上半年济南房地产市场研究报告

2023年上六个月济南房地产市场研究汇报一、济南2023年上六个月大事记……………错误!未定义书签。3、事件三：山东省济南市第一种“城中村”改造项目启动…错误!未定义书3、2023年月度土地市场分析(一)一般住宅……………………错误!未定义书签。2、总体供应量及区域分布………………4、成交量及区域分布……………错误!未定义书签。(二)别墅……………5、别墅市场1~6月销售状况……错误!未定义书签。(三)公寓……………2、供应量…………错误!未定义书3、新增供应………错误!未4、成交状况………………2、供应量…………4、成交状况………错误!未(四)商业……………错误!未定义书签。五、济南区域住宅市场概况…………错误!未定义书签。(一)东部区域……………………错误!未定义书签。2、供应量分析……………(二)西部区域……………………错误!未定义书签。4、成交分析………错误!未定义书(三)南部区域……………………错误!未定义书签。1、市场概述………2、供应分析………………(四)北部区域……………………错误!未定义书签。(五)中部区域……………………错误!未定义书签。六、小结…………………错误!未定义书签。一、济南2023年上六个月大事记●●“—城三区”空问发展战略区西部妹区奥体文博东部新城为这新划四各站事件回放：在2010年6月18日举行的滨河新区高峰论坛上，济南市规划局王新文局长正式提出了一城三区的概念。济南“一城”重要是指100多平方公里的主城区，以旧城改造为主。其他“三区”以新城开发为主攻方向，其14平方公里的华山片区、3平方公里的泺口片区以及30平方公里的新济南东第六属虫国地产全单公广第六属虫国地产全单公广城市发展盖嘧论运主办：济南市小清河开发建设投地责管理下下管理中心负责人告诉记者，总投资86亿元的小清河综合治理工程于2023年天签约的10个项目，总用地面积约972公顷，总建筑面积约1500万平方米，4、事件四：绿地300亿投资济南将建400米山东第一高楼区，总用地面积约250亩，规划总建筑面积约60万平方米，规划打造高达400布局的南端，距离市中心约10公里，总用地面积约2500亩，规划总建筑面积最为关键。时隔2月后，山东省政府于6月18日正式出台了山东省五大房产新商品0势10年12023年1季度全国商品房销售15361万平米，同比增长35.8%,增幅比去年整年回落6.3个百分点；销售价格为5193元/平米，同比增长16.1%,比23年增长11.4%。上涨11.7%,其中价格同比上涨14.2%,70个大中都市，其中涨幅最大的5个都市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。济南市2023年3月份与2023年同期相比上涨39.2%,价格上涨明显。出台时间出台目的营业税调整打击投资投机上涨、打击投资投机，多为指导性政策二手房转让营业税优惠政策终止打击投资投机闲置土地清查央行提高央票利率货币政策由宽松进入适度宽松上涨、打击投资投机，多为指导性政策上调存款准备金率货币政策继续收紧用地供应和监管有关问题的告知》(国19条)(1)4.15新政：30%、50%策重要有二：2023年的“9.27新政”以及2023年“10.22新政”,而本次4.15市场上投资、投购置首套自住房且套型建筑面积在90平米如下的，贷款首付款比例不得低于30%;对已运用贷款购置住房、又申请购置第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%,贷款利息不得低于基准利率的1.1倍。低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；比例和利率水平。(2)4.17新国十条类别条目关键词实履行稳定房价和住房保障职责二、建立考核问责机制障性住房坚决克制不合理住房需求更为严格的限制暂停发放购置住房贷款首套房二套房多套房以上当地纳税证明或社会保险缴居民四、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调整作用收政策增长住房有效供应国土部公布供地计划收回闲置土地造和中小套型商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的中小套型、公共租赁住房、经济合用房、限价商品房安居工程建设设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务障性住房建设规划(包策性住房建设)2023年7月底前公布管八、加强对房地产开发企九、加大交易秩序监管力度十、完善房地产市场信息加大土地监管查处力对已获得预售许可的有销售房源；明码标价批露制度及时公布住房建设和住房用地计划(3)6.18山东地产新政6月18日，山东省政府公布了《有关保持全省房地例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这样很大一部分刚性投资投机客户和较高首付的投资投机客户影响不大，如别墅项目等高端客户客户影响大，投机成本增长外地炒房团等投机团体将受到大幅克制改善型客户客户也有克制作用，与先前国四条、国十一条提到的支持改善型需求说法有矛盾客户对部分不能提供1年以上当地纳税证明或社当地居民的刚性需求产生一定影响；部分初次置业客户也转为以等待为主，愈加关注房价走入比例在40%-50%,二线都市则占到50%-80%,占比更高，二线都市由于产土地出让金TOP10中一线都市土地出让金占财政收入比例在40%-50%,二线都市则占到50%-80%,占比更高，二线都市由于产业经济的差距则更依赖土地(1)国家宏观经济环境稳定，房地产行业作为国家支柱性产业不会出现“崩——保持合理利润下，力争价格稳定积(m²)面积(m²)限(年)号延长线以东，石河岭安顿房以西4≥延长线以东，石河岭安顿房以西≥号≥≥≥≥4≥≥≥长清区长清大道北，凤凰路以≥长清区长清大道北，凤凰路以地下≤3≥长清区长清大道北，凤凰路以地上≤≥长清区长清大道北，凤凰路以地上≤≥号历下区花园路南侧、山大路西融≥历下区花园路南侧、山大路西地上≤3.25地下≥历下区花园路南侧、山大路西融5≥西侧地上≤3.1≥地上≤≥房地产开旧城改造地上≤≥山东北大业≥至日山东佳辰限企业号路以东≥槐荫区经十路北侧、纬七路东侧≥至24日≥历下区经十路南侧、燕子山西市中区经三路117号至年8月山东鲁能号4≥≥4≥2以东，沁园路以南，3号地块地上≤≥以南，未来城居住组团项目以≥以南，未来城居住组团项目以≥高新区第一试验学校以东，涵地下≤1.1≤≥≥号经十东路以南，奥体场馆以东山东永安业侧地上≤2.1≥山东三箭业≥园西侧≥以南4≥山东新地以南≥山东新地≤≥限责任企业≥限责任企业市中区阳光新路(原水泥厂路)≥至号高新区舜华南路西侧、玉顶山≥高新区舜华南路西侧、玉顶山≥历下区泺源大街南侧、南券门≥历下区泺源大街南侧、南券门≥地上≤1.95地下≥4公建(商≥3≥号4≥4≥≥号地上≤1.4,地下≤山东中泉3:地上≤上≤上≤山东中建业地上≤号地上≤≥号历下区奥体北路北侧、奥体东路以东地上≤5.0,地下6≥历下区花园路北侧、山大路西侧地上≤1.77,地下≤0.75≥年8月20日6市中区经三路117号地上≤号东侧(东舍坊片区A地块)地上≤≥出让终年8月19日东侧(东舍坊片区B地块)地上≤1.8,地下≥号路东侧(燕山新区15-1号)地上≤6≥号路东侧(燕山新区15-2号)(燕山新区7-1号)2(燕山新区7-2号)≥新增供应量达158.8万平米；(2)2月，恒大斥资28亿元拍的唐冶大道以西和长清大道以北地块，总体(3)3月济南现北部地王，北大资源以602万/亩拍下小清河北路北侧、30(4)6月份，土地市场频现流拍和起拍价成交现象；2、09—23年季度土地市场分析02009年一季度2009年二季度季度2009年四季度2010年一季度2010年二季度■季度挂牌面积58■成交楼面均价2023年上六个月，共挂牌土地569.51万平方米，同比增长110.2%,共成交土地244.28万平方米，同比增长143.58%,成交宗数为53宗，比去年同期数据涨幅都到达100%以上现象，将伴随4.15新政、4.18国十条等调控政策的010年各月挂牌土地分析表■挂牌面积006760■成交宗数096242023年1-6月份，挂牌面积最多的月份为1月，共158.8万平方米；挂牌宗数最多的是3月份，为33宗，成交面积最多的为2月份，成交土地面积124万平方米；成交宗数最多的为4月份，成交土地宗数19宗。而较为特殊的是1月份成交量为零，2月的供应量为0,主因是临近春节，思源经纪观点：详看各月数据，在经历1、2月的低谷之后，3、4月迎来了一种相对爆发的时期，供应和成交相对来说比较均衡，但5、6月份，却出现了供应急剧下滑的现象，以6月份为例：相对于11.92万的供应量，成交量8.04思源经纪认为，目前济南房价在经历了长时间的上涨后出现稳定的迹象，成交面积(万平米)成交楼面均价(元/平米)21宗，成交楼面均价为1765.39元/平米；商业和金融用地成交面积为49.46万平米，成交土地宗数为19宗，成交楼面均价为0历下区历城区市中区高新区天桥区槐荫区长清区■成交面积7125192010年各区域土地成交价格分析2010年各区域土地成交价格分析02023年上六个月成交面积最多的区域为历城区，成交面积为64.15万平(一)一般住宅注：选用样本为具有70年产权的销售率低于95%的在售项目。新增供应量8285套，共消化房源7244套，89.59万平米，总销售额为78.8下滑，截止到6月底，整体均价为8913元/平米。■供应量(套数)量较大，导致4月初存量相对较少，而4月份新增供应又环份整体供应量有所下滑；5、6月份有大量楼盘推出，从而使整体供应量大增。此外年初市场存量仅为1952套，到6月底市场存量已增至2993套，市场的去化速度与去年相比已经大大减少。住宅供应量区域分布(套数)从区域看，东部供应量仍居首位，4737套，占整体供应量的46%;另一方面是西部和北部，2744套和1233套，所占比例分别为27%和12%;中部供应量至少，只占整体供应量的4%。区域供应量与去年相比发生了明显变化，西部已取代南部成为仅次于东部的第二大区域供应量。住宅新增供应量区域分布(套数)中284北1233从区域分布看，新增供应量东部最多，3343套，占整体新增供应的40%;另一方面是西部，2655套，将近整体新增供应的三分之一，伴随东部房源的消化，放量步伐的放慢，西部多种楼盘的入市，西部有赶超东部之势；再次是北部1233套；而供应量至少的是中部284套，占新增供应的5%。上六个月住宅共消化房源7244套。前三个月住宅成交量区域分布(套数)成交量的区域分布与供应量及新增供应量的区域分布保持一致。东部是成交量最大的区域，3127套，占整体成交量的43%,另一方面是西部2067套；而成交量至少的是新增供应量较少的中部，共261套。5、价格走势■-成交均价上六个月前五个月住宅市场成交均价保持稳(二)别墅由于23年别墅项目的热销及年初中海奥龙官邸项目开盘，带动了23年别墅市场的深入升温，成交量相对稳定。4月份受到国家一系列新政出台的影响，诸多别墅项目推迟了面市时间，但国家新政对别墅市1西部别墅14万类独栋、双拼、四组院、2中海奥龙观邸东部别墅、高层46万(联排、双拼)255~5453外海蝶泉山庄南部别墅、多层、23万联排250~35C4尔夫别墅别墅(一期)(独栋、双拼)200~4505九如山庄南部别墅7.2万6国科国际高尔夫别墅北部别墅、公寓12.7万7瑞境皇冠水岸章丘别墅32万独栋、双拼、联排、叠加8东部别墅(联排、叠加)180~3509名门世家西部别墅6万(双拼、联排、叠加)漫山香墅秀城内别墅14.7万叠院140~168;联排；双拼；合院东部别墅24万(独栋、双拼)275~399东部别墅、洋房(双拼、联排)280~3401建邦原香溪谷西部别墅、洋房(类独栋、联排、组院)2天马相城东部别墅58万3康桥圣菲西部别墅4中建瀛园西部别墅、多层、22.8万(双拼、联排、叠加)5原山九号东部别墅2.6万(双拼、联排)400~5006峰景上院南部别墅5万7唯园西部别墅、高层70万(类独栋、合院、联排)8中建怡水和苑西部别墅11.7万(双拼、联排、叠加)9北京建工西部别墅、高层70万(类独栋、合院、联排)均价(元/m2)1鲁商御龙湾21套2中海奥龙观邸190套(108)3外海蝶泉山庄11000(6月一户一价，286万/套4尔夫别墅110套停售240~380万/套5漫山香墅36套5、别墅市场1~6月销售状况(三)公寓注：选用样本为具有40或50年产权的销售率不低于95%的在售项目。目前济23年上六个月济南市场在售公寓项目共8个，供应量为3306套，22.02万平米，同比下降19%和2.9%,其中新增供应3007套，19.92万平米；截止到6月底共成交2593套，17.71万平米，其中东部成交量最大1316套，另一方面是中部720套，南部成交量至少，仅有6套；上六个月公寓成交均价保持稳步上扬的态势，截止到6月底均价到达了8744元/平米。987654供应量(套数)--供应量(面积)至23年1月份市场一直延续供不应求的局面，导致存量也较少；3、4月份均766543210新增供应量(套数)0-一新增供应量(面积)0545432100■成交量(套数)-■-成交量(面积)0价，到达了8661元/平米。(四)写字楼23年上六个月写字楼总供应量为24.96万平米，其中新增供应15.06万平11864元/平米；截止到6月底，写字楼存量为3.9万平米。上六个月写字楼总供应量为24.96万平米写字楼新增供应量月变化(万平米)写字楼新增供应量月变化(万平米)9876542001上六个月写字楼新增供应量为15.06万平米,1月份重要推出国华第三空间；2月份无新增供应；3月份万达广场开始对外发售；5月份推出的中铁汇展国际体量较大将近7万平米。写字楼成交量月变化(万平米)写字楼成交量月变化(万平米)876543210上六个月写字楼整体成交量为15.43万平米。由于1、3、5月份均有新项中铁汇展国际有两个整栋成交直接拉升了本月的成交量而2月份没有新项目入市，4月份只是原有房源的少许加推，因此市场重要消化存量房源，成交量环比有所下降；而6月份成交量较低重要是首先新增房源较少，另首先在售房源如鲁一一成交均价(四)商业纯商业项目供应量月变化(万平米)纯商业项目供应量月变化(万平米)54321上六个月纯商业项目整体供应量为5万平米，除1月份有新推项目万豪星纯商业项目成交量月变化(万平米)纯商业项目成交量月变化(万平米)10从整体看，上六个月纯商业项目整体成交量为3.56万平米。除1月份有新通过对市场的监测，目前重要有6个纯商业项目在售，项目(万m²)鲁商广场一层：45000元/m2二层：30000元/m2三层：25000元/m2剩余2023平米左右可销售面积2盘缤纷五洲7发售35年使用权,售价约为14000元/m期，目前重要活动是招商晶都国际一层：15000-36000元/二层：12023-25000元/三层：12023元/m2目前项目对外出租和发售同步进行泉乐坊5(二期明湖新坊巷)一层：56000-99000元剩余400平米左右剩余街铺400m2左右炫街区负一层：18600-22300元处在尾盘期23年12月底开始销售万豪星街铺：内铺：15内铺：16000-35000元/已销售85%左右2023年1月外销售(一)东部区域其中新增供应3343套，成交3127套，有效供需比为1:0.94。虽然受政策影0东区月度总供应量变化(套数)■总供应量(套数)2023年上六个月东部区域总供应量为4737套，1、2月受春节影响，各项供应占上六个月新增供应量的34.7%,当月中海紫御东郡、保利花园、茗筑美东区从区域成交价格走势图可以看出，1-5月份区域住上升的趋势，区域价格从年初的7865元/平米涨至5月的9094元/平米，东部区域冲破9000大关；进入6月份，新政影响愈加明显，为防止5月开盘成交率(二)西部区域西区