房地产行业点评报告：房地产配置比例环比下降低估值蓄力板块价值重塑

目 录1、地产指数震荡下行，地方国企稳定性更高 32、公募基金配置比例环比再降，港股物业标的持仓提升 43、地产估值处于历史较低区间 64、投资建议 85、风险提示 8图表目录图1：2023年以来A股房地产指数走势不及万得全A和沪深300指数 3图2：2023年以来恒生地产建筑业指数走势不及恒生指数 3图3：2023年以来A股主流房地产企业中，张江高科、中华企业、浦东金桥领涨 4图4：2023年以来港股主流房地产企业中，贝壳W领涨 4图5：2023Q4房地产配置比例环比下降 4图6：房地产配置比例自2020Q1以来均低于标准配置比例 5图7：房地产指数PE-Band：指数估值处于合理区间 7图8：房地产指数PB-Band：指数估值处于历史低位 7图9：主流房企中仅有2家企业市净率大于1 8表1：2023Q4海南机场、中国海外宏洋集团环比持仓增加股数较多 5表2：保利发展和万科近五年公募基金持股总市值排名均排名前三 61、地产指数震荡下行，地方国企稳定性更高2023112024125日，A28.0%）（下跌10.9）300下跌13（下跌38.1（1823年7月底以来中央和地方政策面宽松，总体成交数据不及预期，地产指数下滑显著。图1：2023年以来A股房地产指数走势不及万得全A和沪深300指数房地产股 万得全A 沪深300110%105%100%95%90%85%80%75%70%2022-12-302023-01-302022-12-302023-01-302023-02-282023-03-312023-04-302023-05-312023-06-302023-07-312023-08-312023-09-302023-10-312023-11-302023-12-31

图2：2023年以来恒生地产建筑业指数走势不及恒生指数115%105%95%85%75%65%2022-12-302023-01-302022-12-302023-01-302023-02-282023-03-312023-04-302023-05-312023-06-302023-07-312023-08-312023-09-302023-10-312023-11-302023-12-31恒生地产建筑业指数 恒生指数数据来源：、研究所 数据来源：、研究所2023112024125AW30%图3：2023年以来A股主流房地产企业中，张江高科、中华企业、浦东金桥领涨

图4：2023年以来港股主流房地产企业中，贝壳W领涨天地源陆家嘴南京中交地产-50.0% 0.0%区间涨跌幅

50.0%

100.0%

贝壳保利物业富力地产绿城服务龙光集团宝龙地产万科企业龙湖集团美的置业中国金茂中梁控股远洋集团雅-100%-80%-60%-40%-20%0% 20%区间涨跌幅数据来源：、研究所（股价数据截至2024/1/25） 数据来源：、研究所（股价数据截至2024/1/25）2、公募基金配置比例环比再降，港股物业标的持仓提升根据203Q40.97202Q3为1.23，0.632020Q12023Q4560.419个行业中排名第10位。图5：2023Q4房地产配置比例环比下降6.003.74.03.64.15.15.04.13.74.43.72.82.41.81.71.11.41.62.11.72.01.61.21.11.21.05.003.74.03.64.15.15.04.13.74.43.72.82.41.81.71.11.41.62.11.72.01.61.21.11.21.04.003.002.001.002017Q42018Q12017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4房地产配置比例 标准配置比例数据来源：、研究所图6：房地产配置比例自2020Q1以来均低于标准配置比例1.000.720.05 0.720.05 0.12-0.-0.-0.47-0.-0.48-0.13-0.-0.-1.-1.-0.84-1.26-0.-0.-0.-0.-0.-0.-0.-0.-0.63594108544348245662560.00594108544348245662567588000670-0.507588000670-1.00-1.50房地产相对行业标准配置比例（%）数据来源：、研究所个股配置来看，2023Q4A2023Q2和Q338.（20Q1Q348.45840，持仓集中度有所下降。持仓环比变动来看，AA总市值变动(亿元)总市值总市值变动(亿元)总市值亿元)2023Q4持股2023Q4持股2023Q3股总市值(亿元)动(万股)(万股)(万股)持股总量持股总量仓环比变代码2023Q3 2023Q4 2023Q4持持有基金数环比变动2023Q32023Q4持有基持有基金数 数名称600048.SH保利发展252173-7910552496647-8877134.495.7-38.8001979.SZ招商蛇口15495-596078357444-333975.354.6-20.7000002.SZ万科A10973-363262727885-474242.729.2-13.50688.HK中国海外发展5444-101781716343-147326.320.4-5.9600325.SH华发股份7850-282171124009229720.817.1-3.7002244.SZ滨江集团4226-162071519991-72419.914.5-5.3001914.SZ招商积余6825271786025897.69.41.82669.HK中海物业2212-101354915086153711.08.0-3.00123.HK越秀地产3416-181461511119-349512.16.4-5.6600515.SH海南机场8815301153015.75.7600641.SH万业企业385680282621461.14.93.81209.HK华润万象生活12186696192912332.04.92.81109.HK华润置地2116-525001670-8307.24.2-2.96098.HK碧桂园服务53-25283678114983.84.10.4601155.SH新城控股1512-352343579-16566.94.1-2.92023Q32023Q4 持有基 2023Q3 2023Q4 2023Q4持2023Q3持2023Q4持股2023Q4持股代码 名称 持有基持有基金金数环持股总量持股总量仓环比变 股总市值 总市值 总市值变动金数 数 比变动 万股) 万股) 动万股) 亿元) 亿元) 亿元)2869.HK绿城服务330129981427312754.23.8-0.4000069.SZ华侨城A108-21621510914-53016.93.4-3.50081.HK中国海外宏洋25354111436589541.63.31.82202.HK万科企业1311-272724408-28635.82.9-2.9600064.SH南京高科74-3425547414872.72.90.2600383.SH金地集团311665958.82.8-6.16049.HK保利物业131307799741962.32.50.3600848.SH上海临港363222024181992.52.4-0.1600266.SH城建发展4320-2374764727-27494.72.3-2.4600895.SH张江高科87-111681052-1162.72.0-0.7数据来源：、研究所2023年企（保利发展、招商蛇口、中国海外发展，规模扩张迅速的地方国企（（滨表2：保利发展和万科近五年公募基金持股总市值排名均排名前三排名201820192020202120222023Q12023Q22023Q32023Q41保利发展万科A万科A保利发展保利发展保利发展保利发展保利发展保利发展2万科A保利发展保利发展万科A万科A招商蛇口招商蛇口招商蛇口招商蛇口3华夏幸福中南建设中南建设金地集团招商蛇口万科A万科A万科A万科A4招商蛇口华夏幸福碧桂园服务招商蛇口金地集团华发股份中国海外发展中国海外发展中国海外发展5新城控股金地集团金地集团万业企业中国海外发展中国海外发展华发股份华发股份华发股份6绿地控股绿地控股金科股份华侨城A华发股份建发股份滨江集团滨江集团滨江集团7荣盛发展融创中国华润置地中海物业碧桂园服务越秀地产越秀地产越秀地产招商积余8金地集团招商积余ST阳光城中国海外发展中海物业滨江集团金地集团中海物业中海物业9ST阳光城招商蛇口招商积余碧桂园服务新城控股中海物业中海物业金地集团越秀地产10华侨城A华侨城A绿城服务新城控股滨江集团金地集团新城控股招商积余海南机场数据来源：、研究所3、地产估值处于历史较低区间2022PEPB2024125指数PE12.57，PB0.68。 行业点评报告图7：房地产指数PE-Band：指数估值处于合理区间 行业点评报告图7：房地产指数PE-Band：指数估值处于合理区间90008000700060005000400030002000100009000800070006000500040003000200010000数据来源：Wind、开源证券研究所2024125体估值处于较低区间。请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明房地产指数1.38x房地产指数1.38x0.62x1.76x0.62x1.76x1.00x2.14x1.00x2.14x7/107/10

2014-01-27数据来源：Wind、开源证券研究所图8：房地产指数PB-Band：指数估值处于历史低位数据来源：Wind、开源证券研究所图8：房地产指数PB-Band：指数估值处于历史低位2014-09-122015-01-082015-05-06 2015-12-18房地产指数11.98x房地产指数11.98x2016-08-042016-11-302017-03-272017-07-192017-11-102018-03-076.80x14.57x6.80x14.57x2018-10-242019-02-19 2019-10-082020-02-032020-05-269.39x17.16x9.39x17.16x2021-01-082021-05-102021-08-2620