房地产行业2024年度策略报告：悟已往之不谏知来者之可追

目录市场回顾：销售“前高后低”，房地产投资开发持续低迷 62023年房地产市场表现顾 6房地产销售“前高后低，1小阳春后市场成交回落 6土拍市场冷淡，房地投资开发依然低迷 7当前已处本轮周期底部坚定拥抱行业周期新起点 9房价跌幅已接近历史位，2024年有望迎来新一轮期起点 9宽松货币环境下，房有望筑底企稳 10市场延续分化态势，价在分化中下行 历史复盘：2014-15年政组合拳发力，楼市量价先后企稳 132015-21年牛市如何产生地价房价企稳，居民加杠杆 13本轮楼市的不同之处：需结构转变、城市分化加大 152014年：楼市量价齐降限购限贷政策先后放松 18政策主线：2014年全房价承压，政策转向全面宽松 18市场变化“认贷不认房”后市场热度筑底，降息助推楼市与股市回暖 20本轮政策：限购限贷政策面放松，力度超过以往 23定调转变：政治局定调变，政策密集出台 23政策主线：限贷放松降购房负担，限制性政策全面解除 24优化住房套数认定标，全面推行“认房不认贷” 24调整优化差别化住房贷政策，下调首付比例与贷款利率 25存量首套房贷款利率调，降低还款压力 28未来发展：构建房地产发新模式，关注“双轨制”落地情况 31保障房、城中村改造和产息息相关 31保障房的新加坡模式：规模兴建组屋，自有率保持高位 32演变历程：1960年自后大规模兴建组屋，10年内束住房危机 32政策支持：土地国有降低建造成本 33组屋特征：预购模式配供求节奏，交易限制减少套利空间 34二元体系比较：新加坡障房占比较高，国内仍有发力空间 37新加坡二元体系：组供应充裕、价格稳定，90s代后私宅规模提升 37深圳模式：由“香港式”转向“新加坡模式” 38展望2024年：销售量稳增，投资或触底回升 412024年商品房销售展望 412024年商品房投资展望 42风险因素 43表目录图表1：2023年全国房地产售热度仍处低位 6图表2：2016年以来商品房售面积变动（万平方米） 6图表3：2016年份以来商品销售金额变动（亿元） 6图表4：2023年100大中城宅类用地成交总价持续下滑 7图表5：百城土地成交规划建面 7图表6：百城土地成交楼面均价 7图表7：2023年房地产新开面积仍处低位 8图表8：2023年房地产竣工积同比正增 8图表9：2023年房地产投资发依然低迷 8图表10：70大中城二手住价格指数同环比变化（%） 9图表分城市能级二手房住宅价格指数同比变化（%） 9图表12：分城市能级二手房宅价格指数环比变化（%） 10图表13：70大中城房价与M1走势高度正相关 10图表14：70大中城二手住价格指数情况 图表15：典型城市新房成交积情况 12图表16：57%的销售集中在2015-21年这一时期 13图表17：2015年居民收入杆率持续走高 14图表18：2016年个贷余额速冲高回落 14图表19：2017年棚改货币安置套数占比或超25% 14图表20：2017年棚改货币安置比例提高至60%以上 14图表21：换房链条导致新增求被放大，二手房成交规模放量 15图表22：2015年百城一线市成交土地楼面价企稳 15图表23：2015年百城二线市成交土地楼面价企稳 15图表24：2023年12月一线市二手房价格指数同比转负 16图表25：2013-18年楼市投需求旺盛 16图表26：2017-22年西部、北和华中等地区年均人口净流入量较大 16图表27：2019年房价增速输LPR 16图表28：1年期理财产品收稳定，理财或替代购房投资 16图表29：GDP增速放缓，基准利率仍有下行空间 17图表30：23年RMBS条件早偿率和提前还款意愿较高 17图表31：信贷条件放宽但房价值下降，居民可能转而通过降杠杆换房 17图表32：9月新政后上海挂量小幅上升 17图表33：7月上海二手房价指数转为同比负增 17图表34：8月末新政推动深二手房挂牌量继续上升 18图表月深圳二手房格指数同比跌幅扩大 18图表36：新房房价环比增速处在2020年以来低位 18图表37：二手房房价同比增更加接近历史底部 18图表38：2014年不同能级市房价全面承压 19图表39：2014年7月-10月价下跌城市数量占比提升 19图表40：2014年全国重点市房价下行压力加大 19图表41：2014-15年地产复周期政策放松时间线 20图表42：2014年10月全国房销售面积逐步筑底 20图表43：一线城市新房销售积跌幅收窄，随后转增 20图表44：重点二线城市新房售面积增速转正 21图表45：重点三线城市新房售面积整体保持同比增长 21图表46：2014年10月14二手房成交面积筑底回升 21图表47：一线二手房成交面跌幅收窄，随后转为增长 21图表48：重点二线城市二手成交面积增速转正 21图表49：重点三线城市二手成交面积增速转正 21图表50：2015年北京二手成交面积快速增长 22图表51：2015年广州新房售面积修复，二手房跟随冲高 22图表52：2015年深圳率先暖，成交面积增速大幅走高 22图表53：2015年成都楼市底回升，二手房热度较高 22图表54：2015年3月后青成交面积增速转正 22图表55：2015年杭州新房二手房销售面积增速走高 22图表56：7月末定调转变后各地推进新一轮政策落地 23图表57：本轮政策力度超过周期 24图表58：二套房认定标准政的历史变化情况 25图表59：当前全国重点城市别化信贷与限购政策调整情况 25图表60：首轮限贷放松后全一二线城市房价及首套房贷款利率加点情况 26图表61：2022年后首套房二套房贷款利率下行 27图表62：2022年以来首套与二套房贷款利差扩大 27图表63：首套房与二套房贷最低首付比例变化历史 27图表64：首套房与二套房贷利率下限变化历史 27图表65：差别化住房信贷政的变化情况 27图表66：全国新发公积金贷中首套约占80% 28图表67：2022年各省公积贷款中首套占比70-90% 28图表68：当前房贷利率定价为LPR+城市加点+个人加点 29图表69：2018-2021年房贷点幅度较高 29图表70：2019年后一线城市LPR加点幅度较高 29图表71：2019年后部分二城市相对LPR减点 29图表72：过往存量房贷利率整与本轮存量房贷利率调整对比 29图表73：2023年高层频繁及保障房等“三大工程” 31图表74：经济观察网报道“14号文”的主要内容 32图表75：1960s前新加坡公住房建造数量较少 33图表76：1980s年代新加坡民房屋自有率大幅提升 33图表77：新加坡国有土地占持续提升 33图表78：组屋销售收入低于成本，地价占成本比例较高 33图表79：房地产和建筑业产占GDP的3-10% 34图表80：新加坡房地产相关入占比较低 34图表81：2015年以来新加建屋局财年赤字趋势扩大 34图表82：住宅业务亏损占建局财政赤字比例较高 34图表83：按订单生产（BTO）组屋数量占比提升 35图表84：1960s至今组屋申量超过供应量 35图表85：新加坡组屋主要类型 35图表86：新加坡建屋局在管等户型组屋占比提升 36图表87：2010年至今BTO型组屋售价范围 36图表88：2022年新加坡家人均收入分布较为均匀 36图表89：新加坡居民住房支占比在20-30% 36图表90：新加坡永久居民和居民占比较小 37图表91：出售组屋的居住时大多超过10年 37图表92：1990s年代后，组与私宅家庭户数均上升 37图表93：2022年4房与5组屋家庭户数占比最高 37图表94：1991年至今组屋售价格与私宅价格涨幅接近 38图表95：2000-23年组屋转价格指数波动小于私宅 38图表96：1970s至今有地私价格住宅指数涨幅更高 38图表97：核心区私人住宅价指数涨幅较低 38图表98：2000年至今深圳多数年份常住人口快速增长 39图表99：深圳市可支配收入速较高 39图表100：2010-2020年深家庭住房自有率整体下降 39图表101：居住在公共住房的家庭占比较低 39图表102：重点城市中深圳住房自有率偏低 39图表103：一线城市中深圳房自有率最低 39图表104：深圳十四五规划保障房计划供应量逐年提升 40图表105：2016-22年深圳年保障房计划均超额完成 40图表106：深圳2018年后商房与保障房计划供应比例 40图表107：2021年深圳新房户型商品房成交套数占比提升 40图表108：2021年保障房供增加伴随住宅均价下降 40图表109：商品房销售额测算 41图表房地产开发投资比跌幅有望收窄 422023年房地产市场表现回顾12023年全国房地产销售热度仍处低位，1-11月商品房累计成交依然负增。2023年1-100509售总额1053185.2%10.3%，100.7pct8.6%100.5pct。20232022图表1：2023年全国房地产销售热度仍处低位 0

商品房销售总额（亿元） 商品房销售面积（万平米） 商品房销售总额同比（%） 商品房销售面积同比（%）0%1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月资料来源：，销售“前高后低”,Q1全国商品房市场小阳春后成交热度回落。受益于疫情积压需求释放，2023年1-3月全国房地产市场销售明显复苏，3月商品房销售面积和销售金额均创年45.5%28.0%。1-437636397508.8%56.8%6-889图表2：2016年以来商品房销售面积变动（万平方米） 图表3：2016年份以来商品房销售金额变动（亿元）资料来源：， 资料来源：，2023年1-2620192021202232017420169土拍市场冷淡，土地成交总价和土地成交规划建面仍处下行阶段。自2021年8月以2021100426037562923.7%；2022100309925598726.0%2023年100189122913030.4%。图表4：2023年100大中城住宅类用地成交总价持续下滑 住宅类成交土地规划建筑面积累计同比住宅类成交土地总价同比80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%资料来源：，图表5：百城土地成交规划建面 图表6：百城土地成交楼面均价15000

成交规划建面（万平） 成交同比增

100%

成交楼面均价（元/平） 溢价率100005000

50%1200030%1200030%10000 8000 20%6000 15%4000 10%2000 0 -50%0 -100%资料来源：， 资料来源：，1003成。202310月10047971003264.541.8%10029130万平方米，同比下滑30.4%，全年住宅土地成交仍处低位。图表7：2023年房地产新开工面积仍处低位 0

新开工面积（万平方米） 新开工累计同比

80%60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：，图表8：2023年房地产竣工面积同比正增 0

竣工面积（万平方米） 竣工累计同比

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%资料来源：，图表9：2023年房地产投资开发依然低迷 0

房地产开发投资累计完成额（亿元） 房地产开发投资累计同比

50%40%30%20%10%0%-10%-20%资料来源：，8745621.2%1040459.4%6523717.9%。2023122024当前已处本轮周期底部，坚定拥抱行业周期新起点202470大中城二手住宅价格指数环比跌幅已接近历史低位，2024年房价有望逐步企稳止20142014570701.0%20144PSL7月10700.8%42023700.8%20149图表10：70大中城二手住宅价格指数同环比变化（%）

中国:70个大中城市二手住宅格指数:当月比 中国:70个大中城市二手住宅格指数:环比

3.02.01.00.0-1.0-2.0资料来源：，图表11：分城市能级二手房住宅价格指数同比变化（%）40.0 一线城市 二线城市 三线城市20.00.0-20.0资料来源：，图表12：分城市能级二手房住宅价格指数环比变化（%） 一线城市 二线城市 三线城市6.05.04.03.02.01.00.0-1.0-2.0资料来源：，大中城房价与M12013M120141M11.2%20064201520151220239GDP5.20%，202369图表13：70大中城房价与M1走势高度正相关 （%）2010/02+39.0%（%）2016/082007/09 （%）2010/02+39.0%（%）2016/082007/09 +25.4%+22.8%2013/02+15.3%2021/02+14.7%2009/02+6.7%2012/05+3.1%2014/02+1.2%2020/02+0.0%2022/02-1.9%40 6030 504020301020010-10 0-20 (10 资料来源：iFinD，1.3市场延续分化态势，价格在分化中下行2023202372.6%3.1%图表14：70大中城二手住宅价格指数情况 资料来源：，。注：二手房价格指数以2016年1月二手房价格为基数100并计算得出。202320232018已经进入下行周期，峰值至今已回撤12.3%201910.1%13.7%。202329%、15%图表15：典型城市新房成交面积情况 资料来源：中指研究院，历史复盘：2014-15年政策组合拳发力，楼市量价先后企稳2015-21回顾2015-21比均达到历史高位。2021-232010-14533.38199819.08%2015-21100.38万亿，销售额占比高达57.39%，为1998年房改以来全国楼市销售的高峰时期。2014-152015-162016420161210.8%201692016122021年实现18.2万亿的历年最高销售额。2010-2014-151998房改启动2005-20062010-2014-151998房改启动2005-2006出台11 2012 2013 930新政：2007 08-09 新国十央行 新国 首套最条、新降准 五条，首付比回温金融 国八条，降息，打击 30%，危机 一线首一线 投资 次出台限购 投机 限为贷款限购政松动 购房 策0.7倍2016-18一线限贷重启：北京2016年930新政、2017年317新政限贷收紧房住不炒：16年12月中央作2022019-20央行商品房销售额2005-00-04年房销售额：3.20万额占比：1资料来源：iFinD，中国政府网、人民日报、人民网、南方日报、中国人民银行、北京市住建委、中国政府网、新华社、银行间交易商协会，在2014-152138.80%202161.30%。收35.70%，2022-2320231.20%，图表17：2015年居民收入杠杆率持续走高 图表18：2016年个贷余额增速冲高回落中国居民部门收入杠杆率

个人住房贷款余额 同比增速，右轴7060504030706050403020100(%)2008年17.90%，（+17.80pct）2015年38.80%，（+22.50pct）(万亿元)(%)40 3030 2020 1010 0资料来源：iFinD，。注：居民部门收入杠杆率=居民部门债务/名义GDP。

0资料来源：iFinD，

-102015-2120149302015与国开行推动棚改货币化安置比例提高至50%以上，棚改政策加快三四线城市商品房去化过程，获得补贴后居民也能够实现房屋的更新置换。20216图表19：2017年棚改货币化安置套数占比或超25% 图表20：2017年棚改货币化安置比例提高至60%以上4002001000

棚改货币化安置套数 安置套数/总销售套数，右轴29447180365(万套) (%)29447180365502014 2015 2016 2017

棚改货币化安置比例(%)810(%)81030496060504030201002013 2014 2015 2016 2017资料来源：iFinD，。注：假设2017年商品房套均建筑面积100平

资料来源：iFinD，图表21：换房链条导致新增需求被放大，二手房成交规模放量

买入二手房买入二手房

买入二手房居民2

居民3房 买入新房

居民4

买入二手房…… 新房需求刚性需求新增需求

居民

买入新房

买入二手房新房 居民n买入新房

二手房需求 改善需求总需求资料来源：中国房地产报、贝壳研究院，201420143003626020%13565924%2016图表22：2015年百城一线城市成交土地楼面价企稳 图表23：2015年百城二线城市成交土地楼面价企稳(万/平)(2010=100)(万/平)(2010=100)3.02.01.00.0

百城一线成交楼面均价 一线新房价格指数，右

2.52.01.51.00.50.0

百城二线成交楼面均价 二线新房价格指数，右(万/平) (2010=100)

2.01.81.61.41.21.00.80.60.4 资料来源：iFinD，。注：假设2017年商品房套均建筑面积100平

资料来源：iFinD，本轮楼市的不同之处：供需结构转变、城市分化加大2017-222010-1558%32%2020图表24：2023年12月一线城市二手房价格指数同比转负 图表25：2013-18年楼市投资需求旺盛0

北京二手房价格指数同比 上海 广州 深圳(%)(%)

7550250

(%)

刚需占比 改善占比 投资占比21219资料来源：iFinD， 资料来源：中国新闻网，2010-15年均净流入人口3568112010-15年均净流入人口3568111216苏州西安杭州青岛石家庄成都武汉天津2017-22年均净流入45685821728313537(万人)80资料来源：iFinD，。注：根据各城市常住人口统计，人口增长可能受区划调整等因素影响2017-2021图表27：2019年房价增速跑输LPR 图表28：1年期理财产品收益稳定，理财或替代购房投资50

预期房价上升比例，右轴 70城新房价格同比(%)(%)70城二手房价格同比 个贷加权平均利率 80(%)(%)0

3个月理财产品预期年收益率 6个月期1年期 5年期LPR1年期LPR(%)(%)2010242720102427381214167064594632185258587015141466701150332828241020资料来源：iFinD， 资料来源：iFinD，图表29：GDP增速放缓，基准利率仍有下行空间 图表30：23年RMBS条件早偿率和提前还款意愿较高基准利率&LPR基准利率&LPRGDP增长率4.30%5.10%3.00%4.30%4.20%

RMBS条件早偿率指数25%10%8%6%4%2%0%资料来源：，。注：根据万得一致预测的2023E-2025E国内GDP增速为5.25%、4.43%、4.80%，IMF预测为5.01%、4.16%、4.12%

20%15%10%5%0%资料来源：iFinD，图表31：信贷条件放宽但房屋价值下降，居民可能转而通过降杠杆换房原价按揭贷款1按揭贷款2按揭贷款1首付1原价按揭贷款1按揭贷款2按揭贷款1首付1亏损房产2现价首付2首付1房产1现价收益房产1现价首付2按揭贷款2房产2现价资料来源：202388912.085.2995.71于2015-212015图表32：9月新政后上海挂牌量小幅上升 图表33：7月上海二手房价格指数转为同比负增(万套)9/1"认房不认贷"12.0 12.0(万套)9/1"认房不认贷"12.0 12.01.41.31.11.11.2(万套)11.91.311.711.711.58上海二手房价格指数，同比，右轴6(%)9/1"认房不认贷"420(2)(4)12.212.011.811.611.411.2

1.81.51.20.90.60.30.0 资料来源：兔博士《上海1月二手房报告》， 资料来源：iFinD、国家统计局，图表34：8月末新政推动深圳二手房挂牌量继续上升 图表月深圳二手房价格指数同比跌幅扩大(万套)8/31"认房不认贷(万套)8/31"认房不认贷"76543210

0

深圳二手住宅销售套数 深圳二手房价格指数，同比，右轴(套)8/31"认房不认贷"(套)8/31"认房不认贷"(%)-1-2-3-4资料来源：深圳市房地产中介协会， 资料来源：iFinD、国家统计局，70/2020/环比均值分别变动-2014年-5.20%/-1.00%12121086420-2-4-6-870城新房价格同比(%)环比，右轴121086420-2-4-6-870城新房价格同比(%)环比，右轴-1.10-0.37-6.563.02.52.01.51.00.50.0-0.5-1.0-1.5-2.01086420-2-4-670城二手房价格同比(%)-0.79-1.00-5.20543210-1-2-3.69 资料来源：iFinD， 资料来源：iFinD，2014年：楼市量价齐降，限购限贷政策先后放松政策主线：201420142010-201320122012-2013237021270（（%6）图表38：2014年不同能级城市房价全面承压 图表39：2014年7月-10月房下跌城市量占比升 70城新房价格指数,同比 70城新房价格指数,一线同70城新房价格指数,二线同比 70城新房价格指数,三线同

100%

70城中新房价格同比上涨城市数 同比持平 同比下降(%)20 80%(%)60%1040%020%-10 0% 资料来源：iFinD， 资料来源：iFinD，图表40：2014年全国重点城市房价下行压力加大能级城市14/7新房价格指数，环比（%）14/8 14/9 14/10 14/1114/1214/7新房价格指数，同比（%）14/8 14/9 14/10 14/1114/12一线北京-1.3-1.2-0.9-1.3-0.3-0.24.92.60.4-1.7-2.6-3.4一线上海-1.4-1.3-1.1-0.7-0.5-0.34.81.7-0.9-2.4-3.5-4.4一线广州-1.3-1.3-1.4-1.2-0.4-0.25.32.1-0.6-2.7-3.8-4.8一线深圳-0.6-1.1-0.9-0.40.01.25.12.60.3-1.0-2.0-1.3二线成都-1.1-1.2-1.1-1.2-0.6-0.22.20.1-1.5-3.1-4.2-4.7二线合肥-0.8-0.7-1.2-0.20.0-0.14.43.01.20.5-0.7-1.9二线杭州-2.5-2.1-1.2-0.5-0.4-0.3-2.5-5.6-7.9-9.1-9.9-10.3二线厦门0.20.20.0-0.5-0.4-0.57.26.44.93.83.02.1二线武汉-1.8-1.7-0.9-0.5-0.30.02.4-0.3-1.6-3.0-3.8-4.2二线南京-1.1-1.3-0.9-0.50.0-0.24.52.20.2-1.2-1.9-2.7二线郑州0.0-0.5-0.90.0-0.20.03.21.90.70.60.40.2二线兰州-0.6-0.3-0.5-0.6-0.3-0.21.3-0.2-1.0-1.9-2.7-3.0二线福州-1.5-1.2-1.8-1.0-0.5-0.23.01.2-1.6-3.0-4.7-5.4二线长沙-1.5-1.6-1.1-1.3-0.9-0.72.3-0.3-2.0-4.2-5.7-6.9二线青岛-1.2-1.1-1.4-1.5-1.0-0.92.70.3-1.6-3.6-5.1-6.5二线哈尔滨-0.8-0.9-1.0-1.3-0.4-0.43.21.50.0-2.1-3.4-4.4二线重庆-0.9-1.3-1.8-0.8-0.5-0.32.50.3-2.4-3.6-4.9-5.3二线长春-0.7-0.8-1.3-0.7-0.6-0.53.21.3-0.7-1.8-3.0-3.8二线南昌-1.0-1.4-1.2-1.2-0.4-0.32.00.0-2.1-3.9-4.6-5.4二线昆明-1.0-1.2-1.1-0.6-0.7-0.72.70.6-1.0-2.0-3.3-4.5二线大连-1.3-1.6-1.0-1.3-1.4-1.02.30.3-1.2-3.0-4.7-6.4二线南宁-1.3-1.2-1.4-0.5-0.3-0.62.40.4-1.5-2.9-3.4-4.4二线石家庄-0.8-1.2-1.1-0.7-0.2-0.13.71.5-0.4-2.2-2.9-3.3二线天津-0.9-1.1-0.9-0.8-0.4-0.22.30.7-0.8-1.8-2.6-3.4二线太原-1.6-1.1-1.1-0.5-0.4-0.53.51.4-1.0-2.5-3.1-3.9二线呼和浩特-1.0-1.7-1.2-0.9-1.0-0.94.21.80.0-2.1-3.8-5.3二线沈阳-1.7-1.7-1.2-1.3-1.2-0.90.8-1.6-3.8-5.4-6.8-7.8二线宁波-1.4-0.7-0.5-0.5-0.4-0.50.0-1.4-2.8-3.7-4.7-5.6二线济南-1.2-1.3-0.7-0.5-0.4-0.32.30.0-1.3-2.2-3.2-4.0二线海口-0.8-0.5-1.0-0.9-0.3-0.70.3-0.2-1.3-2.9-3.8-4.7二线贵阳-0.5-1.5-0.6-0.9-0.5-0.43.52.00.5-1.4-2.2-3.0二线西安-0.7-1.4-1.0-0.7-0.8-0.54.01.5-0.2-1.5-2.7-3.8二线西宁0.0-1.3-1.1-1.0-0.4-0.35.42.91.5-0.3-1.3-2.1二线银川-0.9-1.6-0.5-0.5-1.0-0.24.71.60.4-0.7-2.4-3.3二线乌鲁木齐-0.6-1.4-0.7-0.6-0.7-0.54.21.7-0.2-1.5-2.7-4.1资料来源：iFinD、国家统计局，2014年底-20152022201412704.5%20146201492014图表41：2014-15年地产复苏周期政策放松时间线 商品房当月销售面积 商品房销售面积同比，右轴 70城新房价格同比，右轴50,000(万平)45,000

13/3,坚决抑制投机性购房，房企再融资政策收紧

16/2,不限购城市首套/二套首付比例下调至25%(-5%)/30%

16/9,北京、天津等全国多地限购、限贷重启

(%) 504040,00035,000

15/6,下调存贷利率15/5,下调存贷利率

15/10,下调存贷利率

16/12,中央经济工作会议首提“房住不炒” 3020

14/4,央行创设PSL支持基建与棚改

15/12,中央经济工作会议指出要“化解房地产库存，稳定房地产市场”下调不限购城市首套房最低首付比例至

100-100

14/6,呼和浩特取消限购14/9,"认贷不认房",下调首套房首付比例14/10,降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度14/11,1年期贷款利率下调40bp，存款利率下调25bp

15/8,住建部要求棚改货币化安置比例不低于50%；下调存贷利率15/3,"330"新政:二套首付下调至40%;营业税免征年限"5改2";允许适当调整套型结构;下调存贷利率15/2,47个曾出台限购令的城市中，已有41城取消限购(除北上广深三亚)

-20-30-40-50 资料来源：iFinD、国家统计局，中国政府网、中国人民银行、国家税务总局、北京市人民政府、北京市住建委、天津市人民政府、安顺市人民政府、新华网、新华社、人民网-人民日报、人民网-环球时报，2014年1091.2110.32%。2014101.141.61%201533040%20154142015719%。20149-34.29%，10201520141019.14%4.26%，20153图表42：2014年10月全国新房销售面积逐步筑底 图表43：一线城市新房销售面积跌幅收窄，随后转增全国商品房销售面积 同比增速，右轴 一线城市商品房成交面积 同比增速，右轴30,000(万平)(%)30,000(万平)(%)25,00020,0005040302015,0001010,00000-10-20700600500(万平)(%) 10075504002530020010000-25-50资料来源：，国家统计局， 资料来源：，。注：一线城市包括北京、上海、广州、深圳图表44：重点二线城市新房销售面积增速转正 图表45：重点三线城市新房销售面积整体保持同比增长二线城市商品房成交面积 同比增速，右轴 三线城市商品房成交面积 同比增速，右轴8006004002000(万平)(%) 1007550250-25-509008007006005004003002001000(万平)(%) 1007550250-25-50资料来源：，。注：二线城市包括成都、大连、福州、杭州、南京、青岛、苏州、武汉、厦门

资料来源：，。注：三线城市包括东莞、佛山、惠州、江阴、南宁、韶关、无锡、扬州20141037724%月跌幅16%，12220156比增速达到136%，上升幅度较新房更高。（10。20156137%1019%1220141014%20151图表46：2014年10月14城二手房成交面积筑底回升 图表47：一线二手房成交面积跌幅收窄，随后转为增长0

14城二手房成交面积 同比，右

(万平)(%)(万平)(%)150100500-50-100

0

一线城市二手房成交面积 同比，右

(万平)(%)(万平)(%)150100500-50-100 资料来源：，。注：统计城市包括14城，见图表47-49注释

资料来源：，。注：一线城市包括北京、广州、深圳图表48：重点二线城市二手房成交面积增速转正 图表49：重点三线城市二手房成交面积增速转正0

二线城市二手房成交面积 同比，右

(万平)(%)(万平)(%)150100500-50-100

806040200

三线城市二手房成交面积 同比，右

(万平)(%)(万平)(%)150100500-50-100 资料来源：，。注：二线城市包括成都、大连、杭州、南京、青岛、苏州、厦门

资料来源：，。注：三线城市包括南宁、无锡、扬州、金华201520156246%232%20156月北京152%7127月88%20159131%。图表50：2015年北京二手房成交面积快速增长 图表年广州新房销售面积修复二手房跟随冲高0

北京新房成交面积 北京二手房成交面(万平)(%)新房同比 二手房同比(万平)(%)

200150100500(50)(100)(150)(200)

500

广州新房成交面积 广州二手房成交面(万平)(%)新房同比 二手房同比(万平)(%)

200150100500(50)(100)(150)(200) 资料来源：， 资料来源：，图表52：2015年深圳率先回暖，成交面积增速大幅走高 图表53：2015年成都楼市筑底回升，二手房热度较高500

深圳新房成交面积 深圳二手房成交面(万平)(%)新房同比 二手房同比(万平)(%)

250200150100500(50)(100)(150)(200)

500

成都新房成交面积 成都二手房成交面(万平)(%)新房同比 二手房同比(万平)(%)

150100500(50)(100)(150)(200) 资料来源：， 资料来源：，图表54：2015年3月后青岛成交面积增速转正 图表55：2015年杭州新房与二手房销售面积增速走高青岛新房成交面积 青岛二手房成交面(万平)(%)(万平)(%)50403020100

150100500(50)(100)(150)(200)

500

杭州新房成交面积 杭州二手房成交面(万平)(%)新房同比 二手房同比(万平)(%)

250200150100500(50)(100)(150)(200) 资料来源：， 资料来源：，本轮政策：限购限贷政策全面放松，力度超过以往定调转变：政治局定调转变，政策密集出台月2472420167月末至102510-1298-2052234/LPR-10bp/+30bp2375040%。12月1470%20082014年12月：一线城市普宅和限贷政策全面放松9月至10月：重点城市放松限贷、限购政策月初：各地推进12月：一线城市普宅和限贷政策全面放松9月至10月：重点城市放松限贷、限购政策月初：各地推进“认房不认贷”8月末：住建部等多部门发布政策8月初：一线城市相继表态、部分城市跟进调整7月末：政治局、国常会定调转变，住建部释放积极信号国常会：调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措

江苏、武汉、河南等地：下比例和利率

广州、深圳：率先调整二套认定标准北京、上海、江苏省、苏州、无锡、广东中山、惠州、东莞、湖北武汉、鄂州、成都、重庆、安徽省、厦门、沈阳等全国多地：全面推进“认房不认贷”

自然资源部：据报道已于9月底发文建议取消土拍地价限制、远郊区容积率1.0限制国常会：8月25日国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文），近期已传达到各城市人民政府和各部委直属机构7/247/287/29-30 8/3-238/25

9/8-10/16

10/17-26 12/14适应我国房地产市场供求关产政策四大一线城市：表态大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展

住建部等三部门：推动落实“认房不认贷”财政部等三部门：延续换房退税政策央行与金融监管局：调整差别化信贷政策、推动存量首套房贷利率下调

南京、天津、沈阳、大连、福州、长沙、武汉、成都、西安、苏州、广州、杭州等全国多地：限购政策取消或放松深圳、广州等全国多地：下调房贷首付比例和利率下限

北京、上海：限资料来源：各地政府网站，财政部、央行、住建部，新华网、人民网-人民日报、安居北京、南昌发布、南京发布、大连发布、淮安发布、证券时报、经济观察网、新华社、中国建设报、央视网、广州日报、上海住房城乡建设管理、武汉住保房管、太原新闻网、新华日报、无锡发布、成都发布、四川日报、西安日报、苏州日报，图表57：本轮政策力度超过往周期政策大类政策2008-20092014-20152021-2023本次政策空间利率政策基准利率45（7.83%降幅189bp）66（6.55%4.90%，降幅165bp）55（5LPR4.65%4.20%，降幅45bp）下调次数与下调幅度不及过往利率折扣首套房七折基准利率首套房七折基准利率2023830/LPR+20bp，2023/9后一线城市下调利率下限接近历史最宽松水平信贷政策首付比例最低首付比例调整为20%2015年930非限购城市首套/二套房首付25%(-5%)/30%2023年830新政，下调全国首套/二套房最低首付比例至20%/30%，2023/9后一线城市全面下调首付比例接近历史最宽松水平限购限贷首套房认定改善类住房适用首套优惠2014年930“认贷不认房”2023年825新政，“认房不认贷”接近历史最宽松水平贷款额度提高贷款额度，月还款额与月收入比上限控制在50%-60%部分城市放宽符合条件人群的公积金贷款额度接近历史最宽松水平普通住宅认定2008年11月北京放松普宅认定标准2014年10月北京、上海、广州放松普宅认定标准2023/11/23深圳、12/14北京和上海放松普宅认定标准接近历史最宽松水平税收政策交易税降低交易环节税负2016年217新政，营业税免征522022年930新政，换购住房个人所得税退税部分城市有下调空间房企融资股权融资支持房企融资定增通道开启2022年11月“第三支箭”，恢复上市房企与涉房上市公司再融资接近历史最宽松水平债权融资鼓励优质企业发行企业债、开展REITs试点持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工金用于发放房贷。2022年11月“第二支箭”延期并扩容，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资接近历史最宽松水平信托暂时取消信托资金向实体经济公司以投资附加回购承诺方式对房地产开发项目进行间接融资2023年REITs拓展至消费基础设施类商业地产REITs次落地资本金比例降低保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例预售资金预售资金加强监管住房保障棚改/保障性住房0亿元用于加快建设保障性安居工程提高棚改货币化安置比例至50%以上在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，推进保障房建设执行层面有超预期空间资料来源：中国人民银行、住建部、财政部、证监会、银行间交易商协会、发改委、中国政府网、新华社，政策主线：限贷放松降低购房负担，限制性政策全面解除8252008年12月和2014年918年21（2）201493012014930”图表58：二套房认定标准政策的历史变化情况项目2008年“改善居住条件”2010年“认房又认贷”2014年“认贷不认房”2016年“认房又认贷”2023年“认房不认贷”发布时间2008/12/212010/6/42014/9/302016/9/302023/8/25政策范围全国全国全国因城施策一城一策适用首房政的基 购房人庭名在本无房且商业性房贷记录公积住贷款记本群体已贷款购买1套住 拥有1套住房，已 家庭成在当地名下适用首房政的特 房人均住房面积 无 结清相应购房贷款的 无 无成套住房不论是定群体 低于当地平均水平的 家庭 否已利用贷款购买过居民 住房放松保留放松保留 保留认房标准（有1套住房，只要人均面积低，仍可适用首套贷款政策）（要求购房地无住房）（有1套住房，只要贷款还清，仍可适用首套贷款政策）（要求房地住 （要求房地房） 房）保留放松保留 取消认贷标准无（要求全国范围内无（贷款还清，等同无（要求国范内无 （不查贷款况）贷款记录）记录）贷款记录）异地购房 还清贷前不用首套房政策卖出唯一的现有房屋

可在多地适用首套房政策卖出唯一的现有房屋房屋置换

后（房贷即还清），恢复首套房资格

后，恢复首套房资格资料来源：中国政府网、住房和城乡建设部、中国人民银行、北京市人民政府，831“首套房最低首付比例统一为30%”，4日期地区差别化信贷政策限购政策范围日期地区差别化信贷政策限购政策范围首套房二套房最低首付比例利率下限最低首付比例利率下限8/17 南昌 降低首比例 20% 30%8/17 8/25 9/4

降低二套房首付比例、贷款利率

全域解除（不再限制购房套数）（和平全域解除（

40% LPR+40bp9/4 沈阳 降低首比例贷款9/4-9/11 青岛 执行全最低付比例9/8 南京执行全国最低首付比例、9/8 大连二套房贷款利率9/9 兰州 降低首比例

购政策）全域解除（将市南区、市北区移出限购区域）全域解除（取消玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区四区限购政策）全域解除（取消中山区、西岗区、沙河口区限购政策）全域解除（取消主城四区限购政策）

20% 30%20% LPR-20bp 30% LPR+20bp20% 30% LPR+20bp20% 30%利率9/11济南利率9/11济南购全域解除（房限制）

落实降低首付比例、贷款

取消120平及以上住房限9/11 广州 降低首比例贷款率 30% LPR-10bp 40% LPR+30bp全域解除（取消五城区限9/12 福州9/12 郑州 降低首比例贷款率

购政策）全域解除（购政策）全域解除（市区购房不再

20% 30%9/15

信贷政策，降低存量首套住房贷款利率

审核购房资格）图表60：首轮限贷放松后全国一二线城市房价及首套房贷款利率加点情况序号城市能级城市首套房利率下限(%)首套房利率加点(bp)新建商品住宅价格指数，当月同比(%)新建商品住宅价格指数，当月环比(%)23-0523-0623-0723-0823-0523-0623-0723-081一线北京4.75554.33.53.52.80.20.10.4-0.22一线上海4.55354.94.84.54.10.30.40.20.13一线广州4.200-0.4-0.8-1.3-1.40.1-0.1-0.2-0.34一线深圳4.5030-1.8-2.4-2.8-3.0-0.2-0.3-0.6-0.65二线天津3.80-40-0.30.20.50.60.20.3-0.2-0.46二线石家庄3.70-50-0.6-0.5-0.4-0.70.5-0.1-0.2-0.77二线太原3.70-50-1.4-1.6-1.2-0.50.7-0.20.10.28二线呼和浩特4.00-20-1.3-0.6-0.9-0.10.10.2-0.1-0.19二线沈阳3.70-50-3.0-3.4-3.6-2.70.3-0.3-0.60.110二线大连3.70-50-4.7-4.2-4.8-4.2-0.30.2-0.70.311二线长春3.70-50-4.5-3.3-3.7-4.7-0.20.5-0.7-0.812二线哈尔滨3.70-50-2.9-2.0-2.2-2.30.30.3-0.4-0.613二线南京4.00-201.50.90.5-0.2-0.3-0.2-0.1-0.414二线杭州4.00-205.14.53.73.30.20.40.00.115二线宁波4.00-203.84.13.83.40.40.3-0.4-0.216二线合肥4.00-204.43.82.82.30.2-0.1-0.3-0.217二线福州3.70-50-0.4-0.9-1.6-1.40.1-0.2-0.4-0.318二线厦门3.70-50-1.7-2.4-2.5-2.3-0.2-0.3-0.5-0.319二线南昌4.00-202.22.91.81.20.40.1-0.3-0.520二线济南4.00-203.83.73.53.10.70.20.1-0.121二线青岛4.00-202.31.92.01.50.30.1-0.1-0.222二线郑州3.70-500.10.0-0.9-1.0-0.2-0.3-0.7-0.523二线武汉取消取消-0.8-0.4-0.30.50.20.0-0.1-0.524二线长沙4.00-203.83.63.53.50.40.20.10.325二线南宁3.60-60-1.8-2.2-2.0-1.90.4-0.3-0.7-0.526二线海口4.00-201.72.32.12.30.40.40.20.427二线成都4.00-208.37.26.46.40.50.20.20.328二线贵阳3.80-40-1.5-1.5-1.7-1.70.4-0.2-0.5-0.129二线昆明3.85-35-0.9-1.1-0.8-1.0-0.4-0.5-0.1-0.630二线重庆4.00-201.30.60.51.8-0.1-0.20.30.131二线西安4.00-201.71.71.61.90.40.30.50.432二线兰州3.90-30-2.0-1.2-0.6-0.10.50.20.1-0.533二线西宁4.00-200.50.2-0.3-1.00.20.1-0.4-1.134二线银川4.00-202.52.81.81.70.20.4-0.40.335二线乌鲁木齐4.00-200.50.30.30.60.3-0.4-0.20.1资料来源：，国家统计局，中国人民银行各分行，。注：截至2023/9/30图表61：2022年后首套房与二套房贷款利率下行 图表62：2022年以来首套房与二套房贷款利差扩大首套二套利率差(右轴) 首套房贷利率 二套房贷利率

首套房贷利率 二套房贷利率6.56.56.05.55.04.54.03.53.0(%)(bp)120100806040200资料来源：贝壳研究院， 资料来源：贝壳研究院，6.5(%)6.05.55.04.814.54.03.5 3.903.0图表6.5(%)6.05.55.04.814.54.03.5 3.903.080%

首套房最低首付比例 二套房最低首付比推算平均首付比例，右轴

首套房利率下限 二套房利率下限 贷款基准利率 LPR(%)75% 平均个人房贷利率(%)860%40%20%

70% 765% 6560%455% 3 资料来源：、中国人民银行， 资料来源：、中国人民银行，图表65：差别化住房信贷政策的变化情况日期主要内容首套房二套房发布机构文件最低首付比例利率下限最低首付比例利率下限2007/9/27明确二套房最低首付比例20%40%LRx1.1央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号)2008/10/222010/1/102010/4/30

下调个贷利率下限、下调最低首付比例上调二套最低首付比例上调大户型首套房最低首付比例、上调二套最低首付比例上调首套房最低首付

20% 30%(90平以上)

中国人民银行40% 国务院50% LRx1.1 国务院

《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知》(银发〔2008〕302号)“国十一条”《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》“新国十条”《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》《关于完善差别化住房信贷政策

比例例

30% 50% 60%

会厅

有关问题的通知》(银发[2010]275号)“新国八条”《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》《关于进一步做好住房金融服务2014/9/30 30% LRx0.7 央行等

工作的通知》

25%(不限购城市)

40%（有房且贷未清）

《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》(银发〔2015〕305号)25%（25%（- 30%(不下调不限购城市最低首付比例央行、住建部、银监会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》贷款市报价率 LPR（LPR)机制革 +60bp中国人民银行公告〔2019〕第16号

5%,不限购城市）

限购城市)2019/8/25 LPR2022/5/152022/9/292022/12/302023/8/25

下调首套利率政策下限允许阶段性调整首套房贷款利率下限建立首套住房贷款利率政策动态调整机制统一最低首付比例、下调二套利率政策下限

LPR-20bp可阶段性维持、下调或取消可阶段性维持、下调或取消20% 30%

LPR+20bp

监会监会监会总局

《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2022〕115号）《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》资料来源：中国人民银行、中国政府网，8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房92510130.7311日，202411LPR图表66：全国新发公积金贷款中首套约占80% 图表67：2022年各省公积金贷款中首套占比70-90%(%)81.984.681.984.683.585.886.386.485.618.514.713.713.615.414.416.5

首套房 二套房

100

(%)

首套房贷款笔数占比 二套及以上75 7550 5025 2502016

2017

2018

2019

2020

2021

02022资料来源：住建部《全国住房公积金年度报告》（2016-2022年）、中国政府网、财政部，

资料来源：各地住建部门《住房公积金年度报告》（2022年），住建部、中国建设报，图表68：当前房贷利率定价为LPR+城市加点+个人加点 图表69：2018-2021年房贷加点幅度较高5年期LPR 贷款基准利率 个人住房贷款利率(%)

(%)8.0(%)0.500.554.205.250.500.554.205.256543210个人住房贷款利率 LPR 城市加点 个人加点

7.57.06.56.05.55.04.54.03.5资料来源：，。注：（1）LPR部分为5年及以上期LPR，由全国银行间同业拆借中心每月20日发布，（2）城市加点由房贷发放时所在城市确定，例如北京市2019/10-2023/11首套房贷加点为55bp，（3）个人加点与银行协商确定，这里的50bp仅作示意

资料来源：iFinD，中国人民银行，图表70：2019年后一线城市LPR加点幅度较高 图表71：2019年后部分二线城市相对LPR减点 全国房贷利率下限 北上海 广深圳

全国房贷利率下限 贵郑州 厦南宁5.5(%)5.05.5(%)5.04.54.03.55.5(%)5.04.54.03.5资料来源：，中国人民银行， 资料来源：，中国人民银行，（图表72：过往存量房贷利率调整与本轮存量房贷利率调整对比日期内容执行条件内容发布机构2009/2/42019/12/282023/8/31

存量房折优惠存量房贷置换或协商变更

2008/10/27前发放，执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，借款人无不良纪录存量浮动利率贷款（2）实

410去年10月27日前发放执行基准利率0.85倍无不良纪录借款人100.722（含202031LPR加一、存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。2023925新发放贷款置换存量（LPR）

银行银行央行、国家金融监督管理总局房标准的其他存量房贷

商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。2023925协商变更合同约定的利率水平资料来源：中国政府网、中国人民银行、新华社、湖南省人民政府，保障房、城中村改造和地产息息相关保障房建设和城中村改造政策加速落地，助力构建房地产行业新发展模式。2023年47月4保障房与城中村改造政策与房地产行业密切相关。保障房可替代一部分刚需类商品房图表73：2023年高层频繁提及保障房等“三大工程”日期方向事件机构2023/4/28城中村改造在超大特大城市积极稳步推进城中村改造中央政治局会议中央政治局会议加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产2023/7/24 2023/7/21 城中村造 审议通《关在超特大市极稳步进城村改的指意中央政治局会议加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产2023/7/24 2023/7/28 城中村造 在超大大城积极步推城村改造作部电视话会在京召开 电视电会议2023/9/42023/9/4保障房设 规划建保障住房作部电电话会在京开电视电话会议2023/11/17 要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式金融机构座谈会2023/10/31 “三大程” 加保障性住房“三工程设，构房地发展模式 中央金2023/11/17 要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式金融机构座谈会2023/11/8

为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式

2023金融街论坛年会2023/11/24 22间广东省人民政府资料来源：人民网、中国政府网、中国人民银行、广东省人民政府、新华网、新华社，102614）0月31日召2414300分项 要点图表74：经济观察网报道“14号文”的主要内容分项 要点基本原则 工薪收群体负担项目金平衡、展可续-一是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋目标让商品住房回归商品属性划拨方式供应土地充分利用有条件支持利用资金来源 凡是因新增方政隐性务，一律得实施-重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体300只能购买一套保障房实施严格的封闭管理不得长期闲置其他支持 加强在设资、住公积、发贷和人住贷款税费方对保障的政支持资料来源：经济观察网，保障房的新加坡模式：大规模兴建组屋，自有率保持高位2018演变历程：196010年内结束住房危机1959-60年自治和19651927年（SevemtST193219471959122.0919602.416019591960gdDtBdHB1960年新加坡自治后成立建屋局，以建设公共住宅、提高房屋自有率为目标。新加坡1960219%况堪忧。在1964年立国之初，新加坡政府就提出“居者有其屋”计划（HomeOwnershipSc，HS，计划目标在于提高住房自有率，使得低收入居民也能购买政府提供的组（Bls9196232.1SIT33（2.4万套。25.410198033.34SIT24067%1970s29%200092%图表75：1960s前新加坡公共住房建造数量较少 图表76：1980s年代新加坡居民房屋自有率大幅提升建造数量 建造数量 年均建造数量(万套)1960年成立新加坡建屋7 6 56043 2 10

(%)5929

房屋自有率88资料来源：新加坡国家档案馆（NAS）、新加坡国家图书馆（NLB）、新加坡建屋局（HDB）、新加坡数据平台，

资料来源：新加坡统计局（DOS），PhangandKim（2013），土地制度方面，1970s1973196044.0%200687.0%。2007（2099（99（Studio301960房地产相关税收和产值占比较低，新加坡政府对土地财政的依赖度。根据蔡真和池浩珲1997-2021年，资产税9-18%1975-2023GDP3-10%图表77：新加坡国有土地占比持续提升 图表78：组屋销售收入低于总成本，地价占成本比例较高80%60%40%20%

新加坡国有土地占比 私有土地34343024136963565143877076576644463137194919521960196519701975198019852006

建筑开发 其他成本 土地开发成本居民实付价格 公积金购屋津贴 政府对建屋局亏损补贴10080100806040200成本-5.4售价成本-4.2售价成本-4.7售价(20)20192020202138.937.939.182.487.788.412.359.211.659.217.657.4资料来源：刘云华《新加坡土地综合利用效率探讨》（2011年），

资料来源：新加坡StraitsTimes海峡时报，。注：将各成本分项或售价分项除以组屋总开发成本，得到图中占比图表79：房地产和建筑业产值占GDP的3-10% 图表80：新加坡房地产相关收入占比较低80%60%40%20%

批发零售业 制造业 金融保险业 商业服务业运输仓储业 房地产 建筑业 其他行业

房地产相关税收(资产税、印花税) 所得税占比商品与服务税 关税、特许销售税与碳税100%其他税75%50%25%0%资料来源：新加坡统计局（DOS）， 资料来源：新加坡统计局（DOS），2022财53.800.8%。（NIRC）GICNIRC2019图表81：2015年以来新加坡建屋局财年赤字趋势扩大 图表82：住宅业务亏损占建屋局财政赤字比例较高0

建屋局财年赤字 占名义GDP比例(右轴20152016201720182019202020212022

0.3%0.4%0.3%0.4%0.4%0.4%0.5%0.5%0.8%(亿新加坡元)0.8%-0.2%-0.4%-0.6%-0.8%

住宅 翻新 住宅配套 出租组屋 其他出租与相关业务 代理与其他2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022(亿新加坡元)10(亿新加坡元)-10-30-50-60

-1.0%

-70资料来源：新加坡建屋局（HDB）， 资料来源：新加坡建屋局（HDB），。注：代理与其他业务为财政贡献收益3BSFBOSBFB（R）5月，与预购组屋一起推出。2002RisnrFsSysSSF199721年4BidoB370%3.52020图表83：按订单生产（BTO）组屋数量占比提升 图表84：1960s至今组屋申请量超过供应量按订单生产(BTO)占比剩余组屋销售(SBF)选择性整体重建计划(SERS)其他 31.323.322.012.334.886.867.662.475.877.380%60%40%20%

出租类组屋申请 出售类组屋申请 建造总量(万套)(万套)40 40(万套)(万套)30 3020 2010 100 0资料来源：新加坡建屋局（HDB）， 资料来源：新加坡建屋局（HDB），3-5（2-RoomFlxiFl（3nltnExcuieltHDB4-5（9-13倍）（18倍8202280%25%HDB组屋类型购买渠道HDB组屋类型购买渠道组屋特性描述社区护理公寓只来自HDB1卧室、1浴室、起居室/餐厅/厨房社区护理公寓整合了适用于老人的提供护理服务的住房，可根据护理需求与社交活动变化两房灵活型两房只来自公开市场来自HDB或公开市场1卧室、1浴室、起居室/餐厅、厨房、防空壕低收入家庭、老人和单身人士的可负担房屋选项；老人可以选择短租，以进一步降低组屋价格短租灵活型两房只来自HDB三房来自HDB或公开市场2卧室（其中之一有附属卧室）、公用浴室、起居室/餐厅、厨房/设施、防空壕居住空间紧凑四房来自HDB或公开市场3卧室（其中之一有附属卧室）、浴室、公用浴室、起居室/餐厅、厨房、后院、防空壕适合年轻夫妇或父母五房来自HDB或公开市场3卧室（其中之一有附属卧室）、公用浴室、起居室/餐厅、厨房、后院、防空壕、书房适合有5个及以上成员的大家庭3代来自HDB或公开市场4卧室（其中之二为主卧）、公用浴室、起居室/餐厅、厨房、后院、防空壕符合条件的多代家庭执行公寓只来自公开市场1卧室（有附属卧室）、2卧室、公用浴室、起居室/餐厅、厨房拥有额外空间，易于转换为起居室或电视角。有些执行组屋还有阳台空间资料来源：新加坡建屋局（HDB），。注：来自HDB和公开市场意味着图表86：新加坡建屋局在管中等户型组屋占比提升 图表87：2010年至今BTO典型组屋售价范围1000

(%)

其他 70最低总售价最高总售价(万新元)45.82.32.33.91.01.20.40.40.40.40.61.01.548.4最低总售价最高总售价(万新元)45.82.32.33.91.01.20.40.40.40.40.61.01.548.449.948.547.949.348.450.647.148.044.742.95房 5044.742.94房 40303房202房 101房占比 0 资料来源：新加坡统计局（DOS）， 资料来源：新加坡数据平台，图表88：2022年新加坡家庭人均收入分布较为均匀 图表89：新加坡居民住房支出占比在20-30%18161412108181614121086420(2)(%)2022年家庭人均收入分布2022年中位数教育服务 健康 通信 服饰18.318.618.318.616.215.814.113.226.423.721.021.420.620.323.624.224.226.430.028.975%50%25%0%1993

1998

2003

2008

2013

2018资料来源：新加坡统计局（DOS）， 资料来源：新加坡统计局（DOS），2腾退原组屋。10图表90：新加坡永久居民和非居民占比较小 图表91：出售组屋的居住时间大多超过10年小于10年 10-20年 20-30年 30-40年 40年以上6.4 6.9 7.911.86.4 6.9 7.911.814.315.316.417.027.731.731.830.530.526.922.724.829.923.921.820.218.618.212.021.121.811.029.630.728.822.016.09.627.728.86.3 6.89.613.715.620.626.99.630.221.525.080%60%40%20%

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022资料来源：新加坡统计局（DOS）， 资料来源：OrangeTee，二元体系比较：新加坡保障房占比较高，国内仍有发力空间90s年代后私宅规模提升年代接近80%196543。1990s-2000s200088.0%，202078.7%202245331%23%17%（（202216%5%的家图表92：1990s年代后，组屋与私宅家庭户数均上升 图表93：2022年4房与5房组屋家庭户数占比最高150125100

组屋家庭户数 私宅总量 组屋占比，右轴(万户)100%(万户)80%

其他类型住宅,0.3%2022年新加坡家庭居住房屋类型占比1-2房组屋,6.5%有地私宅,5.0%60%7540%5025 20%0 0%

公寓,16.0%5共管公寓,22.9%

3房组屋,17.7%4房组屋,31.6% 资料来源：新加坡统计局（DOS）， 资料来源：新加坡统计局（DOS）、新加坡建屋局（HDB），信达证券研发中心20001993-20221993Q4002471929144。75.11.513.2%1991-9619952000-20223.8%7.2%、10.5%250

80

组屋转售价格指数，同比 私宅价格指数，同比组屋转售价格指数私宅价格指数组屋转售价格指数私宅价格指数(点)1501000资料来源：新加坡建屋局（HDB）、新加坡市建局（URA），

6040200(20)(40)资料来源：新加坡建屋局（HDB）、新加坡市建局（URA），200471.101.769%RR（R2004图表96：1970s至今有地私人价格住宅指数涨幅更高 图表97：核心区私人住宅价格指数涨幅较低25020015