地租理论与区位理论

第2章地租理论与

区位理论知识目标地租的概念级差地租和绝对地租区位理论及其应用房地产经济中的区位理论应用2.1地租理论概述2.1地租理论一、根底理论〔一〕地租的含义什么是经济学中的“租〞所有生产要素在生产过程中获得的超过本钱的报酬地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异〔二〕地租理论的产生和开展过程1、古典政治经济学的地租理论威廉·配第亚当·斯密大卫·李嘉图威廉.配第威廉·配第(WilliamPetty，1623-1687)是英国古典政治经济学创始人，统计学家。一生著作颇丰，主要有《赋税论》〔写于1662年，全名《关于税收与捐献的论文》〕，《献给英明人士》〔1664〕，《政治算术》〔1672〕，《爱尔兰政治剖析》〔1674〕，《货币略论》等。配第的经济思想就是所谓的“劳动是财富之父，土地是财富之母〞。亚当.斯密亚当·斯密并不是经济学说的最早开拓者，他最著名的思想中有许多也并非新颖独特，但是他首次提出了全面系统的经济学说，为该领域的开展打下了良好的根底。因此完全可以说《国富论》是现代政治经济学研究的起点。

大卫.李嘉图1817年他发表了代表作《政治经济学及赋税原理》，他也因此成为当时英国最著名的经济学家。1819年，他被选为英国下议院议员。他不仅揭露旧法规的弊病，主张进行议会改革，还提出一系列经济主张，如反对谷物法，宣传自由贸易，批评政府的财政政策和货币政策，建议进行币制改革等。

2、新古典经济学的地租理论克拉克的地租理论马歇尔的地租理论约翰.贝茨.克拉克倡导静态与动态两种经济分析方法，对现代庸俗经济学有广泛影响。应用边际原理于生产和分配领域，提出边际生产率说，认为工人工资水平的下降，是由于人数的增加；倡导动态利润说，认为利润只存在于动态即开展着的经济之中，是对资本家采用新技术的报酬，企图为资本主义高额垄断利润提供理论根据。阿尔弗莱德.马歇尔马歇尔的理论为现代西方微观经济学奠定了根底，并在20世纪30年代以前一直居于经济学领域中的支配和主导地位。著有《经济学原理》、《工业与贸易》、《货币、信用和商业》等。

时期代表人物主要观点和贡献17世纪中叶到19世纪初配第提出级差地租的最初概念。土地价格＝年租×21。魁奈提出“纯产品”学说。农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所有者所有。杜尔阁“纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分“纯产品”归土地所有者所有。斯密系统地研究地租理论的古典经济学家。研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。安德森提出了土地相对肥沃的概念。地租来源于生产土地产品的劳动。土地产品的价格决定地租，而不是相反。威斯特级差地租以土地耕种的下降序列为前提。土地产品的边际收益是递减的。李嘉图在劳动价值论的基础上阐明地租理论。只承认级差地租，否认绝对地租的存在。19世纪上半叶萨伊提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿；利息是资本的补偿；地租是使用土地的补偿。马尔萨斯地租是自然对人类的赐予。杜能（屠能）创建农业区位论。主要研究级差地租I中由于位置的优劣不同而产生的地租。19世纪下半叶马克思恩格斯把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。地租分为3种形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。土地价格是地租的资本化。20世纪初到20世纪下半叶马歇尔创立均衡价格论。地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。克拉克地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。地租是一种“经济盈余”。胡佛建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用的竞标。阿兰索解决了城市土地地租、地价的计算问题。丁伯根土地的影子价格。康托洛维奇土地的影子价格。萨缪尔森地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。哥德伯戈钦洛依用制度经济学的方法对城市地价进行分析。保罗.萨缪尔森萨缪尔森的研究范围横跨经济学、统计学和数学多个领域，他对经济学的三大组成局部——政治经济学、部门经济学和技术经济学，都有独到的见解；他把凯恩斯主义和传统的微观经济学结合起来，形成“新古典综合学派〞的理论体系；他还一直热衷把数学工具运用于静态均衡和动态过程的分析，以物理学和数学论证推理方式研究经济，为数理经济学的现代化作出了奉献。卡尔·海因里希·马克思

德国政治家、社会主义理论家、作家、革命家、哲学家，马克思主义的创始人之一，国际无产阶级运动的领袖。全世界无产阶级的伟大导师和领袖。2.2马克思的地租理论一、马克思主义的地租理论马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主〔资本家〕；三是农业雇佣工人。1、级差地租级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租造成土地等级差异大致有三个原因：一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性二是不同地块的地理位置即区位存在差异性三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性马克思将由于土地丰度〔肥力〕和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I。将由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。〔1〕级差地租I〔2〕级差地租II表：级差地租I的形成土地等级投入资本（元）平均利润（元）产量（单位）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租I（元）全部产品单位产品全部产品单位产品劣100002000400120003012000300中100002000500120002415000303000优100002000600120002018000306000表：级差地租II的形成土地等级投入资本（元）平均利润（元）产量（单位）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租II（元）全部产品单位产品全部产品单位产品劣100002000400120003012000300优100002000600120002418000306000（I）优等地上追加投资1000020007001200017.1421000309000（II）2、绝对地租马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额表：绝对地租的形成生产部门资本有机构成剩余价值（剩余价值率为100％）平均利润（平均利润率为20％）产品价值生产价格绝对地租工业部门80C＋20V20201201200农业部门60C＋40V4020140120203、垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购置者的购置欲望和支付能力决定3.3城市地租理论城市地租根本理论〔一〕城市地租的含义所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租〔二〕城市级差地租城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的上下城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其别离，使这种超额利润转化为城市级差地租。城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租。〔三〕城市绝对地租和垄断地租1、城市绝对地租城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定2、城市垄断地租城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租垄断地租是一种以真正的垄断价格为根底的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购置者的需要和支付能力决定三、地租与城市房地产〔一〕地租与房地产价格1、地租与土地价格土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化2、地租和房地产价格地租对房地产价格有着非常重大的影响。可以说地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降〔二〕地租与城市房地产开发地租水平的上下，进而土地价格的上下是影响房地产开发本钱的重要因素地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标城市地租的特征城市地租在量上一般应高于农业地租区位极差地租是城市地租的主要形式商业用地地租是城市地租的典型形态城市地租有相当大的垄断性城市土地投资的地租效应具有明显的外部性2.4区位理论一、土地区位和区位理论〔一〕区位概念及区位理论的开展关于区位概念，一般有狭义和广义两种用法狭义的区位概念是指特定地块〔宗地〕的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系区位理论就是研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说屠能〔杜能〕韦伯克里斯塔勒自19世纪下半叶至20世纪40年代，是区位理论形成和得到初步开展的阶段。杜能、韦伯、克里斯塔勒、廖什等都为区位理论的形成和开展做出了奉献。但他们的理论受到社会实践条件的局限，研究对象是单个的或某一方面的经济客体。根本不涉及动态变化。随着社会的开展，区位理论正不断更新和开展，为解决和解释实际问题发挥了重要作用。主要表现在三个方面：工业化和城市化与区位理论的开展〔1〕区位理论丛单个经济的区位决策，开展到地区总体经济结构及其模型的研究。〔2〕从推导抽象的纯理论模型转为力求接近实际的区域分析和建立在实际中应用的模型。〔3〕区位决策客体除工业、农业、市场外，又加进了范围更加广泛的第三产业。现代科技与区位理论的开展数字模型的广泛建立、计算机技术的大量使用、遥感技术的应用高薪技术产业的兴起于区位理论的开展技术、信息、智力〔人才〕、环境农业区位论19世纪初德国经济学家杜能创立了关于农业布局的学说。这一理论上在西方国家比较流行的农业布局理论之一。其主要内容可以概括为以下几个方面。〔一〕根本假设孤立国是假设一个与世隔绝的国家。在这里，只有一个中心城市，全国各地的农产品都要以这个城市作为主要的销售市场；在这里土壤肥沃性相同，气候、地形等完全一致；城乡间唯一的交通手段就是马车；各地农业经营者的能力和技术条件相同；孤立国与外界隔绝；农作物的经营目的是谋取最大利益；市场上农产品的价格、劳动者的工资、资本的利息都固定不变。

农业区位论根据上述假设，生产某种农产品的总本钱除运费这一项外，其他都是一样的，这样市场销售价格也是一样的。越靠近市场即城市的企业其总本钱就越小，纯收益就越大，反之那么相反。在这种情况下，在什么地方种植何种农作物最为有利，完全取决于利润，而利润由农业生产本钱、农产品的市场价格与把农产品运到市场上的运费等三个因素决定。〔二〕主要内容在以上这些假设条件下，杜能认为农产品的利润〔P〕是由农业生产本钱〔E〕、农产品市场价格〔V〕和农产品的运费〔T〕三个因素决定的。用公式表示为：利润=农产品市场价格－农业生产本钱－运费P=V-(E+T)杜能运用这一公式分析了城市周围土地利用类型以及农业集约化程度，得出的结论是：城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是随着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系列同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈〞。

农业区位论图畜牧业三圃式农业区谷草农业区轮作农业区林业区自由农业区图2—1杜能圈杜能圈共有六个同心圆，如以下图所示。第一圈：自由农业区，距城市最近，生产易腐，不适于长途运输或者重量大、单位重量价值低，需及时消费的农产品，如蔬菜、鲜奶和园艺作物等，其集约度和收益最高；第二圈：林业区，其单位产品体积、重量大、运费高，提供薪碳、木材等；第三圈：轮作农业区，以集约方式种值农作物，实行二年轮作，提供土豆、牲畜及谷物等；第四圈：谷草农业区，提供小麦、玉米、稻谷及畜产品等；第五圈：三圃式农业区，耕地划为三块，分别种植黑麦、大麦及休闲地；第六圈：畜牧业区，纯牧区，主要放牧。以上六圈外的荒地，由于距离市场太远，作为猎用。杜能圈的修正〔三〕杜能理论的奉献杜能对农业区位论的研究从级差地租出发，说明了市场距离对于农业生产集约程度和土地利用类型的影响，并得出结论：农业布局应该按由近到远配置不同的作物，其经营方式也应由粗放到集约变化。

农业区位论约翰·海因里希·冯·杜能〔约翰·杜能〕德国经济学家。曾就读于格廷根大学。边际生产率说的前驱。被认为是经济地理学和农业地理学的创始人。杜能系统地分析了农业分布，认为在土地肥沃程度相等条件下，由于农场距离都市远近不同，因而农业经营方式也不同，农业收益就有差异，从而论证级差地租。还认为资本主义条件下增加投资，不仅能增加资本收入，也可提高工资。

主要著作有《孤立国同农业和国民经济的关系》〔简称《孤立国》〕三卷。

德国经济学家韦伯第一个完整地提出了工业区位的理论，并在当时产生了相当广泛的影响，被公认为是工业区为理论的奠基者，其代表作为《工业区位论》。工业区位论〔一〕根本概念韦伯在理论中首先提出和分析了“区位因素〞的概念，认为区位因素可以划分为三类：一般性区位因素和特殊性区位因素，即对每一种工业生产都有一定意义的因素和只对某些部门才有意义的因素。区域因素、集聚因素和分散因素：区域因素决定企业的布局，而集聚因素和分散因素影响企业的联合性与协作性。自然技术因素和社会文化因素等。

工业区位论韦伯的工业区位理论的主要思想是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产本钱最低的点作为工业企业的理想区位。工业区位论〔二〕主要内容——三个法那么工业区位选择应遵循的三个法那么：区位选择原则运输区位法则劳动力区位法则集聚（分散）法则

工业区位论1.运输区位法那么韦伯认为厂址应选择运输本钱最低的地点运费决定于两个因素：一是距离远近，与运费成正比；二是原料性质，是常见性还是稀有性原料。当原料指数<1时，即采用稀有纯粹原料，其运进工厂的物质总重量小于运出工厂产品的总重量，为节约运费，生产地应设在消费地。当原料指数>1时，即运进工厂的物质总重量大于运出工厂产品的总重量，如金属冶炼、食品加工等，为节省运费，生产地应设在稀有性原料产地附近。当原料指数=1时，即采用纯原料，其运进工厂的物质总重量与运出工厂产品的总重量相等，工厂既可选择原料产地，也可选择消费地或两者之间的任何一点。2、劳动力区位法那么假定一个工厂，从运输本钱出发，选择某一区位作为理想的厂址，但发现别处的工资较低。于是需要把增加的运输本钱和节约的工资比照。如果每吨本钱所增加的运输本钱大于所节省的工资本钱，不应当迁移；如果每吨本钱所增加的运输本钱小于所节省的工资本钱，那么应把厂址迁至工资较低地区。韦伯在分析劳工本钱对工业区位影响时，提出了劳工本钱指数、地域重量和劳工系数的概念。劳工本钱指数是指每生产单位重量产品的平均工资本钱；地域重量是指每生产单位重量产品所运输的重量。结论是劳工系数越大，工业区位越容易被工资低廉地区的吸引；反之亦然。3、集聚因素当工业的集聚和分散带来的利益或节约超过离开运输本钱最小或工资本钱较低的位置而追加的费用，那么工业选址由集聚因素决定。集聚经济效益的产生原因有：由于工厂企业规模扩大所带来的大生产的经济效益或能节约的本钱。几个工厂集中于一个地点能给各工厂带来专业化的利益。集聚因素带来了外部经济利益的增长。韦伯的区位三角图图中三角形的一个角M是市场，其他两个角S1和S2是原料产地生产将不会在三角形以外,因为这将产生不必要的运输在三角区以内运费最低点应在何处,决定于每种原料所需的数量和每一种在加工中损失重量的特点如果两种原料所需数量相同,但其中一种失重较多,那么生产地点应设在靠近离失重多的原料产地如果两种原料失重情况相同,但其中一种原料使用数量较多,那么生产将设在使用较多原料的附近阿尔弗雷德·韦伯韦伯工业区位论的背景与目的韦伯〔AlfredWeber，1868—1958〕是德国经济学家，他于1909年出版了《工业区位论：区位的纯理论》一书，从而创立了工业区位论。韦伯提出工业区位论的时代，是德国在产业革命之后，近代工业有了较快开展，从而伴随着大规模人口的地域间移动，尤其是产业与人口向大城市集中的现象极为显著的时代。中心地说是关于城市区位的一种理论，产生于一战后的西欧城市化和工业化迅速开展的历史时期，由德国地理学家克里斯塔勒首创。学说的主要目的是探索和揭示城镇分布的“安排原那么〞，即决定城镇数量、规模和分布的原那么，根本论点认为，城市形成于一定数量的生产地中的中心地，是向周围区域居住的人口供给物品和劳务的地点，而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规律。中心地说〔中心地理论〕〔一〕根本概念中心地和中心地职能：中心地是向居住在它周围的居民提供各种货物和效劳的地方，一般是指城镇的所在地；其职能是指由中心地提供的货物和效劳的种类。人口门槛：一个企业为维持经营活动所必须赚取的最低收入，将这一最低收入界限比喻为企业的门槛。由于企业的经营收入与企业周围居住的人口数量直接相关，因此，可以以人口数来计算，即可以维持一家企业单位所需的最低人口数来代替最低收入，这个最低收入就称为人口门槛。〔维持一家企业单位所需的最低人口数〕货物的最大销售距离中心地说〔中心地理论〕〔二〕主要内容假设条件：这里为“均值平原〞，土地肥沃，资源分布、人口分布均匀，对货物需求、消费方式都是一致的，无边界；有一个统一的交通系统，交通费和距离成正比，朝各个方向移动都可行；生产者和消费者都属于经济行为合理的人；消费者离他们居住地最近的中心地购置他们所需的货物和效劳，他们为此付出的实际价格等于货物的销售价格加上来往的交通费用。中心地说〔中心地理论〕主要因素自然条件和环境方面的因素交通因素效劳设施人口经济社会文化

如果A商店和B商店的等级相同，那么位于两个商店之间的李军选择哪一个商店来获取他所想得到的效劳呢？如果A商店与李军家之间隔有一条河流或山，这时李军家会选择哪个商店呢？一般都会选择离家最近或最方便到达的那一家。这就叫“就近原那么〞。A商店B商店李军家假设一个村庄有510人,而维持一个小店生存所需的最低效劳人数为50人,请问该村一般拥有几家这样相同规模的小店?为什么?六边形效劳网格的形成每个供给点的效劳范围为什么由圆形变成了后来的六边形？在一个地区，假设在其他条件都相同的前提下，消费者要获取自己想得到的效劳，只考虑距离的远近问题。这样，便形成了以每个供给点为中心的圆形的效劳范围，这说明每个供给点的效劳范围和门槛人口都是大致相同的。中心地是指为周围居民提供商品和效劳的场所。在实际生活中，中心地可以是城市，也可以是城市内的商业中心。假设你是三个圆相切的中心空白区域的人，你该去哪里买商品呢？那么最终一个小店的效劳范围又呈什么形状呢？如果每个供给点的效劳范围都是圆形相切却不重叠的话，圆与圆之间就会存在空白区。这里的消费者如果都选择最近的供给点来寻求效劳的话，空白区又可以分割成三局部，分别属于离其最近的供给点。克里斯塔勒认为，市场原那么是中心地布局的重要原那么，在理想化的均质平原上，消费者购置商品和享受效劳，一般选择最接近的中心地，中心地效劳范围在空间上呈六边形，中心地那么位于正中。如想在图中区域同设置一大型超市，最好的选址应该是哪里？商品等级与市场效劳范围如油、盐、酱、醋等人们经常需要的商品，价格低，经营此类低等级商品的商店彼此距离小，效劳范围小，数目多；而衣帽、手表、彩电等商品，不是经常需求，价格相对较高，经营此类高等级商品的商店彼此距离大，效劳范围大，数目少。中心地等级与效劳范围中心地按其提供的货物或效劳的等级，分等级。中心地等级越高，提供的货物数量越多越全、商品等级也高，这类中心地的数量越少，效劳范围也越大，效劳距离也越远。1.理论：假想模式2.实际：3.应用：区域规划，城市建设，商业网点的布局如：北京商业中心的布局，荷兰圩田居民点的设置中心地理论的应用1.中心地的效劳范围不存在呈正六边形的图形〔原因：地形、人口密度和交通〕2.中心地的效劳范围有可能发生重叠3.中心地的效劳范围大小有变化4.中心地不一定在其效劳范围的正中心5.六边形的嵌套规律客观存在中心地理论的应用北京城的开展北京是一座历史古城，北京城商业网点的长期开展变化就表达了中心地的思想。其中同级商业网点的布局，其效劳范围大致呈现为正六边形，说明其满足了中心地理论要求的商业中心布局是合理的。中心地理论的应用荷兰人圩田模式荷兰人在围海造田得来的圩田上规划居民点时，也成功地应用了中心地理论，但它并没有完全按六边形嵌套的模式来布置。政府在圩田上规划的是一个居民点体系，由三个级别组成；在安排各级居民点的空间位置时同级居民点之间的距离大致相当，高级别的居民点那么布置在较低级别居民点的中间。克里斯塔勒德国经济地理学家。生于贝尔内克，卒于哥尼斯坦因。曾在埃尔朗根大学执教。他提出了关于城市区位的中心地学说，补充和开展了屠能的农业区位论和A.韦伯的工业区位论。对人文地理学、经济学、区域规划和城市规划产生重大影响，促进了理论地理学的开展。著有《南部德国的中心地》等。二、区位理论在房地产中的应用房地产区位因素1、自然条件和环境大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况(主要指矿产资源和旅游资源等)2、交通和通讯城市内部的交通和通讯城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯3、根底设施指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会效劳等根底设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等4、人口和经济集聚人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、效劳业、运输、旅游等行业开展程度居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况5、社会文化居民消费水平、结构和习惯居民文化道德水平、劳动力素质文化教育和科学研究机构开展状况上述五方面区位因素中，第二、三、四、五是经济区位因素，是长期社会经济开展的结果这些因素可以归结为：(1)运输距离(原材料、燃料采购、产品销售)、运输时间、运输本钱(2)市场容量及其开展潜力(3)信息资源利用(4)先进管理经验和科学技术的吸纳采用(5)谈判交易的方便最终可归结为本钱、交易费用和利润房地产区位选择选择商业房地产区位的标准：1.应处于商业区，以利于利用其外部经济效益。2.邻接或道路状况良好，即至少要一面临街，道路标准较高。3.交通及通信要方便。4.有足够的人口。5.有较好的增值潜力。选择居住房地产区位的标准周围应有优雅、舒适、清净的自然环境，如临水及靠近绿地那么更好交通、通信和人际交往方便生活效劳配套设施齐全有便利的购物、出行条件有良好的社区文化环境，包括完善的文化娱乐设施，健康积极的风俗习惯和良好的治安状况有较高的增值潜力区位选择中应注意的几个问题房地产开发投资量大，回收期长，投资地点即区位的选择准