世家-成都保利石象湖项目住宅产品定位和商业配套报告

石象湖景区门口的收费站处置建议：

从成都往返石象湖须缴纳70元的高速收费，在石象湖国际乡村俱乐部开放前建议取消对川A开头的汽车收费，以吸引更多度假人群。

度假别墅区与成都市的直通车：

周一~周五每天5班直通车，周六、周日每天10班直通通车往返度假别墅区和成都市新南门游客集散中心，接送度假游客。

任督二脉——商业配套商业体系建构之第二阶段第二阶段成都市短途度假客群第二居所业主旅游度假+居所国内目的性度假客群温泉度假酒店-------承载商务度假和生活配套功能：花溪商业小镇-------丰富旅游度假和生活配套内容：丰富的度假休闲工程-------私家游艇俱乐部、阳光PICNIC、SPA、骑游花海、林间漫步、湖畔夜生活……；郁金香公园-------换位置提档，注重园艺、丰富花卉品种、衍生购物任督二脉——商业配套任督二脉——商业配套温泉度假酒店妙音湖边新建一座面积约20000㎡的温泉度假酒店，内设100个房间，5000㎡的国际会议中心。园林面积不少于5000㎡。任督二脉——商业配套高品质的温泉度假送给会享受的来宾室内温泉带来独特的浪漫室外温泉与美景交融温泉料理：丰富、营养、健康、高品质

5套顶级温泉别墅式套房任督二脉——商业配套SPA中心专业的按摩师让人彻底放松室内、室外不一样的享受顶级的SPA美容护肤用品，献给高品质要求的美人

任督二脉——商业配套国际会议中心国际会议中心与客房局部离，是独立建筑一个大型多功能会议厅：可容纳400人。适合大型会议，新闻发布会，论坛多个中小型会议室：可容纳30人。适合企业会议，小型高端会议一个商务待客厅：适合商务接待、私人会谈一个大型宴会厅

任督二脉——商业配套五星级的效劳从迎进酒店到送出酒店的每一个细节都表达专业酒店管理公司的效劳水平

任督二脉——商业配套内容面积（m2)大堂300客房7500健身房200SPA中心2000商务中心、网吧50宴会厅2000大堂茶餐厅400大型多功能会议室（1个）1000中型企业会议室（5个）600商务行政待客厅（1个）400室外花园5000室外网球场（4个）800小计20250任督二脉——商业配套花溪商业小镇花溪商业小镇旅游度假功能局部生活配套功能特色体验式消费风景游览度假休闲突出特色体验突出特色体验度假气氛商业小镇打造重点在于利用优质资源作出特色。如何利用水系将商业组织起来形成体验式旅游度假是突出特色的重点。风情的建筑被自然水系串起丰富的美食和美景细致的服务透露专业的标准风情的娱乐是尊贵生活的点滴任督二脉——商业配套11-----酒吧2-----购物区3-----购物区4-----按摩室5-----餐饮区6-----DIY手工艺吧7-----按摩室8-----饮料吧9-----游客效劳点10---花卉公园入口105327689任督二脉——商业配套利用水系打造花溪商业小镇商业小镇是集中体验特色商业的地方，设游客效劳点商业小镇业态以休闲、娱乐为主，购物为辅利用水系打造观光商业，充分利用室外空间建筑风格采用沿水系的单体欧式风格，不做传统的整条商业街突出度假元素，房屋建筑风格趋向欧式，但不宜过于单一预留待开发空间

任督二脉——商业配套花卉公园花卉公园收取门票，入口靠近花溪商业小镇利用现有的原始森林花卉公园中用水系分隔过渡到度假别墅区的园林局部花卉公园中主要人行道路设置休憩设施花卉公园中设置1-2个花卉盆栽展卖处

任督二脉——商业配套花溪小镇商业体量业态种类商户组合内容规模（㎡）数量物业条件建筑布局参考商户建筑结构配套设施餐饮西餐下午茶地方特色中餐茶楼日式料理蛋糕饮料店休闲餐饮，室外空间可观赏水景2001502002003011211欧式小别墅，2层楼，休闲室外空间油烟气排放通道；隔油池；空调排风口;水、电、天然气；卫生间；集中，临水系，露天休闲空间要大，可作为休闲赏景平台祖母的厨房；加太贺；D&Q;类似三叶草等外国人经营的西餐中式小吃烧烤、风味小吃102操作间+露天小广场水、电、天然气靠近购物区，不临水休闲个性酒吧欧式风情的酒吧，音乐以HIP-HOP,JAZZ,ROCK风格为主3001中外结合建筑风格，2层楼新风、空调排风口水、电、天然气；卫生间；布置在离度假别墅区最近处，露天休闲空间要大，可作为休闲平台外国人经营的酒吧，味道纯正，气氛好，丰富度假俱乐部的夜生活按摩室保健按摩502中外结合建筑风格，2层楼新风，水，卫生间靠近餐饮区时尚DIY手工艺吧饮料、冰淇淋、小糕点502水、电靠近购物区购物花卉主题插花展卖；花卉种子售卖1001棚式小屋，大开间不临水系，靠近度假别墅区多家商户集中旅游图书店旅游图书1001中外结合建筑风格，2层楼不临水系，靠近度假别墅区旅游纪念品旅游纪念品1001棚式小屋多家商户集中其他游客服务点卫生间、照片洗印、ATM、医务室、旅游咨询2001中外结合建筑风格，平层靠近花卉公园入口小计2000度假俱乐部初期商业体量商业体系建筑面积（㎡）石象湖湖滨商业860象山古镇商业810酒店大堂（太一园）高尔夫会所4900度假别墅区及妙音湖商业1560温泉度假酒店20250花溪商业小镇2000合计30310以上商业体量不包括市政公建非盈利设施建筑面积。市政公建非盈利设施：〔垃圾处理站、公安岗亭、消防站、班车停车场、商业小镇道路等〕。任督二脉——商业配套商业体系建构之第三阶段第三阶段第二居所业主成都市短途度假客群“俱乐部“小镇生活国内目的性度假客群别墅社区的建立-----由度假地开展为高档居住社区花溪商业小镇-------增加商业面积和效劳内容：国际学校、养老度假村-------完善社区市政配套；水系、生活班车-------社区特色水系观光、社区内部交通、社区与成都班车；温泉到户------高品质奢华度假生活增加高尔夫球场、会所-------提档商务度假功能；任督二脉——商业配套国际学校、疗养度假村任督二脉——商业配套别墅社区建设、特色水系旅游观光、社区效劳完善任督二脉——商业配套温泉别墅任督二脉——商业配套温泉别墅任督二脉——商业配套商业体量由于工程15000亩大盘开发有周期性，商业配套将随开发进度和客群需求的变化而调整，商业局部的业态规划将具有不可预见性，建议预留3万m2作为第三阶段及远期商业配套的面积。而远期商业配套需要作为工程开发的独立课题进行研究。任督二脉——商业配套商业体系建构

综合以上的规划,目前的规划完全能够展现丰富的国际乡村俱乐部生活和度假。资源的整合带来的是不可复制的价值传承。

湖光山色高尔夫球场、会所花卉公园花溪商业小镇、特色水上交通私家游艇会温泉度假别墅体贴入微的社区服务任督二脉——商业配套市场调研论证任督二脉——商业配套调研思路目标消费群消费习惯消费心理规模与构成目标商户对工程定位的认同度对市场现状的感知对商业体系构成的认可进驻工程的意愿和承受力对物业条件的需求类比工程工程定位目标客户构成商业体系构成开发、经营策略与现状论证商业体系高度下目标消费群容量和消费行为，为商业体系构成和容量提供论据论证商业体系目标商家对工程定位的认知度和预期，论证商业容量的承受力，为工程商业体系建构步骤和别墅开发步骤提供参考推论商业体系定位可行性、支撑力，及开展前景明确品牌形象有效提升别墅附加价值工程开发调整促进别墅销售商业体系完善任督二脉——商业配套调研成果高尔夫会所消费工程人数比较商务接待场所高尔夫会所消费结构任督二脉——商业配套消费者调查结果打高尔夫球的频率打高尔夫球的时机住宿天数和谁一起打球任督二脉——商业配套度假地的必要商业配套别墅社区的必要生活配套任督二脉——商业配套100%的消费者石象湖作为群众休闲旅游风景区非常缺乏管理，缺乏特色，花卉主题没有足够吸引力，认为保利利用水系统做出四川没有的娱乐工程是对群众极大的吸引力。

对于保利石象湖国际乡村俱乐部的定位均非常肯定，但是如果要做到与其他球场不同，更加有吸引力，必要再软性效劳上下功夫。如：球场卫生环境、绿化、会员效劳、丰富的赛事、名人讲座、效劳人员的素质等都要做到国际一流球场的标准。

70%的消费者认为吸引权贵阶层、都市白领等高尚人群聚集，高尔夫和度假酒店、花卉公园还不够，还需要一个更富有鲜明特色的主题来吸引这类人群。

40%的消费者认为名人效应也是聚集圈层的重要力量，建议保利假设要想留住和扩大高尚目标消费人群需要把房子卖给几个有吸引力的名人。

60%的消费者认为保利石象湖乡村俱乐部应具有很深的文化品位和艺术气氛。认为保利大剧院比大型主题游乐园要更加符合产品定位。

100%消费者认为宣传推广必须先行，要大力度做宣传把人吸引去。

任督二脉——商业配套商户调查结果类似华侨城的主体娱乐与高尔夫和国际乡村俱乐部的定位不符开展水上游艇俱乐部这样的高端消费是很好的亮点前三年应实行租金补贴形式西餐咖啡类商户承受租金50-80m2/月利用水系打造一条运河和花溪商业小镇是对商户非常有特色的硬件环境必须大力宣传，引导度假人群消费依靠水系串起的特色单体建筑传统比传统的商业街更加能够让游客走进来消费应加大诸如下午茶、咖啡等休闲餐饮的比例任督二脉——商业配套附件：商业体量预估任督二脉——商业配套附件：商业体量预估商业体量预估方法第一步：预估本工程人流量第二步：根据人流量情况设计最低配置的各业态和主力店合理面积第三步：预估本工程商业年消费规模第四步：根据消费规模反算商户承受面积，再做商业体量的调整任督二脉——商业配套预估人流量

石象湖景区历年接待情况石象湖景区全年累计接待人数（万人次）全年累计门票收入（万元）人数同比增长%收入同比增长%2009年截止7月底17.926.72609.15-3.112008年27.320.991032.8932.132007年27.05-55.14781.72-14.732006年60.2981.09916.79-15.412005年33.2924.421083.8220.74------历年旅游人数增长不明显任督二脉——商业配套预估人流量石像湖景区历年接待情况石像湖景区旅游旺季接待人数（万人次）4月5月9月10月11月2009年9.974.010.512008年6.987.140.613.085.772007年4.112.700.513.500.632006年15.799.416.5011.042.382005年10.565.132.076.310.78------旺季月均客流量为10万人次按旅游旺季月均人流量6万人为准，那么预计工程休闲度假人流量为1980人次/天任督二脉——商业配套预估景区、度假别墅区、花溪商业小镇的休闲度假餐饮、娱乐、购物消费规模

参考对象人均消费（元）有效人群比例（%）日均消费额（元）餐饮石象湖外农家乐5090%89100购物成都欢乐谷、成都锦里、都江堰8040%63360休闲+娱乐成都欢乐谷、成都锦里5070%69300小计221760元年消费额8094万元任督二脉——商业配套预估高尔夫会所消费规模〔不包括打球全套费用和高尔夫学校花费〕高尔夫会所年日均消费人数（人）人均单次消费额（元）100（2个球场）餐饮200娱乐300购物200其他100小计800元年消费额2920万元注：以上数据来源于据市场调查和类比市场数据任督二脉——商业配套预估度假别墅、温泉度假酒店消费规模注：以上数据来源于据市场调查和类比市场数据平均每栋别墅（元/天）有效天数（天）栋数（栋）年均消费额(万元）度假别墅20001202004800平均房价（元/天）入住率房间数（间）住宿年均消费额（万元）餐饮娱乐、SPA中心年消费额（万元）国际会议中心年均消费额(万元）小计（万元/年）温泉酒店9000.7100230026001005000任督二脉——商业配套预估消费规模汇总消费板块年消费额（万元）景区、度