XX国际物业管理全程方案

XX国际物业管理全程方案TOC\o"1-2"\h\z\u前言 1第一章金港公元·国际物业服务特色设想 2第一节物业公司的组织架构 2第二节物业的服务特色 3第三节物业的治理特点 5第二章金港·公元国际物业治理目标 7第三章金港·公元国际物业治理规章制度 12第一节治理规章制度 12第二节岗位职责 21第三节治理运作制度 22第四节职员考核制度 23第四章金港·公元国际物业治理组织体系和运作程式 24第一节组织系统 24第二节运作机制 26第三节信息反馈系统 27第五章金港·公元国际物业治理前期工作开展打算 29第一节工作打算 29第二节整体工作打算流程图 31第三节具体工作开展打算 32第六章金港·公元国际商业区域的治理 41第一节商业（推广）运营治理 41第二节、商业推广思路 43第三节、公共部份经营业务代管 44第四节、金港·公元国际商业物业治理服务质量目标 45第五节、商业项目的重点及难点分析 47第七章金港·公元国际物业治理前期工作开展必备条件 48终止语 50前言金港·公元国际雄居兴化市中心，北起繁华传统商业街牌楼路，南至昭阳路，东接长安路，西临丰收。在硬件建设上，建筑经济有用、品味高尚，设备、设施功能齐全、智能化程度高，商业及服务配套齐全，整体环境文雅宜人。为了编写出有针对性的物业治理方案，本人在2007年6月就差不多开始了对项目的跟踪，且赴现场考察，并对往常物业治理的先进体会进行了总结和借鉴。接到有关领导通知后，本人赶忙组织具有丰富物业治理体会的资深治理人员和专业技术人员，认真研究，集思广益。在此基础上，精心策划并制定出了此方案，并以科学严谨的态度和高度负责的精神，对其进行认真地优化、选择和可行性论证。关于金港·公元国际物业治理工作表现出高度重视和负责。站在进展商和客户的角度，确定了公元·国际物业治理的指导思想、治理目标和治理方式，并制定了一整套切实可行的物业治理方案。我们的总体指导思想是用先进的物业治理理念和专业的物业治理技术，在公元·国际营造安全、舒服、文雅、温馨的生活工作空间，并给予其特有的人文景观，让公元·国际成为“都市中的花园”和“人们购物、消费、休闲和娱乐的天堂”。本项目总体目标是：在正式接管金港公元·国际项目二年内通过ISO9002质量体系认证，住宅部分达到“市物业治理优秀住宅小区”治理标准，商业部分三年内达到“全国都市物业治理优秀示范区”的治理标准。我们有足够的是实力和信心实现自己的诺言。作为行业资深治理者的一员，我们有责任领先推行社会化、专业化、企业化、规范化的治理模式，凝聚一批技术全面、训练有素、作风严谨的职员。在领导班子的正确带领下，在全体职员的勤奋努力下，经营治理持续突破，整体实力持续加大，行业地位日益提升，过去的殊荣不是今天的资本。我们努力塑造的“物业治理服务，真诚服务大伙儿”的优秀品牌与企业形象。作为地产战略伙伴中的一员，我们深知自己肩负的重任，我们正在主动地秣马厉兵、枕戈待发，我们将培养精明强干的治理队伍，运用我的才智和精益求精的治理技巧，让金港公元·国际这颗都市明珠更加绚彩夺目。第一章金港公元·国际物业服务特色设想第一节物业公司的组织架构总经理办公室总经理办公室行政治理部财务治理部人力资源部拓展经营部金港物业治理有限公司总经理{正`副}总经理助理金港公元国际治理处***治理处***治理处***治理处***治理处第二节物业的服务特色物业公司将从深圳引进高级治理人才担任公司高层治理人员，充分吸取深圳物业治理有其鲜亮的治理特点，并在领先提出“客户服务中心物业治理模式”、“360度生活总管服务”“个性化服务”等耳目一新的治理理念。□客户服务中心物业治理模式客户服务中心运作模式是源自星级酒店客户服务的一种治理模式，以客户服务中心前台为辐射，负责收集、接待、汇总客户的投诉、建议和服务需求，并和谐和指挥职能和有关部门来处理和完成客户需求的一种模式。在兴化市第一家运作“客户服务中心”的治理模式，在治理和服务过程中集中受理和处理客户的关于房地产和物业治理方面的投诉，从而减轻房地产公司的客户投诉压力。所有业主的投诉都由物业客户服务中心集中受理和处理。□360度生活总管物业治理服务生活总管物业治理模式源自英国20世纪60年代的一种贵族家庭服务治理模式，20世纪90年代被香港物业治理行业采纳。借鉴香港物业治理体会，广泛引用“360度生活总管物业治理”的理念，以关注业主的不同需求、关注业主的生活质量、关注环境的温馨和和谐、关注社区的整体氛围为特点的人性化治理。□销售推广服务◆建立自己的专业网站和短信服务平台，能够协助进展商的楼盘销售推广，设置网上售楼部，为进展商正在销售楼盘设置“网上售楼部”，并向我们的会员发送销售资料的电子邮件，从而提升楼盘的知名度和销售率。◆公布销售广告手机短信服务，能够定期免费公布进展商的楼盘销售信息给客户。按照房地产销售规律研究表明，老客户介绍新客户购买的比率是30%左右，因此物业的短信服务能提升开发商的销售率。□个性化服务作为服务性企业，物业在服务创新上做文章，即从过去的着眼于满足客户的群体需求、一样需求，提升到在满足客户上述需求的基础上，最大可能地满足客户个性需求、专门需求的高度，尽可能多地为客户提供关怀心灵、关注人性的深层次的服务。因此，物业在治理的社区内按照各类客户的不同需求，提供不同层次、不同类型的个性化社区服务内容。□开通公司物业治理专业网站客户能够在网上关注小区的日常治理信息，同时我们将开通社区论坛，让社区客户与客户、与物业治理公司在网上进行沟通交流，拉近距离，增强社区凝聚力。□开通物业治理短信服务平台物业公司与中国移动通信、中国联通共同开发物业治理短信服务平台，定期向客户免费公布日常生活资讯、小区通知、物业治理信息等与客户生活息息有关的信息，方便客户日常生活。□零干扰服务“零干扰服务“是物业治理服务的一种新突破。社区安静是每一个客户的理想，但外部交通及社会噪音，内部客户的噪音永久差不多上每一个客户的难题，专门是内部社区的噪音治理。物业在业主入住之日起就与业主签订《业主公约》和《社区精神文明公约》，提升业主的自律性和社区凝聚力。并在日常治理过程中对装修治理、上门修理服务、社区文化活动、公共绿地、设备、卫生、道路等的治理，进行约束性治理，还社区一个安静环境。□“治理报告”制度我们缴的治理费都用在了什么地点？所花的钞票值不值？当不当？物业治理公司都做了哪些工作？我们将推出的“治理报告”制度，每季度向业主公示物业治理收支帐目、公共水电费的分摊情形、物业治理工作的开展情形和工作打算，让业主监督和知晓物业治理公司的工作，让业主明明白白消费。□打分制职员上下班要打卡，这种治理制度透亮公平，专门是数字化的量化衡量工作，是大伙儿都喜爱的。我们给客户一个衡量物业治理各个环节的打分表，专门容易让物业公司明白自己哪个环节没有做好，也同时让客户了解到物业公司做的一些工作。第三节物业的治理特点物业公司以金港·公元国际项目为进展平台，在内部治理上形成了一套有特色的高效运作的较完整的体系。□强有力的目标打算治理物业应该重视打算治理，并在实践中持续进展和完善。形成一个中长期进展打算、年度打算、月度打算相互衔接、相互促进的、较完整的打算治理模式。完整的打算体系打算从所覆盖的范畴来看，有公司的打算、部门的打算、小组的打算和个人的打算；从打算的时刻长短来看，有中长期进展打算、年度打算、月度打算、周打算；从打算的内容来看，有经营项目打算、成本费用打算、利润打算、人事打算、财务预算打算、职员培训打算等。目标与措施相结合在要求下级编制打算时，必须做到既有明确的目标又有强有力的措施，以保打算的可行性和有效性。打算与检查考核相结合推行了严格、完整的打算治理流程，对目标的推测、打算的编制、审批、执行、检查、跟踪、反馈、总结考核、奖罚等实施全过程、制度化的操纵，从全然上排除了形式主义的打算治理。同时，各级领导必须定期检查下级工作打算的完成情形，显现咨询题时及时采取补救措施，保证打算按时完成。强调培训和职员个人的职业进展在各级治理者制订打算的时候，要求既制订日常的工作打算、治理改进打算，又制订人员培训打算，还要考虑和制订职员个人的长远职业进展打算，促使职员与公司一同进展和进步。全员重视打算治理长期推行严格的打算治理，通过持续总结打算治理的体会，从而使之持续完善和提升，各级职员都尝到了打算治理的甜头，都专门自觉地利用打算这一重要工具，来推动自己部门和小组的工作。全体职员也都把认真履行打算作为应尽的义务。□全过程的质量操纵――全面实施IS09000：2000质量保证体系治理标准化、制度化程度是一个企业治理深度和水准的标志。我们重视内部治理的标准化、规范化、制度化。将形成比较完整的制度体系和规范化的制度运作机制。配备专职制度建设人员为了对公司的制度建设进行统一的治理和规范，做到有打算、系统地推进公司的制度建设，公司将设专职的制度建设岗位，负责制度建设的规划、制度的统一审核、修改、传递、送批、颁发、宣传、培训、检查与考核。健全的制度体系通过持续的努力和补充、修改、完善，形成了比较完备的制度体系，包括组织治理、人事治理、行政后勤治理、财务治理、档案信息治理、物业治理运作等各方面的程序和规范。另外，还建立了各部门、各岗位的工作指导书。治理过程中导入IS09000国际标准，对公司各方面、各环节的治理和服务工作进行全面规范，建立全员、全过程，以预防为主的质量保证体系，从而更进一步地排除各种差错、失误的产生。严谨的制度建设过程专门多公司尽管制订了许多制度，但制度上的规定与实际运作往往相互脱离。这尽管有制度执行不力的阻碍，同时制度本身的质量不高、不便操作也是一个重要的因素。对制度本身也应该建立一套严格的治理方法，制度的系统性、规范性、可操作性和质量有了保证，从而幸免这一现象的显现。重视制度的宣传、培训、检查和考核良好的制度如果没有对制度执行运作情形的系统跟踪治理，其成效将会大打折扣。重视制度颁布之后的宣传教育、培训、检查和考核。公司考评小组和制度建设专职人员经常对制度的执行情形进行跟踪检查，并将检查结果纳入每月的部门和职员个人的考核系统，促使制度得到认确实履行。第二章金港·公元国际物业治理目标金港·公元国际得天独厚的综合优势，进展商在物业的规划建设、环境配套、物业治理等方面实施品牌战略思路，以及入驻客户的群体特点，对物业治理工作提出了更高的要求。针对金港公元·国际物业治理的诸多层面，我们对房地产和物业治理行业现状、物业进展商以及物业的规划做了调查了解。同时结合物业治理市场的进展战略考虑，我们确立如下物业治理目标定位和整体构想。□治理目标定位：在治理期内，运作“客户服务中心”物业治理模式，使金港公元·国际在环境、安全保证、文化氛围、物业服务等方面成为物业治理的典范，树立起独树一帜的名牌社区形象；开通“金港公元·国际网上沟通平台”，成立专业的物业治理网站；三年之内金港公元·国际物业治理服务通过IS09000：2000国际质量治理体系认证；两年之内争取市物业治理优秀示范项目。□治理构想可概括为：◆塑造金港公元·国际物业治理品牌◆实现治理五大突破； ◆塑造金港公元·国际物业治理品牌良好的品牌企业应该具有活力和竞争力，最鲜亮的特色是敢于创新，既有机制创新，又有治理创新，还有物业治理行业理念的创新。全面分析阐述了“物业治理人与客户之间关系”，提出了“现代物业治理的人性化趋势”和“物业治理品牌化”理论，制造“社区环境文化”和“个性服务”概念并尽心实践，探究出一套行之有效的做法。具体讲，物业治理品牌中最具生命力的物质为：（一）良好的企业机制凝聚大批优秀人才“以人为本”为核心的企业机制和企业文化产生了强大的凝聚力和向心力，我们将大批优秀人才汇聚到企业麾下。（二）优秀人才的持续创新为企业带来无穷活力公司各岗位上的优秀人才不公保证了企业的规范化运作，使其IS09002物业治理质量保证体系获SCS质量体系认证，人才的无限创新精神更为企业带来活力。我们在行业内领先提出并实践的“360度生活总管”以及“制造社区环境文化”的治理理念，为行业带来如沐春风的清新之气，同时也全面提升物业治理水平。（三）深厚的企业文化积淀和新思维源源持续的注入奠定了企业最具竞争力的行业地位。企业积淀了丰富的企业文化，将储备了大批优秀人才，最可贵的是有一个“海纳百川，有容乃大”的良好企业机制，这种机制使所有能为我所用的新思维、新观念源源持续调整提升，也保证了企业在市场经济大潮中越来越具竞争力。我们的客户除了有安全、交往、便利等差不多需求外，最关怀的确实是对文化的追求，同时，那个高素养的人群更需要具有个性化的服务。对“社区环境文化”和“360度生活总管服务”有深切体会并矢志实践的将金港公元·国际全情塑造先进的物业治理模式，并使这一物业治理模式同兴化的人文特点完美地结合起来，缔造一个令行业为之一振的物业治理奇葩。◆实现物业治理的五大突破我们在做好基础性治理工作及日常治理服务工作的同时，将在依法治理、主动治理、社区文化的塑造、个性化服务和增加治理服务的技术含量等方面有所突破，制造独具品牌特色的物业治理模式。（一）依法治理，树立物业治理的“全民”法律观念物业治理是建立在契约的基础上的民事法律行为，涉及许多行业和广泛的经营治理内容，涉及所有权人、使用权人、治理机构、进展商、建筑商、政府部门等之间的多种关系。当前国家和地点有关物业治理的立法建设滞后，缺乏权威且系统性的法律、法规，物业治理的“全民”法律观念还比较淡薄。物业企业志在依法治理，并树立物业治理的“全民”法律观念，具体体现如下几个方面：1）树立“全民”法律观念，即让物业治理所有的有关人员牢牢树立依法治理的观念。2）制造性运用现行法律、法规。3）在实践中丰富和进展法律法规理论，促进行业法律法规建设。（二）实现从被动治理向主动治理的转变一方面，由于中国的房地产缺乏系统性的社会化、市场化、专业化治理，专门多物业治理人未能从都市现代化进展、社会整体进步的角度去认识物业治理。治理运行缺乏科学的、合理的定位，其治理水平仅仅停留在修理、养护等单项性治理服务上。这种治理也是一种被动治理，超越自身，实现从被动治理向主动治理的完全转变。（三）塑造个性鲜亮的社区文化塑造出具有丰富内涵和鲜亮个性的社区文化应有其得天独厚的优势。为制造出独具特色的社区文化，物业治理的水准要达到社会上公认的居住社区标准，在社区绿化、社区环境、安全保证、文化氛围、居民素养以及社区服务方面，都能领先于同等社区，树立独树一帜的名牌社区形象。（四）商铺的统一治理、分散经营

“统一治理”，要求商铺必须由代表业主权益的、受业主、开发商托付的治理公司统一治理，没有统一治理的商铺是难以经受猛烈的商业市场竞争。V“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的治理者不能直截了当进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。vL6RKV~

1）商铺的统一治理的理念在于统一招商治理、统一营销、统一服务监督、统一物管。.dp`q

2）为了达到“统一治理,分散经营”的治理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从治理公司的统一治理。在法律上确定商铺治理公司的治理地位。3）“统一招商治理”要求招商的品牌审核治理和完善的租约治理。（五）突出商业特色，推广商业形象1）商业特色的体现，是一种无形资产和潜在的销售额，有助于促进消费者的消费观念从买名牌到买店牌的转变，加速商业进入印象时期。2）商场识不系统的建立（包括理念识不系统、视觉识不系统、行为识不系统）。@6AH□物业治理八项措施（一）全面推行物业“360度生活总管物业治理模式”物业“360度生活总管物业治理模式”能够表述为：（1）、关注客户不同层次、不同方位的需求；（2）、全过程完成客户的服务指令；（3）、365天24小时满足客户的服务需求；（4）现代文明社区精神的塑造。简言之，确实是在治理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、尊重、贴身的服务，又有明确的行为规则如此一种和谐、有序的舒服环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化上的口味需求得到满足，人文环境十分适合这种具有人性化和文化色彩的物业治理模式。长期的物业治理实践中提炼的“360度生活总管物业治理模式”必将在金港公元·国际得到全面推行。（二）、实施“以客户服务为中心”的服务体系，提供快捷、周到的客户服务我们将在物业治理过程中，运作“客户服务中心”的治理模式，集中受理和处理客户的关于房地产和物业治理方面的投诉，从而减轻房地产公司的压力。所有业主的投诉都由物业客户服务中心集中受理。客户投诉热线客户投诉热线客户上门投诉来函信息物业治理服务网站其他途径信息信息收集金港房地产公司销售部金港房地产公司工程部金港房地产公司开发部金港房地产售后服务部物业公司工程部治理处各职能部门公司治理高层治理处客户服务中心数据治理系统工作指令结果反馈信息反馈 客户服务中心治理系统图（三）全面实施MIS、CIS系统及CS系统工程对金港公元·国际进行形象设计，该设计内容包括标识导视系统、招牌、治理人员的服装等，这些设计完成并实施后，金港公元·国际将有一个独立完整的形象系统，文化品味将会提升。（四）实行社区运算机网络治理现代化的生活小区应该实行现代化的物业治理，实行电脑化治理是提升物业治理水平的关键所在。物业公司将着手开发自己的物业治理软件系统，目前最新的网络版立即投入实际运行，将物业治理中大显身手，全面提升物业治理水平。（五）依靠“金港公元·国际物业治理网”建立“网上社区”客户能够在网上关注物业的日常治理信息，收到治理处的通知，查询费用，网上投诉、网上订货、二手物品交换等等生活便利服务，同时我们将开通“金港公元·国际论坛”，让客户与客户、与物业治理公司在网上进行沟通交流，拉近距离，增强社区凝聚力。（六）开通物业治理短信服务平台，方便业主生活利用物业公司与中国移动通信、中国联通共同开发的物业治理短信服务平台，定期向客户免费公布日常生活资讯、小区通知、物业治理信息等与客户生活息息有关的信息，方便客户日常生活。（七）全面实施IS09002质量保证体系和导入ISO14000环境治理体系实施ISO9002质量保证体系是进行社区规范治理的保证，在金港公元·国际建立和实施ISO14000环境治理体系以保证金港公元·国际成为无污染、无噪音、无废气园林型绿色环保的良好生活环境。（八）建立治安快速反应系统安全防范是社区治理第一要义，建立起斗争力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即是要求保安员接到快速支援的命令后90秒钟内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即是小区治安工作要做到流淌岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保治安防范万无一失。第三章金港·公元国际物业治理规章制度第一节治理规章制度规章制度在日常物业治理实务运作中，既是物业治理的保证，又是实施物业治理的准则。一个企业治理水平的高低，能够从它是否具有健全的规章制度并严格执行上来评判。我将在治理实践中，制定一系列的规章制度，从形成了一套涵盖物业治理运作和行政运作各环节的制度体系，并导入IS9002国际质量标准，按公司质量体系文件要求，实施专业化、规划化治理，并在此基础上拟导入IS014000环境治理体系，制定相应的规章制度，进一步加大治理，提升服务质量，改善环境，预防环境污染，实现社会效益、环境效益和经济效益。我们按照金港·公元国际大型、文化氛围浓厚等特点，制定了治安、装修等部分规章制度共计七十二条。其中公众制度十七条、内部岗位职责二十七条、治理运作制度二十条、职员考核制度八条，具体内容详见第二章《金港·公元国际治理规章制度》。□公众制度物业治理服务合约为加大金港·公元国际的物业治理，爱护物业产权人、使用人的合法权益和公共秩序，保证物业的安全与合理使用，制造优良环境，经商定同意签订本合约，自觉执行，共同遵守。一、物业治理公司是本物业区域内的综合治理机构，按照有关法律、法规政策对本物业区域内的房屋、公共设施、居住秩序、环境等事务行使治理权，制订有关规定，全体物业使用人及有关人员均应服从治理，支持、配合物业治理公司的工作。二、严格执行国家及省、市有关物业治理规定。严格履行各自的权益和义务，对自己的行为承担相应的法律责任、经济责任、道德责任。三、物业治理公司的权益和义务负责物业区域内的治理、经营和公共配套设施的爱护、养护。保持房屋配套设施设备的完好，定期安排养护工作：及时进行室外雨、污水检查并及管道、化粪池的清掏。定期组织水箱的清洗，确保饮用水符合国标。定期组织检查、检修房屋、水电、消防等设备，确保功能良好，运行正常。保持物业区域内公共场所，共用部位环境清洁卫生。对物业区域各种车辆进行治理。负责物业区域内绿化的养护治理。对物业区域内提供保安服务、协助公安派出所做好治安防范工作。按规定向物业产权人、使用人收取物业治理服务费，对无理拒交或借故取闹者，可采取停水、停电等措施。对违章行为进行纠正或处罚，其方式有；责令停止违章行为，责令复原原状，批判教育等。对托管的物业区域的毛坯房、商业用房、二次整修房屋有审核、监督治理权力，并按政策规定收取一定数额的装修保证金。10、为物业产权人、使用人提供各类专项服务及特约服务。11、开展健康有益的社区文化的活动。四、物业产权人、使用人的权益和义务1、依法享有对房屋的所有权或使用权。2、有资格参加物业治理委员会，有选举和被选举权。3、自觉遵守有关物业治理的法规政策及各项治理规定。4、保持房屋内部和外部的完好、整洁、爱护公共设施和共有设备。房屋装修和搭建严格按市政府规定办理报批手续。不擅自改变住房用途和拆改装修住房结构，不私搭乱建。5、爱护花卉树木，不任意践踏、损坏、保持绿化地整洁，爱护绿化围栏和景点小品，不毁坏、不污染。6、房前屋后及多、高层住宅楼的走道、楼梯、平台、屋面等共用部位，不得存放物品。7、服从保安员及其他值勤人员的治理，不从事有害社会秩序的活动。车辆按指定地点停放，不乱停乱放。9、不得阻碍异产毗连房屋的正常修理，否则应承担他人造成的损害的责任。10、按时交纳物业治理费及其他应交纳的费用。五、违约责任1、凡物业产权人、使用人违反本合约或有关法规政策的行为，除以停止违章违约行为，排除危险、返还财产、复原原状或修复更换，排除阻碍或怪不得名誉，赔礼道歉和口头、书面检讨等方式承担责任外，还应照章罚款，拒不同意处罚者，依法申请强制执行。2、物业治理公司工作人员违法或违反本合约，应从重处罚，凡因物业治理公司工作人员渎职或失职给物业使用人造成缺失的，由责任者或单位负责赔偿，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、附则1、本合约仅适用于托付治理的物业区域内。2、合约自双方签字或盖章后生效，一式两份，双方各执一份。3、物业治理服务费收费标准（见住户手册）。甲方（物业治理公司盖章）：代表：乙方（住户签字）：房号：幢单元室年月日

金港·公元国际精神文明公约为保证公共利益，爱护业户的合法权益，搞好金港·公元国际的精神文明建设，制造一个舒服、安全、清洁、有序的生活环境，按照国家和兴化市有关政策法规，特制定以下公约，敬请遵守：1、遵守国家的政策、法令、法律和兴化市的有关规定及物业管委会通过的各项规章制度，配合物业治理人职员作，做一个遵纪守法的居民。2、正确对待相互间不同生活适应、文化背景、求大同存小异、互谅互让、胸怀开阔、平等相待、团结互助。3、主动参与社会公益活动，爱护公共卫生，做到不随地吐痰、不乱扔杂物、不乱倒污水、不乱张贴、涂写、不在小区内饲养家畜宠物，爱护小区环境。4、做到讲文明、讲礼貌、讲道德、讲卫生、讲秩序的适应。5、严禁在小区内进行赌博、吸毒等违法活动，严禁将禁品，如黄色书刊、录象带等带入家庭和非法传播。6、爱护公共财物，爱护水电、通讯、消防等公共设施，爱护花草树林，节约用水、用电，共同制造一个环境优美、秩序良好，安全、舒服的生活环境。7、严禁在小区内进行封建迷信活动及非法团体活动。8、主动爱护金港·公元国际的各种名誉，主动为小区的进展及进步提出合理意见。9、热心社会福利事业，乐善好施，尊师重教、尊重妇女、爱护儿童、关心孤寡残疾人士。10、主动投入到爱国卫生活动中，消灭各类虫害，使小区成为无污染、无虫害的卫生小区。

金港·公元国际房屋使用及爱护治理规定为保证小区内的房屋及公共设施的合理使用，爱护小区的公共秩序；创造整洁、安全、舒服、优美的生活环境，区域内（包括多层住宅、综合商业楼、其它商业用房、治理用房）所有业户（或房屋承租人或其他使用人）拥有居住权、使用权，其合法权益受法律爱护，不受侵犯；物业治理公司受开发商托付，对区内楼宇公共设施等物业实施治理，业户有合理使用的权益和爱护的义务。一、业户当遵守下列规定：1、未经房管部门批准，不得擅自改变房屋结构、外貌和用途；1）业户如对室内进行装修，应严格遵守关于装修治理的一切规定，不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、天台、屋面防水隔热层和通道进行违章凿、拆占、建及封堵通风口，用铝合金、铁皮、板、钢网等封闭主阳台，违者按有关规定处理。2）业户可在自己的门户上装门牌，但不得涉及商业用途，住户单元之外墙及窗户禁止竖立任何广告或标志，并不得改变房屋原设计外墙装饰和防盗网、门窗的材料、规格形式，不得乱挂、乱搭、乱画、违者责令复原原状并作相应补偿。3）严禁改变阳台为卫生间、厨房等，严禁将阳台雨水管改为排污管，严禁私自动手改变明暗电气管线及未经许可更换水、电、气计数表，若造成严峻后果，一切由住户负责。2、不得侵害他人的正当权益，不得利用房屋从事危害公共利益的活动级堆放危险物品以及排放有毒、有害物质等。1)楼宇公共地点、小区内的绿化地、道路等，不得摆放家私、物品，严禁随意停放车辆或鸣号。2)严禁传播黄色录像、黄色书刊，严禁在休息时刻高声地播放音乐，聚众喧哗、赌博等活动，不能收留“三无”人员，违者送公安部门收容审查。3)严禁高空抛垃圾、杂物，倾倒污水；禁止把垃圾、布屑、胶袋等物投入下水道，如导致堵、损坏，住户应负全部修理费用。4)禁止堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，如枪支弹药、炸药、汽油等。3、为了使物业区域内经常保持整洁优美的环境，住户应遵守公共道德。1)禁止践踏绿地，破坏或采摘花草树木，损坏、涂划小区内艺术雕像；2)随地吐痰、乱丢纸屑、烟头、果皮及果壳。3)严禁饲养家禽、家畜。4)住户应按期缴纳各项治理费用。二、物业治理公司定期安排对小区要紧的公共设施和房屋共用部分的养护，规定如下：(一)公共设施部分：1、上下管道、明暗沟、污雨水井、检查井，每年清理二次，化粪池清理一次2、道路3、绿地4、路灯5、消防泵6、停车场7、公共建筑8、景观河9、市政配套设施10、其它(二)房屋本体部分：1、屋面每年修理一次，四年中修一次，八年大修一次2、水池3、室内上下水主管、煤气主管、阳台防盗网三年刷新一次4、消防水管、箱5、楼梯间、墙面、扶手6、电子防盗门7、其它做到大修有打算安排，小修随时处理，房屋不破不漏，管道不堵，公共设施、机电设备运作、保养良好。

金港·公元国际装修治理规定为保证金港·公元国际公共设施的正常使用功能和房屋外观的统一美观，按照《建设装饰装修治理规定》（建设部部令1995年第46号），结合金港·公元国际的实际情形，现对小区房屋装修的有关事宜规定如下：1、为了更好地配合治理处对装修的治理，从业户和治理处双方利益动身，建议业户装修，尽量选择运作治理部举荐的施工队。2、业户有选择营运治理处举荐装修公司和自聘有镇江市住宅装修资格的施工单位的自由。然而所有的装修施工单位必须以运作治理部资格审查和装修培训，承诺遵守装修治理有关规定。3、业户选择的装修方案应符合本规定，不显现违章装修项目。运作治理部将对装修方案进行严格的审查。一、装修审报1、业户装修，必须提早七天向运作治理部申报，物业户管对业户或使用人的资格进行确认，并提供装修手册。2、业户领取《装修审批表》、《装修人员登记表》等，如实填报装修项目、范畴、标准、时刻、施工图纸、施工队伍等。二、装修审批：1、业主必须如实填报装修内容，并向运作治理部提交装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文。2、在业户提交装修方案一周内，物业经理会同工程经理对方案进行严格的审核。3、业户收到批复后，按规定交纳装修押金后，签订《装修施工单位责任书》，领取装修许可证。三、施工治理：1、所有施工必须按照运作治理部审批的方案进行，不得有任何更换。如实际情形需要更换，必须报运作治理部审批，出具更换通知后方可施工。2、施工期间，业户进行现场监理并保证装修施工队严格遵守有关的规定，按规作业，文明施工。逾期完工要办理逾期手续，不办理延期手续的，运作治理部有权责令其停工；关于施工单位的违章装修按规定进行相应的处理。3、装修期限：三个月，如确需要延期，要到运作治理部办理延期手续。4、施工时刻：每天施工时刻为8：00-12：00，14：00-18：00，5、装修施工用电不得超过该装修住宅单元的装表容量，严禁擅自乱接、乱拉电源线，超容量用电在与运作治理部协商后，在运作治理部的监督下，由治理人员指定位置处接临时电源线，否则造成的一切后果由业主负责。6、管道供气设施和燃气用具（必须符合国家规定）的安装、装修、拆移、改装，必须持有专业资格证书的单位施工，上报有关单位审批，用户不得自行安装、拆除、改装。7、装修施工，严禁打拆任何墙体，打拆墙体责令复原原状并作相应补偿。8、空调应安装在运作治理部统一规划的位置，空调架由运作治理部设计统一式样安装。9、严禁封闭阳台，不得改变阳台的用途，防盗窗花由运作治理部设计统一式样安装。10、施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地点放置并当天清运，楼梯、过道、天台、道路及其他公共地点不得作为加工、堆放材料和垃圾的地点，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。四、验收1、装修工程完毕后，业户和施工单位负责人共同向运作治理部申请竣工验收，运作治理部派人进行查验。2、隐藏工程必须在隐藏前进行验收。如未验收，运作治理部可安排拆除隐藏部分遮挡，再行验收，由此造成的缺失由业户自己负责。3、竣工验收合格后，由运作治理部验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时，限期改正，理行复验，直到合格。通过3次验收不合格者，运作治理部可另行指定施工单位进行施工，所发生的费用由业户承担。4、装修验收合格并使用3个月后，经运作治理复验确定工程无明显质量咨询题，押金退回业户和施工队。五、其他治理制度1、金港·公元国际装修人员治理规定（略）2、金港·公元国际用电治理规定（略）3、金港·公元国际用水治理规定（略）4、金港·公元国际煤气使用治理规定（略）5、金港·公元国际出租屋治理规定（略）6、金港·公元国际环境爱护治理规定（略）7、金港·公元国际清洁卫生治理规定（略）8、金港·公元国际园林绿化治理规定（略）9、金港·公元国际治安治理规定（略）10、金港·公元国际消防治理规定（略）11、金港·公元国际商铺治理规定（略）12、金港·公元国际停车场治理规定（略）第二节岗位职责1、治理处经理岗位职责（略）2、保安主管岗位职责(略)3、工程主管岗位职责（略）4、保洁主管岗位职责（略）5、物业助理岗位职责（略）6、保安班长岗位职责（略）7、物料治理员岗位职责（略）8、财务主管岗位职责（略）9、财会人员岗位职责（略）10、修理工岗位职责（略）11、保安员岗位职责（略）12、义务消防员岗位职责（略）13、保洁班长岗位职责（略）14、绿化工岗位职责（略）15、楼内保洁员岗位职责（略）16、楼外保洁员岗位职责（略）第三节治理运作制度1、职员行为规范（略）2、物业交付程序（略）3、物业交用程序（略）4、供水治理程序（略）5、装修操纵程序（略）6、收费运作程序（略）7、绿化治理程序（略）8、道路治理程序（略）9、清洁卫生治理程序（略）10、治安治理程序（略）11、值班治理程序（略）12、公用设施改造及爱护修理工作程序（略）13、社区文化治理程序（略）14、业主违例事件处理程序（略）15、访咨询客户工作程序（略）16、财务核算程序（略）17、档案治理程序（略）18、业户要求处理程序（略）19、出租房屋操纵程序（略）20、商铺操纵程序（略）第四节职员考核制度1、职职员作考核及奖惩制度（略）2、职员岗位年考核表（略）3、劳务工岗位年考核表（略）4、职员、劳务工岗位月考核成绩汇总表（略）5、职员月度考核表（略）6、保安员考核表（略）7、保洁员月考核表（略）8、修理工月考核表（略）第四章金港·公元国际物业治理组织体系和运作程式在金港·公元国际物业治理工作采取系统：组织系统、运作程式系统、信息反馈系统等，以下分不阐述：第一节组织系统一个科学的组织系统是确保组织良性运作的核心因素，因此我们提出了具有地区特色的金港·公元国际项目组织系统，具体如下：□外部组织体系图金港房地产开发有限公司金港物业治理公司金港房地产开发有限公司金港物业治理公司金港·公元国际物业服务兴化市房治理局物业科金港·公元国际物业治理处

□治理处组织机构图治理处经理工程部治理处经理工程部商业治理部文化广场区（一区）中央商务区（二区）居住区（三区）商业策划部环保部安护部财务部客服部总经理第二节运作机制□建立一整套具有物业治理特色的质量治理体系，并按照ISO9001国际质量标准的有关要求，全面推行质量治理，其有效方法之一是：建立“打算—实施—检查—处理”(PDCA)的质量治理循环，把质量目标落实到各部门、各环节直到个人，并通过品质治理部监督检查，使工作质量持续提升。□打算目标治理将按照全国优秀示范大厦和小区的标准制定各项治理指标，并做出在规定时刻内成为全国优秀住宅大厦和小区的具体创优方案。以此为目标，对各职能部门及各职能治理人员明确责任，并将目标实施的情形、存在咨询题及时用图表和文字表达出来，实现目标动态操纵，以进行目标成果评判。□督导治理在金港·公元国际治理现场采纳国际广泛使用的督导治理方式，对各职能部门实施指挥和指导治理。一是经济治理，通过制定职员岗位和工作成绩挂钩的工资制度，调动职员主动性。二是法规治理，制定一整套完整的规章制度和工作程序，以此规范职员言行，提升工作质量和工作效率。三是宣传教育治理，通过各种宣传教育手段培养职员的敬业精神、职业道德；加大职员培训，持续提升职员自身素养和工作水平。第三节信息反馈系统□信息反馈流程图信息源接收站信息源接收站客户中心

□信息处理流程图兴化市房产局物业治理科兴化市房产局物业治理科金港房地产开发有限公司新闻媒介业户意见调查意见箱治理处职员金港·公元国际客户服务中心（接收信息、分析处理）执行结果跟踪检查有关人员执行命令公布命令政府有关部门□信息反馈操纵方式◆客户服务中心，通过信息传递工具，如投诉电话和各专业组配备的无线对讲机等工具，及时反馈住宅区每个区域发生的任何情形。◆严格的岗位责任制和完善的治理规章，实行规范化运作。◆流畅严密的运作流程，一环扣一环，一环监督一环。◆治理处每月(日)检查，通过总结评比来猎取反馈信息。◆通过反馈信息的总结评比，及时发觉治理服务上的缺点、盲点，以便改进工作，提升服务质量。第五章金港·公元国际物业治理前期工作开展打算第一节工作打算依据治理方式和治理运作流程，金港·公元国际物业治理工作打算大致分为前期介入、进驻期接管和日常治理三大部分。□前期介入(合同签定――2007年8月份开始介入)1、小区规划设计介入，图纸会审，从物业治理角度提出合理化建议；2、协助楼盘销售，售楼部的物业治理(派驻门童、保安、保洁)3、协助楼盘销售，在“公司物业治理网”上设置“金港·公元国际网上售楼部”4、通过物业短信服务平台公布金港·公元国际楼盘销售资料5、参与工程进度和工程质量监督、跟踪6、参加隐藏工程的施工监督和验收7、协助配套设施、生活网点的规划及建筑工地已完工的公用设施的爱护8、协助小区物资、人员出入治理、协助施工现场文明治理9、参与消防、机电设备安装调试、培训、验收10、筹备、组建金港物业治理服务机构(注册金港物业治理公司)11、聘请、培训、考核、录用职员12、各类原始资料接收、建档13、建筑物本体验收交接14、公共配套设施验收交接15、道路、机电设备标牌、标识策划、实施16、建立外部联系(居委会、派出所、邮电局、电话公司、消防局、医院及供电、供水、供气等单位)并配合开发商现场促销活动17、物资装备采购18、编制物业治理方案，并配合小区开发进度，编制时期性物业治理实施打算，并有效组织实施。19、预备入伙资料(业主公约、入伙指南、装修申报程序、公共制度、业主资料采集表等)□进驻期治理1、进驻仪式策划、预备；2、举行进驻仪式；3、业主入住收楼手续办理4、与业主验收、交接房屋5、协助业主办理电话、有红电视、通邮、用水、用电、用气等配套手续6、房屋存在的工程遗留咨询题的整改、跟踪、复验□常规期治理(全面入驻—业主委员会成立)1、物业治理方案实施2、小区安全、绿化、清洁治理和爱护3、房屋本体及公共设施设备的修理养护4、客户家庭修理、家居清洁等特约性服务5、社区文化活动实施6、客户服务和客户意见调查7、召开业主大会、成立业主治理委员会8、职员培训9、财务运行、分析、公布10、ISO9001：2000质量体系运作操纵第二节整体工作打算流程图金金港·公元国际物业管理处前期介入方案设计机构设置员工培训接管验收项目跟进前期接管进住期治理入住手续办理房屋交接工程爱护治理客户服务商业管理文化建设文档、物料治理财务管理行政管理日常管理安全治理环境管理 第三节具体工作开展打算□销售协助1、售楼部、样板房的物业治理(派驻门童、保安、保洁)2、协助楼盘销售，在“金港物业治理网”上设置“金港公元国际网上售楼部”3、通过物业短信服务平台公布金港公元国际楼盘销售资料□前期接管、业主进驻治理◆配合开发公司进行房屋移交1）、入住流程图提早告知业主。2）、专人配合业主验房、交钥匙，对存在质量咨询题等情形一户一表记录在案，由业主签字确认，治理处承诺定期完成。3）、接收业主申请装修，告知装修注意事项，主动引导业主并做好服务工作。◆配合开发公司进行各项设备交接1)、物管处有1名工程人员配合开发公司工程部交接。2)、设施、设备、图纸、维保单位、生产厂家、详细记录存档以备日常修理工作开展。

◆物业移交工作流程图在业主收楼验收过程中发觉存在的咨询题进行登记，并联系施工单位进行整改，整改后的再次收楼验治理处带领业主进行房屋收楼验收，办理交接手续钥匙交接手续2、钥匙交接手续办理业主钥匙交接手续2、办理工程图纸资料、房屋产权档案移交手续1、物业公司成立接管验收小组，与开发商、施工单位办理物业的接管验收手续2、试运行设备、设施、收集运行记录3、发觉存在的质量咨询题督促施工单位定期整改物业派工程人员参与政府部门主持的开发商、设计单位、施工单位、监理单位等参与竣工验收在业主收楼验收过程中发觉存在的咨询题进行登记，并联系施工单位进行整改，整改后的再次收楼验治理处带领业主进行房屋收楼验收，办理交接手续钥匙交接手续2、钥匙交接手续办理业主钥匙交接手续2、办理工程图纸资料、房屋产权档案移交手续1、物业公司成立接管验收小组，与开发商、施工单位办理物业的接管验收手续2、试运行设备、设施、收集运行记录3、发觉存在的质量咨询题督促施工单位定期整改物业派工程人员参与政府部门主持的开发商、设计单位、施工单位、监理单位等参与竣工验收工程遗留咨询题整改业主入伙收楼钥匙、档案接管物业接管验收房屋竣工验收□日常治理◆业主投诉处理1)组织保证：推行总经理接待日制度，每月最后一周星期日为总经理接待日，当场回答业主咨询题；对待投诉咨询题，总经理亲自回复信函电子邮件；利用投诉信箱和“金港”网站广泛同意投诉和咨询。把物业客服中心模式在成熟的运作基础上向其他楼盘推广。2)标准保证：物管处落实各项工作标准，及同意业主投诉防范体系，通过ISO9000：2000质量治理标准的有效运作把隐患咨询题和矛盾消灭在萌芽状态。3)制度保证：落实各项对内、对外规范制度和物业公司苦练内功，持续满足业户需求，从而保证投诉率逐月下降。

客户投诉处理流程图投诉收集投诉收集投诉整理投诉处理投诉反馈投诉回访客户服务中心通过电话、邮件、信件、客户接待等方式收集业主/客户的投诉意见和信息。客户服务中心将投诉内容整理输入电脑，同时将《投诉记录表》转呈有关部门负责人，责成有关人员按照投诉内容进行调查确认。1、按照调查结果与投诉的业主/客户商量处理方案，并汇报上级，按照有关情形进行协商解决。2、关于严峻事件由客户服务中心主管与有关部门负责人跟进整改情形客户服务中心将被投诉部门的处理结果输入电脑，并将处理结果反馈给投诉业主/客户，并征询业主/客户在一周之后，客户服务中心将对投诉业主/客户进行上门回访，征求意见和建议，从而提升服务水平◆客户投诉处理系统图（见第二章客户投诉处理系统图）□日常修理处理1)、治理处保证24小时有水、电值班人员接待修理。2)、对急修、小修5分钟内赶到现场，中、大修一周内给予回复。3)、修理工人员遵守物业“零干扰”服务理念和修理材料取报价透亮化。4)、修理终止后业主确认客户服务中心采取一事一回访措施进行操纵。5)、客户报修处理流程图（见下页）

在一周之后，客户服务中心将对投诉业主/客户进行上门回访，征求意见和建议，从而提升服务水平。1、服务人员将《客户服务单》返回客户服务中心登记2、有偿服务项目，财务部在月底凭单收取费用1、服务人员在预约时刻前五分钟到达服务地点2、服务终止后由业主签名确认并评判服务质量收集业主的服务内容和事项2、预约服务时刻3、如属于有偿服务项目，将与业主预定服务价格客户服务中心将服务内容整理输入电脑，同时打印《客户服务单》，并通知有关人员按预约时刻上门服务在一周之后，客户服务中心将对投诉业主/客户进行上门回访，征求意见和建议，从而提升服务水平。1、服务人员将《客户服务单》返回客户服务中心登记2、有偿服务项目，财务部在月底凭单收取费用1、服务人员在预约时刻前五分钟到达服务地点2、服务终止后由业主签名确认并评判服务质量收集业主的服务内容和事项2、预约服务时刻3、如属于有偿服务项目，将与业主预定服务价格客户服务中心将服务内容整理输入电脑，同时打印《客户服务单》，并通知有关人员按预约时刻上门服务服务回访服务单登记上门服务服务单派发信息收集□物业档案治理1）、建立图、卡、册、表所有有关资料逐步与公司电子网络联接。2）、业主资料一户一档。3）、物管处工作人员保证绝不向外泄露业主资料。4）、物业接管资料归档齐全。金港·公元国际档案资料名目档案资料的分类简索◆开发建设单位移交档案资料（1）产权资料A、项目批准文件B、用地批准文件C、建筑执照D、拆迁安置资料（2）技术资料A、小区规划图B、建筑施工图C、竣工图a）、总平面图b)、单体建筑、结构、设备竣工图c)、消防、附属工程及地下管网竣工图D、地质勘测报告E、工程合同F、开、竣工报告G、工程预决算H、图纸会审记录I、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）J、隐藏工程验收签证K、沉降观看记录L、竣工验收证明书M、钢材、水泥等要紧材料的质量保证书N、新材料、构配件的鉴定合格证书O、水电、卫生器具等设备的检验合格证书P、砂浆、混凝土试块试压报告Q、供水试压报告（3）物业资料A、住宅区差不多资料B、住宅区分区资料C、商业网点资料D、娱乐设施资料◆治理单位自建档案资料(1)客户资料A、客户入住资料a)、购房合同书复印件b)、入伙通知书c)、入住声明d)、业主公约e)、其它B、家庭人员档案a)、客户情形登记表b)、身份证复印件（2）日常治理资料A、环境治理记录a)、日常巡查记录b)、垃圾清运记录c)、消杀记录d)、噪音检测记录B、保安治理记录a)、日常巡查记录b)、交接班记录c)、值班记录d)、物资搬运放行记录e)、紧急事件处理记录f)、车辆进出记录g)、夜间查岗记录C、出租屋档案a)、出租屋租赁许可证复印件b)、租赁合同复印件c)、入住认定书d)、承租人员资料(含《客户情形登记表》)D、车辆档案a)、车辆详细资料b)、车位使用协议E、装修治理档案a)、装修申请表（附图纸）b)、装修施工单位安全责任书c)、临时施工人员登记表d)、装修施工单位营业执照e)、消防审批资料F、修理服务档案a)、修理托付单b)、修理服务回访记录G、收费治理档案a)、月收费明细表及汇总表b)、治理费收支公布表c)、治理处与外单位签订的各类合同d)、其它H、设备治理档案a、公用设施保养修理记录b、机电设备保养修理及运行记录c、设备分承包方修理保养记录d、设备设施巡视检查记录e、设备台帐I、社区文化档案a)、各项社区文化活动打算及实施记录b)、图片及录像c)、新闻媒介报导剪集d)、社区文化活动总结J、客户意见调查、统计记录K、客户访咨询记录L、客户投诉及处理记录M、职员治理档案a)、职员个人详细资料b)、职员培训考核记录c)、职员业绩考核记录d)、职员内务治理检查记录N、培训档案a)、培训打算及实施记录b)、培训考核及跟查记录c)、军事训练及消防演习记录O．行政文件a)、政府部门文件b)、公司规章制度、通知、通报等文件c)、公司荣誉资料P、业委会文件a)、筹备期间文件：如通知、选票、选举结果等b)、成立后运作文件：如会议通知、会议纪要等Q、其它金港·公元国际物业治理档案、资料的治理方法档案、资料建立及治理运作流程图开发建设单位提开发建设单位提供的材料物业公司建立的材料金港公元国际治理出档案室借阅文件复印文件张贴文件作废文件第六章金港·公元国际商业区域的治理第一节商业（推广）运营治理治理原则：实行商户业主自主经营下的“统一治理、统一服务、统一宣传”。一、商业运营要点□商业推广1、坚决市场定位：打造具有品牌特色的商业项目。2、营销策略：长线品牌营销推广与短期商品促销相结合，通过连续、系统的多媒介、多形式（SP、PR）整合营销，保持商业项目一定的公众暴光率，连续累积强化品牌与市场阻碍力印象，吸引更多的目标客户。3、强化商户对推广活动的参与面，形成商城、商户合力，确保活动的阻碍与规模。4、建立良好的政府公共关系，营造良好的外部经营环境。5、建立良好的媒体公共关系，树立主动公众形象，幸免负面宣传。□商业治理1、建立商场治理服务体系，切实为商户、消费者提供各种便利，提升顾客中意度。2、建立商场信誉体系，营造诚信经营、放心消费环境。3、建立商场“五心”（用心、细心、同理心、舒心）治理服务体系，切实为商户经营提供全面、贴心、专业、高效服务。4、建立商场“五星”商户评选体系，培养忠诚商户、中坚商户、实力商户，形成核心商户团队，并在实际工作中给予扶持。5、建立定期客户意见征询机制，及时了解客户需求，调整治理服务方式，实现治理服务的高效运营。□招商治理

代为招商，作为物业治理公司对商户、业主提供的一项增值服务不仅有益于业主、商户，更重要的是通过公司代为招商，能够对入驻商户的综合实力，经营品类进行选择，确保新入伙商户符合商场的整体定位，具备较强的连续经营能力。租赁治理应注意以下几个关键环节：与业主形成书面有托付租赁协议明确其商铺的招租条件及经营品类，把好入场商户经营资格审查关（至少要“五证”齐全），明确告之入伙流程，并与之签定有关协议（物业治理协议、商场治理公约、治安消防责任书……），最好在租赁协议中明确不能“转租”约定，防止“炒铺”等扰乱市场正常经营秩序的行为发生。□经营调整进展变化是市场运行的差不多规律，商业项目要实现长期的可连续进展唯有按照市场的进展规律，适时调整以适应市场的变化，镇定应对市场变化，实现经营调整的平稳过渡应注意以下几个方面：

1、关注市场、竞争对手，进行竞争态势的SWOT分析，找准项目市场竞争机会点。2、拟定市场经营调整策略，确定调整范畴、调整目标、商业格局，并与业主委员会达成共识，征得有关业主支持授权。4、确定招商目标客群，拟定调整招商建议政策（租金体系、协议时刻、免租装修期限、入驻商家资格标准……）报业主委员会审批。5、广泛积存客户资源，至少按照3：1的比例进行客户资源储备。6、协助业主完成有关法律文本协议的签定。总之，经营调整必须具备一定的前瞻性，同时把握调整的主动权，操纵在一定范畴内，以确保商场经营定位按照预期目标进展；幸免显现商户大面积撤场，商城重新洗牌的极端局面。第二节、商业推广思路□商业推广目标连续推广宣传金港·公元国际商业的市场定位，进一步巩固前期宣传成果的基础上，将长期品牌推广与近期商业促销相结合，将专业目标受众与一般目标受众相结合，引进更好的品牌、吸引更多的消费者，实现商城商户、商品结构的优化，商城人气、商气的提升，宽敞商户在金港·公元国际那个平台上经营事业的稳健进展。商户进展，商城经营稳固，业主投资物业保值增值，实现业主、商户、治理公司多方共赢的大好局面。□营销推广思路整合现有资源，创新思维，以实效活动营销为主线，采取分众媒介策略，三线（批发商、零售商、一般消费者）出击，提升项目人气，扶持商户经营，稳固客户群体，推进商厦经营结构调整与优化。每月强化促销，提升人气，做活零售业务，提升商户盈利水平。1、每月强力促销。人气即商气，人气旺则商气旺，则市场火，竞争力强；提升人气，做“火”生意是解决商业项目经营治理过程中的要紧矛盾的全然方法，是提升商厦阻碍力，稳固客户群体，提升商厦综合竞争力的全然方法。2、以金港·公元国际的名义在主城区商业中心范畴内外联促销卖场进行展销，协助商户处理库存。构建金港·公元国际网上商城，为商户开避新的销售通路。整合目前商业项目内的商品源，与目前主流成熟的网上购物商城（淘宝、易趣等）合作，开避一个名为“金港·公元国际”的网上商城，为商户提供网上零售通路，切实扶持商户经营，并以此作为商厦的一个创新营销举措进行推广，体现金港·公元国际前沿营销理念，提升金港·公元国际的知名度与阻碍力。分众营销，构建属于金港·公元国际的零售网络，扶持商户的销售业务。第三节、公共部份经营业务代管在公共部份设置了一些必要的商业经营配套项目（小吃、冷饮摊点、外立面广告位等），为了便于这些资源的有效利用充分起到对商业经营的支撑配套作用，可在业主委员会授权下对公共部份经营业务进行日常治理，并协商收取合理的治理费。第四节、金港·公元国际商业物业治理服务质量目标序号治理服务项目目标保证措施商场物业治理规章制度的建立完善完善商场物业治理各项规章制度，包括消防治安、公共卫生、广告公布、装修、公共设施设备使用，公共区域等各项治理制度及行为规范

形成系统的完善的治理体系，无治理空白，实行一对一的宣传奇明，确保宽敞业主商户对各项治理制度的明白得与支持。

经营秩序爱护杜绝严峻占道经营行为，确保公共通道畅通

营业时刻内治理人员巡视检查清理各类阻碍公共通道畅通的行为和物品商业促销

按照季节需要或在重大节日组织商户进行宣传促销，提升商业项目知名度与交易额在有资金来源的情形下，提早拟定广宣打算，报业主委员会核准后执行物业公共部份养护

保证物业公共部份完好率90%以上物业重点公共部份日常巡检，及时修复，定期清理、排除隐患公共设施设备养护

做好日常维保，确保正常运行档案梳理，日常及时维保，按需提拟中大修年度打算，报业委会审核后执行。化粪池的清淘、水管网、下水道疏通化粪池按规定每年清淘，水管网、下水道定期检查，保证完好畅通定时巡检，清