旅游房地产第三讲 旅游房地产的发展以及开发模式(35P)

第三讲旅游房地产的开展以及开发模式主要内容旅游房地产的定义、类型与特征世界旅游房地产开展我国房地产开展现状旅游房地产开发概念模型旅游房地产开发模式几个典型的旅游房地产开发类型旅游房地产的定义旅游房地产是中国首创的词汇,在国外文献中很难找到直接关于“旅游房地产〞文献,类似的表述有度假别墅等。西方国家相应的旅游房地产主要包括度假地住宅、饭店、度假村、时权酒店、产权酒店、汽车旅馆、乡村别墅度假公寓、山林小屋等,主要通过分时度假网络来销售经营。旅游房地产，广义来说，包括所有以旅游、休闲度假为主题的置业。它是指依托周边丰富的旅游资源〔自然、人文、人造〕，借助旅游度假为目的地开发营销模式，以求全部或者局部实现休闲度假功能而开发建设及经营运作的房地产工程。旅游房地产的类型类别说明景区住宅依托旅游景观建造发展起来的住宅。度假别墅短期性的旅游地，提供度假、商洽、会议的场所。可突破时间限制，一年四季都经营，也可当作不动产投资，最终成为度假别墅（第二居所）。

主题公园完全是人造的娱乐场所，成功的主题公园对其周边地区的土地利用和社会生活带来深刻影响。主题选择非常重要。如锦绣中华、深圳之窗。康体娱乐区其种类有很多，其中也包括和各种类型的不动产开发相结合方式。如高尔夫与度假区整体开发已被市场所认同。商业游憩区直接参与型（溜冰场、标准高尔夫球场）参观型（电影院、歌舞厅、运动竞技场）旅游的开展与地价的关系被较多人研究，其中陈卫东〔1996〕以深圳为例探讨了旅游对地价的影响，其主要衡量因子为商品房的售价，并认为深圳锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗等主题公园的开发建设创造了良好的建设环境，促进了邻近土地使用价值的提升和使用功能的改变。深圳特区多层商品住宅综合售价〔港元〕时间罗湖福田南山华侨城售价增长率%售价增长率售价增长率%售价增长率%19883063－3078－2033－2015－1989393728.25390426.48270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296167131.411992769215.15723110.58600045.21755622.52度假型旅游房地产的进一步延伸A〕滨海度假型——海南2004年海南房地产呈现持续快速开展的良好态势。全省房地产开发完成投资60多亿元人民币，同比增长64％。在海南，异地购房者目前已占到购房者总人数的60％以上，其中来自浙江、上海地区的业主已占海南异地置业者的半数以上，在三亚，比例更高达70％左右。2004年，中信集团、长和系、霍英东集团、恒隆集团、华润集团、创维集团、吉利集团等商家进军海南投资房地产；首都机场2000亩的“山水国际小区〞开盘，鲁能集团10000亩的三亚湾新城建设，电讯盈科—和黄地产、中国保利集团、上海联合体已经分别与三亚市政府签署了总投资达170亿元合作开发海棠湾的意向协议，联华国际已经与三亚市政府签署了58亿元合作开发三美湾的意向协议。B〕湖区型——千岛湖千岛湖位居浙江十佳美景首位，是湖区休闲与度假居住的完美结合之地。在旅游业的带动下，2004年千岛湖的建设开发量已突破50万M2大关。千岛湖主要的商品房类型有公寓、湖景排屋、湖景别墅。两类购房者：一类是投资型购房，少那么购两三套，多的整个单元全包；另一类属养生型购房者，等退休后，到千岛湖来颐养天年。开发情况。目前已有开元度假村、凤凰岛度假村等10余家开发商落户千岛湖。由台商兴建的凤凰岛度假村占地150亩，包括32幢别墅，已于2002年建成开业。开元度假村投资3亿元兴建了近100套滨湖单体别墅，目前已经根本售完。C〕主题公园型：深圳华侨城依托深圳“中国对外开放之窗〞的优势，以几代主题公园锦绣中华、民俗村、世界之窗、欢乐谷的强大客源为根底，形成了一个集旅游、文化、购物、休闲、娱乐为一体的5KM2文化旅游度假区。第一代地产工程：东方花园、海景花园、桂花苑第二代地产工程：美加广场、中旅广场。第三代地产工程：锦绣花园、波托菲洛。D〕产权酒店型产权酒店是指讲酒店的每一个住宿单元分别出售给业主，业主委托专业公司管理，获取投资回报的形式。业主拥有每年一定时间段的免费居住权。我国已成功运作产权酒店，深圳雅蓝大酒店、上海的君豪酒店、美丽园大酒店、莫奈印象；陕西汉中的21世纪万龙大酒店；厦门悦华酒店；秦皇岛的维多利亚港湾；海南岛最早的8家产权酒店；北京的快乐无穷大—龙庆峡〔假日〕乡村俱乐部、苏州明远国际大酒店、茉莉花国际大酒店；昆山市超五星级的东方云顶广场等。旅游房地产的特征

旅游房地产传统房地产功能特征既要有住宅的基本功能，又要满足度假旅游的特殊需要相对单一，满足日常生活工作起居（如住宅、商务或工业）策划特征前期更有意义，符合休闲度假的人性化设计高度完备的系统组织，关注产品生活功效投资特征投资回收率高，基建比重相对较小以基建为主消费特征消费档次高，把握社会价值与回报的平衡消费层次多样，以商业性为主经营特征消费的可存储性和期权消费，可异地经营经营本地化，很难跨地区经营规模特征比较大相对较小环境特色依托于独特旅游资源丰富的地区（包括自然景区、人造景区）局限于小区的绿化环境，无独特性设计要求概念主题，强调外部环境的设计，侧重于配套设施的建设（如餐饮、清洁）参照专门的建筑标准世界旅游房地产开展过程中世纪：欧洲世袭贵族的度假城堡。在20世纪初期：法国南部地中海度假别墅。欧洲和北美的政府要员、富商、贵族蜂拥而至,使地中海沿岸一时间成为欧洲乃至世界的度假中心。60年代：法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时度假的方式招揽顾客，标志着旅游度假物业市场的开端。70年代：美国时权酒店美国为了处理大量的积压和空置房地产,从欧洲引入时权酒店这一概念。1977年美国的旅游度假物业95％都是通过其他工程改造而来的。1987年以后,大量的投资商和开发商介入这一领域。1999年,全球分时度假物业销售额为67.2亿美元,其中美国就占了55％,出售的房间占了50.4%,540万个家庭参与了分时度假网络。目前,全球最大的分时度假公司是总部位于美国印第安纳州的国际分时度假交换公司。其开展使以分时度假为主的旅游地产开发,成为当前西方国家房地产开发的主流。1999年,来自全世界174个国家和地区的超过450万个家庭拥有至少一周的分时度假时段,全世界80多个国家和地区己建有4145家左右的分时度假的度假地。

几个概念分时度假定义。最初指人们在度假地购置房产时，只购置局部时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房屋使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。时权酒店。在一定年限内〔一般为20-40年〕，将酒店的每个住宿单位分为一定的时间份额，如将一年分为52周，除其中1周用来维修酒店，其余51周的居住权向消费者出售。我国旅游房地产开展阶段几个典型的案例案例的典型性社会科学中的个案研究所要求的典型性不同于统计学意义上的代表性。典型性不是个案“再现〞总体的性质〔代表性〕，而是个案集中表达了某一类别的现象的重要特征〔王宁,2002〕。1985年以前，亚龙湾还是军事禁区，藏在深闺人未识。1985年1月，时任国家文化部长黄镇携夫人来三亚度假。1985年11月，国务院副总理兼国防部长张爱萍携夫人到三亚度假。三亚亚龙湾1992年10月,国务院批准建立亚龙湾国家旅游度假区,面积为18.6平方公里。在一期开发过程中，亚龙湾公司对根底设施投入12亿元，建成了卫视中心、燃气站、东西污水处理厂、变电站及15.6公里的道路及各种市政管线，实现了“七通一平〞。各开展商投入资金约52.6亿元，建成了12家具有环境优雅、功能齐全的度假酒店，并建有两个国际标准18洞高尔夫球场。并建起了一个占地面积约20万平方米集海上运动、旅游观光、餐饮娱乐为一体的滨海公园和蝴蝶谷等国家4A级旅游景区。目前，亚龙湾公司又委托国际知名的SASAKI公司对亚龙湾做出新一轮规划修编，其中包括8.26平方公里的亚龙湾二期用地。经过十多年的开展，度假区已经建设开展成具有独特的热带雨林和热带海洋风光，集食、住、行、游购、娱为一体的国家AAAA级旅游度假休闲胜地。成功的经验之一：高档地产支撑下的度假区滚动开展高端度假区的主要特点是度假气氛以及度假环境好，围绕度假区的土地资源的环境价值、本地价值很高，为高端市场所青睐。在国家土地政策与法律允许的前提下通过分期开发度假地产、景观房产、产权居所的形式来实现滚动开展。旅游房地产开发概念模式人气土地增值土地原始土地环境土地环境建设生态修复景观绿化花园广场生态协调旅游开发建设景点开发建设旅馆设施娱乐设施餐饮设施购物设施特色活动配套设施建设交通网络公共事业管理服务文化建设旅游地产建设环境效益经济效益社会效益人文关心案例：日照太阳城海滨度假区地产开发经济区位与开展水平太阳城所在的日照市东港区是日照市政府所在区，经济实力较为雄厚。东港区经济实力强且开展迅速，这为太阳城旅游度假区品质的提升和开展提供了坚实的后盾。投资与旅游设施建设1999年以来，太阳城旅游度假区的开发步伐加快。园内根底设施建设累计完成投资约6300万元，根本完成了“七通一平〞。停车场、海滨广场、路灯、标志导向牌等旅游根底设施逐步完善。自1999年至今，进园投资工程29个，投资总额约9000万元，其中已建成并投入使用的工程25个，建成了阳光假日大酒店、百盛商务酒店、金海湾大酒店、碧海宾馆等综合效劳场所20处。总体评价优越的地理、经济区位是太阳城海滨度假区成功开发的根底，良好的资源与环境条件是其旅游地产成功开发的物质载体。空间布局重点启开工程滨海开展区土地利用规划渔人码头主题度假酒店酒店以渔文化为主题，修建一座主体二层，局部一、三层的主题度假酒店，设置不同标准的度假客房470间，配套建设景观停车场和康体娱乐中心，室外建设灯光网球场等康体设施，室内设置中西餐厅、恒温游泳池、美容美发厅、KTV包房、夜总会、咖啡酒廊等娱乐工程。海鸥岛国际会议度假酒店酒店以毛石、原木、白色涂料和无色透明玻璃为主要建筑材料，主体建筑3层，呈海鸥飞翔之势，首层设置1座四声同步传译系统的600人国际会议厅、6间多功能商务会议室和贵宾休息室，填补高档会议和旅游淡季的市场空白，打造品牌，培育高端旅游市场。酒店设置包括总统套房在内的各级中高档客房600间，配套建设190个停车位的生态林荫停车场。庆典广场位于国际会议度假酒店东北翼，是两城路景观轴线的终点，是太阳城海滨节假日或重大庆祝事件发生日的庆典集会场所，主要以海滨观看烟花汇演、音乐喷泉水景表演等活动为主。海滨高尔夫球场及会所规划提出海滨湿地主题高尔夫概念，按照国际锦标级赛事标准建设球场，球场通过设置丰富的湿地系统，突出生态情趣。高尔夫会所为三层〔首层为地下一层〕坡屋顶建筑，按照白金五星级酒店标准建造，外部建造迎宾喷泉，内部设置高尔夫系列专卖店(PROSHOP)，贩售各种相关球具与用品，满足会员需要。配套建设灯光网球场、室内恒温游泳池、桑拿、蒸汽浴室和各种推拿按摩设施、中西餐厅、咖啡馆、水吧、酒吧、美容美发中心以及其它娱乐设施。高尔夫海景酒店及别墅高尔夫海景酒店位于高尔夫会所东侧，各项设施按超五星级水准建造，提供接待、物业管理、小型超市、送餐干洗等效劳，并与会所共享配套设施，向会员和业主提供一流的度假环境和物业效劳。充分利用高尔夫球道和海滨景观资源，按照组团式分期开发的模式，规划建设并向市场推出独幢高尔夫度假别墅，主要建筑朝向海面，视野开阔，