房地产行业成本核算中存在的问题及对策

房地产成本核算主要指房地产行业在开发商品房过程中形成的各项支出金额，根据项目的设计方案、施工进度合理反映项目建设过程中发生的成本支出。一般是根据立项项目、开发业态或者开发周期等进行成本汇集，达到项目竣工备案后计算出单位成本，然后按一定分配方法计算各项组成的开发成本。目前一些大房企陷入资金链困局，小房企破产，行业集中度不断提升。面对恶劣的经营环境，保持资金流，努力活下去才是重中之重。房地产企业需要重视成本核算，加强内部控制，提高企业资金流和企业利润才能够立于不败之地。本文阐述成本核算的对象、分析成本核算存在的问题以及原因，根据成本核算存在的问题提出改进对策。一、房地产行业成本核算的作用和重要性（一）房地产行业成本核算的作用房地产开发成本的核算结果反映出项目前期编制的成本预算、项目执行过程中的成本控制以及后期的经营成果是否科学和匹配。因此，房地产行业成本核算的作用很重要，包括：其一，房地产企业可以通过成本核算动态监控成本的控制情况，企业通过合约规划将目标成本细分为一个一个可执行的经济合同。工程部等参与开发部门，根据施工合同付款条件，审核工程进度资料并按照财务付款要求将进度结算资料和发票提供财务审核，财务根据公司制度要求审核合格后支付对应工程款，并按业务发生的情况如实入账，做到账实相符，直观地反映出项目的进展情况，为报表使用者及时提供建设项目的开发成本波动情况。其二，有助于企业更好掌握资金的使用情况。开发项目的成本核算本质上也是核算企业资金的使用情况。管理层通过成本核算分析开发产品的资金占用额度大小、占用时长以及为未来还需筹集多少资金进行开发，以保证项目的资金流，为管理层控制资金投资提供动态的信息，从而有利于企业控制好成本支出，避免资金短缺风险。其三，促进企业竞争力的提升。企业财务人员通过对实际发生成本的归集、核算并与项目前期制定的目标成本进行对照，查明实际成本与目标成本相差较大的原因，并总结经验，为以后的开发项目提供借鉴，优化企业成本管理制度。（二）房地产行业成本核算的重要性拿地前对拟开发项目进行成本核算旨在确定开发方案的可行性，拿地后对开发项目的成本核算目的是确定开发成本的可控性。成本核算涉及包括前期部、设计部、工程部、财务部等大部分的沟通协调、资源整合。房地产成本精细化管理有助于内控运行的有效性、项目进度的有序性以及现金流的掌控性很重要。有助于管理层将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机地结合起来，制定出相应的发展战略、计划以及对策。二、房地产行业成本核算对象及成本核算项目（一）成本核算对象含义成本核算对象是可以把与项目开发相关的成本费用归到一起的载体，即生产费用承担的客体。成本核算对象是否划分恰当，直接影响该对象的成本核算的准确性。成本核算的结果可以检测目标成本制定的合理性，成本预算的完成情况，反映成本水平、对成本的控制以及管理水平的体现，为以后降低成本提供有效案例。（二）房地产企业开发成本核算项目房地产行业产品的核算项目与一般工贸企业不同，首先，土地成本。土地成本包括政府地价、与取得土地相关的税费以及拆迁等相关费用，根据有关资料说明，大多数情况下土地成本占比不超过40%。其次，前期成本，前期成本包括项目规划、设计、可行性研究、三通一平等所需费用，一般不超过10%。然后，建安工程成本包括房屋建造过程中计入总体建筑的各项费用，约占比40%；再次，基础设施及公共配套设施费，指开发主体建筑物外的其他设施，约占比10%-20%。最后，开发间接成本核算无法计入以上开发成本项目，又符合开发成本定义的相关支出。三、房地产行业成本核算存在的问题（一）部门间信息不对称现代企业追求精细化管理。企业的精细化管理特点使各部门的战略目标具有其唯一性特点。这种专业化分工本质上可以提高工作效率，加强企业执行能力。但因每个部门的管理责任不同，会出现业务关注内容不同，导致各部门的信息传递不对称。例如，项目开发过程中，前期部需要变更备案项目的住宅、商用、地下车库等业态，设计部因理念变更设计方案等，虽然完成了部门绩效目标，财务部未及时获取项目的最新信息，继续按照原来的项目信息进行成本核算，导致财务数据不能准确反映开发项目的实际情况。更甚者某些房地产公司认为财务部只作为核算部门，无参与项目的开发当中，存在信息滞后，无法及时为管理层决策提供有效数据。由此可见，部门之间由于侧重点不同，部门之间的沟通往往不受重视，会产生一系列的问题。（二）成本费用归集和分配不准确房地产行业比较重视土地增值税，因其税率是超率累进税率，最高达到60%，且其税前扣除的成本认定不简单，房地产清算项目达到土地增值税清算条件时，可扣除的成本金额不止需要区分是否项目直接发生的成本还需要区分红线内外成本，以及是否包含不同类型的房屋成本。否则，在进行清算项目的土地增值税清算时，不得扣除。通常房地产企业也会存在相同时期进行多个项目开发或一个项目分多期开发的计划，基于管理目的，会根据每个项目或者每期项目成立一家公司核算账务。但实际开发多项目或者多期项目时会同时进行招标，签订同一个施工合同，同时进行施工管理，按进度出具结算资料，但是可能未按不同的项目或者不同期的项目出具结算资料或者未准确按照项目归集成本，财务人员根据结算资料无法合理进行成本费用归集或者分配比例不符合实际工程量。导致成本核算不准确。（三）财务人员专业知识不扎实房地产行业财务与其他行业的区别主要包括开发成本的构成、核算的特殊性、商品房营业收入确认条件和依据不同，涉及相关税金的范围更加广泛，政府也未出具明确的房地产财务核算制度指引，如果企业财务本身无房地产行业专业知识或者不掌握房地产成本核算模式，又不主动积极去学习新领域知识和研究好企业的先进财务管理办法。只是根据自身前期的工作经验，主观地决定房地产的成本核算方式和管理模式。将可能对房地产项目成本核算出现不合理，或者成本分配方式不准确情况，导致对整个项目的产生重大影响，尤其是对土地增值税方面的成本扣除有重大影响。（四）成本控制制度不健全房地产行业的成本有其独特性，主要包括开发成本的项目构成、核算的特殊性、商品营业收入确认的条件和依据不同；涉及的相关税费核算内容更加广泛。目前很多房地产企业前期都有设定目标成本，并根据目标成本制定合约规划，但是都由工程部统筹，财务部根据工程部的目标成本预测项目税负率和净利润。但是大多数企业都流于形式，实际执行情况却出现偏差。只要实际签订合同金额在目标成本一定比例以下即可达成业绩。但是未及时反馈到财务成本预算，反映到成本核算中，也未能实时监控成本动态的动态情况，这是房地产行业的最重要步骤。因为将影响到企业的现金流、税金缴纳情况以及未来的战略投资等。四、房地产行业成本核算存在问题的原因分析（一）房地产行业成本核算存在问题的外在原因1．受国家政策影响房地产行业与人民的生活息息相关，又是我国经济发展的重要产业，近年来，我国房价涨势愈演愈烈，国家相关部门对其进行了一系列调控，包括限购、限贷以及当地政府出台的土地出让制度、市政规划、社保和个税等政策，以及营改增等税务改革，市场低迷时，为了促进房地产去化率，不再坚持二套房的高首付比例，银行也放松开发贷要求等优惠政策，直接影响了项目开发过程的成本管理，也增加了成本的核算难度。2．受产品业态及权益的影响房地产公司为了突出开发项目的独特性，以及便利性。项目往往会集合行政、商务、文化、娱教、生态、居住等全功能为一体的综合性业态。开发项目中有住宅、公寓、别墅、商铺、酒店、幼儿园、图书馆、庄园、养老院和车库等，根据所有权划分为自持和出售两种情况。因开发产品的类型过多，所有权的多样化，导致对房地产成本核算的要求也提高了，在分摊共同成本时也加大了难度。（二）房地产行业成本核算存在问题的内在原因1．成本核算周期不稳定一般而言，房地产成本核算应该严格按照建设周期进行的，这样才能确保企业及时准确核算项目的经营情况、所需要缴纳的税金，以及企业利润。从而能够很好地评价已开发项目的业绩情况，为后续项目做借鉴。但是实际情况往往是项目主体已竣工收楼，园林绿化或者基础设施还未完工，未及时办理竣工结算，导致开发成本无法按约定时间完整核算。2．公司绩效考核不完善很多企业都知道需要设定目标成本、制定合约规划和搭建动态成本台账以及管控成本，未制定一套详细的考核制度严格管控开发成本的执行情况，各部门对于开发成本管理体系的重视程度和理解程度不一样。导致出现管控系统粗细不同，目标成本执行结果落地不同。房地产会计人员核算开发成本的结果。五、房地产行业成本核算的改进对策（一）重视成本管理，加强沟通传统成本管理理论专注已发生开发成本的核算和分析，未考虑到项目前期的预算以及项目完成后的分析总结理念，不利于企业经营战略的制定。需要树立全新成本管理理念，成本管理工作需多部门协调、全员参与、全过程把控影响成本发生变化的各个环节，做到事前预测、事中调节、事后分析的管理机制。以质量为导向将成本管理与业绩计量相结合。实现保质又降本的经营目标。房地产公司的项目自编制可行性方案开始，涉及前期部、设计部、工程部和财务部等相关部门共同讨论有关项目从前期策划、总体设计、建设施工到竣工交付，最后核算成本的具体要求，其中如果任何一个部门或者任何一个环节未有效沟通，轻则项目开发周期延缓，扰乱开发计划，重则造成直接经济损失。因此，开发过程中，与各部门保持良好的沟通，有利于房地产项目各项工作的有序开展。（二）完善管理制度，流程化合同的管理概念需发生在项目建设之前，合同的拟定和修改对后续的成本核算有直接影响。实际操作中同时开发多项目或者多期项目时，为了节省签订合同时间。存在多项目或者多期项目同签订一个施工框架合同情况。所以在项目施工前，需要确定合同涉及的需要关注和执行的重要问题，尤其涉及的施工范围和施工内容。在多项目或者多期项目的施工合同中，应在合同中列明每个项目或者每期项目的合同金额。合同执行过程中因实际情况需要变更合同金额也应当列明具体项目名称或者具体哪一期的成本金额发生变化。申请支付进度款时，需要列出涉及的项目名称和成本核算项目的金额。会计人员据此更新成本预算表和调整成本核算。（三）制定统一财务流程，加强房地产专业知识培训设置符合所在房地产企业开发特色的财务流程。提前与参与开发的部门沟通项目的合同情况以及开发情况。确定付款资料所涵盖的内容，例如项目名称、开发成本核算项目、累计进度金额、付款金额和发票金额以及水电费扣款事项等。财务部制定统一的入账规则，包括摘要的书写标准、一级科目、二级科目以及项目辅助项的设计标准。财务人员根据收到的原始凭证对应财务流程入账，并根据开发项目的不同设置成本台账。达到原始凭证、账务信息以及台账的一致性。以供领导层及时获取项目情况。虽然财务流程作为财务管理的基本前提和根本保障，但提升财务人员的专业知识是必不可少的。不仅是基础的会计核算知识，还应对员工的创新能力、计算机能力和税务筹划能力增加培训力度，加快企业专业人员从基础核算转向管理型人才的转变，从而更好地支持企业管理体系的完善。（四）建立完善考核机制，加强成本管理控制房地产行业虽制定目标成本，拟定财务流程。但应建立更加科学有效的绩效考核机制，为整个项目成本的精细化管理工作开展打下重要基础。管理层通过考核权去发挥组织、协调作用，是促进人才发展和人才配置的重要手段。通过考核机制，可以很好地衡量员工的优势和短板，从而将合适的人放在合适的位置。比如，通过确定实际