精装房交付后的缺陷反馈与分析

精装房交付后的缺陷

反响与分析客户效劳中心2011.4目录分户验收质保期限约定“室内空气质量检测〞在合同中的免责约定地产公司与客户签订装修协议的控制点施工质量及常见纠纷点控制整体分析2.分项描述3.整体论述分析建议改进反响问题描述工程概况工程概况项目：东尚工程三期精装数量：32套〔含2套出售样板间〕装修公司：陕西凯博装饰保修期：一年〔自房屋交付期2009年9月30日至2010年10月31日〕东尚工程销售后期针对“118平米〞北向户型30套进行了精装促销，交付后经过半年的使用，客户投诉质保问题逐渐增多。交付使用10个月后，我中心对32户业主集中进行回访，收集客户使用中出现的各种问题，并与装修公司逐户查看情况后统一进行最后质保。问题描述经过统计，需要质保问题共79项其中：施工质量问题36项安装质量23项装修材料品质20项29.11%一整体分析：45.57%25.32%二分项描述施工质量问题36项：通过以上数据，装修施工质量问题集中在以下几个方面：

22户业主家反映经过一个夏季中央空调使用后，中客厅、卧室及空调出风口四周乳胶漆出现不同程度的开裂或起皮现象；

6户业主使用中出现踢脚线松动；

3户业主使用中出现卫生间地面排水不畅，维修后排水效果仍不理想；

2户业主反映入住后卫生间地漏有渗水问题，影响到楼下住户；

2户业主使用中发现厨房地面瓷砖铺设不实。2户2户3户6户22户1户问题描述二分项描述安装质量问题23项：

通过以上数据，精装房家居用品安装问题出现以下几个方面：

6户业主反映抽油烟机安装不当，出现油烟倒灌和使用时油烟抽不净的问题；

5户业主反映配件缺失，其中4户燃气灶配件安装缺失，1户反映卫生间面板安装缺失；

3户业主家出现木地板起鼓问题，其中2户为正常居住使用中出现问题，1户因为长期不住室内不能进行正常通风导致室内木地板起鼓。2户1户5户4户6户3户1户1户问题描述二分项描述装修材料品质问题20项：通过以上数据，显示装修材料问题多集中于以下2点：8户业主对飘窗石材及地面拼花石材有裂缝、坑点有意见，且修补后客户不满意；7户业主家中因公司统一更换灶台位置，橱柜台面填补后位置或新开口摆放灶具的切口处周围容易出现裂缝，局部洞口填补材料出现下陷的情况。2户8户7户2户1户问题描述

根据客服中心收集到的数据显示，精装房较为突出的矛盾点为房屋施工质量问题，同时也是业主较为关注的焦点；而施工中的墙面乳胶漆起皮开裂、踢脚线松动为主要表现；装修材料品质问题，在此次调查中较少体现，为产品品质提供一定的保障横向比照三整体论述问题描述分析建议毛胚交付质量控制施工交叉控制合同约定32套精装修房屋四个相关环节突出的问题提出改善建议和应该控制点，以提供给公司精装修工程进行参考和风险防范，必要时应在与乙方工程施工合同中进行详细约定。分析建议一分户验收——毛坯房分户验收控制点

分户验收应形成分户验收记录和分户验收汇总表。分户验收记录要有施工单位经办人和项目工程部验收经办人签字，无项目工程部经办人签字的视为未进行验收；分户验收汇总表（根据整改单位或专项问题分类）中建议有乙方施工单位盖章和负责人签字。签字盖章确认查出问题已经整改的重新进行验收程序，验收合格的交验双方经办人签字确认，不合格的继续进行整改至合格交付。整改复查分户验收合格的房屋与装修单位办理正式交接手续；未验收合格或在整改中的不建议交付精装修进场施工，如遇工期问题或需提前进场交叉施工，可根据具体情况，在保证能够明确施工范围和保修责任方，有签字确认的书面文件，精装修单位认可现状进场的且不会引起后期扯皮和推诿的，视情况进行交付。精装修单位进场形成分户验收记录，存在施工质量、安装质量不符合规范与技术标准的要有明确的文字说明。（如注明需整改的范围、位置及配件缺失数量等。）验收记录应按分户验收方案的全部内容进行检查，避免任何疏漏。验收内容目的：明确产品验收关键节点，确保产品质量；标准验收记录，装修现场管理；一分户验收——精装房分户验收控制点验收内容验收记录签字盖章确认整改复查目的：明确产品验收标准，通过对过程的管控，确保交付产品品质；乙方装饰公司应对装修工程中每户每个细分工程内容进行验收，特别是隐蔽在装饰材料中的管、线安装质量的验收工作。并要求乙方施工单位根据《住宅装饰装修工程施工标准》〔建标〔２００１〕２６６号〕的要求对房屋精装工程验收时提供该房屋室内污染物检测报告形成装饰工程每户每个细分工程验收记录〔含施工材料记录〕，存在施工质量，施工质量不符合标准与技术标准的要求明确的文字说明。精装修房屋分户验也应形成分户验收记录和分户验收汇总表。分户验收记录要有装饰公司施工单位经办人和工程工程部验收经办分签字，无工程工程部经办人签字的视为未进行验收；分户验收汇总表〔根据整改单位或专项问题分类〕中建议有乙方装饰公司盖章和负责人签字。查出问题已经整改的重新进行验收成熟，验收合格的交验双方经办人签字确认，不合格的继续进行整改至合格交付。分析建议二质保期限:

装饰公司的施工质量质保截止日应与《商品房买卖合同》或《装修协议》中公司承诺客户的保修截止日一致〔整体交付〕，防止装饰公司施工合同签订的质保截止日早于公司对客户约定的日期，否那么“断档期〞的维修质保或赔偿都将由公司负责。合同中要求施工单位将同批次的装饰材料做合理储藏，以便后期维修处理，防止不同批次色差问题引起的客户投诉与纠纷。室内设备材料的质保期〔如燃气灶、五金配件、洁具、面板、面盆等〕是否与装修公司整体质保期一致，还是根据设备厂商提供的质保期，都要在施工合同中明确进行约定，以便在客户合同或协议中进行相关约定并保持一致。防水质保期：按照住建部《住宅室内装饰装修管理方法》规定，厨房、卫生间防水质保期为5年；土建单位在毛胚房阶段经分户闭水试验验收合格后，装饰公司进行二次防水处理或局部处理后的保修期应由装饰公司负责(参见《西安市家庭装饰工程质量验收标准》)。地产公司与乙方装饰公司约定质保周期的控制点：〔预算部〕建议：公司合同预算部在与装饰公司签订施工合同时应考虑该精装工程的整体交房日期和承诺客户的质保日期，并就相关信息与营销部进行确认后再最终签定施工合同建议：公司合同预算部应充分考虑精装房的特殊性，对于防水保修责任方和保修期限进行确定，并在乙方合同中进行明确约定。分析建议目的：以合约形式明确产品交付标准，降低交付后期返修率，控制返修程序节点三工程公司与乙方对“室内空气质量检测〞在合同中的免责约定：分析建议根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的假设干规定》，“因环境污染引起的损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任〞。精装房交付后半年甚至更长时间，房屋长时间不使用不通风，局部有可能经过了业主的再装修装饰，这些都有可能引起空气质量的争议。如果有交付前有检测合格的证明，即使客户重新委托的检测结果不合格，也不能证明是交付时即存在的污染，就可以对抗购房人日后取得的房屋空气质量不合格的证据。建议：1〕要求乙方施工单位根据《住宅装饰装修工程施工标准》〔建标〔2001〕266号〕的施工，交付前最好做到“一房一检〞，由检测单位为每一套房屋出具合格证明。如果这样有困难，至少应当在抽样时比例大一些，做到对每一户型、每一不同装修风格与布局的房屋、每一使用不同材料装修的房屋都有代表被检测，加上严格的过程记录和检测数据，才能具有防范风险的作用和证据效力。2〕加强交付前的质量控制、采用合格的装修材料、以简单装修为原那么、尽量减少直接装修的部位。目的：保障产品交付及时率和配套完整性，提升品质，树立品牌形象1、精装房房屋交付期限确定：建议营销、工程部和装修公司三方充分考虑施工中会出现特殊情况，预留充分的施工时间，保证施工质量同时躲避因特殊情况导致逾期违约交房情况出现。2、客户购置样板间，需在协议或合同中表达：客户知晓购置样板间，了解并认可样板间的设计和风格、材料的品牌与规格的选择，就户内设计和风格、材料的品牌与规格问题不会与公司产生任何纠纷与异议。3、客户以签订商品房买卖合同+协议方式购置精装房为期房时，从法律角度讲，客户有权参与毛坯房的验收工作。如果公司以此种方式签订装修协议，这一点应该考虑在协议和合同中如何约定，防止后期客户提出异议。4、房屋交付时，装修公司〔或开发商〔谁采购由谁提供〕〕应该向客户提供设备使用说明书和设备合格证复印件，具体是否提供，何种形式提供，请营销考虑。四地产公司与客户签订装修协议的控制点

分析建议五施工质量及常见纠纷点控制

与乙方装饰公司约定合约内容中和工程施工中要求严格按照《住宅装饰装修工程施工规范》（建标〔２００１〕２６６号）操作工艺进行施工。明确精装房具体验收标准。3、工程或监理对装修工程进行监理，严格按装饰装修施工工艺和国家相关标准施工。4、强化过程控制，加强通病防治，如腻子墙面起皮、瓷砖空鼓起翘、弱电线路不通等、确保工程质量。5、卫生间、厨房的防水要求装饰公司装修前进行二次或局部强化处理，同时处理好坡向，防止倒坡。2、建议做样板工程，展示每道装修工序所用材料和施工标准。分析建议1、标准要求2、样板工程3、监理管控4、过程管控5、强化处理五施工质量及常见纠纷点控制6、木地板的铺设、壁纸的铺贴要考虑到楼体的潮湿度，采取相应的措施，躲避后期壁纸起翘、地板起鼓的重复返修及因此造成的损失。7、家居装饰石材的选择不能仅仅考虑到美观度，还要考虑实用性和耐久性。8、施工单位交叉施工期间，需关注成品保护，防止成品受损后导致返工，且影响交付工期。9、施工过程控制和竣工后查验原有设施的完好度，如入户门、窗、天然气表设施、水阀、配电箱、弱电箱等，以便明确责任。10、模拟验房：交付前组织公