土地经济评价(城镇土地分等定级)

第四章土地经济评价<土地评价与土地管理>土地经济评价：对土地利用经济效益的评定分等定级估价农用地城镇用地不同区域由于自然条件、社会开展条件的差别，土地消费力存在着分异。土地消费力是土地经济评价的前提和根底。土地经济评价的实际根底土地消费力实际杜能：农业区位论韦伯：工业区位论克里斯泰勒：中心地实际土地经济评价的实际根底土地域位实际农业区位论土地经济评价的实际根底土地域位实际区位地租市场间隔作物A作物C作物B土地经济评价的实际根底土地域位实际付地租才干零售业工业和零售业多层住宅独立平房农业间隔城中心绝对地租是土地价钱存在的根源级差地租的存在是决议土地价钱高低的主要要素垄断地租是导致特殊地段土地价钱高的主要要素土地经济评价的实际根底地租地价实际土地价值来源于收益，土地价钱是土地价值的货币表现估价就是根据土地质量优劣、消费率高低确定其价值的经济评价土地经济评价的实际根底地租地价实际土地提供的产品和效力受市场供求关系的制约土地本身作为商品，土地流转、价钱受供求关系的影响，土地的供不应求是绝对的、普遍的土地经济评价的实际根底土地供需实际自然供应：土地自有的可供人类利用的部分。经济供应：在土地自然供应的根底上，投入劳动进展开发以后，成为人类可直接用于消费、生活的土地的供应。土地经济评价的实际根底土地供需实际第一节城镇土地分等定级与估价1.定义：根据城镇土地的经济和自然属性，及其在城镇社会经济活动中的位置和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。一、城镇土地分等定级的含义2.城镇土地分等定级的体系一、城镇土地分等定级的含义城镇之间土地的地域差别土地等城镇内部土地的区位条件和利用效益的差别土地级“等〞和“级〞两个层次的划分体系3.城镇土地定级的思绪一、城镇土地分等定级的含义结合典型行业土地收益、价钱以校核，综合定级采用多要素分值加权求和法，初步划分土地级别P=∑Wi·Fi1.确定定级要素的根本原那么二、城镇土地定级的要素分析影响大，对分级具有重要作用覆盖面广，适用于城市各类用地反映土地质量的差别2.城镇土地定级要素罗列二、城镇土地定级的要素分析土地域位繁华度交统统达度商服中心等级农贸市场高级商务金融集聚度道路功能与宽度公交便利度道路网密度对外交通便利度2.城镇土地定级要素罗列城市设备城镇根底设备社会效力设备供/排水设备供气设备供暖设备文化教育设备文娱体育设备医疗卫生设备邮电设备供电设备公园绿地2.城镇土地定级要素罗列环境优劣度环境质量自然条件大气污染噪声水污染地形坡度洪水淹没与积水地基承载力绿化覆盖率2.城镇土地定级要素罗列其他人口密度建筑容积率人口密度建筑容积率用地潜力城镇规划3.<城镇土地定级规程>引荐要素定级因素繁华程度交通条件基本设施状况环境状况人口状况商服繁华影响度道路通达度公交便捷度对外交通便利度路网密度生活设施完善度公用设施完备度环境质量优劣度文体设施影响度绿地覆盖度自然条件优越度人口密度选择性必选至少一种必选备选至少一种必选备选备选重要性顺序12或33或24或55或4权重值范围0.2~0.40.3~0.50.2~0.30.15~0.21.资料搜集与分析三、城镇土地定级的程序与方法2.要素权重确实定3.要素分值的计算三、城镇土地定级的程序与方法商服繁华影响度的作用分值计算3.要素分值的计算根据商服中心的规模、程度划分中心等级〔商服繁华度〕销售总额、总利润；单位面积销售额、利润普通分为市级、区级、小区级、街区级中心Mi=100AiAmax三、城镇土地定级的程序与方法3.要素分值的计算根据影响半径，确定不同地段的作用分值繁华影响度的大小随间隔递减Fi=Mi(1-r)r=di/dd=(s/nπ)1/2商服繁华影响度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法3.要素分值的计算地块上繁华影响度分值叠加∑Fi商服繁华影响度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法道路通达度的作用分值计算3.要素分值的计算道路的通达度由？？？来反映？不同道路类型的影响间隔不同通达度由道路向两侧递减三、城镇土地定级的程序与方法3.要素分值的计算根据混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、交通型次干道、支路的顺序，为各级道路赋值(0,100]，得Mi道路通达度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法3.要素分值的计算根据影响间隔，确定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd=s/2L〔对于主干道〕支路按实践影响推算，普通0.3~0.7km道路通达度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法3.要素分值的计算不同地段通达分值确实定和修订取最高值？取累加值？通达系数：≥4个方向，1.003个方向，0.902个方向，0.811个方向，0.58道路通达度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法公交便利度的作用分值计算3.要素分值的计算影响公交便利度的要素有哪些？每个站点的影响半径在0.3~0.5km之间影响半径内，随间隔加大便利度下降三、城镇土地定级的程序与方法3.要素分值的计算计算站流量和公交作用分站点每小时停车量之和，每天按12或16小时合计Mi=100AiAmax公交便利度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法3.要素分值的计算根据影响半径，确定不同地段的作用分值Fi=Mi(1-r)r=di/dd普通为0.3~0.5km公交便利度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法3.要素分值的计算不同地段便利分值确实定和修订取最高值？取累加值？通达系数：≥4个方向，1.003个方向，0.912个方向，0.811个方向，0.58公交便利度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法根本生活设备完善度的作用分值计算3.要素分值的计算衡量生活设备完善度的要素有哪些？作用分=设备类型分*设备程度指数*运用保证率三、城镇土地定级的程序与方法环境质量优劣度的作用分值计算3.要素分值的计算针对有环境质量综合评价结果的城市：xmax–xminFi=100〔xi–xmin〕三、城镇土地定级的程序与方法3.要素分值的计算针对只需单项环境质量评价结果的城市：xmax–xminFi=fi〔xi–xmin〕fi=100Ri〔Ri为该项环境目的的作用系数〕环境质量优劣度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法3.要素分值的计算针对没有环境质量评价结果的城市：了解城镇污染源、风向、水流向，及污染程度与功能分区的关系；对各功能区环境条件进展排序；并赋值。环境质量优劣度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法公用设备完备度、对外交通便利度、文体设备影响度的作用分值计算3.要素分值的计算确定设备类型及其数目学校、医院、副食店、邮电所、储蓄所飞机场、火车站、港口、长途汽车站影剧院、俱乐部、体育馆、游乐园等三、城镇土地定级的程序与方法公用设备完备度、对外交通便利度、文体设备影响度的作用分值计算3.要素分值的计算确定各设备的作用系数和作用分fi=100Ki〔Ki为各项设备的作用系数〕∑Ki=1三、城镇土地定级的程序与方法公用设备完备度、对外交通便利度、文体设备影响度的作用分值计算3.要素分值的计算计算设备的效力半径和影响作用分0.3~0.7km0~20km4~8km或2~3kmFi=fi(1-r)r=di/d三、城镇土地定级的程序与方法公用设备完备度、对外交通便利度、文体设备影响度的作用分值计算3.要素分值的计算将各设备的影响分加和三、城镇土地定级的程序与方法人口密度、绿地覆盖率、路网密度的作用分值计算3.要素分值的计算Pi/SSi/SLi/S三、城镇土地定级的程序与方法人口密度、绿地覆盖率、路网密度的作用分值计算3.要素分值的计算xmax–xminFi=100〔xi–xmin〕计算各地块上各要素的分值人口密度大于最正确人口密度时：xi*=2xmax-xi1.资料搜集与分析三、城镇土地定级的程序与方法2.要素权重确实定3.要素分值的计算4.单元划分与取值三、城镇土地定级的程序与方法4.单元划分与取值单元划分根本原那么：要素程度大体一致；同一商服中心不分割单元；兼有商业等用途的道路不作单元分界限自然线状物或地物；铁路或交通型道路；权属界限三、城镇土地定级的程序与方法4.单元划分与取值单元面积大小：条件复杂土地5~10hm2，条件简单土地10~25hm2三、城镇土地定级的程序与方法4.单元划分与取值单元划分方法：主要要素分值重叠或者主要要素断定法；网格法；均值地域法三、城镇土地定级的程序与方法4.单元划分与取值以点带面面积加权线性内插三、城镇土地定级的程序与方法5.单元总分值计算与级别划分多要素加权求和三、城镇土地定级的程序与方法5.单元总分值计算与级别划分数轴法剖面图法聚类-判别法总分频率曲线判别法三、城镇土地定级的程序与方法6.土地收益测算与级别确定以商业、金融业利润为校核规范以宗地地价为校核规范影响城镇土地分等的要素有哪些？讨论四、城镇土地估价的方法1.收益复原法估算土地在未来每年预期纯收益的根底上，以一定的复原率，将评价对象在未来的纯收益折算为评价时的收益总和的方法。适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物四、城镇土地估价的方法1.收益复原法计算公式γ(1+γ)nP=1α1-土地纯收益土地复原率土地运用年限四、城镇土地估价的方法1.收益复原法计算总收益计算总费用土地租金；房地租金；企业运营收益土地租赁中的费用；房地出租中的费用；企业运营费用土地税；管理费；维修费管理费；维修费；保险费；税金；房屋折旧费-四、城镇土地估价的方法1.收益复原法计算总收益计算总费用计算纯收益=房地出租中的土地纯收益：土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益房地纯收益=出租总收入-出租总费用房屋纯收益=房屋现值*建筑物复原率房屋现值=房屋重置价-房屋总折旧房屋总折旧=房屋年折旧*已运用年限耐用年限房屋年折旧费=房屋重置费〔1-残值率〕四、城镇土地估价的方法1.收益复原法计算土地纯收益土地复原率γ(1+γ)nP=1α1-土地价钱案例实算四、城镇土地估价的方法1.收益复原法某公司于1998年11月以有偿出让方式获得A地块50年运用权，并于1999年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平米1200元，其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价钱为每平米1500元，残值率为10%。A地块面积450m2，建筑面积为400m2。目前该建筑出租租金为每月每平米30元，土地及房屋的复原率分别为5%和6%，每年需付土地运用税及房产税每建筑平米20元，需支付的年管理费为年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。根据上述资料，估算地块A在2002年11月的土地运用权价钱。四、城镇土地估价的方法2.剩余法剩余法亦称假设开发法。开发利用后估计获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，其剩余价值就是土地投资商所能提供的土地价钱。假设租金和不动产买卖价钱在开发期间不下降，不思索物价上涨要素假设开发期间各项本钱的投入是均匀投入四、城镇土地估价的方法2.剩余法剩余法适用于：待开发土地估价；待改造的再开发房地产估价剩余法特点：可变要素多，估价的可靠性取决于资料的准确性和阅历的丰富性四、城镇土地估价的方法2.剩余法土地价钱＝房屋的预期售价－建筑总本钱－正常利润－税收－利息－其它费用地价款按整个建立周期计算；开发费按建筑期的一半计算专业费、不可预见费四、城镇土地估价的方法2.剩余法现有七通一平的待建筑空地，已得到建筑写字楼的规划答应证，允许建筑面积为8000m2，土地运用年限为50年，如今招标出让。某公司希望参与本次招标。该公司经过调查分析以为：获得土地运用权即可开工建写字楼，建筑费用估计每平米1000元，建立周期为2年；建成后即可出租，估计出租率为90%，每建筑平米的年租金估计为300元，年出租各项费用为年租金的25%。当地土地房屋不动产综合复原率为8%。获得土地运用权的费用为地价的3%。该公司要求总利润不低于开发不动产总价的15%。要求估算目前该公司所能招标的最高地价。四、城镇土地估价的方法3.市场比较法市场比较法就是用曾经定价成交〔包括租赁〕的土地与待估土地相比较，以此推断出土地的价钱。其实际根据是替代经济原理。运用市场比较法的条件：掌握丰富的市场买卖资料，这些资料与待估土地具有类似性、可比性。四、城镇土地估价的方法3.市场比较法市场比较法程序：选择适当的比较物用途一样买卖类型一样为正常买卖个别条件尽量类似四、城镇土地估价的方法3.市场比较法市场比较法程序：对比较物进展修正买卖方式修正期日修正区域要素修正估价期日价钱指数/买卖时期价钱指数协议：0.5；招标：0.75；拍卖：1待估地域域条件指数/买卖地域域条件指数区域要素条件修正因素市级商服中心区级商服中心小区级商服中心条件（m）0~1000,1000~2000,>20000~1000,1000~2000,>20000~300,300~600,>600修正系数1.05,1,0.951.06,1,0.941.04,1,0.96因素公交站点菜场粮店影剧院条件（m）0~300,300~500,>5000~300,300~500,>5000~200,200~600,>6000~1000，>1000修正系数1,0.97,0.951.03,1,0.971.03,1,0.971,0.99因素