房地产企业涉税风险点及筹划案例提示

房地产企业涉税风险点及筹划案例提示一个思考方法：节税筹划两个方面。对于规避涉税风险，笔者在这里结合咨询实践对相关业务进行具体分析，对房地产业在日常操作上存在的主要涉税风险点作一个归纳（33个风险点）。5个风险点：增，税负加大；2、没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税；3、虚增拆迁安置费、补偿费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；4、以股权收购方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本；”手段取得土地，无法列支土地成本。在规划设计环节存在3个风险点：6、总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；7、虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；在融资环节存在6个风险点：（包括企业和个人）融入的资金利息支出未取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据；11、支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行；12、与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题；13、通过关联企业融资或者借款，往往存在应付未付利息问题；在工程建设开发环节存在6个风险点：15、虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税；16、绿化和配套工程项目操作不规范虚增建设成本；17、“甲供材料”操作不规范造成复杂抵税18、实际发生工程支出但不索要发票；19、签订建安合同后未足额缴纳印花税；在预售环节存在9个风险点：21、取得预售收入（包括定金、诚意金）没有按规定及时申报纳税；22、没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；23、预售合同没有足额及时缴纳印花税；24、销售合同（发票）为阴阳合同（发票），未如实申报收入；未代扣代缴税金；、返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税；、以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税；28、装修收入没有申报纳税；在清算环节存在4个风险点：30、取得的发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符；31、购买虚假发票虚增成本；32、企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税；33、关联方交易定价不合理等。程操作两个方面去考虑，如果要系统地分析房地产企业的涉税事项请看笔者的《房地产企业财税筹划实务》和《房地产企业财税筹划演练全集》两本书，其中的演练全集是一本案例集，其目录如下：开发房产需资源取得土地有方法土地作价去投资投资成本咋确认平整土地系劳务税收界定为服务临时设施过渡用涉税处理影响远拆迁补偿需交税青苗补偿无税事拆迁还房不可少涉税事项会计理开发用地要清理拆迁补偿税有事不动产有附属物销售计税需当心甲供材料有空间操作不当是风险甲供材料日渐多操作方法需分析开发资格是资源扣除政策是金牌融资证明见效果是否提供有讲究土地闲置费扣除不同税种有差异合作建房有规定实务操作需理清合作建房可操作纳税时间有讲究合作建房好进行土地增值需清算BT后面还有BOT项目运行有税收项目结束好清算政策把握是关键经适房产好开发税收优惠利在先房企收取诚意金纳税性质如何定定金返息可以做税收风险需提防房产公司推产品公司包售可增利打包出售讲技术操作不当有风险销售价格与费用土地筹划是关键打折销售方法好实际操作需筹划普通豪华分开算操作得当税可断控制增值分水岭政策界限要分清大楼多次来转让税收可以大幅降终止经营有策略巧妙筹划是关键税收优惠可利用政策界限需分清筹划土地增值税房产企业需谨慎投资以后再转让增值处理有风险转让旧房平常事土地增值细分析土地转让可操作方式不同税有别四、房产运营的财税筹划案例产权经营好营运涉税事项需当心房产销售变投资政策堤坝绕过去独资企业想购房名义不同税异样股东买房为避税操作不当会受累私房出租需修理时机不同利有异私房出让给表弟如何操作最有利个人房产好转让手续不同税有别私房赠送政策变投资转让都可选个人房产可出租税收优惠丰财源无论分房或买房股东缴税一个样产品过户给股东视同销售各税种拥有专利好运筹影响税筹划案例筹划节约房产税计税依据是核心房产原值税基础合理操作有技巧房租合同可签署费用划分有讲究地下建筑好经营房产税收要理清租赁仓储巧转换双赢筹划天地宽综合商场多模式房产税收有区别转让车位使用权 些税房产税收有减免程序操作做在前六、购买房产的财税筹划案例买房换房有技巧如何选择需筹划换房操作方法多精心操作税不同买房过程有契税房产价格好操作资产转移有契税内部划转能免缴债务重组有契税操作得当税无累土地转移好筹划买主应当缴契税土地流转有优惠契税减免看条件卖房促销送契税不如折价来销售高管工资想避税如何筹划有说法职工住房企业买千方百计为人才低价售房给个人利益传导属奖金企业福利公积金涉及税收需筹划企业综合效益好深度筹划有年金年金增加新福利涉税风险需牢记高管工资比较多涉税事项可筹措实物重奖企员工视同分配报个税工资薪金扣税多特殊行业有优惠销售人员搞承包提成内容可取巧工资红利都是利转化操作有主意工资回家搞消费不如提前来承兑工资做成分红利操作不成蚀把米八、房产增值的财税筹划案例不同项目巧规划最终利益有差异独资企业有风险政策利用获高利借款投资性质异灵活运用利益增合伙经营做企业成果分配有政策人才收入有多种分类得当利更重老板购房为积累