廉租房制度的公共政策分析

廉租房制度的公共政策分析摘要随着国家经济的不断发展，民生问题也随之得到了社会各界广泛的关注，建立和完善社会保障制度，是解决现阶段住房不公平的主要途径，也是解决民生问题的重要方面。最近几年来，我国廉租房建设取得了一定的成效，但还需要不断的完善。本文在了解廉租房制度现状的基础上，以“以人为本”和科学发展观的重要思想为指导，分析了我国廉租房制度中存在的问题对对此尽享了深入的分析和探讨，强调要构建和谐社会，稳定社会秩序，缩小贫富差距就必须有效地解决群众住房消费这一民生问题；通过对对发达国家的住房保障制度进行分析研究、探讨提出了一些我国可借鉴的方面，结合我国实际情况，提出了廉租房制度的建设的对策和建议，进而促进我国廉租房制度的全面发展，更好的解决民生问题，构建社会主义和谐社会。关键词：廉租房制度，公共政策，分析引言为应对国际金融危机对我国造成的负面影响，中国政府出台了一系列拉动经济、保增长、扩内需的政策措施，其中关于廉租房建设的一系列决策尤其引人关注。1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，首次提出“廉租房”的概念，规定“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租用由政府或单位提供廉租住房”。胡锦涛同志在党的十七大报告中，提出“健全廉租房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”2007年8月13日，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出要加快城市廉租房建设，着力解决低收入家庭的住房困难。2010年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。一些地方结合本地实际情况，积极推进廉租房制度建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭房条件发挥了“雪中送炭”的作用。一、定义（一）什么是廉租房廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。与其他房产相比，廉租房具有很强的福利性，它体现了社会公平，对于解决最低收入家庭住房困难、保证市场机制的良性运作和社会稳定具有重要作用。在我国，廉租房实行只出租不售出，出租给城镇居民中最低收入者，对国民，具有公共福利和以及社会保障性质。其以两种形式居多，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户。二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。廉租房一直是中国房地产市场中重要的住房制度之一，虽然建立时间不短，但是因为种种因素的制约发展程度有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关健问题之一。（二）公共政策公共政策是指公共权力机关经由政治过程所选择和制定的为解决公共问题、达成公共目标、以实现公共利益的方案。（三）中国廉租房的制度廉租房制度就是政府为了解决群众住房消费这一民生问题而制定的一项社会保障制度，与经济适用房制度一样，是国家住房供应体系的重要组成部分，是建立城镇住房新制度的重要环节。二、中国廉租房制度公共政策的意义（一）改善中下等收入的住房条件，提高人民生活水平1998年12月1日，我国政府决定停止实物房的分配，实行促进经济发展的改革性的货币分配住房，政府这一政策促进购房的发展，促进房地产经济的发展。政府以人为本，针对低收入家庭，提租赁性廉租房，廉租房的形成，体现了政府的民生方针，改善中下等收入的住房条件，提高了人民生活水平。（二）社会保障制度的完善必然要求社会保障具有保障基本生活，稳定社会促进经济发展的作用。中国住房的基本国情，低收入者无力购房，住房的结构情况严重制约中国的社会保障制度的完善，廉租房的推进和发展是社会保障制度完善的必然要求。马斯洛理论把需求分成生理需求、安全需求、归属与爱的需求、尊重需求和自我实现需求五类，住房保障是基本的生理需求，廉租房保障了一部分低收入人群的生理需求，是社会保障完善的必然要求，有利于促进社会保障的健全。（三）体现了科学发展观和社会公平相结合的要求加强住房保障工作，解决住房民生问题，不断满足人民群众的居住需求，正是体现了发展为人民、发展成果人民共享的科学发展观要求。坚持了科学发展观，统筹兼顾，也体现了社会公平，对于解决最低收入家庭住房困难、保证市场机制的良性运作和社会稳定具有重要作用，加快构建和谐社会。（四）平衡地产经济，促进经济合理发展我国房地产业发展迅速，1998房改后，1999年至2003期间快速发展，2003年达到高峰，在迅速发展的同时，房地产业出现房价过高、结构不合理等一系列问题，引发收入差距的社会矛盾，泡沫势头明显，房地产业成为社会关注的焦点。2004年我国政府实行有形之手的宏观调控，2004至2011年间，房地产业过热的发展，市场经济的盲目性和自发性等特点使地产经济矛盾突出中发展。住房难成为经济中最关注的问题，低收入者得住房形势不容乐观。为解决低收入人群的住众所周知,廉租房的供给需要可持续的资金注人。无论廉租房的租金配租、廉租房的租金减免、还是廉租房的实物配租,都需要巨大的资金支撑。尤其是实行廉租房的实物配租,需要一大笔修购资金来兴建和购置廉租房。以确保实物配租的廉租房房源。廉租房修购资金来源无制度性保障,是制约其发挥功能的一大障碍。现阶段,一些城市政府虽然安排了财政拨款、住房公积金增值资金、直管公房出售一定比例的归集资金、社会捐赠等多渠道、多形式的资金筹措机制,但是在廉租房的修购实践中。大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益,政府财政资金并未能得以有效落实。而住房公积金增值收益相对于廉租房修购资金的需求量而言,无疑是杯水车薪。5、廉租房准入、退出机制不完善,缺乏监督廉租房制度是针对城镇低保家庭或双困家庭的,具有公益性和社会保障性,普通家庭是不能够享受的。但是由于准入机制不够完善,一些根本不符合享受廉租住房标准的家庭利用廉租房准入机制的漏洞享受到廉租房,形成了廉租房分配的不正之风,严重背离了廉租房制度的目的和初衷。另外,廉租房的退出机制也存在较大缺陷,对于已经享受廉租房而家庭收入明显改善,收入和住房面积都高于廉租房保障标准的家庭,应该立即向相关部门上报家庭收入情况并退出廉租房的保障待遇,但是现实中对这种情况的审核流于形式,导致廉租房保障对象的只"进"不"出",严重影响了廉租房的效用。6、廉租房制度建设明显滞后于其他社会保障制度建设目前,我国的社会保障制度体系本身的总体架构还处于残缺状态,医疗、养老、失业三个方面保障制度的建设还有待于进一步完善。低收入和最低收人家庭的住房保障还没有从严格的制度安排角度,完全纳入到规范化的社会保障制度体系之中。虽然2004年《城镇最低收人家庭廉租住房管理办法》开始实施。但是该办法更多地是把廉租房制度作为城镇住房制度改革和房地产市场发展的配套措施。同时,尽管我国《城镇最低收人家庭廉租住房管理办法》目前已经实施,但对城镇最低收入者尤其是住房弱势家庭的救助却明显滞后于其实际需要。在许多城市.廉租房仍没列入政府的议事日程:一些已经开始廉租房运作和实施的省份和城市缺乏有效的制度安排支撑,已经出台的关于廉租房的若干具体管理办法在不少城市的具体操作中也遇到重重障碍。理论与实践证明。廉租房制度兼有社会救济、保险、福利的综合特征,理所应当成为我国社会保障制度的重要组成部分,成为房地产市场发展的"减震器"和"安全阀"。应该将其纳入规范化的社会保障制度体系之中。否则,市场经济特别是房地产市场越是发展,其"后坐力"所产生的负面影响就越大。四、世界各国廉租房保障制度的成功经验及对我国的启示（一）发达国家和地区住房保障制度介绍1、美国：审查程序很严格美国是典型的市场经济国家,美国政府建立住房保障制度的指导思想,是对公平的维护不应以效率损失为代价。它明确划分高中低收入者的界限，每年一次并予以公布。根据分类供应制度的要求，采取可行的措施，保证中低收入者能买得起或租得到相应的住房。初期(20多年)坚持建设小户型低造价住宅。低收入者租住符合政府规定要求的住房，只支付户收入25%的租金，超过部分由政府付给出租房主。2、加拿大：“廉租房”很大

福利事业较好的加拿大，“廉租房”政策大致与美国相同。不过在去年，该国政府追加了大笔资金，作为相关补助，使更多的家庭能够加入“可负担住房计划”，也就是让他们在5年内，只用30％的收入，就可以住上合适的房子。英国是由住房协会统筹廉租房房源，供应廉租屋。即政府(或单位)出钱建设适合低收入者居住的公房，然后用低廉的租金租给经审查合格的低收入者居住。3、新加坡：“廉租房”分两个档次新加坡廉租房分两个档次，占很大比例的居民住宅属国家所有。新加坡房产和发展委员会将“廉租房”分为两个档次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需缴占总收入10％的钱作为房租；收入在800-1500新元的家庭，用于房租的钱为收入的30％。该委员会还计划扩大投资，建设新的供出租房产，而且这些房子与商品房混建，以平衡社区的人文居住情况。该委员会还将把部分空置楼房中的多居室，改造成1居或2居室的小单元，这样就可以让更多的家庭有房可租，租金也更贴近他们的收入。4、法国：“廉租房”的天堂法国的“廉租房”不仅发展早，数量也惊人。全法国大约有1/4的人住在“廉租房”里。由于法国购置房屋的贷款难求，利率高、财产税也高，所以很多人不买房，拿着政府补助住进“廉租房”后，就不再搬出。法国“廉租房”管理和审核下放到地方政府，申请人等待的时间要比在美国的人短一些，法国的“廉租房”租金固定，政府提供补贴，很多人出少量的钱，就可以住上市区内“天价”豪宅，舒适程度极高。法国“廉租房”在建造过程中可得到中央政府的补贴，但建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。按规定，该办公室一方面严格控制房源，大部分“廉租房”只租不卖；另一方面对社会公开“廉租房”出租情况，接受大众的监督。除了收入很低的移民家庭或家庭负担很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群体的“上限”是那些收入相对较少的低级别公务员。5、日本：“廉租房”扎堆大城市日本的“廉租房”首先照顾单亲母亲、残障人和老年人的需要。不同的是，房租并不按收入多寡收取，而是按房子的造价和条件设施收，所以，还不是真正意义上的“廉租房”，而是更符合日本语所说的“公营住宅”。（二）世界廉租房制度发展对我国的启示发达国家的廉租房政策对我国廉租房发展以及政府执行机制的构建具有启迪意义。1、保持住宅建设持续健康发展，必须坚持住房保障总目标与分阶段实施相结合

根据发达国家的经验，住房政策和住房制度都经历一个从住房短缺、住房改善、富裕型住房等阶段。每个住房阶段住房政策所实施的重点是不同的。借鉴发达国家的经验，我国必须从实际出发，量力而行，根据社会进步、经济发展的需要和趋势，制定和完善住房保障政策。从现实来讲，我国住房制度改革总的目标是适应社会主义市场经济的要求，建立新的城镇住房保障制度，加快住宅建设，促进经济增长，提高居民的居住水平和居住质量。目前，我国的城镇居民居住情况是已经告别了短缺时期，正进入全面建设住房小康阶段。因此，要建立一套以反映全面居住水平的指标体系和发展目标，为实现住房生存型向住房发展型的转变提供导向。

2、结合中国国情，制定适合中国国情的廉租房制度

美国，加拿大等国都能够根据自己国家的国情，制定出适合自己国家的廉租房政策，而且适合本国广大居民的居住情况，因此，我们要借鉴发达国家的廉租房政策，再结合我国国情，制定出适合我国的廉租房制度。我国政府应承担起为低收入者提供住房保障的责任，通过政府的调控来弥补市场失灵。发达国家的经验证明，在住房短缺时期政府于预较多，随着住房问题的逐步解决，政府的干预相对减少。目前，政府对住房问题干预的手段主要是制定住房建设计划、调控住宅市场需求，对低收入者提供住房保障等。参照国外的经验，我国住房保障体系的建立和完善应着重从以下几个方面入手，一是严格认定住房保障对象；二是根据城镇居民家庭收入状况，在住宅建设中，安排一定比例的社会保障性住宅；三是向低收入家庭发放差额住房补贴等。目前，我国高房价和低收入的矛盾相当突出，这极大地遏制了个人住房消费市场的形成。因此，要理顺房价构成，控制房价不合理的上涨，提供合适价位的住宅。

3.持住房产权多元化，扩大租售并举的策略

国外的住房保障制度，保障面宽窄不一，但从总体讲是向低收入家庭倾斜。目前，我国的国情是人口多，经济发展水下低，住房保障面控制的范围较小。为了保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，我国已经制定了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，明确规定了地方政府应当在国家统一政策下，根据各地经济社会发展的实际情况，建立城镇最低收入家庭廉租住房制度。随着经济的发展，逐步加大政府住房保障的力度和保障面。就我国目前的情况分析，在住房政策过分强调私人住房，而忽视租赁住房。因此，应坚持住房产权多元化，实行租售并举的策略.4.区分保障水平的层次性，注重合宜保障手段解决低收入居民的住房问题，关键是要与本国的国情、低收入居民的需要等因素很好地结合起来。由于保障对象的住房支付能力是千差万别的，因此住房保障的水平要区分层次性，以体现其公平。保障水平的层次性使不同收入水平的居民享受不同程度的保障，是一种经济、合理的保障制度，同时也有利于节约财政支出，减轻政府住房保障负担或保障成本，从而使更多的居民按照其所应享受的待遇，享受到政府相应程度的保障。为保证这种层次性的实现，就必须建立严格的收入划分标准和资格审查制度，规定不同收入标准所能享受到的保障待遇。我国作为一个发展中国家，特别是人力、物力、财力制约的条件下，不可能在短期内大范围地解决居民的住房问题。因此，必须坚持有步骤、分层次地解决中、低收入家庭的住房问题。五、完善我国廉租房制度的对策与建议（一）对廉租房的政策建议1、扩大廉租房保障范围,重构和完善廉租房资金的筹措机制廉租房融资面小，配套金融缺失，我国当前廉租房保障范围的大小受制于我国廉租房配套资金的规，资金筹措是推动廉租房制度建设的根本保障。目前廉租房制度实施过程中最大的问题就是资金不足。有些地方政府没有足够的财力用于廉租房的兴建和征购,特别是我国西部地区的地方财政无力支撑廉租房的购,需要中央财政给予必要的支持。从国外的经验看,应该把住房保障和其他社会救助资金列入我国的中央地方经常性财政支出预算,确保其在国民收入中占有一定比例,从而使廉租房修购资金能稳健增加。从国内情况来看,我国应该逐步扩大廉租房非财政资金的筹资渠道,形成多元化的廉租房修购资金渠道。2、重构和完善廉租房的准入和退出机制廉租房是政府为最低和低收入家庭提供的保障用房.并非普通居民都可以享受的福利房。因此,严格界定廉租房的保障对象是廉租房供应体系的重点和难点。因此,廉租房管理部门应定期对享受廉租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核。以避免廉租房消费的"搭便车现象"。确保有限的廉租房资源发挥最大的效用。随着时间推移,当承租人收入状况好转、不再符合廉租房租赁条件时,应及时进行清退,做到"有进有出",使廉租房始终处于一种动态合理的状态，从新组合廉租房准入、退出机制，加强对其缺乏监督。3、加大政府的财政力度，提高地方政府职能履行能力政府需把住房保障和其他社会救助资金列入我国的中央地方经常性财政支出预算，同时，要对地方政府进行严格的要求和监督。使廉租房成为地方政府的任务之一，履行地方政府的社会职能。政府还应根据地域的特殊性采用不同的融资方式，加大融资的市场力度，认真履行经济职能，如新型的房地产信托投资基金、廉租房建设融资的证券化以及基金、债券等形势都应该纳入实践进行检验。只有这样，充分挖掘各项商和金融机构的潜力，利用一切可以利用的资金，才能加快完善住房保障体系。（二）从制度层面探讨廉租房制度建设1、加快建立个人信用制度目前职工工资已基本通过银行系统发放,可以在此基础上进一步扩展银行的职能,严禁所有企事业单位不通过银行直接发放职工收入,使银行能全面反映及时记录个人收入状况,较为准确地确定最低收入居民家庭经济来源的标准。建立个人信用资信评价机构,该机构接受政府委托对个人申报的收入进行审核;同时建立个人收入档案,对个人及其家庭收入变动情况跟踪调查、及时反映,并进行个人及家庭经济信用评估。这些基