国内商业街规划设计问题辨析

国内商业街规划设计问题辨析_物业经理人国内商业街规划设计问题的辨析

专业化的参谋机构没有市场

北京进展商经常存在这种状况，盲目进展设计。应当先明确了业态、招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、消遣、电脑这类嬉戏设施可以兼容，还有一些业态是无法相互兼容的。有的ShoppingMall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。

另一方面是专业参谋机构的重要性。国内进展商对此根本没有熟悉，所以导致专业化的参谋机构在国内没有市场。中国进展商根本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等，目前市场上恰恰缺乏这些信誉保证。

全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最终治理和实施的参谋公司不会超过十几家。由于进展商不认可，因此目前在北京没有市场。进展商都以为自己能够招商，实际上很困难。像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对工程肯定仔细评估，否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何就需要做专业的评估。国内假如供应不了这方面的评估，就需要像参谋公司这样的中间人。究竟进展商供应的可行性报告是代表进展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进展评估。中介机构就是起这个作用。假如能够找到特别好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的ShoppingMall撑起来就变得很简单。大的主力店机构比拟强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比拟明确。国内的进展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特别合作参谋关系。

主力店不应在招商前进展建筑设计

我们曾经做过很多购物中心的设计，完全是根据进展商的思路进展。整个空间都很敏捷，将来谁做商铺都可以，但这样的规划没有什么意义，属于特别前期的东西。

对于大型商场，商家比拟强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有许多店，假如哪一间店能够被人一眼观察或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就特别便利，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。中庭做得比拟好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其简单，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。

现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比方我们做的深圳的一个工程，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮局部。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。我们常常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式，我们设计的王府井富阳广场就供应这样一个表演的舞台。

大型商场的交通组织特别简单，因此还有两个方面必需考虑：一是怎样从一开头就应当把人流分开，让人往楼上走，比方一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。我们常常会发觉全部商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力特别大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭，天窗的引导作用，做到店铺的均好性。

如何操作商业地产设计

建筑设计应当有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。其次个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计根本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲切接触、亲切对话这个层次的设计根本做不到。越大的工程越简单做得宏观上气派，微观上粗糙。

对于一幢建筑，进展商假如分别托付不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了许多空白。现在的整体的进展趋势，就是多方面设计的整合最终到达最正确效果。新近入市的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶城等的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得特别好，在结合局部出彩，尤其是对底层局部。

在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比拟相像，酒店设计进展商应当先把酒店治理公司找好，是喜来登集团、假日集团、还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的治理规定，应当根据他们的要求去进展设计。开发商不是自己使用店面，而是要租卖给主力店，必需根据主力店的要求去设计。

假如是做购物中心方面的商业地产，进展商有必要找一些专业的商业参谋公司，目的是明确商业业态的特点和详细的操作方式。每个工程都有自己明确的市场定位，应当以高度专业化的方式操作，由专业参谋公司代理或者筹划、招商。假如做一般商业街的商铺，进展商可以自己操作，但在市场推断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅工程卖火就可以。社区配套中有没有餐饮打算硬件如何设计，有的几万平米的大商业，里面有一条食街，装修气氛特殊好，但没有足够的通风排烟设备，经营受很大影响。

在整个合作过程中，进展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险担当者。整个操作应当以专业的态度去进展，有钱、有权不等于有专业技术，否则最终工程卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子，仆人买一条狗看家护院，夜里听到外面有动静，究竟是仆人出去叫还是狗出去吠？答案很简洁，固然是狗出去叫，由于仆人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理，重视专业参谋机构很重要。同时也应当选择