒理想世界Part3楼市动态——认筹项目开发商河南永恒凯悦地产开发有限公司项目位置管城区紫荆山路与航海路交叉口房源情况本次推出2#、5#，其中2#20层，2T6户，1个单元，108套房源；5#为34层，2T5户，1个单元，170套房源。所推房源均为两房，且都是精装修房源，共计278套房型面积段/㎡套数占比两房84-91278100%认筹时间5月1日认筹方式参加超E优惠，3000抵2万，排号一万抵两万认筹情况截止到5月3日，共排卡90张预计价格预计销售均价11000元/㎡客户情况客户年龄25-40岁，以地缘性客户较多，多来自管城区和金水区，自住为主永恒理想世界——推278套，实际认筹90套，认筹率32%，预计均价1.1万元/㎡25航海路紫荆山路N2#楼5#楼Part3楼市动态——认筹项目房源评析——本次推出房源全部是精装修的两房，均为84-91㎡，其中采光和通透性较好的东南户最受欢迎认筹效果——本次首推精装修房源，虽然地理位置优越，但是价格释放较高，且处于五一假期，因此客源相对不足，认筹率仅为32%。Part3楼市动态——认筹项目地理位置优越，生活配套完善，但是此次房源对外释放价格较高，且房源均为刚需两房，因此客户存在一定的抗性

虽然项目位居航海路与紫荆山路交汇处，属于二环区域，临近地铁2号线、5号线以及BRT，交通便利，周围商业生活氛围浓厚，发展较为成熟，加之项目自身规划创新街小学以及商业中心，生活便利性较高。但是此次推出的房源全部为精装修房源，预计销售均价可达11000元/㎡，但两房所面对的客户多为刚需客户，比周边正商城不到9000元/㎡的均价要高出不少，同时要对万科美景龙堂释放10500元/㎡的价格高，因此客户抗性较大，客源不足。2.此次精装修房源结合电商推出“零首付”活动作为噱头，吸引市场客户对楼盘的关注，但是由于名额仅一名，目前市场客户购房较为理性，高性价比产品为成交终极吸引因素，对于噱头营销最终效果期望值较低项目打出“你买房，我买单，0元首付享精装”的报广以及网络广告语，作为噱头，吸引市场的强烈关注，项目客户来电来访瞬间提升5倍左右，然而由于名额有限，市场购房客户较为理性，因此实际效果一般、Part3楼市动态——认筹项目富田九鼎世家——推出176套，认筹50组，预计开盘均价9600元/㎡开发商河南九鼎实业有限公司项目位置经开区航海东路第五大街交汇处向南150米房源情况本次推出房源为二期16#,4层底商，26层，2T4户，两个单元，共计176户；一期1#、8#楼剩余房源预计会和16号楼一块推售。房型面积段/㎡套数占比纯南两房938850%通透三房92-948850%认筹时间5月1日认筹方式5千抵2万，优惠日增200认筹情况截止到中午共排卡约50张预计价格预计销售均价9600元/㎡客户情况客户年龄25-40岁，以地缘性客户较多，多为经开区新盘介绍经南三路经开第四大街1#2#3#7#6#5#10#11#9#8#12#17#16#15#N本案航海东路经开第五大街经开第三大街地铁5号线地铁4号线郑州东站Part3楼市动态——认筹项目房源评析——本次认筹房源均为90㎡左右的两房、三房，户型单一，有针对性。纯南向两房，两个阳台，赠送面积多，其中一个可改造成婴儿房；主卧和次卧均朝南，采光充分；餐厅、客厅和厨房一体设计，方便合理。南北通透，主卧和客厅采光充分；餐厅、客厅和厨房一体设计，方便合理；入口处有客卧，动静不分离；卫生间门口和入户门正对，不利于风水。Part3楼市动态——认筹项目认筹现场——认筹日启动当天，售楼部举行了魔术和小提琴表演，到访送礼品，到访可抽奖送电器等活动，提高客户参与度。Part3楼市动态——认筹项目认筹效果——富田九鼎世家本次推出176套房源，认筹40组，认筹率23%，认筹效果不好，主要为项目无明显的价格优势1、项目地处经开区，周边配套相对成熟，自身周边教育资源丰富，但是项目定价略微偏高，相对于精装修的恒大绿洲以及景观资源丰富的金沙湖高尔夫官邸，价格优势不明显

项目虽然位于航海东路和经开第五大街交汇处，交通便利，自带有6万㎡商业配套、3千㎡幼儿园，周围有鹤立幼儿园和经开实验小学、郑州一中经开实验学校等教育资源以及2.9的容积率、45%的绿化率1:1.2车位比的优势，但9500元/㎡左右的高价使得与周边竞品恒大绿洲（9900元/㎡，精装修）、金沙湖高尔夫官邸（别墅社区，景观配套丰富，均价北地块8500、南地块9400）相比，无明显价格优势2、认筹选在节假日，来访客户不多，金沙湖高尔夫官邸4.20日开盘选房900余套，分流区域内大部分客户5.1当天是认筹启动日，虽然当天开展了到访抽大奖送电器，到访送礼品的活动，举办了魔术和小提琴表演，但是由于为节假日因此客户到访量不足，同时价值4.20日金沙湖高尔夫官邸开盘当天认筹客户到访1500余组，成功选房900余套，因此分流大部分经开区客户，导致项目当天认筹效果一般。万科美景龙堂润城航海体育馆郑东新区实验学校郑州市第八十五中学富士康医疗中心123购物超市华联超市世纪欢乐园开发商恒大地产项目位置经济技术开发区航海路与第八大街交汇处向南100米房源情况本次推出房源为二期14#楼，2T4户，3个单元，33层，共计396户房型面积段/㎡套数占比两房82-9119850%三房101-13919850%认筹时间5月1日认筹方式VIP招募1万抵5万认筹情况截止当天上午认筹约45组，目前认筹90组预计价格预计销售均价9900元/㎡客户情况客户年龄25-45岁，以地缘性客户较多，经开区为主Part3楼市动态——认筹项目恒大绿洲——推出396套，当天认筹45组，预计开盘均价9900元/㎡11#10#14#经开第七大街经开第六大街经南三路经南四路N13#10#12#15#Part3楼市动态——认筹项目房源评析——本次认筹房源两房和三房占比相同，满足不同类型的客户的需求纯南向两房，厨房、餐厅客厅一体化设计，方便合理；厨房连接生活阳台贴心实用；客厅赠送大面积阳台。通透三房，餐厅一字型设计，不是很合理但是配有阳台和工人房便利生活；客厅南向，赠送大阳台，采光充分。91㎡两房139㎡三房Part3楼市动态——认筹项目认筹效果——本次推出396套房源，当天认筹45组左右，认筹率为9%，认筹效果不好1、本次认筹楼栋位置嘈杂

项目二期位于经南三路和经开第六大街东南角地块，本次认筹的14#楼位于地块的东主入口处，位置便利但是比较嘈杂。14#楼南地块是商业地块和公租房地块，客户接受不高。14#楼是3个单元，一定程度上降低居住的舒适度。2、推广偏少，节假日当天认筹，来访客户不足，认筹效果不好恒大绿洲二期本次认筹房源14#楼，认筹消息的推广比较少，加上5.1当天进行认筹，当天来访客户不多，认筹效果不好。Part3楼市动态——认筹项目利达国宾中心——推出48套，认筹约40组，预计开盘均价12000元/㎡4#N科明路21开发商河南利达置业有限公司代理公司青山策划项目位置金水区中州大道与天伦路交叉口房源情况此次推出1、2#，均为6层，其中1-2层为底商，1T3户，无电梯，共48套房源。（3#已基本售罄，6#已被团购，4#为安置房）房型面积段/㎡套数占比通透两房86-893267%南向两房891633%认筹时间5月1日认筹方式5000元抵30000元优惠认筹情况认筹当天排卡约40组预计价格预计销售均价12000元/㎡（预计6月开盘）客户情况客户年龄

25-40岁,置业目的以自主为主，主要来自于金水区和附近上班人群。Part3楼市动态——认筹项目房源评析——本次推出房源均为两房，多层建筑设计为两房，且价格较高，对刚需客户来讲门槛较高。南向两房为纯朝南户型，但室内走廊太长，浪费面积大；无餐厅，生活稍有不便南北通透户型依旧为两房，只有一个卧室朝南，客厅、次卧均为北向，采光效果较差；南北双阳台，赠送面积近7㎡；室内走廊较长；没有餐厅位置。86㎡两房89㎡两房89㎡两房Part3楼市动态——认筹项目1、地理位置优越：项目位于中州大道与天伦路交汇处，交通优势明显；且中州大道以东区域属于规划的龙湖区域，未来发展前景可观，项目借助其优势来宣传推广，效果较为明显。2、蓄客时间长：项目自2013年上半年开始宣传推广，至2013年11月底3#（小高层）首次开盘，针对多层产品的蓄客时间长，客源较为充足。3、项目产品自身存在不足：此次推出的房源为两栋多层，但无电梯；户型为86-89㎡的两房，且无法改为小三房，户型与物业形态不协调。若客户定位为刚需，则价格较高；若针对改善型客户，户型面积则太小，客群很难确定。认筹效果——项目认筹效果较好，主要由于蓄客时间较长、地理位置优越，房源较少等因素Part3楼市动态——开盘项目恒大金碧天下——加推132套，销售69套，去化率52%，成交均价5700元/㎡开发商恒大地产集团项目位置新乡平原新区丽江西路与太行大道南段交汇处房源情况此次推出莱茵小镇的201号楼，2梯4户设计，33层，共计132套房源房型面积段/㎡套数占比南向两房846650%边户三房1283325%边户三房1053325%认筹情况无集中认筹，属于临时加推，客户积累较少开盘时间5月1日销售情况五一小长假期间去化69套，去化率52%开盘优惠开盘88折特惠+付款方式98/97+直签99成交价格成交均价5700元/㎡客户情况客户年龄25-35岁,自住+投资201房源评析——本次推出房源封闭阳台、主卧送飘窗成为标配。边户分别为128㎡（两卫）和105㎡（单卫）的三房设计，南北通透；纯南户为84㎡的两房设计，两个卧室朝南且带飘窗，客厅与南向大阳台相连Part3楼市动态——开盘项目卧室均朝阳，主卧带飘窗，客厅与阳台相连，且带有飘窗，增加采光南北通透，主卧有独立卫生间，客厅与封闭阳台相连，并设有北向的生活阳台Part3楼市动态——开盘项目开盘效果——恒大金碧天下此次加推的201号楼132套房源，五一小长假期销售69套，去化率52%，效果一般。这主要是由于此次加推属于临时加推，前期推广较少，基本无蓄客等因素所导致。恒大金碧天下仅4月30日在大河报做开盘广告一则方圆经纬——均价30000元/㎡，推出88套，销售66套，销售率75%。Part3楼市动态——开盘项目开发商郑州鸿兴置业有限公司项目位置中原区桐柏路与棉纺路交叉口房源情况此次推出二期部分商铺，共88间。房型面积段/㎡套数占比50㎡以下21-491315%50-100㎡53-996978%100㎡以上104-16767%认筹情况2014.4.12开始认筹，共认筹120余组，日均认筹6组开盘时间5月3日开盘优惠前期缴纳认筹金5万，60㎡以下商铺抵10万房款，60㎡以上商铺抵15万房款，按揭优惠2%，一次性优惠3%，按时签约1%成交价格棉纺北路商铺2.6万元/㎡，棉嵩路为3万元/㎡，神驰路均价3.4万元/㎡客户情况当天到访客户80组左右，客户年龄35-50岁，投资性客户较多N桐柏路棉纺西路锦艺国际华都盛润锦绣城二期商铺产品解析——此次推出的为沿棉纺北路、神驰路和锦嵩路的商业，其中棉纺北路和锦嵩路的沿街商铺多为单层，面积较小，神驰路由于处于项目主入口，商铺面积较大，售价也最贵。Part3楼市动态——开盘项目神驰路二层商业神驰路一层商业1、区域前景好项目处于新旧商业的交汇地带，紧邻王府井百货，在未来锦艺商圈的的核心位置，优势明显，为项目的利好因素。2、小面积商铺居多此次推出的商铺以单层为主，50-100㎡的商铺占绝大部分，小面积商铺更受投资客户的青睐。3、零首付活动、优惠力度大项目举行了零首付活动，首付款只需在1年内交清就可以了，吸引了部分投资客户的关注。且项目本次开盘优惠力度较大。方圆经纬项目此次开盘情况较好，主要原因有以下几个方面Part3楼市动态——开盘项目营销中心、样板间开放——名门紫园：售楼部、样板间开放龙湖锦艺城：营销中心开放千鹿山：营销中心开放五一期间项目营销活动楼盘较多，形式多样。Part4每周分享——营销活动分享暖场活动项目——万科城、正商玉兰谷：烧烤润丰锦尚：润丰魔幻世界华强城市广场：五一嘉年华康桥九溪郡、康桥溪月：西班牙国粹舞弗拉门戈之舞清华忆江南：大河儿女钧瓷展民安北郡：梦幻嘉年华五一亲子