东方银座市场分析及策划方案书

contents工程价值攻防体系营造

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纵论：扬州城市开展与房地产开发趋势随着江苏经济圈与南京的小时经济圈战略架构确实立，与城市交通管网的健全。扬州作为江苏中心城市之一，其城市地位将进一步提升，同时从周边城市获得更多的资源注入，正是由扬州所处的城市关系与开展走向，我们可以大体判断出其开展趋势。并将其作为我们筹划运作扬州房地产工程的筹划根底。以扬州城市开展主力借助南京与镇江资源来判断，城市开展大体上可描述为“西进东移、东城西市〞。以城市西南区作为城市重心，实现城市人口扩容，并形成城市中心生活区、开发区、商业效劳休闲区与城市生态景观区等城市功能区。具体阐述如下：城市扩容：扬州目前人口约107万，其中市区60万、邗江区含乡镇50万、开发区局部20万，未来扬州将扩容为180-200万的中型城市。这局部人口的就业与居住就成为扬州房地产开发的指向。以西南向作为城市开展主力路线：西南往仪征、南京可至扬州，借助仪征的化工行业资源，南京的城市资源与旅游资源，南向往镇江，润扬大桥的兴建与瓜洲工业园的开展将使扬州更具城市实力与协作效应。西进东移：开展城市西部借助南京经济圈的能量形成扬州重心区域。城市东部开展将江都纳入城市增强扬州的综合实力。东城西市：东城区以古运河为纵轴，开展表达历史人文与生态的人文景观区。西城区开展为城市居住商业功能的核心区。功能分区：以文昌西路为轴线，开展为生活层次较高的西城中心生活区。以江阳路为轴线，开展为城市商业休闲效劳区。以扬子江路为轴线，作为城市开展中期的集中办公区。以史可法路为轴线，开展为城北生活区，主要针对城市中产阶级。以古运河为中轴，开展为城市人文生态景观区。老城区：扬州老城区目前在极小的中心区域内集中了十多万人口，政府主要以经营历史人文古城为宗旨，促进人口西迁，并以该区两千年古城文化为背景开发扬州旅游资源。城市开展的走向与脉络为工程开发提供了平台与基调，而工程筹划的精髓那么在于能充分整合其区域资源并凸显差异化优势。

本案酒店式小套房定位的可行性。就市场需求与接受程度而言，酒店式小套房也具有较强的可操作性：购置者类型：使用者类型：提升核心提升核心支撑利基凸显-----投资价值：〔小本钱〕稳赚超值的绝版投资时机产品营造-----产品价值：生活机能完善的酒店式优雅生活〔空间及效劳〕市场根底-----地段价值：工程位于江阳路城市商务休闲效劳区弱势工程区域目前人气高缺乏，城市中心地位感缺乏弱势工程区域目前人气高缺乏，城市中心地位感缺乏应对策略1、参照第一章纵论，以城市开展趋势为工程区域作论证，地图表现很重要。通过报纸软性报道引导社会认识，为工程销售提前加温造势。2、便民消费与时尚高业薄弱，2、便民消费与时尚高业薄弱，生活机能感缺乏2、以四星级酒店、娱乐行业的兴旺为工程周边未来生活机能作注脚，并以工程西南侧好又多的兴建与扬子江路的时代超市补强工程的配套与机能。作为销售说辞的补充。2、以四星级酒店、娱乐行业的兴旺为工程周边未来生活机能作注脚，并以工程西南侧好又多的兴建与扬子江路的时代超市补强工程的配套与机能。作为销售说辞的补充。3、3、3、扬州目前的工程在产品营造与宣传传达方面都较薄弱，本案地块并不优异，工程的价值要靠人为营造才能释放出来。4、以地段价值与投资方式的比较，凸显工程的投资潜力。4、以地段价值与投资方式的比较，凸显工程的投资潜力。4、扬州房地产市场不温不火，购置尚处于自发状态，投资尚未成为社会普遍的理财意识。工程主辅牌设计繁华城市新城心，最炫的休闲度假私家酒店东方银座希尔顿级私家饭店金套房建筑表现室内格局及装潢酒店式物业效劳休闲配套国际卫视案名：东方银座希尔顿级私家饭店金套房工程性格：以酒店式建筑风格〔外观、大堂、中庭〕金套房的空间设计概念及完备机能为结合点，营造完美生活空间，给予投资者清晰的投资概念，引导其入场。推案主题配合以酒店式建筑风格〔外观、大堂、中庭〕金套房的空间设计概念及完备机能为结合点，营造完美生活空间，给予投资者清晰的投资概念，引导其入场。推案主题配合〔参看详解〕形象包装策略执行推广力之配合准备期：准备期：目标：选择工程形象代言人，利用“工程形象代言人选秀活动〞迅速预热市场诉求：通过选秀活动快速积聚人气，为工程的后期推广提供铺垫；以“白领丽人〞形象魅力映射楼盘优雅气质；媒体：扬州晚报、电视台、广电台地点：新世纪大酒店促销期：目标：维持人潮，催促进场，消除障碍促销期：目标：维持人潮，催促进场，消除障碍行销手段广告促销：送北戴河假期蔚蓝三日引导试销期：引导试销期：目标：传达工程定位，以高频率的视觉接触积累知名度诉求：工程定位——希尔顿级私家饭店金套房休闲生活目标客户：单身贵族、粉领新贵与钟爱男女意象配合——核心意象——白领丽人媒体应用：1、10辆车体广告〔4路与12路〕2、工地围墙3、旗帜4、现场看板5、大型定点看板6、广告海报7、NP稿+售楼处海报促销：来就送见面礼，大家来捧场右侧：LOGO右侧：LOGO—[首付2万，我的家就在星级酒店]左侧：LOGO—[首付2万，买一个只会赚钱不会花钱的金娃娃][首付2万，收藏希尔顿级私家饭店]公开期：公开期：目标：蓄集人潮、树立知名度诉求：“东方银座〞定位及风格“聪明的人民币，通通涌向东方银座〞——价格攻势行销手段广告促销：前50户家私家电大抽奖强销期强销期：目标：控制销势与人潮塑造唯一私家饭店之形象。行销手段：广告促销摩登彩礼热情无休东方银