山东市场主要城市商圈商业调查分析报告

山东市场主要城市商圈调查分析报告及自营店拓展规划二零一三年三月前言山东市场主要城市商圈调查报告，主要包括从山东市场整体分析与主要城市确定、主要市场商圈调查分析报告、山东区域2023年拓展方案〔建议〕，因未到实地考察，根本根据以往工作所得、结合网络及其他来源的数据资料和搜集写成的报告，在具体到区域后，将完善、改正或进一步量化数据或资料。一、调研目的通过大量的数据、资料的分析来确定全省最优市场、目标市场和潜力市场，数据及各种资料的提供也让区域管理者深入了解各地市人口、消费习惯、经济、文化等信息，让区域丰富信息量，明确目标市场、更针对性的开拓市场。同时，该报告的形成也是给公司提供资料、数据支持，便于战略决策与开展。二、信息来源主要来自于国家、山东省及各地市统计局等政府部门网站；各地市曾实地调研过的多个大型商场及超市，其他品牌调研资料以及相关文字资料。三、调研区域山东省所辖各地市主要城区及主要商圈。四、调研内容1、山东市场整体分析与主要城市确定2、山东市场主要城市商圈调查分析报告3、〔略〕五、信息整理将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此根底上进行市场定位的研究在分析。目录第一局部山东市场分析与主要城市确定一、山东省整体介绍………………4二、GDP情况………………………5三、全省各地市人口情况…………5四、下设区县、面积情况…………6五、第一、二、三产业增加值情况………………8六、综合评定与主要城市确定……………………8第二局部山东市场主要城市商圈调查分析报告一、青岛市1、青岛市总体介绍…………102、青岛市主要商圈分析……………………133、青岛市主要商圈确定……………………16二、济南市1、济南市总体介绍…………172、济南市主要商圈分析……………………203、济南市主要商圈确定……………………24三、烟台市1、烟台市总体介绍…………252、烟台市主要商圈分析……………………293、烟台市主要商圈确定……………………35第三局部山东区域2023年自营店拓展规划〔略〕1、规划原那么…………………362、熟悉流程…………………363、拓展规划…………………37第四局部附件1、山东市场整体分析与主要城市确定〔数据测算表〕…392、济南商圈图………………40第一局部山东市场分析与主要城市确定一、山东省总体介绍山东省在太行山之东，又称齐鲁，位于中国东部沿海、黄河下游、京杭大运河的中北段，是华东地区的最北端省份，省会设于济南。与河北、河南、安徽、江苏四省接壤；中部高突，泰山是全境最高点；东部山东半岛伸入黄海，北隔渤海海峡与辽东半岛相对、拱卫京津与渤海湾，东隔黄海与朝鲜半岛相望，东南那么临靠较宽阔的黄海、遥望东海及日本南部列岛。山东历史悠久，是中国文化的源头和中华民族的重要发祥地之一。世界十大文化名人之首的孔子及其儒家思想就诞生在这里。山东经济兴旺，对中国内地经济的奉献有九分之一强，经济实力为全国最兴旺的省份之一。国民经济赖以开展的15种支柱性重要矿产在该省都有探明储量，其中煤、石油、铁矿、铝土矿、金矿、钾盐、石灰岩、矿盐等矿产居全国前10位。已探明的各种矿产资源，为开展山东经济和矿业开发奠定了雄厚的物质根底。其中招远黄金资源遍布全境，储量丰富，开采历史悠久，素有“金城天府〞之称，是全国第一产金大市〔县〕，2002年1月被中国黄金协会命名为“中国金都〞。山东省是全国重要的能源基地之一。胜利油田〔东营市〕是中国第二大石油生产基地，中原油田的重要采区也在山东〔采油三厂在聊城莘县古云镇，采油六厂在山东菏泽市的东明县〕，山东原油产量占全国1/3。近年来，胜利油田钻探范围逐步进入渤海海域，高科技钻井技术的广泛应用，使油田一直保持着稳产、高产。山东境内含煤地层面积5万平方公里，兖州煤田是全国十大煤炭基地之一。山东电力资源充足，到2023年底，全省发电装机到达6248万千瓦，发电量完成3091亿千瓦时，均居全国第三位。全省电力供需由总体平衡转为相对充裕，呈现供大于求的趋势。山东电网是全国六大电网中唯一的省独立电网。山东省微山湖稀土公司位于山东省微山县郗山，为我国第二大稀土矿。高速公路网的通车里程超过4700公里，居全国第二位，省内多数城市之间可在半日互达。境内国家铁路主干道有京沪高铁〔含京沪铁路〕、京九铁路、胶济铁路〔含胶济客运专线〕，省际有新兖石铁路、石德铁路、德烟铁路、蓝烟铁路、桃威铁路、枣临铁路、张东铁路、邯济铁路磁莱铁路、胶新长铁路等。主要机场有：济南遥墙机场、青岛流亭机场、临沂机场、济宁曲阜机场、烟台莱山机场、威海大水泊机场、东营永安机场、潍坊机场、烟台潮水机场〔在建〕。其中，临沂机场为山东省最早的民用机场，青岛流亭国际机场是山东第一个年吞吐量突破千万的机场。济南、青岛、烟台、威海四个机场为国际空港。主要海港有：青岛、日照、岚山、烟台、威海、东营、龙口、潍坊、滨州、羊口。青岛港，是东北亚航运中心、枢纽型综合大港，外贸货物吞吐量和集装箱吞吐量均居北方港口首位。日照港是新亚欧大陆桥的东方桥头堡，中国第八大港口。烟台港，是沿海重要港口之一，烟大〔烟台、大连〕轮渡是连接华东和东北的桥梁。河运主要有京杭运河、小清河、卫河和南四湖等支流。主要内河港口有：济宁、台儿庄、微山。二、GDP情况2023年全省GDP到达50970.91亿元，按国家统计局口径2023年全省GDP总额〔50013.2亿〕全国排名第3，占全国GDP总量的9.54%。其中青岛、烟台GDP超过5000亿，分别为7302.11亿和5280亿。具体各地市GDP情况见下表〔数据比国家统计局高出957.71亿元〕：山东省2023年GDP情况分析表地市2023年GDP占全省比排名2023年GDP增长比%增长排名人均GDP人均排名青岛7302.1114.33%1661510.39%1083786.882烟台528010.36%249067.62%1675772.84济南4812.689.44%344069.23%1369899.936潍坊40167.88%4354113.41%343865.312淄博3557.26.98%532808.45%1574525.995济宁3189.376.26%6289610.13%1139463.1214临沂3012.85.91%727708.77%1427871.7816东营3000.665.89%8267612.13%6147430.851泰安2580.825.06%9230412.01%846973.5410威海23304.57%10211010.43%983071.883德州2230.564.38%11195014.39%240058.9113聊城21504.22%12190512.86%537133.6315滨州1987.733.90%1318179.40%1253027.347菏泽17703.47%14147520.00%121356.6917枣庄1749.083.43%15156112.05%746901.0311日照1371.92.69%16121413.01%448977.198莱芜6301.24%176113.11%1748517.529合计50970.91100.00%——460378.64%——52576.708——三、全省各地市人口情况根据《山东省2023年第六次全国人口普查主要数据公报》，全省常住人口[3]为9879.31万人，2023年各地市统计数据汇总的常驻人口委为9694.58万人。全国排名第2，占全国总人口13.1744亿人的7.36%。具体各地市人口情况见下表：所辖地级市人口及人口占比〔万人〕城市〔万人〕农村〔万人〕人口总数占全省总人口%比占全国总人口%比人口数量占比%人口数量占比%青岛871.518.99%0.66%275.531.61%596.0168.39%烟台696.827.19%0.53%135.8919.50%560.9380.50%济南688.517.10%0.52%347.8450.52%340.6749.48%潍坊915.539.44%0.69%150.516.44%765.0383.56%淄博477.314.92%0.36%155.1532.51%322.1667.49%济宁808.198.34%0.61%78.29.68%729.9990.32%临沂1080.9511.15%0.82%151.1713.98%929.7886.02%东营203.532.10%0.15%67.3533.09%136.1866.91%泰安549.425.67%0.42%65.5911.94%483.8388.06%威海280.482.89%0.21%48.2617.21%232.2282.79%德州556.825.74%0.42%42.657.66%514.1792.34%聊城578.995.97%0.44%59.710.31%519.2989.69%滨州374.853.87%0.28%52.714.06%322.1585.94%菏泽828.788.55%0.63%728.69%756.7891.31%枣庄372.933.85%0.28%83.4422.37%289.4977.63%日照280.112.89%0.21%58.921.03%221.2178.97%莱芜129.851.34%0.10%58.2244.84%71.6355.16%合计9694.58——7.36%1903.0619.63%7791.5280.37%四、下设区县、面积情况2023年12月，全省划分为2个副省级市15个地级市，县级行政单位138个〔市辖区48个、县级市30个、县60个〕。有济南市、青岛市、烟台市、日照市、临沂市、威海市、潍纺市、淄博市、莱芜市、枣庄市、德州市、东营市、滨州市、泰安市、济宁市、聊城市、菏泽市17个市。济南市、青岛市为副省级城市。青岛市于1986年10月15日被国务院批准成为“方案单列市〞，赋予青岛市省级的经济财政管理权限。山东省土地总面积为15.7万平方公里，超过1万平方公里的地市有：青岛、烟台、潍坊、济宁、临沂、德州、菏泽。各地市情况具体如下：地市城市面积〔平方公里〕占比辖区县数量、名称青岛106546.80%辖7区5市，共12个：

市北区、市南区、四方区、黄岛区、崂山区、城阳区、李沧区、胶南市、胶州市、即墨市、平度市、莱西市烟台13745.958.77%辖7市1县6区，共14个：

长岛县，海阳市，莱阳市，栖霞市，莱州市，龙口市，招远市，蓬莱市，芝罘区，莱山区，牟平区，福山区，开发区、高新区济南82275.25%辖七区三县一市，共11个：

历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、高新区、平阴县、济阳县、商河县、章丘市潍坊1585910.12%辖4区8县，共12个：

奎文区、潍城区、寒亭区、坊子区、昌乐县、临朐县、青州县、诸城县、寿光县、安丘县、高密县、昌邑县淄博59383.79%辖5区3县，共8个：

张店区、淄川区、博山区、周村区、临淄区、桓台县、高青县、沂源县济宁110007.02%辖3区3市7县，共13个：

市中区、任城区、微山县、鱼台县、金乡县、嘉祥县、汶上县、泗水县、梁山县、曲阜市、兖州市、邹城市、曲阜新区临沂1718610.96%辖6区9县，共15个：

兰山区、罗庄区、河东区、高新区、开发区、临港区、郯城县、苍山县、莒南县、沂水县、蒙阴县、平邑县、费县、沂南县、临沭县东营79235.05%辖2区3县，共5个：

东营区、河口区、广饶县、利津县、垦利县泰安77624.95%辖4区2市2县，共8个：

泰山区〔含一个东部新区〕、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县、泰山景区、泰安高新区威海54363.47%辖1区3市，共4个：

环翠区、文登市、荣成市、乳山市德州103566.61%辖3区2市8县，共13个：

德城区、开发区、运河开发区、乐陵市、禹城市、平原县、庆云县、临邑县、武城县、宁津县、夏津县、陵县、齐河县、聊城87155.56%辖2区6县1市，共9个：

东昌府区、开发区、临清市、阳谷县、莘县、茌平县、东阿县、冠县、高唐县滨州96006.12%辖6县4区，共10个：

滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县、开发区、北海开发区、高新开发区菏泽122397.81%辖8县2区，共10个：

牡丹区、开发区、曹县、单县、郓城县、东明县、巨野县、鄄城县、成武县、定陶县枣庄45502.90%辖5区1市，共6个：

市中区、薛城区、山亭区、峄城区、台儿庄、滕州市日照53103.39%辖2县4区，共6个：

东港区、岚山区、莒县、五莲县、开发区、山海天旅游区莱芜2246.211.43%辖2区：

莱城区、钢城区156747.16——全省共17地级市，158个区、县、市〔地市〕五、第一、二、三产业增加值情况2023年全省实现生产总值(GDP)50013.2亿元，按可比价格计算，比上年增长9.8%，远高于全国7.8%的GDP增速。其中，第一产业增加值4281.7亿元，增长4.7%，占GDP比重的8.6%，比去年下降0.2个百分点；第二产业增加值25735.7亿元，比去年增长10.5%，占GDP比重的51.4%，下降1.5个百分点；第三产业增加值19995.8亿元，增长9.8%，占GDP比重的40.0%，比去年下降1.7个百分点。全省各地市三产业增加值情况，见下表：地市第一产业增加值〔亿元〕占全省比第二产业增加值〔亿元〕占全省比第三产业增加值〔亿元〕占全省比青岛324.47.58%3402.213.22%3575.517.88%烟台377.318.81%2985.0911.60%1918.989.60%济南657.7315.36%768.692.99%2622.9113.12%潍坊390.529.12%2166.178.42%1455.747.28%淄博123.72.89%2101.28.16%1332.36.66%济宁3728.69%1673.56.50%1143.95.72%临沂291.346.80%1463.455.69%1258.026.29%东营104.342.44%2126.028.26%770.33.85%泰安233.15.44%1290.55.01%1023.45.12%威海180.114.21%1249.34.85%908.454.54%德州244.395.71%1208.654.70%777.523.89%聊城257.86.02%1187.984.62%699.873.50%滨州188.834.41%1045.554.06%753.353.77%菏泽241.295.64%974.113.79%571.962.86%枣庄1333.11%991.333.85%578.592.89%日照117.642.75%724.062.81%510.872.55%莱芜44.21.03%377.91.47%207.91.04%合计4281.7100.00%25735.7100.00%19995.8100.00%六、综合评定与主要城市确定通过以上的数据统计分析，综合评定参照GDP、人口、面积、三产增加值来衡量，根据指标重要程度设置权重，见表：目标测评数据权重最终得分1、2023年GDP占全省比〔%〕20%2、2023年人均GDP占全省比〔%〕5%3、城市人口占全省人口比〔%〕20%4、农村人口占全省人口比〔%〕10%5、下设区县数量占比〔%〕5%6、面积占全省总面积比〔%〕5%7、2023年社会消费品零售总额占全省比〔%〕5%8、2023年人均社会消费额占全省比〔%〕5%9、2023年第一产业占全省比〔%〕5%10、2023年第二产业占全省比〔%〕10%11、2023年第三产业占全省比〔%〕10%合计依据上述表格测算，得出各地市相应数值如下表：地市〔按GDP排名〕GDP总量GDP人均城市人口农村人口区县数量面积社会消费人均消费第一产业第二产业第三产业综合得分得分排名青岛2.870.422.890.760.380.340.670.430.381.321.7912.251烟台2.070.381.430.720.440.440.480.390.441.160.968.923济南1.890.353.660.440.350.260.610.490.770.301.3110.422潍坊1.580.221.580.980.380.510.400.250.460.840.737.924淄博1.400.381.630.410.250.190.360.420.140.820.676.666济宁1.250.200.820.940.410.350.340.230.430.650.576.207临沂1.180.141.591.190.470.550.410.210.340.570.637.295东营1.180.750.710.170.160.250.130.370.120.830.395.058泰安1.010.240.690.620.250.250.240.250.270.500.514.849威海0.910.420.510.300.130.170.240.480.210.490.454.3113德州0.880.200.450.660.410.330.230.230.290.470.394.5311聊城0.840.190.630.670.280.280.190.180.300.460.354.3712滨州0.780.270.550.410.320.310.150.230.220.410.384.0214菏泽0.690.110.760.970.320.390.230.160.280.380.294.5710枣庄0.690.240.880.370.190.150.140.220.160.390.293.7015日照0.540.250.620.280.190.170.110.220.140.280.263.0516莱芜0.250.250.610.090.060.070.060.260.050.150.101.9517根据上表得出的分值情况，来确定城市重要程度，得分10分以上的列为一级，分别是青岛、济南；得分7-9分的列为二级，分别是烟台、潍坊、临沂；得分5-6分的列为三级，分别是淄博、济宁、东营；得分4-5分〔不含〕的列为4级，分别是泰安、菏泽、德州、聊城、威海、滨州；得分低于4分〔不含〕的列为5级，分别为枣庄、日照、莱芜。按照这个划分，核心主要城市为青岛与济南，其次是烟台、潍坊、临沂。在市场开发和门店拓展上可以予以更多的时间、数量的关注。另一个需要关注的是，虽然其他地级市位列在后，但每个地级市的市政府所在城市〔城区〕又是需要开发和关注的重点。第二局部山东市场主要城市商圈调查分析报告根据第一局部分析，确定的主要城市为青岛、济南、烟台、潍坊和临沂5个城市，下面将重点围绕前3个城市进行商圈调查分析，因没有实地考察，根本根据以往工作所得、结合网络及其他来源的数据资料和搜集写成的报告，在具体到区域后，将完善、改正或进一步量化数据或资料。一、青岛市1、青岛市总体介绍青岛是面向世界的国家重要区域性经济中心，东北亚国际航运中心，国际滨海旅游度假胜地，国际著名港口城市，国家历史文化名城，中国优秀旅游城市，国家园林城市。位于山东半岛南端、黄海之滨，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994年2月，青岛被列为全国15个副省级城市之一和全国5个方案单列市之一。青岛是中国举办大型赛事和国际盛会最多的大都市之一，2023年北京奥运会、残奥会和2023年济南全运会分赛场均设于青岛，2023、2023年连续两届世界杯帆船赛、2023年世界园艺博览会也将在青岛举办。2023年常驻人口为871.51万人，其中市区1159平方公里，人口275.51万人；五市〔县级〕596.01万人即墨、胶州、平度、莱西为青岛的4大卫星城，均为全国百强县。青岛因名牌企业众多，被誉为：“中国品牌之都〞、“世界啤酒之城〞。2023年1月7日，国务院批准山东半岛蓝色经济区规划，青岛市作为其核心区域和龙头城市。荣获“2023中国最正确休闲城市〞称号、2023年中国最具幸福感城市排行榜青岛市稳居首位、2023年世界休闲体育大会将在青岛举行。2023中国城市竞争力排名中，位列第九位。1.1人口情况1.1.1总人口：2023年年末青岛市常住人口为871.51万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的749.42万人相比，十年共增加了122.09万人。增长16.29%，年平均增长1.52%。1.1.2家庭户：常住人口中共有家庭户282.43万户〔2023年11月1日人口普查数据〕，家庭户人口为786.93万人，平均每个家庭户的人口为2.79人，比2000年第五次全国人口普查的2.97人减少了0.18人。1.1.3性别情况：男性为439.18万人，占总人口的50.39%;女性为432.33万人，占总人口的49.61%。总人口性别比(以女性为100，男性对女性的比例)由2000年的100.56上升为101.58。1.1.4人口分布：市南区54.48万人市北区55.82万人四方区46.25万人李沧区51.24万人黄岛区52.42万人崂山区37.95万人城阳区73.72万人胶州市84.31万人即墨市117.72万人平度市135.74万人胶南市86.84万人莱西市75.02万人1.2区域辖设、面积青岛市辖7区5市，共12个：市北区、市南区、四方区、黄岛区、崂山区、城阳区、李沧区、胶南市、胶州市、即墨市、平度市、莱西市。青岛市域面积10654平方公里，其中市区面积1471平方公里。青岛市人民政府驻市南区。1.3矿产资源青岛市矿产资源丰富，已发现各类矿产44种，已被开发利用的有27种。优势矿产资源有石油、黄金、石墨、饰材花岗岩、饰材大理岩、透辉岩、滑石、沸石岩。黄金主要分布在平度、莱西，其中平度年黄金产量5.7吨，莱西山后金矿已成为山东黄金新的增长点。莱西石墨探明储量687.11万吨，在全国乃至世界范围占有重要地位。莱西南部和即墨北部的大型油田正在勘探。青岛市区以及平度、黄岛(原胶南)的花岗岩品级很高，天安门广场的人民英雄纪念碑就是选用市区浮山的石材。崂山盛产黑水晶和海底绿玉。1.4城市主要媒体青岛的媒体市场非常兴旺并且竞争剧烈。电视类有：QTV-1是等新闻综合类节目；QTV—2是生活效劳类节目；QTV—3是影视节目；QTV—4是财经类节目；QTV—5是都市时尚类节目；QTV—公共频道是科普自然类节目，受众群体为爱好科普知识的人群。另外，青岛地区公交频道——公交乘坐者为受众。平面媒体主要是当地的报纸，有《半岛都市报》、《青岛日报》、《青岛晚报》、《青岛早报》。比较有优势的是《半岛都市报》。已成为山东半岛地区版数最多、发行量最大、覆盖最密集的综合日报，日发行量已成为青岛和山东半岛地区发行量最大的报纸之一。1.5第二产业青岛市是我国东部沿海重要的经济中心城市，其所在的山东半岛经济区〔8市〕经济总量高达2.6万亿，仅次于长三角、珠三角和京津唐经济区，居全国第四位，青岛周边有19个县进入全国百强县。作为山东半岛城市群的中心城市，青岛市大力开展总部经济、研发中心、品牌经济、会展经济、信息效劳业、商贸流通及各种生产性效劳业，为全省经济开展搭建高端平台。传统工业方面，青岛市在机车车辆、造船海工、电子家电、石油化工、汽车制造、机械、橡胶、钢铁、食品酒水、轻工方面形成优势；新兴产业方面，在海洋产业、生物医药、直升机制造、新能源、新材料、动漫创意、软件等方面也已具有规模。青岛著名企业有：众地集团利群集团青岛金王集团青岛汶矿实业一汽解放青岛汽车厂双星集团中信集团欧美投资集团青岛捷能汽轮机集团中国北车四方车辆研究所六和集团五星集团青岛三利集团青岛汉缆集团青岛邦源国际货运维客集团巴龙集团青岛变压器集团青岛交运集团青岛万福集团颐中集团青特集团青岛高校软控股份南车青岛四方机车车辆股份青岛世纪瑞丰集团天泰集团中远集团北海船舶重工青岛钢铁控股集团青岛九联集团股份即发集团新华锦集团青岛啤酒集团山东海丰国际航运集团青岛三合山精密铸造海尔集团澳柯玛集团青岛港集团中国石化青岛炼油化工青岛莱克软件开发海信集团青岛康大集团青建集团股份公司青岛鑫邦投资1.6在青岛设立的重要机构北海舰队、国家海洋局北海分局、青岛海关〔正厅级〕、山东海事局、山东出入境检验检疫局，中国银行山东省分行、中国银行业监督管理委员会青岛监管局、中国证券监督管理委员会青岛监管局、中国保险监督管理委员会青岛监管局、商务部驻青岛特派员办事处、财政部驻青岛财政监察专员办事处。1.7旅游文化青岛市是国家历史文化名城、重点历史风貌保护城市、首批中国优秀旅游城市。国家重点文物保护单位34处。国家级风景名胜区有崂山风景名胜区、青岛海滨风景区。山东省近300处优秀历史建筑中，青岛占131处。青岛市共有A级旅游景区66家。其中,5A级旅游景区1家,4A级旅游景区为18家,3A级旅游景区30家,2A级景区15家,1A级景区2家。“青岛国际啤酒节〞是亚洲最大的啤酒盛会，举办时间为每年的8月第二个周六开幕，持续2周，地点在青岛国际啤酒城。2、主要商圈分析2.1商圈分布青岛主要的商业网点根本有8个〔见下列图〕，但从规模、集中度、层次、客流量等来划分，有4个主要商圈，分别是中山路商圈、台东商圈、香港中路商圈和李村商圈，其中前三个商圈为市级商业中心，李村商圈为副中心。2.2四大商圈特色中山路商圈：做为青岛城区的发源地，是最为传统的商业区；中山路作为青岛的老商业街，纪录了青岛百年的沧桑，沉淀了青岛百年的商业文化，可以说中山路在青岛的地位，就像王府井在北京、南京路在上海、泉城路在济南，它是这座城市的“名片〞和地标。始建于1898年的中山路几乎是青岛的一个商业图腾。然而，老商圈走入了一时难解的困境。位于中山路南面的百盛作为中山路上的“老大哥〞，矗立11年依然吸引着东部的消费者过来消费，而偏居北方一隅的国货，这个上世纪80年代山东省零售业的“领头羊〞也在复兴之路上探索着自己的节奏。尽管在上半年的十大商场业绩中，中山路的两大商场排名并不靠前，但正如一位商家所言，在岛城的四大商圈中，只有中山路是一条百年老街，只有中山路毗邻栈桥，是游客必来之地，只有中山路上有欧式风格的老建筑，也只有中山路能真正表达青岛的文化精髓。从萧条到重振，中山路如何走出青岛“后旅游时代〞的新亮点，大家都在拭目以待。台东商圈：地处繁华闹市，在几大商圈中是人气最旺的商圈。台东商业圈地处青岛市西南方，以台东步行街为中心，呈放射状开展。商业街虽仅占地0.17平方公里，但云集了沃尔玛超市、利群商厦、万达购物广场、苏宁、国美等大型商贸企业，可谓“麻雀虽小五脏俱全〞。“朝观壁画夜赏灯，购物浮现在台东〞。台东步行街东起延安三路，西至威海路，全长1000余米，但平均人流量可到达20万人次，最高时可以到50万人次，是青岛人气最旺的商业中心。早年，台东商圈的诺玛特、红星美凯龙等商家的接连败走让人们产生了利群和沃尔玛必有一个被打倒的猜测，一个是外乡巨擘，一个是全球零售业老大，从其构成分析，台东商业圈的竞争是针锋对麦芒，然而，时至今日，两家不能说是相安无事，但也还都存在，这再一次印证了青岛商业“和而不同〞的开展方式东部香港中路商圈：伴随着青岛行政中心东移而开展起来的商圈。这里商铺林立、时尚现代、交通便利主要是以香港中路和啤酒城附近为代表，属于新兴商圈，周边消费人群众多，潜力很大，云集较多的商业场所，为岛城最具消费力的高端商圈。从多年前佳世客的“独掌大局〞，到家乐福、阳光百货的紧随其后，再到麦凯乐、海信广场、百丽广场的百花齐放，以及即将建成的银座等商场东部商圈的开展速度可以用“惊艳〞来形容。家乐福、百丽广场等大型商场与海信广场、佳世客购物中心、麦凯乐、阳光百货等多种商业业态实现错位经营，而这几大商场大局部都考虑到了将购物、休闲、娱乐为一体，这助推了东部商业圈功能的完善。该商圈的超强消费能力毋庸置疑，在这里的高档住宅、写字楼、星级酒店众多，高端人群居住和商务往来频繁，人流、商流会聚。东部商圈的消费者能力远远高于其他几个商圈。李村商圈：为新兴的商业中心，在青岛商业竞争剧烈的大环境下，虽然李村商圈现在还是维客、北方国贸、利客来商厦三足鼎立的局面，但是伴随着宝龙城市广场、万达商业综合体、伟东城市广场的开工建设，未来银座购物广场等工程的入驻，以及国美、苏宁、五星电器等专卖店的抢滩登陆，李村商圈必然成为诸多商家必争之地，彰显出蓬勃的开展势头。而随着青岛地铁的建设，李村商圈无疑是最大的受益者之一。到时，铁路青岛北客站、青岛地铁三号线、流亭国际机场、4条轨道交通线再加上“五纵四横〞的交通网络，又使李沧具备了他区无法比较的便捷区位交通优势，也拉近了李村与沿海一带的距离。2.3四大商圈主要零售业情况商圈业态组成市场定位目标客层优点缺点代表商场中山路商圈百货公司+超市+综合商厦+品牌专门店中外地客层、本地居民、游客开埠最早的商圈，文化气氛较重，聚集多家主商场与沿街店。城市东移与区内改造，影响商业开展。百盛、国货、悦喜客来台东商圈百货服饰+金融+文化+购物广场+步行街中低本地居民学生、社会新鲜人以步行街形态，有利于购物逛街，交通便利。档次中低，缺乏知名品牌，道路较小，停车不便。利群购物中心、万达广场、沃尔玛香港中路商圈精致百货+超市+商业综合体高中中高收入白领、企业主、品牌爱好者商务、金融中心，临近市政府，2023年奥帆中心启用后，更提高此商圈优势。商场间有相当距离，尚未形成密集型态的商圈。海信、百丽、阳光、巴黎春天、佳世客、家乐福、麦凯乐李村商圈金融+百货+超市+专业市场+餐饮中低本地居民以步行街形态，聚集多业态形成以李村为中心的批发、零售中心。档次较低，多为低价商品，缺乏知名商家。北方国贸大厦、崂山百货、利客来购物中心2.4青岛市主要零售业情况根据青岛市现有的商业状况，按照商业业态主要可以分为百货、购物中心、超市、专业市场以及特色商业街四种。购物中心在青岛开展缓慢，目前青岛尚无真正意义上的购物中心，这里将佳世客和万达归类为购物中心。从青岛目前零售业态的结构来看，大型百货商店和专业市场占主导地位。百货商店主要集中在现有的主要商业区内，专业市场的分布略为分散。业态中山路商圈台东商圈香港路商圈李村商圈北曲商圈其他区域合计百货32332114超市大卖场03131917购物中心0110002电器超市13330111家居建材市场00020911小计49811335特色商业街24320112合计613111362069代表商场百盛、国货商厦利群商厦、沃尔玛、万达广场、国美电器佳世客、家乐福、阳光百货、麦凯乐维客、利客来、国美电器、佳乐家利群、家佳源、世正爱丽安国货、百安居、大润发、易初莲花、好一居——3、主要商圈确定从调查分析来看，青岛的4个商圈按重要程度可以划分为3个，一个是中山路商圈，目前有有海信广场、百丽广场、阳光百货、巴黎春天、佳世客、家乐福、麦凯乐等百货店及高端店，把该商圈定位第一商圈。符合品牌的定位，也有利于提升品牌在当地的知名度，商品的配置、柜台形象等都需要提高档次。第二是台东商圈，主要的商场有利群购物中心、万达广场，定位为第二商圈。该商圈以及周边的商业业态根本属于群众型消费，但商圈的客流决定着销售业绩。利群店是该商圈的主力店，目前定位中高端，每年都会引进一些一线品牌，该店也成为了品牌的必争之地，竞争相当剧烈。第三是李村商圈，该商圈需要紧密跟进和关注，从目前的商场入驻情况及未来城市硬件开展，该区域也会形成较大的商业气氛。具体客流、购置力等还需要进一步的实地考察。二、济南市1、济南市总体介绍济南，地处北纬36°40'，东经117°00'，南依泰山，北跨黄河，属暖温带大陆性季风气候区，四季清楚，日照充分，年平均气温14摄氏度，年平均降雨量650到700毫米。中国环渤海地区南翼和黄河中下游地区中心城市，是中国山东省省会及最大城市，山东省政治、文化、教育中心，华东五大城市之一。区域性金融中心，副省级城市。济南位于山东省中西部，北临黄河，南依泰山。济南分别与西南部的聊城、北部的德州和滨州、东部的淄博、南部的莱芜和泰安交界。有着2700余年的历史。是中华文明的重要发祥地之一，是龙山文化的发祥地。因境内有“七十二名泉〞故被称为“泉城〞。济南历史上涌现了很多文人墨客，最著名的就是李清照和辛弃疾。济南是国家创新型城市、中国软件名城、全国重要的交通枢纽和物流中心。继济南全运会取得圆满成功后，2023年济南将举办第十届中国艺术节，并成为2023年“第二十二届国际历史科学大会〞的主办城市，为济南建设国际大都市注入了新的活力。济南位于山东省的中西部，具有良好的区位优势。北接京津唐，南接黄淮海，西连黄河中上游大中原，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置，2023年在全市国内生产总值到达4812.63亿元；在全国来说是连接华东与华北的门户，是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽；位于环渤海经济圈，是黄河流域的中心城市。而环渤海地区地理位置优越、各种资源丰富，是当今中国经济开展最具活力的地区，环渤海经济区目前已成为中国最大的工业密集区，渤海湾西部城市群的合作与繁荣正日益开展。济南是山东的文化、教育中心，人力资源齐备，高等院校众多，科研机构密集。济南总共有44所高校，在校大学生近60万人，科研机构200多个。其中10个国家级实验室，53个省级科研院所，25个省级重点实验室，科技人员达35万人，能够满足各类企业、不同层次的人才需求。济南现代效劳业繁荣兴旺、效劳功能健全，市区范围共有各类商业网点数量近40000个，其中购物中心、商场、超市、便利店等布局合理、数量庞大，商业潜力雄厚。1.1人口情况1.1.1总人口：2023年年末常住人口为688.51万人，年平均增长1.41%。其中市区人口433万。济南市是中国东部散杂居少数民族人口较多的省会城市，有49个少数民族，人口109299人〔2023年数据〕，占全市总人口1.84%。其中回族占少数民族人口的88.79%，居住着回族、满族、蒙古族、哈尼族、朝鲜族、苗族、壮族、维吾尔族、彝族、藏族等十个少数民族占济南市少数民族人口的98.42%。1.1.2家庭户：全市常住人口中共有家庭户201.26万户〔2023年11月1日人口普查数据〕，家庭户人口为599.36万人，平均每个家庭户的人口为2.98人，比2000年第五次全国人口普查的3.22人减少了0.24人。1.1.3性别情况：男性为342.39万人，占总人口的50.25%；女性为339.01万人，占总人口的49.75%，总人口性别比(以女性为100，男性对女性的比例)由2000年第五次全国人口普查的102.88下降为101.00。1.1.4人口分布：历下区75.41万人市中区71.36万人槐荫区47.68万人天桥区68.84万人历城区112.43万人长清区57.87万人平阴县33.17万人济阳县51.79万人商河县56.41万人章丘市106.42万人1.2区域辖设、面积济南市辖7区、3县、1市，11个：历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、高新区、平阴县、济阳县、商河县、章丘市。总面积8227平方公里，城区面积3257平方公里。1.3矿产资源济南市境内蕴藏着丰富多样的矿产资源。粘土、石灰岩、白云岩，特别是石灰岩品位高、储量大，花岗石的黑色花岗石，质地纯粹，为国内独有。“济南青〞辉长岩和“柳埠红〞花岗岩已远销欧亚非等30多个国家和地区。济南的铁、煤、花岗石、耐火粘土以及铜、钾、铂、钻等多种有色金属、稀有金属和非金属资源丰富。其中一些矿产资源潜力大，开发利用配套程度高，如石灰岩、花岗岩、硬质耐火粘土、白云岩、钾长石、铁矿等具中型以上规模，是济南市的优势矿产。1.4城市主要媒体报纸：济南时报、济南日报、群众日报、齐鲁晚报网络：济南舜网、新华网济南频道、水母网山东新闻、山东新闻-网易新闻、济南资讯网、搜狐新闻中心济南新闻、齐鲁新闻网电视：济南播送电视局、济南电视台、济南教育电视台播送：济南音乐播送电台、济南文艺播送、济南故事播送、济南经济广公交：移动数字电视1.5第二产业电子信息、交通装备、机械制造、生物制药、食品纺织等主导产业在国内外有着举足轻重的地位。济南高新技术、信息产业兴旺，并被国家批准成为“中国软件名城〞。拥有占地20公顷、亚洲最大的环形建筑——国家级软件基地“齐鲁软件园〞，及“CIIIC国家信息通信国际创新园〞、“国家超级计算济南中心〞、“济南量子技术研究院〞等一批电子信息研发机构，现已有1200余家国内外IT研发企业入园开展。济南知名企业：中国重汽、济南钢铁、浪潮软件、力诺瑞特、九阳股份、山水水泥、明仁药业、济南炼油、轻骑摩托、将军烟草、金钟衡器、齐鲁制药、济南重工、元首针织、佳宝乳业、盖世物流、润华汽贸、中创软件、福牌阿胶、三箭置业、民天面粉、齐鲁证券、中铁十局、小鸭电器、银座百货、齐鲁化纤、齐鲁银行、鲁能集团、裕兴化工、三联商社、康巴丝钟表、济南柴油机、福瑞达制药、浪潮效劳器、济南变压器、济南二机床、宏济堂药业、桑乐太阳能、齐鲁软件园机构：济南量子技术研究院、国家重大新药创制平台、国家超级计算机济南中心、国家信息通信国际创新园驻济南大型企业集团：浪潮集团、山水集团、华鲁集团、力诺集团、鲁商集团、鲁信集团、鲁银集团、鲁能集团、中国重汽集团、山东钢铁集团、山东能源集团、山东黄金集团、山东交工集团、山东电力集团、山东航空集团、山东中烟集团、山东重工集团、山东交运集团、山东海洋投资、山东高速集团1.6旅游文化济南自然风光秀丽，自古素有“泉城〞之美称。尤以趵突泉、黑虎泉、五龙潭、珍珠泉四大名泉久负盛名，自古享有“家家泉水，户户垂柳〞之美誉。济南拥有的泉水之多，流量之大，景色之美，独步天下。泉水纵横分布，错落有致，既有趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龙潭四大泉群，又有郊区泉群散落各处，誉称72名泉。众泉如翡翠在济南大地镶嵌，日夜叮咚，光荣闪耀。众泉汇流成的护城河流淌到大明湖，与周围的千佛山、鹊山、华山等构成了“一城山色半城湖〞的独特风光。济南，也成为世界少有的集“山、泉、湖、河、城〞于一体的独特魅力城市。2、主要商圈分析2.1商圈分布济南主要有七大商圈：泉城路商圈、洪楼商圈、英雄山商圈、天桥商圈、大观园商圈、北园商圈、西市场商圈。从珠宝经营的角度考虑，比照规模、集中度、层次、客流量等来划分，有4个商圈〔见附件2〕，分别是泉城广场商圈、经四路商圈、东部花园路〔洪楼〕商圈、西部西市场商圈。2.2四大商圈特色泉城广场商圈：该商圈范围东到黑虎泉北路，西至趵突泉北路，北接泉城路，南临文化西路。是济南具有悠久历史的传统中心商业区——泉城路-泉城广场商圈。泉城路是济南最繁华的商业街，马路最西面就是大名鼎鼎的趵突泉。泉城路商圈是济南的中心商圈。泉城路商家云集，名店众多，有“十字金街〞之称，是一条集购物、休闲、旅游、文化等功能于一身的步行商业街。该商圈优势：全省政治文化中心，全国著名旅游景点，全省最大广场。流动人口最多多的地域，群众聚焦，商机无限。东区形成以华能大厦、政协大厦等高中档次酒店为主的休闲娱乐区，中区形成以五星级的索非特银座大饭店、皇冠假日酒店、四星级的玉泉森信大酒店贵、齐鲁国际大厦等为主题的高档消费商业区，以及几乎有接近济南一半大型高端商场聚集，有恒隆广场〔香港首富李嘉诚旗下〕、贵和购物中心、贵和商厦、银座商场、银座泉城广场、百盛购物中心。以及麦当劳、肯德基、必胜客,以及大量的专卖店都位于这个区域,再加上、华能大厦等共同组成济南最大的商圈。西区形成沃尔玛、三联、苏宁、国美、冠芝霖为代表的家电通讯区。商圈的形象之高端、客流之大，当仁不让地引领济南商业的开展。2.2.2大观园商圈〔经四路商圈〕：该商圈属于最早兴起的商圈，但随着泉城广场及银座、贵和、恒隆广场等店的升级开展，大观园商圈没有跟上时代步伐，渐渐客流东移，目前以经营中档消费品为主，是济南新老结合的大型综合性商圈。老商业主要指大观园商场，新商业地带指经四路沿线，成为集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的综合性中心。新老商业中心完美结合，再造当地繁荣。作为济南最早的商圈，经四路商圈拥有旺盛的人气，消费群体庞大，金融和零售业兴旺；商业结构过于简化，开展步伐缓慢，受其他商圈挑战该商圈已有新的变化，万达广场、万千百货、振华商场选择着陆经四路商圈的，对该区域商业架构有一个新的改变。老区主要商场有大观园、人防地下购物商城和人民商场。东区有万达广场、万千百货、振华商场。东部花园路〔洪楼〕商圈：花园路商圈作为近年来新崛起的商圈，开展速度较快，逐步成为东部核心商业圈。其交通便捷、四通八达，商业气氛浓厚，商业配套齐全。商圈内小区规模较大，且多是中高档楼盘，小区居民拥有较强的购置力，提供了很大的消费空间。目前花园路板块商业业态已经较为丰富，较大程度上满足了人们的多种消费需求，这种集聚效应将使各种业态相互促进，同步开展。百年老校山东大学的两个校区在此商圈内，文化气氛浓厚，消费能力较强。目前有大润发超市、银座商城、银座购物广场、苏宁、国美。高校文化影响花园路商圈建设开展，该商圈内消费群体年龄段以年轻人和中年人为主，且各层次文化知识水平较高。济南东部新城的大规模开发，使花园路商圈更具开展潜力。具体分析该商圈：商圈西部的东关大街、老东门市场，集合广阔人气，由于该地块近临泉城路商圈，加之老东门市场升级在即，未来老东门周边有独立成商圈的潜力；商圈东部的七里堡商贸中心开展综合商业，英国乐购入住势必会从洪楼中心的人气中分到一杯羹。保利芙蓉与明湖天地的商业地产是否会改变板块构造也得需要时间观察。西部西市场商圈：西市场因地处济南老商埠西段而得名。西市场是目前济南最大的小商品批发市场，主要经营中低档次产品，以批发为主，兼有零售。西市场商圈是济南西部的商业中心，由于该区域接近城乡结合部，所以小商品批发市场尤为火爆；规模化成为该地区首要解决的问题，树立品质商业地产缺乏，整合能力较差；槐荫区的棚户改造规模较大，未来潜力较大，该区域急需要另一个商业中心的建立。商场有华联商厦、嘉华购物广场〔隶属华联系统〕2.3济南市主要零售业情况目前济南主要的购物中心有：恒隆广场、万达广场〔万千百货〕、银座商城、银座购物中心、贵和商厦、鲁商广场、银座和谐广场、振华商厦、银座各分店〔银座八一店〔中南部〕、银座玉函店〔中南部〕、银座和谐店〔西南部〕、银座洪楼店〔东部〕、银座金牛店〔西北部〕〕济南零售业中高端市场主要由五家商业集团把控银座商城：目前规模最大的一家，在济南有16家分店。其中，银座商城，和谐广场店，玉函店，三家店地理位置且店铺形象较好。银座隶属鲁商集团旗下零售业品牌，银座零售业是鲁商集团主业，山东零售龙头企业，位列全国百货业前5强。目前，在山东、河北、河南三省拥有大型门店100余家，涵盖高档百货、购物广场、shoppingmall、便民超市、现代家居、汽车专营、物流中心、专业公司等多种业态。2023年销售收入245亿元。其上市公司银座股份已成为沪深股市绩优股，同时还与台湾统一超商合资经营着140多家便民超市。鲁商集团下设有房地产、银座商城〔连锁〕、银座超市〔连锁〕、制药、汽车销售、旅游公司、山东商报、山东商学院等院校。鲁商集团的前身为“山东省商业集团〞，该集团是1992年由“山东省商业厅〞改制过来的。目前，银座在济南的门店效益都相对较好，一方面是当地品牌的影响力，另一方面其后台关系推动的“券〞、“卡〞销售额度相当惊人。恒隆集团：恒隆广场地下两层、地上七层，集百货商店、超级市场、专卖店、娱乐场所、电影院、酒店、商务办公、餐饮等为一体，功能十分齐全。17万平方米的商业，10万平方米的停车场，济南核心商圈，恒隆品牌，这些，均注定恒隆广场将成为济南单体商业体中的第一。云集国内外300余家名品名牌，且四成以上为首次进入济南。目前购物环境最好，也最能表达和提升高端品牌的形象，但总体客流、销售欠佳。贵和集团：有2家店，分别是贵和购物中心和贵和商厦，坐落省政府前，前者定位高端，后者为中端。属于济南老牌商场，特别是贵和商厦，购物环境日渐落后，但可能长期积累的顾客群较多。值得注意的是这2家店均为山东鲁能集团开发建设，鲁能商贸全面管理。其贵和购物中心自1997年10月1日开业以来，以优越的地理位置，舒适高雅的购物环境，高效完善的效劳设施，先进科学的管理方式，精致时尚的名优商品，一流的效劳水平，领导潮流的消费观念而享誉市场，但该店从2023年元旦前夕开始全面封闭装修，大大影响了其整体的收益。据了解，贵和在外〔省内其他地市〕开设的门店根本属于资源〔招商、管理〕输出型，而没有像银座的自营店那样管理，最终效益和经营会带来负面的影响。如，日照的贵和海纳开业1年多关店，其他地市的加盟店似乎也不太理想。这一点应值得注意。万达购物广场：大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产1950亿元，年收入1051亿元，年纳税163亿元。已在全国开业49座万达广场、26家五星级酒店、730块电影银幕、40家百货店、45家量贩KTV。万达商业地产股份是中国商业地产行业的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。振华商厦：隶属于烟台市振华百货集团股份，通过收购人民商厦把人民商厦更名为振华商厦，和万达广场毗邻，但据了解，因银座在2023-2023年间在烟台开店时遭遇振华的品牌封杀，后振华入驻济南后也遭到报复，导致该店的品牌资源根本为自营，且该店客流一般，效益欠佳〔烟台市报告里重点描述振华集团公司〕。未来开展布局情况济南西站站前综合体〔绿地集团建设〕随着济南西站的建设,该区域内原本近乎空白的商业工程纷纷规划和兴建,其中位于西站核心区域的站前综合体将为西站旅客和周边居民提供商业效劳。由绿地集团开发的站前综合体,商业总面积为20万平方米,商业业态包含了五星级酒店、办公楼、商业用房、超市影院等,目前该工程正在进行全球招商,许多一线商超品牌都有意向,目前在谈的商家中就包含了日本永旺、佳世客等品牌。该工程目前建设进度较快,投入使用后将成为济南西站核心区主要的消费区域。世贸广场世茂集团建设。济南世茂国际广场东依泉城路，南止黑虎泉西路，北靠黑虎泉北路，工程占地面积约１２万平方米，初步规划总建筑面积约４０万平方米。拟规划建设写字楼、公寓、商业等一体的综合性建筑，涵盖街区商业、大型卖场、世茂影院、世贸百货、休闲美食广场、５Ａ甲级写字楼、时尚生活中心等。世茂股份将有效地通过自身优质业态及商业体系的建立，与区域商业实现高度融合，世茂国际广场也将成为济南未来最耀眼的地标性建筑之一。据悉，世茂股份系世茂集团两大上市公司之一，始终以“缔造精致商业〞为己任，致力于商业地产的专业化销售和经营，打造标准的商业综合体。目前已在上海、北京、杭州、厦门、青岛、苏州、武汉、南京、沈阳、福州、济南等２２个城市，共开发建设有２１个城市综合体工程，公司土地储藏近千万平方米，位居国内商业地产上市公司中土地储藏量首位。3、主要商圈确定综合以上信息来分析，东侧花园路〔洪楼〕商圈开展还未成熟，属于新商圈的起步阶段，消费群体也以中下〔学生〕为主。济南中高端、流行百货市场相对于集中，以泉城广场商圈的中段为为中心商圈，高端、时尚顾客群体购置的趋势在该商圈。该商圈的西段虽近2年来开设了振华商厦、万达〔万千百货〕，但主流高端客层依然较少。在泉城广场中段的繁华商圈中，目前“〞在恒隆广场进驻，但其2023年销售只有48.57万元的数字，急需重新思考出路。周边除了本地银座、贵和4家店外，百盛也已经开业〔暂无相关数据〕，需要跟进。济南零售业的开展虽竞争残酷，但线条很清晰。无论外来还是当地零售业，谁把握住了终端顾客，谁就是最终的赢家。银座系统“卡〞、“券〞的顾客群体明显不会是普通百姓或职员，这一点毋庸置疑，那么，剩下的就是：要驻济南市场，或许应考虑银座系统。当然，采用战略开展模式〔整体打包洽谈〕，还是被其捆绑〔1个好店带1〔或多〕个差店〕需要实际谈判和决策，还有，具体各门店的数据还需要再进一步调研获得。三、烟台市1、烟台市总体介绍烟台市地处山东半岛东部，辖6区7个县级市和长岛县。依山傍海，气候宜人，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。海岸线曲长702.5千米，海岛曲长206.62千米，人口692万，有少数民族47个。烟台是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东北亚地区的国际性港城、商城、旅游城，中国经济20强城市，是中国最具投资潜力和开展活力的新兴经济强市。是中国重要的黄金产地，黄金储量和产量均位居全国第一〔县级市中招远和莱州位居前列产量〕占全国的1/4以上，其他可开采的矿藏30多种。从烟台的综合实力看，经济开展全国第九，山东第二，市区面积大，全国第13，全市人均收入36803元，烟台是自主创业及个体从业人员最多的地区之一，烟台的开展处于名列前茅。1996年，烟台市在全国大中城市国内生产总值的排名中列第17位，1997年全市下属县城升级为市。有7个县市区分别跨入全省和全国“经济强县〞行列。全市现有港口10处，芝罘湾港、八角港、龙口港、莱州港、蓬莱东港等6处为国家一类开放口岸，已与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。全市港口共有生产性泊位170个，其中万吨级以上泊位64个。2023年，全市港口货物吞吐量完成24345.3亿吨，同比增长16.8%，其中集装箱完成170.8万标箱；完成旅客运量579.0万人次。烟台空港于1984年10月开航，1997年1月被国务院正式批准为国家一类开放口岸。青荣城际铁路是山东省内第一条区域性城际高速铁路，也是省内投资最大的单体铁路建设工程。这条铁路位于胶东半岛，连接了青岛、烟台、威海三个主要城市，是构建半岛城市群间最重要的交通根底设施和最快捷运输通道。2023年，烟台国内生产总值列全国第20位，2023年，烟台国内生产总值超越唐山列全国19位，省内第二位。烟台经济实力居全国地级市前五位。2023年，烟台被中国社科院评为未来10年最具潜力城市之一。全市拥有普通高等院校10所，在校学生14.6万人。中等职业学校50所，在校学生9.2万人。普通中学299所，在校学生37.1万人。小学509所，在校学生25.6万人。烟台市辖芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、昆嵛山自然保护区、保税港区、金山港区〔正在建设〕、长岛县，代管龙口市、莱阳市、莱州市、蓬莱市、招远市、栖霞市、海阳市7个县级市。总共有91个乡镇、6个乡、53个街道办事处，585个居民委员会、6199个村委会、6864个自然村。全市总面积13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里，烟台九区中，牟平区面积为最大，个体工商户为63.2万户〔2023年统计〕。1.1人口情况1.1.1总人口：全市常住人口为696.82万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的663.57万人相比，十年共增加了33.25万人，增长5.01%，年平均增长0.49%〔烟台市统计局2023年5月9日发布)。暂住人口约4万余人，主要分布在芝罘区、开发区等经济较为兴旺的县市区。1.1.2家庭户：全市常住人口中，共有家庭户245.68万户，家庭户人口为642.47万人，平均每个家庭户的人口为2.62人，比2000年第五次全国人口普查的2.82人减少了0.20人。1.1.3性别情况：全市常住人口中，男性人口为352.25万人，占50.55%；女性人口为344.57万人，占49.45%。常住人口性别比(以女性为100，男性对女性的比例)由2000年第五次全国人口普查的101.99上升为102.23。1.1.4年龄分布全市常住人口中，0—14岁的人口为76.47万人，占10.97%，15—64岁的人口为540.53万人，占77.57%；65岁及以上的人口为79.82万人，占11.46%。同2000年第五次全国人口普查相比，0—14岁人口的比重下降了6.32个百分点，15—64岁人口比重上升了3.82个百分点，65岁及以上人口的比重上升了2.50个百分点。人口分布：〔万人〕芝罘区83.02福山区28.77牟平区46.76莱山区28.51开发区31.28高新区4.43龙口市68.83莱阳市87.86莱州市88.39蓬莱市45.11招远市56.62栖霞市58.97海阳市63.87长岛县4.40市区222.77〔2023年统计局文件单列，应该和芝罘区合并〕。1.2区域辖设、面积辖7市1县6区，共14个：长岛县56海阳市1886.84莱阳市1734栖霞市2023莱州市1878龙口市893招远市1433.18蓬莱市1128芝罘区174.43莱山区279.62牟平区1511福山区482.83开发区250.42高新区〔暂无数据〕烟台市总面积13746.88平方公里。其中，芝罘区最兴旺，几年前是烟台市政府所在地，现搬莱山区。1.3矿产资源烟台市地下矿藏十分丰富，已发现矿产70多种，探明储量的有40多种，黄金、菱镁矿、钼、滑石储量均居全国前5位，其中黄金储量和产量居全国首位。沿海大陆架储有丰富的石油和天然气资源，属“富集型〞油区。1.4城市主要媒体纸媒体：《蓝色快报》、《烟台晚报》、《烟台日报》、《今晨6点》网络媒体：胶东在线、网上民声、水母网、烟台论坛、17路论坛电视媒体：烟台电视台、烟台文艺播送电台、烟台播送电视报其中，《烟台晚报》发行量最大，是市民的首选。1.5第二产业〔烟台统计局2023.2.6日公布〕2023年烟台市规模以上工业实现主营业务收入12627.04亿元，比上年增长16.0%；工业产品产销率99.05%；实现利润、利税分别为971.15亿元、1274.38亿元，分别增长11.0%和12.2%。全市食品、机械、黄金、电子四大支柱产业共1450家企业，全年实现主营业务收入7547.78亿元，增长19.8%。其中，食品工业1585.54亿元，增长3.4%；机械工业2367.60亿元，增长18.0%；黄金工业1493.32亿元，增长24.3%；电子工业2101.32亿元，增长17.7%。表22023年主要工业产品产量及其增长速度产品名称单位产量比上年增长%原煤万吨582.43-4.7发电量亿千瓦时246.371.2原盐万吨216.058.5食用植物油万吨28.98-27.2葡萄酒万千升32.56-6.5啤酒万千升20.95-15.8果汁及果汁饮料万吨40.9530.0轮胎外胎万条3219.4516.0化学纤维万吨5.087.1服装万件23733.60-6.7发动机万千瓦8478.3116.2水泥万吨1257.154.9铜万吨16.12-0.9铝材万吨134.3620.7钢材万吨123.3218.0汽车万辆46.1743.2轿车万辆45.0439.7移动万部2060.0617.0微型电子计算机万台233.61-38.9钟万只190.828.0表万只104.623.4全市资质以上建筑企业本年签订合同额534.45亿元，比上年增长1.6%；完成建筑业总产值556.62亿元，增长4.7%；竣工产值354.75亿元，增长5.2%。房屋施工面积3950.99万平方米，增长0.4%；房屋竣工面积1731.02万平方米，增长6.1%。1.6烟台的知名企业烟台龙大食品集团、烟台喜旺食品、烟台开发区东岳汽车、南山集团、北极星钟表、烟台华润锦纶、烟台万华聚氨酯股份、烟台蓝天投资股份、烟台啤酒集团、烟台供电公司、烟台百年电力开展股份、东方电子集团、方圆集团、烟台正海集团、烟台国际机场集团、烟台氨纶集团、烟台冰轮集团、富士康科技集团〔烟台〕工业园、青岛LG浪潮数字通信〔烟台园区〕、烟台张裕葡萄酿酒股份、烟台张裕集团1.7旅游文化烟台旅游资源丰富。优美的自然风光和人文景观，每年吸引了大批中外游客前来观光旅游。截至2023年，A级旅游景区47家，其中5A级景区3家，4A级景区12家，3A级旅游景区12家，2A级旅游景区21家；有三星级以上酒店89家，其中五星级12家，四星级23家，三星级54家。1998年烟台成为首批54座“中国优秀旅游城市〞之一。联合国人居奖、中国人居环境奖、中国人居环境范例奖。2005年10月26日，中央文明委召开表彰大会，烟台市等九个城市被授予“全国文明城市〞称号。2023年1月烟台第二次蝉联这一称号。2023年12月烟台市实现文明城市三连冠2004年10月，国家旅游局对烟台市创立优秀旅游城市各项指标进行全面验收，烟台市以892分的好成绩入选全国首批中国优秀旅游城市行列烟台获得2023中国最正确休闲城市、2023年中国特色休闲城市-好客休闲之都称号。2、主要商圈分析2.1商圈分布从烟台市商业分布的现状来看，主要在芝罘区。市区大型商业网点布局集聚中心区，市中心商业辐射力强，区域商业开发难度较大。芝罘区商业中心：以海港路、南大街、西大街及北大西街为中心的南大街市级商圈和以九隆广场、振华广场为中心的幸福区级商圈〔见下页图示〕。2.2商圈特点商圈名称级别区域范围主要特点南大街商圈市级以海港路、南大街为中心，向西至青年路，南到南大街，北到北马路，东至西南河路以百货、服装经营为主，其次是餐饮、家电、家居等幸福商圈区级以幸福路、幸福中路为中心以九隆广场综合性商业、振华广场百货为主南大街商圈定位：在完善相关配套设施的根底上，重点调整功能、提升档次、美化环境、繁荣气氛，形成功能齐全、集购物、餐饮、休闲、旅游、金融、商务、信息等为一体的市级商业功能区。烟台市芝罘区商圈示意图南大街商圈概况行政区属芝罘区地域范围以海港路、南大街为中心，向西至青年路，南到南大街，北到北马路，东至西南河路人流结构中偏高档消费者商业区域由海港路、南大街、西大街及北大西街商业街组成区域价值烟台最繁华的商业中心，唯一的市级商圈商业特点由大型商业网点及商业街组成经营业态以百货、服装经营为主，其次有餐饮、电器、家居等典型网点振华商厦、良友广场、振华购物中心、南大街购物城、百盛购物中心等购物环境由于烟台商业大局部都是在自然开展与市场调节中形成的，购物环境较差商业气氛商业集中，人气旺盛其他配套亚细亚、铁道大厦等宾馆，华达大厦写字楼、市邮电大厦电子信息中心，市工商银行、华厦银行，火车站、港站、长途汽车站等商圈描述1、该商圈以海港路、南大街为中心，为烟台市唯一的市级商圈，形成时间较久，商业气氛浓厚；2、商圈内大中型商业网点集中，辐射范围广泛；3、商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求；4、商业形态较为单一，缺少街区式商业南大街市级商圈分为海港路综合商业街、南大街服装商业街、西大街及北大西街综合商业街。海港路综合商业街商圈概况：商业范围海港路及其两侧长度约650米人流结构中年人，中高端消费群街区特点以大中型商业网点为主，沿街商业较少交通条件道路四通兴旺，交通便利，42路、21路公交车经过主营业态百货、服装、家居主要品牌李宁、耐克、迪亚多钠、风之捷体育、阿迪达斯、锐步、皇家皮草名店租金水平底层沿街外铺租金为2400-4800元/平米/年售价底层沿街外铺售价为3万-5万元/平米门面间隔沿街单间店铺开间约3.5米，进深约10米经营环境人车嘈杂，地面停车位严重缺乏，经营环境较差商业气氛商业集中、人流量大主要网点富凯商厦、振华商厦、昌隆赛特、良友广场，营业面积约20万平米该商圈特点：1〕商业气氛浓厚：该路段的商业气氛主要受振华商厦等一些大型网点的辐射作用影响，从而带动其它商场、沿街商业的人气。从整体上看，由北向南方向，商业气氛逐渐浓厚，与西大街相交处人流量最大。2〕大型商业网点经营情况反差过大：其中振华商厦经营业绩突出，面积6万平米，为烟台高档百货商场，位居当地零售业“龙头〞；而良友广场、润隆大厦那么出现关门歇业的局面。3〕商铺出售单价高：由于海港路商业街开展迅速，商业气氛浓厚，商业价值逐步为投资客认可，商铺最高售价达5万元/平米，创烟台商铺售价新高；4〕大型商业网点数量多，缺少街区式商业：路段两侧分布了众多大型商业网点，营业面积达20万平米，而街区式商业那么相对缺乏，没有严格意义上的商业街；5〕购物环境差：商业网点入口人车混杂，缺乏绿化、休闲空间2.2.2.2南大街服装商业街该商圈特点：1〕商业底蕴深厚，辐射能力强：南大街是烟台市的商业核心街道，商业形成时间较长，百货大楼、华联商厦就位于南大街两侧，商业底蕴深厚，烟台市民已养成购物去南大街的习惯。其中振华购物中心，营业面积7万平方米，为百货商场。2〕商铺租金高：沿街商铺最高租金达5000元/平方米/年，为烟台商铺租金最高区域。3〕人流量大，且以年青人为主：该路段以中档品牌服装和时尚服装经营为主，服装品牌有美特斯•邦威、真维斯、以纯等，深受年轻人喜爱，人流量大。4〕交通方便，市民购物便利：南大街为烟台城市主干道，多路公交车经过，如5路、43路、44路、21路等。5〕商业网点人流导向性不强：商业网点顶层商业普遍存在运营不理想的现象，出现一层与顶层商业人流反差过大。如南大街购物城顶层商业人气淡。商圈概况：商业范围南大街，东起西南河路、西至大海阳路长度约750米人流结构年轻人居多街区特点街区较长，形成时间较久，商业气氛以南大街购物城附近最浓厚交通条件南大街为城市重要干道，交通便利，多条公交线路到达，如5路、43路、44路、21路主营业态服装、小餐饮主要品牌美特斯·邦威、真维斯、以纯租金水平底层沿街外铺约2500-5000元/平方米/年售价底层沿街外铺售价约为3万-5万元/平方米门面间隔沿街单间店铺开间约3.5米，