瑞湾国际（联唐）

瑞湾国际酒店2021年推广全案2021年尾的全球性经济危机及全国性房市持币上观，让所有地产人对2021年的展望，都可以用“忐忑〞来形容。我们更是如此！原因：◆客体主要以港口贸易、进出口贸易、船舶海运为依托，经济危机对其直接影响。◆产品形态为酒店式公寓，不属刚性需求品，如此大势下投资者更趋谨慎。避无可避本方案须解决内容剖析产品属性本案总占地面积8511.9平米，总建筑面积79654.22平米，建筑高度125米，容积率8.57，绿地率3.82%。东侧：天津港及入海口西侧：于家堡金融区南侧：海河、蓝鲸岛高档生活区北侧：城市公园、港务局大厦和紫云公园从宏观的工程四至来看：东、南侧：为气势蓬勃的海河及天津港，本案直享港口优势又可直瞰海景，又因聚水聚财的风水观，必须善加利用。北侧现状为大片的老旧居住区，对本案无促进可言，反而影响高端调性。西侧：于家堡金融区，虽然现状仅为平地，但未来将是滨海CBD，且距离我们近在咫尺，可提升本案综合市场说服力。工程四至地下停车场负1层1-2层商业写字间3-6层7-27层28层酒店式公寓顶级会所游泳池、健身房、风格酒吧，共享瑞湾酒店中咖啡厅、KTV、温泉水疗、演绎酒吧、日本料理等五星级配套。与机械停车场共计389个车位310-900平米〔6套〕品牌商业填补区域空白共609套，户型有一室、两室、三室，面积区间70-150平米〔建筑面积〕，层高3.5米，装修后净高2.8米，内部配有商务现代版精装修(全精装修+厨卫间拎包入住)及海外独家特供的精品家饰。面积约150-550平米之间〔套内面积〕，层高4.2米，室内毛坯交房，公共局部精装修SWOT◆版图优势◆血统优势◆产品优势◆配套优势◆精装优势◆组团优势◆滨海机遇◆时间契机◆环境劣势◆独立劣势◆市场威胁◆大势威胁◆幅员优势：本案被于家堡、响螺湾、海河、蓝鲸岛高档生活区、紫云板块、天 津港等滨海动力之源所环绕，升值前景喜人。◆血统优势：瑞湾集团的品牌效应在滨海涉猎货运代理、船舶代理、酒店效劳、石油储运、房地产开发等多方行业，不仅有口皆碑，更便于渠道开拓。◆产品优势：本案为五星级奢适型酒店式公寓，更是区域内目前独一产品，同类不存在竞争对手。◆配套优势：5M挑高奢华大堂/6层共享空间/24小时地心温泉入户/中西餐厅/顶尖会所/高档办公区/演绎酒吧/品牌商业/KTV/咖啡/温泉水疗◆精装优势：TID担纲室内精装+海外特供精品家饰◆组团优势：与瑞湾酒店相邻，资源共享，品位共荣。S〔优势〕◆环境劣势：本案周边多为老旧居民生活区，低端的生活配套、贫乏的商业配套，唯一绿化的城市公园的单独莅临，孤芳自赏。更因工程内一条铁路，而影响了工程整体高端调性。◆独立劣势：虽然我们的宏观四至几乎囊括了滨海的几大优势板块，但如于家堡〔距离本案最近〕等尚未开工，优势不甚明显，而地处众多板块中的本案，却被老旧的生活区所阻隔，未通汇贯穿，周围板块在这里首尾不得相连，颇如独立君王般无奈。W〔劣势〕◆滨海机遇：全中国都将目光会聚滨海，随着政策扶持与招商引资的推进，区域内房地产的潜力指数不容小觑。◆时间契机：与本案最近的于家堡做为滨海CBD，围挡已立，2021年开始开工，10年内建成，这10年过程中，自然会有国内外众多大型顶尖企业机构外派人员来此工作，而这些人当然需要酒店或公寓以满足居住条件，这就是我们最大的市场份额。O〔机遇〕◆市场威胁：落寞的房市已经让刚性需求趋于持币上观的态度，很多刚性需求的人宁愿暂时选择租住来等待市场滑落，而本案的客群更趋投资型+自用型的复合需求型，如果推广及销售手段过于传统，那么无法对客体构成吸引。◆大势威胁：全球性经济危机对港口〔进出口〕贸易的影响不容小觑，这将直接削弱本案局部客群的购置力。T〔威胁〕在挖掘、整理了工程属性后，推广策略越发顺理成章。而推广之初就是了解地缘性市场，重中之重便是地缘性市场的未来格局。滨海新区的未来格局正如下图，神似太极中“阴阳鱼〞的海河流域附近正在大力兴建多处比肩世界级的大型综合中心。而本案又邻近其中，滨海新区的改革蓝图，正是我们的市场蓝图。滨海新区的未来格局顺势还是借势顺势借势顺者，从也。09年的大势肯定还在08年尾的经济危机和持币上观的楼市淡市中缓慢复苏。顺从负面大势，自然导致销售的惨淡局面。借者，信手拈来。09年的滨海新区基建和重大工程投资共7800亿，这将吸引海量外商前来此投资建设，借此契机，我们或能掌握市场主动。千载罕逢的契机于家堡未来滨海新中心响螺湾滨海新区中心商业商务区起步区对本案直接影响的地方响螺湾聚集：25个省市和9个中央级企业建成：各省市/中央企业驻滨海办事机构/大型企业集团总部/科技研发中心吸引：大型企业中、高层/外派人员/各行驻津代表于家堡聚集：国内外大型金融机构的总部/地区总部建成：环渤海地区金融中心/国际贸易中心/信息效劳中心吸引：国内外高尖金融/国贸人才自本案驱车5分钟之内就可直达于家堡金融区，这个占地3.44平方公里的地方被定位为滨海CBD，毫不夸张的说全中国乃至世界的目光已经聚集到了这里，这对我们来说具有什么样的意义呢？◆2021年底将完工的海河开启桥，将于家堡与响螺湾两地相连，便于两地互通。◆规划中的“天津大道〞将直接联通小白楼金融区与于家堡金融区。◆铁道部规划天津设三大主站，分别为：天津站、西站、于家堡站。〔塘沽站仅为次级车站〕交通上的三个利好仅仅几句利好与规划，就将区域未来的前景勾勒的如此美好。这让邻近其中的我们冲动不已，而定位、市场、客群等推广要事的脉络也逐渐清晰。特殊定位的市场与客群产品定位五星级瞰海公馆，见证滨海心未来。投资复合自用本案的置业需求〔客层定位〕◆如果现在是上升性良性市场，投资客占比会更多一点。◆如果没有区域内的大势利好，仅凭独立的本案与瑞湾酒店，自用者占比会多一点。◆如果没有大势利好及其带来的客群，复合型客体无从谈起。如果这些“如果〞都不成立，那三者占比将如下图，互为依存，平分秋色。如果······本案为酒店式公寓，不属于刚性需求，从某种意义来说更具有投资价值，甚至可以归为投资型房地产产品其中，购置者就要考虑其投资回报，总结归纳不会出离以下几种情况。自用者投资客经营人五星级居住享受租金获利经营获利升值获利产品特性+区域内大势利好投资价值〔升值潜力〕自用/经营/投资三者及复合型客群皆然囊括占领最大化市场份额顺理成章的推导过程淡市下的产品竞争力如果我们改变不了市场，那就加强自身的竞争力。这句话在任何时候都有用，淡市尤为如此。为什么自用/投资/经营三者兼而有之，甚至将三者复合，因为强强联合、面面俱到，才能争取到更多时机，从而增强产品说服力，让客户了解本案可以让他获取利益最大化，不但前景光明，退路也早已铺好。这样的一群人◆看到本案的前景可观，专于投资的人。◆于家堡及响螺湾的国内外公司为驻津人员购置的公寓。◆被滨海改革所吸引的中小企业作为办公地点。◆以天津港为代表的港口贸易、货运代理等机构办公地点。◆专于享受五星级酒店效劳的高端外籍人士。◆常年在滨海新区工作、生活的外籍常驻酒店人士。◆现已在滨海新区开展多年的外籍企业，因常年有外派人员到此，而常年包租酒店的。针对“目标〞的推广所有的推广当然都要针对目标来执行，本案因产品的特殊性更是如此。必须从LOGO、推广语、调性、媒体选择、SP活动等所有方面，做到稳、准、狠。稳：工程气质必须保持五星级酒店式公寓的泰然气度。准：锁定目标客群，非发散性推广。狠：整体调性全方位把握狠字，做到掷地有声。LOGOLOGOLOGOLOGO五星级·执掌滨海社稷推广语本案五星级酒店式公寓〔硬性优势，必须言明〕三系复合型客群滨海未来的建设者/开拓者/见证者是他们执掌了滨海的未来在如此淡市下，造梦的表达过多，不能给人以信心，故此换以社稷，也符合了工程与客层的高端调性。媒介选择70%20%20%50%10%DM直投户外杂志+报纸短信户外：选择在塘沽区最繁华的解放路商业街选择户外广告，吸引最大市场，树立高端形象。短信：在工程重要节点，向滨海地区高端人士定向发送短信，例如车友会、高尔夫球会、各商会会员、各场所VIP、各大高端地产工程客户名单等分类精准直达。DM直投：针对滨海新区高端楼盘、写字楼等地直投，DM需制作精良可仿假设请柬样式，为更好的传递到高端客户手中，信封内容可着人手写。报纸：由于本案客层特殊性，非群众所能支持。故此报纸的投入不应太大，仅在重要时间节点上投入即可。杂志：考虑到客层的阅读习惯可选择金融财经类杂志适量投放，如?新商界?等外乡金融类杂志。媒介解析SP活动建议活动名称：瑞湾鸡尾酒会暨本案产品说明会地点：瑞湾酒店