房地产市场报告 -清风徐来水波不兴-2023年上半年市场分析报告 -新峰

20232023上半年2023.7.10今年政策环境仍处宽松期，多重利好政策如清风频频而来，但市场远未实现好风凭借力,送我上青云的状态，平静的市场尚徘徊在本轮房地产弱修复中，如水面波澜不起。CONTENTS济策PART1CONTENTS济策PART1济划位PART22023年上半年沈阳房地产市场分析报告架构策策场PART3PARTPART4CONTENTCONTENT l国家经济 2023年，全球经济增速预计为1.9%，所有经济体经济前景均显暗淡，成为数十年来增速最低的年份之一。2022年，中国的经济增长率为3.0%，低于此前的预期值（5.5%2023年，GDP增速设定了5%左右的增长目标。2023年中国继续开放、扩大需求为主的经济发展方上半年国内生产总值593034亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，比一季度加快1.0个百季度国内生产总值同比增长4.5%，二季度增长6.3%。从环比看1500000.01000000.0500000.00.0国内生产总值（亿元）2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%第一产业（亿元）第一产业（亿元）第三产业（亿元）7000006000005000004000006000005000004000003000002000001000000l2011-2022年中国的出生和净增人口（万人）—对科技创新、重点产业链等领域，出台针对性的减税对科技创新、重点产业链等领域，出台针对性的减税降费政策，提高企业创财政政策方面，进一步加大减税降费的力度、政策性金融工具等准财2023年上半年房地产政策方向供给端11233452023年上半年房地产政策及中央对房地产重要表态1月2月2月20日，国资委2月22日，财政部性租赁住房供给，配合做好保交楼、稳民生工2月24日，央行、银保监会加强和完善住房租赁金融管理、拓宽住房租赁市场多元化投融房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业4月17日，银保监会持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融住房贷款支持计划试点城市，收购存量住房用箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市4月25日，自然资源部4月28日，中央政治局会议2023年上半年房地产政策及中央对房地产重要表态 4月5月展，依法合规加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资6月29日，交易商协会融资服务质效有关事项的通知》。提出要切信等方式，积极为符合条件的民营企业发债融资提供沈阳1.31/3.28/4.6/4.14乌鲁木齐1.5北京2.16/3.17/3.31>公积金贷款系数上调，二手房首付比例降低存住房公积金沈阳1.31/3.28/4.6/4.14乌鲁木齐1.5北京2.16/3.17/3.31>公积金贷款系数上调，二手房首付比例降低存住房公积金扬州6.25杭州5.18取消限购，其原有住房无需三年限售限购：萧山区宁围街道部分区域放宽至9月30日南京2.3/2.28/3.2重庆3.23所得税退税为前期购房资金套、非住宅2000元/套购房补贴武汉1.11/2.6代表城市锡、杭州、宁波、贵阳、广州、苏州、南京、天津、清远、乌兰5此前9个月保持不变4.304.304.54.2043.653.653.553.535此前9个月保持不变4.304.304.54.2043.653.653.553.53在下一次发布LPR之前有效。这是自去年8月以来第一次调整，此前连续9个月保持在经济预期偏弱的市场环境下，降息所传达的政策信号意义大于实际意义2021年1月-2023年6月LPR月度走势2023年22城住宅用地推出、成交情况-55%-92%-88%-57%-51%-56%-10%-10%-57%-19%-70%-79%-72%-59%-50%-51%-63%-63%-70%-35%-16%-55%-37%7-76%-17%-37%-13%-39%-35%l上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长02021年1-2月-2023年6月全国商品住宅累计销售情况__________________—— / 00002023年1-6月全国房地产住宅投资累计为442022年1-2月-2023年6月房屋住宅累计新开工面积及增速0 622 0 l2021年1-2月-2023年6月房地产累计竣工面积及增速0—— 8 -15.3 0房地产累计竣工面积（万平方米）—房地产竣工面积累计增长（%）l 一一一一一94.06 一一一一一94.06在经济换档、产业升级等多重因素下，房地产2023-2024年是复苏之年，当前经济复苏之路一波三折（主因内需不足、信心不振，疤痕效应，资产负债表衰退，主动去库存周期，房地产硬着2023年以来中国房地产行业虽然有一定的修复预期，但受到供给、需求两端l城市定位沈阳是我国历史文化名城沈阳是我国重要的以装备制造业为主的重工业基地五、建设区域性文化创意中心六、打造国家新型工业化示范区八、打l城市规划沈阳市铁西区（经开区、中德园）“西峡湾·国际城”板块规划3月15日正式对外发布该板块将搭建横跨大堤路的“城市阳台”，使城市空间与浑河滨水空间沈阳·中关村、中德园工业互联网创新基地两大核心板块与“西峡l城市规划沈阳首个百亿级项目“和平湾生态科创示范区”6月24日召开开工仪式百亿级片区王家湾板块开发项目启动仪式于6月26日举行6月沈阳最新轨道交通线网规划图发布！规划2条快线+18条普线+中低运量轨道交通长度1长度123园452号线支线4164号线北延77986建，其中4号线和2南将于今年通车。另外9号线东延线和10号备注：目前方案正在研究编制，具体线路和规模以国2023年以来，沈阳市经济呈现企稳回升、向上向好发展态势，主要经济指标增势强劲，总体完成预期、实现良好开局。服务业稳步向好，接触型聚集型服务业持续显著恢复消费市场加快复苏回暖，升级类商品销售增消费市场加快复苏回暖，升级类商品销售增长较快30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%3032城市经济30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%30322023年上半年，沈阳全市实现地区生产总值继续跑赢全国、全省！上半年全市实现地区生产总值3725.8亿元，按可比价格计算，同比增长6.6%。比一季度提高0.7个百分点，比全国第一产业增加值125.4亿元，增长4.0%；第二产业增加值1343.4亿元，增长10.9%；第三产业增加值2257.1亿元，增长4.7%。00沈阳GDP总量(亿元)沈阳GDP增长率（%）201020112012201320142015201620170020102011201220132014201520162017123456789162738495l城市经济 Q战略科学家领衔的“项目+团对参与核心技术攻关的团队，给予最 Q战略科学家领衔的“项目+团对参与核心技术攻关的团队，给予最对在沈转化成果、创办科技型企业的人才团队，在启动阶段，给予最高助两年，出站后到我市企业工作041000万元启动资金；在发展阶段，给予最高2000万元奖励。城市经济沈阳航空航天城重大项目开工建设周期2年，投产后预计建设周期2年，投产后预计线束产业发展水平，有力推动国内先进线束制造与航空建设热潮迭起。由沈阳沈飞线束科技有限公司投资建设的航空线束研发中心和生产基地项目正式开工。沈飞线束未来将在辐射上下沈飞线束未来将在辐射上下游产业、聚集发展要素、提升区域发展能级方面发挥关键性、引领性和支撑性作用，有力推动地区航空产业建链、航空航天城建设注入强劲动空工业重点企业产能外溢为主线，目标是打造国内领先的航空航天产业制造基地、产业创新示范基地、辐射东北的航空货运物流14家央企重磅签约！6月底的沈阳群星璀璨6月24日至26日，国务院国资委在沈召开深化东北地区国资国企改革现场推进会和国资央企助力东北全面振兴座谈会。14家中央企业与沈阳市围绕共同建设重大工程、重大项目和重点产业集基础设施项目1个、农业项目1个。包括总投资100亿元的沈阳新型建筑材料产业联合重组项目，总投资50亿元的沈北新区分布式光伏发电项目，总投资30亿元的沈阳现代农业及文商旅融合发展项目，总投资25亿元的中城集团、沈北水务2家沈阳国企与央企混改项目等。同步深入策划高质量央地合作项目群，沈阳全市现储备具有签约条件的央地合作项目13个，预 l 2022年末全市常住人口914.7万人，比上年增加2.9万人。2022年末，东北三省常住人口9643.7万人。较2021年年末减少86.1万人；较“七人普”数据减少207.8万人。根据此前公布的《沈阳建设国家中心城市行动纲要》显2000年-2022年沈阳常住人口变化--常住人口（万人） 2000年2005年2010年2011年2012年2013年2014年201普此间10年，沈阳实现年均1.13%的增长率，居东北各城市首位，高于全国0.6个百分点。城市定位城市规划城市经济.城市人口2023年上半年沈阳房地产主要政策时间轴4.6，在沈“灵活就业人员”可自愿缴存住房公积金4.13，“沈五条”补充内容出台，二环外非限购区域首付比例降低至20% 2.17，生育三孩的本地户籍家庭每月补贴500元3.28，正式实施“商贷转公积金”非限购区域拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请贷款非限购区域拥有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个A/B/C/D类人才2孩以上家庭男女2022年10月1日至2023年6月30日，购买住房的职工本人及其配偶、子女、夫妻双方父母均可申请提取“顺位抵押”、“先还后贷”两种方式办理“商代转公积金”税教育费附加税（满5年且唯—————— ——2023年沈阳“春季房交会”市级、区级购房补贴细则优惠形式优惠时间对个人购买参展楼盘的商品住房，给予100元/平方米补贴2023年沈阳“春季房交会”市级、区级购房补贴细则优惠形式优惠时间对个人购买参展楼盘的商品住房，给予100元/平方米补贴浑南区1、对新建商品住房及二手住房均给予契税50%补贴2、到售楼处看房的，由餐饮商会提供会员单位“就餐优惠券”3、开展购房抽大奖活动沈河区1、100平以下房源给予5000元补贴2、100-150平房源给予7500元补贴3、150-200平房源给予10000元补贴4、250平以上房源给予15000元补贴皇姑区购买新建商品住宅房屋，按备案合同价格的1%给予消费补贴2023沈阳“春季房交会”，市、区、企、项目四重优惠加倍释放，短期提振市场信心，但成交表现不及预期2023沈阳春季房交会各区参展项目数量150项目数量解读：网站查询，参展项目、优惠形式简洁明了，提高宣传力解读：网站查询，参展项目、优惠形式简洁明了，提高宣传力沈阳房地产调控政策2020、2023年沈阳两轮“春季房交会”优惠区域、优惠形式、优惠时间对比2022年沈阳“春季房交会”市级、区级购房补贴细则2023年沈阳“春季房交会”市级、区级购房补贴细则2、到售楼处看房的，由餐饮商会提供会员单位“就餐优惠券”3、开展购房抽大奖活动2、二手住房均给予契税50%补贴2、多家银行给予商业贷款利率优惠2020年出台的“沈八条”严控力度，从土地溢价、项目开发、房价监管等方面进行多维严格调控，当时沈阳调控力度系东北力房交会购房补贴效果不明显，长期执行会对地方财政将造成一定压力，同时麻木购房者心理预期，因此需要更和平0苏家屯0苏家屯530地地660000003332.32.3332023年沈阳供地清单各区域供应明细表供应占地供应建筑2023年沈阳供地清单各区域供应明细表供应占地供应建筑供应宗数132523A-2号地块3雅馨苑北-1/-29658根据沈土挂[2023]2号公告显示，四宗地块进行挂牌公告，交易的地成交，可以说是本年度第一次真正意义上的商品住宅用地出让。三环路三环路42312023年6月21日沈阳出让公告地块价米)12223 目4 ZD2023-00163154ZD2023-001631542023年上半年，沈阳经营性用地共有6宗成交，其中居住用地仅有一宗保障性租赁住房22称160203002400250600单位说明：面积(万㎡)；总价(万元)；单价(元／㎡1223485678922全国城市土拍热度分化严重，在杭州今年上供应土地特点：2023年住宅用地供地清单中，计划供应地块多集成交用地性质：2023年上半年，沈阳共成交25宗工业用地、1宗商业用2023年上半年，浑南区成交13宗地块，苏家屯区成交70商品住宅市场02015-2023年半年度商品住宅年度供销量价走势0122071246712207117861174911786113251074810928106941014010358107481092810694101409215865379787588692072287588692067429857244907835447457366363976044867128536545589186166285877775645385983783111402981223021444016643976222015上半年2015下半年2016上半年2016下半年2017上半年2017下半年2018上半年2018下半年2019上半年2019下半年2020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年2022下半年2023上半年0一季度出台的重磅利好政策对市场促进作用明显，锁定大量意向客户成交，但随后利率的一降再降引起观望情绪25020001299212992126801247912262123481208811757113981119514810534120995514914513812011016595103961981097611088 48 46 4527 411212612090 1073310711 110971059312245123051053710917120671239311763108641146212288124081124411428121481147412222127171161701661761261571424145917870707678797982898588872529212474 7800020-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-09商品住宅市场截止至2023年6月全市商品住宅存量947.9万方，去化周期17.2个月，较2022年同期库存量大幅下降，去化周期至年初高位处再次回归合理去化周期范畴。160014001200100080060040020002022.1-2023.6沈阳月度库存走势库存合理区间(去化周期)1406.21381.31337.51341.01334.11281.01254.11252.21232.01188.81148.31105.71080.61042.41010.8986.1971.6947.9252050供给平衡严重供给不足商品住宅市场057.853.040.035.917.215.618.119.319.513.482023年上半年全市商品房各类型库存及去化周期商品住宅市场2023年上半年沈阳市各物业形态供销情况002015-2023年上半年沈阳商品住宅各物业类型成交占比2015-2023年上半年沈阳住宅市场整体成交面积段占比情况201.5年2023年上半年l201.5年2023年上半年2015-2023年沈阳新建商品住宅成交套均面积对比2015和2023年上半年：90-144平中产“腰部客群壮大”。成交占比提升高达21个百分点。2023年上半年沈阳新建商品住宅三级需求梯度2023年上半年住宅各面积段供应情况8834112023年上半年住宅各面积段成交情况5782023年上半年住宅各面积段库存情况商品住宅市场5000004517042023年上半年沈阳商品住宅各环线供销情况2015-2023年上半年沈阳商品住宅各环线成交占比0.l楼市高开低走，开年利率三连降，客户观望情绪加剧五条”发布，首贷利率由3.9%继续下降至3.8%，考02184624773732982952023年4月2023年5月-0-月均成交量（套）50969969上半年新峰重点监测的77个项目中，活跃度排名前三的区域分别为沈北、皇姑和浑南。0933532327426822950559460458454356341314249218050商品住宅市场02023年上半年商品住宅各区供销情况 0 2023年上半年12258832023年上半年12258832293456789悦景新世界华发中东和平首府中海领馆壹号天达1号公馆佳和新城保利天汇沈阳奥园会展广场繁华里澳海云杉赋万科明日之光旭辉東宸府华润置地时代之城中海汇德理保利和光屿湖碧桂园大城印象绿地新里罗斯福公馆华润置地荣华府金地江山风华招商公园1872保利紫云融创西城宸阅荣盛和悦名邸保利云上中旅万科城万科浑南新都心万达盛京ONE亚泰城中金时代启城2023年上半年商品住宅各区成交面积TOP3项目七星大街棋盘山沈抚高湾蒲河北正良北蒲 首府荷兰村陶瓷城望花陵北李官卫工东站沈抚中南街金廊长白会展商品住宅市场七星大街棋盘山沈抚高湾蒲河北正良北蒲 首府荷兰村陶瓷城望花陵北李官卫工东站沈抚中南街金廊长白会展板块排名TOP102023年上半年123456789招商公园1872招商公园1872 12345678912345馆6789销售面积销售金额销售均价1250726.228829376022896993237860456789销售面积销售金额销售均价1250726.228829376022896993237860456789商品住宅市场12345678900前十房企销售情况3002001000华发荣盛大悦城美的招商旭辉富禹金地金科中海保利碧桂园l商品住宅市场3002001000华发荣盛大悦城美的招商旭辉富禹金地金科中海保利碧桂园可开发土地储备面积（万㎡）45.1439.839.9930.1772.0931.7449.6244.6937.5784.76101.34250.27254.1215.3129.5196.724.442.6商品住宅取证库存（万㎡）22.413.611.4221.636.913.476.9129.132.9424.0621.0154.325.538.64.2近12个月销量（万㎡）4.6313.0610.766.316.913.7530.783.8818.4528.2919.9830.8922.6633.6759.0217.6110.067.2-0-商品住宅存量去化年数4.80.32.70.50.40.72.40.80.70.30.40.8--土地可供开发年数9.73.03.74.84.32.39.74.63.612.59.53.83.30.92.416.014.012.010.08.06.04.02.00.0l商品住宅市场套数共59846套，同比增长115.9%；面积共469.4万平，同比增长118.6%；金额共275.7亿元，同比增长117.4%；均价5873元/平，同比下降0.5%。2023年1-5月沈阳存量房备案走势2023年1月2023年2月2023年3月202-0-均价（元/㎡）2023年1-5月沈阳存量住宅备案走势2023年1月2023年2月2023年3月=0-均价（元/㎡）供销量价产品结构l2023年上半年，商品房市场热度持续下降，供销齐降，降至冰点；库存量2044万㎡，去化周期31个月，有所延长。2018-2023年半年度商品房年度供销量价走势000500652022/8 2022/8 2023年上半年沈阳商品房成交面积区域排行002023年上半年沈阳各区商品房库存情况00宅库0宅库2023年上半年沈阳商品房业态成交情况2.617.92.617.9成交均价2023年上半年全市商品房各类型库存及去化周期02022-2023年上半年沈阳商品房业态月度成交占比走势供应量2018-2023年半年度公寓年度供销量价走势0.......251914149617101890000..10120.12331040302002023年上半年公寓各区域库存及去化周期走势9776005004003002001000旭辉铂宸府华润万象云玺世纪枫景汇金地金城领峯融创盛京宸院大悦城E魔方保利紫荆公馆越秀星汇云锦云尚天成名仕财富中心0.000.501.001.502.002.50l供应量2.9万㎡2018-2023年半年度写字楼年度供销量价走势86420442332018上半年2019上半年2020上半年2021上半年0....0 ..80706040302080706040302002023年上半年沈阳九区写字楼供求表现02023年上半年写字楼各区域库存及去化周期走势17251725268112,0001,5001,000500062.0130909165136198732663供应量21.5万㎡633.0万㎡2018-2023年半年度商业年度供销量价走势033330002023年上半年沈阳九区商业供求表现02023年上半年商业各区域库存及去化周期走势12012010080604020039097888372494692787724343324504003503002502001501000948183供应量2.6万㎡21.6亿元降2018-2023年半年度别墅年度供销量价走势0....9483005042661896311119426618963111196040302002023年上半年沈阳九区别墅供求表现■2023年上半年别墅各区域库存及去化周期走势928886884242沈北新区浑南区铁西区于洪区沈河区苏家屯区大东区和平区皇姑区0100806040200TOP3项目—越秀岄湖郡、润悦湾、嘉润香再现低点。整体库存量因供应萎缩有所下降，但因销售不理想，公寓市场.写字楼市场供应量大幅萎缩，存量消耗缓慢，全市九区全系去化周期之长已达惊人程度，商业市场别墅市场阳房下半04阳房下半04年展望2019年首开入市51个项目,整体首开去化率58%2020年首开入市46个项目,整2023年上半年首开项目情况2327G1G7G14G1G7G14中铁逸都首开：推出房源404套，整体去化67套，去化率17%，成交金额约0.41亿元；57Y3Y3Y2Y4Y1①项目位于沈北新区七星大街板块，项目于2021年09月17日由中铁以楼面价2520元/㎡拍得，2022年5月30日项目定Y2Y4Y1Y5Y5首开房源④成交客户以地缘性刚改客户，其次为外阜及部分老城区投资客户，成交类型中以渠道带客为主，客户对项目价首开房源润悦湾首开：推出房源54套，整体去化50套，去化率93%，成交金额约0.97亿元；清水合院别墅13450元/㎡————31——②项目依托环线、快速路、紧邻地铁3号线（建设中预计23年通车项目临近浑河与浑河西