建造施工业特殊业务的处理培训资料及建设用地规划许可与规划审批相关业务讲义

第七章建造施工业特殊业务的处理1挂靠经营双方的处理

2跨地区经营的处理3兼营业务的处理

4混合销售的处理

5差额征税的处理

6甲供材方式的处理

7总包、分包、转包的处理

8清包工与简易计税的处理第一篇：挂靠经营双方的处理建筑业中所称挂靠经营，指一个建筑施工企业允许他人在一定期间内使用自己企业名义对外承接工程的行为。（没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义，低资质的施工企业借用高资质的建筑施工企业名义，去投标并签订《建设工程施工合同》。目前，建筑业的挂靠已经成为行业的普遍现象。司法解释第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”即所谓的“无效按有效结”。但是工程挂靠经营是建筑法明确禁止的建设行为！！一、营业税下挂靠经营模式传统的挂靠经营模式完全以挂靠方（包工头个人、低资质企业）为核心，建筑企业向挂靠方按合同金额收取固定比例的挂靠费用，基本不参与项目部的经济业务管理。例如，挂靠人与建筑企业双方谈定的项目挂靠费为合同金额的5%，建筑企业从业主单位收到多少款，就向业主单位开多少票，然后建筑企营改增后挂靠费应足额收取，应对税负风险营改增之前，被挂靠方在收到业主的项目款项后，将管理费和营业税及其附加一并扣留后，扣留比例一般为3.41%营改增之后，被挂靠人在从业主收到相应款项后，足额扣留管理费（假设2%）、增值税（11%）及其附加，则需扣留13%的收款金额（目前已经很多特级、一级建筑企业对下面挂靠单位（或个人）明确了这样的要求）。在被挂靠方提供了进项发票后，再扣减相应的税款。【案例】：由乙企业实际运作的A工程项目挂靠在甲建筑企业名下，双方商定挂靠管理费为合同金额的2%，根据收款进度同比例支付，A项目选择的是税率为11%的一般计税方式。甲企业在收到项目进度款1000万之后，甲企业需要向业主方开据11%的增值税专用发票，则产生110万销项税。1、如果乙企业没有提供该项目的进项发票，则甲企业需要全额扣留1000*11%+1000*2%=120万的款项。2、如果乙企业提供了增值税率为17%的材料发票500万，则可以抵扣税款为（500÷（1+17%））*17%=72.65万，则甲企业扣留120万-72.65万=47.35万。这种方式最大限度的减少被挂靠企业的税负风险，促进挂靠企业尽快获得能够抵扣的进项增值税专用发票。二、挂靠经营的纳税人对于挂靠的纳税主体，《HYPERLINK营业税改征增值税试点实施办法》规定，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。注意：看以谁的名义经营，就以谁作为纳税主体。按照法律责任归属不同将挂靠经营分为由挂靠人承担和由被挂靠人承担两种，第一种情形：挂靠人承担法律责任。这种情况下，以挂靠人为纳税人，因此挂靠人在提供服务时应当开具发票和确认收入，而被挂靠人收取的款项属于代收性质，因此被挂靠人在收款时不确认收入。在双方结算时，被挂靠人按约定比例扣除的款项可以视作为挂靠人提供代收款项服务的对价，或出借相关资质和特许经营权的对价，向挂靠人开具“代理服务”或“特许经营权使用费”的发票，适用税率均为6%。

第二种情形：被挂靠人承担法律责任。按照实施办法第2条的规定，如果挂靠人以被挂靠人的名义对外经营且由被挂靠人承担法律责任，则以被挂靠人为纳税人，发生交易时由被挂靠人开具发票和确认收入。挂靠人只是代被挂靠人联系客户、洽谈业务和提供服务，行为后果归属于被挂靠人，这种情况下双方构成了事实上的代理关系。因此被挂靠人向挂靠人支付费用时，应由挂靠人向被挂靠人开具“代理服务”发票

三、挂靠经营的账务处理【案例】云海施工队与南方建筑公司签订挂靠协议，以南方建筑公司名义对外经营并由南方建筑公司承担相应法律责任，建筑工程总造价1110万（含税）材料设备等费用开支468万元（含税），人工开支300万元，分包111万元（含税）共收取挂靠管理费106万元建筑公司的财税处理根据税法规定，以南方建筑公司为增值税纳税人，缴纳增值税。建筑公司要想抵扣进项税额，材料设备等费用开支的增值税专用发票必须开给南方建筑公司，上述材料设备等款项也必须由南方建筑公司支付收到1110万元工程款，开具增值税发票不含税金额=1110万/（1+11%）=1000万元增值税销项税额=1000×11%=110万元借：银行存款1110贷：其他应付款-施工队1000应交税费-应交增值税（销项）110取得材料设备等增值税专用发票468万元，由建筑公司向供应商支付货款不含税金额=468/（1+17%）=400增值税进项税=400×17%=68借：其他应付款-施工队400应交税费-应交增值税（进项税额）68贷：银行存款468取得分包商开来的增值税专用发票111万，分包款也由建筑公司直接支付给分包商借：其他应付款-施工队100应交税费-应交增值税（进项税额）11贷：银行存款111收取挂靠费用106万，冲平其他应付款科目，扣下挂靠费后，将余款394万元支付给施工队借：其他应付款-施工队500贷：银行存款394其他业务收入106（税总纳便函（2016）71号）规定：发包人向承包人收取的管理费用或挂靠费，属于同一纳税人的内部行为，不征增值税。施工队的财税处理施工队取得的394万元确认为收入，人工费300万确认为成本费用，利润为94万。备注：挂靠行为中的注意细节营改增后，工程价款分离，建筑公司的税负直接受进项发票的影响，因此，建筑公司必须把握住挂靠中的主动权，或者约定在实际缴纳的增值税之外，再收取挂靠费用。不然，建筑公司容易在竞争中吃亏。建筑公司不能再像营业税时代扣下挂靠费后将工程款全部付给施工队，其中有进项税额的支出，要直接付款给开票方。做到两点其一、建筑公司必须实行统一的集中采购建筑材料和统一的采购合同，以便防止虚假采购行为的发生，从而规避虚开增值税发票的行为其二、建筑企业必须实行集中统一的财务收入结算制度，建筑企业依照采购合同统一付款给供应商。四、营改增后，传统挂靠模式会给企业带来很大的涉税风险。2016年5月1日，建筑业营业税正式改征增值税，根据《HYPERLINK关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（HYPERLINK财税〔2016〕36号）规定，一般计税方式下，建筑企业项目的纳税金额=销项税额-进项税额，销项税额=销售金额×11%，销项税额是建筑企业向业主方开具的发票，这是建筑企业可以根据实际收款情况来控制的，销项风险较小。真正的风险来自于进项，能够抵扣的进项税额多少取决于两点：1）能否取得足额的材料等进项发票？2）取得的进项发票是否满足“合同流”、“物资流”、“资金流”、“发票流”的四流合一？否则，就是虚开的增值税专用发票，不但不能抵扣，反而是犯罪！根据《中华人民共和国刑法》第二百零五条的规定：虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。五、建筑企业如何才能适应“营改增”？避免涉及到虚开增值税发票行为。具体有下列虚开发票行为：（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。避免增值税专用发票“虚开”，就是要确保挂靠人“开具与实际经营业务情况相符的发票”，如何实现相符？以合同为主线，保证合同、物资、资金、发票的相关信息一致，实现“四流合一”。1）合同：必须以被挂靠单位名义签订，被挂靠方需要对合同进行审核，合同中关键信息要完备，为此，被挂靠单位需要编制统一采购合同模板，规范企业各项目的采购行为；2）资金：资金需要从被挂靠方账户支付给合同中约定的供应商，付款金额要与合同约定的付款一致；3）物资：物资管理是实现四流合一的关键，发货单的材料品种、规格型号、数量、时间要与合同相应信息一致，物资实际耗用量要与项目进度基本保持一致，无论是房建项目、市政项目或路桥类的项目，都会有一个材料单位耗用量，这个量作为被挂靠企业要做到心中有数，据了解这也是税务部门稽查的重要参考依据，主材单位消耗量过大，存在虚开可能性就较大！例如：普通住宅建筑用钢量：50KG/m2，如果你的某项目达到了100KG/m2

，这就不正常，在税务机关稽查之前，被挂靠方一定要内部先查一查该项目的问题。4）发票：根据发货单的物资名称、规格型号、数量，以及合同约定的金额，及时向供应商索取增值税专用发票。第二篇跨地区经营（预缴税款）的处理预缴税款增值税的规定纳税人项目计税方法销售额的确定税率跨县预缴一般纳税人清包工甲供工程老项目可以选择简易计税全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额3%应预缴的税款=（全部价款+价外费用-支付的分包）/(1+3%)×3%全部价款和价外费用11%应预缴款=（全部价款+价外费用-支付的分包）/(1+11%)×2%可以选择一般计税方法新项目一般计税方法小规模建筑服务简易计税全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额3%应预缴款=（全部价款+价外费用-支付的分包）/(1+3%)×3%【案例1】A省建筑公司在B省分别提供了两项建筑服务（适用一般计税方法），2016年5月，项目1当月取得建筑服务收入555万元，支付分包款1555万元（取得增值税专用发票），项目2当月取得建筑服务收入1665万元，支付分包款555万元（取得了增值税专用发票），该建筑公司应如何预缴税款？分析：该建筑公司应当在B省就两项建筑服务分别计算并预缴税款：1.项目1由于当月收入555万元扣除当月分包款支出1555万元后为负数（-1000万元），因此，项目1当月计算的预缴税款为0，且剩下的1000万元可结转下次预缴税款时继续扣除。2.项目2当月收入1665万元扣除分包款支出555万元后剩余1110万元，因此，应以1110万元为计税依据预缴税款。应预缴税款=（1665-555）÷（1+11%）×2%=20（万元）【案例2】承接上例如果公司选择适用简易计税方法分析：该建筑公司应当在B省就两项建筑服务分别计算并预缴税款：1.项目1由于当月收入555万元扣除当月分包款支出1555万元后为负数（-1000万元），因此，项目1当月计算的预缴税款为0，且剩下的1000万元可结转下次预缴税款时继续扣除。2.项目2当月收入1665万元扣除分包款支出555万元后剩余1110万元，因此，应以1110万元为计税依据预缴税款。应预缴税款=（1665-555）÷（1+3%）×3%=32.33（万元）【案例3】A省某建筑公司（增值税一般纳税人）2016年8月分别在B省和C省建筑服务（均为非简易计税方法），当月分别取得建筑服务收入（含税）1665万元和2997万元，分别支付分包款555万元（取得增值税专用发票上注明的增值税额为55万元）和777万元（取得增值税专用发票上注明的增值税额为77万元），支付不动产租赁费用111万元（取得增值税专用发票上注明的增值税额为11万元），购入建筑材料花费1170万元（取得增值税专用发票上注明的增值税额为170万元）。该建筑公司在9月应如何申报缴纳增值税？分析：该建筑公司在B省和C省就两项建筑服务分别计算并预缴税款：1.就B省的建筑服务计算并向建筑服务发生地主管国税机关预缴增值税：当期预缴税款=（1665-555）÷（1+11%）×2%=20(万元)2.就C省的建筑服务计算预缴增值税：当期预缴税款=（2997-777）÷（1+11%）×2%=40(万元)3.分项目预缴后，需要回到机构所在地A省向主管国税机关申报纳税：当期应纳税额=（1665+2997）÷（1+11%）×11%-55-77-11-170=149(万元)当期应补税额=149-20-40=89（万元）【案例4】承接上例如果公司选择适用简易计税方法分析：该建筑公司在B省和C省就两项建筑服务分别计算并预缴税款：1.就B省的建筑服务计算并向建筑服务发生地主管国税机关预缴增值税：当期预缴税款=（1665-555）÷（1+3%）×3%=32.33(万元)2.就C省的建筑服务计算预缴增值税：当期预缴税款=（2997-777）÷（1+3%）×3%=64.66(万元)3.分项目预缴后，需要回到机构所在地A省向主管国税机关申报纳税：当期应纳税额=（1665+2997-555-777）÷（1+3%）×3%=96.99(万元)当期应补税额=96.99-32.33-64.66=0（万元）可以看出，如果纳税人除了这两项建筑服务外不再发生其他增值税应税行为，那么，该纳税人回到机构所在地计算的增值税应纳税额应该为0，即所有的增值税款均已在建筑服务发生地实现。预缴税款附加税费的规定《HYPERLINK财政部、国家税务总局关于纳税人异地预缴增值税有关城市维护建设税和教育费附加政策问题的通知》（HYPERLINK财税〔2016〕74号）就纳税人异地预缴增值税涉及的城市维护建设税和教育费附加政策进行如下规定：一、纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。二、预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。企业所得税预缴的规定国税函[2010]156号三、建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。四、建筑企业总机构应汇总计算企业应纳所得税，按照以下方法进行预

缴：（一）总机构只设跨地区项目部的，扣除已由项目部预

缴的企业所得税后，按照其余额就地缴纳；【综合案例】南方建筑公司注册地在深圳，公司在外地有三个建筑项目：A项目、B项目和C项目，A项目适用一般计税方法、B和C适用简易计税方法。假如，项目所在地的城建税税率7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%3月份发生下列业务1）A项目取得价款及价外费用1200万元，开具发票，支付分包款500万元，收到发票A项目在乙县预缴税款（1200-500）/（1+11%）×2%=12.61万元预缴增值税时的账务处理：借：应交税费-预缴增值税12.61万贷：银行存款12.61万预缴附加税费的账务处理：借：税金及附加1.51万贷：应交税费-城建税0.88万-教育费附加0.38万-地方教育费附加0.25万借：应交税费-城建税0.88万-教育费附加0.38万-地方教育费附加0.25万贷：银行存款1.51万预缴企业所得税的处理（实际经营收入的0.2%）1200/(1+11%)×0.2%=2.16万借：应交税费-应交企业所得税2.16万贷：银行存款2.16万2）B项目取得价款及价外费用600万元，开具发票，支付分包款200万元，收到发票B项目在乙县预缴税费（600-200）/(1+3%)×3%=11.65万元预缴税款时的账务处理：借：应交税费-简易计税11.65贷：银行存款11.65预缴附加税费的账务处理：借：税金及附加1.4万贷：应交税费-城建税0.82万-教育费附加0.35万-地方教育费附加0.23万借：应交税费-城建税0.82万-教育费附加0.35万-地方教育费附加0.23万贷：银行存款1.4万预缴企业所得税的处理（实际经营收入的0.2%）（600-200）/(1+3%)×0.2%=0.78万借：应交税费-应交企业所得税0.78万贷：银行存款0.78万3）C项目取得价款及价外费用400万元，开具发票，支付分包款500万元，收到发票C项目取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款的余额为-100万，应当结转下期预缴税款时扣除，不能和A\B项目合并计算南方建筑公司应在项目所在分项目预缴税款，回机构所在地申报纳税（1）若南方建筑公司申报应纳增值税为20万元，则应补缴税款=20-12.61-11.65=-4.26（万元）为负数，4.26万元结转下期继续扣除；预缴的增值税附加一般不会退也不能结转以后抵扣。借：应交税费-未交增值税4.26贷：应交税费-应交增值税（转出多交增值税）4.26（2）若南方建筑公司当月在甲县申报应纳增值税为30万，则应补缴税款=30-12.61-11.65=5.73万元借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）5.73贷：应交税费-未交增值税5.73补交附加税借：税金及附加0.68万贷：应交税费-城建税0.40万-教育费附加0.17万-地方教育费附加0.11万借：应交税费-城建税0.40万-教育费附加0.17万-地方教育费附加0.11万贷：银行存款0.68万跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：（一）《增值税预缴税款表》；（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；（四）从分包方取得的发票原件及复印件。注意事项：（1）跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。（2）以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。（3）小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。（4）对跨县（市、区）提供的建筑服务，纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。第三篇兼营业务的处理【营改增试点实施办法】第三十九条规定：纳税人兼营销售货物，劳务，服务，无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算的，从高适用税率计税。【案例】南方建筑工程公司为客户提供建筑工程服务，收取工程款11.1万，另外收取销售材料费11700，款项已收。账务处理：借：银行存款122700贷：主营业务收入-建筑工程收入100000-材料销售收入10000应交税费-应交增值税（销项）12700【案例】南方建筑公司2月份取得收入情况如下：提供建筑工程项目取得收入111万提供货物运输业务收入111万，货物运输代理服务收入21.2万，仓储服务收入42.4万，经营性租赁车辆收入11.7万，上述收入均为含税收入，款项通过银行存款结算该企业若分别核算销售额，则应税服务销售额分别按不同税率计税；建筑工程项目收入=111/（1+11%）=100万货物运输业务收入=111/（1+11%）=100万货物运输代理服务收入=21.2/(1+6%)=20万元仓储服务收入=42.4/(1+6%)=40万经营性租赁车辆收入=11.7/(1+17%)=10万元应交增值税=100×11%+100×11%+60×6%+10×17%=27.3万元借：银行存款297.3贷：主营业务收入-建筑工程服务100-货物运输服务100-物流辅助服务60-经营租赁服务10应交税费-应交增值税（销项）27.3该企业若未分别核算，则从高计税应税服务销售额=（111+111+21.2+42.4+11.7）/（1+17%）=254.10（万元）应交增值税=254.10×17%=43.20（万元）借：银行存款297贷：主营业务收入254.10应交税费-应交增值税（销项）43.2兼营免税、减税项目的增值税处理纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税的销售额；未分别核算的销售额，不得免税、减税。适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法的计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）/当期全部销售额【案例】南方建筑工程公司从事建筑工程服务，公司分别有两个项目，一个采用一般计税方法，一个采用简易计税方法。一般计税方法取得的收入为111万，简易计税方法取得收入为10.3万。当期无法划分的进项税额为8万。不得抵扣的进项税额=8×【10/(100+10)】=0.73万简易计税项目的不得抵扣的进项税为0.73万一般计税项目允许抵扣的进项税额为8-0.73=7.27万第四篇混合销售业务的处理混合销收入是指，纳税人因同时涉及货物又涉及服务的销售行为产生的收入。混合销售的判断标准：销售行为必须是一项行为该项行为必须既涉及服务又涉及货物。《HYPERLINK财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》HYPERLINK财税〔2016〕36号：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。【案例】某门窗厂生产门窗，并承接门窗安装工程。为增值税一般纳税人。2017年2月，与南方建筑工程公司签订门窗分包合同，承建门窗安装工程100万，其中80万是货物金额，20万是安装人工费用。

2月份门窗厂发生混合销售，按货物缴纳增值税，增值税=100/（1+17%）*17%=14.53万元借：银行存款贷：主营业务收入85.47应交税费-应交增值税（销项）14.532017年3月5号与南方建筑工程公司签订门窗销售合同80万，3月20号与南方建筑工程公司签订门窗安装工程20万。门窗公司3月5号账务处理如下借：银行存款80贷：主营业务收入68.38应交税费-应交增值税（销项）11.623月20号账务处理如下借：银行存款20贷：主营业务收入18.02应交税费-应交增值税（销项）1.98如何面对营改增后的建筑业混合销售行为一、单独成立安装公司；二、单独签订供货合同和安装合同、规避混合销售；三、取消混合销售概念；四、选择简易计税办法第五篇差额征税的账务处理：

什么是差额征税？是指营业税改征增值税应税服务的纳税人，按照国家有关营业税差额征税的政策规定，以取得的全部价款和价外费用扣除支付给规定范围纳税人的规定项目价款后的不含税余额为销售额的征税方法。建筑业涉及的差额征税的情况项目内容简易计税方法（1）建筑业一般纳税人提供清包工、甲供材、老项目可以选择简易计税以及小规模纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。（2）提供劳务派遣服务，可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额（3）纳税人提供安全保护服务，比照劳务派遣服务政策执行。安全保护服务，是指提供保护人身安全和财产安全，维护社会治安等的业务活动。包括场所住宅保安、特种保安、安全系统监控以及其他安保服务。差额预缴，全额申报一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，无论适用一般计税方法还是选择适用简易计税方法计税，在建筑服务发生地，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照规定预征率预缴税款。预缴时按照差额计税，但在机构所在地正式纳税申报时，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照规定计算缴纳增值税。账务处理根据财会〔2016〕22号文的规定，除金融商品转让业务以外，「差额计税」的账务处理程序有两种：简易计税方法计税的，通过「应交税费—简易计税」明细科目核算；一般计税方法计税的，通过「应交税费—应交增值税（销项税额抵减）」专栏核算。根据前文的分析，提供建筑服务只有简易计税方法计税才是「差额计税」，因此建筑业企业无需使用「销项税额抵减」这个专栏，只用「应交税费—简易计税」这一个明细科目即可。【案例】南方建筑公司为一般纳税人，其所属甲工程项目为2016年4月30日之前开工的老项目，项目所在地与其机构所在地在同一县。南方建筑公司对甲项目选用简易计税方法计税，已履行简易计税方法计税备案。A公司将该项目的劳务作业发包给云海劳务公司。

1、2016年11月18日，南方建筑公司自业主收款1030万元，并向其开具增值税普通发票，金额1000万元，税额30万元。

借：银行存款

1030万元

贷：工程结算

1000万元应交税费—简易计税

30万元

2、2016年11月28日，南方公司向云海劳务公司支付劳务款103万元，取得对方开具的增值税普通发票，金额100万元，税额3万元。

借：工程施工—合同成本（劳务分包）

100万元

应交税费—简易计税

3万元

贷：银行存款103万元

此时解决了两个问题：一是差额扣减的部分以不含税口径进入成本费用，体现了价税分离；二是「应交税费—简易计税」明细科目的贷方余额，反映的是差额后的应纳税额。

3、2016年12月15日，月末，南方建筑公司计算本期简易计税应纳税额为：（1030-103）÷1.03×3%=27万元。借：应交税费—简易计税

27万元

贷：银行存款

27万元

差额征税发票的开具：

【国家税务总局公告2016年第23号】按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。【差额开票的抵扣】关于差额开票的问题，甲方无需担心，乙建筑公司可以选择差额征税，与甲方的抵扣无关，即乙建筑公司虽差额征税，但是可以全额开票。比如，乙公司收取2000万元的工程款，选择简易计税，支付分包款1000万元同时取得分包发票，则乙公司应纳增值税额=（2000-1000）/（1+3%）×3%=29.13万元。开具增值税专用发票2000万元，增值税额为2000/（1+3%）×3%=58.25万元，不含税金额为2000-58.25=1941.75万。注意：这里虽然甲公司计征增值税为29.13万元，但是甲企业可以抵扣58.25万元，即我们通常所说的差额征税，全额抵扣。备注：劳务派遣方式差额征税已在第五章阐述。注意劳务派遣公司另外收取的服务费，不能按差额征税。第六篇甲供材的税务处理甲供材就是甲方提供材料。（有关账务处理已在第五章叙述）建造合同中甲供材选择一般计税还是简易计税更省税?推导二种方法交增值税公式一般计税方式下简易计税下平衡点

应缴增值税=销项税额-进项税额＝A÷（1＋0.11）×0.11－建筑企业采购材料物质的进项税额＝0.0991×A－建筑企业采购材料物质的进项税额应缴增值税=合同金额/1.03×0.03＝A÷（1＋0.03）×0.03＝0.0291×A一般计税=简易计税交纳增值9.91%×A－建筑企业采购材料物质的进项税额＝0.0291×A建筑企业采购材料物质的进项税额=（0.0991-0.0291）×A建筑企业采购材料物质的进项税额＝0.07×A通过公式推导可知：建筑企业采购材料物质的进项税额>7%×A选择一般计税建筑企业采购材料物质的进项税额<7%×A选择简易计税建造合同中甲供材选择一般计税还是简易计税更省税?【案例】南方建筑公司3月份承建新宇公司粮库一座，合同造价111万，其中合同中材料进项税额为8.8万，同月与西西可里公司签订建造冷库一座，合同造价也是111万，其中合同中材料进项税额为5.5万.问：新宇公司与西西可里公司选择简易征收方式还是一般计税方式，企业交纳增值税为多少？两份合同共同临界点进项税均为7%×111万=7.77万新宇进项税额>7.77万选择一般计税西西可里公司<7.77万选择简易计税一起来验证一下选择一般计税方法：新宇公司粮库合同交纳增值税=111万×0.0991-8.8万=2.2万西西可里公司冷库合同交纳增值税=111万11万×0.0991-5.5万=5.5万选择简易计税方法：新宇公司粮库合同交纳增值税=111万×0.0291=3.23万西西可里公司冷库合同交纳增值税=111万×0.0291=3.23万解答：新宇选择粮库合同一般计税方式，西西可里公司选择简易计税方式通过上述了解了进项税额对选择计税方法的判定下面我们再看建筑行业常见合同项目的选择。一、建筑企业采购材料物质的进项税额=建筑企业采购材料物质价税合计×17%÷（1＋17%）×（占比）+建筑企业采购材料物质价税合计×3%÷（1＋3%)×（占比）＝7%×A因此，建筑企业采购材料物质占整个工程造价的多少，或者说甲供材料占整个工程造价的多少，是选择计税方式的关键！二、建筑安装企业由于一般情况下，机电安装、钢结构安装的建筑企业采购材料物质的适用税率一般均是17%，于是，推导出临界点：建筑企业采购材料物质的进项税额＝建筑企业采购材料物质价税合计÷（1＋17%）×17%＝7%×A由此计算出临界点：建筑企业采购材料物质价税合计＝48.18%×A结论：机电安装、钢结构安装的建筑企业的临界点参考值是：建筑企业采购材料物质价税合计＝48.18%×甲供材合同中约定的工程价税合计具体是：建筑企业采购材料物质价税合计＞

48.18%×甲供材合同中约定的工程价税合计，则选择一般计税方法有利建筑企业采购材料物质价税合计＜

48.18%×甲供材合同中约定的工程价税合计，则选择简易计税方法有利【案例1】建筑企业采购材料物质价税合计＞48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计，选择一般计税方法的分析南方建筑公司承建一个钢结构工程项目，工程总承包合同造价为1000万元，材料部份600万元，其中“甲供材”为200万元；安装部分400万元。南方建筑公司将其中100万元的机电安装工作分包给西里云海安装公司。（假设购买材料均取得17%的增值税专用发票）①一般计税方式下的应缴增值税为：应缴增值税＝（1000-200）÷（1＋11%）×11%－【（600-200）÷（1＋17%）×17%+100÷（1＋11%）×11%】＝79.28-（58.12+9.91）=11.25（万元）②简易计税下的应缴增值税为：应缴增值税＝（1000-200-100）×3%÷（1＋3%）＝20.38（万元）因此，建筑企业采购材料物质价税合计400＞48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计800万元=385.44万元，选择一般计税方法计算增值税，比选择简易计税方法计算增值税更省9.13万元增值税(20.38-11.25)。【案例2】建筑企业采购材料物质价税合计＜48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计，选择简易计税方法的分析南方建筑公司承建一个钢结构工程项目，工程总承包合同造价为1000万元，材料部份600万元，其中“甲供材”为500万元；安装部分400万元。南方建筑公司将其中100万元的机电安装工作分包给西里云海安装公司。（假设购买材料均取得17%的增值税专用发票）①一般计税方式下的应缴增值税为：应缴增值税＝（1000-500）÷（1＋11%）×11%－【（600-500）÷（1＋17%）×17%+【100÷（1＋11%）×11%】＝49.55-（14.53+9.91）=25.11（万元）②简易计税下的应缴增值税为：应缴增值税＝（1000-500-100）÷（1＋3%）×3%＝11.65万元）因此，当建筑企业采购材料物质价税合计100万元＜48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计500万元。选择简易计税方法计算增值税，比选择一般计税方法计算增值税更省13.46万元增值税。从事房屋建筑工程、路桥工程、水利工程、管道工程和装修工程的建筑企业，建筑公司自行采购材料物质中有30%左右的砂石料、砖和混泥土抵扣3%，70%左右的钢筋建筑材料抵扣17%。于是，推导出临界点：建筑企业采购材料物质的进项税额=建筑企业采购材料物质价税合计/(1+17%)×17%×70%+建筑企业采购材料物质价税合计×3%/(1+3%)×30%=7%×A由此计算出来临界点建筑企业采购材料物质价税合计=71.86%×A结论：建筑企业采购材料物质价税合计＞

71.86%×甲供材合同中约定的工程价税合计，则选择一般计税方法有利建筑企业采购材料物质价税合计＜

71.86%×甲供材合同中约定的工程价税合计，则选择简易计税方法有利建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧（1）当机电安装、钢结构安装的建筑企业选择一般计税方法计算增值税时，必须要争取在甲供材合同中建筑企业采购的材料物质价税合计＞48.18%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计。否则选择简易计税办法。（2）当从事房建工程、路桥工程、水利工程、管道工程和装修工程的建筑企业选择一般计税方法计算增值税时，必须要争取在甲供材合同中建筑企业采购的材料物质价税合计＞71.86%ד甲供材”合同中约定的工程价税合计。否则选择简易计税办法。（3）建筑企业采购材料物质占整个工程造价的多少，或者说甲供材料占整个工程造价的多少，是选择计税方式的关键！（4）与业主签订甲供材合同的情况下，如果工程报价含税报价，建筑企业选择简易计税办法计算增值税。必须在合同中注明按照3%向业主开具3%的增值税发票。（4）与业主签订甲供材合同的情况下，如果工程报价是含税报价，而且业主强烈要求在合同中必须注明建筑企业必须选择一般计税办法计算增值税，按照11%向业主开具11%的增值税发票。则建筑企业一定要争取业主买的材料在整个工程所用的材料中所占的比重很低。第七篇：工程分包的账务处理 分包根据我国《建筑法》、《合同法》、《建设工程质量管理条例》等法律性规定，分包是承包人承包工程后，将其承包范围内的部分工程交由第三人完成的行为。分包是法律允许的行为。1.1分包从内容上分为专业工程分包和劳务分包；专业工程分包与劳务分包两种分包形式都需要具有相应资质且必须在资质等级许可范围内从事活动。工程分包和劳务分包的法律区别是分包内容是否指向分部分项工程、是否计取工程款，掌握二者的区别有利于认识分包的法律效力。工程分包的指向对象是分部分项工程、计取的是直接费、间接费、税金和利润，其对价属于法律上的“工程款”。劳务分包的指向对象是专业工程中剥离出来的简单劳务作业、计取的是直接费中的人工费和一定的管理费，其对价属于法律上的“劳务报酬”；1.2从法律效力上分为合法分包和违法分包。合法分包是法律允许的、有效的；违法分包是法律禁止的、无效的。合法分包是指除违法分包情形下的分包。根据《建设工程质量管理条例》第78条第2款的规定，违法分包主要是指以下情形：（一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；（二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；（四）分包单位将其承包的建设工程再分包的。分包业务的账务处理工程项目分包概念是指总承包人，承包建设工程后，经过发包人的同意，将其承包的某一非主要及专业性较强的部分工程，再另行发包给其他承包人，并与其签订分包工程合同。分包情况下的总承包合同一般包括两层承包关系，即承包合同和分包合同。分包工程的纳税义务总承包人纳税人适用方法计税销售额一般纳税人一般计税总承包额为计税销售额简易计税总承包额-分包款后的余额为销售额小规模纳税人分包人就其完成的分包额承担相应的纳税义务。备注：只有总承包人才有可能差额征税，可以对外分包，而分包单位不能再分包，所以没有差额征税。分包工程的账务处理（财会2013）17号的规定，建筑企业应将部分工程分包的，应当设置分包成本项目。企业将分包的工程收入纳入本公司的收入，将所支付的分包款工程款作为本公司的施工成本来核算，这样能全面反映总承包人的收入与成本。【案例】南方建筑工程公司承包甲方一项工程，工期10个月，总承包收入8000万，其中装修工程2000万，分包给丁公司承建，南方建筑公司完成工程累计发生合同成本4800万，项目在当年12月份如期完工。南方建筑公司账务处理如下完成项目发生的成本费用借：工程施工-合同成本4800贷：原材料等4800收到甲方一次性结算的总承包款时借：银行存款8000万贷：工程结算7207.21万应交税费-应交增值税（销项）792.79分包工程完工验收结算时借：工程施工-合同成本-分包成本1801.8万应交税费-应交增值税（进项）198.2万贷：应付账款-分包工程款2000万南方建筑公司确认该项目收入与成本时借：主营业务成本6601.8工程施工-合同毛利1398.2贷：主营业务收入8000工程结算与工程施工对冲结平借：工程结算8000贷：工程施工-合同成本6601.8工程施工-合同毛利1398.2【案例】南方建筑工程公司承包建设某公路，由于路况较为复杂，机器平整难度较大，必须依靠人力，且工作量较大，公司将有关劳务作业分包给建筑劳务公司，支付劳务费用30.9万元，该建筑劳务公司是小规模纳税人，提供的劳务发票为税务局代开的3%的增值税专用发票借：工程施工-合同成本（分包成本）人工费300000应交税费-应交增值税（进项税额）9000贷：银行存款309000分包与转包的区别分包可以是合法的，也可以是违法的；转包则没有合法与否的分别。因此，分包不合法称为“违法分包”，而转包则没有“违法转包”一说，只能是“非法转包”。合法分包的内容是除主体结构施工外的部分工程，转包的内容是全部工程。合法分包的情况下，承包人要对分包工程进行现场管理；转包的情况下，转包人则不对工程进行管理。合法分包情况下，需要分包工程承包人具有资质才是有效的；转包情况下，无论转承包人是否具有资质，都是无效的。二次分包属于违法分包，肢解分包则名为分包实为转包。根据《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》、《水利建设工程施工分包管理规定》等规章规定分包工程发包人应当在施工现场设立项目管理机构、派驻相应管理人员对工程的施工活动进行组织管理，否则，违反上述规定则认定为“视同转包”行为。根据上述分析，转包主要有全部转包和肢解分包两种形式。不论是哪种形式，转包都是法律所禁止的。所以，转包不存在合法与否，只能是非法的。清包工与简易计税清包也叫清包工或者包清工，是指业主自行购买所有材料，找装饰公司或装修队伍来施工的一种工程承包方式。由于材料和种类繁多，价格相差很大，有些人担心别人代买材料可能会从中渔利，于是部分装修户采用自己买材料、只包清工的装修形式。财税[2016]36号”附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第1款规定：“一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。【案例】南方建筑公司为一般纳税人，2017年1月与云海公司签订清包工工程合同300万（含税），施工项目地在外地。截止2017年12月份项目完工，款项支付完毕。公司采用简易计税方式缴纳增值税项目地预缴增值税借：应交税费-简易计税8.74贷：银行存款8.74企业收到工程款借：银行存款300贷：工程结算291.26【财会2016年22号】“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。小规模纳税人直接用应交税费-应交增值税科目。【案例】

南方建筑公司为一般纳税人，下属甲、乙、丙三个工程项目，均为简易计税方法计税项目，其中甲、乙项目为本地项目，丙项目为异地项目。2017年3月，甲项目自业主收款206万元，付分包款103万元；乙项目自业主收款309万元，付分包款412万元；丙项目自业主收款515万元，付分包款412万元，总包收款已向业主开具普通发票，分包付款均已取得合规发票。统一核算模式下的会计处理统一核算模式，是指项目部本身不单设账套，各工程项目的交易和事项统一在公司总部账套内核算。这种模式适用于规模不大、项目数量较少的建筑业企业。

假定南方建筑公司对项目实行统一核算模式1、3月份自业主收款时：（三个项目）借：银行存款

1030万元

贷：工程结算1000万元应交税费-简易计税（计提）30万2、支付分包款时：借：工程施工-合同成本（劳务分包）900万元应交税费-简易计税（扣减）27万元

贷：银行存款

927万元3、丙项目预缴税款时：借：应交税费—简易计税（预缴）

3万元

贷：银行存款3万元

4.确认收入和成本

借：主营业务成本

900万元

工程施工—合同毛利

100万元

贷：主营业务收入

1000万元「应交税费—简易计税」科目余额为零，其中：「计提」专栏贷方余额为30万元，「扣减」专栏借方余额为27万元，「预交」专栏借方余额为3万元，分别对应于纳税申报表的相应栏次，实现了税务管理与会计处理的结合。

分级核算模式下的会计处理分级核算模式，是指项目部本身单设账套，作为独立的会计主体，自行核算本项目的交易和事项，项目部和公司本部的资金往来，通过「内部往来」科目核算。这种模式适用于规模较大，项目数量较多的建筑业企业。这种模式下，纳税主体与会计主体是分开的，一个纳税主体下设多个会计主体。尽管各会计主体自行核算自身的涉税事项，但在进行纳税申报时，必须通过公司本部，因而，有必要通过会计处理实现税款的逐级结转。1、3月份自业主收款时项目部处理：甲项目部借：内部往来—公司存款

206万元

贷：工程结算

200万元应交税费-简易计税（计提）6万乙项目部借：内部往来—公司存款

309万元

贷：工程结算

300万元应交税费-简易计税（计提）9万丙项目部借：内部往来—公司存款

515万元

贷：工程结算

500万元应交税费-简易计税（计提）15万公司本部处理：借：银行存款

1030万元

贷：内部往来—项目存款—甲项目200万元

—乙项目

300万元

—丙项目

500万元

2、向分包单位付款时项目部处理：甲项目部借：工程施工-合同成本（劳务分包）

100万元应交税费-简易计税（扣减）3万

贷：内部往来—公司存款

103万元乙项目部借：工程施工-合同成本（劳务分包）400万元应交税费-简易计税（扣减）12万

贷：内部往来—公司存款

412万元丙项目部借：工程施工-合同成本（劳务分包）

400万元应交税费-简易计税（扣减）12万

贷：内部往来—公司存款

412万元

公司总部处理：借：内部往来—项目存款—甲项目

103万元

—乙项目

412万元

—丙项目

412万元

贷：银行存款

927万元3、丙项目预缴税款时借：应交税费—简易计税（预交）

3万元

贷：内部往来—公司存款

3万元4.公司本部处理：借：内部往来—项目存款—丙项目

3万元

贷：银行存款

3万元5、期末，向公司本部结转税款甲项目结转分录：借：应交税费—简易计税（计提）

6万元

贷：应交税费—简易计税（扣减）3万元

内部往来—结转税款

3万元乙项目结转分录：借：应交税费—简易计税（计提）

9万元

内部往来—结转税款

3万元

贷：应交税费—简易计税（扣减）12万元丙项目结转分录：借：应交税费—简易计税（计提）

15万元

贷：应交税费—简易计税（扣减）

12万元

应交税费—简易计税（预交）

3万元公司本部结转分录：借：应交税费—简易计税（扣减）27万元

应交税费—简易计税（预交）3万元

内部往来—结转税款—甲项目3万元

贷：应交税费—简易计税（计提）

30万元

内部往来—结转税款—乙项目

3万元备注：为便于理解，可将最后一笔结转分录分解为两个分录：分录一：借：应交税费—简易计税（扣除）27万元

应交税费—简易计税（预交）

3万元

贷：应交税费—简易计税（计提）30万元含义：从纳税人整体看，A建筑公司公司本月收款1030万元，应交30万元税款，向分包付款927万元，取得发票可抵税27万元，剩余3万元已在异地预缴，公司层面「应交税费—简易计税」科目余额为零。分录二：

借：内部往来—结转税款—甲项目

3万元

贷：内部往来—结转税款—乙项目3万元含义：甲项目总分包差103万元，应纳税额为3万元，乙项目总分包差-103万元，应纳税额为-3万元，两者相抵A建筑公司公司无需交税，甲项目相当于占用了乙项目的「涉税权益」，会计上应当反映这一事项。

建设用地规划许可和规划审批相关业务讲义提纲一、规划与用地科职责负责本市城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和专项规划编制和审核工作，对修建性详细规划（含建筑总平面方案）提出审核意见；负责市区规划建设用地管理工作，核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和规划设计条件；负责组织重大规划设计方案招标；负责组织编制并审批城市公共空间的规划与设计方案；负责风景名胜区、城市色彩、城市夜景等重大环境艺术要素的规划管理；参与城市土地利用总体规划的审核；承办市城市规划委员会的日常工作。以上底下划横线职能为对房地产企业的业务。二、建设用地规划许可业务（一）审批依据：《城市规划法》第37条、第38条。（二）审批期限：法定时间2个月（城市规划法规定）、《行政许可法》（第四十二条）规定二十日内办结。（三）承诺时间：20个工作日（不含公示、听证、公告时间、业务评审和政府审批时间）。（四）办结时间：15个工作日（不含公示、听证、公告时间、业务评审和政府审批时间）。（五）受理范围：申请核发建设用地规划许可情形有：1、申请人已有用地的；2、以行政划拨取得土地使用权的；3、通过招、拍、挂方式取得土地使用权的；4、历史用地补办的；5、分解核发《建设用地规划许可证》的。一般情况下，房地产企业办理《建设用地规划许可证》有1、3、5情形的，办理程序如下：（六）应提交的材料1、申请人已有用地的（1）申请表、申请函、授权委托书（原件）；（2）委托人和被委托人身份证复印件、《中华人民共和国组织机构代码证》或《企业法人经营执照》（复印件、核对原件）；（3）已领取的《建设项目选址意见书》〔原件〕或规划条件及附图、附件(复印件)（有则提供）；（4）1：500现状地形图及电子文件；2、通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得土地使用权的（1）申请表、申请函、授权委托书（原件）；（2）委托人和被委托人身份证复印件、《中华人民共和国组织机构代码证》或《企业法人经营执照》（复印件、核对原件）；（3）1：500现状地形图（纸质）及电子版文件；（4）招、拍、挂成交文件（复印件）；（5）与土地行政主管部门签订的《土地使用出让合用》（复印件）；（6）规划条件（复印件）；（7）相关部门批准文件（有则提供）。3、分解劝核发《建设用地规划许可证》（1）申请表、申请函、授权委托书（原件）；（2）委托人和被委托人身份证复印件、《中华人民共和国组织机构代码证》或《企业法人经营执照》（复印件、核对原件）；（3）1：500现状地形图（纸质）及电子版文件；（4）市土地行政主管部门相关批准文件或权属证明材料；（5）原《建设用地规划许可证》及附图（原件）（6）经市政府批准的修建性详细规划。在日常规划管理中，经济纠纷案涉及法院强制执行的土地也较普遍，属法院强制执行拍卖的土地规划用地许可应提交的材料如下：（1）法院裁决书及委托拍卖文件；（2）拍卖成交确认书及协助执行通知书；（3）被拍卖土地合法权属文件及附图；（4）1：500现状地形图（纸质）及电子版文件；（5）原《建设用地规划许可证》及附图（原件）（有则提供）；（6）地块规划条件（复印件）。（七）核发程序：1、窗口收录资料后1日内转科室；2、科室7日内提出用地审核意见，并在期限内开展公示工作；3、局领导2日内审批签发；4、科室4日内办理批复；5、窗口1日内发文、15个工作日内归档。流程图：建设用地规划许可证窗口收录材料1窗口收录材料1日科室提出审核意见科室提出审核意见7日局领导审核签发2局领导审核签发2日科室办理批复科室办理批复4日窗口发文1窗口发文1日、15日归档三、规划审批业务规划审批包含控制性详细规划审批和修建性详细规划审批。下列情形的开发用地应编制控制性详细规划（或法定图则），按程序报批。土地出让时，没有土地出让合同或土地出让合同中没有约定开发强度指标、且拟开发用地没有规划条件约定、控规未覆盖。控制性详细规划审批程序修改完善技术文件草案，编制法定文件和管理文件草案◆修改完善技术文件草案，编制法定文件和管理文件草案◆公示法定文件和管理文件，不少于公示法定文件和管理文件，不少于30日公众提出重大异议公众提出重大异议召开座谈会、听证会进行论证召开座谈会、听证会进行论证修改完善法定文件和管理文件草案◆修改完善法定文件和管理文件草案◆审议通过城市规划委员会审议审议通过城市规划委员会审议城市规划委员会授权的下设专业委员会审议通过后，报同级城市人民政府备案。完善成果草案，形成规划成果◆城市规划委员会授权的下设专业委员会审议通过后，报同级城市人民政府备案。完善成果草案，形成规划成果◆城市人民政府批准城市人民政府批准规划行政主管部门建议规划行政主管部门建议发布公告，不少于15日发布公告，不少于15日申请调整的单位提出调整申请报告存档及备查申请调整的单位提出调整申请报告存档及备查发生重大变更，需要调整规划不违背法定文件，需局部调整管理文件城市人民政府批准城市规划委员会审议阳江市城市规划局建议规划行政主管部门审查形成技术文件草案委托编制发生重大变更，需要调整规划不违背法定文件，需局部调整管理文件城市人民政府批准城市规划委员会审议阳江市城市规划局建议规划行政主管部门审查形成技术文件草案委托编制修建性详细规划审批分为方案审查和成果审批两个阶段一、方案审查阶段审批性质：非行政许可事项审批依据：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、批准的控制性详细规划或规划条件审批期限：法定时间2个月承诺时间：30个工作日办结时间：20个工作日（原来办结时间29工作日）受理范围：市城市规划区内进行建筑物、构筑物及其他工程建设的。（一）需提交材料：申请书、授权委托书(原件)，申请人身份证明（申请人是自然人的，应当提交本人有效身份证明；申请人是法人或其他组织的，应当提交：（1）《企业法人经营执照》或《中华人民共和国组织机构代码证》或其他有效证明文件，（2）法人法定代表人或其他组织主要负责人身份证明。以上证件可为复印件，需核对原件）；土地权属材料证明（《建设用地规划许可证》及附图，《国有土地使用证》及附图（有土地出让合同的，应提交），两者均为复印件，同时，产权人需与申请人相同，由收件人核对原件并签名，指令性任务可暂不提供）；规划范围及周边的现状图一份(1：500或1：1000)，电子文件一份；规划审查依据：经批准的控制性规划方案或规划设计条件(复印件)；修建性详细规划方案总平面图(或建设工程设计方案总平面图、临时建筑总平面)一式六份，电子文件一份(但重要地段需提供立面街景图及灯光夜景效果图)；填写《规划业务办理意见呈批表》；其他一些相关资料（如涉及与方案审查相关的有关部门意见）。（二）业务流程：（二十工作日）窗口收件(1日)窗口收件(1日)科后室连列科后室连列同明档应案补退资回料窗清口单经办人发文（1日）经办人发文（1日） 科长分件（科长分件（1日）局领导签发（2局领导签发（2日）规划科科长审核(1日规划科科长审核(1日)经办人员审查资料、提出初审意见经办人员审查资料、提出初审意见(3日) 经办人草拟审查意见(2日经办人草拟审查意见(2日)科室开会研究（3科室开会研究（3日）请示局主要领导同意后，公示三十天（请示局主要领导同意后，公示三十天（2日内公示），公示到期后3个工作日内汇总意见 需听证的举行听证会（不计时限）举行听证会（不计时限）需专家讨论的专家评审会研究（不计时限）专家评审会研究（不计时限）局评审会研究（不计时限）局评审会研究（不计时限）重点片区或重要地段市发展策略与建筑艺术委员会（不计时限）市发展策略与建筑艺术委员会（不计时限）不同意送审方案的原则同意送审方案的局领导签发（2日）经办人办文（1日）窗口发文（1日）窗口发文（1日）局领导签发（2日）经办人填写《规划业务办理意见呈批表》：则原则同意该总平面，请完善其它图纸（七图一书）一齐送批（进入审批阶段）（2日）规划科科长审核（1日）经办人发文（1日）局领导签发（2日）经办人办文（1日）窗口发文（1日）窗口发文（1日）局领导签发（2日）经办人填写《规划业务办理意见呈批表》：则原则同意该总平面，请完善其它图纸（七图一书）一齐送批（进入审批阶段）（2日）规划科科长审核（1日）经办人发文（1日）市领导签发（不计时限）经办人填写《规划业务办理意见呈批表》：提出修改意见或说明理由（2日）规划科科长审核（1日）