山东大学青岛校区物业管理方案

物物业(管理方案第二章关于大学物业管理的相关建议第四章管理人员配置及岗位职责第六章卫生保洁管理第七章绿化管理第九章物业管理费用测算及说明结束语第一章公司简介第二章关于大学物业管理的相关建议后勤物业管理的逐步推进，这里已经成为众多物业管理企业竞争的热土。开随着这几年国家对教育事业的重视程度的提高，国家积极推动科教兴国战略，人们对知识的欲求也在日益高涨，在中共十六大上，又提出要形成全民学习、终身学习的学习型社会，促进人的全面开展。这其中预示着需要增加和扩建更多学校来满足学习的需求，传统的学置一个劳动岗位，工资都是由国家来掏钱。这种“大模式把学校办成了一个“小社会”,结果是学校办的自给自足的自然经济，与现代化开展趋势是完全相违悖的业管理公司介入学校后勤管理，由物业管理公司提介入学校后勤管理工作，首先应探索我们的客户——“教师、学生”,他们需要我们提供什么效劳?我们能为他们提供些什么效劳?我们应该怎样效劳?怎样管理?这些都需要我们确立学校物业管理专业化的效劳理念；个性从而赢得师生的认同。学校物业与常规的住宅物业在管理上有以下几个方面住宅物业中我们效劳对象是社会各行各业，不同职业的人，面对的业主少那么几百，多那么成千上万，学校物业效劳对象是老师和学生，单纯知识小区有“业主自治与专业化管理的共管式”模式、有酒店式管理、智能化管理等管理模式，使用这些模式显然不完全适用于学校的管理，学校管理面对的单一业主，管理上必须服从学校管理需要——附属性，更强调根据需住宅小区的管理重点是设施设备的维护与保养及楼宇平安，管理的侧重点是物(设备、设施、区域),对住户是提供效劳，而学校那么注重满足教学需要和学生的平安。管理的侧重点包括物以外，还要加强对学生平安的管理住宅物业的管理是为了创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。学校管理的目标是为师生创造一个良好的教学环境，协助学校提升整体住宅物业管理的资金来源于多个方面，它包括管理效劳费的收取、公共由于地方标准的局限性和市场的标准程度，还达不到按质论价，有限，资金的使用接受业委会、业主的监督，特别是专用基金的使用必须获准前方可使用，合理、顺利、及时的使用与业主和业委会的专业能力有直接关系，物业公司需投入精力协调。而学校物业中管理效劳费来源较为单一，即学校的经营管理者。物业公司可以采用菜单式来制定效劳工程，分项测算资金使用按合同执行，完全的市场化。为物业公司发挥管理效劳优势提供了通过分析掌握学校物业的不同之处，针对学校物业的管理特点，我们经过长时间的学校管理经验，形成了成熟的物业管理效劳模式，极大的发挥物这在学校物业中尤其突出。按学校对公共设施、清洁、人员、物资的管学校物业管理附属于学校整体管理，学校物业如按照商住小区管理处分特别是处理好与学校主管部门的关系，应加强对该类信息的收集，及时学校物业比住宅物业更注重直观感受，这也是学校开展壮大的需要。比方在学校内设置各类标准的温馨标识、提示性包括岗位设置、清洁的范围和频度，管理区域和工程、设施、设备的维护责可提供办公室内植物的养护和指导、节假日环境气氛营造、组织特色活动、教室管理、电教办公设备维护等专业化、全方位的效劳，提供行政后勤学校物业人力资源配置的特点，确定了设备管理人员必须是素质高，技重要沟通资料、满意度调查资料整理成为文件，双方认可，促进管理效第三章管理规划设想址于黄海之滨、崂山之麓、鳌山湾畔的青岛蓝色硅谷核心区，校园规划总用地3000亩。青岛校区所处的蓝色硅谷核心区紧紧围绕“中国蓝色硅谷，海洋科技新城”的开展定位，着力打造山东半岛蓝色经济区的引擎、国家海洋自主创新在环境优美，国家级科研机构、高端国际人才及高科技、创新型产业聚集的蓝色硅谷核心区建设新校区，将为山东大学创立“世界一流大学”的宏第一节总体设想根据山东大学青岛校区的实际情况以及校区领导的相关要求，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。认真落实合同中的每一点。力争做到业主方在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、鼓励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原那么;在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合根据山东大学青岛校区所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管力求全面提升山东大学青岛校区的管理品位，使山大青岛校区成为山东省乃良好校园秩序是广阔师生工作、学习的重要保障，同时也是对物业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满优美的环境是工作、学习的重要保障，对环境观念的更新，同时说明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的根本随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对住宅的基于对山东大学青岛校区的特点及管理要素的分析，现提出如下管理具(1)组建专业化、高素质的员工队伍东大学青岛校区工程的物业管理中，要打造山东高校乃至全国高校的物业管在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心理活动和思想状态，将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给予纠正，将可能影响和阻碍。同时，将积极实施和推进人的品质建(2)实行效劳标准化对师生效劳力求完善和零缺陷，是对效劳质量的一贯追求。倡导“严格追求、自觉奉献”的工作精神，并且将其充分表达在各个岗位各项作业的具体实践中。为此，将在山东大学青岛校区大力实施和推进管理品质建设工程(1)平安管理效劳的管理原那么,通过采取组建高素质秩序维护队伍、合理设置岗位、标准工作流程等措施，确保管理区域24小时的消防平安、车辆进出有序、无责任平(2)加强环境文化和环保建设，树立环保观念使用环保性效劳用品等措施，宣传环保知识，引导在“山东大学青岛校区”的师生(师生)重视环保事业，积极行动，从自我做起，爱惜环境，共同营1总体要求物业效劳3、在校区管理中建立本企业的形象识别系统：效劳理念、行为标准(专业着装、佩戴标志、语言标准、文明效劳)、6、校区设置“效劳中心”,实行全周效劳接待，公示效劳联系查等，每年有效物业管理投诉处理率100%。每年进行一次满意度测评，有效样本覆盖率>20%,并对薄弱环节持10、适应师生需求，组织、配合校区主管部门开展校区文2校园环境卫生1、负责校内道路、景点、绿地、活动场所、教职工宿舍区公共通道的卫生清扫和保洁。上午9时前完成主干道和景点的第一次清扫，其余时间巡回保洁；2、垃圾、废弃物做到日产日清(1次/天将垃圾、废弃物运送到垃圾房),并做到垃圾房周围无零散垃圾堆放；3、道路两侧排水沟的清理做到2次/月，保证污水排放畅3教学楼实验楼行政办公楼图书馆楼1、根据学校作息时间安排常规值班，不定期对楼层进行巡视，遇有情况及时报告2、学生放学或放假做好门窗的关闭和电源的关闭；3、楼层的地面、走廊、楼道、卫生间教师休息室的清扫室、报告厅、会议室桌椅的清扫和擦洗做到1次/天；墙面、天花板的清理做到1次/月；门窗玻璃的清洁做到14、各楼四周场地的清扫和保洁做到2次/天，垃圾日产日清(1次/天将垃圾、废弃物运送到垃圾房);5、负责教学楼、教师休息室、实验楼、行政办公楼个办公室及考试期间个考场的开水供给；将损坏情况报总务处；问题及时报修；4学生公寓楼、宿舍楼1、按照学校作息时间开锁房间、楼道〔宿舍〕大门；2、不定时巡视楼层，遇有情况及时报告；生间、墙裙瓷砖进行清扫和擦洗；(清理到垃圾房);检查结果报学校教务处；6、宿舍内学生的住宿情况要登记清楚，建立学生住宿档案。学生凭证住宿，禁止男女学生互串宿舍，严禁闲杂人员进入宿舍；7、对宿舍公寓楼的财产进行管理，对损坏的公物要追究到人，并将损坏情况报总务处；8、不定期对宿舍楼层设施进行检查，发现问题及时报修；5绿化完好率1.实行全员管理，每一位员工都有责任对环境进行保护，积极开展宣传工作，人人有义务对损坏绿化的行为进行制2.严格审核绿化工作方案，内容包括时间要求和质量标3.根据各种植物的生长特性，制定科学的日常养护、维护点修剪具有艺术性的造型，4.每周对绿化工作完成情况、工作质量进行检查、考核。6治安案01.充分利用闭路监控等智能化系统并执行24小时秩序维护巡查制度，实行固定岗、巡逻岗、智能控制中心交叉结3.建立山东大学青岛校区施工人员档案，并与施工单位签订《治安责任书》,对进入山东大学青岛校区的施工人5.对秩序维护人员实行准军事化管理，加强对秩序维护7火灾发生率01.实行全员义务消防员制度，根据山东大学青岛校区的实际情况制定消防应急作战方案，定期举行消防演练，开3.消防工作责任到人，日常巡查与定期检查相结合5.充分利用火灾自动报警系统和消防系统的自动探测、6.消防管理人员全部持证上岗，熟练掌握消防设施设备8投诉率0.5%以下1.以“师生至上、优质高效”为效劳准那么,竭诚为师生提供一流的效劳2.加强与师生的沟通，了解师生的愿望和要求，满足师3.设立24小时投诉和效劳网站。投诉处理率管理人员专业培训第二节管理方式好、师生多的一个现代化校区，选择怎样的管理严格的管理制度标准各类效劳，运用电脑管理等现代化手段，严格执行IS09001质量认证体系，实现高效率、高水平的综合一体化管理，加强校区一、管理流程系统(三大模式系统)回路的做法，即注重封闭性，这样才能形成有效的管理运作，否那么,如果信息反响信息反响信息反响信息反响过反响渠道回到指挥机构，供经理做出校正、判断、总结在整个过程中，经理还要从检查、评比结果中发现管理中存在的问题，并加以纠正，做到有部2、“闭环+鼓励”管理控制系统采用双闭环控制模式。小闭环是对工作过程的微观部门、工程部三级执行，通过自检、监督系统，任何一项工作内容均实施三级闭环控制。对照工作方案与标准，针对检查出的问题及实施过程中出现的新情况及时改良纠正，控制工作按方案和标准实施；大闭环是公司有关部门如质量管理部会对工程部阶段性工作的宏观控制，对工程部每一环节都进行严格的监督和考核，重点是对工作结果进行检查、分析和评价，提出改良措施，融入下一步工作方案与标准的订立中，形成一个严密的闭环。工作方案在具体执行中实行逐级负责制，即将工作目标个人，所有的工作都有相应责任人，下级对上级工作，工程部全体员工对工程部整体工作进行民主监督，向公司呈报工作评价报告，管理一环扣一环，形成一个有机结合的闭环。在具体运作中，工程部经理既是日常工作的指挥者、监督检查者，又是被监督、被评价者。各项指令下达后，执行人员——各班组长、员工即开始动作，执行过程中的信息通过反响渠道回到各级指挥机构，供主管、经理作出校正、判断、评价。各级管理人员还要从检查、评比结果中对管理中存在的问题加以纠正，做到有鼓励是闭环控制的动力，同时亦是润滑剂。动力使管理不断向前进，润滑那么是减少前进中的阻力。我们在“闭环”控制中导入鼓励系统，以充分调发动工积极性，挖掘内部潜力，确保“闭环”系统在充满活力的低阻力中不断在公司的工作方针中，提出创立物业管理名牌企业的长远目标，并将这一长远目标具体分解到每个部门、每个员工的目标管理责任制中，签订年度目标实行内部公开竞争上岗的方法，为有真才实学的员工充分发挥自己的聪明才智提供舞台。我公司现任的中层管理干部和班组长根本上都是通过竞争上岗奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖勤罚懒，通都能得到及时处理，将在管理处编制中包含“信息处理中心”。该中心的任务是接收来自四面八方的信息，并进行综合置措施及时向管理处领导反映情况，听从指令并转发、下达指令，在处理措施指令发出后要进行跟踪，最后记录和汇报处理结果。该中心的信息流程如教学楼管理员师生第三节管理措施全整合、业务流程重组，最终到达业务流程最优，形成一个全新而充满活力的整合型管理体系，制订综合的管理方案，综合筹划、综合预算，实现多种管理目标。通过整合型管理体系，对物业管理的内容进行全程有效控制，从而在山东大学青岛校区的物业管理中确保管理物业管理行业提供的产品是“效劳”,物业管理的过程是物业管理人员向业主(师生)提供效劳的过程，物业管理人员素质的上下直接影响到效劳●定员、定岗、定编、定岗位工作标准。通过精干的人员到达高效运作●科学培训。通过岗位培训、外送培训、岗位轮训、跟班培训和专题讨新的管理技术与方法，总结工作中的经验教训，进一步提高员工的工作能力量化考核和末尾淘汰制。转正考核、月考核、年终考核、不定期考核和内部上岗证考核等。专业技术工人和平安管理人员每半年进行一列最后者淘汰；各部门负责人管理人员每年进行一次考核，名列最后者降级●岗位薪酬实行管理、技术岗位两条线，以岗定薪。保证管理、技术两特别是平安工作、环境管理等，每天工作量十分繁重，稍有疏忽，就可能给●在具体执行中实施逐级负责制，将工作目标和标准分解落实到班组和个人，所有工作都有相应责任人，下级对上级负(1)接待佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不使用效劳忌(2)值守编排完善的值班制度和交接班制度；做好工作记录。效劳2小时内到位，假设不能，有紧急处理措施，并对学校老师、学生做出(4)领导小组成立有校方参与的物业管理共管机制，学校领导、班主任老师以及物业主要负责人组成西安交通大学城市学院物业管理领导小组，负责监督协调西安交通大学城市学院日常物业管理运作，物业定期(每月或每季度)向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通、促进了(5)联络管理人员，编排管理人员，我们所有管理人员联系方式交校方(6)意见调查设立意见箱，物业定期(每季度或半年)发放意见调查表，(1)检查学生宿舍区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，(2)检查学生宿舍区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时报修。(3)检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，如属人为破坏，立即进(5)检查学生宿舍大门等设施是否完好。瓷砖的清洁程度。地面有无灰尘、痰迹、废纸等杂物，墙壁、天花板有无蜘蛛网，卫生间有无异味，便池内有无积存便垢，地面有无污水、污垢，洗漱(7)楼层(宿舍)四周场地的清扫和保洁，去除垃圾及时运送到垃圾房。(8)指导学生做好内务整理工作，监督检查寝室纪律，并把每天检查的(9)做好宿舍的住宿登记工作，所有人员凭证住宿，禁止男女学生互串(1)包括校内道路、景点、绿地、活动场所、运动场所、教职工宿舍区域公共通道的卫生清洁，并且在每天上午9时前必须完成主干道和景点的第(2)垃圾、废弃物及时收集并运送到垃圾房，确保垃圾房周围无零散垃(3)道路两侧的排水沟，定期清理，确保污水排放畅通，下雨后道路无(4)维护校园公共设施，防止人为破坏，垃圾桶、垃圾箱、垃圾房定期(1)公共厕所做到每天清扫两次，并及时清理污物、污水。(2)定期对墙面、天棚进行巡视，确保无蜘蛛网、灰尘。(3)经常巡视洗手间、大便槽、小便池(斗)瓷砖面，确保厕所无异味、(4)定期保洁门窗，确保干净明亮，无污迹。(5)每天巡视厕所水龙头、水箱、路灯，发现问题及时报修。(2)在学生防雪或放假期间做好门、窗、电源的关闭工作。(3)每天对楼层地面、走廊、楼道、扶手、护栏、卫生间、墙裙瓷砖、痰迹、废纸等杂物，墙壁、天花板无蜘蛛网，卫生间无异味，便池内无积存便垢，地面无污水、污垢，洗漱台无结垢现象(4)各楼四周场地的保洁，及时去除垃圾，并运送到垃圾房。(5)做好教学楼(教师休息室)、教研楼、行政办公楼个办公室的开水(6)负责各楼层公物的管理，发现损坏公物要追究到人责成赔偿，并报(8)节源开流，严格控制用水、用电，禁止长明灯、长流水的现象。定期对喷泉池换水清洗(每年不少于2次),打捞喷泉池内的垃圾。(1)宿舍楼共用楼道保洁每日清扫2次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；每日收集2次学生垃圾；每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、墙面、指示牌等每月除尘1次；每周擦1次楼共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；扶手护拦干净、光(2)共用卫生间保洁每日对共用卫生间清洁2次，(清洁内容包括：通风换气；冲洗洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；清洗(4)绿化带保洁每日清扫2次绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块等垃(5)凉亭等人文景观保洁每天清洁1次(擦拭外表灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅);设施外表根本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视凉亭内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他平安隐患并(6)垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；垃圾桶、果皮箱(8)实行零干扰清洁卫生效劳，学生上课后，清洁工再进行清扫。做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，对于极少数屡教不改者采取典型(1)从专业物业管理的角度提出可行性的舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为标准(3)制定并执行严格的门禁制度，引导、帮助学生将更多的精力投入紧(5)作好宿舍巡视，定时定点巡视，遇有问题及时报告。(6)积极开展学生文化活动，营造健康、活泼的学习气氛，使学生正确第四章管理人员配备及岗位职责在山东大学青岛校区效劳中心的人员配备方案中以“高效精干”作为指导原那么:一是在职务、职能分配与职位设置中讲求简约直线，二是人员编制力求精干并根据员工特长分配职务，三是以促进资源共享，四是培养每位员工的团结协作精神，构筑具有高度团队凝(一)人员配备一览表岗位设置岗位安排1i负责校区全面管理工作2效劳中心主任负责效劳中心的接访等工作3负责秩序维护队的全面工作4秩序维护员负责整个校园的秩序维护5负责保洁队伍的管理以及保洁工作检查、催促、指导。6保洁人员负责小区各栋位内部的保洁7学生公寓管理员负责学生公寓管理工作8工程维修员负责学校各栋位水电的正常供给，照明、开关的完好以及报修工作9绿化工负责学校绿化的养护和管理食堂后勒人员负责效劳中心所有员工的用餐人(二)素质要求岗位设置岗位要求岗位职责管理多年，有过商业工程的管理经验，具有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的思路和设想，有一定的凝聚力；具有内审员资格，熟悉负责校区全面工作及与外部协调工作秩序维护退伍军人，有物业管理资格证书，有3年以上秩序序维护工作，负责部门人员管理、培训工作秩序维护员退伍军人优先，男身高1.75米以上，女1.60米以负责校区公共保洁员工作勤快，能吃苦耐劳，年龄50岁以下负责校区公共场所清洁及保洁工作学生公寓管理员工作勤快，能吃苦耐劳，年龄50岁以下负责学生公寓管理工作绿化工专业技术强，熟悉各种植物的养护常识负责校区范围内绿化养护、消杀工作等备注●具备良好的思想素质，讲求社会公德和职业道德；●热爱物业管理工作，追求卓越，勇于创新，勤奋敬业，具有奉献精神；●管理人员持物业管理资格上岗证；工程技术人员持劳动部门统一颁发●身体条件达标。所录用人员无传染性疾病、无刑事犯罪记录、品行端正、二、员工培训方案人力资源培训是提高员工素质最直接有效的工作途径，因此遵循“以人为本”的员工培训方针，将培训方案贯彻到每个岗位上，制订了不同级别、不同专业、不同时期、不同阶段的各项培训方案，创立了一套完整、系统的培训与考核机制，构建一支具有多方面综合素质的人才队伍。为了把山东大学青岛校区工程管理成为山东省乃至全国高校高品质物业的典范，必须培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍，通过各种形式的培训，使员工具备全面的物业管理素质要求，从而实现预期的管理目标。(一)员工培训管理体系1、梯级培训原那么)理论联系实际，学用一致；专业知识技能培训与文明礼仪培训兼顾；全员培训与重点培养相结合；员工聘用入职后，安排15天左右的入职培训期，期满后对员工进行重点分类培训及实操训练。●效劳知识——员工的职业道德标准、礼仪效劳、仪容仪表、言行举止、人际交往、社区文化等。●物业管理知识与技能——物业根底知识，物业管理效劳方法与技能，物业管理效劳内容及其标准、岗位职责、工作标准、应急处理、边缘问题的处置等。●IS09001:2000质量体系——根本知识、程序应用、具体操作方式等。●法律知识——物业管理条例、物权法、合同法、湖南城市住宅物业管理条例、公司规章制度等。●平安消防知识——校区治安、交通、消防的根本知识，防范不良因素的方法，平安意识等。●交际常识与沟通技能等。●工程物业信息——本工程物业管理效劳硬件概况。●工程物业管理信息——本工程物业管理效劳方法与质量目标，物业管理效劳内容、标准，公众制度等。●时间安排为脱产、半脱产、双休日全职培训；形式，培训结束后，进行严格考核，合格者进入短期实习阶段，不合格者即塑造一支具有持续学习能力和工作适应能力的、能够勇于创新的、能够业道德观，弘扬社会主义精神文明、倡导爱国主义山东大学青岛校区物业的同时，为后续的物业管理效劳(1)确保新员工培训率100%,培训合格率98%。(3)员工年度培训率100%,培训合格率98%。新员工入职一个月内必须参加公司人力资源部组织的职前培训，培训结束后进行考核，考核成绩合格方可上岗，不新员工入职三个月内必须参加由效劳中心或部门组织的岗位培训，掌握3、鼓励培训员工经过二个月岗位试用后，需参加公司统一组织的转正培训，它可以对员工二个月试用期内所掌握的岗位知识进行稳固，使员工顺利通过转正考对表现突出的，拟晋升到高一级职位的员工所进行的培训，这也是公司4、专题培训以物业管理知识、相关法律法规、质量体系文化或物管案例等为主题进功能不同对员工开展具有针对性的专业培训及相关效劳礼仪培训，使员工充●工程经理岗位职责●秩序维护门卫(秩序维护员)岗位职责●巡逻秩序维护员岗位职责●学生公寓管理员岗位职责3、作好宿舍区的卫生保洁(消杀)、平安管理、设备检修工作。9、协助作好信息宣传。10、完成学校、物业公司临时指派的任务。●水电工岗位职责1、严格执行学校相关规定，虚心听取校方管理人员的合理化建议。2、关心保护学生，做到效劳育人、管理育人、文明执勤、依规办事，不与教师和学生发生矛盾纠纷。3、负责全天24小时值班巡查，随时监控供水供电设备、水位设施的运行情况，发现问题及时处理，不能处理的应及时上报。确保学校所有区域内用水用电的正常供给和平安。4、负责校内住户从校内用水用电管网上接入工作，并做好记录和上报；负责对水电用户的违章查处工作。5、接到维修任务后，应在本工作日内完成维修任务；如果因特殊故情况本工作日内确实不能完成工作任务的，承包方必须向总务处说明情况并备案；如果是抢修任务，应在接到任务后10分钟进入抢修现场进行全力抢修，无法抢修时应及时上报。6、水电工在维修过程中，要牢固树立“节约用料，合理用料”的思想。7、保持信息畅通，严禁擅自脱岗。8、负责配合供水、供电抄表、抢修等工作。9、完成领导安排的其他临时任务。●绿化工岗位职责1、熟悉物业区域内的绿化面积和布局、花草树木的品种和数量；2、熟悉土壤性质，掌握季节性绿化植被的栽培技术；3、对花草树木定期培土施肥，除杂草和病虫害防治，修枝剪叶、浇水，保持植被的良好长势；4、正确使用剪草机等配套设备，做好日常维修保养工作；5、检查、记录、报告绿化和树木情况，及时处理违章，及时制止任何成6、完成上级交办的其他任务。五、员工仪容仪表、着装及标志1、效劳标准效劳中心员工在任何时间、地点，均应使用礼貌用语，做到“请”字当想师生之所想，做师生之所做，从一点一滴做起，直至师生满意。真诚对待师生，热情效劳群众，竭力为师生提供方便。认真、耐心倾听师生的要求与心声，不厌其烦，尽全力为师生解决问题。积极进取，完善自我，追求卓越，领行业之先。不落俗套，不断创新，争创名牌，最优效劳。2、仪容标准并保持其洁净，除工作需要外，办公场所一律不得穿拖鞋。男员工不得佩带问必答并要答复准确(对自己无把握答复的要婉转表示歉意，联系相关人员岛校区效劳中心”,语气平和；必要时做好记录，将要点向对方复述一遍，●询问用语：●答复用语：确立了“人防为主，技防为辅、全面防范”的治秩序维护理思路，制定切实秩序维护组建设按“高标准、严要求”的指上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管定期组织秩序维护员进行政治思想教育及物业管理知识和业务技能的培训，保证秩序维护员具有良好的思想品质和精湛的业务技能。建立业务、绩功能布局，合理制定山东大学青岛校区的平安护卫巡逻路线与时段，并随时(3)、门岗建立外来人员来访、车辆和物资出入登记制度，确保校区无3、所有在岗秩序维护员都须配备对讲机，发现异常情况及时汇报、沟通，确保无重大刑事案件、火灾或交通事故；其他重大责任事故发生率低于设施平安设施平安1%,事故处理及时率100%。1、秩序维护工作规程工作安排固定岗24小时三班制：出入口、巡逻岗停车场、公共场所、空置位及重点部位：24小时三班制消防设施：2次/周学习培训法律法规：2次/月物业管理知识：1次/周军事训练：3次/周演练：1次/月检查工程与处理方法突击检查有无违章停车对突发事件处理的方式、方法和结果按照IS09001质量体系标准进行日检、周检改通知书2、治秩序维护理工作流程图报告班长并逐级上报处理区的独修一家政级上报处理纠正措施生等突发事件有应急报二、作业标准(一)交接班工作标做交接班记录(1)接班人员必须提前10分钟到达岗位接班，在相互转换岗位时，须(3)交班人员将公物转交下一班，并在工作记录(4)发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人(5)交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。(6)接班人未到，交班人不得离岗，否那么由此产生(二)固定门岗标准岗位值班人员必须着统一制服、佩带胸牌，做到整齐、清洁，仪容端庄精神饱满。值班期间不允许做与工作无关的事情(吃零食、抽烟、听音乐、(三)流动巡查岗标准对各区域所规定的巡视路线按顺序徒步检查，并对指定位置所设的《秩手动，针对可疑情况作细致的分析检查。在巡视件(火灾、打架斗殴)时应立即报告领班、主管或效劳中心领导后快速到达现场，并第一时间采取恰当处理措施。对校区内重要部位进行重点巡查。发现防”到位，确保学校治安、消防的平安防范工作及时到位，保障正常和生活秩序，秩序维护效劳用户满意率达95%以上；8、在辖区内禁止鸣笛、车速超过15公里/小时等影响校区平安和环境等(一)门卫工作程序1、岗位实行24小时值班制；2、值班员的坐姿、站姿标准，注意仪容仪表、待人接(二)巡逻工作程序1、岗位实行24小时不定期巡逻制；(三)车辆管理工作程序联系车主，看护好车辆。值班员不得翻查车内物品，应待车主到场，自行检查和关闭车门。联系不到车主的，应在领班的监督下，关闭车门、车窗，将不少于两次，并及时考核和作好记录；遇应急事项及时到达现场、采取措施不少于四次，并及时考核和作好记录；遇应急事项及时到达现场、采取措施(一)创立环境运用公共标识、宣传栏等多种形式做好卫生宣传工作，大力宣扬良好的卫生习惯、保护各种卫生设施及保持公共场所清洁卫生的行为，对随地倒垃圾、泼污水、吐痰、乱扔果皮，纸屑，废物等破坏公共环境卫生的行为及时(二)维护环境根据校区工作生活特点，把握不同区域、不同时段的环境维护特性，从时间和空间上划分工作重点，合理安排维护工作时间和频次，适时、高效地(三)改善环境针对青岛气候的特点和各种常见有害微生物的习性，采取视察诊断、作业效果跟踪确认等步骤进行调查分析，制定对策，定期对老鼠、蚊、蝇及白(一)垃圾桶垃圾桶由专人负责，垃圾量超过一半时应及时清倒，放置垃圾袋时应检(二)洗手间洗手间的地面、大小便器，每天必须彻底冲刷，除掉一切污渍，进行有效灭菌处理，及时保洁。保持洗手间空气无异味，清洁洗手间工具材料应专(三)办公室应防止在工作、休息和用餐时进行清洁作业，如有需进入领导办公室作业，应先敲门，如办公室内有人，需征得同意后才能入内工作；如确认办公完毕出门时，应随手带关门，并通知保洁绿化部主管检查工作效果，作好记(四)“四轻效劳”和“五个不”1花岗石、大理石地面一次，垃圾随脏随扫。2一般地面每天拖地二次，每月清洗一次，垃圾随脏随扫无杂物、无积水、无污迹、无痰迹，保持洁净、现本色。3天花板每天擦拭(2米内),每月全面刮4瓷砖内墙面每天(2米内)抹尘一次，每月光亮、无尘、无污渍5窗户、门门页门洞、窗框、窗槽每天抹尘玻璃外侧面每月清洗一次玻璃明亮，门页门洞、窗框、窗槽无灰尘、无杂物，窗帘整洁、6玻璃门、窗玻璃台、玻璃桌随时保洁、清抹，每周用清洁剂手印、无污点，门上贴物保持整7各类镜面随时保洁、清抹，每周用清洁剂洁净、光亮，无任何污迹、尘迹8楼梯每天拖楼梯踏步一次，抹扶手一次9天花板、墙灯、灯具一次各层电梯前室地面、墙壁地面每天清拖二次，每月清洗一次，墙面每天擦拭(2米内),无灰尘、无污渍，楼梯口杂物箱卫生间内玻每天用玻璃清洁剂清刮一次，随时清抹保洁无水渍、无污迹、无手印大、小便器每天清洗、消毒三次，发现水锈无杂物，保持瓷器的明洁光亮、卫生间门、隔断板、地面每天抹尘一次，每周去除污渍一次，地面每周冲洗一次，垃圾随时去除爽，无污渍、无垃圾、室内无异味果皮箱、垃圾箱每天清倒垃圾一次，清抹外表一次，每周洗刷一次桶体干净光亮，无污渍、无垃圾附着物，桶内垃圾不得超桶口，无虫、蚁等，无过分异味。其他器材设施随时保洁，每天擦抹一次以洁净手指摸去无明显尘迹，无楼顶、天沟卫生一次〔遇暴雨、冰雪等情况对楼通畅情况进行巡视，及时排除积水、积雪〕无堵塞路面、墙角垃圾随脏随扫六净”既路面净、路沿净、人行道净、树坑净，墙根净、雨水口净；及时去除道路垃圾、积水、各类指示牌每天抹尘一次，用带金属保养剂的抹布擦拭无尘、无指印无污渍、无乱张贴物随时去除杂物、枯叶，每天抹尘一次外表无尘渍，盆内无杂物、无枯叶外表光亮、无尘、无污渍防火门、消火栓随时保洁，每天抹尘一次无尘、无污渍绿化带垃圾随脏随扫无纸屑、无果皮、无杂物、无枯枝、无积水下水道、留池(一)一般程序2、严格执行学校的各项规章制度，做好四个“不”,即不该进入的地方抹布，拖布也应分开使用，标记明确，抹布、拖布使用后应洗净再消毒，悬抹布，拖布也应分开使用，标记明确，抹布、拖布使用后应洗净再消毒，悬(二)除四害程序用敌鼠钠盐、大隆、鼠必杀灭鼠。此药可以放置于草地，大楼周围及垃①用家虫清等药喷洒蚊、蝇。主要喷洒在角落，污水井，停车场，卫生①利用其生活习性和活动规律找巢，用15%柏松饵剂放置在白蚁经常出没②消杀用药水、药物应存放于枯燥处，以免受潮，影响药水、药物使用(三)清洁效劳工作程序④置少许不锈钢清洁剂原液于无毛绒布上，对不锈钢外表进行均匀、全⑤清洁电梯厅门内外不锈钢外表时应防止轿箱门开关造成的意外，上不②对污染较重部位可以用稀释的盐酸清洗，清洗后应立即将该处用清水洗干净，并擦干净沾有盐酸的工具、鞋等，防止盐④将喷壶注入清洁剂并加压，直喷灯饰，如果灯饰较脏可重复几次，待①工具及药剂：晶面处理机、高速抛光机、全自动洗地机抛光垫、钢丝③用晶面处理机配专用垫以直角磨，当磨至枯燥或晶面处理机运转操作吃力时，喷清水磨，重复磨洗5次以上，再过清水(用自动洗地机清洗地面)注：传统的石材保护为打蜡，但是石质的反光和蜡层的反光不一致，所以石材地面一经打蜡就会模糊一片，况且打蜡必须定期起蜡，而属于强碱性的起蜡水极易腐蚀碳酸钙而加快石材老化；晶硬处理是处理机对石面的摩擦，在物理和化学双重作用下，使地面表层形成坚硬致密的晶硬层，令石材不易受损和污染；晶硬处理还有修补作用，可以修复轻微受损的地面，使石面回复平滑明亮，光泽度明显提高，令石面保持完美，历②将粉头(补水器)套在伸缩杆上，浸入已稀释的玻璃水，沿玻璃面上③清洗完毕后，用玻璃刮均匀刮除玻璃上的水分(玻璃刮应与玻璃保持粉头(补水器)和玻璃刮均应横向作业。保洁人员划分责任区，明确责、工作内容，每月评论一次，每月总结一次，主管每日巡查，不定期检测，发现问题及时整改，公司领导每月不少于1、公司质量品质部：负责日常指导催促，每月对环境效劳质量进行一(一)坚持一个方针(二)化解两个难点(三)三个方面提升环境质量1、美化环境1〕保持学校内园林绿化的特点，使“植物造景”这一特色得以实现，根据现有植物群落配置情况和景观要求，按照每一种植物的生态习性，使其2〕建立园林植物档案，定期跟踪管理，实行定期巡视制度，实行独立3〕绿化工作历来有“三分栽、七分养”的说法，专业绿化人员对花木从种植、防治虫害以及越冬保暖等各环节进行专业养护，以保障绿化栽植的2、优化环境1〕根据现有环境布置和时空的变化，就进一步表达学校特色，提出规划、标准、更新、改造及提高空气质量、降低环境噪声等优化环境方面的建2)根据节假日和学校活动需求，进行环境的优化。3、保护环境予以制止。如确需占用绿地或砍伐、移树时，须报学校后勤效劳中心同意前1、草坪保洁率、绿化完好率、纯度都达99%以上，虫害的树木不超过树木总数的2%。树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的2%。(一)草坪养护工程管理要求质量标准淋水生长季〔非雨季〕每2天1次；非生长季(非雨季)每周1—2次。1、质量标准(1)草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，保洁率达99%以上。(2)草地无人为破坏，缺损的及时补值，绿化完好率达99%以上。(3)去除杂草，无明显高于15cm的杂草，草地纯度达99%以上。(4)草坪灌溉应适时、适量，务必灌好返青水和越冬水；草坪施肥时期，施肥量应根据草坪的(5)草坪草生长旺盛，根据不同草种的特性和(6)草地嫩绿，及时进行病虫害防治，无烂草、(7)注意防风排涝，暴风雨过后12小时，草地每年早春、晚秋各施1次全效复合肥；每两次草坪修剪后薄施1次速效复合肥、氮肥；节草坪增绿剂。修剪生长季每20天修剪160mm;每年开春前重剪疏草打孔草坪种植三年后每年1次。喷药每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突发病虫害进行针对性防治；要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上无1m²以上积水。除杂草随时人工拔杂草或周生长阶段管理要求恢复长满阶段在养秩序维护理上，重在水、肥的管理，春贴防要求草根紧贴客土。贴后两周内每天黄昏喷水一次，二周后视季节和天每半月施肥一次，用1—3%的尿素液结合浇水喷施，前稀后浓，以后每月一次亩用4—6斤尿素，雨天干施，晴天液施，全部长满草高8—10厘米时，用剪草机剪草。除杂草，早那么值后半月，迟那么一月，杂草开始生长，要及时挖草除根，挖后压实，以免影响主草生长。新植草地一般无病虫，无需喷药，为加速生长，后期可用0.1—0.5%磷酸二氢钾结浇水喷施。旺长阶段后亩用2—4斤尿素。旺长季节，以控肥控水控制长速，否那么剪草次数增加，养护本钱增大。剪草，是本阶段的工作重点，剪草次数多少和剪草质量的好坏与草地退化和养护本钱有关。剪草次数一年控制在8—1015厘米时，会起“草墩”,局部呈勾瘩状，此时必剪。二是剪前准检查剪草机动力要正常，草刀锋利无缺损，同是剪草机操作，调整刀距，离地2—4厘米(旺长季节低剪，秋冬高剪),匀速推进，剪幅每次相交3—5厘米，不漏剪。四是剪后及时清净草并保湿施肥。缓长阶段一次),防治根腐病效果好。高龄地老虎(剃技虫)在地表把草的基部剪断，形成块状枯槁，面积逐日扩大，为害迅速，造成大片枯槁。检查时复生长。缓长期的肥水管理比旺长期要加强，可增加进行根外施肥。剪草次数控制在每年7—8次为好。工程管理要求质量标准淋水生长季(非雨季)每周2次；非生长季(非雨季)每半月1次。(1)生长势正常、枝叶正常，形态整齐、无枯〔2〕适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。(3)基部30cm高以上无孽枝，无杂草、杂物，土面不板结，透气良好。早春施有机肥或复合肥1次；每年5—6月追施复合肥1次。每年12月至次年2月形状；对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状：棕榈植物老化枝叶枯黄面积达2/3时即应剪除，其叶壳在底部开裂达1/3以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；棕榈科灌木及时清清修枯黄的叶因折断等枯黄的枝呈。(4)修剪要根据树龄及生长势强弱进行，及时剪去枯槁枝叶和病枝，保持造型优美，修剪截口(5)病虫害防治，以防为主，精心管理，早发(6)及时补植，力求苗木、规格等与原有的接喷药每月喷施广普性杀菌条虫中药1次：突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以工程管理要求绿化林木，通过艺术设计，认真管理，使之有稀有密，有型有款，错落有致，是绿化成功的关键之一。乔木要求树干笔直挺拔，不要过早拔掉种植时的固定拴护杆，以免引起树杆弯曲。成年大树及时锯掉不规那么的树枝，对冠幅大，叶多枝小的挡风枝不锯掉，否那么,遇大风雨会折枝断干，严重时会将树连根拔起造成损失。过大，树冠连在一起。使下面的花草植物得不到充分的光草坪严重缺光，造成花草生长不良。缺少光照起不到消杀作用，病虫害首先观察树冠形状，怎样剪才能到达引光效果，及保