阜阳市本级集体农用地定级与基准地价成果

阜阳市本级集体农用地定级与基准地价成果阜阳市自然资源和规划局阜阳市国土价格管理处

一、项目背景基准地价作为我国法定的公示地价之一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定，应当定期确定并公布。农用地基准地价是我国地价体系的重要组成部分，但尚不完善，目前处于探索与体系构建阶段。根据安徽省自然资源厅《关于做好自然资源评价评估工作的通知》（皖自然资用函〔2019〕98号）文件要求：全面开展集体建设用地和农用地基准地价制定工作。同时，2020年3月11日，安徽省自然资源厅《关于开展2020年度城乡地价调查与监测等工作的通知》（皖自然资用函〔2020〕15号）文件也要求：各地应加强公示地价管理工作，积极开展集体建设用地和农用地基准地价制订工作。根据文件要求，结合阜阳市实际情况，经阜阳市人民政府批准，我局启动了阜阳市本级集体农用地定级与基准地价项目，为集体农用地价格评估提供依据，为农用地资源核算提供核算基础。二、定级对象本次定级范围为阜阳市本级行政区划范围，即颍州区、颍泉区、颍东区。根据阜阳市第三次全国国土调查成果，经面积统计，阜阳市本级集体农用地总面积为1373.78平方公里。表1阜阳市本级集体农用地定级对象现状分布及面积占比表注：其他农用地包括养殖坑塘、农村道路、坑塘水面、干渠、沟渠、设施农用地。故，本次定级对象为阜阳市本级行政区划范围内1373.78平方公里的现状农用地三、土地定级与基准地价评估成果（一）土地定级成果本次农用地定级工作根据《农用地定级规程》及《关于印发农村集体土地价格评估技术指引的通知》（中估协发〔2020〕16号）中规定的技术途径，并结合当地市场发育状况和监管服务需求，对农用地采用综合定级的技术路线评定出阜阳市本级集体农用地的土地级别。具体结果见下表。表2阜阳市本级集体农用地级别分布及面积量算表土地级别分布情况面积km2占比一级地颍州区程集镇：程集居委会、张老庄村、张郢村，鼓楼街道办事处，京九办事处：岔路口村、陈庄村、丁寨村、洪营村、黄桥村、九里村、六里村、龙王村、苗庄村、穆庄村、申寨村、十八里铺村、田庄村、佟庄村、肖营村、新唐营村、腰庄村、岳寨村、张大营村、张桥村，清河街道：贾庄居委会、清河居委会、十里井村、西清居委会、沿河村，三合镇：飞机场、三合村，三十里铺镇：陈庄村、大王村、李门楼村、三十里铺村、唐寨村、田园村、左庄村，王店镇：卢庄村、十二里村、王店居委会，文峰街道办事处，颍西街道：八里村、卜子村、城郊村、代郢村、单桥村、飞机场、郝庄村、河水村、刘棚村、罗庄村、七渔河村、泉河村、万和居委会、魏庄村、新集居委会、岳新村、振兴居，袁集镇：安徐村、四十里铺村、袁集社区、张堂村；颍泉区中市街道办事处：工业园社区、坎河村、李老庄村、泉颍社区、尚庄村、十里铺村、西湖社区、中市街道居委会，周棚街道办事处：抱龙居委会、渡口居委会、刘堂社区、潘寨居委会、魏庄居委会、许庄社区、殷溜居委会、周棚居委会；颍东区河东街道办事处，向阳街道办事处，新华街道办事处：蔡湖村、梨树村、李洼村、辛桥村，袁寨镇：江店村。152.0711.07%二级地颍州区程集镇：东刘村、韩庄村、贾庄村、时庙村，九龙镇：李竹园村、龙王村、西刘村、叶寨村，马寨乡：马寨居委会、朱大庄村，三合镇：郭寨村、井孜村、孙庄村、王大郢村、新宅村、掩龙村，三十里铺镇：陈营村、高楼村、洄溜村、宁大村、园岭村，三塔镇：倪寨村、三塔村，王店镇：高棚村、韩寨村、胡庙村、连新村、刘新庄村、宁小村、双郢村、桃花村、王寨村、新建村、余庄村，西湖景区街道:白行村、龙潭村、梳妆村、西湖管委会、西湖景区，西湖镇:大田居、华佗村、路庄村、汤庄村、五里村、迎水村，袁集镇:安徐村、大朱村、郭王村、前炉村、窑前村；颍泉区行流镇：行流村，宁老庄镇：椿树村、大田村、和盛村、老庄社区、马窝村、梅寨村、申庄村、唐营村、新街村、新农村、兴隆村、许庄村、枣树行村、长营村，闻集镇：白洋湖村、大宁村、杜集村、老家村、两河村、溜口村、刘小寨村、闻集村、英桥村，伍明镇：寺后居委会、寺前居委会、伍明居委会、郑寨村，中市街道办事处：街头社区、王府营社区、中北社区，周棚街道办事处：常营社区、茨河社区、苗营社区、周营社区；颍东区插花镇：曾桥村、成功居委会、前于村、人民居委会、新园居委会、杨桥村、中心居委会，口孜镇：白屯民族居委会、曹庄村、钓台村、杜康居委会、洪沟村、花园居委会、济河村、焦庄居委会、刘伶街居委会、饶海村、王老庄村，老庙镇：庙北居委会、庙南居委会、向阳村，新华街道办事处：老集村、吕寨村、任海村、杨付村，新乌江镇：乌江居委会，杨楼孜镇：八里村、前进村、汤圩村、王台村、王屯民族居委会、王小庄居委会、杨楼居委会、张岗村，袁寨镇：北照村、范沟村、郝桥村、河北村、临颍村、前楼村、同庄村、王海居委会、武郢村、西康村、袁寨居委会，枣庄镇：李庄村、枣庄居委会，正午镇：程圩村、大任村、田楼村、吴寨村、张庙村、正午居委会。553.4540.29%三级地其余行政村668.2648.64%合计1373.78100.00%（二）基准地价评估成果根据《农用地估价规程》（GB/T28406-2012），农用地基准地价是指“县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质区域，按照不同利用类型，分别评估确定某一估价期日的平均价格”，其土地权利一般界定为农用地使用权价格。同时结合《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发〔2020〕16号），耕地定级与基准地价评估过程中，地价内涵对应的权利类型至少应包括承包经营权（使用权）、经营权价格，该指引对农用地地价内涵做了进一步明确。结合阜阳市本级集体农用地实际利用状况，本次阜阳市本级集体农用地基准地价权利类型设定为承包经营权和经营权价格。农用地基准地价反映了在现状土地开发和利用条件下，各农用地级别内土地收益的平均水平。1．基准地价内涵的设定根据《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）中农用地基准地价内涵界定要求，农用地基准地价内涵包括：评估期日、评估范围和对象、用地类型、土地权利、土地使用权利年期、标准耕作制度、基本设施状况等。（1）评估期日根据安徽省自然资源厅文件要求，结合工作实际开展情况，经综合考虑，确定本次基准地价评估期日为2021年1月1日。（2）评估范围和对象阜阳市本级集体农用地基准地价评估范围为阜阳市本级行政区划范围，评估对象为阜阳市本级行政区划范围内现有集体农用地。（3）用地类型阜阳市本级集体农用地基准地价评估以《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）为基准，用地类型以阜阳市第三次全国国土调查成果中具体用地类型进行界定，主要为耕地，同时包括园地、林地、养殖坑塘、农村道路、坑塘水面、干渠、沟渠、设施农用地。（4）土地权利依据《农用地估价规程》（GB/T28406-2012），参照《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发〔2020〕16号），评估时农用地权利类型设定为承包经营权价格、经营权价格。表2-2-1土地承包经营权和经营权的区别土地承包经营权经营权1．依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；2．依法互换、转让土地承包经营权；3．依法流转土地经营权；4．承包地被依法征收、征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。在合同约定的期限内占有土地，自主开展农业生产经营并取得收益。注：资料来源于《中华人民共和国农村土地承包法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）。（5）土地权利年期阜阳市本级集体农用地基准地价评估土地权利年期统一设定为30年。（6）土地开发程度根据各级别或均质区域内农用地现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平，宗地红线内“场地平整”。本次各级别土地开发程度统一设定为“三通一平”。红线外“三通”指通路、供水、排水。（7）耕作制度本次耕作制度确定为小麦-玉米、小麦-大豆。2．基准地价评估成果根据《农用地估价规程》及《关于印发农村集体土地价格评估技术指引的通知》（中估协发〔2020〕16号）中规定的技术方法，通过样点地价平均法、样点地价与定级指数模型法均测算出了阜阳市本级集体农