物业培训课件之法条(讲义二)VIP

目录1、《物权法》及其司法解释解读2、《物业管理条例》法条导读3、装饰装修管理类法规导读4、互动环节：6个案例分析(附在相应的法律法规后面)第一页1第二页，共22页。1、《物权法》及其司法解释第二页2第三页，共22页。《物权法》及其司法解释物权法的定义。什么叫物权法？

1、物权法的产生------就是中华人民共和国民法，是由国家主席胡锦涛于2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过。

2、物权法的司法解释：它也是民法的重要组成部分。物权法是调整有形财产关系的法律，调整无形财产关系的法律主要有合同法、商标法、专利法、著作权法等法律.通俗点理解物权法所要解决的问题就是第一、物属于谁，谁是物的主人；第二、权利指人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务第三页3第四页，共22页。《中华人民共和国物权法》第五章国家所有权和集体所有权、私人所人权《物权法》及其司法解释物权法总共有五编,19章共247条,其中精选第76条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第四页4第五页，共22页。《物权法》及其司法解释《中华人民共和国物权法》

第77条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。例:有外来人员或业主想租赁本小区房屋做为经营性用途(办公\商店\娱乐棋牌)以种种理由和借口想让我们同意其经营(比如说满足业主需求或丰富娱乐生活,或者直接讲我就是业主我是产权所有人,我想干嘛就干嘛,你管得着嘛?)

第五页5第六页，共22页。

第83条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。例:业主及住户随意推放生活垃圾.高空抛物,饲养犬只扰民，造成物业公司工作的困扰。应该如何化解处理？《中华人民共和国物权法》《物权法》及其司法解释第六页6第七页，共22页。2、《物业管理条例》法条导读第七页7第八页，共22页。《物业管理条例》法条导读《物业管理条例》（国务院行政法规）

物业管理条例产生-是国家总理温家宝于2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订，并在2007年10月1日起实施。此条例有7章，70条的内容国务院行政法规第八页8第九页，共22页。

做为一名合格的物业从业人员，应该首先明确，物业服务是第三产业，也就是服务行业，我们应该树立端正的服务思想“服务第一、住户至上”也就是“想用户之所想，急用户之所急，解决用户之所难。”我想在座的每一个同事也都是业主或将要成为业主，换位思考，就可以做到。那做为一名物业从业人员首先就要知道什么叫物业管理？《物业管理条例》（国务院行政法规）《物业管理条例》法条导读第九页9第十页，共22页。

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《物业管理条例》（国务院行政法规）《物业管理条例》法条导读第十页10第十一页，共22页。《物业管理条例》法条导读第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；根据物权法有关规定业主公约修改为管理规约。(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用(六)法律、法规规定的其他义务。《物业管理条例》（国务院行政法规）第十一页11第十二页，共22页。

第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。例：XX业主在接房时发现房屋有质量问题（墙体开裂及漏水），坚决不交物管费？我想客服和工程部就会遇到这种问题？想请教一下工程部和客服部在遇到这种问题时您是如何化解矛盾的？

1、你可以很负责任的告诉他，不是他认为有质量问题就行的，只要开发商出具《综合验收备案表》他交出的楼宇就是合格的，因为此证是房管局下发的，也就是官方认为此项工程合程。

2、只要不是装修工程导致的，开发商按规定启动保修程序，也不能说发展商违约

。“法律依据《房屋建筑工程质量保修办法》建设部第80号令第7条件规定的该工程的合理使用年限；《物业管理条例》法条导读第十二页12第十三页，共22页。

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。

3、物业服务提供的公共区域的服务，原则不一样。物业公司只有出面协调。业主也必须按照前期物业服务协义从房屋交付使用之日起交纳物管费。《物业管理条例》法条导读第十三页13第十四页，共22页。

第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。《物业管理条例》法条导读第十四页14第十五页，共22页。《物业管理条例》法条导读《物业管理条例》

第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第十五页15第十六页，共22页。3、装饰装修管理类法规导读第十六页16第十七页，共22页。1、定义：物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为。2、内容：装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督、检查及验收等环节。3、流程：备齐资料--填写申报登记表--签定管理服务协议---办理开工手续--施工--验收4、涉及法律法规：《住宅室内装饰装修管理办法》中华人民共和国建设部第110号令于2002年2月26日经第53次部常务会义讨论通过，现予发布。自2002年5月1日起施行。总共有48条。装饰装修管理类法规导读第十七页17第十八页，共22页。

分享案例：成都最高空中花园，位于金仙桥街8号曦城小区5号楼34层搭建私家花园，小桥流水、亭台楼阁、许多业主纷纷表示有安全隐患。其实从这个案例可以看出，第1，业主不懂法。第2，物业管理不善，因为私家花园不是一天两天就能建成的。做为物业公司就该加强对装饰装修的现场管理。1、严把出入关，杜绝无序状态。2、加强巡视，防范于未然（不能动用明火，要配备灭火器）3、控制作业时间，维护业主合法权益（根据物业类型划分，8-1213-18：30像商业楼盘就有所不同周六周日是可以施工的。）4、强化管理，反复核查。

案例：我是业主，我交了垃圾清运费，为什么还要交建渣清运费？收装修服务费也是不合理的？建设部110号令第16条装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订装饰装修管理服务协议，其中就指出收取管理费用。而且建渣废弃物必须堆放在指定的区域。装饰装修管理类法规导读第十八页18第十九页，共22页。《住宅室内装饰装修管理办法》

装饰装修管理类法规导读第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（处罚略）（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（补充说明违反将对装修人处5百以上1千元以下的罚款，对装饰公司处以1千元以上1万元以下的罚款）（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（违反将对装修人处5百元以上1千元以下的罚款）（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。第十九页19第二十页，共22页。装饰装修管理类法规导读

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