房地产市场报告 -【年报】2023年莆田年度市场总结

2023年度市场总结2024年度趋势研判福建：莆田福建：莆田保利和润研究院，2024年1月2024年1月保利和润研究院2024年1月大莆田2023年度莆田田上半年以放宽公积金为主，年末跟进认房不认贷及房价管控，也许是变相收紧，如未来按区执行认房不认贷，对有房又想再购的地缘客并不友好，且在售项目价格均低于2万/m,因此政策整体偏弱。政策公积金政策商转公公积金政策商转公公积金放宽双缴存职工70万，单缴存职工55万公积金贷款首套最低20%,二套30%房贷利率下调土地市场土地市场适当降低土地拍卖佣金，调整土地出让金分期付款期限支持县(区)推行住房消费券或房票制度认房不认贷认房不认贷房价管控政策板块房价管控政策未来或将按区执行土地级别六级以外(含六级),取消房价和地价限制；中心城区五级地以内的户型面积在144m'以下的商品住宅单价需低于2万元/m;中心城区五级地以内的价格浮动区间则扩大到15%;涵江、秀屿和仙游等项目未来或将按区执行在下浮幅度上则不做限制；尾盘剩余20%的房源销售价格下浮同样不受限制莆田19-23年土地供销价走势城区与外围21-23上年土地成交量走势21上■21下■22上■22下■23上■23下▲同比(23下/23上)莆田19-23年土地供销价走势城区与外围21-23上年土地成交量走势21上■21下■22上■22下■23上■23下▲同比(23下/23上)政策土地市场板块全年成交规模同比持平：供地上紧下松，以大体量外围宅地为主，全年出让节奏仍相对偏紧，仅供应12幅同比缩减3幅，成交10幅仅为19、20年一半，成交规模98万方环比基本持平。019年下供应总建(万m)成交总建(万m)85756737△一楼面价(元/m)21年下上下半年热度切换，仅绶溪、玉湖呈现点状高热上半年城区两幅地块成交楼面价破万，而下半年同板块玉湖地块，由联发底价竞得，其余外围地块均偏冷，23年地块成交情况23年地块成交分布政策土地市场板块时间(万m)(元/m)(建发&联发)(市区)(联发玉湖宸悦)城东玉湖(市区)(建发璞云)(市区)下半年(保利臻悦)(市区)(保利臻悦)(市区)(新秀地产)秀屿(外围)(新秀地产)秀屿(外围)(市建园)木兰溪南岸新度(外围)(联发&建发)城东玉湖(市区)(涵江国投)涵江(外围)田田政策土地市场市场板块本土民企坚定参拍，国企兜底外围，部分地块合作开发本土民企继续看好城区，加速进场，参与每场城区土地，其中万骏摇号竞得绶溪地块；品牌房企扎堆市区，外围由本土国企兜底，且部分地块出现合作模式，如联发与建发合作，保利和涵江国企、建发和万骏。时间(元/m)是否参拍拿地房企性质2022-04(建发&联发)城南坂头(市区)2022-18(联发玉湖宸悦)城东玉湖(市区)√/品牌房企2023-01(建发璞云)城东绶溪(市区)(摇号价)√√本土民企下半年2023-08(保利臻悦)城东绶溪(市区)√/品牌房企2023-07(保利臻悦)城东绶溪(市区)√/品牌房企2022-16(新秀地产)秀屿(外围)√/2023-02(新秀地产)秀屿(外围)√/2023-11(市建园)木兰溪南岸新度(外围)//2023-12(联发&建发)城东玉湖(市区)√√品牌房企2023-03(涵江国投)涵江(外围)//田用田用土地市场板块田用田用土地市场板块供求紧缩，成交下探至六年新低，市场步入筑底莆田政策23年供应87万方，环比下滑18%,成交96万莆田政策交均价11796元/m²,同比微降4%。21年21年供需双升城区改善盘推新快满江货最持线补足房企捂盘惜售市场修复快城区、高性价比新盘加推刺激购房需求市场疲态需求退潮城区盘相对坚挺外围以价换量购房谨慎行情下探18年19年20年远郊低价盘入市地缘购买强劲15年政策宽松调控新政严厉实房靠抢22年市场回落16年17年成交旺盛城区坚挺外围偏弱供应稳需求高政策严控楼市高热需求回升热度持续市场热供不应求16年15年17年18年19年16年15年17年18年19年(万m)(元/m)数据来源：保利投顾研究院福建整理，数据截止至12月31日，数据范围：莆田四区田用田用田用政策土地市场板块全年月度呈现“前高、中降、后稳”8642023年莆田四区月度商品住0璞云、云悦、宸悦首开10月成交激增O返乡潮交缩减6月8月9月10月11月12月供应(万m²)—成交(万m)-O-均价(元/m)数据来源：保利投顾研究院福建整理，数据截止至12月31日田田用田用莆田998787OOO66545432320月6月8月10月11月12月供应(万m)0—成交(万m²)-O一均价(元/m)田用政策土地市场板块客户悲观、信心不足，外围市场平原之下还有冰点23年莆田外围月度商品住宅供销价分析OO864204月6月9月10月11月12月供应(万m²)00成交(万m²)-O-均价(元/m)0P要界完2保利和润研究院大莆田2024年度利和润研究院关键词莆田存量集中外围，城区偏紧，受供货影响明年市场仍处筑底城区在/待售存量较少，明年上半年绶溪+玉湖+坂头项目仅6个，下半年预计变为3个，整体存量偏紧，土储集中流速慢的外围，根据各区23年去化反推成交，预计24年供应90万方，成交89万方。若经济变好，预计城区去化提高至60%,成交98万方；若走弱，城区月盘均成交下滑至20套，预计成交78万方。晶莆田四区市场客户可售(万方)预计去化(万方)城厢待入市00主力在售未推3.44+1.5(老盘)荔城待入市17.42(40%去化)主力在售未推21(月盘均30套)涵江待入市5.4(月盘均15套)主力在售未推18.48(月均140套)秀屿待入市3.1(10%去化)主力在售未推11.52(月均80套)预测2024出地供货量15(去化50%,7.5万方)预测2024年合计供应预测2024年合计成交以招拍挂为主，土拍方式多采用“限地价+控房价+公证摇号”进行，部分城区采取"限房价+竞地价"限购不限购限贷比例2成，房贷利率按首套利率计算；名下房产大于等于2套，不给予受理。土地文件中明确商品住宅最高毛坯均价，车位限价：市中心城区(荔城、城厢)新开楼盘车位价格按照片区类别1-5类划分，其对应销售价位(每个)分别不得高于30万元、25万元、20万元、10万元，5万元。土地级别六级以外(含六级),取消房价和地价限制；中心城区五级地以内的户型面积在144m以下的商品住宅单价需低于2万元/m²;中心城区五级地以内的价格浮动区间则扩大到15%;涵江、秀屿和仙游等项目在下浮幅度上则不做限制；尾盘剩余20%的房源销售价格下浮同样不受限制可提取公积金支付首期款、第二次使用公积金贷款首付款由40%调整至30%、夫妻双方共同申请公积金贷款额度70万等生育、抚养二孩及以上的缴存职工家庭申请住房公积金贷款且符合其他申请条件的，最高贷款额度双缴存职工70万，单缴存职工55万销售价格超过备案价格的，房地产主管部门不予网签；需满足全市成交均价管控目标，高价盘与低价盘搭伙签约限售无心城区土地级别5级以内不超过2500元/平方米),该档次装修所占的建筑面积不少于项目销售(预售)方案报备装修住宅总建筑面积的50%,其余档次装修单价不超过2500元/平方米(中心城区土地级别5级以内不超过3000元/平方米);4、全装修价款并入商品房总价款；全装修项目划出20%住宅的装修价由企业与购房人自行商定支持县(区)推行住房消费券或房票制度◆全市总库存327万m,其中显性库存117万m,去化周期15个月，隐性库存210万m,去化周期26个月。显性(万m)■隐性(万m)→—显性去化周期86422名称名称(万m)(亿元)市占比1建发房产2保利发展3联发集团4万骏地产5力高集团6正恒地产7鼎銮置业8大唐地产9融创中国元丰地产HARMON)◆建发销售金额第一，市占32%,销售面积第一，市占21%,保利、联发分别位于第二、第三名。表：莆田四区2023年商品房销售金额全口径排行榜表：莆田四区2023年商品房销售面积全口径排行榜名称(亿元)(万m)市占比1建发房产2保利发展3联发集团4万骏地产5正恒地产6鼎銮置业7融创中国8力高集团9大唐地产中南置地名称销售面积名称销售面积(万m)(亿元)市占比1保利发展2建发房产3联发集团4力高集团5大唐地产6融创中国7盈龙建设8元丰地产9旭辉集团莆田国投